寫字樓物業(yè)管理方案

1、2016年04月第i頁物業(yè)概況 （2）編制依據(jù)（2）管理目標(biāo) （2）管理原則 （3）管理辦法 （4）服務(wù)項(xiàng)目 （4）具體方案 （6）早期物業(yè)管理介入階段前期物業(yè)管理階段一、接管驗(yàn)收管理方案二、業(yè)主入伙管理方案三、治安管理方案四、消防管理方案五、綠化保潔方案六、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案七、娛樂設(shè)施管理方案八、水系使用管理方案九、財(cái)務(wù)管理方案十、質(zhì)量管理方案十一、檔案資料管理十二、人力資源管理智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) （25）機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 （27）物業(yè)概況富潤(rùn)中心由天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積為 14.9997萬平方米，包括辦公寫字樓 70222.3平方米，酒店式公寓 67171

2、.6平方米，商業(yè)12603平方米。共有電梯34部，生活水泵24 臺(tái)，中水水泵12臺(tái)，消防水泵8臺(tái)，生活水箱10個(gè)，消防水箱6個(gè), 化糞池3座，變電站2處。編制依據(jù)探天津市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法探天津市物業(yè)管理?xiàng)l例探天津市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法探天津市物業(yè)管理服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造富潤(rùn)中心的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的 新時(shí)代，我們將本著我公司“務(wù)實(shí)、求真、效益、創(chuàng)新”的質(zhì)量方針， 堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對(duì)富潤(rùn)中心實(shí)施科學(xué)的管理、提 供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更 新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦

3、公需求相符的 管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì) 的管理所帶來的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo) 準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到 93匯95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。管理原則為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人 為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi) 涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的

4、保障和基 礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主不適當(dāng)行為的管 理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、 科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極 性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主 的要求，通過項(xiàng)目服務(wù)中心對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取 業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守 業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一 系列服務(wù)性的多

5、種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強(qiáng) 物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶） 服務(wù)。管理辦法（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司 的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立.（大廈） 項(xiàng)目服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈） 組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。（四）導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制 定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范， 以制度促管理，寓管理于服務(wù)。（五

6、）嚴(yán)格遵守天津市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)， 制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和 服務(wù)模式。（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和 管理效率。（八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、 鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（九）依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展 多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理 費(fèi)）：1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行 24小時(shí)保安值勤、消 防和交通道路管理；2、公共場(chǎng)所保

7、潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；6、對(duì)大廈的各類資料進(jìn)行管理；7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；8電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時(shí)刻提醒服務(wù)；12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視 費(fèi)；15、代叫出租車；16、代辦保險(xiǎn)；17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的 服務(wù)，具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門 備案）：1、大廈內(nèi)物

8、品搬運(yùn)；2、各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)（視大廈配置而定）；3、機(jī)動(dòng)車輛清洗；4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；6、商務(wù)中心服務(wù)；7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；8辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；10、代訂車、船、機(jī)票；11、代訂代送飲用水。具體方案大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三 個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會(huì)成 立）組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作. 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑 安裝、設(shè)施配置、設(shè)備

9、選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符 合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避 免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。寫字樓早期介入的工作內(nèi)容（一）在設(shè)計(jì)階段的工作要點(diǎn)：1、檢查配套設(shè)施是否完善，如郵局、商務(wù)中心、保潔用服務(wù)間、 垃圾房、停車場(chǎng)、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)、員工餐廳及浴室等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司用房、庫房、員工通道、更衣室、工 程部工作間、值班室、崗?fù)さ群笄谠O(shè)施；2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計(jì)量的設(shè)計(jì)。根據(jù)寫字樓的功能 要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別 是區(qū)域供電容量。對(duì)功能多樣的樓宇，一定要考慮機(jī)電設(shè)備的配置和 能源費(fèi)（水、電、

10、氣）的分區(qū)域計(jì)量問題。3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用，是 否留有死角。4、檢查建筑材料的選用是否合理。設(shè)計(jì)單位和開發(fā)商從外型美 觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應(yīng)從其后期維養(yǎng)的難易程度及 費(fèi)用提出選擇建議。5、檢查機(jī)電設(shè)備的配置是否合理。物管公司應(yīng)主要從不同功能 和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設(shè)備維養(yǎng)的難易程度 及費(fèi)用等幾方面對(duì)各機(jī)電系統(tǒng)（電梯、通訊、采暖、空調(diào)、監(jiān)控及消 防主機(jī)、污水處理系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等）提出選擇建議。（二）在建安工程階段的工作要點(diǎn)：1、協(xié)助開發(fā)商審查承建單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方 案和施工進(jìn)度計(jì)劃；2、協(xié)助開發(fā)商審查承建單位提出的

11、材料和設(shè)備清單及其所列的 規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同；3、協(xié)助控制工程進(jìn)度：物管公司通過對(duì)施工計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)情況的 分析對(duì)比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承 擔(dān)者，并督促其實(shí)現(xiàn)；4、協(xié)助控制工程質(zhì)量：物管公司要參與制定重大項(xiàng)目和設(shè)備的 招投標(biāo)條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系（質(zhì)量 管理目標(biāo)、程序和辦法），設(shè)立質(zhì)量檢查負(fù)責(zé)人；特別是在機(jī)電設(shè)備 方面，物管公司要對(duì)訂貨、采購、包裝、運(yùn)輸、儲(chǔ)存、安裝、調(diào)試及 成品保護(hù)進(jìn)行全過程的檢查和驗(yàn)收，做好質(zhì)量記錄和分析，提出意見 協(xié)助處理質(zhì)量問題；5、檢查安全消防措施和保險(xiǎn)合同條款；6、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。（三）在開業(yè)

12、運(yùn)營(yíng)前籌備階段的工作要點(diǎn)：1、凡事預(yù)則立”物管公司應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)展和大廈的租售情況與 開發(fā)商協(xié)商制定一份詳細(xì)（落實(shí)到每周）的工作計(jì)劃和進(jìn)度控制表；2、起草大廈的物業(yè)管理委托合同并與開發(fā)商簽署；3、與開發(fā)商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報(bào)市房地局核準(zhǔn)備 案;4、開立項(xiàng)目銀行結(jié)算賬戶、管理基金賬戶并建帳；5、與開發(fā)商一起制定租售價(jià)格和營(yíng)銷方案；了解已簽約的業(yè)主和 租戶及開發(fā)商對(duì)他們?cè)谖锕芊矫嫠龅某兄Z，以制定相應(yīng)的服務(wù)和解決方案；6、制定大廈運(yùn)營(yíng)期的保險(xiǎn)方案，簽署保險(xiǎn)合同，注意其與大廈的 工程一切險(xiǎn)的銜接；7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制， 列出人員到位時(shí)間 表；8、制定外包項(xiàng)目簽署外包合同；

13、制定匯總各部門采購清單（辦 公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機(jī)器及用品、工服及更衣 柜、保安器械及用品、印刷品、大廈指示牌等等）；9、根據(jù)開業(yè)前人員到位計(jì)劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用、外包合 同費(fèi)用以及采購清單編制開辦費(fèi)預(yù)算報(bào)開發(fā)商審批執(zhí)行；10、根據(jù)大廈的樓宇設(shè)備情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測(cè)編制物 業(yè)管理費(fèi)預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額；根據(jù)設(shè)備情況及 業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費(fèi)計(jì)量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù) 項(xiàng)目及各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；11、通郵地址和通郵手續(xù)；12、工程方面：繼續(xù)協(xié)助開發(fā)商對(duì)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)理； 對(duì)所有工程部員工進(jìn)行培訓(xùn)以讓他們熟悉樓宇建筑及各系統(tǒng)設(shè)備；參與樓宇、

14、文件圖紙 資料、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試及驗(yàn)收交接工作；接受機(jī)電供貨 商的培訓(xùn)；記錄所有缺陷和問題，督促承建商和供貨商整改；建立圖 紙資料檔案、設(shè)備檔案、承建商和供貨商以及市政相關(guān)部門的聯(lián)系檔案；協(xié)助開發(fā)商簽署各項(xiàng)工程和設(shè)備的保修合同；與開發(fā)商辦理交接 樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；交接內(nèi)容要點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊(cè)供貨商/承建商的培訓(xùn)政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照鑰匙專用工具和備品備件遺留問題的確認(rèn)和解決時(shí)限保駕/保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）電、水、氣表的抄讀確認(rèn)政府機(jī)構(gòu)、市政等關(guān)系須繼續(xù)執(zhí)行的合同及待收待支的款項(xiàng) （與業(yè)主租戶的、與分包商 或其它單位

15、的）資產(chǎn)/材料/工具財(cái)務(wù)工作聯(lián)系行文方式問題問題的原因已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊鉀Q方案建議（時(shí)間、費(fèi)用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理 措施彌補(bǔ)）時(shí)間限制要求13、人員培訓(xùn)：銷售人員的物管知識(shí)培訓(xùn)；工程人員的專業(yè)培訓(xùn)； 所有人員的入職導(dǎo)向培訓(xùn)、安全消防培訓(xùn)、管理維修公約培訓(xùn)、保險(xiǎn) 合同及理陪程序的培訓(xùn)、主要工作制度及程序的培訓(xùn)；14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人 事制度、財(cái)務(wù)制度及重要對(duì)客服務(wù)程序等；15、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計(jì)、印刷和使用；16、協(xié)助開發(fā)商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手 續(xù)。一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；2、參與

16、評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；8提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的 損傷；9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；10、參與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。二、管理措施：1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專

17、業(yè)技術(shù)含量；3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管 理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施 管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資 源管理等方面。一、接管驗(yàn)收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃 設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定 基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。（一）、管理內(nèi)容：1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間;2、編制物業(yè)接管驗(yàn)收

18、計(jì)劃，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安 排；3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn) 場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表上，同時(shí)要求 施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要 求和標(biāo)準(zhǔn)；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。（二）管理措施：1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4、制定接管驗(yàn)收

19、規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的 服務(wù)，對(duì)于塑造項(xiàng)目服務(wù)中心的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象， 具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（一）管理內(nèi)容：1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；（4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫業(yè)主 驗(yàn)收交接表，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。（二）

20、管理措施：1、制定業(yè)主入住程序，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段， 依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全, 這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技 術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān) 維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶） 安全的行為。（1）門崗的任務(wù)：禮

21、儀服務(wù)；維護(hù)出入口的交通秩序；對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；夜間對(duì)外來人員進(jìn)行詢問和登記；嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記； 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。(2) 巡邏崗的任務(wù)：按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查；裝修戶的安全檢查；防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治 安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控

22、，以確保安全。(1) 對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并及時(shí)通知 值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。(2) 值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反 饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。(二)、管理措施：1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以 增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人 員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演 習(xí)；3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明， 舉止得當(dāng)；4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、

23、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合 實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。（二）管理措施：1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材 落實(shí)，檢查落實(shí)；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防

24、安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防 演習(xí)；4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；8發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的 一個(gè)重要指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；（4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪

25、花木，對(duì)遭受損壞的花 木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；（5）對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；（6）定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔， 公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮 整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象, 隨時(shí)清除各類污漬、積水；（6）每天

26、定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化， 并扎緊袋口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外 墻壁及地面，每月對(duì)垃圾房消毒二次；（7）定期進(jìn)行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；3、 落

27、實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、項(xiàng)目服務(wù)中心經(jīng)理抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%保潔服務(wù)滿意率95%4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物 業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈 管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空置房 和公共用房。（1）業(yè)主已領(lǐng)房：房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定， 并建立業(yè)主檔案；加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重

28、者，提請(qǐng)有 關(guān)行政管理部門依法處理；裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。（2）空置房（含業(yè)主托管房）：項(xiàng)目服務(wù)中心應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表）， 發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。（3）公共用房做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破 損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機(jī)組

29、設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；（8）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián) 系單，確保維修及時(shí)率與合格率。（二）管理措施：1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn) 場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并 對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查 得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)

30、檔案，確保最快速度取得所需配件， 并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；5、 建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且 有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好 率達(dá)98%以上。七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂休閑 環(huán)境。（一）管理內(nèi)容1、每周對(duì)健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：（1）活動(dòng)設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利 部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用;（3）臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面

31、是否過滑，臺(tái)子是否松動(dòng)，附屬的電 器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的場(chǎng)地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破 損和松動(dòng)，是否牢固；2、對(duì)存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)，組織檢修；對(duì)無 法修復(fù)的，按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢；（二）管理措施1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對(duì)健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管， 每月上報(bào)項(xiàng)目服務(wù)中心主任。八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；2、

32、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池，定時(shí)開放。（二）管理措施1、測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。九、財(cái)務(wù)管理方案：通過財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（一）管理內(nèi)容：1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；2、搞好財(cái)務(wù)核算；3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布 一次）4、做好年度預(yù)算和決算工作；5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（二）管理措施：1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；

33、2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、加強(qiáng)成本控制；5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。十、質(zhì)量管理方案：導(dǎo)入IS09000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人 為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí) 現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高 廳亠円

34、、|-t質(zhì)量意識(shí)；2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；3、接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問題 制定整改方案。十一、檔案資料管理方案：加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性 和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、 聯(lián)系。（一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣 工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記 表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等；3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表 等;4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班 記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存 放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、 科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。 十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人 才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持