工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)可行性研究報(bào)告

1、xx縣xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告安徽xx工程咨詢有限公司二一二年三月目錄第一章 總 論5一、項(xiàng)目概述5二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介6三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7四、項(xiàng)目年能耗7五、結(jié)論與建議7第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性9一、項(xiàng)目的可行性9二、項(xiàng)目的必要性9第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析12一、項(xiàng)目區(qū)概況12二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件15三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況17第四章 項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)情況分析20一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析20二、物業(yè)類(lèi)型分析21三、綜合評(píng)價(jià)22二、商鋪建筑設(shè)計(jì)26三、道路工程設(shè)計(jì)27四、供電工程設(shè)計(jì)29五、給水排水31第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略及方案34一、營(yíng)銷(xiāo)策略34二、營(yíng)銷(xiāo)方式35三、 銷(xiāo)售節(jié)奏與

2、策略37第七章環(huán)境保護(hù)與水土保持40一、環(huán)境保護(hù)40二、水土保持41第八章 節(jié)能44一、設(shè)計(jì)依據(jù)44二、節(jié)能44第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防47一、勞動(dòng)安全47二、消防48第十章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排49一、項(xiàng)目管理49二、項(xiàng)目監(jiān)理49第十一章投資估算及資金籌措52一、估算依據(jù)52二、估算說(shuō)明52三、投資估算52四、資金籌措方案52第十二章 項(xiàng)目招投標(biāo)53一、工程招標(biāo)53二、招標(biāo)基本情況表55第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析56一、銷(xiāo)售收入估算56二、總成本及費(fèi)用估算56三、銷(xiāo)售利潤(rùn)估算56第十四章 項(xiàng)目效益分析58一、經(jīng)濟(jì)效益分析58二、社會(huì)效益分析58第一章 總 論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：xx

3、縣xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)（二）承辦單位：安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：xx縣xx鎮(zhèn)（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（五）項(xiàng)目法人代表：（六）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：（七）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總占地面積19998平方米（30畝）?？偨ㄖ娣e：17600平方米，其中：住宅8800平方米，商業(yè)8800平方米。項(xiàng)目總投資1500萬(wàn)元。（八）項(xiàng)目建設(shè)期：12個(gè)月（2012.420134）。（九）可研編制單位：安徽xx工程咨詢有限公司（十）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍1、編制依據(jù)（1）xx縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃（2）安徽省關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（3）xx縣城區(qū)開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃

4、（4）xx縣土地利用總體規(guī)劃（5）宿州市定額站宿州定額信息2011年第四季度（6）民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范；（7）國(guó)家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（8）國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南；（9）xx縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料；xx縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)和審批材料、證明材料等。2、編制范圍本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和實(shí)施計(jì)劃

5、（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司是2006年成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊(cè)資金為3000萬(wàn)元人民幣，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)資質(zhì)。公司只要經(jīng)營(yíng)范圍有：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：項(xiàng)目管理、物業(yè)管理，建筑工程裝飾、裝修，園林綠化。分公司下設(shè)有工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部和綜合部。安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家的路線、方針、政策及有關(guān)法規(guī)、法規(guī)，堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)方向，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，充分發(fā)揮企業(yè)潛能，促進(jìn)xx縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。分公司現(xiàn)有在冊(cè)職工24人，其中：中級(jí)職稱(chēng)14人，初

6、級(jí)職稱(chēng)8人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。公司總?cè)珯?quán)代理負(fù)責(zé)人劉振宇先生，工作和管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作作風(fēng)深入扎實(shí)，辦事果斷干練。三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量一建設(shè)規(guī)模建筑面積平方米17600其中：住宅平方米8800配套公建平方米商業(yè)用房平方米88002住宅套數(shù)套2403商業(yè)套數(shù)套2404總占地面積平方米199985可規(guī)劃用地面積平方米199986建筑容積率1.147綠化率%158建筑密度%44二項(xiàng)目總投資萬(wàn)元2258三投資利潤(rùn)率%25.4四投資利稅率%141.5四、項(xiàng)目年能耗該項(xiàng)目主要能耗為：水、電、汽。該項(xiàng)目正常年份

7、年耗水15.10萬(wàn)噸、耗電19.44萬(wàn)度、耗汽4.72萬(wàn)噸。五、結(jié)論與建議通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論：1、本項(xiàng)目建設(shè)符合x(chóng)x鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和xx鎮(zhèn)城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃。2、本項(xiàng)目位于xx縣xx鎮(zhèn)政府南、57路西，距311國(guó)道不足600米，北鄰鎮(zhèn)政府，東靠57路（xx-淮北），地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目選址合理。3、本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地附近環(huán)境好，工程建設(shè)過(guò)程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮了其處理措施，對(duì)環(huán)境無(wú)不4、本次可行性研究對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性。5、從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，其市場(chǎng)前景看

8、好，企業(yè)能快速回籠資金。6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評(píng)價(jià)過(guò)程中對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施提出如下建議：1、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避a、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售及市場(chǎng)招商。b、在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案。c、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。2、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種方式實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。3、建設(shè)管理措施a、整合企業(yè)資源，提高操作水平。b、根據(jù)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。c、提高資金的使用效率的

9、同時(shí)，亦要保持整個(gè)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性。d、委托合作伙伴“本項(xiàng)目發(fā)展商”作為銷(xiāo)售及招商代理公司。e、項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實(shí)力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)不同專(zhuān)業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項(xiàng)目周期。第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性一、項(xiàng)目的可行性（一）鎮(zhèn)政府對(duì)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)十分重視。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)過(guò)程中，得到了來(lái)自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。（二）本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。（三）本項(xiàng)目起

10、點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合城鎮(zhèn)發(fā)展方向，有著很好的發(fā)展前途。（四）項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門(mén)及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的。（五）?xiàng)目的區(qū)位、交通、倉(cāng)儲(chǔ)、物流條件很好，適應(yīng)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展。（六）項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。這在本報(bào)告的第十三章將得到充分的論證。二、項(xiàng)目的必要性（一） 提高城鎮(zhèn)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，助推xx鎮(zhèn)商貿(mào)中心的形成與發(fā)展xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于xx縣西南部，近年來(lái)，該鎮(zhèn)緊緊抓住城鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的歷史機(jī)遇，全面完成城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅規(guī)劃任務(wù)任務(wù)，安穩(wěn)致富工程切實(shí)推進(jìn)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)于xx鎮(zhèn)商業(yè)中心的形成與發(fā)展具有極大的助推意義。該工業(yè)

11、品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目將以前瞻性的商業(yè)和運(yùn)營(yíng)體系，推動(dòng)xx鎮(zhèn)成為匯聚中高端商業(yè)、激勵(lì)創(chuàng)業(yè)、引導(dǎo)消費(fèi)的城鎮(zhèn)新商圈，徹底解決騎路逢集的歷史遺留問(wèn)題，將全鎮(zhèn)以及周邊地區(qū)的客人匯聚于此，突破原有的商業(yè)格局，有利于增強(qiáng)城鎮(zhèn)的商業(yè)輻射功能，提高該鎮(zhèn)城市競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，xx縣淮海置業(yè)有限公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，采取整體推進(jìn)的方式，建設(shè)高水平的商業(yè)運(yùn)作，形成復(fù)合型的xx鎮(zhèn)新商業(yè)中心，成為xx鎮(zhèn)乃至xx縣西南部地區(qū)商貿(mào)發(fā)展的創(chuàng)新制高點(diǎn)。（二） 構(gòu)建和諧社會(huì)，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺(tái)我們也清醒地看到，xx鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在較多困難和問(wèn)題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會(huì)問(wèn)

12、題，主要原因是：新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)空虛問(wèn)題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問(wèn)題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的壓力較大。制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)瓶頸尚未得到完全突破，全縣負(fù)重自強(qiáng)、干事創(chuàng)業(yè)的氛圍還不濃厚。xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)，可以提供至少幾百個(gè)子項(xiàng)目小額創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)，同時(shí)帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)數(shù)千人，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)需求估計(jì)每年為數(shù)千萬(wàn)元，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)，加快農(nóng)村小康社會(huì)建設(shè)步伐，具有很大的推動(dòng)和促進(jìn)作用。（三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)意義消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項(xiàng)重要的舉措。目前看，xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)的存量空置商業(yè)總體量偏大，埋沒(méi)了其應(yīng)有的商

13、業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目進(jìn)行商貿(mào)城的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)是非常必要的，經(jīng)整體改造，不僅提升了現(xiàn)有商業(yè)的層次和形象，擴(kuò)大商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，優(yōu)化了商貿(mào)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了盤(pán)活存量空置商業(yè)，可實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)豐都的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。（四）依據(jù)城鎮(zhèn)升級(jí)改造政策，深化提高xx鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)的升級(jí)發(fā)展商貿(mào)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮程度或經(jīng)濟(jì)水平優(yōu)劣的一項(xiàng)重要的元素。大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)可帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具有非常深遠(yuǎn)的積極意義。目前xx鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級(jí)階段，整體形象和層次都比較差，沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)看，將不能滿足人們?nèi)找嫔?jí)的文化生活需求

14、。隨著城鎮(zhèn)升級(jí)改造工程的逐步推進(jìn)，城市功能的發(fā)展，深化并升級(jí)商貿(mào)業(yè)將會(huì)是一個(gè)必然的發(fā)展歷程。第三章 項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析一、項(xiàng)目區(qū)概況（一）行政區(qū)劃本項(xiàng)目法人單位位于安徽省宿州市xx縣，xx縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100300米的低山矮嶺。人口130萬(wàn)，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個(gè)行政村。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)（二）地理位置xx縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河30公里、徐州觀音機(jī)場(chǎng)50公里、連云港出海口260公里，素有“徐州的西大門(mén)”之稱(chēng)。（三）自然條件1、氣候條件xx縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。四

15、季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無(wú)霜期長(zhǎng)，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。歷年極端最低氣溫為-12.4，歷年極端最高氣溫為38.0，年均氣溫14.4；歷年平均降水量為811.2毫米，年平均無(wú)霜期208.3天，年平均相對(duì)濕度為70%，年平均蒸發(fā)量為1500.0毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為2220-2480小時(shí)。2、水文條件xx縣位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。xx縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為2.6億立方米/年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水

16、資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來(lái)，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。3、地質(zhì)地貌xx縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于32-50米之間。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積22.2%,平原占77.8%。土壤為潮土類(lèi)、褐土類(lèi)、石灰土類(lèi)、棕壤土類(lèi)、砂疆黑土類(lèi)，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機(jī)質(zhì)1.35%、堿解氮含量為70mg/kg、速效

17、磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、ph值為7.0，兩合土平均有機(jī)含量1.25%、堿解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、ph值為7.2，沙土平均有機(jī)質(zhì)含量1.1%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、ph值為7.5。xx縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。4、工程地質(zhì)條件xx縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢(shì)由東南向西北傾斜，坡度為萬(wàn)分之

18、一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。xx縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕作用。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓

19、縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見(jiàn)少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140kpa以上。（四）交通運(yùn)輸條件xx縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門(mén)”之稱(chēng)。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省會(huì)均為3小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場(chǎng)40公里，連云港出?？?6

20、0公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，310、311國(guó)道，301、101、202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。xx縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。耕地面積10萬(wàn)公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積50萬(wàn)畝，主要有葡萄、蘋(píng)果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭

21、青韭黃、圣泉xx國(guó)圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國(guó)。（二）豐富的礦產(chǎn)資源xx縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。xx縣為全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭?jī)?chǔ)量 7.5億噸，現(xiàn)有17對(duì)礦井，年產(chǎn)能力120萬(wàn)噸；探明石油儲(chǔ)量 7億噸，煤層氣儲(chǔ)量1000億立方米，石灰?guī)r儲(chǔ)量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲(chǔ)量可觀。xx縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為2.6億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬(wàn)伏以上變電所2個(gè)，生產(chǎn)生活供電充足。（三）雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門(mén)類(lèi)齊全。xx縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)

22、，歷經(jīng)滄桑。公元9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢(qián)幣的造錢(qián)工廠；北宋年間，開(kāi)始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開(kāi)始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作石炭歌贊之。改革開(kāi)放以來(lái)，xx縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個(gè)縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬(wàn)家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達(dá)爾等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)相繼來(lái)xx投資。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價(jià))，形成了煤炭開(kāi)采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是xx縣對(duì)外開(kāi)放的窗口、體制改革的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)已成為

23、國(guó)內(nèi)外客商投資的熱土，是xx縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。（四）較完善的基礎(chǔ)設(shè)施生產(chǎn)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境良好。xx縣民風(fēng)淳樸，社會(huì)治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。xx縣是安徽省委20個(gè)精神文明建設(shè)示范縣之一。三、項(xiàng)目所在鎮(zhèn)基本情況xx鎮(zhèn)位于xx縣西南約30公里處，北鄰?fù)跽?zhèn)，南鄰淮北濉溪，東與孫圩鄉(xiāng)相連，西與青龍集鎮(zhèn)接壤，南北長(zhǎng)約10公里，東西寬8公里。全鎮(zhèn)總面積80平方公里，轄10個(gè)行政村，99個(gè)村民小組，人口47060人，耕地面積51852畝，主要以農(nóng)業(yè)為主。境內(nèi)河網(wǎng)交錯(cuò)，311國(guó)道穿鏡而過(guò)，

24、上聯(lián)徐州，下聯(lián)永城。鎮(zhèn)內(nèi)主干道若干，吳樓橋至孫樓、吳樓橋至劉其兩條水泥路，村村相通，路路相連，客運(yùn)、貨運(yùn)暢通方便。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以吳樓橋集為中心，孫樓、劉其、xx三集環(huán)抱，全鎮(zhèn)個(gè)體工商戶700多戶，個(gè)體企業(yè)30多家。全鎮(zhèn)現(xiàn)有劉其工業(yè)園區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)兩個(gè)工業(yè)園區(qū)。電信網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速。初中、小學(xué)合理布局覆蓋全境。xx鎮(zhèn)以種植、養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以養(yǎng)殖、農(nóng)副產(chǎn)品加工帶動(dòng)農(nóng)業(yè)。鎮(zhèn)政府始終把發(fā)展放在頭等重要的位置，思發(fā)展、謀發(fā)展、千方百計(jì)抓發(fā)展、調(diào)動(dòng)一切力量促發(fā)展。2011年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值16億元，比2006年增長(zhǎng)260%；工業(yè)固定資產(chǎn)投入1.77億元，比2006年擴(kuò)張近3倍；五年來(lái)新增長(zhǎng)規(guī)

25、模企業(yè)6家，打破了2006年我鎮(zhèn)規(guī)模企業(yè)為零的記錄；糧食生產(chǎn)在戰(zhàn)勝自然災(zāi)害的情況下，保持了年年豐收，2011年總產(chǎn)達(dá)到34539.7噸，比2006年增產(chǎn)20%；農(nóng)民人均純收入2011年完成6148元，比2010年增長(zhǎng)22.3%；財(cái)政收入完成335萬(wàn)元，比2006年增長(zhǎng)560%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。xx縣xx鎮(zhèn)在“小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略”方針的指引下，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會(huì)效益。 xx縣xx鎮(zhèn)黨委、政府充分利用小城鎮(zhèn)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，著

26、力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、城鎮(zhèn)的集聚和輻射帶動(dòng)能力日漸凸顯。 投入不斷加大。該鎮(zhèn)實(shí)施了“美化、亮化、綠化”三大工程，先后投資1000多萬(wàn)元，硬化城鎮(zhèn)主干道5條，總面積2100平方米；改造背街小巷0余條，總面積1700平方米；修砌下水道1500米；各單位綠化面積3500多平方米，有力改善了城鎮(zhèn)居民的人居環(huán)境。強(qiáng)化對(duì)鎮(zhèn)東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中心商貿(mào)市場(chǎng)和小百貨市場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的管理和并進(jìn)一步完善市場(chǎng)功能，積極推動(dòng)鎮(zhèn)西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鎮(zhèn)南小吃市場(chǎng)、鎮(zhèn)北機(jī)電鋼材市場(chǎng)等市場(chǎng)的建設(shè)，優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步拉大了城鎮(zhèn)框架。目前，進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營(yíng)戶有1000余戶，河南、淮北等地10余家經(jīng)營(yíng)戶落戶于此。 城鎮(zhèn)管理進(jìn)一步規(guī)范。組建了鎮(zhèn)環(huán)

27、境衛(wèi)生保潔隊(duì)，實(shí)行全天候保潔；在提高城鎮(zhèn)居民文明衛(wèi)生意識(shí)和公德意識(shí)方面，該鎮(zhèn)要求居民和商戶對(duì)環(huán)境衛(wèi)生實(shí)行門(mén)前三包；在規(guī)范城鎮(zhèn)秩序方面，實(shí)行了攤位定點(diǎn)擺放、車(chē)輛定位停靠等制度，使管理水平不斷得到提高，城鎮(zhèn)品位不斷提升。 小城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步優(yōu)化。該鎮(zhèn)完善了水、電、路、通訊及其他配套設(shè)施，并形成了若干專(zhuān)業(yè)化功能分區(qū)，極大地促進(jìn)了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，這個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)新拓展面積達(dá)1.1平方公里，新增各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)4個(gè)，形成了集農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售、加工等于一體的商貿(mào)物流集散地，年交易額近2億第四章 項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)情況分析一、項(xiàng)目整體素質(zhì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目區(qū)位極佳，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。2、項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，

28、生活成本較低。3、項(xiàng)目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全，。4、項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有良好的資金和市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)力，擁有200多家合作廠商。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)：1、投資較大。2、 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不能分期開(kāi)發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)（三）機(jī)會(huì)分析：1、xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)中心區(qū)可開(kāi)發(fā)地塊資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫妫胺Q(chēng)該鎮(zhèn)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。2、本項(xiàng)目由安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司投資建設(shè)，投資開(kāi)發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會(huì)信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的

29、品質(zhì)形象。3、xx鎮(zhèn)人口較多，輻射面廣，對(duì)于小商品及服裝需求較大。xx縣xx鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)近幾年的快速穩(wěn)步增長(zhǎng)將為本項(xiàng)目帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇。二、物業(yè)類(lèi)型分析（一）商業(yè)本項(xiàng)目地處xx縣xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)南57路西側(cè)，處于該鎮(zhèn)商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，西臨57路，北距311國(guó)道600米，交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費(fèi)群體看，目前xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場(chǎng)，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、建材等、主要客戶來(lái)源：縣區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：城市中心即將有知名度較

30、高大賣(mài)場(chǎng)正在籌備。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。（二）一街區(qū)安排本項(xiàng)目一街區(qū),街面寛15米，長(zhǎng)200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以建材批發(fā)銷(xiāo)售為主;街北商鋪60間，以布匹、輕紡、服裝、鞋帽、床上用品批發(fā)銷(xiāo)售為主（三）二街區(qū)安排本項(xiàng)目二街區(qū),街面寛15米，長(zhǎng)200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以五金、家電批發(fā)銷(xiāo)售為主;街北商鋪60間，以種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜批發(fā)銷(xiāo)售為主街區(qū)西段安排三層建筑3500平方米大型超市一個(gè)，引進(jìn)上海聯(lián)華超市入住。（

31、四）本項(xiàng)目運(yùn)作需注意的問(wèn)題：1、在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。2、掌握“引導(dǎo)市場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問(wèn)題。3、通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化價(jià)格印象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的本質(zhì)性飛躍。4、對(duì)物業(yè)管理及商場(chǎng)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。5、在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對(duì)項(xiàng)目入住理念的提升，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目品位和身份象征的營(yíng)造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度。三、綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的swot因素分析，我們可以看出，xx工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目具

32、備得天獨(dú)厚的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場(chǎng)定位引領(lǐng)該鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。第五章 建筑方案一、總體規(guī)劃（一）規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；2、安徽省城市規(guī)劃法實(shí)施辦法；3、國(guó)家建設(shè)部頒布的城市規(guī)劃編制辦法；4、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）；5、國(guó)家、省有關(guān)城市規(guī)劃的法律、法規(guī)、規(guī)范。（二）設(shè)計(jì)理念1、與自然和諧共存規(guī)劃的指導(dǎo)思想既非人本主義，也非自然主義，而應(yīng)促進(jìn)生態(tài)建設(shè)成為人類(lèi)文化和諧共存的整體環(huán)境，通過(guò)對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)，半自然生態(tài)系統(tǒng)，人工生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化組織來(lái)創(chuàng)造人與生物共存的自然化狀態(tài)。2、充分利用現(xiàn)狀，因地制宜規(guī)劃利用現(xiàn)狀地形與形狀

33、，與周?chē)鞘械缆废鄥f(xié)調(diào)，科學(xué)合理，分期實(shí)施的原則，適度超前，彈性靈活的規(guī)劃原則。3、功能明確，布局合理規(guī)劃功能區(qū)明確，布局合理，盡量符合市場(chǎng)的功能布局，滿足人流、物流、車(chē)流的需求，環(huán)境安靜優(yōu)美，創(chuàng)造濃郁的市場(chǎng)文化氣氛。（三）基本原則1、前瞻性原則：規(guī)劃時(shí)，本著滿足現(xiàn)在、著眼將來(lái)，近期與遠(yuǎn)期發(fā)展相結(jié)合，適當(dāng)超前規(guī)劃的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、地域性原則。規(guī)劃時(shí)，以湘中文化為底蘊(yùn)，融入*地方特色元素，創(chuàng)造具有地方特色的建筑物。3、“以人為本，環(huán)境至上”原則。即堅(jiān)持以人為本原則，注意滿足不同階層人群多層次需求，尤其突出市場(chǎng)特色與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。4、“經(jīng)濟(jì)性”原則。規(guī)劃中力求經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合

34、。（四）規(guī)劃結(jié)構(gòu)及功能分區(qū)考慮到規(guī)劃地塊呈長(zhǎng)方形狀，且地塊三面均是城市支路，從市場(chǎng)性質(zhì)來(lái)講，xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，服務(wù)人口達(dá)數(shù)萬(wàn)人，因此，市場(chǎng)一旦建成，將帶來(lái)大量的人流與物流，隨著人們生活水平的提高，私家車(chē)越來(lái)越普及，作為市場(chǎng)，停車(chē)亦成為影響市場(chǎng)環(huán)境與效益的重要原因，因此，在本次規(guī)劃中，停車(chē)作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)布置?？傮w看，長(zhǎng)方形地塊西面也就是57路，與城市其它道路的銜接最順暢，毫無(wú)疑問(wèn)，57路路是xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)大市場(chǎng)最主要的對(duì)外聯(lián)系通道，人流、車(chē)流、物流的主要出入通道，基于此，我們?cè)谶M(jìn)行此次規(guī)劃時(shí)，將市場(chǎng)主要出入口，放在臨57路一側(cè)，也就是市場(chǎng)的西面作為主要出入口。由于地塊呈長(zhǎng)方形狀，且三面

35、臨城市支路，為發(fā)揮土地的最大效益，達(dá)到理想效果，規(guī)劃時(shí)，我們將臨街用地均規(guī)劃為商業(yè)門(mén)面，進(jìn)深11米，層數(shù)基本為2.5層，各圍合建筑物按照有關(guān)規(guī)范，留足市場(chǎng)通道與消防通道，這樣，規(guī)劃地塊便成了一個(gè)圍合形狀，另外，作為市場(chǎng)，還應(yīng)當(dāng)提供一個(gè)寬敞、舒適的交易場(chǎng)所，因此，在規(guī)劃時(shí)，我們?cè)趪辖ㄖ?nèi)各向用地中間偏移15米作地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)道，地塊中間則規(guī)劃為交易大棚，以滿足市場(chǎng)及居民需求。本項(xiàng)目一街區(qū),街面寛15米，長(zhǎng)200米，二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以建材批發(fā)銷(xiāo)售為主;街北商鋪60間，以布匹、輕紡、服裝、鞋帽、床上用品批發(fā)銷(xiāo)售為主本項(xiàng)目二街區(qū),街面寛15米，長(zhǎng)200米，

36、二面安排商鋪，一層為商業(yè)門(mén)面，二層為商戶住宿。街南商鋪60間，以五金、家電批發(fā)銷(xiāo)售為主;街北商鋪60間，以種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜批發(fā)銷(xiāo)售為主街區(qū)西段安排三層建筑3500平方米大型超市一個(gè)，引進(jìn)上海聯(lián)華超市入住。市場(chǎng)共規(guī)劃有4個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，8個(gè)人行出入口，其中，主入口9米寬，8個(gè)人行出入口為各3米寛。xx鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，面磚采用米黃色面磚貼墻，主要色彩與周?chē)仓眯^(qū)相協(xié)調(diào)。由于是市場(chǎng)規(guī)劃，所以在綠化配置上考慮較少，綠化率較低，主要綠化就是沿規(guī)劃地塊三面城市支路種植行道樹(shù)，市場(chǎng)內(nèi)道路種植人行道樹(shù)，交叉口處布置綠化，從而在市場(chǎng)周?chē)纬删G線，以調(diào)節(jié)人們心里。豎向規(guī)劃上考慮與

37、城市道路排水相銜接，主要排水方向?yàn)槟舷?，排水采用雨污分流制，且用地南面已有一個(gè)排水管涵經(jīng)過(guò)，規(guī)劃用地排水可利用此排水管涵，場(chǎng)地規(guī)劃標(biāo)高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。二、商鋪建筑設(shè)計(jì)沿街設(shè)商鋪，3.5左右開(kāi)間，進(jìn)深約11米，設(shè)2.5層，一層作商鋪，沿街開(kāi)門(mén)，二層以上作生活用房，每個(gè)開(kāi)間內(nèi)每層各設(shè)一衛(wèi)生間，便于出租戶使用方便，外墻涂料。1、 結(jié)構(gòu)（1）采用的主要規(guī)范建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（gb50009-2001）2006年版混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50010-20025）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2001）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50003-2001）（2） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本

38、數(shù)據(jù)（1） 基本風(fēng)壓：0.30kn/ m2，基本雪壓：0.30kn/ m2，n=50年，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g，地基動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.35s。（2） 結(jié)構(gòu)基本要求建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限50年，建筑物抗震設(shè)防烈度為6度。2、 結(jié)構(gòu)造型（1）市場(chǎng)交易大棚采用鋼架結(jié)構(gòu)。（2） 商業(yè)住宅、臨街商鋪采用磚混結(jié)構(gòu)，樓面采用預(yù)應(yīng)力空心板，坡屋面采用砼現(xiàn)澆板。（3）垃圾站、公廁、配電房采用磚混結(jié)構(gòu)，砼現(xiàn)澆屋面板。三、道路工程設(shè)計(jì)（一）工程范圍兩條大街每條寛15米，長(zhǎng)200米，總路面面積6000平方米。（二）平面線形設(shè)計(jì)道路平面設(shè)計(jì)按城市規(guī)劃紅線進(jìn)行，線形標(biāo)準(zhǔn)按照城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（

39、ctj3790）中的設(shè)計(jì)速度為50km/h城市主干道路標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（三）縱斷面設(shè)計(jì)大街道路為東西走向，根據(jù)城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范，為滿足道路排水的需要，道路最小縱坡不宜小于 0.3%。在按照規(guī)劃控制標(biāo)高的前提下，綜合考慮以上控制因素，本次道路縱斷面設(shè)計(jì)標(biāo)高基本與現(xiàn)狀自然地面標(biāo)高接近。道路最小縱坡0.5%，最大縱坡0.75%，最小坡長(zhǎng)310m，最大坡長(zhǎng)600m。凸形豎曲線半徑為20000m。（四）路基填料選擇據(jù)勘察所有路段表層出現(xiàn)的雜填土、耕土均不能做為天然路基，應(yīng)予以挖除或?qū)穸却蟮牡囟芜M(jìn)行必要的地基處理。該場(chǎng)地黃土狀粉土和粉質(zhì)粘土層是整個(gè)路段主要的組成地層，黃土狀粉土具有i級(jí)濕陷性。根據(jù)工程需要可采

40、用原土翻夯碾壓加灰土墊層處理措施可為路基使用。（五）路面柔性路面行車(chē)舒適，攤鋪快速，施工方便，工期可安排較短；且便于今后地下管線的二次埋設(shè)，局部開(kāi)挖、修補(bǔ)比較方便，有利抗震、搶險(xiǎn)、救災(zāi)。剛性路面優(yōu)點(diǎn)是使用壽命較長(zhǎng)，而抗性好，初期養(yǎng)護(hù)維修少。缺點(diǎn)是要求地下管線盡可能一次到位。路面折裂損壞維修復(fù)雜，施工期及維修期都長(zhǎng)。另外，剛性路面板縫多，行車(chē)舒適性較差，行車(chē)噪音大。擬建道路兩側(cè)是以商業(yè)、居住和第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域，為減少噪聲污染，減少揚(yáng)塵，保持良好的城市生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)越的工作、生活條件，同時(shí)考慮地塊開(kāi)發(fā)與管線埋設(shè)在時(shí)間上存在不同步的情況，推薦采用柔性路面?？紤]擬建道路等級(jí)，確定路面結(jié)構(gòu)

41、面層采用三層式結(jié)構(gòu)，基層采用半剛性基層，并設(shè)置墊層。其路面結(jié)構(gòu)如下：（1）3cm中粒式瀝青混凝土5cm粗粒式瀝青混凝土30cm二灰碎石22cm二灰土（2）非機(jī)動(dòng)車(chē)道3cm中粒式瀝青砼4cm粗粒式瀝青砼20cm二灰石15cm二灰土（3）人行道5cmc30混凝磚2cm m10水泥砂漿5cm c20細(xì)粒式水泥混凝土15cm二灰土四、供電工程設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、有關(guān)專(zhuān)業(yè)和有關(guān)職能部門(mén)提供的資料；2、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范。3、負(fù)荷等級(jí)本工程除消防用電為二級(jí)負(fù)荷外，其它用電負(fù)荷無(wú)特殊要求，屬三級(jí)負(fù)荷。（二）供電電源場(chǎng)址電源狀況較好，距項(xiàng)目區(qū)2km處已有110kv集中變電站，市場(chǎng)雙電源可分別從上

42、兩個(gè)變電站架空引來(lái)，兩路均為100%負(fù)荷供電，且一路檢修或故障時(shí)，另一路不斷電。這樣供電穩(wěn)定、可靠，能滿足整個(gè)小區(qū)用電需求。本工程10kv電源引自上一級(jí)110kv變電站，主供電源電壓10kv，小區(qū)主配電壓380/220v。（三）配電低壓配電系統(tǒng)滿足工藝、計(jì)量、維修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、樹(shù)干，或者二者相結(jié)合的配電方式。在建筑物總配電箱進(jìn)線處設(shè)漏電保護(hù)，以防因電氣故障引起的火災(zāi)。消防負(fù)荷在末端一級(jí)配電箱處設(shè)置雙電源自動(dòng)切換。消防應(yīng)急照明應(yīng)急電源采用雙路電源末端互投自動(dòng)控制或采用自帶蓄電池?zé)艟咔夜╇姇r(shí)間30min，或采用自發(fā)光材料做出口指示和疏散指示燈。室內(nèi)照明光源根據(jù)使用場(chǎng)所的不同

43、，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標(biāo)，為達(dá)到較好的照明效果和節(jié)能能源的目的，燈具和光源盡量采用節(jié)能產(chǎn)品。配線電力電纜采用zryjv、yjv型電力電纜，控制電纜采用zrkvv型，絕緣導(dǎo)線采用bv型導(dǎo)線。電纜、電線敷設(shè)根據(jù)具體情況，采用沿電纜橋架、線槽、穿管暗敷等方式進(jìn)行。配管線槽或橋架穿越隔墻處應(yīng)密封處理。開(kāi)關(guān)、插座、插座箱、配電箱均暗裝于墻上。底邊距地面分別為1.3m、0.5m、0.5m、1.5m。插座回路設(shè)漏電保護(hù)。（四）戶外供電及照明戶外電纜采用yjv0.6/1kv型電纜沿電纜敷設(shè)，再穿鋼管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。路燈照明采用高壓鋼燈路燈，且由裝于變電所的路燈配電箱控制，路燈照明

44、配電時(shí)盡量保持三相平衡。（五）弱電設(shè)戶用弱電箱，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)入戶。規(guī)劃區(qū)設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用hyv2型，敷設(shè)方式為電纜穿pvc保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。主干線24孔，以敷設(shè)有線電視、中國(guó)聯(lián)通、網(wǎng)通等管線。五、給水排水（一） 設(shè)計(jì)依據(jù)1、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50015-2003）；2、建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50016-2006）；3、室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50013-2006）；4、室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50014-2006）；5、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50140-2005）；（二）水源本工程水源采用鎮(zhèn)自來(lái)水廠提供的城鎮(zhèn)自來(lái)水，規(guī)劃從鎮(zhèn)供水管網(wǎng)引入給水管，滿足規(guī)劃區(qū)用水量

45、要求。（三）用水量居民生活用水量定額為250升/人.日，時(shí)變化系數(shù)k=2.0，則最高日生活用水量為3052.5m3/日，最高日最高時(shí)用水量為qh=24.0l/s。根據(jù)規(guī)劃市場(chǎng)中公建設(shè)施的數(shù)量，規(guī)劃確定公建用水量按生活用水量的15%計(jì)，則q=458 m3/日，最高日最高時(shí)用水量為3.6l/s。規(guī)劃市場(chǎng)未預(yù)見(jiàn)水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的10%計(jì)，q=351 m3/日。綜上所述，得出xx工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)總用水量，最高日用水量為3861.5 m3/日。（四） 供水系統(tǒng)1、給水系統(tǒng)采用鎮(zhèn)自來(lái)水廠提供的城鎮(zhèn)自來(lái)水管網(wǎng)上引入給水管，接入處分別設(shè)水表止回閥。室外給水系統(tǒng)管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外生活、消防共用一

46、套管網(wǎng)，管徑dn200，所有建筑物室內(nèi)生活給水系統(tǒng)用水就近從室外給水管接入。2、消防給水系統(tǒng)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，住宅不設(shè)室內(nèi)消防給水，只考慮室外消防給水。室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn)為：室外消火栓15l/s。鎮(zhèn)自來(lái)水管網(wǎng)在市場(chǎng)附近為環(huán)狀, 本工程從黃泥路市政自來(lái)水管上接入兩根dn150mm的給水管進(jìn)入，呈環(huán)狀布置。外接管點(diǎn)自來(lái)水水壓為0.30mpa，能滿足本工程室外低壓消防給水所需水量、水壓，故本設(shè)計(jì)不另設(shè)消防加壓及儲(chǔ)水設(shè)施，由市政給水管網(wǎng)直接供給消防水量，并由城鎮(zhèn)消防車(chē)解決消防給水水壓。按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，在環(huán)狀給水管上每隔60米左右設(shè)置一具室外地上式消火栓ss100，按規(guī)范在商鋪內(nèi)布置室內(nèi)消火

47、栓，距離不大于30m，保證有2股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)任何地方。3、管材室外給水管道采用球墨鑄鐵管，t型橡膠圈接口；室內(nèi)生活給水管采用ppr塑料給水管，熱熔連接；室內(nèi)排水管采用upvc塑料管，粘接；消防管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，法蘭或卡箍連接。（五）排水系統(tǒng)1、排水體制排水采用雨污分流排放體制，糞便污水經(jīng)化糞池處理后通過(guò)污水排水管收集，然后排入市政污水管，由市政污水處理站統(tǒng)一處理。沿東西方向設(shè)污水主管道，污水經(jīng)化糞池處理后排入黃泥路污水管道，最終排入城鎮(zhèn)下水管道。2、生活排水量市場(chǎng)及商業(yè)住宅的生活污廢水排放量按生活綜合用水的70%計(jì)，則最高日3503m3/日。3、雨水排放量雨水量計(jì)算： q=q f 其

48、中：徑流系數(shù)q雨水流量（l/s） q設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（l/sha）f匯水面積（ha） 市場(chǎng)暴雨強(qiáng)度公式為： q=2150.5(1+0.411gp)/(t+13.275)0.6846(l/s.ha) 式中：t降雨歷時(shí)(min) p設(shè)計(jì)重現(xiàn)期(a)， p=1年4、 管材室外雨污排水管采用大口徑雙壁波紋塑料排水管，承插連接。第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略及方案一、營(yíng)銷(xiāo)策略（一）價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速銷(xiāo)售、滾動(dòng)發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個(gè)典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開(kāi)的目的是吸引市場(chǎng)視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價(jià)格快速成交，形成熱銷(xiāo)場(chǎng)面。低開(kāi)高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期

49、購(gòu)房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，是對(duì)調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用，總體原則是：調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高，調(diào)價(jià)后要加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購(gòu)物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價(jià)”是相對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的。所所在前期市場(chǎng)宣傳時(shí)，需以心理暗示的形式抬高市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于“市場(chǎng)心理預(yù)期價(jià)格”推向市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者，匯集人氣，樹(shù)立品牌，。2、形象策略：形象是指樓盤(pán)在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤(pán)形象與目標(biāo)客戶群和銷(xiāo)售價(jià)格有著最直接的關(guān)系。我們要針對(duì)項(xiàng)目

50、進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)，向市場(chǎng)表達(dá)項(xiàng)目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過(guò)各種形式的低成本營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立該批發(fā)市場(chǎng)高端形象。3、宣傳推廣策略： （1）賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在中前期著力于賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)，當(dāng)然賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)會(huì)貫穿于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。而據(jù)我們對(duì)多個(gè)案場(chǎng)的客戶統(tǒng)計(jì)分析，在賣(mài)場(chǎng)積累的客戶誠(chéng)意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(dòng)(事件) 招商及營(yíng)銷(xiāo)本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)，來(lái)達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，促進(jìn)活動(dòng)招商及營(yíng)銷(xiāo)與賣(mài)場(chǎng)招商及營(yíng)銷(xiāo)緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營(yíng)銷(xiāo)所謂組合口碑營(yíng)銷(xiāo)，是一種經(jīng)

51、市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對(duì)性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營(yíng)銷(xiāo)傳播模式。組合口碑傳播不只是簡(jiǎn)單地搞一些社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)，或者只是做單一的造勢(shì)活動(dòng)，而是利用口碑傳播為主線，整合營(yíng)銷(xiāo)資源，來(lái)開(kāi)展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷(xiāo)活動(dòng)相比，由于組合口碑營(yíng)銷(xiāo)主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢(shì)的顧客（意見(jiàn)領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營(yíng)銷(xiāo)方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，得從銷(xiāo)售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前xx縣商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體最為忽視的問(wèn)題

52、之一。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。值得注意的是，目前xx縣大多開(kāi)發(fā)商都將自己定位在銷(xiāo)售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買(mǎi)地，至于之后的經(jīng)營(yíng)管理都是一方全包，而對(duì)于其中的門(mén)道又知之甚少。與以銷(xiāo)售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷(xiāo)售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是直接面對(duì)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)

53、際使用者；第二，從獲取利潤(rùn)的方式來(lái)看，銷(xiāo)售型房地產(chǎn)是從市場(chǎng)租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷(xiāo)售型房地產(chǎn)屬于中長(zhǎng)期考慮，而投資經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營(yíng)期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)整體，開(kāi)發(fā)商包攬全過(guò)程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不適合未來(lái)發(fā)展的要求。所以，預(yù)計(jì)在2012年的xx縣重經(jīng)營(yíng)的模式從客觀上扼止了過(guò)去商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營(yíng)性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范化。商鋪經(jīng)營(yíng)能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來(lái)越重，商鋪營(yíng)銷(xiāo)向主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變將成大勢(shì)

54、。該項(xiàng)目，要靈活實(shí)行銷(xiāo)售型與經(jīng)營(yíng)型的有機(jī)結(jié)合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”，既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項(xiàng)目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)揮安徽xx建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把省外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來(lái)；把知名營(yíng)銷(xiāo)商聚集到該工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，交通過(guò)他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價(jià)值。（二）商住地產(chǎn)該項(xiàng)目的需求市場(chǎng)實(shí)際上分為兩種購(gòu)買(mǎi)力，即購(gòu)房客戶和租房客戶。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場(chǎng)，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場(chǎng)。但在目前的狀況下，大眾的地產(chǎn)投資意識(shí)還不強(qiáng)，即使有也往往投資于住宅市場(chǎng)，這就特別要對(duì)其進(jìn)行主動(dòng)的引導(dǎo)

55、，引導(dǎo)的方式就是采取以租帶售的靈活銷(xiāo)售方式在現(xiàn)房或期房期間就組織一個(gè)租務(wù)部，將尚未售出的面積針對(duì)小公司進(jìn)行靈活的出租，待一個(gè)樓面的租務(wù)工作接進(jìn)完成后，將本樓面的面積連同租約向商住樓投資者進(jìn)行推銷(xiāo)。這樣一種投資市場(chǎng)，無(wú)論是對(duì)小業(yè)主還是對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，毫無(wú)疑問(wèn)都是有著巨大吸引力的，所以對(duì)于多數(shù)商住樓開(kāi)發(fā)商而言，特別是對(duì)于許多中型城市的開(kāi)發(fā)商而言（這類(lèi)城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷(xiāo)售模式的確是一種上佳的選擇。項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。執(zhí)行的方式可以采取外來(lái)為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。三、 銷(xiāo)售節(jié)奏與策略（一） 整體策略營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期，預(yù)售期，公開(kāi)銷(xiāo)售期，強(qiáng)銷(xiāo)期和續(xù)銷(xiāo)期。1、售樓處選址：售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤(pán)特色和文化的豪華售樓處。該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。2、本案操作分為三個(gè)階段：第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤(pán)品牌，回籠資金。本案為同期開(kāi)發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開(kāi)發(fā)意義極其重大。中、后期的銷(xiāo)售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，