土地出讓合同解除,能否退還已繳納的契稅、土地使用稅？(老會(huì)計(jì)人的經(jīng)驗(yàn))

1、從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 土地出讓合同解除，能否退還已繳納的契稅、土地使用稅？（老會(huì)計(jì)人的經(jīng)驗(yàn)） 編者按:2015年11月9日,浙江省寧波市中級人民法院就寧波太平洋富天投資有限公司與寧波市 江東地方稅務(wù)局、寧波市江東區(qū)人民政府行政征收、行政復(fù)議一案（以下簡稱”寧波富天公司案”） 作出二審判決，認(rèn)定土地出讓合同解除不構(gòu)成退還契稅和土地使用稅的法定情形，駁回寧波太平洋 富天投資有限公司要求退還契稅和土地使用稅的訴訟請求而在2015年12月17日,廣西壯族自治 區(qū)地方稅務(wù)局作出了廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于契稅退稅問題的批復(fù)（桂地稅函2015499 號(hào)）,批復(fù)玉林

2、市地方稅務(wù)局，由于土地出讓合同解除，應(yīng)對玉林市名城置業(yè)投資有限公司已經(jīng)征收 的契稅,應(yīng)予以辦理退稅.兩者對于解除土地出讓合同，已繳納的契稅、土地使用稅能否退還的判定 為何截然不同，本期華稅律師為您詳細(xì)解讀 一、寧波富天公司案簡介 2010年8月17日，寧波市國土資源局（以下簡稱”市國土局”）發(fā)布寧波市國土資源局國有建設(shè) 用地使用權(quán)掛牌出讓公告，決定以掛牌方式出讓寧波書城東側(cè)1#地塊,出讓面積為10676平方米. 2010年9月20日,寧波太平洋恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱”太平洋公司”）競得上述地塊 的國有建設(shè)用地使用權(quán),成交總價(jià)為人民幣249,818,400元.同日，與市國土局簽訂出讓合

3、同， 市國土局交付了上述土地，太平洋公司取得了該地塊土地使用權(quán).2010年11月4日,太平洋公司注 冊成立全資子公司太平洋富天投資有限公司 （以下簡稱”富天公司” ）.2010年11月18日,市國土 局與富天公司簽訂了改簽合同，將上述土地的受讓方變更為富天公司.此后,富天公司向?qū)幉ㄊ薪?東地方稅務(wù)局（以下簡稱”江東地稅局”）繳納了契稅人民幣7,494,552元、土地使用稅人民幣 627,215 元. 2011年4月,應(yīng)寧波市整體規(guī)劃等原因,對受讓地塊規(guī)劃條件造成影響.2014年12月4日,富天公 司向?qū)幉ㄖ俨梦瘑T會(huì)提出仲裁申請，要求解除與市國土局簽訂的出讓合同，返還全部土地出讓 金人民幣249

4、,818,400元、契稅人民幣7,494,552元、土地使用稅人民幣627,215元.2014年12 月5日,寧波仲裁委員會(huì)作出裁決書（2014甬仲裁字第210號(hào)），裁決支持富田公司的請求， 由富天公司向?qū)幉ㄊ械胤蕉悇?wù)局申請辦理退稅,市國土局予以協(xié)助. 2015年1月12日，富天公司向江東地稅局書面申請退回已繳納的土地使用稅、契稅.2015年1月 20日,江東地稅局對富天公司作出關(guān)于寧波市太平洋富天投資有限公司退稅申請的答復(fù)（以下 簡稱”答復(fù)”）,認(rèn)定解除出讓合同不影響合同解除前納稅義務(wù)的發(fā)生與履行 ，不屬于退稅 事由，因此,決定不予退還富天公司已繳納的寧波書城東側(cè)1#地塊土地使用稅和土地出讓

5、契稅. 富天公司不服答復(fù)，于2015年3月4日向被告江東區(qū)政府申請行政復(fù)議，復(fù)議機(jī)關(guān)決定予以維 持答復(fù).富天公司不服，向?qū)幉ㄊ泻Ｊ飬^(qū)人民法院提起行政訴訟，請求判決撤銷答復(fù)，并判 令江東地稅局退還土地出讓契稅以及土地使用稅 ，經(jīng)審理法院判決駁回富天公司的訴訟請求.富天 公司不服，向浙江省寧波市中級人民法院上訴，經(jīng)審理,寧波中級人民法院判決駁回上訴，維持原 判. 二、廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于契稅退稅問題的批復(fù)具體內(nèi)容 玉林市名城置業(yè)投資有限公司于 2012年12月31日與玉林市國土資源局簽訂國有建設(shè)用地使用 權(quán)出讓合同（合同編號(hào)：玉土出（2012）036號(hào)），并按合同繳納了契稅5,760,00

6、0.02元.后因玉東 新區(qū)管理委員會(huì)至今未能完全處理好受讓土地的拆遷問題，故該公司與玉林市國土資源局、玉東新 區(qū)管理委員會(huì)簽訂協(xié)議、解除國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（合同編號(hào)：玉土出（2012）036號(hào)）, 該地塊由玉林市國土資源局收回. 根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例第八條規(guī)定 ：”契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土 地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，”,領(lǐng)受該項(xiàng)土地的納稅人其納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)繳納契稅. 但納稅人由于土地的拆遷問題而一直沒有取得有效的土地權(quán)屬證書，屬于尚未取得土地權(quán)屬的行 為,根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例第一條”在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬， 承受的單位和個(gè)人為契

7、稅的納稅人，”的規(guī)定精神，由于納稅人最終未能取得有效的土地權(quán)屬 證書,所以,對玉林市名城置業(yè)投資有限公司已經(jīng)征收的契稅 ，應(yīng)予以辦理退稅. 三、華稅觀點(diǎn) （一）國有土地出讓，受讓方契稅、土地使用稅納稅義務(wù) 1. 契稅 根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受 的單位和個(gè)人為契稅的納稅人.那么在國有土地出讓時(shí)，受讓方為契稅納稅人. 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具 有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天. 2. 土地使用稅 根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的規(guī)定,城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地

8、使用稅） 的納稅人為，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人 .受讓方受讓國有土地 使用權(quán)后,在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的，為土地使用稅的納稅人. 根據(jù)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186 號(hào)）第二條的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí) 間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納 城鎮(zhèn)土地使用稅. （二）解除土地出讓合同，已繳納的契稅能否返還取決于受讓方是否已取得土地使用權(quán)屬 根據(jù)上述分析，受讓方契稅納稅義務(wù)產(chǎn)生于簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移

9、合同的當(dāng)天，或者納稅人取得 其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天.按照法律規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)納稅義務(wù)發(fā)生之日 起10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳 納稅款. 但是在實(shí)踐中，簽訂了土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同之后，存在大量因?yàn)楦鞣N原因最終未進(jìn)行土地、房 屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的情形，受讓方并未取得土地、房屋權(quán)屬.而根據(jù)法律規(guī)定，這種情形下受讓方并不 是承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人，不構(gòu)成契稅納稅義務(wù)人.因此對于解除土地出讓合同的情形， 已繳納的契稅能否返還取決于在土地出讓合同解除之前受讓方是否已取得土地使用權(quán)屬.這也是 寧波富天公司案和廣西壯族自治區(qū)

10、地方稅務(wù)局關(guān)于契稅退稅問題的批復(fù)關(guān)于已繳納契稅是否 予以退還的判定不同的原因所在. 富天公司于2010年9月取得涉案地塊的土地使用權(quán),并自2010年9月至2014年12月期間一直擁 有該地塊土地使用權(quán)，而后因?yàn)檎w規(guī)劃原因解除了土地出讓合同.富天公司構(gòu)成契稅納稅人，已 繳納的契稅應(yīng)不予退還.而廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于契稅退稅問題的批復(fù)中玉林市名城 置業(yè)投資有限公司與玉林市國土資源局簽訂 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 后,因土地拆遷問題 未處理妥當(dāng)，最終未能取得有效的土地權(quán)屬證書.玉林市名城置業(yè)投資有限公司并不是契稅納稅義 務(wù)人，因此,對玉林市名城置業(yè)投資有限公司已經(jīng)征收的契稅，應(yīng)予以辦理退稅

11、. （三）解除土地出讓合同，土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的次月受讓方不再負(fù)有土地使用稅納稅 義務(wù) 受讓方應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由 受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 .玉林市名城置業(yè)投資有限公司由于在土地使用 權(quán)出讓合同約定的交付土地時(shí)間內(nèi)并未取得土地使用權(quán)，自始也并未取得對土地的使用，其并不負(fù) 有土地使用稅納稅義務(wù)，因此也不存在土地使用稅退還問題. 而富天公司從合同約定交付土地時(shí)間的次月起產(chǎn)生土地使用稅納稅義務(wù)，而后期因土地出讓合同 解除，并于2014年12月變更涉案地塊的土地使用權(quán).按照財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn) 土地使

12、用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2008152號(hào)）第三條的規(guī)定,納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或 權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房 產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末富天公司土地使用稅應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到 2014年12月月末. 解除土地出讓合同后，土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的次月受讓方不再負(fù)有土地使用稅納稅義 務(wù).由于土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納，受讓方繳納的土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月以 后月份的土地使用稅也應(yīng)予以退還 小結(jié)： 除了本文討論的土地出讓合同解除契稅返還問題 ，相關(guān)稅法對其他返還契稅的情形也作出了規(guī)定. 國家稅務(wù)總局關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù) （國稅函2008438號(hào)）規(guī)定，對經(jīng)法院判決 的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還國家稅務(wù) 總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù) （國稅函2002622號(hào)）規(guī)定,購房者應(yīng)在 簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅 對交易雙方已簽訂房屋買賣合同， 但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其 已納契稅款應(yīng)予以退還. 小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍?/p>