工業(yè)品批發(fā)市場可行性研究報(bào)告

1、xx縣xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告安徽xx工程咨詢有限公司二一二年三月目錄第一章 總 論5一、項(xiàng)目概述5二、項(xiàng)目單位簡介6三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7四、項(xiàng)目年能耗7五、結(jié)論與建議7第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性9一、項(xiàng)目的可行性9二、項(xiàng)目的必要性9第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析12一、項(xiàng)目區(qū)概況12二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件15三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況17第四章 項(xiàng)目銷售市場情況分析20一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析20二、物業(yè)類型分析21三、綜合評價(jià)22二、商鋪建筑設(shè)計(jì)26三、道路工程設(shè)計(jì)27四、供電工程設(shè)計(jì)29五、給水排水31第六章營銷策略及方案34一、營銷策略34二、營銷方式35三、 銷售節(jié)奏與

2、策略37第七章環(huán)境保護(hù)與水土保持40一、環(huán)境保護(hù)40二、水土保持41第八章 節(jié)能44一、設(shè)計(jì)依據(jù)44二、節(jié)能44第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防47一、勞動(dòng)安全47二、消防48第十章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排49一、項(xiàng)目管理49二、項(xiàng)目監(jiān)理49第十一章投資估算及資金籌措52一、估算依據(jù)52二、估算說明52三、投資估算52四、資金籌措方案52第十二章 項(xiàng)目招投標(biāo)53一、工程招標(biāo)53二、招標(biāo)基本情況表55第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析56一、銷售收入估算56二、總成本及費(fèi)用估算56三、銷售利潤估算56第十四章 項(xiàng)目效益分析58一、經(jīng)濟(jì)效益分析58二、社會(huì)效益分析58第一章 總 論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱：xx

3、縣xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場（二）承辦單位：安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：xx縣xx鎮(zhèn)（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目法人代表：（六）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：（七）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總占地面積19998平方米（30畝）?？偨ㄖ娣e：17600平方米，其中：住宅8800平方米，商業(yè)8800平方米。項(xiàng)目總投資1500萬元。（八）項(xiàng)目建設(shè)期：12個(gè)月（2012.420134）。（九）可研編制單位：安徽xx工程咨詢有限公司（十）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍1、編制依據(jù)（1）xx縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃（2）安徽省關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（3）xx縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃

4、（4）xx縣土地利用總體規(guī)劃（5）宿州市定額站宿州定額信息2011年第四季度（6）民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（8）國家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南；（9）xx縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料；xx縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對該項(xiàng)目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。2、編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營和實(shí)施計(jì)劃

5、（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡介安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司是2006年成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊資金為3000萬元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為一級資質(zhì)。公司只要經(jīng)營范圍有：許可經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。一般經(jīng)營項(xiàng)目：項(xiàng)目管理、物業(yè)管理，建筑工程裝飾、裝修，園林綠化。分公司下設(shè)有工程部、營銷部、財(cái)務(wù)部和綜合部。安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司的經(jīng)營宗旨是：認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨和國家的路線、方針、政策及有關(guān)法規(guī)、法規(guī)，堅(jiān)持社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營方向，不斷開拓市場，充分發(fā)揮企業(yè)潛能，促進(jìn)xx縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。分公司現(xiàn)有在冊職工24人，其中：中級職稱14人，初

6、級職稱8人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營管理和市場營銷，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。公司總?cè)珯?quán)代理負(fù)責(zé)人劉振宇先生，工作和管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作作風(fēng)深入扎實(shí)，辦事果斷干練。三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模建筑面積平方米17600其中：住宅平方米8800配套公建平方米商業(yè)用房平方米88002住宅套數(shù)套2403商業(yè)套數(shù)套2404總占地面積平方米199985可規(guī)劃用地面積平方米199986建筑容積率1.147綠化率%158建筑密度%44二項(xiàng)目總投資萬元2258三投資利潤率%25.4四投資利稅率%141.5四、項(xiàng)目年能耗該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。該項(xiàng)目正常年份

7、年耗水15.10萬噸、耗電19.44萬度、耗汽4.72萬噸。五、結(jié)論與建議通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：1、本項(xiàng)目建設(shè)符合xx鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和xx鎮(zhèn)城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃。2、本項(xiàng)目位于xx縣xx鎮(zhèn)政府南、57路西，距311國道不足600米，北鄰鎮(zhèn)政府，東靠57路（xx-淮北），地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目選址合理。3、本項(xiàng)目建設(shè)場地附近環(huán)境好，工程建設(shè)過程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了其處理措施，對環(huán)境無不4、本次可行性研究對項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。5、從財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)上來看，其市場前景看

8、好，企業(yè)能快速回籠資金。6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評價(jià)過程中對本項(xiàng)目的認(rèn)識，對本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議：1、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避a、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。b、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。c、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。2、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷售。3、建設(shè)管理措施a、整合企業(yè)資源，提高操作水平。b、根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對運(yùn)用資金的能力要求較高。c、提高資金的使用效率的

9、同時(shí)，亦要保持整個(gè)開發(fā)理念的延續(xù)性。d、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。e、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性一、項(xiàng)目的可行性（一）鎮(zhèn)政府對工業(yè)品批發(fā)市場的建設(shè)十分重視。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。（二）本項(xiàng)目的開發(fā)商安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。（三）本項(xiàng)目起

10、點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合城鎮(zhèn)發(fā)展方向，有著很好的發(fā)展前途。（四）項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС郑蚨强尚械?。（五）?xiàng)目的區(qū)位、交通、倉儲(chǔ)、物流條件很好，適應(yīng)工業(yè)品批發(fā)市場的建設(shè)發(fā)展。（六）項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。這在本報(bào)告的第十三章將得到充分的論證。二、項(xiàng)目的必要性（一） 提高城鎮(zhèn)商業(yè)競爭力，助推xx鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于xx縣西南部，近年來，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù)任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實(shí)推進(jìn)。項(xiàng)目的開發(fā)對于xx鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。該工業(yè)

11、品批發(fā)市場項(xiàng)目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營體系，推動(dòng)xx鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵(lì)創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城鎮(zhèn)新商圈，徹底解決騎路逢集的歷史遺留問題，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，突破原有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城鎮(zhèn)的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競爭力。同時(shí)，xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場通過科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，xx縣淮海置業(yè)有限公司的開發(fā)經(jīng)營實(shí)力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運(yùn)作，形成復(fù)合型的xx鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為xx鎮(zhèn)乃至xx縣西南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點(diǎn)。（二） 構(gòu)建和諧社會(huì)，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺我們也清醒地看到，xx鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在較多困難和問題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會(huì)問

12、題，主要原因是：新形勢下產(chǎn)業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的壓力較大。制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場的建設(shè)，可以提供至少幾百個(gè)子項(xiàng)目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，同時(shí)帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)數(shù)千人，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)需求估計(jì)每年為數(shù)千萬元，對于構(gòu)建和諧社會(huì)，加快農(nóng)村小康社會(huì)建設(shè)步伐，具有很大的推動(dòng)和促進(jìn)作用。（三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項(xiàng)重要的舉措。目前看，xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒了其應(yīng)有的商

13、業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了盤活存量空置商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級改造政策，深化提高xx鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項(xiàng)重要的元素。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有非常深遠(yuǎn)的積極意義。目前xx鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級階段，整體形象和層次都比較差，沒有經(jīng)過科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)看，將不能滿足人們?nèi)找嫔壍奈幕钚枨?/p>

14、。隨著城鎮(zhèn)升級改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級商貿(mào)業(yè)將會(huì)是一個(gè)必然的發(fā)展歷程。第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析一、項(xiàng)目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項(xiàng)目法人單位位于安徽省宿州市xx縣，xx縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100300米的低山矮嶺。人口130萬，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個(gè)行政村。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)（二）地理位置xx縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河30公里、徐州觀音機(jī)場50公里、連云港出?？?60公里，素有“徐州的西大門”之稱。（三）自然條件1、氣候條件xx縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。四

15、季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-12.4，歷年極端最高氣溫為38.0，年均氣溫14.4；歷年平均降水量為811.2毫米，年平均無霜期208.3天，年平均相對濕度為70%，年平均蒸發(fā)量為1500.0毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為2220-2480小時(shí)。2、水文條件xx縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。xx縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為2.6億立方米/年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水

16、資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。3、地質(zhì)地貌xx縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于32-50米之間。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積22.2%,平原占77.8%。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機(jī)質(zhì)1.35%、堿解氮含量為70mg/kg、速效

17、磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、ph值為7.0，兩合土平均有機(jī)含量1.25%、堿解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、ph值為7.2，沙土平均有機(jī)質(zhì)含量1.1%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、ph值為7.5。xx縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。4、工程地質(zhì)條件xx縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之

18、一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。xx縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓

19、縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。粉細(xì)砂，淺黃色，級配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140kpa以上。（四）交通運(yùn)輸條件xx縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省會(huì)均為3小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場40公里，連云港出海口26

20、0公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，310、311國道，301、101、202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。xx縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。耕地面積10萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積50萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭

21、青韭黃、圣泉xx國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。（二）豐富的礦產(chǎn)資源xx縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。xx縣為全國100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲(chǔ)量 7.5億噸，現(xiàn)有17對礦井，年產(chǎn)能力120萬噸；探明石油儲(chǔ)量 7億噸，煤層氣儲(chǔ)量1000億立方米，石灰?guī)r儲(chǔ)量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲(chǔ)量可觀。xx縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為2.6億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬伏以上變電所2個(gè)，生產(chǎn)生活供電充足。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。xx縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)

22、，歷經(jīng)滄桑。公元9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作石炭歌贊之。改革開放以來，xx縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個(gè)縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達(dá)爾等一批國內(nèi)知名企業(yè)相繼來xx投資。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價(jià))，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是xx縣對外開放的窗口、體制改革的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)已成為

23、國內(nèi)外客商投資的熱土，是xx縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。（四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。xx縣民風(fēng)淳樸，社會(huì)治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。xx縣是安徽省委20個(gè)精神文明建設(shè)示范縣之一。三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況xx鎮(zhèn)位于xx縣西南約30公里處，北鄰?fù)跽?zhèn)，南鄰淮北濉溪，東與孫圩鄉(xiāng)相連，西與青龍集鎮(zhèn)接壤，南北長約10公里，東西寬8公里。全鎮(zhèn)總面積80平方公里，轄10個(gè)行政村，99個(gè)村民小組，人口47060人，耕地面積51852畝，主要以農(nóng)業(yè)為主。境內(nèi)河網(wǎng)交錯(cuò)，311國道穿鏡而過，

24、上聯(lián)徐州，下聯(lián)永城。鎮(zhèn)內(nèi)主干道若干，吳樓橋至孫樓、吳樓橋至劉其兩條水泥路，村村相通，路路相連，客運(yùn)、貨運(yùn)暢通方便。農(nóng)貿(mào)市場以吳樓橋集為中心，孫樓、劉其、xx三集環(huán)抱，全鎮(zhèn)個(gè)體工商戶700多戶，個(gè)體企業(yè)30多家。全鎮(zhèn)現(xiàn)有劉其工業(yè)園區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)兩個(gè)工業(yè)園區(qū)。電信網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速。初中、小學(xué)合理布局覆蓋全境。xx鎮(zhèn)以種植、養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工帶動(dòng)農(nóng)業(yè)。鎮(zhèn)政府始終把發(fā)展放在頭等重要的位置，思發(fā)展、謀發(fā)展、千方百計(jì)抓發(fā)展、調(diào)動(dòng)一切力量促發(fā)展。2011年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值16億元，比2006年增長260%；工業(yè)固定資產(chǎn)投入1.77億元，比2006年擴(kuò)張近3倍；五年來新增長規(guī)

25、模企業(yè)6家，打破了2006年我鎮(zhèn)規(guī)模企業(yè)為零的記錄；糧食生產(chǎn)在戰(zhàn)勝自然災(zāi)害的情況下，保持了年年豐收，2011年總產(chǎn)達(dá)到34539.7噸，比2006年增產(chǎn)20%；農(nóng)民人均純收入2011年完成6148元，比2010年增長22.3%；財(cái)政收入完成335萬元，比2006年增長560%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增長的良好態(tài)勢。xx縣xx鎮(zhèn)在“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”方針的指引下，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會(huì)效益。 xx縣xx鎮(zhèn)黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，著

26、力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、城鎮(zhèn)的集聚和輻射帶動(dòng)能力日漸凸顯。 投入不斷加大。該鎮(zhèn)實(shí)施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資1000多萬元，硬化城鎮(zhèn)主干道5條，總面積2100平方米；改造背街小巷0余條，總面積1700平方米；修砌下水道1500米；各單位綠化面積3500多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。強(qiáng)化對鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場、中心商貿(mào)市場和小百貨市場等專業(yè)市場的管理和并進(jìn)一步完善市場功能，積極推動(dòng)鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場、鎮(zhèn)南小吃市場、鎮(zhèn)北機(jī)電鋼材市場等市場的建設(shè)，優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拉大了城鎮(zhèn)框架。目前，進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營戶有1000余戶，河南、淮北等地10余家經(jīng)營戶落戶于此。 城鎮(zhèn)管理進(jìn)一步規(guī)范。組建了鎮(zhèn)環(huán)

27、境衛(wèi)生保潔隊(duì)，實(shí)行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識和公德意識方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實(shí)行了攤位定點(diǎn)擺放、車輛定位停靠等制度，使管理水平不斷得到提高，城鎮(zhèn)品位不斷提升。 小城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步優(yōu)化。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套設(shè)施，并形成了若干專業(yè)化功能分區(qū)，極大地促進(jìn)了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，這個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新拓展面積達(dá)1.1平方公里，新增各類專業(yè)市場4個(gè)，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷售、加工等于一體的商貿(mào)物流集散地，年交易額近2億第四章 項(xiàng)目銷售市場情況分析一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢1、項(xiàng)目區(qū)位極佳，市場認(rèn)可度較高。2、項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，

28、生活成本較低。3、項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全，。4、項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有良好的資金和市場運(yùn)作實(shí)力，擁有200多家合作廠商。（二）項(xiàng)目劣勢：1、投資較大。2、 該項(xiàng)目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（三）機(jī)會(huì)分析：1、xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫妫胺Q該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。2、本項(xiàng)目由安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會(huì)信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的

29、品質(zhì)形象。3、xx鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。xx縣xx鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。二、物業(yè)類型分析（一）商業(yè)本項(xiàng)目地處xx縣xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)南57路西側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場，西臨57路，北距311國道600米，交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費(fèi)群體看，目前xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、建材等、主要客戶來源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競爭環(huán)境看：城市中心即將有知名度較

30、高大賣場正在籌備。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了工業(yè)品批發(fā)市場設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。（二）一街區(qū)安排本項(xiàng)目一街區(qū),街面寛15米，長200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以建材批發(fā)銷售為主;街北商鋪60間，以布匹、輕紡、服裝、鞋帽、床上用品批發(fā)銷售為主（三）二街區(qū)安排本項(xiàng)目二街區(qū),街面寛15米，長200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以五金、家電批發(fā)銷售為主;街北商鋪60間，以種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜批發(fā)銷售為主街區(qū)西段安排三層建筑3500平方米大型超市一個(gè)，引進(jìn)上海聯(lián)華超市入住。（

31、四）本項(xiàng)目運(yùn)作需注意的問題：1、在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價(jià)格競爭。2、掌握“引導(dǎo)市場”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問題。3、通過項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價(jià)格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。4、對物業(yè)管理及商場文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。5、在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對項(xiàng)目品位和身份象征的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。三、綜合評價(jià)結(jié)合前面的swot因素分析，我們可以看出，xx工業(yè)品批發(fā)市場項(xiàng)目具

32、備得天獨(dú)厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場。第五章 建筑方案一、總體規(guī)劃（一）規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法；2、安徽省城市規(guī)劃法實(shí)施辦法；3、國家建設(shè)部頒布的城市規(guī)劃編制辦法；4、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）；5、國家、省有關(guān)城市規(guī)劃的法律、法規(guī)、規(guī)范。（二）設(shè)計(jì)理念1、與自然和諧共存規(guī)劃的指導(dǎo)思想既非人本主義，也非自然主義，而應(yīng)促進(jìn)生態(tài)建設(shè)成為人類文化和諧共存的整體環(huán)境，通過對自然生態(tài)系統(tǒng)，半自然生態(tài)系統(tǒng)，人工生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化組織來創(chuàng)造人與生物共存的自然化狀態(tài)。2、充分利用現(xiàn)狀，因地制宜規(guī)劃利用現(xiàn)狀地形與形狀

33、，與周圍城市道路相協(xié)調(diào)，科學(xué)合理，分期實(shí)施的原則，適度超前，彈性靈活的規(guī)劃原則。3、功能明確，布局合理規(guī)劃功能區(qū)明確，布局合理，盡量符合市場的功能布局，滿足人流、物流、車流的需求，環(huán)境安靜優(yōu)美，創(chuàng)造濃郁的市場文化氣氛。（三）基本原則1、前瞻性原則：規(guī)劃時(shí)，本著滿足現(xiàn)在、著眼將來，近期與遠(yuǎn)期發(fā)展相結(jié)合，適當(dāng)超前規(guī)劃的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、地域性原則。規(guī)劃時(shí)，以湘中文化為底蘊(yùn)，融入*地方特色元素，創(chuàng)造具有地方特色的建筑物。3、“以人為本，環(huán)境至上”原則。即堅(jiān)持以人為本原則，注意滿足不同階層人群多層次需求，尤其突出市場特色與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。4、“經(jīng)濟(jì)性”原則。規(guī)劃中力求經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合

34、。（四）規(guī)劃結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)考慮到規(guī)劃地塊呈長方形狀，且地塊三面均是城市支路，從市場性質(zhì)來講，xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場，服務(wù)人口達(dá)數(shù)萬人，因此，市場一旦建成，將帶來大量的人流與物流，隨著人們生活水平的提高，私家車越來越普及，作為市場，停車亦成為影響市場環(huán)境與效益的重要原因，因此，在本次規(guī)劃中，停車作為一個(gè)重點(diǎn)來布置?？傮w看，長方形地塊西面也就是57路，與城市其它道路的銜接最順暢，毫無疑問，57路路是xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場大市場最主要的對外聯(lián)系通道，人流、車流、物流的主要出入通道，基于此，我們在進(jìn)行此次規(guī)劃時(shí)，將市場主要出入口，放在臨57路一側(cè)，也就是市場的西面作為主要出入口。由于地塊呈長方形狀，且三面

35、臨城市支路，為發(fā)揮土地的最大效益，達(dá)到理想效果，規(guī)劃時(shí)，我們將臨街用地均規(guī)劃為商業(yè)門面，進(jìn)深11米，層數(shù)基本為2.5層，各圍合建筑物按照有關(guān)規(guī)范，留足市場通道與消防通道，這樣，規(guī)劃地塊便成了一個(gè)圍合形狀，另外，作為市場，還應(yīng)當(dāng)提供一個(gè)寬敞、舒適的交易場所，因此，在規(guī)劃時(shí)，我們在圍合建筑內(nèi)各向用地中間偏移15米作地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車道，地塊中間則規(guī)劃為交易大棚，以滿足市場及居民需求。本項(xiàng)目一街區(qū),街面寛15米，長200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以建材批發(fā)銷售為主;街北商鋪60間，以布匹、輕紡、服裝、鞋帽、床上用品批發(fā)銷售為主本項(xiàng)目二街區(qū),街面寛15米，長200米，

36、二面安排商鋪，一層為商業(yè)門面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以五金、家電批發(fā)銷售為主;街北商鋪60間，以種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜批發(fā)銷售為主街區(qū)西段安排三層建筑3500平方米大型超市一個(gè)，引進(jìn)上海聯(lián)華超市入住。市場共規(guī)劃有4個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，8個(gè)人行出入口，其中，主入口9米寬，8個(gè)人行出入口為各3米寛。xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，面磚采用米黃色面磚貼墻，主要色彩與周圍安置小區(qū)相協(xié)調(diào)。由于是市場規(guī)劃，所以在綠化配置上考慮較少，綠化率較低，主要綠化就是沿規(guī)劃地塊三面城市支路種植行道樹，市場內(nèi)道路種植人行道樹，交叉口處布置綠化，從而在市場周圍形成綠線，以調(diào)節(jié)人們心里。豎向規(guī)劃上考慮與

37、城市道路排水相銜接，主要排水方向?yàn)槟舷颍潘捎糜晡鄯至髦?，且用地南面已有一個(gè)排水管涵經(jīng)過，規(guī)劃用地排水可利用此排水管涵，場地規(guī)劃標(biāo)高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。二、商鋪建筑設(shè)計(jì)沿街設(shè)商鋪，3.5左右開間，進(jìn)深約11米，設(shè)2.5層，一層作商鋪，沿街開門，二層以上作生活用房，每個(gè)開間內(nèi)每層各設(shè)一衛(wèi)生間，便于出租戶使用方便，外墻涂料。1、 結(jié)構(gòu)（1）采用的主要規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb50009-2001）2006年版混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50010-20025）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50003-2001）（2） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本

38、數(shù)據(jù)（1） 基本風(fēng)壓：0.30kn/ m2，基本雪壓：0.30kn/ m2，n=50年，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g，地基動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.35s。（2） 結(jié)構(gòu)基本要求建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限50年，建筑物抗震設(shè)防烈度為6度。2、 結(jié)構(gòu)造型（1）市場交易大棚采用鋼架結(jié)構(gòu)。（2） 商業(yè)住宅、臨街商鋪采用磚混結(jié)構(gòu)，樓面采用預(yù)應(yīng)力空心板，坡屋面采用砼現(xiàn)澆板。（3）垃圾站、公廁、配電房采用磚混結(jié)構(gòu)，砼現(xiàn)澆屋面板。三、道路工程設(shè)計(jì)（一）工程范圍兩條大街每條寛15米，長200米，總路面面積6000平方米。（二）平面線形設(shè)計(jì)道路平面設(shè)計(jì)按城市規(guī)劃紅線進(jìn)行，線形標(biāo)準(zhǔn)按照城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（

39、ctj3790）中的設(shè)計(jì)速度為50km/h城市主干道路標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（三）縱斷面設(shè)計(jì)大街道路為東西走向，根據(jù)城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范，為滿足道路排水的需要，道路最小縱坡不宜小于 0.3%。在按照規(guī)劃控制標(biāo)高的前提下，綜合考慮以上控制因素，本次道路縱斷面設(shè)計(jì)標(biāo)高基本與現(xiàn)狀自然地面標(biāo)高接近。道路最小縱坡0.5%，最大縱坡0.75%，最小坡長310m，最大坡長600m。凸形豎曲線半徑為20000m。（四）路基填料選擇據(jù)勘察所有路段表層出現(xiàn)的雜填土、耕土均不能做為天然路基，應(yīng)予以挖除或?qū)穸却蟮牡囟芜M(jìn)行必要的地基處理。該場地黃土狀粉土和粉質(zhì)粘土層是整個(gè)路段主要的組成地層，黃土狀粉土具有i級濕陷性。根據(jù)工程需要可采

40、用原土翻夯碾壓加灰土墊層處理措施可為路基使用。（五）路面柔性路面行車舒適，攤鋪快速，施工方便，工期可安排較短；且便于今后地下管線的二次埋設(shè)，局部開挖、修補(bǔ)比較方便，有利抗震、搶險(xiǎn)、救災(zāi)。剛性路面優(yōu)點(diǎn)是使用壽命較長，而抗性好，初期養(yǎng)護(hù)維修少。缺點(diǎn)是要求地下管線盡可能一次到位。路面折裂損壞維修復(fù)雜，施工期及維修期都長。另外，剛性路面板縫多，行車舒適性較差，行車噪音大。擬建道路兩側(cè)是以商業(yè)、居住和第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域，為減少噪聲污染，減少揚(yáng)塵，保持良好的城市生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)越的工作、生活條件，同時(shí)考慮地塊開發(fā)與管線埋設(shè)在時(shí)間上存在不同步的情況，推薦采用柔性路面?？紤]擬建道路等級，確定路面結(jié)構(gòu)

41、面層采用三層式結(jié)構(gòu)，基層采用半剛性基層，并設(shè)置墊層。其路面結(jié)構(gòu)如下：（1）3cm中粒式瀝青混凝土5cm粗粒式瀝青混凝土30cm二灰碎石22cm二灰土（2）非機(jī)動(dòng)車道3cm中粒式瀝青砼4cm粗粒式瀝青砼20cm二灰石15cm二灰土（3）人行道5cmc30混凝磚2cm m10水泥砂漿5cm c20細(xì)粒式水泥混凝土15cm二灰土四、供電工程設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、有關(guān)專業(yè)和有關(guān)職能部門提供的資料；2、國家現(xiàn)行有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范。3、負(fù)荷等級本工程除消防用電為二級負(fù)荷外，其它用電負(fù)荷無特殊要求，屬三級負(fù)荷。（二）供電電源場址電源狀況較好，距項(xiàng)目區(qū)2km處已有110kv集中變電站，市場雙電源可分別從上

42、兩個(gè)變電站架空引來，兩路均為100%負(fù)荷供電，且一路檢修或故障時(shí)，另一路不斷電。這樣供電穩(wěn)定、可靠，能滿足整個(gè)小區(qū)用電需求。本工程10kv電源引自上一級110kv變電站，主供電源電壓10kv，小區(qū)主配電壓380/220v。（三）配電低壓配電系統(tǒng)滿足工藝、計(jì)量、維修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、樹干，或者二者相結(jié)合的配電方式。在建筑物總配電箱進(jìn)線處設(shè)漏電保護(hù)，以防因電氣故障引起的火災(zāi)。消防負(fù)荷在末端一級配電箱處設(shè)置雙電源自動(dòng)切換。消防應(yīng)急照明應(yīng)急電源采用雙路電源末端互投自動(dòng)控制或采用自帶蓄電池?zé)艟咔夜╇姇r(shí)間30min，或采用自發(fā)光材料做出口指示和疏散指示燈。室內(nèi)照明光源根據(jù)使用場所的不同

43、，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標(biāo)，為達(dá)到較好的照明效果和節(jié)能能源的目的，燈具和光源盡量采用節(jié)能產(chǎn)品。配線電力電纜采用zryjv、yjv型電力電纜，控制電纜采用zrkvv型，絕緣導(dǎo)線采用bv型導(dǎo)線。電纜、電線敷設(shè)根據(jù)具體情況，采用沿電纜橋架、線槽、穿管暗敷等方式進(jìn)行。配管線槽或橋架穿越隔墻處應(yīng)密封處理。開關(guān)、插座、插座箱、配電箱均暗裝于墻上。底邊距地面分別為1.3m、0.5m、0.5m、1.5m。插座回路設(shè)漏電保護(hù)。（四）戶外供電及照明戶外電纜采用yjv0.6/1kv型電纜沿電纜敷設(shè)，再穿鋼管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。路燈照明采用高壓鋼燈路燈，且由裝于變電所的路燈配電箱控制，路燈照明

44、配電時(shí)盡量保持三相平衡。（五）弱電設(shè)戶用弱電箱，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)入戶。規(guī)劃區(qū)設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用hyv2型，敷設(shè)方式為電纜穿pvc保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。主干線24孔，以敷設(shè)有線電視、中國聯(lián)通、網(wǎng)通等管線。五、給水排水（一） 設(shè)計(jì)依據(jù)1、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50015-2003）；2、建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50016-2006）；3、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50013-2006）；4、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50014-2006）；5、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50140-2005）；（二）水源本工程水源采用鎮(zhèn)自來水廠提供的城鎮(zhèn)自來水，規(guī)劃從鎮(zhèn)供水管網(wǎng)引入給水管，滿足規(guī)劃區(qū)用水量

45、要求。（三）用水量居民生活用水量定額為250升/人.日，時(shí)變化系數(shù)k=2.0，則最高日生活用水量為3052.5m3/日，最高日最高時(shí)用水量為qh=24.0l/s。根據(jù)規(guī)劃市場中公建設(shè)施的數(shù)量，規(guī)劃確定公建用水量按生活用水量的15%計(jì)，則q=458 m3/日，最高日最高時(shí)用水量為3.6l/s。規(guī)劃市場未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的10%計(jì)，q=351 m3/日。綜上所述，得出xx工業(yè)品批發(fā)市場總用水量，最高日用水量為3861.5 m3/日。（四） 供水系統(tǒng)1、給水系統(tǒng)采用鎮(zhèn)自來水廠提供的城鎮(zhèn)自來水管網(wǎng)上引入給水管，接入處分別設(shè)水表止回閥。室外給水系統(tǒng)管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外生活、消防共用一

46、套管網(wǎng)，管徑dn200，所有建筑物室內(nèi)生活給水系統(tǒng)用水就近從室外給水管接入。2、消防給水系統(tǒng)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，住宅不設(shè)室內(nèi)消防給水，只考慮室外消防給水。室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn)為：室外消火栓15l/s。鎮(zhèn)自來水管網(wǎng)在市場附近為環(huán)狀, 本工程從黃泥路市政自來水管上接入兩根dn150mm的給水管進(jìn)入，呈環(huán)狀布置。外接管點(diǎn)自來水水壓為0.30mpa，能滿足本工程室外低壓消防給水所需水量、水壓，故本設(shè)計(jì)不另設(shè)消防加壓及儲(chǔ)水設(shè)施，由市政給水管網(wǎng)直接供給消防水量，并由城鎮(zhèn)消防車解決消防給水水壓。按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，在環(huán)狀給水管上每隔60米左右設(shè)置一具室外地上式消火栓ss100，按規(guī)范在商鋪內(nèi)布置室內(nèi)消火

47、栓，距離不大于30m，保證有2股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)任何地方。3、管材室外給水管道采用球墨鑄鐵管，t型橡膠圈接口；室內(nèi)生活給水管采用ppr塑料給水管，熱熔連接；室內(nèi)排水管采用upvc塑料管，粘接；消防管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，法蘭或卡箍連接。（五）排水系統(tǒng)1、排水體制排水采用雨污分流排放體制，糞便污水經(jīng)化糞池處理后通過污水排水管收集，然后排入市政污水管，由市政污水處理站統(tǒng)一處理。沿東西方向設(shè)污水主管道，污水經(jīng)化糞池處理后排入黃泥路污水管道，最終排入城鎮(zhèn)下水管道。2、生活排水量市場及商業(yè)住宅的生活污廢水排放量按生活綜合用水的70%計(jì)，則最高日3503m3/日。3、雨水排放量雨水量計(jì)算： q=q f 其

48、中：徑流系數(shù)q雨水流量（l/s） q設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（l/sha）f匯水面積（ha） 市場暴雨強(qiáng)度公式為： q=2150.5(1+0.411gp)/(t+13.275)0.6846(l/s.ha) 式中：t降雨歷時(shí)(min) p設(shè)計(jì)重現(xiàn)期(a)， p=1年4、 管材室外雨污排水管采用大口徑雙壁波紋塑料排水管，承插連接。第六章營銷策略及方案一、營銷策略（一）價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速銷售、滾動(dòng)發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個(gè)典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價(jià)格快速成交，形成熱銷場面。低開高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對前期

49、購房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，是對調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用，總體原則是：調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高，調(diào)價(jià)后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價(jià)”是相對于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對競爭對手的。所所在前期市場宣傳時(shí)，需以心理暗示的形式抬高市場對本項(xiàng)目價(jià)格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于“市場心理預(yù)期價(jià)格”推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，。2、形象策略：形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價(jià)格有著最直接的關(guān)系。我們要針對項(xiàng)目

50、進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)，向市場表達(dá)項(xiàng)目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過各種形式的低成本營銷，樹立該批發(fā)市場高端形象。3、宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當(dāng)然賣場招商及營銷會(huì)貫穿于整個(gè)營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。而據(jù)我們對多個(gè)案場的客戶統(tǒng)計(jì)分析，在賣場積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(dòng)(事件) 招商及營銷本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)，來達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營銷期的營銷活動(dòng)，促進(jìn)活動(dòng)招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)

51、市場實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動(dòng)，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動(dòng)。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動(dòng)相比，由于組合口碑營銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢的顧客（意見領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營銷方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型。經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前xx縣商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主體最為忽視的問題

52、之一。經(jīng)營型商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。值得注意的是，目前xx縣大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。與以銷售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營的買家，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是直接面對用于商業(yè)經(jīng)營的實(shí)

53、際使用者；第二，從獲取利潤的方式來看，銷售型房地產(chǎn)是從市場租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營利潤；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產(chǎn)屬于中長期考慮，而投資經(jīng)營型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機(jī)整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。所以，預(yù)計(jì)在2012年的xx縣重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽商業(yè)地產(chǎn)市場走向規(guī)范化。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來越重，商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢

54、。該項(xiàng)目，要靈活實(shí)行銷售型與經(jīng)營型的有機(jī)結(jié)合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”，既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項(xiàng)目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)揮安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司經(jīng)營管理優(yōu)勢、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把省外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來；把知名營銷商聚集到該工業(yè)品批發(fā)市場，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價(jià)值。（二）商住地產(chǎn)該項(xiàng)目的需求市場實(shí)際上分為兩種購買力，即購房客戶和租房客戶。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識還不強(qiáng)，即使有也往往投資于住宅市場，這就特別要對其進(jìn)行主動(dòng)的引導(dǎo)

55、，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷售方式在現(xiàn)房或期房期間就組織一個(gè)租務(wù)部，將尚未售出的面積針對小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個(gè)樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進(jìn)行推銷。這樣一種投資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機(jī)構(gòu)投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數(shù)商住樓開發(fā)商而言，特別是對于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。三、 銷售節(jié)奏與策略（一） 整體策略營銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，預(yù)售期，公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。1、售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。2、本案操作分為三個(gè)階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，