北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心全案運(yùn)營(yíng)匯報(bào)

1、北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心 全案運(yùn)營(yíng)匯報(bào)全案運(yùn)營(yíng)匯報(bào) 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與原則一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與原則 傾力打造華北最具有投資價(jià)值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的傾力打造華北最具有投資價(jià)值的商貿(mào)物流中心，創(chuàng)造北京的“新新 天地天地”，亦如香港的中環(huán)廣場(chǎng)；，亦如香港的中環(huán)廣場(chǎng)； 產(chǎn)品定位于北京市重點(diǎn)商業(yè)工程項(xiàng)目；產(chǎn)品定位于北京市重點(diǎn)商業(yè)工程項(xiàng)目； 服務(wù)半徑主要是中國(guó)的北方地區(qū)，核心區(qū)為大北京地區(qū)，近層區(qū)服務(wù)半徑主要是中國(guó)的北方地區(qū)，核心區(qū)為大北京地區(qū)，近層區(qū) 域包括華北地區(qū)，外層區(qū)域可包括中原、東北和西北幾個(gè)大區(qū)；域包括華北地區(qū)，外層區(qū)域可包括中原、東北和西北幾個(gè)大區(qū)； 整合北京西南區(qū)域資源

2、，帶動(dòng)南城經(jīng)濟(jì)騰飛；整合北京西南區(qū)域資源，帶動(dòng)南城經(jīng)濟(jì)騰飛； 控制開(kāi)發(fā)成本，注重項(xiàng)目軟件建設(shè)，加強(qiáng)品牌形象宣傳、提高項(xiàng)控制開(kāi)發(fā)成本，注重項(xiàng)目軟件建設(shè)，加強(qiáng)品牌形象宣傳、提高項(xiàng) 目市場(chǎng)價(jià)值的原則；目市場(chǎng)價(jià)值的原則； 以開(kāi)發(fā)北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心的成功模式，在未來(lái)不停的復(fù)制于以開(kāi)發(fā)北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心的成功模式，在未來(lái)不停的復(fù)制于 其他商業(yè)產(chǎn)品，塑造鵬潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)品牌。其他商業(yè)產(chǎn)品，塑造鵬潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)品牌。 2005年10月 本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)科技本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)科技 園區(qū)，緊鄰西四環(huán)與南四環(huán)交園區(qū)，緊鄰西四環(huán)與南四環(huán)交 界處，總建筑用地面積界處，總建筑用地面積78658.47

3、8658.4 平方米，總建筑面積約為平方米，總建筑面積約為 594000594000平方米。平方米。 本案北側(cè)住宅社區(qū)較多，成功本案北側(cè)住宅社區(qū)較多，成功 的項(xiàng)目有怡?；▓@，怡景園，的項(xiàng)目有怡海花園，怡景園， 寶隆公寓等，南臨總部基地用寶隆公寓等，南臨總部基地用 地，西側(cè)科技大道南延長(zhǎng)為世地，西側(cè)科技大道南延長(zhǎng)為世 界公園，北京國(guó)際花園，富錦界公園，北京國(guó)際花園，富錦 嘉園等。嘉園等。 項(xiàng)目區(qū)域圖說(shuō)明項(xiàng)目區(qū)域圖說(shuō)明 2005年10月 2005年10月 三、北京的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布三、北京的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布 1 1、全國(guó)型商業(yè)地段、全國(guó)型商業(yè)地段 王府井、秀水街、中關(guān)村大街王府井、秀水街、中關(guān)村大街 2

4、2、北京市級(jí)型商業(yè)地段、北京市級(jí)型商業(yè)地段 東單、西單、燕莎、前門(mén)大街東單、西單、燕莎、前門(mén)大街 3 3、北京區(qū)域型商業(yè)地段、北京區(qū)域型商業(yè)地段 東：藍(lán)島、燕莎、太平洋、三里屯東：藍(lán)島、燕莎、太平洋、三里屯 西：新街口南大街、萬(wàn)通新世界、蓮花池廣安西：新街口南大街、萬(wàn)通新世界、蓮花池廣安 門(mén)外大街門(mén)外大街 南：菜市口、天橋、宣武門(mén)、木樨園南：菜市口、天橋、宣武門(mén)、木樨園 北：北辰、雙安北：北辰、雙安 4、社區(qū)型商業(yè)點(diǎn)、社區(qū)型商業(yè)點(diǎn) 2005年10月 四、以專業(yè)性類別區(qū)分四、以專業(yè)性類別區(qū)分 電腦電腦中關(guān)村大街中關(guān)村大街 金融金融西二環(huán)金融街西二環(huán)金融街 茶葉茶葉廣安門(mén)外大街廣安門(mén)外大街 汽配汽

5、配六里橋六里橋 服飾服飾( ( 布藝布藝) )洋橋、洋橋、( (服裝服裝) )西直門(mén)外大街西直門(mén)外大街 古玩、字畫(huà)古玩、字畫(huà)琉璃坊琉璃坊 酒吧一條街酒吧一條街三里屯、朝陽(yáng)公園三里屯、朝陽(yáng)公園 家飾、建材家飾、建材十里河十里河 舊貨舊貨潘家園潘家園 花卉花卉玉泉營(yíng)玉泉營(yíng) 餐飲餐飲東直門(mén)內(nèi)大街東直門(mén)內(nèi)大街 服裝服裝木樨園、大紅門(mén)商圈木樨園、大紅門(mén)商圈 北京主要商圈租賃價(jià)格北京主要商圈租賃價(jià)格 特色商圈特色商圈 中關(guān)村中關(guān)村(電子電子) 15-40 三里屯三里屯 (酒吧酒吧) 20 萊太花卉萊太花卉 (花卉花卉) 秀水秀水 (服裝服裝) 馬蓮道馬蓮道(茶葉茶葉) 8 琉璃廠琉璃廠(古玩古玩) 銀街銀

6、街(服裝服裝) 隆福寺隆福寺(服裝服裝) 十里河十里河(建材建材) 6-10 潘家園潘家園(古玩古玩) 10 天橋天橋 (民俗民俗) 地區(qū)性商圈地區(qū)性商圈 前門(mén)前門(mén) 20-40 王府井王府井 40-80 西單西單 30-70 單位單位: 元元/M2天天 公主墳公主墳 6-10 市級(jí)商圈市級(jí)商圈 朝外朝外 6-10元元/M2天天 燕莎燕莎 5-10 亞運(yùn)村亞運(yùn)村 6-10 新世界新世界 國(guó)貿(mào)國(guó)貿(mào) 10-15 西直門(mén)西直門(mén) 8-12元元/M2天天 菜市口菜市口 木樨園木樨園 3-82元元/M2天天 阜成門(mén)阜成門(mén) 百盛百盛 地地 段段 三大傳統(tǒng)商圈三大傳統(tǒng)商圈五大次級(jí)商圈五大次級(jí)商圈社區(qū)商圈社區(qū)商圈

7、 王府王府 井井 西西 單單 前前 門(mén)門(mén) 國(guó)國(guó) 貿(mào)貿(mào) 燕燕 莎莎 亞運(yùn)亞運(yùn) 村村 中關(guān)中關(guān) 村村 公主公主 墳墳 朝外朝外勁勁 松松 現(xiàn)代現(xiàn)代 城城 世紀(jì)城世紀(jì)城 租賃租賃 價(jià)格價(jià)格 40-8040-80 30-30- 7070 20-20- 4040 15-15- 2020 5-105-106-106-1015-4015-406-106-10 7.5-7.5- 9 9 3.53.58 84-54-5 單位：元單位：元/天天 （使用面積）（使用面積） 超市名稱超市名稱物業(yè)規(guī)模物業(yè)規(guī)模 （平方米）（平方米） 租金水平（元租金水平（元/ / 天天/ /平方米）平方米） 家樂(lè)福家樂(lè)福15000250

8、001.52.0 沃爾瑪沃爾瑪20000左右2元以內(nèi) 旺市百利旺市百利10000左右23 易初蓮花易初蓮花12000200001.5元左右 家世界家世左右 普爾斯馬特普爾斯馬特12000200002元以內(nèi) 上海聯(lián)華上海聯(lián)華10000250001.8-2元左右 圖表：北京市大型品牌超市租金承受能力統(tǒng)計(jì)表圖表：北京市大型品牌超市租金承受能力統(tǒng)計(jì)表 百貨品牌百貨品牌 所需物業(yè)面積所需物業(yè)面積 （）（） 租賃年限租賃年限 （年）（年） 租金承受能力（元租金承受能力（元/ / 天天/ /） 貴友百貨（方貴友百貨（方 莊店）莊店） 2 2萬(wàn)萬(wàn)15151.71.7 百盛百盛3 3萬(wàn)

9、左右萬(wàn)左右15152.62.6 洋華堂洋華堂2-32-3萬(wàn)萬(wàn)15152.32.3 翠微翠微3-43-4萬(wàn)萬(wàn)15151.5-21.5-2 世都百貨世都百貨2-42-4萬(wàn)萬(wàn)15152.32.3 燕莎燕莎3 3萬(wàn)萬(wàn)15152.52.5 藍(lán)島藍(lán)島4 4萬(wàn)萬(wàn)15152.62.6 批發(fā)商城批發(fā)商城 物業(yè)面積物業(yè)面積 （）（） 租賃年限租賃年限 （年）（年） 租金承受能力（元租金承受能力（元/ /天天/ /） 各攤位面積各攤位面積 天意批發(fā)商城天意批發(fā)商城4 4萬(wàn)萬(wàn) 1818年不年不 等等 B1B1：1717元每天元每天/ /平米（平米（ ） F1F1：41.641.6元每天元每天/ /平米（平米（ ）珠）

10、珠 寶、飾品寶、飾品 F2F2：2525元每天元每天/ /平米（平米（ ） F3F3：18201820元每天元每天/ /平米（平米（ ） F4F4：如上：如上 百榮世貿(mào)百榮世貿(mào)一期一期4646萬(wàn)萬(wàn) 315315年年 不等不等 F1F1：1212元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）精品服裝）精品服裝 F2F2：1010元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）女裝）女裝 F3F3：7878元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ） F4F4：6 6元元/ /平米平米/ /天（天（151560 60 ） F5F5：6 6元元/ /平米平米/ /天（天（15

11、1550 50 ） F6F6：大面積：大面積3 3元每天元每天/ /平米（平米（4040300300） 萬(wàn)通商貿(mào)中心萬(wàn)通商貿(mào)中心2-32-3萬(wàn)萬(wàn)1515 35883588元每天元每天/ /平方米（平方米（3030） 居然之家居然之家3 3萬(wàn)萬(wàn)315315年年 均價(jià)均價(jià)2.82.8元元/ /平米平米/ /天天 甜水園圖書(shū)批甜水園圖書(shū)批 發(fā)市場(chǎng)發(fā)市場(chǎng) 1 1萬(wàn)多萬(wàn)多315315年年 2.3 2.3 （8 81212） 大紅門(mén)服裝商大紅門(mén)服裝商 貿(mào)城貿(mào)城 1818萬(wàn)萬(wàn)315315年年 F1F1：6868元元/ /平米平米/ /天（天（4 48 8）低檔服裝）低檔服裝 F2F2：8585元元/ /平米

12、平米/ /天（天（4 48 8 ）服裝、皮具）服裝、皮具 F3F3：5151元元/ /平米平米/ /天（天（4 41212） （含物業(yè)費(fèi)）（含物業(yè)費(fèi)） 京溫大廈京溫大廈5.25.2萬(wàn)萬(wàn)315315年年 F1F1：5151元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 48 8） F2F2：6262元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 48 8） F3F3：3434元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 41212） （含物業(yè)費(fèi)）（含物業(yè)費(fèi)） 1. 1. Business to BusinessBusiness to Business通常是指以企業(yè)對(duì)企業(yè)的商貿(mào)形勢(shì)，比如通常是指以企業(yè)對(duì)企業(yè)的商貿(mào)形勢(shì)，

13、比如 說(shuō)大康鞋城，其說(shuō)大康鞋城，其95%95%以上的業(yè)務(wù)主要以批發(fā)物流為主，其特點(diǎn)是走以上的業(yè)務(wù)主要以批發(fā)物流為主，其特點(diǎn)是走 貨量大，成交量大，目標(biāo)客戶群多為北京市以外。那么，假設(shè)我們貨量大，成交量大，目標(biāo)客戶群多為北京市以外。那么，假設(shè)我們 全部定位于全部定位于B to BB to B形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)，對(duì)于我們的地塊條件以及快速形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)，對(duì)于我們的地塊條件以及快速 的回收資金是有極大的好處。但是，由于的回收資金是有極大的好處。但是，由于B to BB to B形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)對(duì)形式的商貿(mào)結(jié)構(gòu)對(duì) 行業(yè)有所選擇，不能完全消化掉我們項(xiàng)目的商業(yè)面積，而且不利于行業(yè)有所選擇，不能完全消化掉我們項(xiàng)目

14、的商業(yè)面積，而且不利于 行業(yè)與行業(yè)之間的互動(dòng)關(guān)系。因此，我們還同時(shí)建議部分采用其他行業(yè)與行業(yè)之間的互動(dòng)關(guān)系。因此，我們還同時(shí)建議部分采用其他 形式的商貿(mào)形式。形式的商貿(mào)形式。 2. 2. Business to customersBusiness to customers通常是指以企業(yè)對(duì)個(gè)人的商貿(mào)形勢(shì)，比如通常是指以企業(yè)對(duì)個(gè)人的商貿(mào)形勢(shì)，比如 說(shuō)一般的零售行業(yè)如百貨、超市等。該形勢(shì)商業(yè)特點(diǎn)是賣(mài)場(chǎng)租金價(jià)說(shuō)一般的零售行業(yè)如百貨、超市等。該形勢(shì)商業(yè)特點(diǎn)是賣(mài)場(chǎng)租金價(jià) 格較低，目標(biāo)客戶群以周?chē)褫^低，目標(biāo)客戶群以周?chē)? 3公里范圍內(nèi)居民為主。但是租戶承租公里范圍內(nèi)居民為主。但是租戶承租 面積較大，容易消

15、化大面積商業(yè)地產(chǎn)面積。面積較大，容易消化大面積商業(yè)地產(chǎn)面積。 2005年10月 1. 1. 根據(jù)北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)根據(jù)北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)20042004年數(shù)據(jù)顯示：限額以上批發(fā)零售企業(yè)共實(shí)現(xiàn)年數(shù)據(jù)顯示：限額以上批發(fā)零售企業(yè)共實(shí)現(xiàn) 銷售收入銷售收入5028.85028.8億元，其中批發(fā)業(yè)億元，其中批發(fā)業(yè)4122.44122.4億元，零售業(yè)億元，零售業(yè)906.3906.3億元，分別增長(zhǎng)億元，分別增長(zhǎng)30%30%和和2.6%2.6%。 因此我們有理由相信，在未來(lái)的的商貿(mào)領(lǐng)域里，批發(fā)物流行業(yè)依然起到整體經(jīng)濟(jì)巨大的拉因此我們有理由相信，在未來(lái)的的商貿(mào)領(lǐng)域里，批發(fā)物流行業(yè)依然起

16、到整體經(jīng)濟(jì)巨大的拉 動(dòng)作用。動(dòng)作用。 2. 2. 豐臺(tái)區(qū)有發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)。它是京南門(mén)戶和交通樞紐，素有豐臺(tái)區(qū)有發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)。它是京南門(mén)戶和交通樞紐，素有“陸上碼頭陸上碼頭”之稱。之稱。 3. 3. 豐臺(tái)區(qū)目前已經(jīng)形成北京最大的豐臺(tái)區(qū)目前已經(jīng)形成北京最大的Business to BusinessBusiness to Business商貿(mào)形式物流中心，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)商貿(mào)形式物流中心，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 便于便于Business to BusinessBusiness to Business商貿(mào)形式的健康發(fā)展。商貿(mào)形式的健康發(fā)展。 4. 4. 整體來(lái)看，北京市整體來(lái)看，北京市Busi

17、ness to BusinessBusiness to Business商貿(mào)形式租金整體高于其它商業(yè)形式租金、成功商貿(mào)形式租金整體高于其它商業(yè)形式租金、成功 運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)Business to BusinessBusiness to Business有利于資金快速回收。而有利于資金快速回收。而B(niǎo)usiness to BusinessBusiness to Business商貿(mào)形式也是商貿(mào)形式也是 未來(lái)產(chǎn)權(quán)持有人獲利的主要途徑。未來(lái)產(chǎn)權(quán)持有人獲利的主要途徑。 5. 5. 國(guó)美項(xiàng)目應(yīng)提供規(guī)模宏偉，功能齊全，配套完善系列功能。國(guó)美項(xiàng)目應(yīng)提供規(guī)模宏偉，功能齊全，配套完善系列功能。 6. 6. 建議定位于建

18、議定位于 “一站式一站式” Business to BusinessBusiness to Business為主物流中心，提供包括為主物流中心，提供包括Business to Business to customerscustomers購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各項(xiàng)設(shè)施。購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各項(xiàng)設(shè)施。 2005年10月 北方國(guó)際商貿(mào)中心港北方國(guó)際商貿(mào)中心港 中國(guó)商貿(mào)國(guó)際化楷模中國(guó)商貿(mào)國(guó)際化楷模 國(guó)貿(mào)的地位國(guó)貿(mào)的地位 國(guó)美的價(jià)位國(guó)美的價(jià)位 瞄準(zhǔn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)，傾力打造華北最具有投資價(jià)值的商貿(mào)物流中心，瞄準(zhǔn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)，傾力打造華北最具有投資價(jià)值的商貿(mào)物流中心， 創(chuàng)造北京的創(chuàng)造北京的“新天地新天地”，亦如

19、香港的中環(huán)廣場(chǎng)。北京國(guó)際商貿(mào)匯，亦如香港的中環(huán)廣場(chǎng)。北京國(guó)際商貿(mào)匯 展中心最高建筑高達(dá)展中心最高建筑高達(dá)100100米，在物理形態(tài)上形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊米，在物理形態(tài)上形成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊 感，樹(shù)立品牌影響力。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)物流領(lǐng)域也將成為高端定位商感，樹(shù)立品牌影響力。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)物流領(lǐng)域也將成為高端定位商 業(yè)中心。業(yè)中心。 2005年10月 第一方案：第一方案：3030萬(wàn)平方米的大物流商業(yè)格局萬(wàn)平方米的大物流商業(yè)格局+4+4萬(wàn)平方米的零售業(yè)態(tài)商業(yè)格局萬(wàn)平方米的零售業(yè)態(tài)商業(yè)格局 +4.8+4.8萬(wàn)平方米機(jī)動(dòng)面積（隨時(shí)調(diào)整）萬(wàn)平方米機(jī)動(dòng)面積（隨時(shí)調(diào)整）+3.5+3.5萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓+1.3+

20、1.3萬(wàn)會(huì)展中心萬(wàn)會(huì)展中心+ +車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù) （人防）（人防）11.811.8萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米+ +酒店酒店4 4萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 第二方案：第二方案：3030萬(wàn)平方米的大物流商業(yè)格局萬(wàn)平方米的大物流商業(yè)格局+8.8+8.8萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米International International Super Outlets+3.5Super Outlets+3.5萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓+1.3+1.3萬(wàn)會(huì)展中心萬(wàn)會(huì)展中心+ +車(chē)庫(kù)（人防）車(chē)庫(kù)（人防）11.811.8萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 + +酒店酒店4 4萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 2005年10月 種類種類面積面積比例比例業(yè)態(tài)描述業(yè)態(tài)描述 物流匯展物流匯

21、展300300，00000050.550.5廠家直銷、批發(fā)廠家直銷、批發(fā) 購(gòu)物中心購(gòu)物中心4040，000000約約6.76.7購(gòu)物休閑購(gòu)物休閑 調(diào)整面積調(diào)整面積4848，000000約約8.18.1可做吃喝玩樂(lè)休閑也可做物流匯展可做吃喝玩樂(lè)休閑也可做物流匯展 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓3535，000000約約5.95.9可自由分割可自由分割 會(huì)展會(huì)展1313，000000約約2.22.2產(chǎn)品展覽推介產(chǎn)品展覽推介 酒店酒店/ /公寓公寓4040，000000約約6.76.7三星級(jí)酒店和部分公寓式酒店三星級(jí)酒店和部分公寓式酒店 車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)/ /其他其他118118，000000約約19.919.9 包括包括2

22、7872787個(gè)停車(chē)位個(gè)停車(chē)位9.29.2萬(wàn)（含人防萬(wàn)（含人防 70007000）另機(jī)房）另機(jī)房1.51.5萬(wàn)萬(wàn) 合計(jì)合計(jì)594594，000000 地面另有地面另有100-120100-120個(gè)周轉(zhuǎn)車(chē)位個(gè)周轉(zhuǎn)車(chē)位 合計(jì)車(chē)位約合計(jì)車(chē)位約28002800個(gè)個(gè) 2005年10月 商業(yè)商業(yè)+ +酒店酒店+ +公寓公寓+ +寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓+ +匯展中心匯展中心 建筑功能定位：建筑功能定位： 實(shí)用性配套健全商業(yè)實(shí)用性配套健全商業(yè) 功能應(yīng)分為主體為：功能應(yīng)分為主體為： 商業(yè)商業(yè)+ +配套酒店配套酒店+ +配套公寓配套公寓+ +配套寫(xiě)字樓的格局配套寫(xiě)字樓的格局 依次面積配比為：依次面積配比為： 地上地上373

23、7萬(wàn)商業(yè)萬(wàn)商業(yè)+1.5+1.5萬(wàn)酒店萬(wàn)酒店+2.5+2.5萬(wàn)公寓萬(wàn)公寓+3.2+3.2萬(wàn)寫(xiě)字樓萬(wàn)寫(xiě)字樓 2005年10月 現(xiàn)代主義風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格 北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心，市場(chǎng)價(jià)值北京國(guó)際商貿(mào)匯展中心，市場(chǎng)價(jià)值 的核心在于商。因此，都市的風(fēng)的核心在于商。因此，都市的風(fēng) 范、都市的儀容、都市的神態(tài)，范、都市的儀容、都市的神態(tài)， 需要從外立面這件需要從外立面這件“衣服衣服”淋漓淋漓 盡致的體現(xiàn)。盡致的體現(xiàn)。 就國(guó)際都市而言，商業(yè)綜合體的就國(guó)際都市而言，商業(yè)綜合體的 外立面表現(xiàn)以現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn)外立面表現(xiàn)以現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn) 最為適宜。玻璃幕墻的簡(jiǎn)潔明快，最為適宜。玻璃幕墻的簡(jiǎn)潔明快， 高檔石材的質(zhì)感，

24、大量直線條的高檔石材的質(zhì)感，大量直線條的 勾勒，讓人無(wú)時(shí)無(wú)刻都能感覺(jué)到勾勒，讓人無(wú)時(shí)無(wú)刻都能感覺(jué)到 熱鬧、歡快、喜慶的氣氛。熱鬧、歡快、喜慶的氣氛。 2005年10月 屋頂屋頂 屋頂是許多標(biāo)志性建筑的關(guān)鍵點(diǎn)之一。由于它是最高屋頂是許多標(biāo)志性建筑的關(guān)鍵點(diǎn)之一。由于它是最高 點(diǎn)，是人的肉眼從遠(yuǎn)處最能發(fā)現(xiàn)的聚焦點(diǎn)。因此，許點(diǎn)，是人的肉眼從遠(yuǎn)處最能發(fā)現(xiàn)的聚焦點(diǎn)。因此，許 多標(biāo)志性建筑屋頂都有很獨(dú)特的細(xì)部處理，如項(xiàng)多標(biāo)志性建筑屋頂都有很獨(dú)特的細(xì)部處理，如項(xiàng)LOGOLOGO 藝術(shù)造型、電子時(shí)鐘表、電子視屏等。藝術(shù)造型、電子時(shí)鐘表、電子視屏等。 項(xiàng)目分為兩地塊，屋頂不止一處，項(xiàng)目分為兩地塊，屋頂不止一處，

25、且都具有高度，因此，建議屋頂且都具有高度，因此，建議屋頂 采用項(xiàng)目采用項(xiàng)目LOGOLOGO的藝術(shù)造型，或者的藝術(shù)造型，或者 用項(xiàng)目用項(xiàng)目LOGOLOGO與電子時(shí)鐘進(jìn)行結(jié)合。與電子時(shí)鐘進(jìn)行結(jié)合。 2005年10月 線條勾劃線條勾劃 建議項(xiàng)目在直線條的基礎(chǔ)上，局部使用曲線條進(jìn)行組建議項(xiàng)目在直線條的基礎(chǔ)上，局部使用曲線條進(jìn)行組 合。使外立面既有簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，又不缺乏動(dòng)合。使外立面既有簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，又不缺乏動(dòng) 感。感。 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議滿足人情尺度的需要商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議滿足人情尺度的需要 現(xiàn)今很多大型建筑綜合體，如大都市街等，由于路面現(xiàn)今很多大型建筑綜合體，如大都市街等，由于路面 的寬度設(shè)

26、計(jì)不合理或路面寬度的局限性，使其對(duì)消費(fèi)的寬度設(shè)計(jì)不合理或路面寬度的局限性，使其對(duì)消費(fèi) 者而言，缺乏人情味，不能達(dá)到長(zhǎng)久牽滯人流的效果。者而言，缺乏人情味，不能達(dá)到長(zhǎng)久牽滯人流的效果。 特別是現(xiàn)今風(fēng)行的休閑旅游購(gòu)物商業(yè)，對(duì)人情尺度的特別是現(xiàn)今風(fēng)行的休閑旅游購(gòu)物商業(yè)，對(duì)人情尺度的 把握要求越來(lái)越高。把握要求越來(lái)越高。 2005年10月 內(nèi)部空間的可視性內(nèi)部空間的可視性 1. 1. 特別是對(duì)大型商場(chǎng)，需要強(qiáng)調(diào)可視性對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)特別是對(duì)大型商場(chǎng)，需要強(qiáng)調(diào)可視性對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo) 作用。整個(gè)空間也可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)作用。整個(gè)空間也可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn) 生空間安全感和舒

27、適感，而不是進(jìn)入了迷宮。生空間安全感和舒適感，而不是進(jìn)入了迷宮。 2. 2. 較高的層高雖然有利于空間的可視性，但太高的層高不利于經(jīng)較高的層高雖然有利于空間的可視性，但太高的層高不利于經(jīng) 營(yíng)時(shí)需要的商氣氛圍。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，建議商場(chǎng)層高在營(yíng)時(shí)需要的商氣氛圍。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，建議商場(chǎng)層高在4.5M4.5M左左 右比較合適。右比較合適。 體驗(yàn)式商業(yè)空間的設(shè)計(jì)體驗(yàn)式商業(yè)空間的設(shè)計(jì) 1. 1. 合理的空間布局，將設(shè)計(jì)融入到產(chǎn)品與建筑的互動(dòng)關(guān)系；將設(shè)合理的空間布局，將設(shè)計(jì)融入到產(chǎn)品與建筑的互動(dòng)關(guān)系；將設(shè) 計(jì)融入到產(chǎn)品與生活的互動(dòng)關(guān)系；將設(shè)計(jì)融入到建筑與生活的計(jì)融入到產(chǎn)品與生活的互動(dòng)關(guān)系；將設(shè)計(jì)融入到建筑與生

28、活的 互動(dòng)關(guān)系；將設(shè)計(jì)融入到生活與購(gòu)物的互動(dòng)關(guān)系?；?dòng)關(guān)系；將設(shè)計(jì)融入到生活與購(gòu)物的互動(dòng)關(guān)系。 2. 2. 空間設(shè)計(jì)更加講求產(chǎn)品與行業(yè)與生活之間的互動(dòng)，小到色彩的空間設(shè)計(jì)更加講求產(chǎn)品與行業(yè)與生活之間的互動(dòng)，小到色彩的 搭配，大到各行業(yè)業(yè)態(tài)分割的劃分，無(wú)一不是圍繞全身心地享搭配，大到各行業(yè)業(yè)態(tài)分割的劃分，無(wú)一不是圍繞全身心地享 受生活體驗(yàn)購(gòu)物所帶來(lái)的快樂(lè)。受生活體驗(yàn)購(gòu)物所帶來(lái)的快樂(lè)。 2005年10月 人流導(dǎo)向建議人流導(dǎo)向建議 商業(yè)部分以主力店引導(dǎo)人流，將其出入口安排商業(yè)部分以主力店引導(dǎo)人流，將其出入口安排 在動(dòng)線終端，盡可能延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流。在動(dòng)線終端，盡可能延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流。 以局部的造

29、景、中庭引導(dǎo)人流。以局部的造景、中庭引導(dǎo)人流。 以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流。以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流。 無(wú)障礙人性化設(shè)計(jì)。無(wú)障礙人性化設(shè)計(jì)。 出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡 局部設(shè)計(jì)參考室外廣場(chǎng)設(shè)計(jì)局部設(shè)計(jì)參考室外廣場(chǎng)設(shè)計(jì) 建議設(shè)計(jì)為現(xiàn)代商建議設(shè)計(jì)為現(xiàn)代商 業(yè)提供各種促銷活業(yè)提供各種促銷活 動(dòng)的舞臺(tái)，若空間動(dòng)的舞臺(tái)，若空間 比較富裕，還可以比較富裕，還可以 設(shè)計(jì)休閑式廣場(chǎng)。設(shè)計(jì)休閑式廣場(chǎng)。 2005年10月 交通組織設(shè)計(jì)交通組織設(shè)計(jì) 除了扶梯、直梯等現(xiàn)代流行的交通設(shè)計(jì)外，還建議加入觀光電梯等具有其他除了扶梯、直梯等現(xiàn)代流行的交通設(shè)計(jì)外，還建議加入觀光電梯

30、等具有其他 功能的交通設(shè)計(jì)。功能的交通設(shè)計(jì)。 室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街 步行街是最受歡迎的購(gòu)物形式，建議項(xiàng)目商業(yè)部分局部采用此設(shè)計(jì)方法。但步行街是最受歡迎的購(gòu)物形式，建議項(xiàng)目商業(yè)部分局部采用此設(shè)計(jì)方法。但 使用率不能太低，建議使用率在使用率不能太低，建議使用率在45%45%以上。同時(shí)采用立體的視覺(jué)設(shè)計(jì)效果。以上。同時(shí)采用立體的視覺(jué)設(shè)計(jì)效果。 景觀綠化、燈光照明景觀綠化、燈光照明 項(xiàng)目具有休閑、旅游的主題概念，建議景觀設(shè)計(jì)具有多樣性，能項(xiàng)目具有休閑、旅游的主題概念，建議景觀設(shè)計(jì)具有多樣性，能 給消費(fèi)給消費(fèi) 者購(gòu)物觀景的感覺(jué)。者購(gòu)物觀景的感覺(jué)。 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2

31、005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 2005年10月 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 2005年10月 2005年8月31日已完成市發(fā)改委立項(xiàng)審批 2005年10月20日?qǐng)?bào)集團(tuán)概念設(shè)計(jì)方案 2005年11月01日集團(tuán)評(píng)審確定概念設(shè)計(jì)方案 2005年11月12日?qǐng)?bào)批用地許可證 2005年11月29日正式方案設(shè)計(jì)完成 2005年11月29日30日集團(tuán)評(píng)審確定設(shè)計(jì)方案 2006年12月

32、30日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2006年2月5日取得年度計(jì)劃任務(wù) 2006年2月25日建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2006年3月20日各項(xiàng)招投標(biāo)備案 2006年3月30日建設(shè)工程施工許可證 2005年10月 2006年1月1日施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)臨建，臨水、電接通圍墻施工開(kāi)始 2006年1月15日地質(zhì)勘察完成 2006年1月20日完成建筑樁位點(diǎn)放線，放基槽開(kāi)挖邊線 2006年2月16日開(kāi)始土方開(kāi)挖 2006年5月16日土方開(kāi)挖完成 2006年10月15日0.000完成 2007年3月9日裙房主體結(jié)構(gòu)封頂 2007年5月19日主體結(jié)構(gòu)封頂 2007年7月3日屋面工程完成 2007年11月4日二次結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修

33、完成 2007年11月20日外裝修完成 2007年11月20日機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試完成 2007年12月15日市政工程、園林工程施工完成 2008年1月29日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、備案 2005年10月 2006年1月1日施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)臨建，臨水、電接通圍墻施工開(kāi)始 2006年1月15日地質(zhì)勘察完成 2006年1月20日完成建筑樁位點(diǎn)放線，放基槽開(kāi)挖邊線 2006年2月16日開(kāi)始土方開(kāi)挖 2006年4月16日土方開(kāi)挖完成 2006年8月31日0.000完成 2006年12月24日裙房工程完成 2007年3月30日主體結(jié)構(gòu)竣工 2007年5月14日屋面工程完成 2007年8月21日二次結(jié)構(gòu)及室內(nèi)粗裝修完成

34、2007年8月17日外裝修完成 2007年7月7日機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試完成 2007年9月11日市政工程、園林工程施工完成 2007年10月26日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、備案 2005年10月 2005年10月 第一階段 方案設(shè)計(jì) 在概念設(shè)計(jì)中期階段，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院的各專業(yè)開(kāi)始介入，進(jìn)行各專業(yè)的概念設(shè) 計(jì)，對(duì)各專業(yè)設(shè)備、系統(tǒng)實(shí)施優(yōu)化，保障方案的可實(shí)施性，并為報(bào)建工作提 供支持。 （1）、國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院的選擇和介入時(shí)間對(duì)項(xiàng)目后期進(jìn)度保證有重大影響，建議 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院在概念設(shè)計(jì)中期匯報(bào)階段開(kāi)始參與（各專業(yè)）。 （2）、其中主要材料、設(shè)備系統(tǒng)確認(rèn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定（建筑/結(jié)/水/暖/電 /訊）對(duì)施工圖紙出圖時(shí)間、工程造價(jià)有

35、重要影響。 2005年10月 方案到初設(shè)期間： （1）重點(diǎn)在落實(shí)國(guó)際公司方案的真實(shí)指標(biāo)和實(shí)施的各系統(tǒng)的總體 判斷上； （2）方案時(shí)即要求國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院建筑的建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電各 專業(yè)人員介入項(xiàng)目，研究各專業(yè)的系統(tǒng)組織和主要設(shè)備，結(jié)構(gòu)的優(yōu) 化措施和具體位置點(diǎn)的剖析研究，并立即形成設(shè)計(jì)技術(shù)要求的量 化指標(biāo)初稿； （3）對(duì)市政，供電等政府部門(mén)的“外圍”專業(yè)設(shè)計(jì)公司的反饋意見(jiàn)要 及時(shí)反應(yīng)，由設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)人對(duì)此負(fù)責(zé)； （4）在方案完成之時(shí)所有設(shè)備方案，系統(tǒng)選擇應(yīng)同時(shí)完成，且匯集成 上報(bào)公司的交樓標(biāo)準(zhǔn)，形成施工圖的設(shè)計(jì)深度要求。 2005年10月 第二階段 施工圖階段 對(duì)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院的要求： 設(shè)計(jì)院應(yīng)采用兩條

36、腿走路的方式完成設(shè)計(jì)任務(wù)，即由其協(xié)調(diào)部組 織另出一套快于正常設(shè)計(jì)的、針對(duì)報(bào)建事務(wù)的施工圖。 工作組：工作組： 應(yīng)由技術(shù)水平相當(dāng)?shù)母鲗I(yè)人員組織構(gòu)成。這一組織的人員，將 不能兼有其他設(shè)計(jì)事宜。須專職于本項(xiàng)目的全過(guò)程服務(wù)。 綜合協(xié)調(diào)部：綜合協(xié)調(diào)部： 統(tǒng)一安排設(shè)計(jì)院工作的兩組事物，制訂統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、出圖標(biāo)準(zhǔn) 等工作，并綜合安排完成各專業(yè)報(bào)建的手續(xù)，先期繪制完整的各 專業(yè)報(bào)建圖（可與最終版有所出入）；設(shè)置專做報(bào)建圖的人員， 提供技術(shù)圖紙、技術(shù)參數(shù)、保證報(bào)建意見(jiàn)的正確表達(dá)和執(zhí)行。 鑒于兩塊地同時(shí)開(kāi)工的要求，設(shè)計(jì)院的配合人員也要由兩個(gè)綜合各 專業(yè)的大組構(gòu)成，設(shè)綜合協(xié)調(diào)部一個(gè)：并提供設(shè)計(jì)人員名單、聯(lián) 絡(luò)方式

37、。 2005年10月 施工圖階段： 保證土建結(jié)構(gòu)施工，大型設(shè)備招投標(biāo)為目的； 對(duì)應(yīng)施工計(jì)劃，分批分區(qū)提前完成，保證工程的進(jìn)度順利進(jìn)行； 監(jiān)理及施工公司要有提前介入的人員。 室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)從方案完成時(shí)就開(kāi)始介入。 在施工開(kāi)始的兩個(gè)月，設(shè)計(jì)院結(jié)構(gòu)專業(yè)每周兩次在施工現(xiàn)場(chǎng)負(fù) 責(zé)圖紙問(wèn)題。 在長(zhǎng)時(shí)間的材料采購(gòu)期內(nèi)，水暖電氣專業(yè)的負(fù)責(zé)人要與采購(gòu)部 人員定期交流，及時(shí)確定設(shè)備參數(shù)。 景觀、外照明要結(jié)合市政的施工進(jìn)行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)總圖專業(yè)的設(shè) 計(jì)安排與策劃、營(yíng)銷協(xié)商營(yíng)業(yè)區(qū)間的鋪裝施工，組織安排繼續(xù) 施工的場(chǎng)地要求。 2005年10月 三、施工計(jì)劃及編制說(shuō)明 2005年10月 1、總工期：A區(qū)（大地塊）計(jì)劃2006.2

38、.16開(kāi)工，2008.1.29竣工，工期 約23.5月；B區(qū)（小地塊）計(jì)劃2006.2.16開(kāi)工，2007.10.24竣工，工期約20 月； 2、簡(jiǎn)要說(shuō)明：本工期目標(biāo)是經(jīng)合理壓縮的、具有可操作性的、要求較 高操作水平的工期目標(biāo)。本工程將是“三邊”工程，工程中需要全面克服設(shè) 計(jì)圖紙、報(bào)建報(bào)批等方方面面對(duì)施工的影響。 2005年10月 3. 工程特點(diǎn) 1）由于每層面積太大，施工塔吊二次倒運(yùn)量很大，是影響工期的一大因素； 2）由于面積大、層高高，所以每層工期較長(zhǎng)； 3）土方施工方案:本工程土方量很大，土方開(kāi)挖的施工組織很關(guān)鍵，根據(jù) 現(xiàn)場(chǎng)條件初步確定A區(qū)可以設(shè)置4個(gè)出入口,2入2出,可安排90輛車(chē)，太

39、多 則降低效率；B區(qū)可以設(shè)置3個(gè)出入口,2入1出,可安排60多輛車(chē)，太多則 降低效率； 4）模板鋼筋工程已按定額及經(jīng)驗(yàn)安排的很緊湊，如模板高峰時(shí)每天施工約 6000平米，壓縮空間已很小； 5）冬、雨季正常施工，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，全面克服氣候的影響。 2005年10月 2005年10月 （一）三種方案建造成本估算匯總表 2005年10月 2005年10月 （二）三種方案建造成本重大差異分析（二）三種方案建造成本重大差異分析: : 1 1、RTKLRTKL原版設(shè)計(jì)方案（原版設(shè)計(jì)方案（33003300）和）和RTKLRTKL設(shè)計(jì)修改方案（設(shè)計(jì)修改方案（30003000） 及簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版（及簡(jiǎn)易批

40、發(fā)市場(chǎng)版（22002200）主要差異在于：）主要差異在于： RTKL原版設(shè)計(jì)方案（3300）為弧形立面造型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工 工期長(zhǎng)，工藝復(fù)雜，須利用定型模板或木模板，導(dǎo)致用工量 增大，從而導(dǎo)致結(jié)構(gòu)施工成本增加；在建筑面積、結(jié)構(gòu)形式 相同情況下，弧形建筑鋼筋及混凝土含量相應(yīng)增大，從而導(dǎo) 致結(jié)構(gòu)成本增加；在裝飾裝修方面，由于弧形幕墻比直線形 幕墻僅此一項(xiàng)沒(méi)平米外墻面積增加300元；RTKL原版設(shè)計(jì)方 案中空中連廊與RTKL設(shè)計(jì)修改方案相比增加900萬(wàn)。 2005年10月 2、 RTKL設(shè)計(jì)修改方案與簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版的主要差異在于 裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修部位不同，材料設(shè)備選型不同。其中RTKL 設(shè)計(jì)修改方案如外

41、墻大部分為玻璃幕墻，少部分為中檔石 材，而簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版外墻大部分為涂料，少量中低檔石 材和玻璃幕墻；寫(xiě)字樓不采用空調(diào)系統(tǒng)而采用散熱器采暖， 精裝修面積減??；如酒店及公寓在RTKL設(shè)計(jì)修改方案中全 部精裝修，不低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版中只在 公共部分進(jìn)行中低檔次裝修；RTKL設(shè)計(jì)修改方案商業(yè)批發(fā) 層增加了玻璃隔斷和簡(jiǎn)易的天棚吊頂，而簡(jiǎn)易批發(fā)市場(chǎng)版 僅做到墻面天棚刮膩?zhàn)樱瑳](méi)有玻璃隔斷。景觀園林在RTKL 設(shè)計(jì)修改方案中檔次較高。 2005年10月 2005年10月 1 1、建造成本控制思路、建造成本控制思路 加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)審核管理： 加強(qiáng)工程、設(shè)計(jì)變更管理； 強(qiáng)化分包和采購(gòu)管理； 現(xiàn)場(chǎng)管理

42、； 2005年10月 2 2、建造成本控制方案、建造成本控制方案 建造成本控制原則： 1）在開(kāi)工前，針對(duì)具體項(xiàng)目通過(guò)任務(wù)分解，對(duì)所有重要成本點(diǎn)均劃 分出擬分包工程，甲方直接采購(gòu)的和甲方指定品牌限價(jià)乙方采購(gòu) 的材料設(shè)備子項(xiàng)。 2）凡能在工程實(shí)踐中具有可操作性，拆細(xì)后對(duì)工程銜接和質(zhì)量影響 可控的子項(xiàng)均要分解出子項(xiàng)。 3）任何一個(gè)子項(xiàng)均實(shí)行嚴(yán)格的招投標(biāo)管理，按公司制定的招標(biāo)管理 辦法操作，嚴(yán)格走審批程序。 4）任何一個(gè)子項(xiàng)招標(biāo)時(shí)均需選擇3家以上合格投標(biāo)單位。 5）由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按合理低價(jià)原則確定中標(biāo)單位。 6）項(xiàng)目公司工程部承擔(dān)技術(shù)標(biāo)起草工資，預(yù)算部承擔(dān)商務(wù)標(biāo)起草工 作，先討論技術(shù)的可行性，再討論經(jīng)

43、濟(jì)可行性。 7）最大限度的利用社會(huì)資源，如積極引入BOT方式運(yùn)作供暖、制冷 系統(tǒng)，注重付款條件，盡量延長(zhǎng)付款期限等。 2005年10月 2005年10月 項(xiàng)目 營(yíng)銷 營(yíng)銷 策略 推廣 策略 前提 分析 推廣 計(jì)劃 宣傳 主線 主要 公關(guān)活動(dòng) 造勢(shì) 與東方廣場(chǎng) 媲美 保障高 投資回報(bào)率 項(xiàng)目 布局 高收益率 銷售 控制 營(yíng)銷核心 饑餓療法 客戶 類型分析 租售 定價(jià) 租售 計(jì)劃 2005年10月 生態(tài)客戶群鏈 2005年10月 戰(zhàn)略 投資人 物業(yè)產(chǎn) 權(quán)持有 人 租約 投資人 租約 投資人 廠家 商戶 廠家 商戶 戰(zhàn)略投資人 物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有人物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有人 租約投資人租約投資人 商場(chǎng)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商 廠家

44、商戶廠家商戶 租約投資人租約投資人 2005年10月 2005年10月 主要從四個(gè)方面進(jìn)行推廣 項(xiàng)目品質(zhì) 項(xiàng)目?jī)r(jià)位 項(xiàng)目稀缺性 項(xiàng)目的保障 價(jià)格殺手 國(guó)美的價(jià)位 饑餓療法 少量供應(yīng) 國(guó)美集團(tuán) 信譽(yù)與實(shí)力 保證項(xiàng)目的運(yùn)作 高形象 國(guó)貿(mào)的地位 2005年10月 1.國(guó)際知名建筑設(shè)計(jì)公司-RTKL 2.建筑成本高-高投入保證高品質(zhì) 3.只租不售-與國(guó)貿(mào)相同的運(yùn)做方式 4.強(qiáng)調(diào)豐臺(tái)區(qū)整個(gè)區(qū)域商業(yè)價(jià)值。 5.通過(guò)炒作提升地塊價(jià)值。 6.聘請(qǐng)知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司、酒店管理公司,保證項(xiàng)目檔 次 2005年10月 具體定價(jià)方式和銷售套餐我們?cè)诤竺嬗性敿?xì)說(shuō) 明 2005年10月 一是講求訂單生產(chǎn)、零庫(kù)存運(yùn)作，省心踏

45、實(shí)同時(shí)試探市場(chǎng)， 避免一些失誤，還給消費(fèi)者“不容易吃上”的緊迫感，讓他 們追著我們。 二是定價(jià)要有戰(zhàn)略考慮，產(chǎn)品實(shí)力大，價(jià)位足夠低，就會(huì)有 一個(gè)緊俏期。對(duì)消費(fèi)者的表面解釋可以說(shuō)是為保持價(jià)格穩(wěn)定、 讓先鋪位的人心里平衡，而實(shí)際上是采取“以少勝多”戰(zhàn)術(shù)， 打壓市場(chǎng)比自己成熟、價(jià)位比自己高的對(duì)手，增強(qiáng)自己的競(jìng) 爭(zhēng)力。 。 2005年10月 服裝類（服裝類（10類）類）化妝品化妝品 （5類）類） 珠寶首飾類珠寶首飾類 （5類）類）日用小商品（日用小商品（11類）類） 文物類文物類 （10類）類）食品和農(nóng)副產(chǎn)品食品和農(nóng)副產(chǎn)品 （10類）類） 休閑體育類（休閑體育類（5類）類）家居用品（家居用品（ 5類）

46、類） 建材家具建材家具 （12類）類）醫(yī)藥保健品（醫(yī)藥保健品（5類）類） 文化辦公用品（文化辦公用品（6類）類）圖書(shū)音像市場(chǎng)（圖書(shū)音像市場(chǎng)（8類）類） 服務(wù)行業(yè)特供商品（服務(wù)行業(yè)特供商品（5類）類）樂(lè)器樂(lè)器 （3類）類） 電器電器 2005年10月 1.男裝：西服、夾克衫、西褲、休閑裝、內(nèi)衣 2.女裝：套裝、外衣、裙子、褲子、時(shí)裝、休閑裝、職業(yè)女裝 3.女士?jī)?nèi)衣：文胸、束褲、內(nèi)褲、腹帶、襪子 4.童裝：各種童裝 5.面料：各種布料、絲綢產(chǎn)品 6.運(yùn)動(dòng)休閑：健身服、運(yùn)動(dòng)服、登山服、滑雪服、游泳衣 7.箱包：旅行箱、皮箱、登山包、坤包、男士手包、提包、手提 箱 8.皮草：裘皮大衣、裘皮短大衣、皮大

47、衣、皮夾克、皮摟、皮裙、 馬夾、皮帶、皮手套 9.鞋帽：男鞋、女鞋、兒童鞋、帽子、手套 10、服飾：領(lǐng)帶、袖扣、圍巾、胸飾 2005年10月 1.護(hù)膚用品：洗面奶、潤(rùn)膚水、潤(rùn)膚露、爽膚水、緊 膚霜、養(yǎng)顏露、防曬霜 2.化妝用品：粉妝液、粉底霜、眉筆、口紅、唇彩、 唇膏、眼線筆、睫毛膏、指甲油、染發(fā)劑 3.化妝器具：化妝刷、化妝棉、睫毛夾、假睫毛、指 甲護(hù)理用具 4.洗浴用品 5.飾品、香水 2005年10月 1.鉆飾：鉆戒、鉆石項(xiàng)鏈 2.黃金飾品： 3.白金飾品： 4.寶石飾品：紅寶石、藍(lán)寶石、綠寶石、綠松石、 瑪瑙、玉石 5.銀飾品： 2005年10月 1.日用生活品 2.婦女用品 3.嬰童

48、用品 4.工藝品 5.裝飾 6.玩具 7.五金 8.小家電 9.婚慶用品 10.寵物用品 11.其他 2005年10月 1.玉器 2.青銅器 3.瓷器 4.仿古家具 5.字畫(huà) 6.石器 7.金屬器 8.古幣 9.木器 10.雜件 2005年10月 1.煙 2.酒 3.糖 4.茶 5.干、鮮果品 6.調(diào)料 7.飲料 8.蔬菜 9.禽、蛋、海鮮類 10、其他農(nóng)副產(chǎn)品 2005年10月 1.Golf 2.球類 3.健身器材 4.戶外用品 5.運(yùn)動(dòng)器械 2005年10月 1.床上用品 2.擺件 3.窗簾布藝 4.廚衛(wèi)用品 5.燈飾 2005年10月 1.家具 2.廚房用具 3.衛(wèi)生潔具 4.磚 5.板

49、材 6.水暖 7.電料 8.門(mén) 9.窗 10.涂料 11.燈具 12.其他 2005年10月 中藥 西藥 保健品 家用醫(yī)療設(shè)備 保健設(shè)備 2005年10月 文化用品：紙、墨、筆、硯 辦公用品：辦公文具 學(xué)生用品：書(shū)包、筆、本等用具 攝影用品：攝影器材 美術(shù)用品：美術(shù)用具 辦公設(shè)備：傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、裝訂機(jī)、掃描儀、 電話機(jī) 2005年10月 教科書(shū)籍 專業(yè)書(shū)籍 生活書(shū)籍 雜志刊物 兒童書(shū)籍 磁帶 光碟 軟件 2005年10月 美容、美發(fā)特供品 賓館特供品 火車(chē)、飛機(jī)特供品 汽車(chē)整車(chē)及零配件產(chǎn)品 其他 2005年10月 西洋樂(lè)器 民樂(lè)器 電子樂(lè)器 2005年10月 1. 中國(guó)家電連鎖巨頭-資金實(shí)力

50、的保障 2.品牌-信譽(yù)的保障，保證回購(gòu)的可信度 3.專業(yè)運(yùn)做、商業(yè)敏捷度是在電器行業(yè)巨大的 成功的保證，這種保證也將體現(xiàn)在國(guó)美地產(chǎn)的 項(xiàng)目上。 2005年10月 38.8萬(wàn)平方 米分配方案 一 餐飲/娛樂(lè)或調(diào)節(jié)面積4.8萬(wàn)平方米 主力店 百貨+超市 4萬(wàn)平方米 物流匯展30萬(wàn)平方米 2005年10月 38.8萬(wàn)平方 米分配方案 二 餐飲/娛樂(lè)或調(diào)節(jié)面積2.8萬(wàn)平方米 主力店 百貨+超市 2萬(wàn)平方米 Outlets4萬(wàn)平方米 物流匯展30萬(wàn)平方米 2005年10月 Outlets運(yùn)用方案的幾種考慮 1.引進(jìn)國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，引入國(guó)際品牌 的Outlets，提高項(xiàng)目檔次，吸引客流。 2.與香港貿(mào)發(fā)

51、局等類似組織談判，引入 CEPA產(chǎn)品。 3.在項(xiàng)目運(yùn)做前期，我們針對(duì)Outlets的客 戶免收?qǐng)龅刭M(fèi)三年，部分的讓利可以最 大限度的提高人氣。 2005年10月 分割最小單位分割最小單位 （建筑面積） 最多戶數(shù)最多戶數(shù) 平均每個(gè)行業(yè)最多平均每個(gè)行業(yè)最多 戶數(shù)戶數(shù) 平均到每一類產(chǎn)品 的戶數(shù) 50 6000戶 400戶 60戶 100 3000戶 200戶 30戶 200 1500戶 100戶 15戶 400 750戶 50戶 7.5戶 20，000 15戶 1戶 2005年10月 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，建議面積分割按建筑面積50 進(jìn)行分割。 2005年10月 如何定價(jià) 定價(jià)策略定價(jià)策略 如何 說(shuō)服客戶

52、銷售手段銷售手段 達(dá)到 怎樣的目標(biāo) 銷售排期銷售排期 需要 怎樣的配合 推廣排期推廣排期 按照工程進(jìn)度等各項(xiàng)要求，我們項(xiàng)目要求在開(kāi)業(yè)前 收回30個(gè)億。 營(yíng)銷 方案 說(shuō)明 均價(jià) （元/ ） 一銷售所有商業(yè)面積，39.1萬(wàn)。7672 二銷售部分商業(yè)面積，30萬(wàn)。10000 三 銷售部分商業(yè)面積，35萬(wàn)。搭配銷 售寫(xiě)字樓面積3.5萬(wàn) 。 7792 2005年10月 345678 40003.70 45004.17 3.13 50004.63 3.47 2.78 55005.09 3.82 3.06 2.55 60005.56 4.17 3.33 2.78 2.38 65006.02 4.51 3.6

53、1 3.01 2.58 2.26 70006.48 4.86 3.89 3.24 2.78 2.43 75006.94 5.21 4.17 3.47 2.98 2.60 80005.56 4.44 3.70 3.17 2.78 85004.72 3.94 3.37 2.95 90004.17 3.57 3.13 95003.77 3.30 100003.47 2005年10月 根據(jù)商業(yè)體量和項(xiàng)目業(yè)態(tài)等因素，我們選 取百榮的出租價(jià)格和銷售價(jià)格為參考。 1.百榮三層（可視為項(xiàng)目均價(jià)）40年產(chǎn)權(quán) 銷售價(jià)格為34000元/。 2.百榮建筑面積平均出租價(jià)格為5.25元/。 3.百榮鋪位面積平均出租價(jià)格為

54、10.5 元/ 2005年10月 我們銷售價(jià)格為7792元/ 即我們的實(shí)際租金為 7792元/（360*6年）=3.6元/ 預(yù)計(jì)3-5年后平均租金為5元/ 客戶靜態(tài)投資收益率為 （5-3.6）/3.6=38.8% 2005年10月 我們銷售價(jià)格為7792元/ 即我們的實(shí)際租金為 7792元/（360*8年）=2.7元/ 預(yù)計(jì)3-5年后平均租金為5元/ 客戶靜態(tài)投資收益率為 （5-2.7）/2.7=85.1% 2005年10月 使用 年數(shù) 實(shí)際使用價(jià)值投入資金量 靜態(tài)投資收益 率 610800元7792元/38.8% 814400元7792元/85.1% 我們還可以提供購(gòu)買(mǎi)6年的使用權(quán)，兩年的免

55、租期，實(shí)際使用 8年，預(yù)定兩年的免租期在第7-8年實(shí)現(xiàn)。 2005年10月 假設(shè)出租價(jià)格假設(shè)出租價(jià)格3.25元元/平方米平方米.日日 推算出年租金1170元元/平方米平方米.年年 出租年限出租年限租金收益租金收益 11170 22340 33510 44680 55850 67020 78190 89360 2005年10月 案例說(shuō)明： 前提：出租面積：1 平方米建筑面積 出租期限：8年 預(yù)計(jì)租金為市場(chǎng)價(jià)值的65%，為3.25元/天 一次付清，7500元/平方米。 分八年，按3.25元/天，則每年付1170元/年，總 計(jì)9360元/平方米；按3%貼現(xiàn)率計(jì)，NPV為8459元/。 對(duì)比可知：一次

56、付清可節(jié)省資金12.8% 對(duì)外出租，如按市場(chǎng)4元/平方米.天計(jì)，利潤(rùn)率53.6% NPV利潤(rùn)率38.8% 2005年10月 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格投資收益率 5500118.18% 6000100.00% 650084.62% 700071.43% 750060.00% 800050.00% 850041.18% 900033.33% 950026.32% 1000020.00% 2005年10月 越早購(gòu)買(mǎi)的 客戶能享受 到越高的投 資收益率 45678 3.75328 3.66480 3.57560 3.48568 3.39504 2005年10月 參考租金 購(gòu)買(mǎi) 年限銷售價(jià)格 和商業(yè)面積捆綁以套餐形式推

57、出： 1、 方式一：商鋪加寫(xiě)字樓的套餐形式； 方式二：商鋪加酒店的套餐形式； 方式三：商鋪加酒店加寫(xiě)字樓的套餐形式； 備注，捆綁后酒店、寫(xiě)字樓價(jià)格高于成本價(jià)，但明顯低于散租價(jià)格。 2、如通過(guò)市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓產(chǎn)品不利于展開(kāi)租賃，可調(diào)整為商住形式產(chǎn)品。 3、如進(jìn)行捆綁，寫(xiě)字樓、酒店部分的利潤(rùn)可更有效的為整體營(yíng)銷收入進(jìn) 行補(bǔ)充。 2005年10月 1.有展會(huì)場(chǎng)所，定期舉辦各種推薦活動(dòng) 2.我們聯(lián)系15類的商業(yè)協(xié)會(huì)，建立商業(yè)地產(chǎn)聚 樂(lè)部。 3.能進(jìn)入我們項(xiàng)目句證明商家是行業(yè)內(nèi)翹楚。 4.國(guó)美在聯(lián)接商業(yè)國(guó)務(wù)購(gòu)物的網(wǎng)站，拓寬銷售 渠道 5.我們與銀行建立良好的貸款渠道。 2005年10月 2005年2006

58、年 1112123456789101112 項(xiàng)目品牌導(dǎo)入期 市 場(chǎng) 反 饋 期 強(qiáng)銷期持續(xù)期 二次強(qiáng)銷 期 收尾 2005年10月 4月5月6月7月8月9月10月11月12月 強(qiáng)銷期 銷售40% 持續(xù)期 銷售20% 二次強(qiáng)銷 銷售30% 結(jié)尾期 銷售10% 6750元/ 4.054.05 7750元/ 1.551.551.55 8750元/ 3.943.94 9750元/ 1.461.46 2005年10月 2006 年 參考價(jià)格 租售額 （億元） 23.55億元 2005年2006年 1112123456789101112 推廣排 期 項(xiàng)目品牌導(dǎo)入期 強(qiáng)銷 推廣 持續(xù) 推廣 二次強(qiáng) 銷推廣

59、收尾 費(fèi)用比 例 40%30%10%20%0 費(fèi)用額1884萬(wàn)元 1413萬(wàn) 元 471萬(wàn)元942萬(wàn)元0 2005年10月 這期間的宣傳策略是突出項(xiàng)目形象和品牌優(yōu)這期間的宣傳策略是突出項(xiàng)目形象和品牌優(yōu) 勢(shì)，迅速吸引市場(chǎng)目光，為勢(shì)，迅速吸引市場(chǎng)目光，為強(qiáng)銷期做好準(zhǔn)備工強(qiáng)銷期做好準(zhǔn)備工 作。主要有兩個(gè)造勢(shì)宣傳點(diǎn)：作。主要有兩個(gè)造勢(shì)宣傳點(diǎn)： 1.1.地塊的商業(yè)價(jià)值地塊的商業(yè)價(jià)值-高投資回報(bào)率高投資回報(bào)率 2.2.銷售國(guó)美商鋪優(yōu)先選購(gòu)卡（運(yùn)用一定的價(jià)格銷售國(guó)美商鋪優(yōu)先選購(gòu)卡（運(yùn)用一定的價(jià)格 杠桿）杠桿） 2005年10月 這期間是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。在市場(chǎng)上，這期間是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。在市場(chǎng)上， 本

60、項(xiàng)目已有了一個(gè)形象概念，突出項(xiàng)目綜合本項(xiàng)目已有了一個(gè)形象概念，突出項(xiàng)目綜合 品質(zhì)的宣傳，是促進(jìn)成交的主要手段。在此品質(zhì)的宣傳，是促進(jìn)成交的主要手段。在此 期間主要以商業(yè)放量為主導(dǎo)銷售工作，進(jìn)行期間主要以商業(yè)放量為主導(dǎo)銷售工作，進(jìn)行 整單招商、銷售加散單招商、銷售結(jié)合的銷整單招商、銷售加散單招商、銷售結(jié)合的銷 售形式。售形式。 2005年10月 2005年10月 2005年10月 （一）、項(xiàng)目融資階段劃分 地價(jià)款工程正負(fù)零工程封頂 地價(jià)款 工程正負(fù)零工程封頂 第一階段第一階段 資金需求資金需求:地價(jià) 款 資金來(lái)源資金來(lái)源: 自有資金 戰(zhàn)略合作 融資方式融資方式: 戰(zhàn)略合作 第二階段第二階段 資金