733802109安徽淮北深藍(lán)華庭沿街商鋪銷售執(zhí)行報告

1、深藍(lán)華庭沿街商鋪深藍(lán)華庭沿街商鋪 銷售執(zhí)行報告銷售執(zhí)行報告 呈：安徽省德城投資發(fā)展有限公司 2010年10月26日 商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通 利潤的重要來源利潤的重要來源； 項目整體增值：項目整體增值：形成對深藍(lán)華 庭整體項目運(yùn)作的價值支撐； 展示價值展示價值； 成為項目增值舉措成為項目增值舉措 具有展示價值具有展示價值 利潤的重要來源利潤的重要來源 住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用 概況概況 u深藍(lán)華庭商鋪主要位于董莊路主入 口處（南門）及技校南（北門)，總 面積約4072； u由北門兩層鋪位12個及南門一層商 鋪40個組成； u一樓層高4.2米，二樓層高3.6米；

2、u店面進(jìn)深在10-12米/間，面寬在 3.8-5.1米/間，柱距呈不規(guī)則分布， 單位面積集中在40120平方米/間； 周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析 u周邊半公里之內(nèi)居 住人口不足萬人; u尚未形成成熟的生 活圈； u沒有成熟的商業(yè)； 現(xiàn)代花園現(xiàn)代花園 翠峰南路 董莊路 四環(huán)路 華松時代華松時代 深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭 神火開發(fā)新項目神火開發(fā)新項目 百合公寓百合公寓 在建 入住 待建 華松時代華松時代 匯報思路匯報思路 東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析 深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析 商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷 深藍(lán)華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍(lán)華庭商業(yè)街營銷策略分析和實

3、施方案 淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析 深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價的探討深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價的探討 淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析 商業(yè)物業(yè)的兩種商業(yè)物業(yè)的兩種類型：類型： 大型集中商業(yè)：大型集中商業(yè)：如中泰國際、相王國際等； 臨街臨街商鋪商鋪：如萬馬商業(yè)街、華松時代商鋪等； 大型商業(yè)大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)比較表比較表 模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形 式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法； 名稱名稱規(guī)模規(guī)模(m2)商業(yè)主力店商業(yè)主力店(主題商業(yè)主題商業(yè))售價售價返租情況返租情況銷售率銷售率 中泰國際總40萬,商業(yè)15萬;大型百貨、超市、品牌專

4、營店、 精品專賣店、主題樂園、 風(fēng)情美食廣場; 1f:25000，2f:16000，3f:8000， 最高42000。 五年8%;商業(yè)60%； 華松時代總22萬,商業(yè)可售5 萬 復(fù)合商業(yè)，集百貨、超市、飲 食、社區(qū)配套于一體； 近期推出1f:1.5萬銷售90% 萬馬尚街14萬，商業(yè)2萬復(fù)合商業(yè)，集百貨、超市、飲 食、社區(qū)配套于一體； 近期推出1f約:1.3萬 相王國際約8萬;商業(yè)面積5 萬 賣場商業(yè)，集主力百貨店、專 賣店、娛樂場、風(fēng)情美食 廣場、于一體 1f:2.5萬，2f:1.5萬，3f:8000萬; 銷售60% 金方星河灣 總建約8萬方，商 業(yè)面積約7000 寫字樓，社區(qū)沿街商鋪，集辦

5、公、休閑為一體 1f約1.7萬元/，2f約1萬元/ ，3f約5000元/ 銷售30% 商鋪調(diào)查表商鋪調(diào)查表 主力商圈租賃價格體系 古 城 路 250元/月 淮 海 路 惠 黎 路 孟 山 路 相 山 路 150元/月 300-400元/月 280-360元/月 90-150元/月 80-130元/月 80-150元/月 35-110元/月 75-140元/月 50-130元/月 150-300元/月 200-450元/月50-200元/月 45-170元/月 u老城區(qū)商鋪的租金回報率一般處于4%-7%之間的較低水平； 商鋪經(jīng)營狀況商鋪經(jīng)營狀況 人流量是影響商業(yè)街價值的關(guān)鍵人流量是影響商業(yè)街價值

6、的關(guān)鍵 因素：因素： 步行街由于人流量大，服 務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀 況好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)； 新城區(qū)核心路段業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計： 餐飲 20% 服裝 19% 小家電 7% 煙酒 7% 美容美發(fā) 6% 電腦 5.5%（未包括大華電腦城） 賓館 2% 婚紗影樓 2% ktv 2% 其他 29.5% 淮北淮北商鋪調(diào)查小結(jié)商鋪調(diào)查小結(jié) u購買商鋪的客戶主要 目標(biāo)是保值和增值；保值和增值； u“一鋪養(yǎng)三代，一鋪養(yǎng)三代，”主 要體現(xiàn)了商鋪的價值， 而被集中商業(yè)推廣所 套用，誤導(dǎo)消費(fèi)者； 商鋪租金及租金以步行街為中心向南部呈遞減趨勢，但市民居 住氛圍比較好； 淮北商鋪的投資回報率在4.25左右，南城區(qū)的商

7、鋪回報 率略低（在4.04.5%之間）； 投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少； 匯報思路匯報思路 淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析 深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析 商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷 深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案商業(yè)街營銷策略分析和實施方案 深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)街核心均價的探討 商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷 商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 投資價值投資價值 一鋪養(yǎng)三代的一鋪養(yǎng)三代的“鋪鋪” 周邊人流量多少 商圈內(nèi)的消費(fèi)能力 優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力 非短期的租金回報，而在于長 期的

8、升值空間。 街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合 大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資 品種。 北門的內(nèi)街：不適合整體銷售， 適合小客戶的長期投資經(jīng)營。 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力； 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 受經(jīng)營狀況好壞的制約； 保值增值，低風(fēng)險；取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險高； 關(guān)于淮北關(guān)于淮北目前商業(yè)物業(yè)投資價值目前商業(yè)物業(yè)投資價值的思考的思考 大型集中商業(yè) 的集中面世， 給淮北商業(yè)物 業(yè)的長期競爭 和發(fā)展帶來極 大的壓力。 淮北淮北城區(qū)城區(qū)需要多少商業(yè)需要多少商業(yè)物業(yè)物業(yè)？ u城區(qū)大型集中商業(yè)的面積已經(jīng)超過50萬平方米（包括在建）； u

9、城區(qū)大大小小的商業(yè)物業(yè)面積之和超過80萬平方米； u最近幾年全淮北集中面世的商業(yè)物業(yè)面積總量100萬平方米； 按照淮北三區(qū)的總?cè)丝?0萬計算，人均商業(yè)服務(wù)面積2 m2/人 參考值：中型城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)參考值：中型城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.7-0.7- 0.91m0.91m2 2/ /人，上海市人，上海市1.2m1.2m2 2/ /人人； 匯報思路匯報思路 淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價值分析 商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷 深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案商業(yè)街營銷策略分析和實施方案 深藍(lán)華庭深藍(lán)

10、華庭商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)街核心均價的探討 深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析商業(yè)街價值分析 深藍(lán)華庭商業(yè)深藍(lán)華庭商業(yè)物業(yè)物業(yè)價值分析價值分析 深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭商業(yè)街商業(yè)街最大的商最大的商 業(yè)價值在于未來升值潛力業(yè)價值在于未來升值潛力： 位于淮北南區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Φ?城市生活圈內(nèi)，生活圈內(nèi)的總 人口將可望突破10萬人； u將形成淮北一定規(guī)模、檔次的 區(qū)域； u根據(jù)城區(qū)人均消費(fèi)水平逐年提 高，將擁有含金量較高的客戶 群體； 現(xiàn)代花園現(xiàn)代花園 翠峰南路 董莊路 四環(huán)路 華松時代華松時代 深藍(lán)華庭深藍(lán)華庭 神火開發(fā)新項目神火開發(fā)新項目 百合公寓百合公寓 在建 入住 待建 華松時代華松時代 本項目商業(yè)本項

11、目商業(yè)物業(yè)物業(yè)的的可能性可能性 物業(yè)類型物業(yè)類型 shoping mall 沃爾瑪?shù)却?超市 社區(qū)商業(yè)街專業(yè)市場 問題 動輒數(shù)萬平 方米的大開 間，建筑形 式無法滿足 無法提供足 夠數(shù)量的停 車位 如無特色， 所在位置難 以吸引足夠 人流 對住宅品 質(zhì)造成影 響 可行性不可行不可行 可以參照 不可行 u以風(fēng)情商業(yè)街為主的 運(yùn)作模式最為可行； 匯報思路匯報思路 淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析 深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析 商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實施方案 深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價的探討深

12、藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價的探討 深藍(lán)華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍(lán)華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案 商業(yè)商業(yè)街的街的swotswot分析分析 1.全街鋪； 2.品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)和客戶群的 含金量； 3.高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品 質(zhì)； 4.泛現(xiàn)代商圈的逐步形成； 1.目前基本無商業(yè)氛圍，無 法立即持續(xù)經(jīng)營； 1.街鋪是最受淮北投資者關(guān) 注的投資型物業(yè)； 2.一期集中商業(yè)即將交付， 部分餐飲、休閑業(yè)態(tài)有望 進(jìn)駐； 1.淮北投資類型商業(yè)的總體 供應(yīng)量巨大； 2.大型集中商業(yè)的推廣力度 和聲勢占據(jù)先機(jī)； 營銷策略營銷策略 u讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè) 價值的本源； u通過設(shè)計全新的形象， 形成差異化； u降低置

13、業(yè)門檻，有效擴(kuò) 大客戶層面； u打造南區(qū)重點商圈藍(lán)圖； 推廣形象的確定推廣形象的確定 u推廣名推廣名建議建議： 形象確立： 保留延續(xù)前期商業(yè)美 食街的案名，保持推廣 統(tǒng)一性，規(guī)避美食街單 一定位，以1號街區(qū)拉 升在南區(qū)商業(yè)中的檔次 和地位； 經(jīng)營組合：經(jīng)營組合： 中檔餐飲； 通訊營業(yè)點； 賓館； 私房菜； 銀行社區(qū)服務(wù)點 書店、藥房、電器； 美容化妝品、服飾； 鮮花店、24小時便 利店； 營銷舉措營銷舉措1 1：產(chǎn)品發(fā)布會（客戶會）：產(chǎn)品發(fā)布會（客戶會） 舉措：邀請各家媒體和專業(yè)人士參與； 主題： 1、城區(qū)生活圈商業(yè)價值分析； 2、集中商業(yè)和商鋪的投資價值論； 目標(biāo)： u引發(fā)對深藍(lán)華庭商業(yè) 街

14、面世的廣泛關(guān)注： u引發(fā)業(yè)內(nèi)和專業(yè)人士 對社區(qū)商鋪的投資價 值分析和爭論； 營銷舉措營銷舉措2 2：產(chǎn)品包裝：產(chǎn)品包裝 方式一：方式一：賣商業(yè)街物業(yè)； “”商業(yè)街，“地塊升值潛力”。 方式二：方式二：復(fù)合型金融投資產(chǎn)品 “”商業(yè)街，“地塊升值潛力”， 淮北2010年最有吸引力的金融投資產(chǎn)品 最低投入，最高投資回報率的淮北商業(yè)物業(yè)投資品種 操作方式 1 操作方式操作方式 帳面定價=實收均價/79%； 購房時發(fā)展商一次性按照7%的年租金回報率 支付三年租金； 客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營， 三年后可收回經(jīng)營權(quán)自用； 案例分析案例分析 假設(shè)某鋪位面積：假設(shè)某鋪位面積：40平方米，實收均價1

15、0000元/平方米，總價40萬。 普通銷售方式：普通銷售方式：首期5成，20萬， 賣金融產(chǎn)品：賣金融產(chǎn)品：售價=10000/79%=12658元/平方米，總價506320萬； （首期5成應(yīng)付，253160萬）； 一次性返租三年抵扣首期 年回報率7%，返還款106327萬； 客戶實際繳納首期款146832萬，相當(dāng)于29%； 降低首付；住宅首付錢買商臨街鋪 口號：年回報率高出市場一般水平的80%； 營銷舉措營銷舉措3 3：挖掘老客戶：挖掘老客戶 老客戶投資計劃老客戶投資計劃: : 1、老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施； 2%額外購房優(yōu)惠措施； 2、購買商鋪和住宅的客戶特別優(yōu)惠措施； 3%額外購房優(yōu)惠

16、措施； 營銷舉措營銷舉措4 4：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃 u鎖定目標(biāo)招商（如肥西老母雞、豆?jié){大王） u同一品牌，招商時承諾在商業(yè)借不出現(xiàn)第 二家； u進(jìn)行清晰的分區(qū)，如精品區(qū)，餐飲區(qū)，書 吧特區(qū)、金融快捷區(qū)等等，并增加臨街面 集中排煙的設(shè)施，保證臨二樓有做餐飲的 可行性； “點點”對對“點點”有效控制經(jīng)營風(fēng)險的模式有效控制經(jīng)營風(fēng)險的模式 營銷舉措營銷舉措5 5：一本商鋪投資價值報告：一本商鋪投資價值報告 城市重點生活圈商業(yè)投資價值報告 報告的結(jié)構(gòu)設(shè)定： u城市發(fā)展形成各個商業(yè)點輻射區(qū)； u專業(yè)的招商規(guī)劃； u街鋪投資技術(shù)分析 1)全街鋪，零風(fēng)險投資產(chǎn)品； 2)最適合淮北人的投資物業(yè)品種； 3

17、)財富的貯存地； 營銷舉措營銷舉措6 6：1-21-2層商鋪組合操作計劃層商鋪組合操作計劃 u二層和一層打通捆綁 銷售，聯(lián)動解決傳統(tǒng) 二層經(jīng)營和銷售的難 題； 一、二樓打通捆綁銷售，提升二層的價值，并利于銷售； 方式：下鋪+上鋪 方式一 方式二 營銷實施方案營銷實施方案 商業(yè)街展示攻略 營銷組織攻略 以以“都市化都市化”，“時尚時尚”為核心的展示要為核心的展示要 求；求； 最大限度利用學(xué)區(qū)資源；最大限度利用學(xué)區(qū)資源； 以新聞發(fā)布會為推廣的引爆點，逐步蓄以新聞發(fā)布會為推廣的引爆點，逐步蓄 客，集中解籌?？停薪饣I。 展示攻略展示攻略actionaction 展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢：展現(xiàn)

18、商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢： 局部局部店鋪的包裝展現(xiàn)的時尚時尚和國際化國際化； q社區(qū)商業(yè)指示牌； q豐富并且個性化的導(dǎo)示牌或門店牌； 展示攻略展示攻略action1action1 q豐富并且個性化的店面 門頭，可以形成獨(dú)具特 色的商業(yè)街風(fēng)景； 圖片借鑒 效果圖效果圖效果圖 展示攻略展示攻略action2action2 中高檔次餐飲的介入對商業(yè)街整體價值的提升中高檔次餐飲的介入對商業(yè)街整體價值的提升 作用明顯作用明顯 方案方案： 餐飲一條街延伸和利用 左證左證：華松時代商業(yè)街淮北夜市的引入 營銷組織攻略營銷組織攻略銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏 2010年年-2011年年5月月12月月11月月6月月 關(guān)鍵節(jié)

19、點及條件關(guān)鍵節(jié)點及條件前期預(yù)熱公開發(fā)售 11.18 3.20 前期準(zhǔn)備階段： 1.確定合作的廣告和 禮儀公司； 2.局部環(huán)境、現(xiàn)場銷 售部燈觀光效果的 展示； 3.城市重點生活圈 商業(yè)價值報告； 4.招商工作開始籌備； 5.產(chǎn)品發(fā)布會籌備； 預(yù)熱階段： 1. 商圈人文及配 套地圖； 2. 宣傳單張和戶 型圖的制作和 完成； 3.售樓處的包裝； 4.發(fā)售方案確定； 5.完成價格表； 公開發(fā)售階段： 1. 后續(xù)媒體發(fā) 布； 2. 營銷策略的 調(diào)整及后續(xù) 方案制訂； 推廣推廣 媒體形象強(qiáng)勢推廣期媒體形象強(qiáng)勢推廣期 媒體投放（報紙、網(wǎng)絡(luò)、影視）；南媒體投放（報紙、網(wǎng)絡(luò)、影視）；南 城土地拍賣升值的話題

20、炒作；城土地拍賣升值的話題炒作； 軟文軟文+ +廣告牌廣告牌/ /認(rèn)購信息發(fā)布；認(rèn)購信息發(fā)布；城城 市重點生活圈市重點生活圈投資研討會；投資研討會； 持續(xù) 銷售 形象推廣期形象推廣期 匯報思路匯報思路 淮北商業(yè)淮北商業(yè)物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析 深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析深藍(lán)華庭商業(yè)街價值分析 商業(yè)物業(yè)價值判斷商業(yè)物業(yè)價值判斷 深藍(lán)華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案深藍(lán)華庭商業(yè)街營銷策略分析和實施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價的探討深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價的探討深藍(lán)華庭商業(yè)街核心均價的探討 商業(yè)街核心均價的探討商業(yè)街核心均價的探討 均價范圍的確定：均價范圍的確定： 市場比較法市場比較法 對比項目的確定對比項目的確定 對比項目的綜合比較分析對比項目的綜合比較分析 比準(zhǔn)均價的確定比準(zhǔn)均價的確定 營銷可能提升的溢價空間營銷可能提升