公共配套設(shè)施配置標準的建議(總公司要求2011.07.31

1、公共配套設(shè)施配置標準的建議 小區(qū)交通組織 小區(qū)出入口： 車道與人行通道相鄰出入口應采用人車分流設(shè)計的方式。人車分流，但出入口不易過多，避免增加后期管理上的成本 門崗人員值班位需有相應的防雨設(shè)施。 配置相關(guān)殘疾人通道，方便殘疾人及大型物品的通行。為了方便管理，同時，建議設(shè)計大門門庭（牌坊），以便使大門處的門禁系統(tǒng)（車場收費系統(tǒng)）及門崗人員值班有相應的防雨設(shè)施，給住戶營造一個良好的居住環(huán)境。 崗亭設(shè)置（無論是單側(cè)或雙側(cè)設(shè)置，均應考慮亭位、減速帶和秩維員之間目測距及道閘間距，以便在上下班高峰時段，秩維員能根據(jù)現(xiàn)場實際情況作靈活調(diào)節(jié)，從速分流，完成打卡、收費、登記而不致于技術(shù)走樣。既然采用人車分流設(shè)計

2、，在考慮緩坡及無障礙設(shè)施的同時，人行單側(cè)及道桿的間距（一般二個側(cè)身位）及道桿的長度也應從人性化角度兼以小區(qū)管理的實際情況進行考慮，大門門庭及牌坊應從小區(qū)整體建筑風貌相諧及日后物業(yè)維護成本角度考慮(以簡實平面為主). 道路設(shè)施：1）園區(qū)道路兩邊需安裝路緣石，要求路緣石能阻擋綠化帶內(nèi)的泥沙流入路中(除非景觀設(shè)計中有特殊要求和打造自然及親景平臺的另論).2）減速帶的設(shè)置：a）人車混行道路；b）車行道路急坡、急轉(zhuǎn)彎前；c）車庫出入口、收費崗亭前；d）車道上人流量穿行較多的位置；e）交叉路口 建議采用混凝土減速坡、瀝青減速坡和自然面石材減速條，人車混行的道路，且人流量較大的地方，每50米設(shè)置一條減速帶。

3、3）園區(qū)交通，包括出入口、道路、車庫等各處的人行通道必須考慮設(shè)置無障礙殘疾人通道4）急轉(zhuǎn)彎及行車視線受遮擋的區(qū)域，應設(shè)置廣角鏡5）園區(qū)人行道與車道之間需用綠化帶隔離開來 停車設(shè)施 非機動車停車應配置便于自行車、電動自行車鎖車的固定物、照明設(shè)施與充電電箱，（從安全及管理成本角度出發(fā)，地樁鎖和充電設(shè)施,地庫不予考慮設(shè)置）. 建筑公共空間 首層架空層與廊道1）天花采用扇灰乳膠漆或噴涂，不吊頂。2）天花采用吊頂方式， 建議不采用夾板或石膏板吊頂扇灰的方式，采用復合木塑或不生銹金屬材料，超過6米以上的天花，應設(shè)置檢修通道或同色系檢修孔。要求在檢修通道上能檢修所有的設(shè)備設(shè)施。3）廊道頂棚的設(shè)計如采用玻璃頂

4、棚，則需配置相應的防高空墜物的減震設(shè)施，建議不采用完全透明的頂棚，對保潔與遮陽都起到一定作用。 公共大堂1）高端項目、豪宅，配置室內(nèi)帶led照明的公共宣傳欄； 普通項目，配置室內(nèi)不帶或略帶照明的公共宣傳欄(不能一概而論，具體視收費標準而定) 2）豪宅項目，高級公寓，管理費在每平方米3元以上的項目，設(shè)置客服服務(wù)臺和等侯區(qū)及無詞背景音樂，有專人導詢。3）從園區(qū)人行道至大堂電梯處，應有選擇地（如主干道至電梯廳，由于是輪椅車施行，應考慮設(shè)置無障礙通道的材質(zhì)問題）。4）一般小區(qū)，封閉式大堂應設(shè)計有通風裝置及去濕凈化（備用）設(shè)備；豪宅、高級公寓、寫字樓及商業(yè)大堂，封閉式大堂應設(shè)計安裝空調(diào)或新風系統(tǒng)。5）電

5、梯間應預留液晶顯示屏的位置、獨立電源及網(wǎng)絡(luò) 首層入戶大堂 單元入口可視對講系統(tǒng)門口機上面要求有遮雨設(shè)施。 設(shè)有門禁的大堂玻璃門，地彈簧門鉸應配置不定位地彈簧，確保門禁系統(tǒng)正常工作。 大堂門禁的門鎖不宜用插銷電鎖，應配置磁力鎖。 豪宅小區(qū)，大堂門禁可以采用紅外自動感應單元門。 電梯廳、走廊通道與樓梯間 樓道側(cè)墻應考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。 在各主要通道上的防火門的設(shè)計，應采用中間安裝透明的防火玻璃可視窗的設(shè)計方式并考慮門材的耐火等級予以設(shè)置。 凡是超92CM的雙開門要求做成子母門。 普通住宅采用自然采光通風。 豪宅、高級公寓、甲級寫字樓及商業(yè)項目采用空調(diào)及新風系統(tǒng)。 樓棟內(nèi)配置清

6、潔工具放置房（從對保潔人員及潔具統(tǒng)籌管理的角度出發(fā)，不主張在樓棟內(nèi)設(shè)置）。 配套統(tǒng)一設(shè)計、安裝樓層及單元號標識牌，安全出口標識牌。每層2戶以上（直達地庫的負一層的以一層為計）的電梯廳或走火梯間配有消防疏散標識牌。 電梯廳門處應有一定高度的反水坡及落差。 天面 天面穿樓板線槽，一定要做防水坎；防水坎的高度應高過天面溢水口。 天面安裝帶鎖的水龍頭、便于以后天面及外墻清洗。 建議天面不作贈送給業(yè)主使用。天面有一些公共管線維修或清洗外墻時都可利用的空間。 樓梯間出天面平臺內(nèi)預留帶鎖的工作電箱。 天面進入樓道應設(shè)置不低于20公分以上的擋水坎。 臨街商鋪 商鋪前后的預留空調(diào)位、排水位及招牌燈箱和電位，空調(diào)

7、位在考慮統(tǒng)一布序的前提下，應留有足夠的深度，留有回風空間。 預留電力增容空間，避免在實際使用中出現(xiàn)用電容量不夠現(xiàn)象。 預留獨立的給排水位，設(shè)立獨立的衛(wèi)生間。 商鋪應設(shè)有專用的人行通道進入地下室車庫，與樓棟內(nèi)或園區(qū)之間有安全門禁系統(tǒng)進行分隔。 有餐飲功能的商鋪需要獨立的排污管道、煙道、隔油池和收貨通道。 車庫大堂 車庫電梯大堂與樓層電梯大堂統(tǒng)一裝修標準。 車庫大堂應設(shè)置門禁系統(tǒng)或可視對講門禁系統(tǒng)。 地下車庫 住宅和商務(wù)物業(yè)混合的項目，其車場按住宅和商務(wù)分開獨立設(shè)計，并充份考慮車位配置比,臨街商鋪應不宜設(shè)置劃線車位,以方便商家作臨時卸貨進出通徑； 車庫入口向園區(qū)外開放的，需增設(shè)可視對講門口機。 照

8、明安裝方式采用下吊方式或靠墻壁設(shè)備管網(wǎng)下方安裝，控制線路方便，盡量多分開幾路控制 車庫照明中常亮的照明宜采用LED等節(jié)能燈具 地下車庫的人行出入園區(qū)出口，應設(shè)置遮雨頂棚及出口上下設(shè)置截水溝。 車庫通風設(shè)備控制方式采用BAS控制或時控控制 車庫內(nèi)的清潔用水龍頭 根據(jù)實際情況進行配置。 各出入口防火門的設(shè)置，宜采用帶可視窗的子母門防火門。 地下車庫裝修標準：天花刮平批白灰，高端項目天花刮平油漆或噴涂，地面采用金剛石地面，盡量避免采用環(huán)氧樹脂地面漆，高端項目可采用改性瀝青混凝土地面。 車安設(shè)施 停車場記錄卡，建議使用IC卡。可以多用途，開門、停車月保、停車臨保、充值式臨保。超過600個車位的停車場或

9、豪宅停車場，配置遠程讀卡系統(tǒng)。 在車場收費亭增設(shè)一個攝像頭，從車的后方與前方同時拍攝記錄進場的影像，當車輛出現(xiàn)損壞時，能第一時間找出入場時的情況，方便車場管理。 車道的取卡、繳費處在露天出入口的情況，必須有遮雨設(shè)施及夜視儀； 配置停車車位監(jiān)控與引導系統(tǒng)。 室外公共區(qū)域 室外景觀元素及設(shè)施游泳池必須在入口設(shè)置洗腳池，并在整個泳池區(qū)域設(shè)置圍欄圍閉，建議采用鑄鐵、不銹鋼等防銹蝕材料 室外給排水 園區(qū)的景觀用水、用電設(shè)立有獨立的計量設(shè)備和獨立計量水表。 室外消防栓靠車道路邊的，必須采取圍閉保護防撞措施。 車道上的各類井蓋需有緊固措施，防止車輛壓過時跳動與噪音。 在園區(qū)道路邊較隱蔽的地方應設(shè)置沖洗池，方

10、便清潔用水(從管理角度:不主張). 高層樓宇和大型小區(qū)，應合理配置清潔樓道(樓層中位區(qū)或天臺);綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。主干道的人行道上配置的，建議每50米設(shè)置1個，中心園區(qū)的約每500設(shè)置1個。 室外燈具及照明 園區(qū)照明系統(tǒng)，在設(shè)計時考慮自動控制，可采用感光自動控制設(shè)備或鐘控設(shè)備控制燈具開啟時間。 室外照明燈具使用LED燈光源。 周界、配合監(jiān)控安裝的地方應設(shè)置滿足監(jiān)控使用的照明。 室外安防 園區(qū)建筑物外露管線需從小區(qū)整體布局角度考慮設(shè)計防攀爬功能。 圍墻的設(shè)計，必須考慮防攀爬，高度在1.8米以上(周界報警覆蓋面)。 小區(qū)休閑椅設(shè)置標準在主干道的人行道上每50米設(shè)置1張休閑椅；在住

11、宅樓前每100戶設(shè)置1張休閑椅（如周邊規(guī)劃有園建方面可供閑坐的可納入計算）； 在休閑廣場、運動場周邊建議每10-20米設(shè)置1張(從維護成本及保潔約定服務(wù)頻次角度:不主張)； 園林綠化 在大型的廣場四周，設(shè)置一定數(shù)量的取水點和隱蔽電源插座、背景開關(guān)箱等,以和整體景觀相偕。 外圍廣場園林等露天部位,從維護成本角度考慮不宜采用木飾，如一定要用，盡量采用(塑性比例高于木質(zhì)比例的) 塑性材料。 應考慮休閑游樂設(shè)施不宜直接放置在綠化植物上(基樁)，以免出現(xiàn)破壞綠化與環(huán)境的情況。 園區(qū)綠化地面標高應略低于路面或路牙2公分。 大面積綠化應設(shè)自動噴灌地板。 垃圾收集設(shè)施 樓棟內(nèi)垃圾收集要求設(shè)計垃圾桶放置的位置，

12、垃圾桶放置位置處，四周及地面應貼好瓷片，便于清潔(住宅項目不考慮,要設(shè)也設(shè)在消防樓梯和通道內(nèi)). 園區(qū)內(nèi)垃圾收集 建議優(yōu)先選擇分類垃圾桶；可回收垃圾桶、不可回收垃圾桶 ； 在晾亭、觀景臺、兒童娛樂場、露天健身場、休閑廣場等獨立場所均應設(shè)置垃圾桶； 選擇的垃圾桶的色調(diào)及應與項目色調(diào)一致或相近； 主要在主干道的人行道上和中心園區(qū)配置垃圾桶，配置點與樓宇間距不應少于20 米； 垃圾中轉(zhuǎn)站（收集站）1）每一個小區(qū)都必須在前期就規(guī)劃設(shè)計好垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾中轉(zhuǎn)站的大小按1/50戶的標準設(shè)置，最小的應不小于10；2） 建議垃圾中轉(zhuǎn)站的設(shè)置點距離住宅樓50米以上，應是一個獨立的區(qū)間或設(shè)置屏障不易見的地點；3）

13、 垃圾中轉(zhuǎn)站需有水電的供應，有照明及通風設(shè)施，墻身鋪設(shè)1.5米高的瓷磚，地面鋪設(shè)防滑磚。并設(shè)置有蓋的排水溝。4） 商務(wù)物業(yè)垃圾房，需設(shè)置干濕及分類垃圾房。 物業(yè)服務(wù)用房 物業(yè)辦公用房 建議在項目規(guī)劃時即明確，并在物業(yè)接管驗收前或首次交樓前配置物業(yè)管理用房； 物業(yè)辦公用房的面積應按項目建筑面積2的標準配置，可不大于300，但不應小于100； 物業(yè)辦公用房的設(shè)置點應是一個獨立、固定的空間，且應考慮到方便業(yè)主前往和易見的位置，建議盡量考慮首層位置；對占地面積較大的住宅小區(qū)，除物業(yè)辦公用房外，還建議考慮在非物業(yè)辦公用房所處組團設(shè)立工具房及倉庫，以便保證環(huán)境美觀和方便取用，或在日后需要時設(shè)立物業(yè)辦公分點

14、； 物業(yè)辦公用房應有獨立的門牌號和市政編號，以便于辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)手續(xù)。 天花墻身：批白灰，光滑平整，吊天花鋪設(shè)地磚。 物業(yè)辦公用房應設(shè)立業(yè)主接待區(qū)（高端項目還應考慮設(shè)VIP接待區(qū)）和辦公區(qū)域，區(qū)域應有明顯分割，但具體功能分區(qū)須待位置確定后進行，墻面和地板按基本標準進行裝修，水電及電話、網(wǎng)絡(luò)等管線安裝到位；(從臨房和長辦著手) 在規(guī)劃時考慮服務(wù)中心管理用房及員工宿舍.(在上水和下水及具備使用功能的條件下,還應考慮用膳區(qū)域)，在交接物業(yè)公司管理時同時啟用這些管理用房。 安防宿舍 在規(guī)劃時考慮服務(wù)中心安防員工宿舍，在交接物業(yè)公司管理時同時啟用這些安防員工宿舍。 安防宿舍的設(shè)置點應相對較偏僻,建議

15、選在小區(qū)的邊角位置（最好是單獨建設(shè)物管樓，可與物業(yè)辦公用房合并，且有利項目品牌形象），且宿舍出入口盡量通向小區(qū)外圍，以免影響業(yè)主的生活；(視項目屬性而定，組團或開發(fā)超過三期，面積大于50萬以上的住宅項目，從從速處理突發(fā)事件的角度出發(fā)，宜選擇在組團中心且出行通暢，視野開闊度較好的位置)； 建議（單體）宿舍面積按10-15/人的標準配置，但不小于200，建議物業(yè)公司在項目規(guī)劃設(shè)計時參與，以便根據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計確定具體崗位及人員數(shù)量； 應分設(shè)宿舍、學習室、食堂、沖涼房、晾衣房和廁所，安防宿舍墻面和地板按基本標準裝修，水電安裝到位，食堂和廁所可考慮與項目給排水系統(tǒng)、排煙（氣）系統(tǒng)聯(lián)通，以不影響業(yè)主生活為

16、宜； 宿舍環(huán)境內(nèi)盡量采用自然采光、通風。 設(shè)備用房 高低壓配電房(高配不適用于上海項目) 機房應配有強力排風扇。 負荷較大的項目，應配置空調(diào)系統(tǒng)進行降溫。 天花墻身：墻身批白灰，光滑平整，天花批灰刷白。 地面：油灰色地板漆。鋪防潮、防滑地磚。 房照明：內(nèi)光線良好，并配有應急燈、防潮燈裝置。 門：防火門向外開。 發(fā)電機房（發(fā)電機不適用于上海項目） 地面應發(fā)電機臺架應高于地面，對于水冷發(fā)電機組的臺架四周應有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。 應配有強力換氣、排風系統(tǒng)。 建議設(shè)計時盡量遠離睡房和書房。 照明燈具、插座、開關(guān)都采用防暴設(shè)備，且開關(guān)設(shè)置在設(shè)備房外更適宜，并設(shè)防潮燈。 天花墻面：做好吸

17、音設(shè)施，吸音功能良好，達到環(huán)保要求。 油庫、消煙除塵設(shè)備房與高低壓電房一致。 地面：油灰色地板漆。鋪防潮、防滑地磚。 門：外開防火隔音門。 電梯機房 應安裝軸流排風扇通風，并設(shè)防護網(wǎng)，排風扇外墻面應安裝防雨頂棚及45度角斜面批勢。機房內(nèi)空間狹小且有多臺電梯的，以及用于商務(wù)功能的電梯機房除排風扇外，還要安裝空調(diào)進行降溫； 從建筑結(jié)構(gòu)上考慮增設(shè)客梯底坑排水系統(tǒng)。 建議設(shè)計時盡量遠離睡房和書房； 要求做好曳引機隔音減震措施； 天花墻身：墻身批白灰，光滑平整，天花批灰刷白。 地面：油灰色地板漆。鋪防潮、防滑地磚。 房照明：內(nèi)光線良好，并配有應急燈 配備溫度計 消防監(jiān)控中心 配備分體空調(diào)。 機房內(nèi)應防止

18、靜電產(chǎn)生。技術(shù)措施可采用保護接地,鋪設(shè)防靜電復合貼面地板。推薦使用支架橫梁形安裝。 機房內(nèi)應密封良好，無外界灰塵、水源滲入。 機房內(nèi)應設(shè)有消防探測器和滅火設(shè)備。 設(shè)計供電系統(tǒng)時應考慮系統(tǒng)的升級及擴容需要，機房內(nèi)的各種線路布線合理，互相隔離，盡量減少交叉，強弱電系統(tǒng)布線分開。 天花：批白灰，無漏水、滲水現(xiàn)象。 地面：OA地板鋪地磚。 門;外開防火門，通戶外疏散通道. 照明：電源應接入確?；芈?，應急燈齊備完好。 控制柜：柜后保留1米檢修通道 生活水泵房（擋鼠板） 房內(nèi)應設(shè)置集水井，井蓋采用防銹材料。 門口設(shè)置不低于15CM的防水門坎。 控制柜：基座應高于地面約20，盡量與水泵房隔離。 設(shè)置強力排風

19、機，排風扇口有防護網(wǎng)。 水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。 需采用有效的防震措施防止噪音的空氣傳遞與結(jié)構(gòu)傳遞。 水池口安裝有防蚊紗網(wǎng)及可上鎖的池門。 建議設(shè)計時盡量遠離睡房和書房。 天花：批白灰，光滑平整。 地面：鋪貼防滑地磚。 照明：光線良好，并配有應急燈裝置。 消防水泵房 房內(nèi)應設(shè)置集水井，井蓋采用防銹材料。 門口設(shè)置不低于15CM的防水門坎。 控制柜：基座應高于地面約20，盡量與水泵房隔離。 設(shè)置強力排風機，排風扇口有防護網(wǎng)。 水泵基座應高于地面，基座周圍應有通至地漏或集水井的排水明溝。 需采用有效的防震措施防止噪音的空氣傳遞與結(jié)構(gòu)傳遞。 水池口安裝有防蚊紗網(wǎng)及

20、可上鎖的池門。 建議設(shè)計時盡量遠離睡房和書房。 天花：批白灰，光滑平整。 地面：鋪貼防滑地磚。 照明：光線良好，并配有應急燈裝置。 水表房 設(shè)置下水管道，并設(shè)置不低于15CM的防水門坎。 樓層水井房內(nèi)每3-5層增設(shè)水龍頭。 水管管井房需要做防水處理。 天花：批白灰，光滑平整 。 地面：鋪貼防滑地磚。 照明：光線良好，開關(guān)設(shè)置在房內(nèi)。 樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井） 應配置照明和維修用電源插座。 門口應設(shè)置不低于15cm的防水門檻。 母線槽、線槽等過樓板應封閉，孔洞宜用防火泥封堵，封堵區(qū)域四周應有10cm高的擋水坎。 墻身：批白灰，光滑平整天花可不批蕩，但需刷白。 地面：地面：油灰

21、色地板漆。鋪防潮、防滑地磚。 照明：光線良好。 中央空調(diào)主機房（不適用于上海住宅項目） 空調(diào)主機房內(nèi)設(shè)置專門的集水井與排水泵，井蓋采用防銹材料。 在樓層上的轉(zhuǎn)換機房也多設(shè)計一至兩條專用下水管道供其使用。 空調(diào)主機房內(nèi)需設(shè)置水龍頭。 配置良好的通風散熱設(shè)備或安裝空調(diào)。 主機臺架應高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應有良好的排水明溝。 控制柜基座應高于地面約20，與主機房空間隔離。 建議采用有效的防震措施防止噪音的空氣傳遞與結(jié)構(gòu)傳遞； 天花：批白灰，無漏水、滲水現(xiàn)象。 地面：鋪貼防滑地磚，要做好防塵、防水處理。 門：外開門，應設(shè)置不低于15CM的防水門坎。 照明：光線良好。 二次冷凍泵及熱

22、交換器機房 （目前不涉及） 需配置足夠排量的地漏，或設(shè)置專門的集水井與排水泵，井蓋采用防銹材料。 設(shè)置不低于15CM的防水門坎。 控制柜：基座應高于地面約20，且主機房空間隔離。 必須采用有效的防震措施防止噪音的空氣傳遞與結(jié)構(gòu)傳遞。 天花：批白灰，無漏水、滲水現(xiàn)象。 地面：鋪貼防滑地磚，要做好防塵、防水處理。 門：外開門。 照明：光線良好。 新風機房（目前不涉及） 要做好防塵、防水處理，新風機房需配置地漏。 應設(shè)置不低于15CM的防水門坎。 天花：批白灰。 地面：鋪貼防滑地磚，要做好防塵、防水處理。 照明：光線良好。 排風機房 天花：批白灰。 地面：鋪貼防滑地磚。 照明：光線良好。 露天的加壓

23、送風機及排煙風機房 天花：批白灰。 地面：鋪貼防滑地磚。 照明：光線良好。 配電等設(shè)備房沿高均應加設(shè)擋鼠板 弱電智能化 門禁系統(tǒng) 停車場電梯廳的門禁也應設(shè)計有可視對講功能，方便來訪客戶呼叫業(yè)主家門鈴。 讀卡器與開門開關(guān)都必須考慮對雨水的防護，確保設(shè)備安全，另外，開門開關(guān)的安裝位置還須考慮一定的安全距離。 大樓天面、地下出入樓棟通道應采用門禁系統(tǒng)，且具有消防聯(lián)動功能。 進入園區(qū)的門禁系統(tǒng)應設(shè)置可視對講系統(tǒng)，能與業(yè)戶單元內(nèi)的可視對講進行視頻呼叫。（視項目業(yè)態(tài)和開發(fā)商定位及物業(yè)收費標準而定） 在有臨保車輛進出的車場出入口，且出入口不在園區(qū)門禁范圍內(nèi)的，其崗亭內(nèi)應安裝一套與業(yè)戶單元內(nèi)的可視對講呼叫系統(tǒng)

24、。（同上） 高端樓盤應在電梯轎廂內(nèi)安裝IC卡樓層控制設(shè)備。 門禁系統(tǒng)與消防系統(tǒng)聯(lián)動，消防緊急報警時自動打開所有門禁通道的門鎖。 門禁系統(tǒng)與報警及電視監(jiān)控等系統(tǒng)聯(lián)動。 具有開門超時報警、闖入報警、無效卡報警等功能，電子地圖顯示門禁報警位置。 安防監(jiān)控中心對門禁系統(tǒng)進行多級控制和集中管理，可為不同用戶設(shè)置不同的通行權(quán)限。（同上） 有雙回路電源供電的，其后備電源容量按市政停電后可靠供電23小時設(shè)置；無雙回路電源供電的，其后備電源容量按市政停電后可靠供電1224小時設(shè)置。（具體根據(jù)技術(shù)要求作自動切換） 門禁管理與停車場管理、物業(yè)收費、會所收費等實現(xiàn)一卡通 。 對講子系統(tǒng) 非可視對講系統(tǒng)預留可視對講的功

25、能。 應具有訪客與樓內(nèi)住戶、樓內(nèi)住戶與監(jiān)控中心、訪客與監(jiān)控中心雙向呼叫功能。 具有各出入口通道的門口機可呼叫監(jiān)控中心和住戶、雙向?qū)χv功能。 具有各出入口通道的門口機可相互呼叫及雙向?qū)χv功能。 具有訪客/住戶呼叫監(jiān)控中心，與監(jiān)控中心單向可視，雙向?qū)χv功能。 住戶可遙控對講門口機的出入通道門開啟。（住宅項目不主張） 出入通道門口機可設(shè)置公共密碼及一住戶一密碼開啟出入通道門。 出入通道門門口機可使用小區(qū)IC卡刷卡開啟出入通道門。 有雙回路供電，并有應急發(fā)電機的項目，應設(shè)有后備電源，電源容量按市政停電后可靠供電23小時設(shè)置。 有雙回路供電或者有備用發(fā)電機供電的項目，應設(shè)有后備電源，電源容量按市政停電后

26、可靠供電68小時設(shè)置。 無雙路供電的項目，應設(shè)有后備電源，電源容量按市政停電后可靠供電1224小時設(shè)置。 住戶室內(nèi)分機可接收小區(qū)發(fā)布的公共信息。 住戶外出未接聽時，訪客可設(shè)置留言信息。 住戶外出時，可設(shè)置留言信息。 門口機可作為小區(qū)物業(yè)管理信息顯示終端。 室內(nèi)分機具有多種振鈴音區(qū)分呼叫來源。 室內(nèi)分機具有免掛機功能，可監(jiān)視單元門口情況。 門口機：門上安裝時，需結(jié)合門的開啟方向，一般宜設(shè)置在門的固定扇上；門旁墻裝時，需結(jié)合門的開啟方向，一般宜設(shè)在門的開啟方向?qū)?cè)；門口機露天安裝時，需為門口機配備遮雨蓬。 室內(nèi)機：安裝位置宜考慮室內(nèi)裝修，避免室內(nèi)裝修時移機 別墅弱電進戶管道：安裝位置應考慮從一層接

27、入，避免封堵不及時造成地下室進水. 防雷 做好監(jiān)控系統(tǒng)、停車收費系統(tǒng)、家居安防、對講系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的防雷設(shè)計，要充分考慮網(wǎng)絡(luò)、弱電設(shè)備的防雷，在防止直擊雷的同時也防止線路感應雷，(根據(jù)避雷針和避雷帶而定)，確保各系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)。 周界防范及報警聯(lián)動子系統(tǒng) 居住區(qū)周界及封閉組團周界應安裝主動紅外對射探測器及周界照明設(shè)施。紅外對射系統(tǒng)要求周界綠化物覆蓋區(qū)域離周界圍墻1.5米以上。每對主動紅外對射探測器應能獨立將報警信息傳回監(jiān)控中心，同時啟動相關(guān)連鎖攝像機、錄像機。 居住區(qū)周界安裝電動式振動電纜探測器，當發(fā)生非法闖入時，實時向監(jiān)控中心報警，顯示報警路段和報警時間。系統(tǒng)具有防破壞功能，當探測器或前端設(shè)備

28、被拆除或線路被切斷時，發(fā)出報警信號；并設(shè)置與探測器聯(lián)動的聲光等警告信號發(fā)生裝置，警告非法侵入者。 系統(tǒng)自動保存報警信息。 監(jiān)控中心可設(shè)置電子沙盤指示報警區(qū)域 閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng) 應在居住區(qū)的主要出入口、主要道路、收費停車場、設(shè)置周界防越裝置的區(qū)域、電梯轎廂內(nèi)等位置安裝監(jiān)控用攝像機。（除非技防辦有硬性要求，一般根據(jù)分等收費標準及項目屬性，在業(yè)委會成立后考慮）。 在組團入口、單元電梯前室等位置安裝監(jiān)控用攝像機。 可根據(jù)監(jiān)控安全需求，在其它區(qū)域安裝監(jiān)控攝像機。 在夜間光線微弱的攝像機位置安裝射燈或紅外燈，由周界聯(lián)動報警信號觸發(fā)開啟，保證夜間可清晰錄像。 應采用硬盤錄像設(shè)備對監(jiān)控部位進行監(jiān)視和動態(tài)錄像

29、，錄像保存時間（靜態(tài)）不少于30天。 錄像激活方式可選擇預約時間錄像、聯(lián)動報警觸發(fā)錄像、視頻移動偵測錄像或其組合。 通過對數(shù)據(jù)庫管理，根據(jù)選定錄像的開始時間、結(jié)束時間、通道或記錄原因等，完成數(shù)據(jù)檢索，實現(xiàn)錄像回放。 中控室內(nèi)屏幕顯示，畫面顯示可任意編程，可自動或手動切換，畫面上可顯示攝像機的編號、部位、時間、日期等。 高端項目，可選用支持網(wǎng)絡(luò)遠程監(jiān)控業(yè)務(wù)，提供畫面遠程瀏覽、錄像資料遠程查看、系統(tǒng)參數(shù)遠程配置、系統(tǒng)動作遠程控制等網(wǎng)絡(luò)功能。 具有電子地圖功能，可在畫面上顯示攝錄圖像所在位置。 系統(tǒng)運行時，自動創(chuàng)建日志，記錄操作員ID、操作時間以及操作員工作期間發(fā)生的系統(tǒng)故障等內(nèi)容 采用按功能管理管

30、理員的策略，將系統(tǒng)的所有功能和操作細化為不同權(quán)限，除系統(tǒng)初始化時指定的超級管理員外，對不同管理員賦予不同的等級功能授管權(quán)限。 封閉管理區(qū)域（小區(qū)、組團）出入口，出入口值班崗亭旁，墻裝或立桿安裝。墻裝高度不小于2200mm，立桿安裝高度不小于3000mm； 電梯前室，吸頂安裝； 電梯轎廂，電梯操作鍵盤斜對角上方，吸頂安裝 停車場管理子系統(tǒng) 應在居住區(qū)內(nèi)車輛出入口設(shè)置聯(lián)網(wǎng)式IC卡停車場管理系統(tǒng)，對車輛進行管理 自動道閘具有防砸車、脫機運行和停電手動控制等功能 車輛檢測器可檢測有、無車輛經(jīng)過，采集車輛信息 具有自動發(fā)卡功能 采用遠距離車載有源IC卡或藍牙卡，實現(xiàn)不停車通行。(有具體技術(shù)要求，適用于

31、高端項目及寫字樓) 采集進出小區(qū)車輛信息，管理終端反饋業(yè)主具體信息 記錄車輛進出小區(qū)及存放的時間，查詢、打印進出小區(qū)車輛存放的歷史記錄 車位實時顯示功能，顯示收費金額、剩余車位數(shù)量等 按月租卡、季度卡、年租卡和臨時卡等對車輛進行管理 具有語音提示功能，提示出、入場信息及收費金額等 具有對講功能，司機可與監(jiān)控中心工作人員對話 停車場出入口現(xiàn)場控制設(shè)備與中控室計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng) 出、入口攝像機：距離刷卡車輛車牌不小于4000mm，距地高度20002500mm；或近距離安裝，高度不小于600mm； 出、入口射燈：距離刷卡車輛車牌不小于3500mm，距地高度750mm； 車場出入口安裝多方位監(jiān)控攝像，確保

32、車輛進入與出場時不會出現(xiàn)刮損的糾紛。 電子巡更子系統(tǒng) 應在居住區(qū)內(nèi)的偏僻的地方，樓層，車場，設(shè)備房等處設(shè)置離線式電子巡更系統(tǒng) 根據(jù)保安人員的人數(shù)和管理要求編制巡更方案，在預先設(shè)定的巡查線路中，用巡更器采集巡更點信息，對巡更人員的巡查線路、狀態(tài)進行監(jiān)督和記錄 墻裝，安裝高度1450mm 室內(nèi)安防子系統(tǒng) 應在客廳設(shè)置紅外/微波雙鑒探測器 應在住宅一、二層帶陽/露臺的房間及主臥室設(shè)置幕簾探測器 在客廳設(shè)置被動紅外探測器 在高層住宅頂層及倒數(shù)二層帶陽臺/露臺的房間及主臥室設(shè)置幕簾探測器 在其它需要重點監(jiān)控的房間及私家車庫設(shè)置被動紅外探測器或紅外/微波雙鑒探測器 入戶門安裝門磁開關(guān) 窗戶安裝窗磁開關(guān) 玻

33、璃門窗上安裝玻璃破碎探測器 在客廳、主臥室設(shè)置緊急求助報警按鈕，住戶可向安防監(jiān)控中心直接報警 在衛(wèi)生間、老人房安裝緊急求助報警按鈕 設(shè)置無線的緊急求助報警裝置，具有防劫持報警功能 廚房應設(shè)置可燃氣體報警探測器，發(fā)生燃氣泄漏時自動關(guān)斷氣源，并發(fā)送報警信號 廚房設(shè)置火災報警探頭，發(fā)生火災時就地發(fā)出報警信號 家居報警時應自動接通安防監(jiān)控中心設(shè)定的報警主機（電話），監(jiān)控中心在電子地圖上準確顯示報警的地點，并顯示報警住戶聯(lián)系電話等基本信息，發(fā)生警情時將報警信息傳至監(jiān)控中心，中心可根據(jù)情況迅速出警和處理突發(fā)事件 系統(tǒng)自動對設(shè)備的運行狀態(tài)和信號傳輸線路進行檢測，及時發(fā)出故障報警和指示故障地點，具有防破壞報警

34、功能 探測器報警時，住宅內(nèi)響起警笛聲，報警燈發(fā)出閃爍光 家居報警時通過電話撥號器自動接通住戶設(shè)定的電話或手機 報警信號可通過短信息發(fā)到住戶手機上 客廳廚房一體化的設(shè)計居室，煙感設(shè)置應與客廳保持一定間距，防止誤報。 應設(shè)置家庭報警控制器，并與居住區(qū)監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；住戶可在戶內(nèi)實行布防、撤防監(jiān)控，并將撤布防信息傳至居住區(qū)監(jiān)控中心 住戶可通過現(xiàn)場人機界面按時間、區(qū)域部位任意編程設(shè)防或撤防，布防狀態(tài)包括：離家保護、在家保護、有線防區(qū)/無線防區(qū)相結(jié)合的分區(qū)保護等 住戶通過無線遙控電話遙控網(wǎng)絡(luò)遙控等方式設(shè)防或撤防 安防監(jiān)控中心：要求配置室內(nèi)安防監(jiān)控主機多套，報警電子地圖一幅（監(jiān)控中心顯示墻）； 衛(wèi)生間：緊急

35、求助報警按鈕1只墻裝，距離地面500mm； 主臥室：緊急求助報警按鈕1只，安裝在床頭附近，距離地面500mm 信息通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電話 1）應預埋兩條電話通訊線路到住宅套內(nèi)2）增設(shè)12條電話通訊線路到住宅套內(nèi)3）電話入戶線先匯總至家庭多媒體箱內(nèi)，再由家庭多媒體箱引出分配至戶內(nèi)各終端出線口4）電話插座：客廳內(nèi)電話插座宜與有線電視插口對側(cè)安裝，臥室、老人房內(nèi)電話插座宜在床頭方向安裝，衛(wèi)生間內(nèi)宜在馬桶后側(cè)上方安裝。5）內(nèi)部無線通訊可設(shè)置無線基站或中轉(zhuǎn)臺（需在通訊管理部門申報）有線電視 1）應預埋有線電視系統(tǒng)的線路到住宅套內(nèi)，應滿足有線電視網(wǎng)的要求2）有線電視入戶線先匯總至家庭多媒體箱內(nèi)，再由家庭多媒體箱

36、引出分配至戶內(nèi)各終端插座3）有線電視：建議客廳、臥室、書房、廚房、廁所、物業(yè)管理用房、保安宿舍、監(jiān)控中心、會所、游泳場等娛樂設(shè)施都設(shè)計有安裝接口。信息網(wǎng)絡(luò)1）應提供數(shù)據(jù)寬帶接入服務(wù)2）寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)類型可采用下列所列類型或其組合：FTTx，HFC合xDSL或其他類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)3）在客廳、主臥室設(shè)置終端插座4）在書房、廚房設(shè)置終端插座公共信息顯示1）在小區(qū)的顯著位置設(shè)置公共信息顯示屏，由小區(qū)安防監(jiān)控中心統(tǒng)一管理和控制2）在單元電梯前室設(shè)置LCD顯示屏，由小區(qū)安防監(jiān)控中心統(tǒng)一管理和控制.(適用于高端項目及寫字樓)3）與智能化集成管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)對該子系統(tǒng)的集中管理和控制 物業(yè)管理與監(jiān)控系統(tǒng) 設(shè)

37、備監(jiān)控子系統(tǒng) 1）居住區(qū)室外公共區(qū)域照明應采用定時開關(guān)控制，樓梯間照明應采用節(jié)能感應非延時開關(guān)控制2）應急照明啟?？刂?、工作狀態(tài)顯示及故障報警3）障礙照明定時開關(guān)控制，開關(guān)狀態(tài)顯示及故障報警4）室外公共區(qū)域照明，開關(guān)狀態(tài)顯示及故障報警、照度控制5）變配電間設(shè)備狀態(tài)顯示、故障報警6）單體建筑總配電箱運行狀態(tài)監(jiān)視及故障報警7）高低壓主開關(guān)運行狀態(tài)監(jiān)視及故障報警8）主供電回路運行參數(shù)監(jiān)視9）變壓器故障報警10）應設(shè)置電梯故障報警、求救信號指示或語音對講，報警信號應回報監(jiān)控中心11）運行狀態(tài)顯示，啟?？刂?2）IC卡樓層控制13）給排水設(shè)備故障報警；蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位報警；飲用蓄

38、水池過濾、殺菌設(shè)備的故障報警14）給水泵的啟?？刂?、運行狀態(tài)顯示、故障報警、臺數(shù)控制、水流狀態(tài)顯示15）飲用蓄水池過濾、殺菌設(shè)備監(jiān)測16）對園林綠化澆灌設(shè)備自動控制17）對居住區(qū)集中供冷/熱源設(shè)備的運行狀態(tài)監(jiān)視及故障報警18）蒸汽、冷/熱水的溫度、流量、壓力監(jiān)視及能量累積量19）對冷/熱源設(shè)備與水泵進行節(jié)能方式的臺數(shù)控制、供水溫度與壓力的自動控制20）應按所在地電力、自來水、燃氣、熱力職能部門要求設(shè)置自動抄表裝置。（遠程抄表和控制）21）采用IC卡抄表終端22）抄表終端數(shù)據(jù)可遠傳到供電、水、氣、熱相應的職能部門23）住戶可通過居住區(qū)內(nèi)部寬帶網(wǎng)或Internet等查看表具數(shù)據(jù)或網(wǎng)上支付費用背景音

39、樂與緊急廣播1）在小區(qū)廣場、室外草坪、中心花園等位置安裝有線廣播裝置，定時播放背景音樂、物業(yè)管理通知；發(fā)生突發(fā)事件時可強制切入緊急廣播2）在電梯前室、電梯轎廂及各樓層走道等位置安裝有線廣播裝置，定時播放背景音樂、物業(yè)管理通知；發(fā)生突發(fā)事件時可強制切入緊急廣播3）在會所、地下車庫等位置安裝有線廣播裝置，定時播放背景音樂、物業(yè)管理通知；發(fā)生突發(fā)事件時可強制切入緊急廣播4）背景音樂具備分區(qū)播放功能5）背景音樂廣播與小區(qū)景觀設(shè)施系統(tǒng)聯(lián)動。6）背景音樂廣播應設(shè)置低分貝無詞背景音樂，從不擾民角度出發(fā)，具有時段自動啟閉功能，日長物管信息可通過小區(qū)主控液晶顯示屏來得以傳播和昭示。，物業(yè)管理子系統(tǒng) 1）配置實用

40、可靠的物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化2）配備可靠的計算機硬件設(shè)備3）居住區(qū)內(nèi)有條件地建立Internet網(wǎng)站，住戶可查詢物業(yè)管理信息4）居住區(qū)內(nèi)安全防范子系統(tǒng)，電、水、氣、熱等表具的自動抄表系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)與居住區(qū)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)或?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)集成5）居住區(qū)內(nèi)采用智能卡技術(shù)輔助物業(yè)管理6）采用三維地理信息系統(tǒng)，具備電子地圖功能 智能化基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)電源與接地1）監(jiān)控中心采用雙路獨立電源供電，末端自動切換2）中心機房設(shè)置專用配電箱，各子系統(tǒng)電源獨立控制3）安全防范系統(tǒng)應由安防監(jiān)控中心集中供電，對離安防監(jiān)控中心較遠的攝像機，也可就近供電，但宜與安防監(jiān)控中心的電源為同相的可

41、靠電源，并由安防監(jiān)控中心操作通斷4）供電電源質(zhì)量滿足GB/T50314-2000中10.3對電源要求并滿足設(shè)計要求5）對講系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)應保證24小時不間斷供電，對其它子系統(tǒng)的不間斷供電應滿足應用要求6）控制臺的主電源引入線宜直接與電源連接，應盡量避免用電源插座7）電源插座采用帶有接地極的插座，其中UPS電源插座帶有鮮艷的顏色以便與其它插座區(qū)別8）對講、周界防越與報警聯(lián)動、閉路電視監(jiān)控、門禁管理、背景音樂與緊急廣播、停車場管理、公共信息顯示等安裝在室外的設(shè)備必須作可靠的接地防雷處理，由室外引入安防監(jiān)控中心機房的線纜須加裝防雷保護器等設(shè)施，供電電源應采用3級以上防雷措施9）采用局部等電位聯(lián)結(jié)

42、，通過接地干線引接建筑物聯(lián)合接地網(wǎng)的接地方式10）對于高端項目，應設(shè)置備用電源，一旦發(fā)生停電，而不致造成門禁系統(tǒng)癱瘓。中控室機房1）中控室機房不宜設(shè)在地下室，應與物業(yè)管理中心臨近；獨立機房面積不小于40平方米，如與消防控制室合用，面積不小于50平方米.(按配置）2）留有與接處警中心聯(lián)網(wǎng)的接口3）配置可靠的通信工具，發(fā)生警情時能及時向接處警中心報警4）監(jiān)控中心應設(shè)置屏幕顯示電視墻、控制操作臺等5）機房根據(jù)使用需要分割成多個獨立功能區(qū)，包括：消防氣瓶室、UPS電池室、計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備區(qū)、安防監(jiān)控區(qū)、值班工作區(qū)、準備區(qū)等6）設(shè)置機房安全防護裝置，配置門禁、視頻監(jiān)控和防盜報警設(shè)備7）對于機房內(nèi)設(shè)有空調(diào)系

43、統(tǒng)或供暖系統(tǒng)，在空調(diào)機四周、暖氣四周、線管沿線等處敷設(shè)漏水傳感系統(tǒng)8）采用氣體滅火系統(tǒng)或設(shè)備9）地面采用防靜電材料（其中防靜電地板的安裝高度不低于20cm），吊頂后機房凈高滿足設(shè)備安裝的要求10）對供配電、UPS、空調(diào)、漏水檢測、防雷、視頻監(jiān)控、門禁等系統(tǒng)進行綜合監(jiān)控，將各種監(jiān)控功能集中到統(tǒng)一的計算機界面上。通用布線 1）居住區(qū)內(nèi)各弱電系統(tǒng)的管線應統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，與界外系統(tǒng)的連接應設(shè)置樞紐交接間2）設(shè)計時應固位，盡量避免電纜的接續(xù)3）每棟單元樓設(shè)置設(shè)備交接箱，交接箱安裝有專用的電源和接地裝置4）每棟單元樓設(shè)置獨立的垂直布線主干通道，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)體系及管線類別、數(shù)量等的統(tǒng)籌安排，與電氣管線保持安全

44、距離UPS電源：UPS向?qū)χv系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)24小時不間斷供電UPS向周界防越及報警聯(lián)動、閉路電視監(jiān)控、停車場管理系統(tǒng)的供電延時時間不小于30分鐘UPS向其它子系統(tǒng)供電背景音樂： 應考慮避免播放背景音樂時對底層業(yè)主造成噪聲影響 供、配、發(fā)電設(shè)備設(shè)施 商業(yè)專變變壓器低壓側(cè)開關(guān)設(shè)置延時失壓保護裝置，確保瞬間斷電后快速來電。 明確發(fā)電備電系統(tǒng)供應范圍，確保消防電梯、消防照明、消防動力用電、安防、消防監(jiān)控中心、生活供水納入供應范圍。 所有隱蔽施工的主要線纜，必須有標識，以防在道路施工等操作時破損壞。 各供電回路都需安裝計量電表事宜，方便成本控制與費用分攤。 要求用戶單元內(nèi)設(shè)置漏電總開關(guān)，所有用電回路

45、都必須通過漏電開關(guān)，確保用戶相互不受漏電影響停電。 發(fā)電機房內(nèi)的消防設(shè)施，如屬消防水噴淋系統(tǒng)的，則要求選用玻璃球爆破溫度在C93以上的噴淋頭。 天面、設(shè)備層、廣場四周等主要公共區(qū)域，應設(shè)計有供維修、清潔或主辦活動臨時用電的電源開關(guān)箱或插座。 各類線管線槽穿墻及過樓板時，應進行規(guī)范的防火、防水、防老鼠的封堵。 供配電柜（箱）在正式交接啟用前，必須做好全面開荒及保養(yǎng)工作，防止出現(xiàn)母排、電纜連接缺少螺絲、螺絲規(guī)格不一、螺絲緊固不牢、柜內(nèi)金屬垃圾不清理的情況存在，確保用電安全。 設(shè)備管井房的照明開關(guān)應設(shè)置于設(shè)備管井房內(nèi)，公共區(qū)域的空調(diào)調(diào)節(jié)開關(guān)應設(shè)置于公共區(qū)域空調(diào)供應范圍內(nèi)。 樓層走火梯，住宅物業(yè)的樓層

46、走廊應設(shè)置聲光紅外控制的照明控制開關(guān)。 涉及隱蔽工程的地下網(wǎng)管（線）彎區(qū)接駁點位不應超過兩個。 給排水設(shè)備設(shè)施 根據(jù)供水管網(wǎng)壓力情況，一般高層樓宇供水區(qū)域劃分為：市政供水、低區(qū)供水及高區(qū)供水。按照目前市政管網(wǎng)壓力及設(shè)備二次供水情況，市政供水區(qū)域為標準層3層以下區(qū)域，低區(qū)供水區(qū)域為標準層312層，高區(qū)供水區(qū)域13層以上。同時在各供水區(qū)域的末端管網(wǎng)上加裝自動排氣閥，從而避免管網(wǎng)在停水后或初次供水因管內(nèi)存氣問題導致管網(wǎng)破裂。 凡是以水為工作介質(zhì)的設(shè)備如：空調(diào)水冷機組、空氣處理機、新風機、熱交換器、發(fā)電機、水泵、減壓閥、應考慮在設(shè)備四周安裝排水裝置并通往集水井或排水地漏。 為保證二次供水設(shè)備使用安全及環(huán)保需求減少對住戶影響，供水設(shè)備需加裝安全報警系統(tǒng)，設(shè)備的安裝方面需對環(huán)保噪音問題加以考慮。 在供水管網(wǎng)架空敷設(shè)時，必須考慮管網(wǎng)管碼固定力度、管網(wǎng)壓力、伸縮承受極限以及有效的管網(wǎng)減震裝置，為此在管網(wǎng)的管碼安裝時要考慮管碼厚度及密集度，管網(wǎng)在主要受壓