長(zhǎng)沙大河西項(xiàng)目地塊前期策劃方案[全文]

1、長(zhǎng)沙大河西項(xiàng)目地塊前期策劃方案方案結(jié)構(gòu)前言一、任務(wù)理解二、區(qū)域環(huán)境分析三、政策分析四、區(qū)域市場(chǎng)分析五、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析六、項(xiàng)目地塊分析七、項(xiàng)目定位八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議九、營(yíng)銷(xiāo)策略一、任務(wù)理解二、區(qū)域環(huán)境分析大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：力爭(zhēng)到2020年建設(shè)成為“兩型社會(huì)”的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)支撐發(fā)展的增長(zhǎng)極。長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)是長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)，承擔(dān)著國(guó)家探索資源節(jié)約、環(huán)境友好發(fā)展道路的重任。 大河西先導(dǎo)區(qū)項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域項(xiàng)目所屬區(qū)域2007年12月14日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，

2、長(zhǎng)沙市成立大河西先導(dǎo)區(qū)。長(zhǎng)株潭城市群建設(shè)、長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃發(fā)展為長(zhǎng)沙市河西地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)空前機(jī)遇三個(gè)層級(jí)區(qū)域: 起步區(qū)150平方公里核心區(qū)570平方公里規(guī)劃區(qū)1200平方公里，包括岳麓區(qū)、高新區(qū)、望城縣 和寧鄉(xiāng)縣周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)。區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊位于大河西先導(dǎo)區(qū)近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)的中心位置產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃項(xiàng)目地塊支撐發(fā)展的新增長(zhǎng)極長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃有三帶、四區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，打造城市群經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、支撐區(qū)域發(fā)展的新增張極。三帶：金洲配套產(chǎn)業(yè)帶、岳麓山人文生態(tài)旅游帶、湘江西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶。 四區(qū)：黃金都市農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品精加工區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、科教文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新綜合功能區(qū)。 產(chǎn)業(yè)布局

3、帶動(dòng)從業(yè)人口住房需求 隨著大河西產(chǎn)業(yè)布局建設(shè)的逐步完善，區(qū)域內(nèi)將會(huì)帶來(lái)大量從業(yè)人員，從而拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)住房需求的增長(zhǎng)。項(xiàng)目地塊位于大河西先導(dǎo)區(qū)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)、高新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)交界位置區(qū)域功能規(guī)劃項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊位置區(qū)域功能項(xiàng)目地塊位置周邊要求實(shí)現(xiàn)的城市功能布局有：行政文化、省級(jí)行政中心、金融服務(wù)、信息服務(wù)、會(huì)展商貿(mào)、國(guó)際會(huì)議、五星酒店、生態(tài)旅游、生態(tài)宜居等功能。信息服務(wù)、會(huì)展商貿(mào)、國(guó)際會(huì)議、生態(tài)宜居等功能對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出了更高要求區(qū)域功能規(guī)劃概念區(qū)域功能布局引入了國(guó)際國(guó)際概念、生態(tài)概念將對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃定位提出更高要求。項(xiàng)目地塊位于大河西先導(dǎo)區(qū)多項(xiàng)城市功能布局的結(jié)合地帶區(qū)域交通規(guī)劃項(xiàng)目通過(guò)附近城際輕

4、軌雷鋒大道口站及周邊公路交通同株洲、湘潭及長(zhǎng)沙河西實(shí)現(xiàn)快捷鏈接。項(xiàng)目地塊周邊公路、長(zhǎng)株潭輕軌交通網(wǎng)快捷鏈接項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊區(qū)域內(nèi)六縱八橫、長(zhǎng)株潭城市輕軌、過(guò)江通道等交通網(wǎng)絡(luò)將相繼實(shí)施建成項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境分析結(jié)論機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和發(fā)展，為區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了空前的機(jī)遇。長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化布局將為區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更多客戶需求。長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)交通規(guī)劃建設(shè)加快了河西同河?xùn)|，長(zhǎng)沙同湘潭、株洲的快速鏈接，擴(kuò)大了目標(biāo)客戶的分布范圍。長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)區(qū)域功能的規(guī)劃“國(guó)際會(huì)議、會(huì)展商貿(mào)、生態(tài)旅游、生態(tài)宜居”等提出的國(guó)際化概念、生態(tài)概念對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)定位提

5、出了更高的要求。項(xiàng)目定位思考1：國(guó)際化、生態(tài)宜居新城三、政策分析國(guó)家宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲，彰顯打壓高房?jī)r(jià)決心商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，專門(mén)對(duì)商品房銷(xiāo)售的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題作出規(guī)定，要求：商品房銷(xiāo)售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。按照國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)201010號(hào)）文件要求，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。 商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定20111.03.162011.01.26 新國(guó)八條劍指樓市 二套房首付提至六成 國(guó)

6、務(wù)院總理溫家寶26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問(wèn)責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令等。一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺(jué)到史無(wú)前例的調(diào)控力度。2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款 中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。 2010.09.29 中國(guó)出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果 國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸

7、；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。 2010.05.06 深圳版新國(guó)十條出爐 暫停三套房貸款 5月6日，深圳出臺(tái)“新國(guó)十條”執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì) 保險(xiǎn)繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 國(guó)家市場(chǎng)政策溫家寶：抑制房?jī)r(jià)有信心，5年將新建3600萬(wàn)套保障房2月27日上午國(guó)務(wù)院總理溫家寶在接受中國(guó)政府網(wǎng)和新華網(wǎng)聯(lián)合專訪，同海內(nèi)外網(wǎng)友在線交流面對(duì)高企房?jī)r(jià)時(shí)說(shuō)：“我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件

8、事情管好?！?第一，必須增加有效供給。各地與中央簽訂了保障性住房的責(zé)任書(shū)。計(jì)劃在今后五年，新建保障性住房3600萬(wàn)套。第二，要下決心毫不動(dòng)搖地抑制投資和投機(jī)性住房需求。將采取經(jīng)濟(jì)和法律手段，以及必要的行政手段（主要是用差別化貸款利率、稅率以及土地供應(yīng)政策）抑制投資和投機(jī)；第三，要管好市場(chǎng)。政府管好市場(chǎng)主要是用法律和經(jīng)濟(jì)的手段防止捂盤(pán)惜售，圈地不用。李克強(qiáng)：今年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房是硬任務(wù)2月24日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議并講話。他強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，加大投入，完善機(jī)制，公平分配，保質(zhì)保量完成今年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套

9、的任務(wù)，努力改善群眾住房條件。各地要進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確目標(biāo)責(zé)任，及時(shí)制定實(shí)施細(xì)則，有效抑制投資投機(jī)性需求。國(guó)家調(diào)控政策直指高房?jī)r(jià)和投資、投機(jī)需求。大量的保障房對(duì)房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售形成一定的沖擊！客戶利率最高上浮20% “受信貸額度緊張和國(guó)家政策等因素的影響，小型房企的開(kāi)發(fā)貸款已很難批下來(lái) ，最近收到總行的口頭通知，要求對(duì)開(kāi)發(fā)貸款利率上浮不得低于10%?！遍L(zhǎng)沙一大型國(guó)有商業(yè)銀行公司部人士透露 “在房企申請(qǐng)貸款之前，我們會(huì)對(duì)其審核，部分小開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有進(jìn)入我們名單的，目前我們對(duì)總行確定的優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)發(fā)貸款利率也要執(zhí)行基準(zhǔn)利率。此前，總行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶開(kāi)發(fā)貸款利率可以下浮5%左右。對(duì)分行級(jí)別確定的重點(diǎn)房企貸款

10、，利率上浮不低于10%，一般客戶可能最高上浮20%?！?某股份制商業(yè)銀行人士透露。 星辰在線調(diào)查長(zhǎng)沙市場(chǎng)政策金融政策：銀行已有“私下” 方面有收緊銀根，客戶利率上調(diào)。長(zhǎng)沙多家銀行收緊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 星辰在線報(bào)道：長(zhǎng)沙多家銀行內(nèi)部人士透露，雖然未有官方通知，但銀行內(nèi)部已經(jīng)收緊開(kāi)發(fā)貸發(fā)放。 “我們的額度很緊張，沒(méi)有更多的錢(qián)可放出去?！闭猩蹄y行長(zhǎng)沙分行一位人士表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)貸非常有限。 “相比額度因素，國(guó)有銀行更肩負(fù)著配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)。因此雖然沒(méi)有明確通知，但銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制因素，在開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放上，審核更加嚴(yán)格，除非實(shí)力超強(qiáng)、項(xiàng)目特別好，才會(huì)考慮發(fā)放”。建設(shè)銀行某支行行長(zhǎng)表示，對(duì)在本市市區(qū)（市

11、轄五區(qū)）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭），限購(gòu)一套90平米（含）以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)無(wú)住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購(gòu)一套90平米（含）以下新建商品住房； 對(duì)在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)90平米（含）以下新建商品住房35長(zhǎng)沙限購(gòu)令：限小不限大、限內(nèi)不限外、限新不限舊限小不限大限購(gòu)的產(chǎn)品只是90平米（含90）以下的住宅，對(duì)90平米以上的住宅并沒(méi)限制。限內(nèi)不限外只是對(duì)長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)作出了限制，周邊長(zhǎng)、望、瀏、寧三縣一市并不在限購(gòu)范圍之列。限新不限舊只是針對(duì)的新建商品房

12、，存量房、二手房并不在限購(gòu)之列。長(zhǎng)沙限購(gòu)令對(duì)小戶型（90平米及以下住宅）的限購(gòu)，對(duì)大戶型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是重大利好 一線城市的炒房熱錢(qián)大量的涌入二、三線城市，催高了二、三線城市的房?jī)r(jià)；2010年，長(zhǎng)沙也因?yàn)楫惖刂脴I(yè)和投資需求，拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的量?jī)r(jià)齊漲。商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定， 限漲不限跌，商品房?jī)r(jià)格上調(diào)需報(bào)相關(guān)部門(mén)批審。 長(zhǎng)沙限購(gòu)令的積極作用。一方面限制客戶購(gòu)買(mǎi)90平米以下的住宅，對(duì)剛性需求是一種保護(hù)。對(duì)90平米以上的住宅不做限制，是為了照顧改善型客戶的需要。 提高首付比例，使得原有的首次置業(yè)的成本加高，剛性需求在新房的交易中將有部分人被排除在外。國(guó)家的政策性指向明確，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有所回落。

13、就長(zhǎng)沙市而言，地方政府一方面要放止房?jī)r(jià)的暴漲，另一方面也為了保持較高的成交量，達(dá)到價(jià)和量的一個(gè)平衡，維持長(zhǎng)沙地產(chǎn)的健康、持續(xù)發(fā)展。政策之下，銀行已經(jīng)開(kāi)始收緊銀根，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)加大。政策解讀項(xiàng)目定位思考2：限小不限大項(xiàng)目定位思考3：限漲不限跌四、區(qū)域市場(chǎng)分析樓市板塊劃分項(xiàng)目地塊以行政區(qū)域?yàn)榻缦拚{(diào)研地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目地塊位于長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，在行政區(qū)域上處于岳麓區(qū)，為更準(zhǔn)確的對(duì)區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行把握，本方案以行政區(qū)域?yàn)榻缦迣?duì)長(zhǎng)沙樓市進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，重點(diǎn)研究岳麓區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)。岳麓區(qū)樓市四大板塊依托片區(qū)固有的人文環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，目前，岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成劃分清晰的四大板塊。市

14、府板塊、麓谷板塊、麓南板塊、?星?板塊項(xiàng)目地塊岳麓區(qū)市場(chǎng)分析市府板塊岳麓區(qū)市場(chǎng)分析麓谷板塊岳麓區(qū)市場(chǎng)分析麓南板塊岳麓區(qū)市場(chǎng)分析金星北板塊岳麓區(qū)市場(chǎng)分析板塊分析小結(jié)岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目地塊處于岳麓區(qū)樓市板塊的麓谷板塊，臨近市政府板塊。岳麓區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)升溫，目前麓谷板塊在售樓盤(pán)有14個(gè)，隨著市場(chǎng)成熟，麓谷板塊及周邊板塊籌建地塊樓盤(pán)會(huì)相繼開(kāi)發(fā)，未來(lái)銷(xiāo)售壓力較大。未來(lái)的麓谷新城將是集居住、商業(yè)、寫(xiě)字樓于一體的山水新城，是集資本密集、技術(shù)匯集、人才聚集的生態(tài)新城，未來(lái)建設(shè)城市綜合體的潛力巨大，但是短期內(nèi)還不能形成良好的商業(yè)氣候。 麓谷板塊地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型以高層為主，同類(lèi)型產(chǎn)品相對(duì)集中，以80-16

15、0平米兩房至四房為主，戶型以居家型、舒適型為主，銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)壓力越大。隨著大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)完善，麓谷板塊未來(lái)升值空間巨大，產(chǎn)品投資需求增大。區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論項(xiàng)目定位思考4：產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化趨勢(shì)項(xiàng)目定位思考5：未來(lái)城市綜合體建設(shè)前景項(xiàng)目定位思考6：升值空間巨大，投資需求增大五、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析項(xiàng)目周邊樓盤(pán)分布項(xiàng)目地塊次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市府中央55萬(wàn)京派大宅85、118二房三房四房 國(guó)際商業(yè)街，酒店國(guó)際主義典雅建筑，花園式園林，少量水景高層新興北京御園新市府中央，城市坡谷美墅85-124二房三房 。186 復(fù)式，221-320 別墅公園、小學(xué)、幼兒園、綜合商場(chǎng)古典地中海風(fēng)情，坡谷花園式園林洋房、高層

16、、別墅卓越蔚藍(lán)海岸此外在籌建的尚無(wú)公開(kāi)數(shù)據(jù)的重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有：麓景苑，谷山庭院等尚未公開(kāi)尚未公開(kāi)尚未公開(kāi)尚未公開(kāi)板樓 多層 小高層 山水新城標(biāo)桿時(shí)代，向上城邦86-158平米之間，靈動(dòng)兩房、舒適三房、闊居四房 ，40-60公寓購(gòu)物廣場(chǎng)、電影城、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓等現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，花園式園林高層,小高層 ，小戶公寓長(zhǎng)房時(shí)代城次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)此外在籌建的尚無(wú)公開(kāi)數(shù)據(jù)的重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有：杜鵑文苑、天翼公寓、愛(ài)城公寓、泰格公寓等市府中央 37萬(wàn)平米精品名宅49平米一房，88平米兩房，104至122平米三房，140平米四房。幼兒園，18000平米商鋪現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，花園式園林多層，小高層，高層，經(jīng)適房誠(chéng)興園和諧

17、天境，山水領(lǐng)地三居至四居120-140平方米 臨街商鋪，運(yùn)動(dòng)休閑配套現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，中式花園式園林，少量水景多層、小高層洋房長(zhǎng)房西郡市府旁 麓山北 悅活社區(qū)86-95二房、130-142三房、138-150四房 ，160-167 五房 運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，幼兒園,地上地下車(chē)位現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，花園式中央園林小高層、高層、個(gè)性loft陽(yáng)光晶城為了更好的生活80-155平米，兩房三房商業(yè)街、大型超市、會(huì)所、游游泳池、幼兒園、地下車(chē)庫(kù)現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格，花園式園林，較多水景高層住宅宜居萊茵城市府花園，活力都市120-160平米三房、四房，82-89平米兩房，88平米2+1,40至80平米公寓(二期）幼兒園、商業(yè)街、地

18、上地下停車(chē)場(chǎng)現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格建筑、花園式園林小高層住宅，公寓（二期）聯(lián)美品格重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)定位語(yǔ)戶型類(lèi)型內(nèi)部配套建筑、園林風(fēng)格物業(yè)類(lèi)型樓盤(pán)名稱周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)規(guī)劃瀏覽聯(lián)美品格鳥(niǎo)瞰陽(yáng)光晶城鳥(niǎo)瞰長(zhǎng)房西郡鳥(niǎo)瞰宜居萊茵城規(guī)劃誠(chéng)興園鳥(niǎo)瞰項(xiàng)目地塊周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中，園林規(guī)劃中只有萊茵城有較多的水景，其它項(xiàng)目多為花園式園林“為了更好的生活”萊茵城并沒(méi)有將水景作為其項(xiàng)目的形象定位重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)精品戶型聯(lián)美品格聯(lián)美品格除了兩房復(fù)式戶型外，其它戶型中規(guī)中矩重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)精品戶型宜居萊茵城入戶花園、大飄窗、拓寬陽(yáng)臺(tái)、n+1戶型等提高項(xiàng)目附加值的手法被廣泛運(yùn)用大型轉(zhuǎn)角景觀陽(yáng)臺(tái)舒適型戶型讓宜居萊茵城更貼近其高品質(zhì)住

19、宅區(qū)的項(xiàng)目定位重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)精品戶型陽(yáng)光晶城入戶花園、大飄窗、拓寬陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)等提高項(xiàng)目附加值的手法被廣泛運(yùn)用重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)精品戶型長(zhǎng)房西郡長(zhǎng)房西郡除臥室和部分客廳應(yīng)用了三面采光落地窗設(shè)計(jì)外，戶型中規(guī)中矩重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)精品戶型誠(chéng)興園誠(chéng)興園戶型設(shè)計(jì)緊湊，中規(guī)中矩次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)規(guī)劃瀏覽新興北京御園鳥(niǎo)瞰長(zhǎng)房時(shí)代城卓越蔚藍(lán)海岸沙盤(pán)項(xiàng)目地塊周邊的次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中，園林規(guī)劃中只有蔚藍(lán)海岸有較多的水景，其它項(xiàng)目多為花園式園林“新市府中央，城市坡谷美墅”水景只是蔚藍(lán)海岸坡谷的點(diǎn)綴，并非其主要形象定位次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)精品戶型長(zhǎng)房時(shí)代城戶型設(shè)計(jì)緊湊，中規(guī)中矩，主要通過(guò)飄窗來(lái)拓寬適用空間以小戶型為主，滿足其城市綜合體得定位一房

20、兩房三房次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)精品戶型卓越蔚藍(lán)海岸入戶花園、拓寬陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗等提高項(xiàng)目附加值的手法被廣泛運(yùn)用蔚藍(lán)海岸旨在打造高品質(zhì)住宅小區(qū)，戶型以舒適型為主、方正大氣次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)精品戶型新興北京御園兩房三房三房入戶花園、拓寬陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗等提高項(xiàng)目附加值的手法被廣泛運(yùn)用北京御園旨在打造高品質(zhì)住宅小區(qū)，戶型以舒適型為主、方正大氣項(xiàng)目周邊集中了在售樓盤(pán)重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)5個(gè)，籌建重度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)4個(gè)；在售次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)4個(gè)，籌建次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)2個(gè)，共個(gè)15競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中高品質(zhì)樓盤(pán)3個(gè)，中端品質(zhì)樓盤(pán)12個(gè)，中端品質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，在項(xiàng)目的重度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，高品質(zhì)樓盤(pán)只有萊茵城1個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。競(jìng)爭(zhēng)樓

21、盤(pán)中園林配套同質(zhì)化嚴(yán)重，多為花園式園林，僅有兩個(gè)樓盤(pán)有較多水景。 兩個(gè)有較多水景的樓盤(pán)，都沒(méi)有以水景為主題進(jìn)行項(xiàng)目形象定位。高品質(zhì)樓盤(pán)戶型設(shè)計(jì)追求居住的舒適度，中端樓盤(pán)戶型設(shè)計(jì)更追求實(shí)用空間和戶型總價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析結(jié)論項(xiàng)目定位思考7：項(xiàng)目周邊中端品質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，高品質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力小項(xiàng)目定位思考8：項(xiàng)目樓盤(pán)園林配套同質(zhì)化，缺乏以水景園林為主題的形象定位項(xiàng)目定位思考9：各種用于提高項(xiàng)目附加值的戶型設(shè)計(jì)被廣泛運(yùn)用六、項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)40%綠地率 30%建筑密度 3.0容積率80米建筑限高56316.54平方米凈用地面積經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊周邊情況聯(lián)美品格商業(yè)街規(guī)劃位置誠(chéng)興園沿街

22、商業(yè)規(guī)劃位置在售樓盤(pán)宜居萊茵城在售樓盤(pán)陽(yáng)光晶城籌建樓盤(pán)杜鵑文苑宜居公園籌建商務(wù)樓新佳源大廈在售樓盤(pán)長(zhǎng)房西郡已建成樓盤(pán)楚江華庭已建成樓盤(pán)金峰沐春園岳峰山尾峰往麓谷往市府、區(qū)府、河?xùn)|往岳麓山大學(xué)城往商學(xué)院方向在開(kāi)發(fā)地區(qū)居民區(qū)北東西南輕軌雷鋒大道口站聯(lián)美品格鉑金公寓規(guī)劃位置項(xiàng)目地塊周邊交通情況項(xiàng)目處于西二環(huán)與杜鵑路交匯位置，位于長(zhǎng)株潭“3+5”城市群城際輕軌雷鋒大道站口與地鐵2b號(hào)線市府站口之間，距五一商圈僅十五分鐘車(chē)程，市內(nèi)有109、916、118、6、302路等途徑項(xiàng)目 長(zhǎng)株潭城際輕軌線路局部長(zhǎng)沙地鐵線路局部項(xiàng)目地塊周邊道路情況照片地塊前杜鵑路杜鵑路往西方向杜鵑路往東方向路口西二環(huán)與杜鵑路交匯處

23、立交橋項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊呈倒三角形，東北高，西北、西南低，地塊由菜地和水塘構(gòu)成，尾部圍墻外為一低丘陵地塊西北方向地塊東北方向地塊西南方向地塊東南方向項(xiàng)目屬性良好，位置較好，無(wú)拆遷壓力，但是地塊地勢(shì)高低不平，需要根據(jù)地勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)先后進(jìn)行規(guī)劃，降低開(kāi)發(fā)成本。項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境較好，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求高，適宜打造高品質(zhì)生態(tài)宜居住宅區(qū)。項(xiàng)目周邊交通規(guī)劃完成后，通達(dá)性強(qiáng)。 目前項(xiàng)目周邊人氣不是很足，但是項(xiàng)目周邊的商務(wù)、住宅商業(yè)配套建設(shè)完成后將形成一定的商務(wù)、商業(yè)氛圍。項(xiàng)目地塊分析結(jié)論項(xiàng)目定位思考10：項(xiàng)目周邊環(huán)境好，適宜打造高品質(zhì)生態(tài)宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考11：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高，要求打造高品質(zhì)

24、宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考12：項(xiàng)目周邊商務(wù)、住宅商業(yè)配套完成后，將形成一定的商業(yè)、商務(wù)氛圍七、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位策略價(jià)值最大化策略價(jià)值最大化策略要求開(kāi)發(fā)商因地制宜，合理布局，打造適合土地的產(chǎn)品。在根本地改善城市整個(gè)環(huán)境，使居住者所居住的城市越來(lái)越現(xiàn)代化、都市化和人文化的同時(shí)，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的最大化。 高品質(zhì)樓盤(pán)始終都是充分利用土地，使土地增值的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目定位策略價(jià)值最大化策略既在于通過(guò)高品質(zhì)樓盤(pán)創(chuàng)造高價(jià)格，又在于創(chuàng)造開(kāi)發(fā)商的高品牌價(jià)值藍(lán)海戰(zhàn)略藍(lán)海戰(zhàn)略認(rèn)為，聚焦于紅海等于接受了商戰(zhàn)的限制性因素，即在有限的土地上求勝，卻否認(rèn)了商業(yè)世界開(kāi)創(chuàng)新市場(chǎng)的可能。運(yùn)用藍(lán)海

25、戰(zhàn)略，視線將超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手移向買(mǎi)方需求，跨越現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)邊界，將不同市場(chǎng)的買(mǎi)方價(jià)值元素篩選并重新排序，從給定結(jié)構(gòu)下的定位選擇向改變市場(chǎng)結(jié)構(gòu)本身轉(zhuǎn)變。 項(xiàng)目定位策略藍(lán)海戰(zhàn)略精髓差異化“紅?！笔歉?jìng)爭(zhēng)極端激烈的市場(chǎng)，但“藍(lán)?！币膊皇且粋€(gè)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域，而是一個(gè)通過(guò)差異化手段得到的嶄新的市場(chǎng)領(lǐng)域，在這里，項(xiàng)目憑借其創(chuàng)新能力獲得更快的增長(zhǎng)和更高的利潤(rùn)。項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目定位思考梳理項(xiàng)目定位思考1：國(guó)際化、生態(tài)宜居新城項(xiàng)目定位思考2：限小不限大項(xiàng)目定位思考3：限漲不限跌項(xiàng)目定位思考4：戶型產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化趨勢(shì)項(xiàng)目定位思考5：未來(lái)城市綜合體建設(shè)前景項(xiàng)目定位思考6：升值空間巨大，投資需求增大區(qū)域環(huán)境及政策分析引發(fā)的定位

26、思考：區(qū)域市場(chǎng)分析引發(fā)的定位思考：項(xiàng)目定位思考梳理項(xiàng)目定位思考2：限小不限大項(xiàng)目定位思考4：戶型產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化趨勢(shì)項(xiàng)目定位思考6：升值空間巨大，投資需求增大項(xiàng)目定位思考2：限小不限大項(xiàng)目定位思考4：戶型產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化趨勢(shì)項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析引發(fā)的定位思考：項(xiàng)目地塊分析引發(fā)的定位思考：項(xiàng)目定位思考梳理項(xiàng)目定位思考7：項(xiàng)目周邊中端品質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，高品質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力小項(xiàng)目定位思考8：項(xiàng)目樓盤(pán)園林配套同質(zhì)化，缺乏以水景園林為主題的形象定位項(xiàng)目定位思考9：各種用于提高項(xiàng)目附加值的戶型設(shè)計(jì)被廣泛運(yùn)用項(xiàng)目定位思考10：項(xiàng)目周邊環(huán)境好，適宜打造高品質(zhì)生態(tài)宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考11：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高，

27、要求打造高品質(zhì)宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考12：周邊商務(wù)、住宅商業(yè)配套完成后，將形成一定的商業(yè)、商務(wù)氛圍項(xiàng)目定位思考9：各種用于提高項(xiàng)目附加值的戶型設(shè)計(jì)被廣泛運(yùn)用項(xiàng)目定位思考10：項(xiàng)目周邊環(huán)境好，適宜打造高品質(zhì)生態(tài)宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考11：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高，要求打造高品質(zhì)宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考12：周邊商務(wù)、住宅商業(yè)配套完成后，將形成一定的商業(yè)、商務(wù)氛圍項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位思考項(xiàng)目定位思考1：國(guó)際化、生態(tài)宜居新城項(xiàng)目定位思考5：未來(lái)城市綜合體建設(shè)前景項(xiàng)目定位思考7：項(xiàng)目周邊中端品質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，高品質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力小項(xiàng)目定位思考8：項(xiàng)目樓盤(pán)園林配套同質(zhì)化，缺乏以水景園林為主題的項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位思

28、考10：項(xiàng)目周邊環(huán)境好，適宜打造高品質(zhì)生態(tài)宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考11：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高，要求打造高品質(zhì)宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考12：周邊商務(wù)、住宅商業(yè)配套完成后，將形成一定的商業(yè)、商務(wù)氛圍長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃要求河西地區(qū)建成國(guó)際化、生態(tài)宜居新城，項(xiàng)目周邊高品質(zhì)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，項(xiàng)目周邊環(huán)境好，適宜打造高品質(zhì)生態(tài)宜居社區(qū)，項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)高，要求項(xiàng)目打造成高品質(zhì)生態(tài)宜居社區(qū)。價(jià)值最大化原則，高品質(zhì)樓盤(pán)對(duì)應(yīng)高價(jià)格，高品質(zhì)樓盤(pán)能夠帶給開(kāi)發(fā)商更多的利潤(rùn)和更高的企業(yè)品牌價(jià)值，因此產(chǎn)品定位為：國(guó)際化高品質(zhì)生態(tài)宜居社區(qū) 周邊項(xiàng)目缺乏以水景為主題的項(xiàng)目定位，根據(jù)藍(lán)海戰(zhàn)略，通過(guò)差異化手段，為項(xiàng)目創(chuàng)造

29、更快的增長(zhǎng)和更高的利潤(rùn)，產(chǎn)品定位為：親水生態(tài)宜居社區(qū)項(xiàng)目周邊地區(qū)城市綜合體建設(shè)前景大，周邊商務(wù)及住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套建成后將形成一定的商務(wù)、商業(yè)氛圍，但是短期內(nèi)商業(yè)商務(wù)氛圍不濃，根據(jù)價(jià)值最大化原則，商業(yè)產(chǎn)品的售價(jià)和利潤(rùn)要高于住宅產(chǎn)品，因此項(xiàng)目產(chǎn)品可規(guī)劃少量商務(wù)產(chǎn)品和住宅商業(yè)配套，商務(wù)產(chǎn)品以商務(wù)樓為主(可分割成酒店、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓），在高品質(zhì)住宅區(qū)的帶動(dòng)下，產(chǎn)品定位為：高品質(zhì)商務(wù)區(qū)產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：國(guó)際化高品質(zhì)親水生態(tài)宜居、商務(wù)社區(qū)園林風(fēng)格定位思考項(xiàng)目定位思考1：國(guó)際化、生態(tài)宜居新城項(xiàng)目定位思考8：項(xiàng)目樓盤(pán)園林配套同質(zhì)化，缺乏以水景園林為主題的項(xiàng)目定位長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃要求河西地區(qū)建成國(guó)際化

30、、生態(tài)宜居新城，因此項(xiàng)目的園林風(fēng)格定位為：國(guó)際化風(fēng)格園林 周邊項(xiàng)目園林配套風(fēng)格同質(zhì)化，缺乏以水景為主題的園林配套，根據(jù)藍(lán)海戰(zhàn)略，通過(guò)差異化手段，為項(xiàng)目創(chuàng)造更快的增長(zhǎng)和更高的利潤(rùn)，產(chǎn)品定位為：水景園林項(xiàng)目園林風(fēng)格定位為：國(guó)際化水景生態(tài)園林園林具體風(fēng)格定位水景園林風(fēng)格根據(jù)地域的不同可以分很多中，項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中雖然沒(méi)有以親水為主題的園林風(fēng)格定位，但是有萊茵城、蔚藍(lán)海岸兩個(gè)樓盤(pán)中運(yùn)用了較多水景對(duì)其園林進(jìn)行了點(diǎn)綴，項(xiàng)目園林風(fēng)格需要在研究其水景風(fēng)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行差異化定位。宜居萊茵城園林為簡(jiǎn)歐花園式園林風(fēng)格、卓越蔚藍(lán)海岸園林風(fēng)格為地中海坡谷花園式風(fēng)格，均非以水景為主的親水園林風(fēng)格宜居萊茵城園林水景實(shí)景圖

31、卓越蔚藍(lán)海岸園林水景實(shí)景圖園林具體風(fēng)格定位南加州風(fēng)情水景園林對(duì)比以上兩個(gè)項(xiàng)目園林中的水景風(fēng)格，建議項(xiàng)目園林定位為，南加州風(fēng)情水景園林。南加州風(fēng)格水景園林的最大特點(diǎn)是在西班牙歐式水景園林中融入了陽(yáng)光和活力，采取了更為質(zhì)樸溫暖的色彩，使水景園林色彩明快，體現(xiàn)了質(zhì)樸的內(nèi)涵與和奮發(fā)向上的精神面貌。配合建筑立面是以淡黃色和紅瓦屋頂相結(jié)合為主的暖色調(diào)，取代歐式水景園林的灰色和沉悶，既醒目又不過(guò)分張揚(yáng)。 產(chǎn)品定位為國(guó)際化高品質(zhì)親水生態(tài)宜居、商務(wù)社區(qū)，在水景園林的規(guī)劃上，應(yīng)以大片水景滲透到每一棟建筑水景園林風(fēng)格效果參考水景節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)（一）水景節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)（二）*水景節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)（三）景觀泳池景觀泳池*巴厘風(fēng)情亭南加州風(fēng)

32、情亭*水景設(shè)計(jì)（架空層）建筑外立面風(fēng)格定位根據(jù)項(xiàng)目的水景園林風(fēng)格定位，項(xiàng)目建筑外立面的風(fēng)格應(yīng)與園林風(fēng)格相適應(yīng)，以淡黃色和紅瓦屋頂相結(jié)合為主的暖色調(diào)，以更為質(zhì)樸溫暖的色彩，體現(xiàn)質(zhì)樸的內(nèi)涵與和奮發(fā)向上的精神面貌，醒目又不過(guò)分張揚(yáng)。 建筑外立面風(fēng)格參考圖在項(xiàng)目產(chǎn)品定位、建筑風(fēng)格定位、園林風(fēng)格定位的基礎(chǔ)上，初步提煉項(xiàng)目的形象定位為案名:藍(lán)灣國(guó)際城 定位語(yǔ)：魅力河西，親水城邦廣告語(yǔ)：大河西、市府中央，首個(gè)南加州風(fēng)情親水宜居、商務(wù)社區(qū)通過(guò)案名和定位語(yǔ)組合，傳達(dá)項(xiàng)目國(guó)際化高品質(zhì)親水宜居生態(tài)社區(qū)的形象，通過(guò)廣告語(yǔ)傳達(dá)項(xiàng)目，南加州風(fēng)情親水宜居、商務(wù)社區(qū)的差異化定位。項(xiàng)目形象定位戶型定位思考項(xiàng)目定位思考6：升值空

33、間巨大，投資需求增大項(xiàng)目定位思考2：限小不限大項(xiàng)目定位思考4：戶型產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化趨勢(shì)項(xiàng)目定位思考9：各種用于提高項(xiàng)目附加值的戶型設(shè)計(jì)被廣泛運(yùn)用項(xiàng)目定位思考10：項(xiàng)目周邊環(huán)境好，適宜打造高品質(zhì)生態(tài)宜居住宅區(qū)項(xiàng)目定位思考12：周邊商務(wù)、住宅商業(yè)配套完成后，將形成一定的商業(yè)、商務(wù)氛圍“限購(gòu)令”限小不限大，項(xiàng)目適宜打造高品質(zhì)的宜居生態(tài)社區(qū)。戶型定位上應(yīng)以滿足居住舒適度的寬松戶型為主。 項(xiàng)目所在區(qū)域升值空間巨大，投資需求增大。規(guī)劃適當(dāng)比例的緊湊戶型，面積控制在91至95左右。項(xiàng)目周邊地區(qū)城市綜合體建設(shè)前景大，周邊商務(wù)及住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套建成后將形成一定的商務(wù)、商業(yè)氛圍，交通網(wǎng)完善，通達(dá)性增強(qiáng)，將吸引一些

34、企業(yè)金領(lǐng)、白領(lǐng)置業(yè)。規(guī)劃一定比例的鉆石公寓戶型定位戶型定位為：以舒適型戶型為主，規(guī)劃一定比例的緊湊型戶型、公寓舒適型戶型通過(guò)入戶花園、超大觀景陽(yáng)臺(tái)、大飄窗等提高戶型的附加值。 戶型設(shè)計(jì)建議緊湊型戶型通過(guò)偷面積等手法，增加戶型的實(shí)用面積。戶型設(shè)計(jì)建議可隔多一間房可隔多一間房鉆石公寓建議帶裝修出售戶型設(shè)計(jì)建議價(jià)格定位項(xiàng)目定位思考3：限漲不限跌項(xiàng)目定位：國(guó)際化高品質(zhì)親水生態(tài)宜居、商務(wù)社區(qū)因?yàn)樵诔杀旧?，以親水為主題的園林建設(shè)會(huì)高于花園式園林社區(qū)，另外5月1日開(kāi)始實(shí)施的商品房明碼標(biāo)價(jià)政策，將會(huì)嚴(yán)格限制房?jī)r(jià)的上漲，所以在價(jià)格的定位上，項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)略高于周邊項(xiàng)目，另外也針對(duì)方便商品房明碼標(biāo)價(jià)，限漲不限跌的政

35、策，通過(guò)折扣額度的調(diào)整，變相提價(jià)。八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議規(guī)劃布局建議一、規(guī)劃布局建議通過(guò)我們對(duì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿的認(rèn)識(shí)，結(jié)合實(shí)地考察，和市調(diào)分析，本著項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的原則，在充分保證開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的情況下，在項(xiàng)目規(guī)劃布局上建議在下面幾個(gè)地方進(jìn)行調(diào)整。需要調(diào)整的地方: 1.增加水景布局2.調(diào)整酒店和幼兒園位置。3.增加酒店所在商務(wù)樓體量。4.調(diào)整靠杜鵑路小區(qū)入口及景觀設(shè)計(jì)。5.樓體轉(zhuǎn)換層布局空中花園，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。一、規(guī)劃布局建議增加水景布局在規(guī)劃圖上紅框所示位置增加水景布局，以切合親水生態(tài)宜居社區(qū)定位在各棟住宅樓的首層架空層布局水景，以增加居住舒適度，更切合項(xiàng)目定位一、規(guī)劃布局建議調(diào)整酒店、幼兒園位置規(guī)劃圖上紅框所在的位置商業(yè)、商務(wù)氛圍更加濃厚，交通通達(dá)性更強(qiáng)，更適宜布局商務(wù)樓和酒店，建議將酒店位置調(diào)整到紅框位置。幼兒園屬教育設(shè)施，需要安全、安靜的環(huán)境，建議將幼兒園布局到