12月金地佛山大良項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告

1、深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 2011年12月 金地佛山大良項目 定位及物業(yè)發(fā)展建議報告 本報告是嚴(yán)格保密的。 熱點板塊：新城區(qū)板塊熱點板塊：新城區(qū)板塊 u板塊特征：多盤進入尾貨階段，未來一 年新項目空缺，估計集中供貨以嘉信五期 貨量為主 u典型項目：海岸星座、萬科新城灣畔、 蘭喬圣菲、水悅城邦、嘉信五期 u價格：9000-15000 南區(qū)南區(qū) 老城老城 南區(qū)南區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 容桂容桂 東區(qū)東區(qū) 熱點板塊：東區(qū)板塊熱點板塊：東區(qū)板塊 u板塊特征：大良主力供貨板塊，諸多 在售項目，但未來土地供應(yīng)缺乏力度。 u典型項目：海悅新城、明日華府、君 御花園、西山上筑 u價格：7000-9000 老城區(qū)

2、板塊：老城區(qū)城南板塊老城區(qū)板塊：老城區(qū)城南板塊 u板塊特征：目前新項目不多，僅靠雅 居樂支撐，老城區(qū)基本斷貨。 u典型項目：雅居樂、康格斯 u價格：5000-8000 勒流勒流 大良東區(qū)：本項目位于大良東區(qū)本項目位于大良東區(qū)/ /居住居住 環(huán)境成熟環(huán)境成熟/ /配套成熟配套成熟/ /無噪音影響無噪音影響傳統(tǒng)傳統(tǒng) 高端項目聚集地高端項目聚集地 區(qū)域?qū)傩裕捍罅紪|區(qū)，順德傳統(tǒng)熱點高端 居住區(qū)域； 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目屬性：中等規(guī)模高容積率非強勢 景觀資源 地王價格 綠化帶 順峰山 向東向北向東向北 向東向南向東向南 地塊基本指標(biāo)地塊基本指標(biāo) 總用地面總用地面 積積 43264.66平方米 容積

3、率容積率3.0 建筑密度建筑密度20%20% 綠地率綠地率38% 物業(yè)類型物業(yè)類型 限制限制 商業(yè)面積商業(yè)面積30003000平方平方 米米 建筑總控建筑總控 高高 150150米米（即：12 建筑層數(shù)46） 綠化用地：綠化用地：地塊東南均有綠化帶，除東樂路外， 不得設(shè)置商業(yè)停車位。 建設(shè)用地：建設(shè)用地：退紅線后用地面積為37254.22。 桂畔海 樓面地價樓面地價38903890元元/ /平方米，平方米， 順德土地單價樓王。順德土地單價樓王。 趨勢研究趨勢研究 1 走在正確的道路上！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目的 屬性定位。 視角1.順德城市發(fā)展視角 視角2.順德房地產(chǎn)發(fā)展視角 視角3.

4、豪宅發(fā)展規(guī)律視角 本報告是嚴(yán)格保密的。 景 背背 珠三角都市圈國家級經(jīng)濟中心： 國家首次明確珠三角經(jīng)濟圈的國家級發(fā)展定位，由民間 升級為國家層面，廣佛大都市成珠三角發(fā)展核心； 長三角大長三角大 都市區(qū)都市區(qū) 京津冀大都京津冀大都 市區(qū)市區(qū) 珠三角大珠三角大 都市區(qū)都市區(qū) 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要獲國務(wù)獲國務(wù) 院原則通過，國家首次明確珠三角五大定位：院原則通過，國家首次明確珠三角五大定位： 1、探索科學(xué)發(fā)展模式試驗區(qū)、探索科學(xué)發(fā)展模式試驗區(qū) 2、深化改革先行區(qū)、深化改革先行區(qū) 3、擴大開放的重要國際門戶、擴大開放的重要國際門戶 4、世界先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基

5、地、世界先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 5、全國重要的經(jīng)濟中心、全國重要的經(jīng)濟中心 珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要明確提出：明確提出： 強化廣州、佛山的同城效應(yīng)強化廣州、佛山的同城效應(yīng),攜領(lǐng)珠江三角洲地區(qū)打攜領(lǐng)珠江三角洲地區(qū)打 造布局合理、功能完善、聯(lián)系緊密的城市群。造布局合理、功能完善、聯(lián)系緊密的城市群。 順德：廣佛大都市南翼副中心順德：廣佛大都市南翼副中心 廣佛廣佛珠澳經(jīng)濟走廊，未來將發(fā)展成為連接廣珠澳的重要的城市工珠澳經(jīng)濟走廊，未來將發(fā)展成為連接廣珠澳的重要的城市工 中心和經(jīng)濟引擎；中心和經(jīng)濟引擎； 廣珠澳經(jīng)濟走廊將發(fā)展成為珠江西岸重要的經(jīng)濟帶，順德位于 廣珠澳城市發(fā)展帶，未來

6、城市價值將日益凸顯； 廣佛都市圈 珠澳都市圈 深港都市圈 廣珠澳經(jīng)濟走廊：廣珠澳經(jīng)濟走廊： 重點發(fā)展先進制造業(yè)、部分生 產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生態(tài)休閑業(yè) 廣深港經(jīng)濟走廊：廣深港經(jīng)濟走廊： 提供金融、物流等高端服務(wù)和生 產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)； 順德順德 城市地位提升/產(chǎn)業(yè)升級率先啟動成為廣東綜合改革試驗 區(qū)，立足三年內(nèi)成為珠江西岸現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)中心； 順德出臺“雙核六軸”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃， 推動佛山產(chǎn)業(yè)升級；立足三年內(nèi)成為珠立足三年內(nèi)成為珠 江西岸現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)中心；江西岸現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)中心； 2011年8月，廣東省委、省政府正式批復(fù) 佛山市委、市政府，同意佛山市順德區(qū)繼 續(xù)開展以落實科學(xué)發(fā)展觀為核心的綜合改 革試驗工作，

7、賦予順德區(qū)行使地級市管理賦予順德區(qū)行使地級市管理 權(quán)限權(quán)限 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 六高速引領(lǐng)順德進入高速時代六高速引領(lǐng)順德進入高速時代 太澳高速：完成78% 珠二環(huán)南環(huán)順德段：完成53% 東新高速：完成43.3% 廣明高速：完成招標(biāo) 番順高速：正在組建 佛開高速擴建段：完成12.31% 20112011年實現(xiàn)年實現(xiàn)30153015交通圈打造：交通圈打造： 環(huán)形快速干線：11年全線完工 佛山一環(huán)南延線：一期09年底 區(qū)內(nèi)任意兩個點的距離，開車不超過30分 鐘; 任何一點到境內(nèi)任何一條高速公路，開 車不超過15分鐘 廣珠城際軌道交通：廣珠城際軌道交通：20102010年通車年通車 輕軌建成后將

8、把番禺、中山、珠海與順德 連成一線，順德到三地的時間將提速至20 分鐘以內(nèi)； 04 03 1 2 3 8 5 6 7 9 4 交通升級規(guī)劃用兩到三年時間構(gòu)筑內(nèi)暢外通的“順德大交 通”格局，2011年順德全面對接廣深珠澳； 新城南部行政文化和商務(wù)中心新城南部行政文化和商務(wù)中心新城的商務(wù)、金融中心，新城的商務(wù)、金融中心， 沿德勝河兩岸打造具有特色的運河都市；沿德勝河兩岸打造具有特色的運河都市； 中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃用地面積140萬平 米，范圍是祥和路以東，碧桂公路以西， 彩虹路以南，澄海路以北，占據(jù)新城區(qū) 最佳路段，以商業(yè)娛樂和辦公為主，未 來新城中心區(qū)的建設(shè)重點片區(qū)； 南城南城作為新城的商務(wù)

9、、金融中 心和行政文化中心，并沿德勝河打造 “一河兩岸”城市景觀帶工程，表達 一種現(xiàn)代運河都市的魅力； 城市升級40平方公里新城規(guī)劃，邀請國際頂級設(shè)計單位， 助推順德邁入都市化發(fā)展快車道； 順德新城順德新城位于順德中心城區(qū)東部，總用 地面積為40.6平方公里，包括桂畔海北岸、新 城區(qū)、逢沙片區(qū)、蘇崗范沙片區(qū)及碧桂路以東、 南國路以北的范圍、未來將規(guī)劃成為30萬人口 的順德中心城區(qū)城市綜合體核心區(qū)。 新城北部核心高尚居住和生態(tài)區(qū)新城北部核心高尚居住和生態(tài)區(qū)桂畔海景觀工程啟動，桂畔海景觀工程啟動， 打造桂畔海打造桂畔海“一河兩岸一河兩岸” ” 生態(tài)、宜居的城市高尚居住核心區(qū)生態(tài)、宜居的城市高尚居住

10、核心區(qū) 桂畔海 桂畔海北岸將規(guī)劃成高尚居住區(qū)，與現(xiàn) 有東區(qū)板塊對接緊密，依靠東區(qū)成熟的 配套，共同打造未來新城的居住核心； 桂畔海景觀帶全長1000米，河畔建有4公頃的濕地公園。提 升桂畔海景觀帶的環(huán)境質(zhì)量，體現(xiàn)水綠帶人文相融合 的城市生態(tài)理念，將人文環(huán)境的建設(shè)與物質(zhì)環(huán)境的建設(shè)放 在同樣重要的地位，創(chuàng)造人與自然的和諧氛圍， 東區(qū)居住區(qū)東區(qū)居住區(qū) 本項目本項目 桂畔海高桂畔海高 尚居住區(qū)尚居住區(qū)城市生城市生 態(tài)區(qū)態(tài)區(qū) 桂畔海桂畔海 視角視角11城市發(fā)展城市發(fā)展 從廣州、佛山到今日的順德，我們聚焦大良從廣州、佛山到今日的順德，我們聚焦大良 更高的城市抱負更高的城市抱負順德新城，國際級的新城規(guī)劃；順

11、德新城，國際級的新城規(guī)劃； 更美的城市景觀更美的城市景觀桂畔海生態(tài)公園，全新的生態(tài)城市概理念；桂畔海生態(tài)公園，全新的生態(tài)城市概理念； 一如當(dāng)年的寶安新中心，快速崛起，成為代言深圳未來的新城名片一如當(dāng)年的寶安新中心，快速崛起，成為代言深圳未來的新城名片 順德崛起，大良金三角中心！ 城市金三角 居住中心 生態(tài)中心 商務(wù)中心 本項目的 屬性定位。 視角1.順德城市發(fā)展視角 視角2.順德房地產(chǎn)發(fā)展視角 視角3. 豪宅發(fā)展規(guī)律視角 本報告是嚴(yán)格保密的。 廣東省前三季度主要城市g(shù)dp統(tǒng)計 順德近年來gdp增長率保持在10%以上，增長勢頭強勁，領(lǐng)攜珠三角各 城市，是佛山經(jīng)濟發(fā)展的主力； 順德城鎮(zhèn)居民可支配收

12、入超越廣州，僅次于深圳，達到珠三角一線城市 水平。 整體市場：近年來gdp高速增長，城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟能力 強，在珠三角僅次于深圳。 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體市場：處于房地產(chǎn)市場的發(fā)展期，區(qū)域市場相對封 閉，整體均價低于佛山平均價格水平； 鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)區(qū)市場類型市場類型客戶范圍客戶范圍代表樓盤代表樓盤 樂從、陳村、北滘相對開放輻射佛山及番禺等碧桂園、佛奧 大良區(qū)域開放大順德范圍內(nèi)蘭喬圣菲、新城灣畔、海悅新城 其他各鎮(zhèn) 相對封閉本地客戶消化華夏新城、振宇新境界 p各鎮(zhèn)高端客戶流向別墅盤及豪宅項目，中高端客戶流向城市化進程最快的大良各鎮(zhèn)高端客戶流向別墅盤及豪宅項目，中高端客戶流向城市化進程最快的大良 資源大

13、盤，各鎮(zhèn)區(qū)中端客戶依然是本鎮(zhèn)市場洋房市場的主要受眾。資源大盤，各鎮(zhèn)區(qū)中端客戶依然是本鎮(zhèn)市場洋房市場的主要受眾。 順德的房地產(chǎn)市場發(fā)展相 對佛山較晚，區(qū)域市場主 要依靠本地消化，目前整 體價格水平低于佛山平均 價格水平； 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體市場：相對佛山，順德房地產(chǎn)發(fā)展速度較慢，長期 處于供小于求，區(qū)域型市場的特征明顯 08年順德月均14.1萬平米消化速度，09年1-9月份月均消化25.2萬，上漲了79 08年住宅總銷售量為169.34萬平方米，09年19月即完成226.49萬平方米。價格平穩(wěn)呈上升趨 勢； 09年成交均價呈穩(wěn)步上升趨勢，9月份達到歷史最高點5876元/平方米。 除08年

14、外，市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，09年5月，銷化量更是達到預(yù)售面積的5.67倍。 供應(yīng)量消化量 本報告是嚴(yán)格保密的。 18 近二年，區(qū)域內(nèi)中高端客戶向佛山外溢現(xiàn)象明顯 濱海御庭客戶工作地點分布 濱海御庭客戶來源：主要來自禪城濱海御庭客戶來源：主要來自禪城 和樂從，其中樂從客戶占近和樂從，其中樂從客戶占近3 3成：成： 從圖表分析看：41%客戶的工作地點在 禪城城區(qū)內(nèi)，其次31%的客戶在順德樂 從工作，10%的客戶在禪城城區(qū)工作。 其他區(qū)域工作的僅占18%。 中信山語湖客戶來源：順德客戶占中信山語湖客戶來源：順德客戶占 20% 20% ； 目前順德客戶的比例比較高，占20%， 主要來自樂從、陳村和

15、北窖，區(qū)域內(nèi)高 端品質(zhì)項目缺乏帶來的客戶外溢，價格 承受能力強，基本都買高價單位； 中信山語湖客戶來源： 本報告是嚴(yán)格保密的。 巨大機遇：未來大量品牌開發(fā)商進駐，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)供應(yīng) 將迎來質(zhì)的飛躍； 入市入市 時間時間 2007 2007年年20082008年年20092009年年-2010-2010年年 項目項目 名稱名稱 萬科蘭 喬圣菲 萬科新 城灣畔 水悅城 邦 萬科新城 灣畔二期 凱藍 名都 順德深 業(yè)城 保利容 桂項目 順德雅居 樂 龍光眉蕉 河項目 金地大 良項目 開發(fā)開發(fā) 商商 萬科萬科龍光萬科 廣州 瑞豐 深業(yè)保利雅居樂龍光金地 項目項目 價值價值 點點 區(qū)位、 產(chǎn)品、 品牌 區(qū)位

16、、 江景、 品牌 區(qū)位、 產(chǎn)品、 展示 區(qū)位、江 景、品牌 規(guī)模、 產(chǎn)品 規(guī)模、 產(chǎn)品、 品牌 產(chǎn)品、 品牌 規(guī)模、品 牌 江景 產(chǎn)品、 品牌 u2006年下半年之前，順德房地產(chǎn)市場還是順德本土開發(fā)商的天下。隨著外地開 發(fā)商不斷落戶順德，帶來了全國各地房地產(chǎn)開發(fā)的先進理念和經(jīng)驗，順德出現(xiàn)了 越來越多由外地開發(fā)商開發(fā)的知名項目，外地品牌發(fā)展商有能力也一定會刷新順 德現(xiàn)有的產(chǎn)品模式及營銷視野，改變順德現(xiàn)有的市場格局。 u外來品牌開發(fā)商將以其成熟的開發(fā)經(jīng)驗給本土開發(fā)企業(yè)帶來強烈的市場“鯰魚 效應(yīng)”沖擊，同時也將進一步推動順德市場快速前進。 順德深業(yè)城順德深業(yè)城 本項目本項目 順德雅居樂順德雅居樂 龍

17、光水悅城龍光水悅城 邦邦 萬科蘭橋圣菲萬科蘭橋圣菲 萬科新城灣畔萬科新城灣畔 保利容桂項目保利容桂項目 龍光眉蕉河項龍光眉蕉河項 目目 視角視角22房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展 1.1.順德房地產(chǎn)發(fā)展迅速，高端市場快速增長順德房地產(chǎn)發(fā)展迅速，高端市場快速增長 2.2.順德高端居住需求旺盛，當(dāng)前外溢嚴(yán)重順德高端居住需求旺盛，當(dāng)前外溢嚴(yán)重 3. 3. 品牌開發(fā)商齊聚，未來高端品質(zhì)大量供應(yīng)品牌開發(fā)商齊聚，未來高端品質(zhì)大量供應(yīng) 高端需求+品牌供應(yīng)， 2010，順德進入房地產(chǎn)跳躍發(fā)展期 高端需求被長期壓抑，品牌品質(zhì)供應(yīng)將帶來城市和房地產(chǎn)的快速增值，未來高端需求被長期壓抑，品牌品質(zhì)供應(yīng)將帶來城市和房地產(chǎn)的快速增值

18、，未來 順德房地產(chǎn)將進入跳躍性增長的階段，城市增值，居住增值。順德房地產(chǎn)將進入跳躍性增長的階段，城市增值，居住增值。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目的 屬性定位。 視角1.順德城市發(fā)展視角 視角2.順德房地產(chǎn)發(fā)展視角 視角3. 豪宅發(fā)展規(guī)律視角 本報告是嚴(yán)格保密的。 隨著別墅的供應(yīng)的減少，高端洋房將成為豪宅主流。 區(qū)位項目名稱項目名稱產(chǎn)品產(chǎn)品已推貨量 09年推 貨量 消化率未推貨量未推貨量 容桂東逸灣聯(lián)排32528570%130套 容桂美的御海東郡獨棟/聯(lián)排1117390%25套獨棟，63套聯(lián)排 北滘美的君蘭簡墅聯(lián)排1708295%52套 大良 海駿達康格 斯 聯(lián)排1886480%58套聯(lián)排 勒

19、流博澳城獨棟/聯(lián)排18518592%50套 龍江佛奧棕櫚園獨棟/聯(lián)排12720售罄無 合計：合計：0909年共推售年共推售709709套左右套左右 09年順德在售中高端別墅項目統(tǒng)計： 本報告是嚴(yán)格保密的。 豪宅市場發(fā)展迅速，成交價格增長速度明顯高于普通住 宅價格； 05-0905-09年順德區(qū)商品房平均成交價格年順德區(qū)商品房平均成交價格 05-09年，順德普通住宅價格 一直徘徊在三四千左右，但豪 宅市場價格增速明顯，目前高 端住宅價格突破1萬/平米； 2005年底2006年末 35003500 68886888 2007年 30083008 28002800 別墅價格（元別墅價格（元/ /平米

20、）平米） 普通洋房價格（元普通洋房價格（元/ /平米）平米） 43854385 2008年 86118611 2009年 70007000 90009000 1000010000 90009000 1200012000 38423842 45124512 高端洋房價格（元高端洋房價格（元/ /平米平米) ) 本報告是嚴(yán)格保密的。 預(yù)計本項目入市時，中心城區(qū)處于高端豪宅供應(yīng)短缺期， 市場競爭小； 0909年年1111月月1010年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月 水樣年華：預(yù)計11月推出首批單位，60-108方，共350套 雅居樂：二期約1000套，70-170方，五一首開，

21、持續(xù)到10月份 海悅新城：11月推出388套，均價約8000元；明年全年供應(yīng)量約800-1000套 蘭喬圣菲：推售約50套空中別墅，收官之作 嘉信城市花園五期：09年年底推首批單位，后期將持續(xù)推新貨（約15萬方） 6 6月月 蘋果公寓：送裝修，全復(fù)式loft公寓，首批64套，預(yù)計11月推出 明日華府：三期150-250方方主力戶型，約200套，傳聞已內(nèi)部認購消化大部分；公寓單位預(yù)計元旦開 售，現(xiàn)接受內(nèi)部認購。 新城灣畔：09年底推出最后一批單位，70-110方，收官之作 水悅云天，聯(lián)排+洋房，預(yù)計10年1月入市 保利項目，別墅+洋房，預(yù)計10年底入市 u未來1-2年城區(qū)豪宅項目供應(yīng)進入短缺期，

22、在售項目海悅新城基本進入銷售的尾期， 而雅居樂二期將延續(xù)一期的中端路線，主打大社區(qū)和高性價比，與本項目不存在競爭 關(guān)系； u龍光和保利項目預(yù)計10年入市，項目規(guī)模較大，未來將成為本項目主要的競爭對手 本報告嚴(yán)格保密。 保利項目保利項目 大良新城區(qū)大良新城區(qū) 東逸灣東逸灣 本項目vsvs保利德勝河項目 大良容桂交界處，區(qū)域成熟度較低，周邊配套稀少，但離 容桂中心城區(qū)僅需5分鐘車程； 地塊基本指標(biāo) 凈用地面 積 120536平方米 容積率2.7 建筑密度25% 綠地率35%（其中公共綠地15%） 建筑面積 325447（其中商業(yè)20000平方 米）以上指計入容積率面積 建筑總控 高 100米 配套

23、設(shè)施 要求 除基本配套設(shè)施外，需設(shè)置幼兒 園（用地面積不小于3600平方 米） 本報告嚴(yán)格保密。 本項目vsvs保利德勝河項目 北向一線江景資源，預(yù)計以180平米以上的大戶型為主， 少量別墅產(chǎn)品； 北面一線江景北面一線江景 南面靠山南面靠山 北面：德勝河一 線江景資源 南面靠山 地塊內(nèi)部 競爭策略：凸顯城市價值 本報告嚴(yán)格保密。 本項目vs龍光水悅云天 容桂臨德勝河和容奇大道、一線江景但受噪音影響，預(yù)計 以110-160平米產(chǎn)品為主，少量別墅； 龍光項目基本指標(biāo)：龍光項目基本指標(biāo)： 占地面積：83033.27平米 建筑面積：307222.1平米 容積率：3.7 樓面地價：1354元/平米 預(yù)計

24、10年初入市，首推產(chǎn)品以 首推的基本以110-120、130- 160平方米的三房及四房為主， 少量別墅； 周邊城市配套相對缺乏，交通周邊城市配套相對缺乏，交通 便利性一般便利性一般 望江景觀，但 江面不寬 臨路地塊，有噪音景 觀資源較差； 望河地塊，二 線江景資源 競爭策略：超越競爭 本報告嚴(yán)格保密。 本項目將面臨資源型豪宅與都市型豪宅之爭； 資源豪宅：資源豪宅： 不可多得的自然條件不可多得的自然條件 稀缺的景觀資源占有稀缺的景觀資源占有 支撐資源型豪宅價值體系的基礎(chǔ)；支撐資源型豪宅價值體系的基礎(chǔ)； 都市豪宅：都市豪宅： 位于城市核心，鉆石級地脈，位于城市核心，鉆石級地脈， 頂尖城市配套占有

25、，頂尖城市配套占有， 奢域功能空間、奢華的裝修奢域功能空間、奢華的裝修 vsvs 成都：譽峰 杭州： 萬象城悅府 廣州： 譽峰、凱旋會 蘇州： 環(huán)球188 南京： 國際廣場、鋒尚國際 重慶： 瑞安重慶天地、棕櫚泉 國際公寓 合肥： 國耀一方城 沈陽： 華潤中心悅府 本報告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)沉淀：頂級豪宅的發(fā)展規(guī)律 順德城市崛起順德城市崛起 資源豪宅供應(yīng)尾聲資源豪宅供應(yīng)尾聲 品牌開發(fā)商革新市場品牌開發(fā)商革新市場 富人區(qū)優(yōu)質(zhì)基因+金地品質(zhì)保證 項目發(fā)展都市豪宅優(yōu)勢明顯 順德當(dāng)前城市價值尚未成熟 項目需要重建城市豪宅價值體系 城市視角城市視角順德崛起，大良金三角中心！順德崛起，大良金三角中心！ 房

26、地產(chǎn)視角房地產(chǎn)視角2010，順德進入房地產(chǎn)跳躍發(fā)展期，順德進入房地產(chǎn)跳躍發(fā)展期 豪宅視角豪宅視角都市豪宅為豪宅終極轉(zhuǎn)型，順德豪宅都市豪宅為豪宅終極轉(zhuǎn)型，順德豪宅 都市化初步轉(zhuǎn)型都市化初步轉(zhuǎn)型 項目都市豪宅必然發(fā)展 市場機會與風(fēng)險并存！ 城市豪宅研究城市豪宅研究 2 項目價值體系。 都市豪宅的三種發(fā)展模式：1、產(chǎn)品模式 都市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價值 項目項目模式核心模式核心核心價值核心價值 華標(biāo)品峰華標(biāo)品峰 高科技智能化產(chǎn)品型 成都譽峰成都譽峰 奢華裝修、用材專 門手工定制、一戶 一湯池（空中泳池） 產(chǎn)品型 北京唐寧北京唐寧 oneone 奢華用材、頂級會 所、名品商業(yè)、大 師級園林

27、、智能科 技、創(chuàng)新戶型、平 層別墅設(shè)計 產(chǎn)品型 都市豪宅的三種發(fā)展模式：2、服務(wù)模式 都市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價值 項目項目模式核心模式核心核心價值核心價值 倫敦海德一號倫敦海德一號超五星級物管配置型 銀泰中心柏悅居銀泰中心柏悅居 國際頂級五星酒店 服務(wù) 配置型 上海御華山上海御華山 “夜宴式”定制服 務(wù) 配置型 廣州領(lǐng)峰廣州領(lǐng)峰 國際頂級設(shè)計酒店 w酒店 配置型 深圳幸福里深圳幸福里 君悅酒店、萬象城 購物中心、華潤大 廈5a甲級寫字樓 配置型 ww酒店酒店 都市豪宅的三種發(fā)展模式：3、設(shè)計模式 都市豪宅不同的發(fā)展模式具有不同的核心價值 項目項目模式核心模式核心核心價值核心價值

28、曼谷大都曼谷大都 會會 “馬賽克效果” 建筑外形設(shè)計， 城市第一標(biāo)竿 精神型 紐約水晶紐約水晶 樓樓 國際級大師團 隊專門打造 精神型 新加坡吉新加坡吉 寶灣寶灣 曲線設(shè)計融合 生態(tài)理念 精神型 產(chǎn)品模式產(chǎn)品模式 服務(wù)模式服務(wù)模式 定制模式定制模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 調(diào)查問卷：共發(fā)出50份問卷，收回40份問卷，其中有 效問卷35份，問卷有效率為70%； 深度訪談：本次客戶深度訪談，共訪談客戶19批次，主 要以大良為主，部分周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，其中本地大良人10 人，周邊鎮(zhèn)區(qū)6人，外地人3人； 針對本項目，世聯(lián)從針對本項目，世聯(lián)從09.12.2009.12.2609.12.2009.12.26對順

29、德豪宅客對順德豪宅客 戶進行問卷調(diào)查及深度訪談，并整理分析成報告。戶進行問卷調(diào)查及深度訪談，并整理分析成報告。 本報告是嚴(yán)格保密的。 置業(yè)關(guān)注點 項目區(qū)位 特征一：注重隱性的圈層，體現(xiàn)身份感，認可東區(qū)高端居特征一：注重隱性的圈層，體現(xiàn)身份感，認可東區(qū)高端居 住區(qū)的價值；住區(qū)的價值； 對于大良東區(qū)看法： “東區(qū)都是有錢人的集中地，高檔的商場集中地，而且遠離工業(yè)區(qū)，順德的工業(yè)區(qū)太多了，很 多別墅都是靠近工業(yè)區(qū)的，躲都躲不了。 ” 盧女士 “不錯啊！比較成熟，配套都十分成熟，是大家都想住的地方了，但是好像沒什么項目了?，F(xiàn) 在價格都上來了，你們那塊地肯定是做豪宅了。” 黃先生 n本外地客戶整體對大良中

30、心城 區(qū)比較看好，認可度高； n除別墅置業(yè)外，洋房置業(yè)成客 戶首選區(qū)域； 本報告是嚴(yán)格保密的。 置業(yè)關(guān)注點 產(chǎn)品角度：戶型創(chuàng)新 特征二：喜歡室內(nèi)空間享受和創(chuàng)新的居住體驗，對戶型的特征二：喜歡室內(nèi)空間享受和創(chuàng)新的居住體驗，對戶型的 內(nèi)部空間和創(chuàng)新比較感興趣；內(nèi)部空間和創(chuàng)新比較感興趣； 您對豪宅的特殊功能的需求： “可能只有在房間的舒適度上深化，家庭廳、多功能廳啊都很好 ”岑生 “我覺得那種躍式的洋房就有點別墅的感覺，客廳要大，窗子都是那種落地的，這就有檔次了。 ” 盧女士 “客廳要有60方，能做到中空就好。工人房要不要都無所謂，多贈送些露天地方給小朋友作活動空 間”張先生 “要是和別墅比較的話，

31、把那些別墅特有的功能如魚池啊，空中花園啊都能做起來，加上特有的高 科技智能系統(tǒng)，肯定就會很多人中意的。 ”黃先生 n家庭廳和多功能房是客戶最 關(guān)注的功能空間，此外，魚池、 空中花園等創(chuàng)新的戶型空間表 現(xiàn)出較強的興趣； 本報告是嚴(yán)格保密的。 特征三：注重品質(zhì)、對于自己認為有價值的東西不惜花大特征三：注重品質(zhì)、對于自己認為有價值的東西不惜花大 價錢，關(guān)注用材和公共空間的檔次；價錢，關(guān)注用材和公共空間的檔次； “順德人還是很識貨的，他們都喜歡去香港、國外買東西，喜歡對于好東西很認可，有時候客戶 不知道這牌子是咋回事，但是他知道是好東西，他就肯花錢” “順德的有錢人對于自己喜歡的東西不惜花錢的，像我認

32、識的又一個老板就是這樣的，家里種了 很多羅漢松，一棵好幾萬，還有養(yǎng)的進鯉加起來值好幾百萬呢，比房子好貴” 業(yè)內(nèi)人士訪談 “立面的石材比較有檔次感，海琴灣的立面我比較喜歡。 ”盧女士 “材料當(dāng)然是要用最好的，石材的材質(zhì)是最好的 ”張先生 “用石材，比較有檔次，或者用碎石”劉先生 “ 我認為豪宅就要象海岸星座那樣，最好是一梯一房那種，做的到嗎？工人房要和主人分開，大 堂做的超豪華，富麗堂皇的感覺，順德人喜歡??！” “會所里室內(nèi)恒溫泳池比較有檔次，健身中 心要齊全，多種年齡段的人都可以享受?！?劉先生 置業(yè)關(guān)注點 產(chǎn)品角度：材質(zhì)、公共空間 本報告是嚴(yán)格保密的。 特征四：低調(diào)，不喜歡外在的張揚，對立面

33、的喜好較為傳特征四：低調(diào)，不喜歡外在的張揚，對立面的喜好較為傳 統(tǒng)，不喜歡帶裝修；統(tǒng)，不喜歡帶裝修； 客戶喜歡的立面風(fēng)格 n客戶對現(xiàn)代簡潔風(fēng)格 的選擇比例較大，占 40%； n順德自住客戶對帶裝 修不感興趣，選擇自己 裝修者占45%， “順德的有錢人其實是非常低調(diào)的，在大街上你根本就看不來那個是老板，我們售樓處經(jīng)常有客 戶開著十幾萬的豐田車，但是一買就是幾套房，眼睛也不眨下，那都是身價幾億” 業(yè)內(nèi)人士訪談1 “所以你看順德的街上開好車的一般都是司機，老板們就是去酒店也都是走后門，從來不大門進， 一般很多活動去的也是下面的人，很少自己露面的?！?業(yè)內(nèi)人士訪談2 置業(yè)關(guān)注點 產(chǎn)品角度：立面風(fēng)格、精

34、裝修 客戶對于精裝修的選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 置業(yè)關(guān)注點 產(chǎn)品角度：硬件配置、會所 特征五：視野開闊，容易接受新事物，對高科技智能系統(tǒng)特征五：視野開闊，容易接受新事物，對高科技智能系統(tǒng) 和會所服務(wù)比較認可；和會所服務(wù)比較認可； “高科技智能一定會打動順德人的，因為私密和尊貴他們最看重，好的東西就能有買家。” 張先生 “高科技智能很好，但是可能要和智能家具配套，比如電動窗簾、電話遙控空調(diào)等。安全系統(tǒng)很 有必要，但是我還是不喜歡和人家一起上電梯?！?岑生 “私人酒窖私人宴會廳和俱樂部都很好，感覺就是有身份。物業(yè)的健康和商務(wù)服務(wù)都不需要。私 家銀行聽起來是不錯，提供保姆培訓(xùn)服務(wù)就好?！?黃先生

35、n客戶認為會所要有檔次，能體現(xiàn)身份， 但對于功能的需求較為分散，健身、室 內(nèi)恒溫泳池、兒童娛樂、私人俱樂部、 私家酒窖的等都比較感興趣； 客戶對于會所內(nèi)功能的選擇： 本報告是嚴(yán)格保密的。 置業(yè)關(guān)注點 服務(wù)角度：物業(yè)服務(wù) 特征六：注重家庭私密，特征六：注重家庭私密，關(guān)注物業(yè)服務(wù)的安全性，但對個關(guān)注物業(yè)服務(wù)的安全性，但對個 性化的服務(wù)不敏感；性化的服務(wù)不敏感； 健康服務(wù)： 商務(wù)娛樂服務(wù) 個性化定制服務(wù) 39%保姆培訓(xùn)、35%花草養(yǎng)護50%不需要、30%旅游信息37%不需要、25%24小時急救 “其實只要物業(yè)服務(wù)的細致到位，是不是就可以了，萬科的服務(wù)多好啊，有禮貌，問什么都會細心 的回答?！?輝哥

36、“物管關(guān)鍵是要能安全就好，其他的健康和商務(wù)服務(wù)我都不需要，感覺怎么都不現(xiàn)實的，就保姆培 訓(xùn)和花草寵物等還行。 霍女士 “順德人很注重家庭的私密性的，關(guān)注安全，對上門服務(wù)那些都很排斥” 業(yè)內(nèi)人士訪談 “他們是這個城市的財富擁有者，有著自己他們是這個城市的財富擁有者，有著自己隱性的圈子隱性的圈子，但，但 十分的低調(diào)，不喜歡外在的張揚，甚至從來不開名車十分的低調(diào)，不喜歡外在的張揚，甚至從來不開名車” “他們他們務(wù)實務(wù)實，但也喜歡，但也喜歡附庸風(fēng)雅附庸風(fēng)雅。喜歡愛種羅漢松、養(yǎng)錦鯉，。喜歡愛種羅漢松、養(yǎng)錦鯉， 對于自己認為有價值的東西不惜花大價錢。對于自己認為有價值的東西不惜花大價錢?！?“他們傳統(tǒng)、看

37、重他們傳統(tǒng)、看重風(fēng)水風(fēng)水，但也視野開闊，容易，但也視野開闊，容易接受新的事物接受新的事物， 對于居住，喜歡有創(chuàng)新和不同的居住體驗。對于居住，喜歡有創(chuàng)新和不同的居住體驗?！?“他們有較強的他們有較強的家庭觀念家庭觀念，注重家庭私密，十分在意安全性，注重家庭私密，十分在意安全性， 尤其對于物業(yè)服務(wù)。尤其對于物業(yè)服務(wù)?！?為佛山城市財富階層打造， 低調(diào)而奢華的生活場。 生活是奢華的，我們強調(diào)對生活的極致享受。尺度的奢華，空間的占尺度的奢華，空間的占 有便是身份，財富的象征有便是身份，財富的象征。無論是私人的或是公共享有的，闊綽是第 一標(biāo)準(zhǔn)。享受的奢華，私人的、超越常規(guī)的服務(wù)升級就是奢華的核心內(nèi)涵。

38、但，在精神層面的追求，我們是內(nèi)斂與含蓄的低調(diào)。沒有貼金貼銀的立面符號， 樸素質(zhì)樸卻又沉穩(wěn)的建筑形象是更為厚實的為人標(biāo)準(zhǔn)樸素質(zhì)樸卻又沉穩(wěn)的建筑形象是更為厚實的為人標(biāo)準(zhǔn)；沒 有歐式顯貴的園林元素，郁郁蔥蔥曲徑通幽的意境是更為深沉的郁郁蔥蔥曲徑通幽的意境是更為深沉的 精神取向。精神取向。所有闊綽的尺度、奢華的體驗隱在內(nèi)部 貴而不顯。低調(diào)奢華。 項目命名建議1： 紫 園 命名解析：紫，取義命名解析：紫，取義“紫禁城紫禁城”之之“紫紫”，象征中國傳統(tǒng)皇家的身份感、尊，象征中國傳統(tǒng)皇家的身份感、尊 貴感與極致的高端奢華。單取貴感與極致的高端奢華。單取“紫紫”而將顯赫、權(quán)貴完全隱藏，貼合項目低而將顯赫、權(quán)貴

39、完全隱藏，貼合項目低 調(diào)的奢華的形象與氣質(zhì)內(nèi)涵。調(diào)的奢華的形象與氣質(zhì)內(nèi)涵。 紫園，借力于上海的第一豪宅，同時強調(diào)項目的豪宅領(lǐng)導(dǎo)者地位紫園，借力于上海的第一豪宅，同時強調(diào)項目的豪宅領(lǐng)導(dǎo)者地位 金 地 項目命名建議2： 云邸 金地 命名解析：云，意指項目高聳如云的景觀視野，同命名解析：云，意指項目高聳如云的景觀視野，同 時借意表達項目的超高層建筑形式。邸，官邸，仍時借意表達項目的超高層建筑形式。邸，官邸，仍 是身份、財富的象征，而云里的官邸，隱為大成，是身份、財富的象征，而云里的官邸，隱為大成， 表達項目的形象實質(zhì)表達項目的形象實質(zhì)低調(diào)的奢華。低調(diào)的奢華。 本報告是嚴(yán)格保密的。 位于中關(guān)村核心區(qū)，

40、清華東、國之文脈，結(jié)合北京的城市特征 打造城市之巔低調(diào)、貴氣的奢華豪宅； 占地50000m2 容積率3.4 建面170000m2 面積區(qū)間 180平米ceo官邸 230-360平米世家大宅 550平米“一層一宅”空中別 墅 40-60平方米精裝公寓 物業(yè)形態(tài)630層 銷售價格3.8-4萬/平米 建設(shè)總用地近5萬平米，是中關(guān) 村核心區(qū)最后一塊居住用地， 緊鄰清華大學(xué)東校門； 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京唐寧one 品質(zhì)用材堪比盧浮宮的經(jīng)典法國石灰石做建筑用材 u石材經(jīng)典石材經(jīng)典“法國石灰石法國石灰石”用材用材 龍湖唐寧one在法國腹地買斷兩座礦 山，采用世界石材經(jīng)典“法國石灰石” 作為建筑用石，使

41、法國財政部和盧浮宮 的建筑用材； u經(jīng)典經(jīng)典 art deco art deco 藝術(shù)藝術(shù) 用典雅的建筑之美與北京內(nèi)斂的城市 之美彼此融合，高華中不失樸真談雅的 文化真義； 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京唐寧one 移植美國上流社會境遇的尊貴會所服務(wù)； u都會中央、名品商業(yè)街都會中央、名品商業(yè)街 龍湖唐寧one規(guī)劃有下沉式廣場和精品購 物廊，以步行街區(qū)的形式，打造城市中央專 屬的國際消費特區(qū)； u移植美國上流社會境遇的頂級會所移植美國上流社會境遇的頂級會所 會所設(shè)計成一個現(xiàn)代主義的玻璃建筑體， 地下一層設(shè)立以養(yǎng)源修心為主，以上流沙 龍為儀制的高尚私人俱樂部，提供五星級 的皇家體貼服務(wù)； 本報告是嚴(yán)

42、格保密的。 北京唐寧one 大師級園林全冠移植名貴草木，打造森林溪谷 日本景觀設(shè)計大師戶田芳樹先生執(zhí)筆，日本景觀設(shè)計大師戶田芳樹先生執(zhí)筆， 訪遍中國名山大川，以全冠移植的精藝訪遍中國名山大川，以全冠移植的精藝 移植來上千種名貴花木；移植來上千種名貴花木； 流水曲徑，連接不同高度的建筑，大大小小 的廳堂朝著景觀敞開； 景觀設(shè)計中設(shè)想了家族的觀念，讓家族成員 通過環(huán)境融合在一起； 園林設(shè)計中運用了大量的茂密的樹植，保 證低層單位私密性的同時消除高層建筑帶 來的壓迫感； 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京唐寧one 尊貴戶型設(shè)計平層別墅設(shè)計，凸現(xiàn)尊貴禮儀； 戶型：戶型：360360平米平米 將別墅的三大功能

43、：沙龍會客、家庭空間、將別墅的三大功能：沙龍會客、家庭空間、 豪華起居的立體形制攤平在一個大尺度的平豪華起居的立體形制攤平在一個大尺度的平 面上，打造面上，打造 “ “一戶為尊，八景同輝一戶為尊，八景同輝” ” 的極致的極致 呈現(xiàn)；呈現(xiàn)； 客臥套房設(shè)計、主客分區(qū)；客臥套房設(shè)計、主客分區(qū)； 主臥帶超大景觀臺、景觀浴室，超大衣帽間主臥帶超大景觀臺、景觀浴室，超大衣帽間 設(shè)計，總統(tǒng)套房級打造；設(shè)計，總統(tǒng)套房級打造； 1010米景觀面寬、設(shè)置會客廳和家庭廳；米景觀面寬、設(shè)置會客廳和家庭廳； 私家電梯廳，主仆分離、中西廚設(shè)計；私家電梯廳，主仆分離、中西廚設(shè)計； 兩路分序的空間流線設(shè)計，打造別墅級體驗，兩

44、路分序的空間流線設(shè)計，打造別墅級體驗， 特制圓廳的三進禮儀，凸顯尊貴享受；特制圓廳的三進禮儀，凸顯尊貴享受； 主臥區(qū)主臥區(qū) 客臥區(qū)客臥區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 北京唐寧one 科技智能博物館級安防系統(tǒng)，智能家居系統(tǒng)； u四大安防系統(tǒng)，打造博物館級安防體系四大安防系統(tǒng)，打造博物館級安防體系 周邊安防系統(tǒng)：在園區(qū)圍墻設(shè)置主動紅外對射 探測器，配合布置于周邊的電視監(jiān)控攝像機； 電視監(jiān)控系統(tǒng)：周界全面設(shè)防，全區(qū)無盲區(qū)和 死角； 在線巡更系統(tǒng)： 門禁系統(tǒng)：一人一卡，通過門禁系統(tǒng)和對講可 視系統(tǒng)甑別業(yè)主； u智能家居管理系統(tǒng)智能家居管理系統(tǒng): : 運用電腦可遠程操控家中的影音、照明、 電動窗簾、空調(diào)等家用

45、設(shè)備，體現(xiàn)未來 質(zhì)感的數(shù)字豪宅生活； 本報告是嚴(yán)格保密的。 位于濱江東絕版地塊，以完備的高科技智能化析系統(tǒng)引領(lǐng)創(chuàng) 新的城市居住體驗； 建筑面積97825平米 容積率8 戶數(shù)344戶 綠化率25% 車位比1：1.45 物管高力國際 項目位于海印橋、江灣橋之間，項目位于海印橋、江灣橋之間， 是雙橋間最后一塊建筑用地，地是雙橋間最后一塊建筑用地，地 塊緊鄰大元帥府，塊緊鄰大元帥府， 戶戶臨江，遠戶戶臨江，遠 眺白云山，近看二沙島。眺白云山，近看二沙島。 本報告是嚴(yán)格保密的。 廣州華標(biāo)品峰 集世界品牌之大成的人性化智能家居管理系統(tǒng)； u人性化細節(jié)設(shè)計人性化細節(jié)設(shè)計 給孩子一個吵鬧的空間給孩子一個吵鬧的

46、空間 為保證樓上樓下的業(yè)主之間 沒有噪音干擾，專門在地磚下 鋪設(shè)了先進的隔音地層；同時 還貼心地設(shè)計了地?zé)嵯到y(tǒng)，減 少江景的陰涼氣 u源自世界頂級家居源自世界頂級家居 品牌品牌 選用世界頂級家居品牌 honewell（霍尼韋爾） hs-7000系統(tǒng)，利用epon 技術(shù)光線，以集成，可延展 系統(tǒng)方案，實現(xiàn)家居生活子 系統(tǒng)； 本報告是嚴(yán)格保密的。 u頂級安防配置頂級安防配置 p美國白宮同一品牌安防系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了380多個電 子眼、24小時電子保安巡邏。 p燈光自動控制系統(tǒng)可以預(yù)設(shè)多種的場景模式，其自動記憶 功能將在住戶到達時及時啟動照明。 p先進的緊急呼叫系統(tǒng)可通過無線電按鈕即時向保安及住所

47、 發(fā)出報警信息。 廣州華標(biāo)品峰 全方位立體安防系統(tǒng)，打造私密無憂的生活環(huán)境； 本報告是嚴(yán)格保密的。 廣州華標(biāo)品峰 地下5層智能化管理的高級停車場； 廣州僅有的智能管理的地下廣州僅有的智能管理的地下5 5層停車場；層停車場； 電子引導(dǎo)系統(tǒng)；led車位顯示牌、方向指示牌； 超聲波車位探測器：精確測量每個車位停車情況 地感探測器：通過地感線圈收集信號、判斷車輛 行駛方向； 不停車出入系統(tǒng)；進出口自動發(fā)卡計費； 本報告是嚴(yán)格保密的。 上海御華山：位于上海城市核心絕版地段華山路，以奢華 尊貴的會所服務(wù)著稱； 項目地址：項目地址：位于靜安區(qū)華山路328號 項目類型：超項目類型：超高層 建筑面積建筑面積：總

48、建筑面積總建筑面積2500025000平米平米 容積率容積率：5.9 物業(yè)類型物業(yè)類型：地下3層和地上39層高的建筑 單位數(shù)目單位數(shù)目：52 戶 均價：均價：9.5萬/平米 建筑設(shè)計師：建筑設(shè)計師：姚仁喜的“大元設(shè)計” 以設(shè)計奢華五星級精品酒店而享譽全球的以設(shè)計奢華五星級精品酒店而享譽全球的 公司擔(dān)任大堂和公司擔(dān)任大堂和i i會所的室內(nèi)設(shè)計會所的室內(nèi)設(shè)計 本報告是嚴(yán)格保密的。 上海御華山： 功能齊備而奢侈的會所空間，提 供“夜宴”式定制服務(wù)； 會所功能設(shè)置：會所功能設(shè)置： 法國著名酒莊紅酒、香檳；咖啡吧、雪茄吧，擁有頂級 音響系統(tǒng)的超大型ktv系統(tǒng)，水晶燈餐廳、商務(wù)會所； 24小時會所全方位使

49、用，提供20人左右的頂級私屬家宴； 24小時專屬保安及超過30人的專業(yè)私屬服務(wù)團隊等 私屬定制以滿足奢華需求為主， 水晶燈餐廳水晶燈餐廳 咖啡吧咖啡吧 商務(wù)會所商務(wù)會所 酒窖酒窖 本報告是嚴(yán)格保密的。 建立本項目超越市場的都市豪宅的價值體系建立本項目超越市場的都市豪宅的價值體系 品質(zhì)用材、森林級園林 別墅級的戶型享受 1.基本的配置：以“唐寧one”為參照點 2.提升的配置：以“華標(biāo)品峰、御華山”為藍本 人性化的家居/安防智能系統(tǒng) 尊貴的會所功能服務(wù) 打造高品質(zhì)的都市豪宅生活！ 尊貴、奢華的公共空間打造 車庫智能科技體系 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目戶型面積項目戶型面積 3 項目戶型定位 順德市

50、場視角 目前順德城區(qū)高端洋房主力面積區(qū)間目前順德城區(qū)高端洋房主力面積區(qū)間160-240160-240平米，暢銷平米，暢銷總價區(qū)間總價區(qū)間 150-300150-300萬；萬； 鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)排別墅主力走量區(qū)間在鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)排別墅主力走量區(qū)間在300-400300-400萬萬 1 150-300150-300萬萬 300-400300-400萬萬 400-600400-600萬萬 本報告是嚴(yán)格保密的。 典型項目典型項目1 1：萬科蘭喬圣菲：萬科蘭喬圣菲 二線江景，主力面積二線江景，主力面積175-210175-210平米，主力總價平米，主力總價180-250180-250萬，通過贈送萬，通過贈送 面積達到面積

51、達到200-240200-240平米，銷售快速；平米，銷售快速； 一期別墅，一期別墅， 已售罄已售罄 二期別二期別 墅已售墅已售 罄罄 5 3 5 2 5 1 5 0 n銷售分析：銷售分析： 2008年11月推出47號樓疊墅產(chǎn)品，三層 復(fù)式，300平米左右，共61套，由于產(chǎn)品創(chuàng) 新，贈送大，客戶認可度高，銷售速度迅 速； 09年推出53號樓， 135套，含增送面積 210-220平米，目前剩余6套，均為5樓以下 的低層產(chǎn)品，銷售均價1.0-1.1萬/平米； 戶型套內(nèi)面積建筑面積贈送面積主要贈送空間變更后戶型 三房二廳 （雙套房） 15517523.6內(nèi)庭院+花架 后期搭板 四房二廳+工人房 （

52、雙套房） 三房二廳 （雙套房） 14718427.9玄關(guān)+內(nèi)庭院+ 花架后期搭板 四房二廳+工人房 （雙套房） 三房二廳 （雙套房） 16821028.2玄關(guān)+2處內(nèi)庭 院 四房二廳+工人房 （雙套房） 本報告是嚴(yán)格保密的。 新城灣畔新城灣畔155155平米平米3+13+1房房 功能區(qū)間功能區(qū)間開間開間進深進深面積面積 客廳5.4m5.3m28.62 餐廳3.7m5. 4m19.98 廚房2.3m3m6.9 景觀陽臺15.4m2.7m14.58 景觀陽臺23.7m1m3.7 公共衛(wèi)生間1.8m3m5.4 主臥衛(wèi)生間2.5m3m7.5 主臥4.2m5.5m23.1 次臥13.6m4.2m15.1

53、2 次臥23.3m5.3m17.49 次臥33.0m4.5m13.5 贈送面積23.6 新城灣畔新城灣畔155155（175175）平米）平米3+13+1房房 優(yōu)勢一梯一戶，戶型方正實用，分區(qū)合理，雙 陽臺、雙套房設(shè)計，南北對流、零樓距。 劣勢走廊長且過道面積空間浪費，廚房面積偏 小。 附加值贈送面積約23.6平米。 贈送面積 贈送面積 客廳 餐廳 臥室 贈送一半廚房 小孩房 主臥 萬科蘭喬圣菲萬科蘭喬圣菲 戶型創(chuàng)新，后期通過花架搭板的方式贈送，實用性強，贈送面積大，戶型創(chuàng)新，后期通過花架搭板的方式贈送，實用性強，贈送面積大， 附加值高；附加值高； 通過后期搭通過后期搭 板板 本報告是嚴(yán)格保密

54、的。 典型案例典型案例2 2：海悅新城銷售驗證：海悅新城銷售驗證 200-240200-240平米單位資源強勢，走量較快，平米單位資源強勢，走量較快，200200平米以下小面積走量快，平米以下小面積走量快， 160-180160-180平米總價相對高走量較慢；平米總價相對高走量較慢； n200200平米以上銷售分析：平米以上銷售分析： 2009年11月推出二期二批，其中200-230平米 大戶型東向一線江景，截至目前高層單位基本 消化完畢，剩余單位均為3層以下的低樓層單 位：總價區(qū)間180-210萬； n200200平米以下銷售分析：平米以下銷售分析： 暢銷產(chǎn)品：暢銷產(chǎn)品：120-130平米3

55、/4房，看園景單位； 滯銷產(chǎn)品：滯銷產(chǎn)品：160-180平米4/5房，看園林景觀， 但由于面積大，總價較高，銷售速度相對較慢； 客戶情況：客戶情況： 200200平米以上客戶以高端換房客和投資客為主，看中稀缺的景觀資源，客戶經(jīng)濟平米以上客戶以高端換房客和投資客為主，看中稀缺的景觀資源，客戶經(jīng)濟 承受能力強，對總價項目不敏感；承受能力強，對總價項目不敏感；200200平米以下客戶主要為城區(qū)的改善性換房客平米以下客戶主要為城區(qū)的改善性換房客 戶，價格承受能力有限，對總價敏感；戶，價格承受能力有限，對總價敏感； 本報告是嚴(yán)格保密的。 套內(nèi)面積：176平米 建筑面積：216平米 戶型方正，開闊空間，層

56、高3.1 米 獨立衣帽間、衛(wèi)生間 270度觀景大陽臺等豪華配套 贈送面積：贈送面積：12.27平米平米 贈送一半面積 典型案例典型案例2 2：海悅新城銷售驗證：海悅新城銷售驗證 200200平米以上戶型贈送面積相對較小，影響了價值實現(xiàn)，目前均價平米以上戶型贈送面積相對較小，影響了價值實現(xiàn)，目前均價 在在90009000元元/ /平米左右；平米左右； 贈送面積約贈送面積約 6.56.5平米平米 贈送面積約贈送面積約 5.35.3平米平米 本報告是嚴(yán)格保密的。 68 典型案例典型案例3 3：海岸星座銷售驗證：海岸星座銷售驗證 項目主力面積區(qū)間項目主力面積區(qū)間330/350330/350平米，單價平

57、米，單價1.1-1.51.1-1.5萬萬/ /平米，強勢配套和平米，強勢配套和 資源啟動，總價資源啟動，總價350-550350-550萬，開盤售罄；萬，開盤售罄； n規(guī)模：占地25000平方米 ，總建面50000平方米，容積率2.0 n 項目主要賣點是：江景資源、稀缺型產(chǎn)品、喜來登酒店江景資源、稀缺型產(chǎn)品、喜來登酒店； n產(chǎn)品：330-350的四房/五房產(chǎn)品，共150套； 喜來登酒店喜來登酒店 戶型套內(nèi)面積 套數(shù) 4房330平米共150 套 5房350平米 戶型配比： 本報告是嚴(yán)格保密的。 贈送面積約贈送面積約 1010平米平米 贈送面積約贈送面積約 3.53.5平米平米 贈送面積約贈送面積

58、約 1515平米平米 贈送面積約贈送面積約 2121平米平米 戶型特點：戶型特點： 雙套房設(shè)計、主臥奢華打造， 待書房、超大衣帽間，帶超大 入戶花園； 私家電梯直接入戶 n主仆分開入戶；處處體現(xiàn)居住 的尊貴感和舒適度。 海岸星座戶型： 高贈送率打造高附加值，贈送面積達高贈送率打造高附加值，贈送面積達5050平米，主臥奢華打造體現(xiàn)尊平米，主臥奢華打造體現(xiàn)尊 貴性；貴性； 本報告是嚴(yán)格保密的。 70 海岸星座典型客戶分析：海岸星座典型客戶分析： 大部分客戶具有別墅居住經(jīng)驗，多套物業(yè)，認可項目的稀缺價值，大部分客戶具有別墅居住經(jīng)驗，多套物業(yè)，認可項目的稀缺價值， 置業(yè)目的以提高居住檔次、身份標(biāo)簽和資

59、產(chǎn)工具為主；置業(yè)目的以提高居住檔次、身份標(biāo)簽和資產(chǎn)工具為主； 典型客戶語錄：典型客戶語錄： 陳先生 順德本地人,53歲 職業(yè)：企業(yè)老板，身價過億，擁有諸多物業(yè)。 目前居住地：在樂從佛奧 客戶語錄： “這里的房子很好啊，主要是看中這里的江景還不錯，而且還有喜來登酒店，很國際 很氣派，跟其他的比起來檔次就是不一樣，我覺得很值得” “先放著吧，有需要了就住，我現(xiàn)在有別墅住啊，別墅比較寬敞么，不過這個也挺大 的，洋房的話是要大一點才舒服，不住放這說不定還能升值，這樣的房子少，有升值 潛力的；” 本報告是嚴(yán)格保密的。 順德市場小結(jié)： 目前順德城區(qū)高端洋房主力面積區(qū)間160-240平 米，主力走量總價區(qū)間

60、150-300萬； 鎮(zhèn)區(qū)聯(lián)排別墅主力走量區(qū)間在300-400萬 市場暢銷產(chǎn)品的贈送率普遍較高，在15%左右， 高附加值產(chǎn)品容易實現(xiàn)高價值； 200平米以上（含贈送）有資源支撐，容易實現(xiàn) 高價值，180平米以下產(chǎn)品客戶總價敏感度高； 本報告是嚴(yán)格保密的。 5050平米平米 6060平米平米 7070平米平米 廣州廣州 8080平米平米 上海上海 北京北京 參照豪宅視角 以豪宅房均面積分析，佛山豪宅房均面積逐年放大，目以豪宅房均面積分析，佛山豪宅房均面積逐年放大，目 前房均面積在前房均面積在50-7050-70平米；平米； 4 4房房=200m=200m2 2，280m280m2 2 5 5房房=