(項(xiàng)目管理)項(xiàng)目投資可行性分析

1、項(xiàng)目投資可行性分析第一部分 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查01. 地理位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖： 項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中 心商圈、機(jī)場等） 的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 / 商務(wù) / 政府的 關(guān)系）。02. 土地面積及紅線圖03. 地質(zhì)地貌狀況四至范圍；地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況， 包括具體居住人數(shù)

2、、 戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等， 并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；04. 土地規(guī)劃使用性質(zhì)05. 七通一平現(xiàn)狀二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查01. 地塊周邊的建筑物02. 綠化景觀03.自然景觀04. 歷史人文景觀05. 環(huán)境污染狀況06. 地塊交通條件調(diào)查塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項(xiàng)目的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀07. 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購物場所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、郵政服務(wù)、娛樂、餐飲、運(yùn)動、生活服務(wù)、娛樂休息設(shè)施、周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響第二部分 區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷宏觀形式統(tǒng)計(jì)與分析：

3、一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量二、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策：幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策三、固定資產(chǎn)投資總額項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)重要數(shù)據(jù)的收集：區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)比重社會消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價格指數(shù)四、商品住宅價格指數(shù)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項(xiàng)目所在地商住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)商品

4、房住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評估六、總體評價第三部分 土地 SWO（T 深層次）分析一、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢二、項(xiàng)目地塊的劣勢三、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)四、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)五、決策要點(diǎn)分析第四部分 市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況01. 區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化02. 區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 3-5 年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價03. 區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征01. 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況02. 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物

5、業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征03. 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖， 其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。04. 未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型05. 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)06. 結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究01. 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的 趨勢特征上）02. 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、

6、訴求點(diǎn)。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位01. 市場定位02.目標(biāo)人群特征 / 來源區(qū)域 / 行業(yè)特點(diǎn)03. 產(chǎn)品建議第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路01. 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。02. 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同 類型產(chǎn)品的比例。03. 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。04. 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。05. 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析01. 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造 出的產(chǎn)品是什么類型和特

7、性， 是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和所追尋的各種檔次高品質(zhì) 住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。02. 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。03. 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地 質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷） 、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和 環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。04. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán) 境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。05. 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考

8、慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入 口有關(guān)）、供水、 排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） 、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻?供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。06. 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 如：交通狀況 （與是否開通業(yè)主班車有關(guān)） 、 商業(yè)設(shè)施（大型購物中心） 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對 自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。07. 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品 類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分 項(xiàng)目開發(fā)評估一、土地升值潛力初步評估。從地理位置、

9、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn) 略等角度對土地升值潛力做出初步評估。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析三、工程計(jì)劃工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。四、銷售計(jì)劃各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。第六部分投資收益分析一、計(jì)算依據(jù)二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、投資收益分析 01.建設(shè)總投資1、土地費(fèi)用序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1土地出讓金2土地交易及辦證費(fèi)3契稅土地出讓金X 4%合計(jì)2、建筑安裝工程費(fèi)用序號項(xiàng)目面積（就）單價（元/就）金額（萬元）1小高層住宅9502多層住宅7002

10、辦公樓10303沿街商業(yè)9604南池商業(yè)930小計(jì)5地下配套1800.00合計(jì)3、規(guī)費(fèi)按照市現(xiàn)行規(guī)費(fèi)收取制度，進(jìn)行計(jì)算:序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1教育附加費(fèi)建安造價的5%2白蟻防治費(fèi)按建筑面積1.5元/就3新型墻體改造費(fèi)按建筑面積8元/就5定額編制建安造價的1.4 %。6散裝水泥專項(xiàng)基金按建筑面積1.5元/就合計(jì)4、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)用計(jì)算，按照目前 市行情以及本項(xiàng)目特點(diǎn)列支，其費(fèi)用計(jì)算如下:序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1市場調(diào)研及項(xiàng)目可行性研究費(fèi)2項(xiàng)目規(guī)劃方案及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)建安造價的1.43%3人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積35元/就4地質(zhì)鉆探費(fèi)建筑面積1.2元/就5施工臨時水、電、道路建設(shè)

11、費(fèi)建安造價的0.8%6建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)建安造價的1.0%7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價的0.18%8地形圖測繪費(fèi)用地面積X 0.2元/ m212房屋拆遷及場地平整費(fèi)用地面積X 15元/ m28樁基檢測費(fèi)合計(jì)5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供水工程建筑面積12元/就2供電工程建筑面積33元/就3弱電工程建筑面積15元/就4消防工程建筑面積35元/就5照明工程建筑面積10元/就6供氣工程建筑面積20元/就7排污環(huán)衛(wèi)工程建筑面積25元/就8綠化工程（包含路網(wǎng)）綠化面積150元/ m2合計(jì)6、公建設(shè)施配套費(fèi)用序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1幼兒園按建筑面積900元/ m2會所按建筑面積90

12、0元/ m3社區(qū)用房按建筑面積900元/ m4垃圾站按建筑面積500元/ m5公廁按建筑面積500元/ m6籃球場300 元 / m合計(jì)7、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按上述 2 6項(xiàng)之和的3%考慮，計(jì)算為：萬元。8、開發(fā)管理費(fèi) 按上述1 7項(xiàng)之和的3%考慮，計(jì)算為：萬元。9、銷售及推廣費(fèi)用 按照銷售收入的1.5%初步計(jì)算為：萬左右。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)部門提供數(shù)據(jù)11、建設(shè)總投資上述1 10項(xiàng)之和為：萬元。02.銷售收入計(jì)算序號項(xiàng)目面積（就）單價（元/就）金額（萬元）1234小計(jì)5地下車位合計(jì)03.利潤計(jì)算序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入2建設(shè)總投資3銷售營業(yè)稅及附加銷售收入的5.5%4印花稅銷

13、售收入和建設(shè)總投資的 0.03%5土地增值稅（預(yù)征）銷售收入1%稅前利潤7所得稅按33%納稅后利潤9投資利潤率純利潤/總投資額四、線性盈虧平衡點(diǎn)分析固定成本（F）金額（單位：萬元）土地出讓金契稅及交易費(fèi)用相關(guān)規(guī)費(fèi)前期工程費(fèi)合計(jì)單位面積固定成本（F/Q）= 元/ m2 可控成本=總成本一固定成本= 萬元單位面積可變成本（V =可變成本/產(chǎn)銷量（Q = 元/ m單位面積稅金（T）=元/ m計(jì)算銷售單價（P*）盈虧平衡點(diǎn)：FP*=-+V+T=單位面積固定成本+單位面積可變成本+單位面積交納稅金Q=元 / m2即銷售單價P*=元/ m時，達(dá)到盈虧平衡。五、銷售率盈虧平衡點(diǎn)如按此方案執(zhí)行情況下，則有：總

14、投資額/預(yù)計(jì)銷售單價=銷售率平衡點(diǎn)總體銷售均價計(jì)算，即：項(xiàng)目單價（元/ m）團(tuán)購住宅市場住宅辦公沿街商業(yè)南池商業(yè)車位整體均價項(xiàng)目總建筑面積為m,減去還建部分以及公建部分面積為m,建設(shè)總投資為 萬元,則銷售面積達(dá)到Itf時，即總體銷售面積%的實(shí)現(xiàn)收支平衡。六、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20XX年 20XX年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年 結(jié)算面積（m2單位利潤（元/m2）利潤（萬元）七、彈性分析01.成本變動彈性分析按照建設(shè)總投資萬元計(jì)算，正負(fù)5%時分析成本彈性。成本變動幅度成本（萬元）利潤（萬元）利潤率+5%0-5%02價格變動彈性分析按照整體銷售均價 元/怦成本不變，依據(jù)市場變動情況下計(jì)算，正負(fù)5%寸利潤彈性。銷售價變動幅度成本（萬元）利潤（萬元）利潤率+5%0-5%03.結(jié)論:從成本以及售價彈性分析可得出結(jié)論， 不論是受到成本影響，如建材價格上漲，規(guī)費(fèi)上 調(diào)，開發(fā)費(fèi)用提高等一系列因素?；蛘呤艿绞袌鼍皻舛扔绊懀渴猩仙蛳碌?。在 5%正負(fù) 范圍內(nèi)，項(xiàng)目利潤及抗險(xiǎn)能力分析。八、項(xiàng)目資金預(yù)測01.資金投入計(jì)劃