《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》 解讀

1、1 重慶市物業(yè)專項維修資金管重慶市物業(yè)專項維修資金管 理辦法理辦法 解讀解讀 物業(yè)處：陳月英 2 一、一、辦法辦法立法背景立法背景 一是產(chǎn)權多樣化的結(jié)果。隨著住房制度改革不斷 深入，我市房屋產(chǎn)權私有化格局的逐步形成，物 業(yè)專項維修資金制度應運而生：首先是 1998年， 建設部和財政部即出臺了關于印發(fā)住宅共有部 位共有設施設備維修基金管理辦法的通知（建 住房1998213號），明確規(guī)定了商品房和房改售 房應按規(guī)定建立維修基金；隨后國務院物業(yè)管 理條例 （國務院令第504號）、重慶市物業(yè) 管理條例（市人大公告第201號）均明確規(guī)定 物業(yè)共有部位和共有設施設備實行物業(yè)專項維修 資金制度；2007年建

2、設部、財政部又制定出臺了 住宅專項維修資金管理辦法第165號）。 3 二是全市政策規(guī)定和做法不統(tǒng)一。我市于 1999年10月開始歸集商品房專項維修資金， 此項工作率先在渝北區(qū)開展。國務院物 業(yè)管理條例和重慶市物業(yè)管理條例 出臺后，我市主城各區(qū)先后制定了各區(qū)的 物業(yè)專項維修資金管理辦法，全面推行物 業(yè)專項維修資金歸集管理工作。但各區(qū)辦 法規(guī)定不盡相同，導致我市維修資金繳交 標準、繳交方式、代管體制、使用程序不 統(tǒng)一、不規(guī)范。 4 二、二、 辦法辦法立法過程立法過程 2002年重慶市物業(yè)管理條例（第一個條例 出臺后，我局就著手起草制定我市維修資金管理 辦法。后經(jīng)多次修改論證，先后三次提交市政府 法

3、制辦，因國務院物業(yè)管理條例出臺和07年 物權法的頒布實施，辦法一再修改。 歷時8年，重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法 （以下簡稱辦法）于2010年11月27日經(jīng)市人 民政府第90次常務會議通過，2011年3月1日起施 行。 5 三、三、辦法辦法立法依據(jù)立法依據(jù) 一是物權法 二是國務院物業(yè)管理條例 三是重慶市物業(yè)管理條例 四是參照建設部財政部住宅專項維修資 金管理辦法 （165號令） 五是學習借鑒國內(nèi)其他城市的立法規(guī)定和 具體做法 6 四、四、辦法辦法立法目的立法目的 保障物業(yè)正常使用，維護物業(yè)專項維修資 金所有者的合法權益 7 五、物業(yè)專項維修資金管理原則五、物業(yè)專項維修資金管理原則 第四條 物

4、業(yè)專項維修資金的管理實行專戶 存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān) 管、公開透明的原則。 8 六、六、辦法辦法確立的相關制確立的相關制 度及規(guī)定度及規(guī)定 9 （一）明確物業(yè)專項維修資金交存標準明確物業(yè)專項維修資金交存標準 辦法 第七條規(guī)定“ 物業(yè)專項維修資金應當由 業(yè)主交存。本市主城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項維 修資金的交存標準為：（一）有電梯的，按每平 方米建筑面積80元交存；（二）無電梯的，按每 平方米建筑面積50元交存。 主城區(qū)范圍外的首期 物業(yè)專項維修資金的交存標準，由各區(qū)縣（自治 縣）人民政府確定。本市房改房首期物業(yè)專項維 修資金的交存標準按照國家和本市相關規(guī)定執(zhí) 行”。改變和統(tǒng)一了我市

5、物業(yè)專項維修資金交存 標準，解決了多年來人大代表、政協(xié)委員及廣大 市民反映的原維修資金交存標準不合理不公平等 問題。 10 （二）統(tǒng)一了首期物業(yè)專項維修資統(tǒng)一了首期物業(yè)專項維修資 金交存時間金交存時間 辦法第八條規(guī)定“購買預售商品房的， 購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記 時將首期物業(yè)專項維修資金直接存入按本 辦法規(guī)定開立的物業(yè)專項維修資金專戶。 開發(fā)建設單位應當在辦理房屋初始登記前 將未出售的房屋的首期物業(yè)專項維修資金 存入按本辦法規(guī)定開立的物業(yè)專項維修資 金專戶”，解決我市物業(yè)專項維修資金有 些區(qū)簽購房合同時交存，有些區(qū)縣接房時 交存等交存時間不統(tǒng)一的問題。 11 （三）厘清了物業(yè)專項維

6、修資金的厘清了物業(yè)專項維修資金的 管理模式管理模式 辦法第十條至第十八條明確規(guī)定我市 物業(yè)專項維修資金管理的三種模式：一是 業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的物業(yè)專項維 修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地 產(chǎn)行政主管部門代管；二是經(jīng)業(yè)主大會同 意，可以由業(yè)主大會自行管理；三是房改 房維修資金由房改房物業(yè)專項維修資金管 理機構管理。 12 （四）確立了物業(yè)專項維修資金續(xù)確立了物業(yè)專項維修資金續(xù) 交制度交制度 辦法第十九條規(guī)定“業(yè)主的物業(yè)專項 維修資金賬面余額低于首期交存額30%的， 物業(yè)專項維修資金管理單位應當告知業(yè)主 及時續(xù)交”，明確了維修資金續(xù)交主體及 續(xù)交方式。 13 （五）規(guī)定了我市物業(yè)專項維

7、修資規(guī)定了我市物業(yè)專項維修資 金的使用范圍金的使用范圍 物業(yè)專項維修資金的具體使用范圍是一直 是我市物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主爭 執(zhí)焦點，辦法第二十條對此作了明確 規(guī)定，即：物業(yè)專項維修資金的具體使用 范圍和條件依據(jù)物業(yè)服務合同的約定。物 業(yè)服務合同未約定或者約定不明的，以市 房地產(chǎn)行政主管部門會同市價格行政主管 部門制定的指導標準為準，有效解決了此 類爭端。 14 （六）規(guī)范了我市物業(yè)專項維修資規(guī)范了我市物業(yè)專項維修資 金的使用程序和支付方式金的使用程序和支付方式 辦法第二十二條至第二十七條明確規(guī) 定我市物業(yè)專項維修資金的使用程序和支 付方式，有效解決物業(yè)專項維修資金使用 難等問題。 15

8、 （七）建立應急維修制度建立應急維修制度 辦法第二十八條采用列舉的方式，明 確危及房屋安全等緊急情況；第二十九條 至第三十二條規(guī)定了發(fā)生危及房屋安全等 緊急情況的維修主體及資金支付要求，以 確保廣大業(yè)主的居住安全。 16 （八）明確了維修資金代管期間資金利明確了維修資金代管期間資金利 息結(jié)付和代管機構管理經(jīng)費來源息結(jié)付和代管機構管理經(jīng)費來源 2007年市審計局對我市維修資金管理工作審計時， 提出我市維修資金代管期間資金利息結(jié)付混亂和 代管機構管理經(jīng)費無來源問題，辦法第三十 四條、第三十五條予以解決，即：由區(qū)縣（自治 縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間，物業(yè)專項維 修資金中當年交存或者使用的部分按照

9、同期銀行 活期存款利率計息；其余部分按一年期同期銀行 定期存款利率計息。物業(yè)專項維修資金存款利息 實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。區(qū)縣 （自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管物業(yè)專項維 修資金所需工作經(jīng)費在物業(yè)專項維修資金增值收 益中列支，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。 17 （九）設立了維修資金轉(zhuǎn)移及退還設立了維修資金轉(zhuǎn)移及退還 制度制度 辦法第三十八條、第三十九條明確規(guī) 定物業(yè)專項維修資金隨房轉(zhuǎn)移及物業(yè)滅失 退還措施，特別規(guī)定了物業(yè)多業(yè)主變單一 業(yè)主的退還問題。 18 （十）明確維修資金查詢制度（十）明確維修資金查詢制度 辦法第四十條至第四十一條明確規(guī)定 維修資金帳面核對及查詢制度，讓廣大業(yè)

10、 主享有充分的知情權。 19 （十一）實行物業(yè)專項維修資金監(jiān)實行物業(yè)專項維修資金監(jiān) 督、審計制度督、審計制度 辦法第四十二條、第四十三條明確規(guī) 定了維修資金財務核算和票據(jù)管理規(guī)定及 維修資金審計制度。維修資金管理應接受 財政、審計等部門的監(jiān)督管理。 20 七、 辦法具體條款解讀 21 第一章 第一條【目的依據(jù)】 為了加強物業(yè)專項維加強物業(yè)專項維 修資金管理，保障物業(yè)正常使用，維護物修資金管理，保障物業(yè)正常使用，維護物 業(yè)專項維修資金所有者的合法權益業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù) 中華人民共和國物權法中華人民共和國物權法、重慶市物重慶市物 業(yè)管理條例業(yè)管理條例等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市 實際

11、，制定本辦法。 第二條【適用范圍】 本市行政區(qū)域內(nèi)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè) 專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督， 適用本辦法 22 第三條【概念定義】 本辦法所稱物業(yè)專項維修 資金，是指專項用于物業(yè)共有部位和共有設施設 備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 第四條【管理原則管理原則】 物業(yè)專項維修資金的管理 實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策所有權人決策、政府 監(jiān)管、公開透明的原則。 第五條【監(jiān)管體制】 市房地產(chǎn)行政主管部門負 責全市物業(yè)專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政 區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的指導和監(jiān)督管理工作。

12、市和區(qū)縣（自治縣）財政、規(guī)劃、建設、價格、 審計等相關行政主管部門以及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府、街道辦事處按照各自職責分工，共同做 好本市物業(yè)專項維修資金的相關管理工作。 23 第二章 交 存 第六條【交存范圍】【交存范圍】 有兩戶以上兩戶以上業(yè)主的下列物業(yè) 應當建立物業(yè)專項維修資金： （一）商品房； （二）城市房屋拆遷安置房； （三）經(jīng)濟適用房； （四）房改房； （五）市人民政府確定的應當建立物業(yè)專項維修 資金的其他物業(yè)。 【注:依據(jù)重慶市物業(yè)管理條例第七十條第一 款】 24 第七條【首期資金交存標準】【首期資金交存標準】 物業(yè)專項維修資金應當由 業(yè)主交存。本市主城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項維修

13、資金的 交存標準為： （一）有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存； （二）無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。 主城區(qū)范圍外的首期物業(yè)專項維修資金的交存標準，由 各區(qū)縣（自治縣）人民政府確定。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設部財政 部165號令）第七條，結(jié)合本市實際】 本市房改房首期物業(yè)專項維修資金的交存標準按照國家 和本市相關規(guī)定執(zhí)行。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設部財政 部165號令）第八條，并結(jié)合本市實際】 25 第八條【首期資金交存時間】【首期資金交存時間】 購買預售商品房 的，購房者應當在辦理房屋預售合同備案登記時辦理房屋預售合同備案登記時 將首期物業(yè)專項

14、維修資金直接存入按本辦法規(guī)定 開立的物業(yè)專項維修資金專戶。 開發(fā)建設單位應當在辦理房屋初始登記前將未 出售的房屋的首期物業(yè)專項維修資金存入按本辦 法規(guī)定開立的物業(yè)專項維修資金專戶。 開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收首期物 業(yè)專項維修資金。 本市房改房首期物業(yè)專項維修資金的交存時間 按國家和本市相關規(guī)定執(zhí)行。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設 部財政部165號令）第十二條、第十三條】 26 第九條【資金所有權】 業(yè)主交存業(yè)主交存的物業(yè)專項維 修資金屬于業(yè)主所有業(yè)主所有。 房改房單位房改房單位交存的或者從售房款中提取的物業(yè) 專項維修資金屬房改房單位所有屬房改房單位所有。 【注:依據(jù)物權法

15、第七十九條；依據(jù)住宅專 項維修資金管理辦法（建設部財政部165號令） 第九條】 第十條【代管機構】 業(yè)主大會成立前業(yè)主大會成立前，業(yè)主交 存的物業(yè)專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治區(qū)縣（自治 縣）房地產(chǎn)行政主管部門縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設 部財政部165號令）第十條第一款】 27 第十一條【確定專戶銀行】【確定專戶銀行】 區(qū)縣（自治 縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當采用招投標 等公平、公開、公正的方式確定23家商家商 業(yè)銀行業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修 資金的專戶管理銀行專戶管理銀行。 房改房房改房物業(yè)專項維修資金管理機構應當 按國家和本市有關規(guī)

16、定確定專戶管理銀行專戶管理銀行。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法 （建設部財政部165號令）第十條】 28 第十二條【建立資金專戶】【建立資金專戶】 負責代管的區(qū)縣（自治縣） 房地產(chǎn)行政主管部門應當在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維專戶管理銀行開立物業(yè)專項維 修資金專戶修資金專戶。開立物業(yè)專項維修資金專戶應當以物業(yè)管理 區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號分列業(yè)主分戶賬；未劃定 物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號分列業(yè) 主分戶賬。 房改房單位應當按照本市房改房相關規(guī)定，以幢為單位， 按房屋戶門號建立業(yè)主分戶賬。 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門在代管期間應當建立 物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)和實時

17、監(jiān)控平臺，并與專戶管 理銀行建立實時對賬系統(tǒng)，接受業(yè)主和相關部門的監(jiān)督和 查詢。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設部財政 部165號令）第十條第二、三款】 29 第十三條【票據(jù)管理】 區(qū)縣（自治縣）房 地產(chǎn)行政主管部門代管期間收取物業(yè)專項 維修資金，應當使用市財政部門統(tǒng)一印制 的專用票據(jù)，實行一戶一票。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法 （建設部財政部165號令）第十四條】 第十四條【業(yè)主自行管理】【業(yè)主自行管理】 業(yè)主大會成立 后，決定自行管理由業(yè)主交存的物業(yè)專項 維修資金的，應當在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府、街道辦事處的指導監(jiān)督下召開業(yè)主 大會。業(yè)主大會應當就下列事項進行表決： 3

18、0 （一）不由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管物業(yè) 專項維修資金的決議； （二）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金管理制度； （三）業(yè)主大會與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金賬 目管理單位的協(xié)議草案； （四）確定業(yè)主委員會主任為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項 維修資金賬目責任人的決議； （五）其他與物業(yè)專項維修資金有關的決議事項。 以上事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。 業(yè)主大會召開后，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會表決的事項 及業(yè)主大會召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示5日以上。 【注:參照南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法（南寧 市人民政府令第27號）第十七條

19、】 31 第十五條【資金專戶交接【資金專戶交接 】 業(yè)主決定自行管理的，業(yè) 主大會應當在物業(yè)管理區(qū)域所在地的物業(yè)專項維修資金專 戶管理銀行開立專戶。業(yè)主委員會應當持業(yè)主大會按照本 辦法第十四條規(guī)定通過的有效決議及公示情況說明向區(qū)縣 （自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門書面申請辦理物業(yè)專項維 修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。 符合本辦法第十四條規(guī)定的，區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政 主管部門應當自收到業(yè)主委員會書面申請之日起30日內(nèi)， 與專戶管理銀行在業(yè)主代表和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處 的監(jiān)督下核對賬面余額無誤后，通知專戶管理銀行將該物 業(yè)管理區(qū)域業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至 業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金專戶，并將有

20、關賬目等資料移 交業(yè)主委員會。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設部財政 部165號令）第十五條；參照南寧市物業(yè)專項維修資金 管理辦法（南寧市人民政府令第27號）第十八條】 32 第十六條【三方授權協(xié)議】【三方授權協(xié)議】 劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項 維修資金自管時，業(yè)主委員會業(yè)主委員會應當與專戶專戶 管理銀行管理銀行、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府鎮(zhèn)人民政府簽訂授權協(xié)議書，同意鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府或者街道辦事處在發(fā)生本辦法第二 十八條規(guī)定的危及房屋安全等緊急情況時 有權組織代修，維修費用從相關業(yè)主物業(yè) 專項維修資金分戶賬中劃轉(zhuǎn)。 33 第十七條【申請重新代管】 業(yè)主自行管理

21、期間， 經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總 人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，業(yè)主大會可以申請區(qū)縣 （自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門重新重新代管物業(yè)專 項維修資金。 第十八條【清算處理】 業(yè)主自行管理期間，業(yè)主 大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前應當在物業(yè) 所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導監(jiān)督下 做好物業(yè)專項維修資金的清算工作，并將資金賬 面余額劃轉(zhuǎn)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行 政主管部門代管。 【注:依據(jù)重慶市物業(yè)管理條例第三十六條】 34 第十九條【資金續(xù)籌】 業(yè)主的物業(yè)專項維修資金賬面余 額低于首期交存額30%的，物業(yè)專項維修資金管理單位應 當告知業(yè)主及時續(xù)交。 由區(qū)縣（自治縣）房

22、地產(chǎn)行政主管部門代管的，業(yè)主應當 按照首期物業(yè)專項維修資金的交存標準和方式續(xù)交。 由業(yè)主自行管理的，續(xù)交方案應當在管理規(guī)約中予以明確。 房改房首期物業(yè)專項維修資金使用完畢或者剩余資金不足 維修、更新、改造的，房改房單位應當通知業(yè)主及時按照 本條第二款或者第三款的規(guī)定續(xù)交。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設部財政 部165號令）第十七條】 35 第三章 使 用 第二十條 物業(yè)專項維修資金的具體使用范圍和條件依據(jù)物業(yè)服務合物業(yè)服務合 同的約定。同的約定。物業(yè)服務合同未約定或者約定不明的，以市房地產(chǎn)行政主 管部門會同市價格行政主管部門制定的指導標準指導標準為準。 下列費用不得從物業(yè)專項維修資

23、金中列支： （一）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務收費 中支出的物業(yè)共有部位、共有設施設備的維修養(yǎng)護費用； （二）依法應當由開發(fā)建設單位承擔的物業(yè)共有部位、共有設施設備 的維修、更新、改造費用； （三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共有部位、共有設施設備 所需的修復費用； 四）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有 線電視等管線設施設備的維修、養(yǎng)護費用。 【注:本條第二款依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設部財政部 165號令）第二十五條】 36 第二十一條【維修費用承擔】 物業(yè)專項維修資金按照下 列規(guī)定承擔： （一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部

24、 分業(yè)主承擔； （二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部 分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤； （三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全 體業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤； （四）房屋未全部出售的，開發(fā)建設單位應當按照未 出售部分的建筑面積所占比例分攤共有部位、共有設施設 備的維修、更新、改造費用。 房改房共有部位、共有設施設備的維修、更新、改造 費用先從房改房首期專項維修資金中列支。不足部分由業(yè) 主按照本條第一款的規(guī)定承擔。 【注: 采納重慶市物業(yè)管理條例第七十一條】 37 第二十二條【維修方案】 需要使用物業(yè)專項維修資金的， 應當制訂使用方案。使用方案應當包括下列內(nèi)容： （一）

25、需要維修、更新、改造的具體范圍和內(nèi)容； （二）維修、更新、改造方案及工程計劃； （三）費用預算及用款進度計劃； （四）其他與物業(yè)專項維修資金使用有關的內(nèi)容。 第二十三條【決策公示】 物業(yè)專項維修資金使用方案由 業(yè)主委員會制訂，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示5日以上，并經(jīng) 專有部分占需要維修、更新、改造的共有部位、共有設施 設備所涉及的建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占需要維修、 更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉及的總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。 38 未成立業(yè)主委員會的或者業(yè)主委員會不制訂物業(yè) 專項維修資金使用方案的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè) 主代表也可以提出使用方案，并在物業(yè)所在地鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府、街道辦

26、事處的指導監(jiān)督下按照前款 規(guī)定公示和征得同意。 維修、更新、改造工程的施工單位由業(yè)主委員 會、物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主代表協(xié)商確定，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示3日。如果有超過專有部分占需 要維修、更新、改造的共有部位、共有設施設備 所涉及的建筑物總面積1/3以上的業(yè)主且占需要維 修、更新、改造的共有部位、共有設施設備所涉 及的總?cè)藬?shù)1/3以上的業(yè)主提出異議的，應當通過 招標方式確定。 【注:依據(jù)住宅專項維修資金管理辦法（建設 部財政部165號令）第二十三條】 39 第二十四條【申請材料】 申請列支物業(yè)專項維 修資金，應當提交下列材料： （一）物業(yè)專項維修資金使用方案； （二）與施工單位簽訂的工程施工（

27、維修）合 同； （三）與共有部位、共有設施設備具有共有關 系的業(yè)主清冊和經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以 上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的證明材料； （四）公示內(nèi)容、公示情況說明或者未成立業(yè) 主委員會的物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府的書面證明材料； （五）專戶管理銀行及賬戶名稱； （六）其他相關材料。 40 第二十五條【列支程序】 由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政 主管部門代管期間，物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行 政主管部門應當在收到業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè) 主代表提交的申請材料后7個工作日內(nèi)進行審核。審核同 意的，區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門應當從物業(yè)專 項維修資金專戶中按工程進

28、度劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金。 業(yè)主自行管理后需要列支物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委 員會應當在劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金前將本辦法第二十四條 規(guī)定的材料報物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管 部門備案。房地產(chǎn)行政主管部門應當在7個工作日內(nèi)出具 備案證明，發(fā)現(xiàn)不符合法律法規(guī)規(guī)定的，應當書面提出責 令改正意見。 需要使用房改房首期物業(yè)專項維修資金的，房改房物業(yè) 專項維修資金管理機構應當在收到房改房單位申請材料后 7個工作日內(nèi)進行審核。經(jīng)審核同意的，房改房物業(yè)專項 維修資金管理機構應當從物業(yè)專項維修資金專戶中按工程 進度劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金。 41 第二十六條【資金劃轉(zhuǎn)的管理】 物業(yè)專項 維修資金只能劃轉(zhuǎn)到工程

29、施工（維修）合 同確定的施工單位賬戶中。 物業(yè)專項維修資金應當使用電匯、信匯 或者轉(zhuǎn)賬支票結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，不得 使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。但發(fā)生本辦 法第二十八條規(guī)定的需緊急維修的情形時， 且維修、更新、改造所需費用在2000元以 下的，可以支取現(xiàn)金。 42 第二十七條【驗收公示程序】【驗收公示程序】維修、更新、改造 工程完工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè) 主代表應當驗收，并將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域 公示5日以上，并存檔： （一）施工單位編制的工程結(jié)算報告； （二）維修費用清單、票據(jù)； （三）維修費用分擔明細表； （四）其他相關資料。 維修、更新、改造費用超出核定預算金額20% 以上或

30、者超出金額1萬元以上的，超出部分應當按 照本辦法規(guī)定的程序重新申報。 43 第二十八條【應急維修的情形】 發(fā)生下列危及房屋安全等緊急情況， 應當立即對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造： （一）屋頂、墻體滲漏（已約定的除外）； （二）因線路故障而引起停電或者漏電； （三）因水泵故障、進水管內(nèi)的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏 水； （四）落水管嚴重堵塞，水盤等設備漏水； （五）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手 欄桿松動、損壞； （六）樓體外立面涂飾層有脫落危險的； （七）電梯發(fā)生危及人身安全的故障； （八）消防設施出現(xiàn)功能障礙； （九）安全監(jiān)控設施出現(xiàn)故障，不能運

31、行； （十）其他物業(yè)共有部分和共有設施設備出現(xiàn)危害或者可能危害公 共安全、公共利益及他人合法權益的情形。 44 第二十九條【代管期間應急維修的程序】區(qū)縣 （自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間發(fā)生第 二十八條規(guī)定的情形時，業(yè)主委員會、物業(yè)服務 企業(yè)或者相關業(yè)主應當立即將情況報告物業(yè)所在 地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，經(jīng)物業(yè)所在地鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具證明后，向區(qū)縣 （自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門書面申請預先撥 付物業(yè)專項維修資金。 區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門收到書面 申請后應當于二十四小時內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金，申請撥付 資金的機構應當立即進行搶修。 45 第三十條【業(yè)主自行管理應急維修的程序】業(yè)

32、主 自行管理的，發(fā)生第二十八條規(guī)定的情形時，業(yè) 主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當立即將情況報告 物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。在物業(yè) 所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導監(jiān)督下， 業(yè)主委員會應當立即組織搶修并劃轉(zhuǎn)資金。 第三十一條【組織代修程序】 發(fā)生第二十八條規(guī) 定的情形時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)未按 規(guī)定實施搶修的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街 道辦事處應當組織代修，搶修費用從物業(yè)專項維 修資金賬戶中列支。 第三十二條【搶修費用公示】 搶修完成后，相關 費用應當按照本辦法第二十七條第一款的規(guī)定進 行公示。 46 第四章 監(jiān)督管理 第三十三條【金融自律】 負責代管物業(yè)專 項維修資金的區(qū)縣

33、（自治縣）房地產(chǎn)行政 主管部門、負責管理房改房物業(yè)專項維修 資金的機構及負責管理物業(yè)專項維修資金 的業(yè)主委員會（以下簡稱物業(yè)專項維修資 金管理機構）開立物業(yè)專項維修資金賬戶 時，不得向?qū)艄芾磴y行索取任何好處。 專戶管理銀行應當嚴格自律，禁止采取 不正當?shù)臓I銷手段。 47 第三十四條【代管資金利息結(jié)付】 由區(qū)縣 （自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間房地產(chǎn)行政主管部門代管期間， 物業(yè)專項維修資金中當年交存或者使用的 部分按照同期銀行活期存款利率計息；其其 余部分按一年期同期銀行定期存款利率計余部分按一年期同期銀行定期存款利率計 息息。 物業(yè)專項維修資金存款利息實行一年一 結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)

34、。 【注:參照浙江省物業(yè)專項維修資金管理 辦法（浙政發(fā)200719號）第二十一條】 48 第三十五條【代管工作經(jīng)費】 區(qū)縣（自治縣）房 地產(chǎn)行政主管部門代管物業(yè)專項維修資金所需工 作經(jīng)費在物業(yè)專項維修資金增值收益中列支，并 與物業(yè)專項維修資金分賬核算。 第三十六條【購買國債】 在保證物業(yè)專項維修資 金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定在 銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺購買一級市場 新發(fā)行的國債，并持有到期。 利用業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金購買國債的， 應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委 托理財業(yè)務及其他風

35、險較大的理財或者投資，并 不得將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。 49 第三十七條【資金補充】【資金補充】 下列資金應當轉(zhuǎn)入物業(yè) 專項維修資金： （一）結(jié)付給業(yè)主的物業(yè)專項維修資金存儲利 息； （二）物業(yè)專項維修資金的增值凈收益； （三）物業(yè)共有部分、共有設施設備的經(jīng)營所 得，共有設施設備報廢后回收的殘值，但業(yè)主大 會另有決定的除外； （四）業(yè)主委員會或者業(yè)主自愿籌集交存的款 項； （五）其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。 50 第三十八條【資金轉(zhuǎn)移】【資金轉(zhuǎn)移】 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)所有權 時，應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和 結(jié)余情況并出具物業(yè)專項維修資金管理機構提供 的有效證明，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余

36、的物業(yè)專項維 修資金隨物業(yè)所有權同時過戶。 轉(zhuǎn)讓人應當協(xié)助受讓人辦理專項維修資金賬戶 過戶手續(xù)。 第三十九條【資金退還】 物業(yè)滅失的，應當將 業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金余額退還業(yè)主。 因部分物業(yè)滅失或者物業(yè)轉(zhuǎn)讓后業(yè)主不足兩戶 的，應當將業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金余額退 還業(yè)主，并辦理銷戶手續(xù)。 房改房單位交存的或者從售房款中提取的物業(yè) 專項維修資金余額，應當退還房改房單位。 51 第四十條【帳目核對查詢】 物業(yè)專項維修 資金管理機構應當每年至少與專戶管理銀 行核對一次物業(yè)專項維修資金賬目。 物業(yè)專項維修資金管理機構對資金賬戶 變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀 行進行復核。 物業(yè)專項維修資金

37、管理機構應當建立物 業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其 分戶賬中物業(yè)專項維修資金使用、增值收 益和賬面余額的查詢。 52 第四十一條【資金的公示】 物業(yè)專項維修資金 管理機構應當每年定期向業(yè)主公布下列情況： （一）物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收 益和結(jié)存的總額； （二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況； （三）業(yè)主分戶賬戶中物業(yè)專項維修資金交存、 使用、增值收益和結(jié)存的金額； （四）其他有關物業(yè)專項維修資金使用和管理 的情況。 業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。 第四十二條【票據(jù)監(jiān)督】 物業(yè)專項維修資金專 用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按 照財政部及市財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行

38、，并接受 財政部門的監(jiān)督檢查。 53 第四十三條【財政監(jiān)督】 物業(yè)專項維修 資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政 部門的有關規(guī)定。市財政部門應當加強對 物業(yè)專項維修資金收支財務管理和會計核 算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。 第四十四條【審計監(jiān)督】 審計部門依據(jù) 有關法律法規(guī)規(guī)定對物業(yè)專項維修資金的 管理和使用進行審計和監(jiān)督。 54 第五章 法律責任 第四十五條【行政機關代管的法律責任】 區(qū)縣（自治縣） 房地產(chǎn)行政主管部門、房改房專項維修資金管理機構違反 本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由市房地產(chǎn)行政主管部 門責令限期改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任 人員，依法給予行政處分；給業(yè)主造成損失的，依法賠

39、償； 涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任： （一）未按本辦法規(guī)定設立物業(yè)專項維修資金專戶或者 未分列每戶業(yè)主的分戶賬的； （二）未按本辦法規(guī)定撥付物業(yè)專項維修資金的； （三）利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財 業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為及其他 風險較大的理財或投資的； （四）違反本辦法規(guī)定向?qū)艄芾磴y行索取任何好處的； （五）挪用、侵占物業(yè)專項維修資金的。 55 第四十六條【業(yè)主委員會及其成員的法律責任】 業(yè)主自 行管理的，違反本辦法規(guī)定有下列情形之一的，由物業(yè)所 在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正； 有違法所得的，沒收違法所得；造成經(jīng)濟損失的，依

40、法承 擔相應賠償責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑 事責任： （一）未按照本辦法規(guī)定設立物業(yè)專項維修資金專戶或 者未分列每戶業(yè)主的分戶賬的； （二）違反本辦法規(guī)定向?qū)艄芾磴y行索取任何好處的； （三）利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財 業(yè)務及其他風險較大的理財或投資，或者將購買的國債用 于質(zhì)押、抵押等擔保行為的； （四）挪用、侵占物業(yè)專項維修資金的。 56 第四十七條【街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 法律責任】 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或 者其他有關行政主管部門及其工作人員違 反本辦法規(guī)定，未履行相關職責或者在工 作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的， 由所在單位、上級機關或者監(jiān)察部門責令 改正；情節(jié)嚴重的，對直接負責的主管人 員和其他直接責任人員給予行政處分；涉 嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責 任。 57 第四十八條【開發(fā)建設單位