寫字樓物業(yè)管理方案

1、2016年04月第i頁物業(yè)概況 （2）編制依據(jù)（2）管理目標 （2）管理原則 （3）管理辦法 （4）服務項目 （4）具體方案 （6）早期物業(yè)管理介入階段前期物業(yè)管理階段一、接管驗收管理方案二、業(yè)主入伙管理方案三、治安管理方案四、消防管理方案五、綠化保潔方案六、房屋、設施設備管理方案七、娛樂設施管理方案八、水系使用管理方案九、財務管理方案十、質(zhì)量管理方案十一、檔案資料管理十二、人力資源管理智能化系統(tǒng)的管理和維護 （25）機構設置及人員配置 （27）物業(yè)概況富潤中心由天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積為 14.9997萬平方米，包括辦公寫字樓 70222.3平方米，酒店式公寓 67171

2、.6平方米，商業(yè)12603平方米。共有電梯34部，生活水泵24 臺，中水水泵12臺，消防水泵8臺，生活水箱10個，消防水箱6個, 化糞池3座，變電站2處。編制依據(jù)探天津市物業(yè)管理服務收費管理辦法探天津市物業(yè)管理條例探天津市物業(yè)管理服務收費實施辦法探天津市物業(yè)管理服務一級標準管理目標（按照物業(yè)具體情況描述）為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造富潤中心的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的 新時代，我們將本著我公司“務實、求真、效益、創(chuàng)新”的質(zhì)量方針， 堅持“以人為本”的服務管理理念，對富潤中心實施科學的管理、提 供優(yōu)質(zhì)的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調(diào)整更 新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦

3、公需求相符的 管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì) 的管理所帶來的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標 準，確保業(yè)主綜合滿意率達到 93匯95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。管理原則為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）服務第一、管理從嚴的原則：“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人 為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內(nèi) 涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏?/p>

4、保障和基 礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管 理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、 科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極 性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主 的要求，通過項目服務中心對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取 業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守 業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一 系列服務性的多

5、種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強 物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶） 服務。管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司 的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立.（大廈） 項目服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈） 組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。（四）導入IS09000質(zhì)量管理理念，緊密結合物業(yè)具體實際，制 定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范， 以制度促管理，寓管理于服務。（五

6、）嚴格遵守天津市物業(yè)管理條例等有關物業(yè)管理法規(guī)， 制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和 服務模式。（七）采取智能化手段構筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和 管理效率。（八）運用CIS系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、 鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務，開展 多元化經(jīng)營。物業(yè)管理服務項目（一）公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理 費）：1、協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行 24小時保安值勤、消 防和交通道路管理；2、公共場所保

7、潔，辦公垃圾收集和清運；3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；6、對大廈的各類資料進行管理；7、未裝修房屋通風、打掃等服務；8電話及訪客留言轉告；9、雨傘、雨衣臨時借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時刻提醒服務；12、代訂報刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點工服務；14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視 費；15、代叫出租車；16、代辦保險；17、義務安全用電常識宣傳。（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的 服務，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門 備案）：1、大廈內(nèi)物

8、品搬運；2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；3、機動車輛清洗；4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務；5、提供小型商務會議場所及服務；6、商務中心服務；7、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；8辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務；9、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；10、代訂車、船、機票；11、代訂代送飲用水。具體方案大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三 個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成 立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作. 第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑 安裝、設施配置、設備

9、選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符 合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避 免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。寫字樓早期介入的工作內(nèi)容（一）在設計階段的工作要點：1、檢查配套設施是否完善，如郵局、商務中心、保潔用服務間、 垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)、員工餐廳及浴室等服務設施；另外如物管公司用房、庫房、員工通道、更衣室、工 程部工作間、值班室、崗亭等后勤設施；2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據(jù)寫字樓的功能 要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設備及其發(fā)展需要審查水電特別 是區(qū)域供電容量。對功能多樣的樓宇，一定要考慮機電設備的配置和 能源費（水、電、

10、氣）的分區(qū)域計量問題。3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設備的布局是否合理實用，是 否留有死角。4、檢查建筑材料的選用是否合理。設計單位和開發(fā)商從外型美 觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應從其后期維養(yǎng)的難易程度及 費用提出選擇建議。5、檢查機電設備的配置是否合理。物管公司應主要從不同功能 和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設備維養(yǎng)的難易程度 及費用等幾方面對各機電系統(tǒng)（電梯、通訊、采暖、空調(diào)、監(jiān)控及消 防主機、污水處理系統(tǒng)、新風系統(tǒng)等）提出選擇建議。（二）在建安工程階段的工作要點：1、協(xié)助開發(fā)商審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術方 案和施工進度計劃；2、協(xié)助開發(fā)商審查承建單位提出的

11、材料和設備清單及其所列的 規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同；3、協(xié)助控制工程進度：物管公司通過對施工計劃和現(xiàn)場情況的 分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承 擔者，并督促其實現(xiàn)；4、協(xié)助控制工程質(zhì)量：物管公司要參與制定重大項目和設備的 招投標條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設置質(zhì)量保證體系（質(zhì)量 管理目標、程序和辦法），設立質(zhì)量檢查負責人；特別是在機電設備 方面，物管公司要對訂貨、采購、包裝、運輸、儲存、安裝、調(diào)試及 成品保護進行全過程的檢查和驗收，做好質(zhì)量記錄和分析，提出意見 協(xié)助處理質(zhì)量問題；5、檢查安全消防措施和保險合同條款；6、收集整理合同文件和技術檔案資料。（三）在開業(yè)

12、運營前籌備階段的工作要點：1、凡事預則立”物管公司應根據(jù)工程進展和大廈的租售情況與 開發(fā)商協(xié)商制定一份詳細（落實到每周）的工作計劃和進度控制表；2、起草大廈的物業(yè)管理委托合同并與開發(fā)商簽署；3、與開發(fā)商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報市房地局核準備 案;4、開立項目銀行結算賬戶、管理基金賬戶并建帳；5、與開發(fā)商一起制定租售價格和營銷方案；了解已簽約的業(yè)主和 租戶及開發(fā)商對他們在物管方面所做的承諾，以制定相應的服務和解決方案；6、制定大廈運營期的保險方案，簽署保險合同，注意其與大廈的 工程一切險的銜接；7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設置和人員編制， 列出人員到位時間 表；8、制定外包項目簽署外包合同；

13、制定匯總各部門采購清單（辦 公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣 柜、保安器械及用品、印刷品、大廈指示牌等等）；9、根據(jù)開業(yè)前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用、外包合 同費用以及采購清單編制開辦費預算報開發(fā)商審批執(zhí)行；10、根據(jù)大廈的樓宇設備情況及業(yè)主租戶的服務需求預測編制物 業(yè)管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設備情況及 業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務 項目及各類收費標準；11、通郵地址和通郵手續(xù)；12、工程方面：繼續(xù)協(xié)助開發(fā)商對工程進度和質(zhì)量的監(jiān)理； 對所有工程部員工進行培訓以讓他們熟悉樓宇建筑及各系統(tǒng)設備；參與樓宇、

14、文件圖紙 資料、設施設備的安裝調(diào)試及驗收交接工作；接受機電供貨 商的培訓；記錄所有缺陷和問題，督促承建商和供貨商整改；建立圖 紙資料檔案、設備檔案、承建商和供貨商以及市政相關部門的聯(lián)系檔案；協(xié)助開發(fā)商簽署各項工程和設備的保修合同；與開發(fā)商辦理交接 樓手續(xù)（包括安全消防責任的交接）；交接內(nèi)容要點：產(chǎn)權產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編圖紙資料及設備使用操作手冊供貨商/承建商的培訓政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照鑰匙專用工具和備品備件遺留問題的確認和解決時限保駕/保修安排（電話聯(lián)絡單）電、水、氣表的抄讀確認政府機構、市政等關系須繼續(xù)執(zhí)行的合同及待收待支的款項 （與業(yè)主租戶的、與分包商 或其它單位

15、的）資產(chǎn)/材料/工具財務工作聯(lián)系行文方式問題問題的原因已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊鉀Q方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、管理 措施彌補）時間限制要求13、人員培訓：銷售人員的物管知識培訓；工程人員的專業(yè)培訓； 所有人員的入職導向培訓、安全消防培訓、管理維修公約培訓、保險 合同及理陪程序的培訓、主要工作制度及程序的培訓；14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人 事制度、財務制度及重要對客服務程序等；15、相應文件及表格的設計、印刷和使用；16、協(xié)助開發(fā)商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手 續(xù)。一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；2、參與

16、評審物業(yè)規(guī)劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；5、提供大廈公共部位環(huán)境設計的相關意見；6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；8提供有關樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的 損傷；9、提供標識系統(tǒng)設計、配置的相關管理意見；10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關事宜的協(xié)調(diào)和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。二、管理措施：1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學習、運用各類專業(yè)技術知識，提高早期介入的專

17、業(yè)技術含量；3、制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；4、參與有關工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關系；第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管 理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施 管理、水系使用管理、財務管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資 源管理等方面。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃 設計的要求，維護業(yè)主的合法權益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定 基礎，物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。（一）、管理內(nèi)容：1、了解物業(yè)建設的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間;2、編制物業(yè)接管驗收

18、計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安 排；3、與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業(yè)進行現(xiàn) 場初步驗收，并將驗收結果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求 施工單位對驗收中存在的問題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復驗，直至符合規(guī)定的要 求和標準；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。（二）管理措施：1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序；4、制定接管驗收

19、規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的 服務，對于塑造項目服務中心的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象， 具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（一）管理內(nèi)容：1、準備業(yè)主領房所需資料；2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領房手續(xù)提供一條龍服務；3、按領房流程辦理領房手續(xù)：（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用；（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫業(yè)主 驗收交接表，并與業(yè)主約定時間，及時解決。（二）

20、管理措施：1、制定業(yè)主入住程序，準備各有關所需資料；2、按照業(yè)主領房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段， 依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全, 這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關注，特制訂常規(guī)防范與技 術防范相結合的24小時全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關 維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶） 安全的行為。（1）門崗的任務：禮

21、儀服務；維護出入口的交通秩序；對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈；夜間對外來人員進行詢問和登記；嚴禁攜帶危險物品進入大廈；遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； 為業(yè)主提供便利性服務。(2) 巡邏崗的任務：按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；對大廈內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范；對大廈及樓宇安全、防火檢查；裝修戶的安全檢查；防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術防范：應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治 安情況實施24小時監(jiān)控

22、，以確保安全。(1) 對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知 值班保安，進行現(xiàn)場處理。(2) 值班保安接到治安報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反 饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。(二)、管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以 增強保安人員的工作責任心；2、強化保安人員的內(nèi)務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人 員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能；制定緊急事故處理辦法，定期組織演 習；3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明， 舉止得當；4、嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、

23、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結合 實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防安全管理；5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災因素。（二）管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材 落實，檢查落實；2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；3、建立義務消防隊，每月組織一次消防

24、安全學習，每季組織一次消防 演習；4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；5、做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；8發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的 一個重要指標。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪

25、花木，對遭受損壞的花 木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；（6）定期對建筑小品進行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔， 公共設施潔凈、無異味、無破損。（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮 整潔；（2）公共衛(wèi)生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象, 隨時清除各類污漬、積水；（6）每天

26、定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化， 并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外 墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；3、 落

27、實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、項目服務中心經(jīng)理抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%保潔服務滿意率95%4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。六、房屋及公共設施設備管理方案：房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物 業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈 管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領房、空置房 和公共用房。（1）業(yè)主已領房：房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定， 并建立業(yè)主檔案；加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重

28、者，提請有 關行政管理部門依法處理；裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空置房（含業(yè)主托管房）：項目服務中心應每月通風打掃一次；對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表）， 發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破 損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。2、設備設施維護：（1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；（5）中央空調(diào)機組

29、設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案；（8）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫有償服務聯(lián) 系單，確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：1、加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn) 場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并 對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查 得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；4、對所有的設備幾配件建立詳細

30、檔案，確保最快速度取得所需配件， 并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；5、 建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且 有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好 率達98%以上。七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）確保健身娛樂設施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑 環(huán)境。（一）管理內(nèi)容1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：（1）活動設施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利 部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用;（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面

31、是否過滑，臺子是否松動，附屬的電 器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破 損和松動，是否牢固；2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無 法修復的，按手續(xù)申請報廢；（二）管理措施1、小區(qū)設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管， 每月上報項目服務中心主任。八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；2、

32、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施1、測算水系運行成本，結合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。九、財務管理方案：通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高 企業(yè)經(jīng)濟效益。（一）管理內(nèi)容：1、加強現(xiàn)金收支管理；2、搞好財務核算；3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布 一次）4、做好年度預算和決算工作；5、認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據(jù)。（二）管理措施：1、根據(jù)財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；

33、2、財務人員持證上崗，規(guī)范操作；3、抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質(zhì)；4、加強成本控制；5、加強財務監(jiān)督和財務檢查。十、質(zhì)量管理方案：導入IS09000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人 為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結合，實 現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。（一）管理內(nèi)容：1、參照ISO9000質(zhì)量體系標準要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；2、實施所制訂的工作計劃和措施；3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結存在問題；4、根據(jù)檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高 廳亠円

34、、|-t質(zhì)量意識；2、制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題 制定整改方案。十一、檔案資料管理方案：加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性 和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、 聯(lián)系。（一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣 工圖及各類設施設備資料等；2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記 表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；3、財務檔案：逐年形成的園區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表 等;4、文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班 記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2、專人管理（由負責內(nèi)勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存 放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、 科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。 十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人 才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持