東莞樓市年終總結(jié)分析PPT 樓市整體分析PPT

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2011 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 2012年東莞樓市年終總結(jié) 東莞中原研究部 2012年12月 code of this report | 2 copyright centaline group, 2011 引言： 年關(guān)將至，每一個行業(yè)、每一個人都在盤點(diǎn)！ 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有央視經(jīng)濟(jì)年度人物！ 電影行業(yè)有各種電影節(jié)頒獎禮閃亮登場！ 那么東莞樓市又是怎樣一番面貌？ 未來又該走向何方？ code of this report |

2、3 copyright centaline group, 2011 新聞大事件回顧新聞大事件回顧 1212年東莞樓市概況年東莞樓市概況 業(yè)績排行榜業(yè)績排行榜 1212年東莞樓市生態(tài)年東莞樓市生態(tài) a a、 cc、 b b、 d d、 1212年樓市放量原年樓市放量原 因與因與1313年展望年展望 efef、 code of this report | 4 copyright centaline group, 2011 新聞大事件回顧新聞大事件回顧part. a code of this report | 5 copyright centaline group, 2011 新聞大事件： u 中國

3、經(jīng)濟(jì)增速下滑超出政府預(yù)期！中國經(jīng)濟(jì)增速下滑超出政府預(yù)期！ 前3季度中國gdp35.35萬億元，同比增長7.7%； 其中，1季度增長8.1%，2季度增長7.8%，3季 度增長7.4%。逐季下降、與常規(guī)逐季增長相反， 其中3季度創(chuàng)3年多新低。 溫家寶總理今年3月5日在十一屆全國人大五次 會議上說，中國gdp增長目標(biāo)為7.5%。 code of this report | 6 copyright centaline group, 2011 新聞大事件： u 央行兩度降準(zhǔn)降息！央行兩度降準(zhǔn)降息！ 中國人民銀行宣布自7月6日起下調(diào)存貸款基準(zhǔn) 利率；其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下 調(diào)0.25個百分點(diǎn)，

4、一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.31個百分點(diǎn)；距離6月8日央行近4年來首次 降息，還不到一個月時間。 中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下 調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百 分點(diǎn)，大型金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率回落至20%。這 也是本年度準(zhǔn)備金率第二次下調(diào)。 code of this report | 7 copyright centaline group, 2011 新聞大事件： u 居民消費(fèi)價格指數(shù)回歸居民消費(fèi)價格指數(shù)回歸“1 1”時代。時代。 最新cpi走勢：5-10月，3.0% 2.2% 1.8% 2.0% 1.9% 1.7%，創(chuàng)下10年2月以來33個 月新低，通脹壓力減小。

5、cpi數(shù)據(jù)基本上顯示出整個宏觀經(jīng)濟(jì)狀況在趨向 進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，一方面經(jīng)濟(jì)增長的速度已經(jīng)趨穩(wěn)， 開始出現(xiàn)回升，而cpi基本上穩(wěn)定，或者說略有 下行，說明整個經(jīng)濟(jì)的調(diào)整基本上已經(jīng)到位。 code of this report | 8 copyright centaline group, 2011 新聞大事件： u 美聯(lián)儲啟動第三輪量化寬松政策。美聯(lián)儲啟動第三輪量化寬松政策。 9月14日美聯(lián)儲公布，將每月購買400億美元抵 押貸款擔(dān)保債券，并視情況決定額外采購額度。 此外，美聯(lián)儲維持了0%-0.25%基準(zhǔn)利率水平， 并承諾維持這一超低利率環(huán)境至少到2015年中 期。此后，歐美巴西等國紛紛跟進(jìn)。 “亮亮”

6、化寬松化寬松 code of this report | 9 copyright centaline group, 2011 新聞大事件： u 前前3 3季度東莞季度東莞gdpgdp增長增長3.5%3.5%。 前3季度東莞gdp3510.64億元，同比增長3.5%， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國、全省水平；同期固定資產(chǎn)投資總 額822.81億元，同比增長8.9%；全社會消費(fèi)品 零售總額1008.26億元，同比增長9.6%；累計(jì)出 口總額619.06億美元，同比增長8.0%，出口形 勢大幅好轉(zhuǎn)。 code of this report | 10 copyright centaline group, 2011 新

7、聞大事件： u 十八大后樓市調(diào)控政策走向引猜想。十八大后樓市調(diào)控政策走向引猜想。 十八大后的房地產(chǎn)走向引起業(yè)界的猜想，其中國 務(wù)院副總理李克強(qiáng)也曾在公開場合講話中多次強(qiáng) 調(diào)城鎮(zhèn)化，認(rèn)為立足擴(kuò)大國內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點(diǎn) 需要促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的一個 大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā) 展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn) 較快發(fā)展與社會和諧進(jìn)步。 code of this report | 11 copyright centaline group, 2011 新聞大事件： u 土地盛宴土地盛宴-南城總部基地二期競拍狂潮。南城總部基地二期競拍狂潮。 2012年8月13日，上

8、午10點(diǎn)整開始，備受矚目的 南城總部基地二期地塊進(jìn)入最后報價階段，8幅 商務(wù)金融地塊占地面積從5260到12000不等， 容積率從5.848至9.5，整體起拍樓面地價1298元 /，由于此次拍賣沒有設(shè)置任何苛刻的門檻， 采取對市場完全開放的形式，此舉引來眾多企業(yè) 的瘋狂搶奪，單個地塊最大溢價率達(dá)到172.59%， 8幅商務(wù)金融地塊總成交金額達(dá)到13.62億元，整 體樓面地價2995元/，整體溢價率130.77%。 總 部 基 地 code of this report | 12 copyright centaline group, 2011 1212年東莞樓市概況年東莞樓市概況part. b

9、code of this report | 13 copyright centaline group, 2011 年度商品房供應(yīng)： 2012年前11個月，東莞商品房供應(yīng)面積625.71萬，合計(jì)69031套，其中商品住宅供應(yīng)面 積534.83萬，套數(shù)52611；預(yù)計(jì)加上12月的整體供應(yīng)量，整個2012年商品房供應(yīng)量將達(dá) 到約690萬，同比增長5.98%，創(chuàng)下2007年以來的5年新高。 u 品牌開發(fā)商新盤扎堆，品牌開發(fā)商新盤扎堆，1212年東莞商品房供應(yīng)量創(chuàng)下五年新高。年東莞商品房供應(yīng)量創(chuàng)下五年新高。 code of this report | 14 copyright centaline gro

10、up, 2011 年度供應(yīng)區(qū)域排行： u 1212年供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域年供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域-南城、塘廈、厚街。南城、塘廈、厚街。 2012年前11個月，南城商品房供應(yīng)面積97.95萬，合計(jì)13474套， 同比增長15.59%，排名所有區(qū)域的第一名，全新突破100萬毫無懸 念；塘廈在碧桂園、萬科全面開花的情況下，新盤扎堆入市，截止 11月商品房供應(yīng)面積47.94萬，合計(jì)4867套；厚街、東城、長安 在品牌開發(fā)商標(biāo)桿樓盤入市，再次掀起片區(qū)置業(yè)浪潮。 code of this report | 15 copyright centaline group, 2011 年度商品房成交: u 政策微調(diào)、剛需踴躍入市，政

11、策微調(diào)、剛需踴躍入市，1212年商品房成交全線飄紅。年商品房成交全線飄紅。 2012年前11個月，東莞商品房成交面積591.89萬，成交金額516.10億元，合計(jì)62187 套，其中商品住宅成交面積529.61萬，成交金額436.84億元，合計(jì)套數(shù)52492；預(yù)計(jì) 加上12月的整體成交量，整個2012年商品房成交量將達(dá)到約656萬，同比增長超過 10%，創(chuàng)下2007年以來的5年新高。 code of this report | 16 copyright centaline group, 2011 商品房成交區(qū)域排行： u 標(biāo)桿樓盤紛紛發(fā)力，帶動片區(qū)樓市成交火熱。標(biāo)桿樓盤紛紛發(fā)力，帶動片區(qū)樓市成

12、交火熱。 2012年前11個月，南城商品房成交面積115.92萬，合計(jì) 11939套，排名所有區(qū)域的第一名；塘廈在碧桂園天麓山、 時代城、萬科朗潤園扎堆開盤的情況下，商品房成交面積 38.66萬，合計(jì)3896套；此外，鳳崗、萬江、松山湖由于 眾多高性價比剛需樓盤持續(xù)暢銷，成功躋身東莞區(qū)域成交前 五。 code of this report | 17 copyright centaline group, 2011 樓市價格情況： u 東莞樓市價格保持平穩(wěn)，普通住宅中位房價東莞樓市價格保持平穩(wěn)，普通住宅中位房價“6 6字頭字頭”、均價、均價“7 7字頭字頭”。 2012年前11個月，東莞樓市供應(yīng)激

13、增，特別是南城、鳳崗、塘廈、大朗競爭趨于白熱化，眾多新盤 近身肉搏，開發(fā)商為了保證出貨量，紛紛采取“以價換量”的策略，全年價格保持平穩(wěn)，普通住宅 中位房價6289元/，同比上升6.43%；普通住宅均價7476元/，同比上升1.22%。 年份2008年2009年2010年2011年2012年 住宅均價60066424775883058248 洋房均價53215523627570447139 u 住宅均價住宅均價82488248元元/ /，同比下降，同比下降0.69%0.69%。 備注：洋房均價剔除萬科、碧桂園、恒大、保利等精裝修樓盤。 code of this report | 18 copyr

14、ight centaline group, 2011 樓市價格情況： u 剔除精裝修樓盤影響，近期洋房價格變化幅度有限。剔除精裝修樓盤影響，近期洋房價格變化幅度有限。 2011年2012年前11個月，東莞樓市逐步趨向穩(wěn)健，市場活躍度不斷提升，洋房售價走勢十分平穩(wěn)， 大部分時間均價都在67007400元之間，其中最新11月均價為7557元/，環(huán)比下降1.22%，同比上 升4.96%。 code of this report | 19 copyright centaline group, 2011 樓市價格情況： 排名排名區(qū)域區(qū)域均價均價排名排名區(qū)域區(qū)域均價均價 1長安10233 18大朗5968

15、 2松山湖9775 19沙田5721 3莞城9124 20高埗5672 4虎門9122 21清溪5617 5南城8972 22石碣5586 6塘廈7889 23麻涌5579 7東城7721 24東坑5479 8鳳崗7610 25道滘5389 9厚街7401 26中堂5187 10萬江7368 27石排5140 11茶山6868 28望牛墩5127 12石龍6490 29橫瀝4947 13黃江6457 30洪梅4930 14寮步6441 31企石4684 15大嶺山6394 32橋頭4557 16樟木頭6105 33謝崗3901 17常平5984 u 長安排名區(qū)域洋房均價第一，松山湖在金域松湖的

16、沖淡下屈居次席。長安排名區(qū)域洋房均價第一，松山湖在金域松湖的沖淡下屈居次席。 各區(qū)域洋房均價各區(qū)域洋房均價：（元：（元/ /） code of this report | 20 copyright centaline group, 2011 業(yè)績排行榜業(yè)績排行榜part. c code of this report | 21 copyright centaline group, 2011 開發(fā)商業(yè)績排名： 東莞中原成交主力樓盤東莞中原成交主力樓盤 截止二零一二年十一月 排名發(fā)展商成交金額（億元）同比占有率成交套數(shù)成交面積（萬） 1萬科地產(chǎn)62.04 1.68%12.02%644857.62 2

17、中信地產(chǎn)26.70 -8.73%5.17%171825.42 3萬達(dá)集團(tuán)22.23 4.31%9439.62 4和記黃埔地產(chǎn)20.42 3.96%69911.36 5光大地產(chǎn)16.06 -28.93%3.11%165612.69 6富盈地產(chǎn)14.95 74.71%2.90%226322.70 7豐泰地產(chǎn)14.66 12.22%2.84%139417.13 8花樣年地產(chǎn)14.56 15.64%2.82%198417.65 9恒大地產(chǎn)13.48 2.61%149613.96 10碧桂園集團(tuán)11.43 -9.62%2.21%141615.07 20122012年開發(fā)商成交金額排名年開發(fā)商成交金額排名

18、 code of this report | 22 copyright centaline group, 2011 樓盤業(yè)績排名： 東莞中原成交主力樓盤東莞中原成交主力樓盤 截止二零一二年十一月 排名發(fā)展商區(qū)域成交面積（萬） 成交套數(shù)成交金額（億元）同比 1海逸豪庭厚街11.36 69920.42 2中信森林湖南城18.52 108218.18 40.99% 3恒大雅苑南城15.45 172714.89 4萬科金域華府南城12.97 180513.71 113.64% 5長安萬達(dá)廣場長安7.34 72311.74 6東城萬達(dá)廣場東城2.28 22010.50 7保利紅珊瑚松山湖9.78 886

19、9.83 8益田大運(yùn)城邦鳳崗10.85 10679.43 -14.00% 9萬科金域松湖松山湖11.17 14069.08 6.40% 10錦繡山河松山湖5.01 6098.57 -27.49% 20122012年樓盤成交金額排名年樓盤成交金額排名 code of this report | 23 copyright centaline group, 2011 東莞中原成交主力樓盤東莞中原成交主力樓盤 截止二零一二年十一月 排名發(fā)展商區(qū)域成交面積（萬）占有率成交均價同比 1香市1號寮步121591 14025189 2萬科金域松湖松山湖111277 14018087 0.76% 3卓越蔚藍(lán)城邦

20、常平134909 13905656 -15.19% 4花樣年江山黃江116186 13746580 -11.66% 5恒大雅苑南城136264 13188678 19.91% 6萬科金域華府南城116350 12929917 -5.62% 7益田大運(yùn)城邦鳳崗108504 10678688 -9.55% 8中信森林湖南城182163 10339686 -5.90% 9萬科金域國際厚街80033 8837868 10中惠珺庭黃江52395 8125947 -11.37% 20122012年洋房成交套數(shù)排名年洋房成交套數(shù)排名 洋房套數(shù)排名： code of this report | 24 copy

21、right centaline group, 2011 20122012年東莞樓市生態(tài)年東莞樓市生態(tài)part. d code of this report | 25 copyright centaline group, 2011 p 1 1、東莞樓市剛需之年，、東莞樓市剛需之年，“以價換量以價換量”成為成為 開發(fā)商首選。開發(fā)商首選。 由于2011年樓市的不景氣，絕大部分項(xiàng)目積壓到2012 年才蜂擁上市，而央行首次提出滿足居民首次置業(yè)的 自住需求，開發(fā)商以此為契機(jī)借助降準(zhǔn)降息的有利時 機(jī)，采取“以價換量”的策略，以中小戶型為主力軍， 充分激發(fā)區(qū)域的購房需求，并取得十分理想出貨量、 回籠資金，追求

22、出貨盤活現(xiàn)金流成為長遠(yuǎn)趨勢。 東莞樓市生態(tài)： code of this report | 26 copyright centaline group, 2011 p 2 2、與以往截然不同，即使成交達(dá)到預(yù)期，、與以往截然不同，即使成交達(dá)到預(yù)期， 樓盤也不會貿(mào)然提價。樓盤也不會貿(mào)然提價。 從樓市發(fā)展的歷程來看，一般樓盤銷售達(dá)到預(yù)定目標(biāo)， 不少項(xiàng)目會采取收回折扣，穩(wěn)步提高售價的策略，但 是2012年下半年，即使是成交火熱的標(biāo)桿樓盤對售價 的調(diào)整也十分謹(jǐn)慎，而是采取“平開平走”的戰(zhàn)術(shù)， 究其原因，剛需為主的市場，購房者對價格較為敏感， 接受力偏低，一旦購房門檻提高將大幅增加成交抗性， 跑量仍然是開發(fā)商

23、長期目標(biāo)，從3季度、4季度持續(xù)熱 潮的樓盤可以看出，他們的價格策略并沒有發(fā)生明顯 轉(zhuǎn)變。 東莞樓市生態(tài)： code of this report | 27 copyright centaline group, 2011 p 3 3、隨著萬達(dá)、萬科商業(yè)項(xiàng)目全面入市，東、隨著萬達(dá)、萬科商業(yè)項(xiàng)目全面入市，東 莞商業(yè)綜合體莞商業(yè)綜合體“野百合也有春天野百合也有春天”。 多年以來，東莞商業(yè)市場一直陷入無人問津的尷尬處 境，消費(fèi)外溢、形象低端、缺乏凝聚力、空置嚴(yán)重的 短板揮之不去，隨著住宅市場受到調(diào)控，以及政府打 造消費(fèi)聚集地的需要，東莞的商業(yè)綜合體迎來發(fā)展快 車道，從長安萬達(dá)廣場、東城萬達(dá)廣場、萬科長安

24、中 心的強(qiáng)勢突起，2012年1-11月，東莞商業(yè)市場成交金 額77億元，已經(jīng)超過去年全年成交額，同比增長 39.86%，創(chuàng)下最高紀(jì)錄。 東莞樓市生態(tài)： code of this report | 28 copyright centaline group, 2011 東莞樓市生態(tài)： p 4 4、快建快銷、加速補(bǔ)地，成為當(dāng)前開發(fā)潮流。、快建快銷、加速補(bǔ)地，成為當(dāng)前開發(fā)潮流。 隨著房地產(chǎn)市場去投資、投機(jī)化的趨勢確立，房地產(chǎn)市 場的暴利時代一去不復(fù)返，以往依靠囤地坐享土地增值， 片面追求毛利潤的模式已經(jīng)變得不合時宜，當(dāng)前快建快 銷、滾動開發(fā)成為品牌開發(fā)商的明智選擇，提高市場占 有率、整合優(yōu)勢資源變得迫

25、切。經(jīng)過2012年樓市去庫存 化之后，增加土地儲備成為開發(fā)商年底的重任，虎門、 莞城、石龍均有優(yōu)質(zhì)地塊被斬獲。 code of this report | 29 copyright centaline group, 2011 東莞樓市生態(tài)： p 4 4、房產(chǎn)從投資屬性回歸消費(fèi)屬性，折射樓市、房產(chǎn)從投資屬性回歸消費(fèi)屬性，折射樓市 時代的變遷。時代的變遷。 中國樓市曾經(jīng)經(jīng)歷幾輪價格飆升的階段，地王頻現(xiàn)、監(jiān) 管真空、流動性過剩、全民炒房成為那個時代的烙印， 如今市場參與各方-政府、房企、購房者都以今非昔比， 政府在完善住宅結(jié)構(gòu)、房企需求轉(zhuǎn)型、購房者以剛需為 主，這些因素都決定未來房產(chǎn)逐漸回歸消費(fèi)屬性

26、的時代， 此時價格變化幅度趨緩，樓盤的營銷也將發(fā)生轉(zhuǎn)變，從 主力訴求投資保值、價格洼地，向主打居住屬性的配套、 人文、物管、社區(qū)過渡。 code of this report | 30 copyright centaline group, 2011 20122012年東莞樓市放量原因年東莞樓市放量原因part. e code of this report | 31 copyright centaline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 戶型面積減小，房屋總價回歸主流人群購買力。戶型面積減小，房屋總價回歸主流人群購買力。 2012年，東莞樓市剛需之年，市場上中小戶型 推售比

27、重快速上升，由于單價保持穩(wěn)中有降， 所以市場大部分房子的總價明顯小于往年，從 而回落到主流剛需購房人群的購買力。 2012年，剔除精裝修樓盤的影響，東莞普通洋 房成交當(dāng)中，單套總價在70萬元以下所占比重 為66.86%，60萬元以下占48.65%，高于往年。 后市：2012年許多全新樓盤首先推出中小戶型產(chǎn)品，并且去貨非常理想，而把大戶型積壓到2013年，同時進(jìn)入 2013年的時候仍然會有大量的新盤上市，帶來新的小戶型產(chǎn)品，這樣老的大戶型、新的小戶型兩者集中上市，大 戶型劣勢明顯，未來想要突破重圍，需要在單價上讓步，才能與之抗衡。 code of this report | 32 copyrig

28、ht centaline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 品牌開發(fā)商異軍突起，帶領(lǐng)樓市成交強(qiáng)烈反彈。品牌開發(fā)商異軍突起，帶領(lǐng)樓市成交強(qiáng)烈反彈。 2012年，東莞品牌開發(fā)商取得突破性的一年， 除了萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)深挖東莞市場之外， 新進(jìn)入的萬達(dá)集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、保利集團(tuán)均 強(qiáng)勢登場，從開發(fā)商年度銷售額前十外來開發(fā) 商占7個席位就看出，東莞地產(chǎn)格局的變遷。 2012年前11個月，外來開發(fā)商成交金額比重達(dá) 到52.34%，本土開發(fā)商僅為47.66%；而2011 年當(dāng)時還是本土開發(fā)商占大頭為63.41%。 code of this report | 33 copyright c

29、entaline group, 2011 2012年前11個月，東莞商品房供應(yīng)面積625.71 萬，加上12月的整體供應(yīng)量，整個2012年商 品房供應(yīng)量將達(dá)到約690萬，創(chuàng)下2007年以 來的5年新高。 與其他城市不同，由于前兩年東莞樓市供應(yīng)偏 緊，當(dāng)前供應(yīng)激增，雖然會在某些片區(qū)給開發(fā) 商極大的競爭壓力，但是更明顯的是刺激當(dāng)?shù)?沉寂的購房需求，在定價謹(jǐn)慎的情況下，購房 者入市信心十足。 12年東莞樓市放量原因： u 供應(yīng)激增刺激成交持續(xù)釋放，成為東莞樓供應(yīng)激增刺激成交持續(xù)釋放，成為東莞樓 市的顯著特征。市的顯著特征。 code of this report | 34 copyright cen

30、taline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 開發(fā)商降低置業(yè)門檻成為剛需一族的福音。開發(fā)商降低置業(yè)門檻成為剛需一族的福音。 2012年，央行接連在6月、7月兩次降息，減輕 購房者的月供壓力，同時部分樓盤針對剛需一族 推出的“低首付”、“墊首付”營銷手段，爭搶 有限的客戶資源，提高其短期的購買欲望。此外， 東莞住房公積金政策雖然明緊暗松，對首次購房 的支持力度十分明顯，對市場成交也起到一定的 促進(jìn)作用。 首付 月供 契稅單 code of this report | 35 copyright centaline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 開發(fā)商加

31、大營銷投入，大型推廣明星開發(fā)商加大營銷投入，大型推廣明星 造勢花樣百出。造勢花樣百出。 2012年，由于絕大部分開發(fā)商都有繁重的年度 銷售任務(wù)，特別是下半年以來，任務(wù)重、時間短， 為了保證項(xiàng)目一炮而紅引爆市場，不少樓盤都加 大營銷投入，普遍取得名利雙收的理想效果，當(dāng) 中尤其以萬達(dá)集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、匯景 集團(tuán)最為給力，銷售中心開放、樣板房開放、開 盤、業(yè)主答謝會均有重量級明星嘉賓閃亮登場。 code of this report | 36 copyright centaline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 精裝修發(fā)售樓盤逐漸增多，契合當(dāng)下省時精裝修發(fā)售樓盤逐漸增

32、多，契合當(dāng)下省時 省心的潮流。省心的潮流。 近幾年，隨著品牌開發(fā)商在東莞樓市的擴(kuò)充，帶 精裝修發(fā)售，逐漸成為標(biāo)桿大盤的首選，并且經(jīng) 過一段時間的培育之后，購房者對精裝修的接受 度與日俱增，尤其是萬科、碧桂園、恒大的精裝 修樓盤深得剛需群體的青睞，省時省心、節(jié)約后 續(xù)成本，也符合節(jié)能環(huán)保的趨勢。 精精 裝裝 房房 code of this report | 37 copyright centaline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 開發(fā)商心態(tài)發(fā)現(xiàn)變化，更加看重開發(fā)商心態(tài)發(fā)現(xiàn)變化，更加看重 資金的快速回籠。資金的快速回籠。 2012年，東莞絕大部分開發(fā)商定價都十分謹(jǐn)慎， 甚

33、至大幅低于市場預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)跑量，快速回 籠資金，究其原因，一方面，11年底至12年初 市場慘淡期，需要資金維持企業(yè)正常運(yùn)營；另一 方面是，開發(fā)商未來一兩年有很多全新項(xiàng)目，急 需資金投入，縮短開發(fā)周期。此外，目前開發(fā)貸 銀行依然收得比較緊，加速銷售是最直接的解決 資金缺口之道。 code of this report | 38 copyright centaline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 全球再掀量化寬松浪潮，資金逐利回流全球再掀量化寬松浪潮，資金逐利回流 中國進(jìn)入樓市。中國進(jìn)入樓市。 2012年9月份，美聯(lián)儲推出第三輪量化寬松政策，美元走弱，人 民幣加速升值，

34、資金的逐利性讓熱錢回流中國，進(jìn)入二三線城 市的商業(yè)領(lǐng)域；與此同時，2012年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)增 速下滑，制造業(yè)不景氣，制造業(yè)老板不敢貿(mào)然追加投資，更傾 向把閑錢投入酒店公寓、商鋪、寫字樓等物業(yè)，從富盈世界 匯、匯景世紀(jì)雙子、長安萬達(dá)廣場、東城萬達(dá)廣場、環(huán)球經(jīng) 貿(mào)中心、萬科廣場所表現(xiàn)出來的吸金力就可見一斑。 code of this report | 39 copyright centaline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 品牌開發(fā)商商業(yè)綜合體遍地開花，投資開發(fā)品牌開發(fā)商商業(yè)綜合體遍地開花，投資開發(fā) 熱潮涌現(xiàn)。熱潮涌現(xiàn)。 2012年，東莞商業(yè)綜合體遍地開花的一年，

35、商 業(yè)市場的突然紅火，離不開全國商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬 達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略布局，以及住宅地產(chǎn)龍頭萬科地產(chǎn) 向商業(yè)的開拓，對于以制造業(yè)發(fā)家，又有濃郁經(jīng) 商傳統(tǒng)的東莞而言，所席卷的投資熱潮不可忽視。 2012年1-11月，東莞商業(yè)市場包含商鋪、寫字 樓等物業(yè)，總成交金額達(dá)到77億元，已經(jīng)超過去 年全年成交額，創(chuàng)下最高紀(jì)錄。 code of this report | 40 copyright centaline group, 2011 12年東莞樓市放量原因： u 二三級聯(lián)動、全民營銷成果斐然。二三級聯(lián)動、全民營銷成果斐然。 2012年，東莞部分樓盤采取二三級聯(lián)動的營銷 手法，不過與2011年情況有所不同，20

36、11年由 于深圳限購不久，深圳一二手市場都十分慘淡， 三級市場地鋪為求生存，紛紛開拓外地樓市加入 轉(zhuǎn)介大軍；今年，深圳樓市趨于回升階段，而東 莞部分樓盤為了開拓客源，積極主動尋求外地廣 州深圳的轉(zhuǎn)介聯(lián)動，同時東莞區(qū)域內(nèi)部的聯(lián)動也 存在，其中海逸豪庭、花樣年江山、中熙彌 珍道均取得不錯成果。 code of this report | 41 copyright centaline group, 2011 20132013年東莞樓市展望年東莞樓市展望part. f code of this report | 42 copyright centaline group, 2011 13年樓市展望： u 中國經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，城鎮(zhèn)化開發(fā)將成為新增長點(diǎn)。中國經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，城鎮(zhèn)化開發(fā)將成為新增長點(diǎn)。 十八大會議，國務(wù)院提出確保到2020年實(shí)現(xiàn)城 鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，同時未來幾 十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，此舉表明為了 保持經(jīng)濟(jì)較快增長，中國必然通過新城區(qū)的建 設(shè)、擴(kuò)容，拉動當(dāng)?shù)氐耐顿Y熱潮；而三駕馬車 的消費(fèi)很難在短期之內(nèi)迅猛增長，同時外貿(mào)出 口受制