房地產(chǎn)交付籌備細節(jié)及交房前準備工作.

1、交房前準備工作、成立交房工作小組新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設工程竣工驗收合格后，其附 屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶；二）用電納入供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電;三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng);四）在城市管道燃氣=集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃 氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝 置；五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝 置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配 置到位；六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連;七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫（位

2、）=公共服務設施公用消防設施 的建設，具備必要的綠化用地和設施；八）分期建設的住宅區(qū)，其相尖配套設施應當滿足交付使用部分基 本使用功 能的要求；10九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設單位在新建住宅交付 使用前， 應當組織有尖部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū) 進行驗收，并向設 區(qū)的市或者縣（市）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應當提供新建住宅建設工程竣 工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相尖文件和 資料。二、移交下列資料：一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收

3、資料；共用設施設備清單；設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；五）業(yè)主名冊；物業(yè)管理必需的其他資料。、部門分工一）、銷售部1、收集業(yè)主名單；提交資料與款項未清客戶名單。確認手續(xù)齊全客戶名單O可交房資格審查及商議處理辦法，包括款項不齊，按揭手續(xù)未辦）一定要核實業(yè)主的詳細地址，如有變更，要求業(yè)主提供書面通知）2、 提前通知業(yè)主交房，以掛號信、特快專遞為主。形式上只承認 掛號信或快遞方式。電話只是輔助手段）3、 統(tǒng)一說詞。（一般由客服部及物業(yè)公司牽頭）備注：信函內(nèi)容包括，業(yè)主交 房所需的材料，按揭所缺材料、余款數(shù)額。報紙廣告由設計部開始設計交房廣告。以設計部開

4、始構思銷售部交房氛圍布 置。（可以商榷。如問題較多，還是低調一些）提前電話通知業(yè)主，通知業(yè)主來交房時帶齊交房、辦理產(chǎn)權、按揭、余款等。電話過于提前，會造成業(yè)主提前到場要求先驗房，或造成業(yè)主提前集會，發(fā)生不測）二）、工程部：1 工程部聯(lián)合物業(yè)部，檢查各套住宅的質量情況（包括：門、窗、水、電、鎖、電梯、公共照明等公共設施的正常使用和確認的最終開通時間）；工地工程人員居住情況及清理現(xiàn)場。（相當艱巨、復雜。）2、由工程部提供竣工驗收報告3、最終確認地下管網(wǎng)鋪設、道路、綠化的完工時間。4、已驗收合格的套房向物業(yè)交接鑰匙。5、由工程部確認之前的方案哪里有改動并向房管局提出統(tǒng)一變更。6、由房管所出示的面積表

5、蓋章（ 一般在竣工備案表之后。但是所有費用計算 的依據(jù)。一定要準確，最容易出爭端的地方）三）、物業(yè)部: 1、物業(yè)人員盡快到崗及人員到崗后培訓，物業(yè)智能收費軟件的安裝培訓，辦公場地的裝飾裝修，訂做工服、辦公設施及設備的配置、定制作樓、單 元、層戶的門牌號碼2、提前在銷售部與物業(yè)部展示：業(yè)主臨時規(guī)約=交房流程、裝修制度等相尖約定。（收費標準及收費依據(jù)）3、提出交房方案及應急預案。4、對交房參與人員進行適當培訓和相尖客戶問題解釋。5、制作物業(yè)使用交房答客問。6、對的物業(yè)費的收取制定人性化標準，對各種情況提前做出相應的收取方法及標 準。（收費項目：物業(yè)費、電梯運行費=衛(wèi)生費、裝修 施工垃圾清運費、裝修

6、押金契稅、專項維修資金、房產(chǎn)證代辦費等） 7、確定前期物業(yè)管理服務合同；8、根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制住戶手 冊消防安全責任書、住宅質量保證書、住宅使用說明書9、印刷以下各類入住表格：業(yè)主資料領用登記表、裝修申請表、住宅使用說明書、住宅質 量保證書、鑰匙領用登記表、入住驗房表、業(yè)主（住戶）入住基 本情況登記表10、熟悉掌握本項目的工程情況。11、小區(qū)內(nèi)環(huán)境布置：入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。插指路牌，由入口處到交房大廳。管理處辦公環(huán)境。12、已租賃客戶的交房流程（及收費）13、熟悉了解本項目詳細情況14與銷售部密切配合：客戶在銷售部的所有相尖手續(xù)齊全后，括：按揭資料手 續(xù)完成、購

7、房余款、面積差價補足）由銷售部確認并出具交房通知書與物業(yè)部方 可與客戶辦理相尖手續(xù)。四）、辦公室及外協(xié)配合工作1、及時向上級主管部門（房管所、物價局）上報申請工作（完善物業(yè)接管與物業(yè)收費標準申請備案）2、與供水、供電、供氣、排污（城市配套設施）、通訊、有線電視等單位的商討 有尖費用的代收代繳，促使協(xié)議的達成房屋交付中的準備工作要點新建樓房自竣工驗收之日起，就要籌備入伙的各項準備工作，如果籌備過程不縝 密的話，將會對物業(yè)公司日后的管理埋下深深的隱患，則影響客戶滿意度，重則 影響公司的經(jīng)營運行情況。所以物業(yè)公司在承接查驗的時候要慎之又慎，同時又 要控制好以下階段的工作。、入伙前公共設施設備的接管驗

8、收，各項資料的收集和整理;在這其中，各種隱蔽工程的查驗和消防設施設備綜合驗收尤其顯得重 要。隱蔽工 程，如果想要在竣工驗收完畢后入伙之前完成，這個時間 界點就顯得晚了。這就要求我們在前期介入時工程主管一定要深入到施工現(xiàn)場，在現(xiàn)場及時的跟進施工，發(fā)現(xiàn)問題及時的溝通和協(xié)調，力爭不把隱患留到施工完成后去解決；但是我們的工程主管人員，在介入時，一定要注意方式方法，要記得：我們不是監(jiān)理人員，我們只是 建議，而不是決定什么！我們可以堅持我們的原則，但是一定不能打 亂現(xiàn)場的 施工秩序！所以在前期介入時，一名專業(yè)的工程主管就顯得非常的重要，在目 前的物業(yè)公司操作時，為方便售樓，往往聽從于開發(fā)商的要求，把客服放

9、在了 首位，這樣的話，就無法及時的完成各項隱蔽工程和各項設施設備的接管驗 收，也可能會物業(yè)公司日后的正常管理帶來不必要的隱患。對消防系統(tǒng)的接管驗收也是非常的重要，目前各開發(fā)商對于新建樓盤的消防系統(tǒng)都是投以重資，且政府消防主管部門對小區(qū)消防系統(tǒng)的后期管理和檢 查也是非常嚴格，所以為了保證消防系統(tǒng)正常運行，不為 日后的物業(yè)管理留下隱患，就要求我們：在消防設施設備接管驗收之防門、消 防警鈴、防排煙設備等設施，要一一目視檢查和做功能性操作檢查，檢驗時要 把消防控制柜打到聯(lián)動狀態(tài)，同時設置相尖的火災警情，從而查驗整套設備的聯(lián) 動運行狀況是否正常。時，不應是簡單的核對資料和設備的數(shù)量，而應走到現(xiàn)場去，對于

10、消在目前的承接檢驗時，部分物業(yè)公司不具備專業(yè)消防查驗知識，防設施設在消 備的承接查驗時往往是走馬觀花，責任心不強、不夠完美，給物業(yè)公司后期的管理帶來了不必要的損失；各種設備和物資的清點查驗完畢后，為保證齊全，定要即時封箱或貼上封條，并請相尖人員簽字，以免接管完畢后丟失，影響日常管理的正常運作，給物業(yè)公司造成不 必要的損失。、待交付房間的開荒，重點凸顯出各個細節(jié);公共設施設備及各項資料接收完畢后，應盡快組織專業(yè)保潔人員對待交付房間進行開荒。為了及時高效的完成開荒工作，目前物業(yè)公司常用的模式是聘請市場上專業(yè)的保潔公司進行操作，開荒的內(nèi)容一般包括：門、窗鋁合金拉件及五金配件等的表面清潔、共有部位的清

11、潔和公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清潔。在開荒清潔的過程中要注意開荒的哪些 部件和部位 不能使用刮刀等銳性工具，以免刮傷表面油漆及亮面，從 而造成不必要的損失；由于開荒涉及到高空作業(yè)，所以物業(yè)公司一定 要做好現(xiàn) 場的監(jiān)管以及要求高空作業(yè)人員一定要購買專項保險；同時要注意開荒的各項細節(jié)，如：室內(nèi)各個角落，注意有玻璃的外立面的清潔顯得較為重要，對于表面存有污垢的，定不能用刮刀去刮，而應用清潔劑加清水和毛巾清除，同時物業(yè)公司要指定專門人員在現(xiàn)場進行監(jiān)督和檢查。在各分項清潔完成后，要由指定的開荒負責人驗收，驗收完畢后要及時的鎖門；同時，還要注意已清潔完畢后的房間二次污染，主要包括：入伙 時，業(yè)主帶來的裝修設計人員

12、，這類人員往往為了拉取生意， 意的往房間的門縫里塞廣告折頁；同時，因房屋小范圍的整改所造成的二次污管理處染，也顯得尤為重要。為保證服務的及時和有效性，在應配合地產(chǎn)部 門設置“整改辦，為方便整改的運作，模式可設置為：地產(chǎn)工程師總負責T管理處客服人員接訴及分配任務T各分包單位 維保人員進 行施工7整改辦工作人員驗收7驗收合格后通知保潔進行第二次開荒。整改辦接訴人員在每次分配維修任務并復驗合格后，要及時分配打掃清潔任 務，使業(yè)主減少因房屋質量問題所帶來的不滿。以上開荒工作的種種，爭取讓業(yè)主在初次面對物業(yè)時能為物業(yè)打上個較高的滿 意分。、各項入伙物資的準備：各種表格及現(xiàn)場所要公示的法律文書,竣工驗收文

13、件、房屋使用說明書、住宅質量保證書、水電、煤氣開通證明、各種法律文書以及需要業(yè)主簽署的業(yè)主臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理收費協(xié)議等資料；在準備上述資料時，可以同時準備一份略表情意的小禮物，可以是束花、一個慶祝入伙的紙炮以及現(xiàn)場制作印有業(yè)主頭像的杯子或相框等，禮物不在貴重，而在于有沒有用心準備，有沒有讓入伙的業(yè)主感為烘托現(xiàn)場的氣氛，同時也應在入伙現(xiàn)場配備所需的水、小食品以及設置一定的娛樂活動，如：小提琴手或是駐場音樂歌手等,可以讓業(yè)主在入伙的現(xiàn)場愜意的等待，而不至于只是枯燥的等待,可以讓業(yè)主在品嘗美食和欣賞音樂的同時享受物業(yè)服務人員所帶來的專業(yè)服務。為方便業(yè)主，縮短工作流程和等候時間，應盡可能的對各種表

14、格資料 作出必要的處理，如：預先填上姓名、房號和基本資料等。從法律意義上來說，入伙的實質是建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，物業(yè)管理企業(yè)只是受其委托具體辦理相尖手續(xù)，所以物業(yè)公司在具體動作時要注意入伙的主體是誰。四、服務人員和驗樓人員的培訓，特別注重細節(jié)、禮節(jié)和驗樓過程中1針對業(yè)主提問的回答;入伙現(xiàn)場的服務，基本上是物業(yè)公司第一次向業(yè)主進行的一次展示，體現(xiàn)的是物 業(yè)公司的一個基本功，展示是否成功，直接影響到后續(xù)的 管理。在這里較為重 要的是驗樓人員的培訓，對于入伙驗樓人員的擔 任，根據(jù)以往經(jīng)驗多由物業(yè)公司 服務人員擔任，可為管理層員工、工程維修人員、以及安全管理隊員。在入伙驗樓這個環(huán)節(jié)使用物業(yè)公司

15、工作人員擔任驗樓員， 可較好的控制現(xiàn)場和協(xié)調各項工作，驗樓組別的搭檔一般為：一名驗樓人員外加一名電工和水工 （負責檢驗電路和 管道打壓試驗），同時每3組驗樓工作人員應配備一名開發(fā)商的專業(yè)工程師答 疑。在對驗樓人員進行培訓時，入伙工作小組應事先設定各種可能出現(xiàn)的情況制作培 訓方案，為提高工作效率，主張應由驗樓員引導業(yè)主按流程設計步驟去驗樓。此項工作應在入伙日期前20天進行培訓，并要進行至少3次現(xiàn)場演練，力爭驗 樓工作順利咼效的完成。五、入伙現(xiàn)場的布置，設定合理的入伙流程，在入伙現(xiàn)場邀請銀行、 電信=煤氣等單位，為業(yè)主提供一站式服務；合理的對現(xiàn)場進行布置，確保每個流程都做到無縫銜接。應制作標識牌、

16、導視牌，在顯要位置張貼入伙流程圖，使業(yè)主對整個入伙流程目了然。入伙的現(xiàn)場，自業(yè)主簽到確認業(yè)主身份至成功收樓，每個流程都應科學的設計，讓業(yè)主充分感覺到便捷和高效性同時，為了為業(yè)主提供更好的服務管理處在入伙之初應邀請銀行、電信、煤氣等 相尖單位 為業(yè)主提供便捷服務，讓業(yè)主辦理收樓手續(xù)時，勞頓之苦，足不出門的就能辦理各項公共性服務，省缺了業(yè)主較多的時間，同時 能免缺舟車 也可以為提升業(yè)主的滿意度增加一個亮點。在業(yè)主身份確認完畢及繳納相尖費用后，由接受專業(yè)培訓后的驗樓人員帶領業(yè)主驗樓時，切記跟業(yè)主的溝通的方式：不要違規(guī)的承諾一些 不合理的 事情，也不能超越現(xiàn)實的解說和夸大一些部件的功效。在與 業(yè)主的溝

17、通中，要以事實為依據(jù)，實事求是的引導業(yè)主驗樓和收樓。在驗樓的過程中，面對業(yè)主對各種事實的誤解，要做到不當面反駁，而應是委婉 的解釋！哪怕是合理的頂撞，也會讓業(yè)主感覺到你對他們的不尊重，在這里要 牢記心理學的首因效應的效力。如果入伙小區(qū)是分期開發(fā)或是現(xiàn)場有臨時施工時，還要進行必要的隔1離，防止安全事故發(fā)生。六、在現(xiàn)場，盡已所能解決業(yè)主的應急之需;如要把現(xiàn)場控制的較理想，還應考慮到一些細小的事情，如：業(yè)主來入伙時，沒有帶各種證件的復印件或是所需要的像片，這個時候，物業(yè)公司的 服務人員就要注意在現(xiàn)場幫助業(yè)主們解決這個問題，現(xiàn)場放置一臺復印機幫助業(yè)主們免費復印證件，同時請專業(yè)的相館工作人員為業(yè)主們照相

18、可以在 等提供一些即時性服務，此時物業(yè)公司雖吃了個小小的虧（額外增加一些復印 費用）但是對后期的管理可能會促進很大的正面效應，這些事件雖小，但同樣 可以讓業(yè)主們認可物業(yè)公司的服務；由于現(xiàn)在的樓盤多為集中入伙，入伙的現(xiàn)場多設置在小區(qū)內(nèi)較為空曠 處，目前小區(qū)內(nèi)都不會設置公共洗手間，所以對于業(yè)主的生理所需，除了做好引導前往管理處、會所洗手間的標識外，還應盡可能的在現(xiàn)場設置一些流動洗手間，從而解決客戶之需，以彰顯物業(yè)公司的人性化服務。七、人力、物料成本飛漲，不要在入伙之初過多的承諾不合理的服務事項、不要過多的配置不必要的崗位，前期設置容易，后期取消困難;在入伙時各個崗位的配置，應盡量考慮入伙后轉為正常期管理時崗位的現(xiàn)場操 作，力爭精益求精，不設多余的、展示的崗位，力爭讓每個崗位的工作強度都 基本接近飽和，充分發(fā)揮人工效能。如果在入伙之初過多的設置服務人員及服務崗位，將會對物業(yè)公司的經(jīng)營成本 帶來極大的浪費，從而對公司的經(jīng)濟上帶來負面的影響，重時甚至可以影響公 司的生存。而當業(yè)主一旦視人海戰(zhàn)術現(xiàn)像為正常 時，如果再想減少服務人員或 崗位，將會比較困難，如果物業(yè)公司 旦減編將會帶來一系列的負面影響，如業(yè) 主維權要求恢復以前的崗等，導致物業(yè)公司處于被動的地位。物業(yè)公司在設置崗位時，除了科學設置外，還應由相尖職能部門牽頭或是組織論證，對于必須要設立的及時設立，對于一些可