北京國際中心三號樓項目營銷推廣計劃

1、北京某項目營銷推廣計劃1.市場環(huán)境分析1.1北京寫字樓市場環(huán)境分析1.1.1 2005年上半年北京市經(jīng)濟發(fā)展情況2005年上半年，北京市實際利用外資20.6億美元，增長28.8%，但合同外資額為29.7億美元，下降13.9%。從走勢看，年初以來，北京市合同外資和實際外資受去年同期大項目影響增速逐步減緩。合同外資3月份和上半年累計增速均有下降，實際利用外資增速在20%40%之間浮動，并具有以下幾個特點：n 外資來源相對集中北京市的外資主要來自亞洲，上半年，亞洲國家和地區(qū)的投資達到11.6億美元，占全市實際利用外資的56.2%，比上年同期增長75.7%。其中，日本和香港投資分別增長2.9倍和12.

2、4%，占全市實際利用外資的比重分別達到24.7%和19.5%。此外，北美洲的維爾京群島和中美洲的開曼群島近幾年也成為我市利用外資的主要來源。上半年，來自開曼群島的投資達到3.9億美元，同比增長47.4%，所占比重達到18.7%。n 外資投向重點突出制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的引資效果明顯。上半年，第二產(chǎn)業(yè)實際入資7億美元，比上年同期增長6.2%；第三產(chǎn)業(yè)實際入資13.7億美元，增長45.9%。從具體行業(yè)來看，外資投入的重點一是電子通信業(yè)。上半年，以中芯國際、飛利浦為代表的通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)都有資金注入。二是租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)。上半年租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)實際利用外資7.8億美元，增長1.6倍，占

3、第三產(chǎn)業(yè)實際入資的57.1%。其中，新奧（中國）燃氣投資有限公司、本田技研工業(yè)（中國）有限公司等一批投資性公司的實際入資規(guī)模都在2000萬美元以上。n 跨國公司功能性地位顯著北京發(fā)展總部經(jīng)濟地位日漸突出，作為跨國公司在華投資的戰(zhàn)略地位和功能日益明顯。到2004年底，北京累計設(shè)立研發(fā)中心189家，經(jīng)商務(wù)部認定的跨國公司總部7家。到2005年5月底，北京投資性公司已經(jīng)達到140家。（此部分資料摘自北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)）1.1.2 2005年上半年北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況2005年房地產(chǎn)市場相關(guān)政策沿襲了2004年以來的調(diào)控和緊縮，政府出臺的產(chǎn)業(yè)政策一輪嚴過一輪，旨在防止房地產(chǎn)市場暴漲暴跌、規(guī)范市場秩序

4、、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價的意見相繼出臺，其中包括：n 房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)調(diào)控政策相繼出臺n 2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，共有八條意見，即：“國八條”n 2005年4月27日，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會議上提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，即：“新國八條”n 2005年5月11日，建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見n 上調(diào)房貸利率，采用金融手段進行調(diào)控n 2004年10月底，央行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.27n 2005年3月17日，現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠例會回歸到同期貸款利率水平，以5年

5、期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12的0.9倍（即5.51），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率提高了0.20，其次是房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20提高到30 n 土地利用年度計劃增強土地市場透明度2005年5月，北京市2005年度土地供應(yīng)計劃出臺，這是北京市第一個土地供應(yīng)計劃，標(biāo)志著北京市房地產(chǎn)一級市場的土地供應(yīng)將逐步規(guī)范。北京市的用地計劃中基礎(chǔ)設(shè)施用地2300公頃，工礦倉儲用地1100公頃，科教文衛(wèi)體和行政用地600公頃，經(jīng)濟適用房住房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃，商服用地550公頃；總體來看，2005年北京市將35的土地用于基礎(chǔ)設(shè)施

6、建設(shè)，31的土地用于商品住宅建設(shè)，約3的土地用于經(jīng)濟適用房建設(shè)。對于北京市地產(chǎn)土地供應(yīng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)拉開了序幕。n 房地產(chǎn)營業(yè)稅重點抑制炒房根據(jù)七部委發(fā)布的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見中要求各地根據(jù)規(guī)定于6月出臺相關(guān)細則，在各地公布相關(guān)細則之前，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知,通知中明確了房地產(chǎn)業(yè)所涉營業(yè)稅的相關(guān)政策。在利率作為調(diào)控手段之后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收也成為了政府調(diào)節(jié)房價的工具，營業(yè)稅政策的調(diào)整放映了政府更趨于希望通過稅收來調(diào)節(jié)房價的策略。宏觀政策的相繼出臺，增強了購房者持幣觀望的態(tài)度，但并未對北京市場整體的房地產(chǎn)價格造成明顯的影響。以一手

7、住宅為例， 2005年4月份一手住宅成交價格增長7.29。而2005年1-5月份預(yù)售成交住宅61246套，僅比去年增加了535套，特別是5月份成交較之4月份減少了50。除此之外，宏觀金融政策的調(diào)整還在一定程度上限制了投資型客戶的投資行為，使得部分投資型客戶，特別是所謂的“炒家”投資速度放緩。1.1.3 2005年上半年北京市寫字樓市場狀況宏觀政策的出臺其主要目的是在于抑制增長過快的住宅項目價格，由于寫字樓是相對成熟的物業(yè)類型，因此此次的宏觀調(diào)控未對寫字樓市場造成明顯的影響。事實上，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展以及外資的不斷涌入，寫字樓市場已經(jīng)被證明為最為穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)， 2005年上半年，北京寫字

8、樓市場表現(xiàn)的十分活躍，特別是大宗寫字樓投資尤為突出。表1：2005年上半年寫字樓銷售項目成交公司/機構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置成交面積1凱德置地中環(huán)世貿(mào)中心a座/b座朝陽區(qū)建外大街6號106,000 2中國人民財產(chǎn)保險公司銀泰中心東座朝陽區(qū)建外大街2號60,000 3中鋼集團中關(guān)村金融中心a座/c座海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)南街1號80,000 4中國出口信用保險公司金陽大廈西城區(qū)金融大街16號28,000 北京寫字樓市場的活躍不僅表現(xiàn)在買賣市場上，整體的租賃市場價格（個別區(qū)域除外）亦呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的勢頭。特別由于年內(nèi)新建成項目新增項目數(shù)量較少，致使整個東部區(qū)域市場租金水平即入住率有所增長。圖1：2005年北京市場

9、各主力商圈租金指數(shù)變動情況表2：2005年上半年寫字樓租賃項目成交序號公司/機構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置成交面積1富士施樂佳程廣場朝陽區(qū)東三環(huán)北路3號3,300 2浦項制鐵佳程廣場朝陽區(qū)東三環(huán)北路4號2,200 3康明斯佳程廣場朝陽區(qū)東三環(huán)北路5號3,000 4德勤東方廣場東城區(qū)長安街3,000 5和勤軟件ncl大廈朝陽區(qū)建外大街永安里西2,000 6蘋果電腦ncl大廈朝陽區(qū)建外大街永安里西2,100 7雷格斯ncl大廈朝陽區(qū)建外大街永安里西2,000 1.2主要競爭項目分析就北京國際中心項目而言，在現(xiàn)階段的市場條件下，存在競爭關(guān)系的項目主要包括：萬達廣場、金地中心、萬通中心、光華國際中心、國際財源中

10、心等項目。各競爭項目特點各異，對本項目造成的競爭也是在不同層面展開。圖2：主要競爭項目分布圖萬通中心國際財源中心光華國際中心北京國際中心金地中心萬達廣場表3：主要競爭項目基本情況一覽表序號項目名稱位置總建筑面積工程進度預(yù)計竣工時間銷售報價(rmb)1金地中心長安街沿線151534基礎(chǔ)施工2007年243302光華國際中心關(guān)東店南街248700基礎(chǔ)施工2007年20000-220003萬通中心朝陽路13603405年9月份結(jié)構(gòu)封頂2006年18000-190004國際財源中心長安街沿線257945拆遷中2007年300005萬達廣場長安街沿線219000基礎(chǔ)施工2007年202756北京國際中心

11、3號樓東三環(huán)沿線42000基礎(chǔ)施工2006年20275目前，上述競爭項目均處于工程施工階段，重點的營銷期大多均集中在05-06年之間，且目標(biāo)客戶定位趨同，因此與本項目的直接競爭將不可避免。其中，就現(xiàn)階段所搜集的資料分析，金地中心、光華國際中心、國際財源中心將重點針對整棟購買客戶與本項目形成競爭；而萬達廣場及萬通中心則極有可能會分流本項目的散售客戶?，F(xiàn)就各競爭項目特點及競爭優(yōu)勢分析如下：n 金地中心1. 金地中心是目前各競爭項目中市場影響力最大的項目之一，該項目依托其金地國際花園項目的成功運作已經(jīng)形成了足夠的市場影響力及知名度；2. 金地中心作為長安街沿線項目，有著突出的地理位置優(yōu)勢；3. 金地

12、中心由美國som事務(wù)所進行建筑設(shè)計，保證了其國際甲級寫字樓的突出品質(zhì)；4. 金地中心以挖掘整棟客戶作為營銷工作的重點，據(jù)悉與北京國際中心1號樓正進行接觸的韓國三星集團亦就金地中心a座開展了較為深入的談判與溝通。預(yù)計該項目將成本本項目在整棟銷售中重要的競爭對手之一；5. 目前金地中心一方面在積極接洽大型整棟客戶，另一方面也在積極準(zhǔn)備和開展相關(guān)的營銷活動，已完成工地圍檔廣告的投放并在財富等知名的財經(jīng)類媒體開始進行形象稿的投放。n 國際財源中心1. 國際財源中心的地理位置是該項目最突出的優(yōu)勢，該項目位于長安街以南、東三環(huán)以西，緊鄰中環(huán)世貿(mào)中心，與國貿(mào)中心隔街相望，是東三環(huán)以西、東大橋路以東，長安街沿

13、線最后一塊臨長安街的公建用地，眾多接觸過的整棟客戶均十分認同該項目的地理位置。2. 目前該項目尚處于拆遷階段，工程進度相對滯后于其他競爭項目；3. 該項目現(xiàn)階段對外報價偏高（接近4000美元/平方米），造成部分客戶置疑，但預(yù)計該價格存在較大的調(diào)整空間，此價格未必會成為阻止客戶成交的障礙；n 光華國際中心1. 光華國際中心體量設(shè)計適中，且包括三棟可完全的獨立的寫字樓項目，較為適宜需求在20000-30000平方米的客戶選擇；2. 由于設(shè)計方案的重新調(diào)整，該項目的施工仍處于基礎(chǔ)階段，但預(yù)計此種情況將會在較短時間內(nèi)改善；3. 該項目較為重視營銷推廣工作，當(dāng)項目仍處于前期階段，就已經(jīng)建成售樓處并投入使

14、用；此外，該項目還清華工美合作，建設(shè)雕塑藝術(shù)的展示街區(qū)，此種營銷理念在寫字樓營銷中亦不失為一種有益的嘗試。n 萬通中心1. 萬通中心對于本項目的影響不僅來自于整棟客戶，同時有該項目c座已劃小銷售面積對外散售，因此預(yù)計對本項目散售工作形成直接影響。2. 萬通中心的工程進度是各項目中最快的，預(yù)計該項目將與05年9月份實現(xiàn)全面封頂。封頂后的階段將是寫字樓項目最為集中的成交期，因此萬通中心的施工進度是其對本項目最直接的影響，部分小面積客戶勢必會造成分流；3. 與萬通中心相鄰的住宅項目新城國際的成功銷售也為萬通中心積累了一批認可度較高的投資型客戶，將直接支持萬通中心等銷售。n 萬達廣場1. 由于其突出的

15、地理位置優(yōu)勢、良好的企業(yè)及產(chǎn)品形象以及豐富的經(jīng)驗積累均使得萬達廣場成為本項目散售過程中最為強勁的競爭對手；2. 萬達廣場北區(qū)的成功推廣和銷售，為萬達廣場樹立良好的市場形象并積累了大量的潛在投資客戶；據(jù)統(tǒng)計，自2003年10月份-2005年7月份，萬達廣場項目在北京青年報、新京報等主流媒體累計的硬廣投放量多達70多次，大密度的廣告投放使得該項目有著極高的市場知名度；3. 萬達廣場的營銷組織前置，預(yù)計該項目將于05年9月份開盤，且接受散買客戶，其積極的營銷策略勢必會對cbd區(qū)域潛在的中、小型投資客戶形成有效的吸引，也勢必會對本項目的潛在客戶造成分流。綜上，北京國際中心的營銷工作將面臨來自于周邊區(qū)域

16、全面的競爭，銷售壓力巨大，因此只有制定更為積極、主動的營銷策略，加快銷售工作的推進步伐，盡可能的前置入市時間，才有望從如此積累的競爭中脫穎而出。1.3整散售策略分析n 整售方面:整售項目具有快速實現(xiàn)回款、節(jié)約推廣及銷售費用、能夠形成較強的市場影響力的優(yōu)勢；但也存在銷售風(fēng)險高、成交周期長、難度大、成交單價低、不可控因素強的弊端。由于受到整體市場發(fā)展影響,以及自身的投資要求,目前,cbd區(qū)域內(nèi)90%以上的擬在建項目有整棟出售的計劃。部分項目為更好的滿足整棟客戶的需求,甚至在設(shè)計時就充分考慮單棟設(shè)計,并將體量控制在20000-30000平方米，以期滿足整棟客戶的購置需求，光華國際中心就是其中的典型項

17、目；北京國際中心3號樓若考慮整體出售，將面臨來自金地中心、光華國際、萬通中心、萬達廣場、國際財源中心的全面競爭，競爭壓力巨大。表4：典型整棟成交項目表序號公司/機構(gòu)名稱物業(yè)名稱成交面積成交單價1凱德置地中環(huán)世貿(mào)中心a座/b座106,000 17000元2中國人民財產(chǎn)保險公司銀泰中心東座60,000 17000元3中鋼集團中關(guān)村金融中心a座/c座80,000 17000元4中國網(wǎng)通中國證券大廈9300016000n 散售方面：截止目前，在實際銷售過程中，cbd區(qū)域內(nèi)以建外soho為首的散售項目由于受到眾多境內(nèi)外投資型客戶的追捧，其實際銷售情況及成交單價均較為理想。根據(jù)來自于北京市房地局的交易信息

18、顯示：北京財富中心富爾大廈建外soho藍堡國際成交價格2432815857-1664317926-1904414005-14894預(yù)計北京國際中心3號樓項目若采取散售策略，其成交進度的可控性增強，且預(yù)計銷售單價也將高于整棟銷售；但若北京國際中心3號樓采取散售策略，勢必需要較大幅度的增加營銷推廣費用投入。目前萬通中心已經(jīng)接納小面積客戶，而萬達廣場公建部分亦將于05年9月份開盤，此類項目對于中、小型客戶將會形成吸引，從而對本案的潛在客戶造成分流，形成直接競爭。2.市場定位分析2.1項目基本資料項 目內(nèi) 容名稱北京國際中心3號樓投資商北京安聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置項目位于北京市朝陽區(qū)呼家樓，南至朝

19、陽路，北臨呼家樓北街，西至東三環(huán)北路，屬于泛cbd區(qū)域用地性質(zhì)公建用地規(guī)劃指標(biāo)總 建 筑 面 積：約42600平方米地上 建筑 面積：約41583.76平方米層數(shù)：23層標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：6-22層，約2068平方米交通情況項目西側(cè)緊鄰城市快速交通主干道東三環(huán)，向東可快速連通東四環(huán)正在建設(shè)中的地鐵10號線與本案地下一層連通，周邊公交線路發(fā)達，周邊路網(wǎng)發(fā)達，相對完善。周邊情況項目與cbd規(guī)劃區(qū)域僅一路之隔，西側(cè)是京廣中心，南側(cè)是正在建設(shè)中的cctv新址，屬于正在發(fā)展中的泛cbd區(qū)域。cbd擁有目前北京市場最為成熟的商務(wù)氛圍，本案可直接依托成熟的cbd區(qū)域商務(wù)及商業(yè)環(huán)境，星級酒店、高檔商業(yè)、餐飲、以

20、及國際化會展設(shè)施為本案提供完善的商務(wù)配套服務(wù)。2.2sowt分析strength優(yōu)勢分析weakness劣勢分析s1.地理位置優(yōu)越，地處具有極強地段價值的東三環(huán)沿線，且具有cbd區(qū)域的北界的地段優(yōu)勢s2.項目整體規(guī)劃為具有辦公、商業(yè)、居住功能的綜合性建筑群，具有規(guī)模效應(yīng)，容易形成市場影響力s3.與地鐵10號線連通，軌道交通便捷s4.項目形象完整，具有較強的形象感s5.產(chǎn)品本身品質(zhì)較高，符合成為國際化企業(yè)辦公平臺的條件w1.項目整體由多家業(yè)主持有，無法有效強化項目的整體性，協(xié)調(diào)性差w2.區(qū)域東側(cè)為城市舊區(qū)，形象欠佳w3.東三環(huán)沿線區(qū)域地面交通堵塞問題嚴重opportunity機會分析threat

21、威脅分析01.cbd及泛cbd區(qū)域的持續(xù)良性發(fā)展，優(yōu)質(zhì)企業(yè)不斷的涌入o2.央視及北京電視臺兩大傳媒的東遷帶來產(chǎn)業(yè)群聚效應(yīng)，并將拉動區(qū)域內(nèi)配套商業(yè)需求o3.人民幣升值進一步拉動境外的投資型客戶需求t1.1.2.4號樓帶來最直接競爭t2.金融信貸政策對寫字樓銷售的打壓，影響銷售回款t3.同期投放公建項目較多，市場壓力較大2.3項目定位2.3.1目標(biāo)客戶定位在市場定位中首先要解決的是客戶定位，只有準(zhǔn)確的找到項目的有效目標(biāo)客戶群，才可能有的放矢的完成產(chǎn)品設(shè)計工作和營銷推廣工作。影響目標(biāo)客戶定位的主要因素包括：1.周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點對項目目標(biāo)客戶定位的影響本項目位于cbd北界，緊鄰具有“黃金走廊”價值

22、的東三環(huán)，周邊區(qū)域內(nèi)不盡聚集了包括國貿(mào)、京廣中心、北京財富中心、嘉里中心在內(nèi)的高端商務(wù)項目，同時也聚集了國際、國內(nèi)的高資質(zhì)企業(yè)客戶，該區(qū)域是北京市世界500強企業(yè)密集度最高的區(qū)域。此外，經(jīng)過長期的發(fā)展，周邊區(qū)域已經(jīng)形成了十分成熟的商務(wù)環(huán)境，并形成了以國際金融、現(xiàn)代化服務(wù)行業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)。另外，中央電視臺和北京電視臺的東遷亦對本項目所在區(qū)域的商務(wù)生態(tài)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來了較大的影響，傳媒行業(yè)逐步成為本項目所在區(qū)域內(nèi)又一強勢的產(chǎn)業(yè)族群。寫字樓項目是體現(xiàn)商務(wù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展晴雨表，只有能夠順應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能順勢而上實現(xiàn)更好的營銷目標(biāo)。2.項目工程進展階段及營銷預(yù)期對本項目目標(biāo)客戶定位的影響項目

23、的工程進展亦會對選擇或確定目標(biāo)客戶形成影響，通常項目的開發(fā)建設(shè)前期較為適宜針對整棟的大面積客戶進行挖掘和跟進，但項目前期也需對中小型客戶進行積極客戶積累工作；在項目結(jié)束主體施工后，將迎來營銷的高峰階段，屆時若尚未產(chǎn)生有效的整棟客戶需求時，則應(yīng)將客戶挖掘的重點轉(zhuǎn)移到中小型客戶上，并力促成交。本項目由于受到開發(fā)周期因素的影響，亦將在不同階段針對不同特點的目標(biāo)客戶進行推廣宣傳。從前期推廣運作開始，將以整棟客戶為主，并積極引入整層購買的銷售模式，推廣模式也將遵循上述目標(biāo)客戶的特點進行深化。除工程進展外，營銷預(yù)期亦是影響本項目目標(biāo)客戶定位的重要因素。通常整棟大面積客戶的成交周期長、成交單價較低，因此若為

24、維持較高的單位收益水平，需適當(dāng)提高中小型客戶的構(gòu)成比例。本項目目標(biāo)客戶典型特征：n 企業(yè)規(guī)模特征整棟客戶，以整體購買本項目自用或投資的客戶為主，此類客戶主要包括：1. 國內(nèi)外大型企業(yè)集團2. 國內(nèi)外大型投資機構(gòu)3. 國內(nèi)外其他企業(yè)/機構(gòu)/個人散售客戶，以四份之一層作為最小分割單位，鼓勵整層/多層購買，此類客戶主要包括：1. 國內(nèi)外企業(yè)集團2. 國內(nèi)外投資機構(gòu)3. 國內(nèi)外具有投資或自用意向的個人或企業(yè)n 行業(yè)特征本項目潛在目標(biāo)客戶預(yù)計其行業(yè)特征為：整棟/大面積客戶：1. 金融行業(yè)，包括：銀行、保險2. 現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，包括：律師、會計、咨詢3. 能源行業(yè)，包括：石油、煤炭、鋼鐵4. 傳統(tǒng)行業(yè)，包括

25、：食品、機械制造、制藥5. 大型傳媒類客戶6. 其他類；it類、運輸類中小面積客戶：1. 商貿(mào)類2. 傳媒行業(yè)，包括：影視制作、廣告公司3. 其他的投資型客戶（無明顯的行業(yè)特征）2.3.2形象定位由于本項目為北京國際中心三號樓項目，因此需在明確北京國際中心整體定位及形象定位的基礎(chǔ)上進一步深化三號樓的形象定位。建議：北京國際中心整體定位為與“國（貿(mào)）、嘉（里）、財（富）、京（廣）”并列cbd區(qū)域國際化綜合商務(wù)平臺定位分解：1. 區(qū)域位置cbd區(qū)域，盡管北京國際中心地處朝陽路以北，不屬于嚴格意義是cbd區(qū)域，但可作為泛化的cbd認定其區(qū)位；2. 產(chǎn)品品質(zhì)國際化綜合商務(wù)平臺旨在詮釋其實質(zhì)產(chǎn)品硬件配置

26、以及其綜合體的核心特征；此外“國、嘉、財、京”的提出直接明確北京國際中心所處的市場地位；據(jù)此建議北京國際中心的形象定位為：1. cbd區(qū)域北疆坐標(biāo)以區(qū)位為主訴求2. born to business“為商務(wù)而存在”以商務(wù)功能為主訴求3. 創(chuàng)造cbd商務(wù)新規(guī)則綜合訴求3.項目營銷策略3.1推盤策略（銷控策略）3.1.1整體推盤策略根據(jù)對本項目自身特點以及市場競爭環(huán)境的分析顯示，本項目在整體推盤策略上應(yīng)更為“主動、靈活”，采取“整（棟）、散（售）”兼顧的策略，即：項目前期應(yīng)積極挖掘、拓展各類整棟客戶，并積極跟進、力促成交；但考慮的巨大的市場競爭壓力，以及稍縱即逝的市場機會，因此即使是在以拓展整棟客

27、戶為主要任務(wù)的項目前期也應(yīng)針對中小型散售客戶積極開展銷售工作，積極進行客戶積累。本項目的整體推盤策略可分為兩大階段：第一階段：以整棟客戶為主要成交重點方向，但需積極開展散售客戶的接洽及積累工作；第二階段，進入以散售為主的階段，即：以半層及整層客戶為成交重點的銷售階段。而第二階段最重要的推盤策略在于合理安排銷控計劃。3.1.2散售階段銷控計劃所謂“銷控”，是指大廈租售主體對于可租售面積之推出先后順序的控制。合理的銷控不僅能夠幫助開發(fā)商有效的組織有效的可租售面積，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；同時還能對項目的銷售形成直接而有效的促進作用。本項目散售階段銷控計劃時間工程進度銷售工作開展銷控計劃待定主體施工階段1.

28、銷售人員到位2. 客戶初步積累量達到可銷售面積30，約12000平方米1. 開始接受內(nèi)部認購2. 放盤面積為可銷售面積的15-20，約6000-8000平方米3. 可據(jù)實組織2-3次內(nèi)部認購，原則放盤量應(yīng)小于積累客戶量4. 放盤區(qū)域可集中在低區(qū)打開，原則上打散面積不超過3層，單層最多不超過6個客戶主體封頂階段1. 內(nèi)部認購比例達到50，約20000平方米2. 繼續(xù)進行潛在客戶積累1. 組織項目開盤2. 保證認購客戶成功換簽，力爭銷售率超過20以上3. 根據(jù)實際客戶積累情況，考慮是否推出更多的小面積樓層內(nèi)外裝階段進入持續(xù)銷售階段，多方面依托資源挖掘潛在客戶，1. 可據(jù)實考慮推出“典藏”單位，作為

29、分階段賣點吸引重點客戶2. 配合其他促銷政策促進成交3. 預(yù)計此階段（項目入住前）將實現(xiàn)70以上的銷售工作3.2價格策略項目的價格策略主要由基礎(chǔ)報價、價格表、折扣體系、價格促銷政策以及價格調(diào)整策略共同構(gòu)成。3.2.1基礎(chǔ)報價體系基礎(chǔ)報價體系即所謂的“銷售報價”，通常會根據(jù)開發(fā)商具體的成本預(yù)期、項目在市場上的整體定位結(jié)合定價，在整棟購買時只能作為參考價格，而對于散售客戶其價格的參考性則更強。根據(jù)開發(fā)商提供的項目成本構(gòu)成以及市場競爭項目的比較，建議本項目的基礎(chǔ)報價為：2350美金/平方米或rmb19000元/平方米3.2.2價格表在明確基礎(chǔ)報價后，還需要明確本項目的成交底價，即：實際成交價，以便于

30、開發(fā)商明確自身的控制性底線，以及總體的折扣控制比例和預(yù)計總回款情況。方案一：此方案按照現(xiàn)有產(chǎn)品格局，將4、5層作為整體考慮出售，客戶可取得約3075.9平方米在可銷售面積，同時客戶可通過自行鋪設(shè)樓板的方式擴充部分辦公面積，但此部分面積無法取得產(chǎn)權(quán)資格。特點：此方案適宜大面積客戶購買，但通常大型客戶較難接受低區(qū)的位置，一般銷售型物業(yè)的低區(qū)會重點針對小面積客戶進行銷售，因此預(yù)計此方案在實際銷售過程中，將存在較大的難度。方案一：價格表實際樓層銷售樓層面積銷售報價（￥）成交底價（￥）預(yù)計回款4f5f2016.732000017600 35,494,448.005f6f1059.172000017600

31、 18,641,392.006f7f2065.331860016368 33,805,321.447f8f2064.631867016430 33,921,045.058f9f2063.881874016491 34,035,857.869f10f2063.541881016553 34,157,364.9110f11f2062.771888016614 34,271,685.8911f12f2062.631895016676 34,396,417.8812f15f2061.721902016738 34,508,244.6713f16f2061.261909016799 34,627,518

32、.9914f17f2050.841916016861 34,578,803.0715f18f2060.451923016922 34,867,759.0816f19f2060.121930016984 34,989,078.0817f20f2059.811937017046 35,110,697.3418f21f2059.541944017107 35,232,962.6919f22f2059.321951017169 35,356,053.2220f23f2059.081958017230 35,478,772.0321f24f2058.981965017292 35,603,882.162

33、2f25f2058.931972017354 35,729,847.6523f26f2736.612968526123 71,487,915.7140845.3417536.8 716,295,067.71方案二此方案將改變現(xiàn)有產(chǎn)品格局，將4、5層分層并劃小面積進行出售，客戶共可取得面積約4033.46平方米。特點：此方案能夠較為靈活的適應(yīng)客戶需求，降低銷售難度，但勢必會涉及產(chǎn)品的調(diào)整。方案二：價格表實際樓層銷售樓層面積銷售報價（￥）成交底價（￥）預(yù)計回款4f5f2016.731850016280 32,832,364.405f6f2016.731860016368 33,009,836.64

34、6f7f2065.331860016368 33,805,321.447f8f2064.631867016430 33,921,045.058f9f2063.881874016491 34,035,857.869f10f2063.541881016553 34,157,364.9110f11f2062.771888016614 34,271,685.8911f12f2062.631895016676 34,396,417.8812f15f2061.721902016738 34,508,244.6713f16f2061.261909016799 34,627,518.9914f17f2050.

35、841916016861 34,578,803.0715f18f2060.451923016922 34,867,759.0816f19f2060.121930016984 34,989,078.0817f20f2059.811937017046 35,110,697.3418f21f2059.541944017107 35,232,962.6919f22f2059.321951017169 35,356,053.2220f23f2059.081958017230 35,478,772.0321f24f2058.981965017292 35,603,882.1622f25f2058.9319

36、72017354 35,729,847.6523f26f2736.612968526123 71,487,915.7141802.917415.1 728,001,428.75由上表顯示，本項目預(yù)計銷售收入約為7.16或7.28億元，銷售折扣為88。整棟客戶的成交價格不需參照持體系執(zhí)行，可直接按照整盤報價，折扣以此折扣體系作為參考。注；此表為基本表，具體差價還需在項目封頂后進行實際調(diào)整。3.2.3折扣體系基礎(chǔ)折扣體系（以付款方式界定）在實際銷售過程中，可根據(jù)客戶實際付款的方式界定基礎(chǔ)折扣體系，建議：1. 客戶采用按揭貸款，則享有1的折扣2. 客戶采用分期付款的方式a) 若在3個月內(nèi)分期支付房款

37、，則享有2的折扣b) 若在3個月以上分期支付房款，則享有1的折扣，工程期付款以采取此方案3. 客戶采用一次性付款，則享有3的折扣內(nèi)部使用折扣體系在銷售組織中，可根據(jù)業(yè)務(wù)人員所處的銷售環(huán)節(jié)不同，給予一定的折扣權(quán)限，但此折扣權(quán)限并不等于銷售底線，主要是作為與中小型客戶進行價格談判時的條件使用，建議：1. 銷售人員掌握折扣為1-22. 銷售經(jīng)理掌握折扣為3-53. 銷售總監(jiān)掌握折扣8-104. 控制性底線由公司高層負責(zé)掌握注：此折扣可在基礎(chǔ)折扣發(fā)放的情況下繼續(xù)發(fā)放3.2.4價格調(diào)整策略隨著項目銷售工作的開展，亦需要根據(jù)實際銷售情況，對物業(yè)的銷售的價格進行隨行就市的調(diào)整，建議本項目：1.當(dāng)銷售率超過3

38、0時，完成第一次提價，提價幅度22.當(dāng)銷售率超過50時，完成第二次提價，提價幅度23.當(dāng)銷售率超過85時，完成第三次提價，提交幅度33.3推廣策略3.3.1推廣目的n 成功的樹立項目形象（我們要傳達的形象）確立鮮明、貼切的形象定位，以恰當(dāng)?shù)男问剑ㄤN售工具、廣告設(shè)計、公關(guān)主題等）予以傳達，引起市場（目標(biāo)客戶、業(yè)界）高度認同。n 有效促進實際成交（無法帶來成交的推廣，不是好的推廣）在形象定位基礎(chǔ)上，通過合理的渠道（媒體）將項目信息有效傳達至目標(biāo)客戶群體；引起互動，實質(zhì)性接觸直至成交。n 配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略（樹立安聯(lián)發(fā)展作為京城房地產(chǎn)業(yè)生力軍的形象）取得項目銷售的成功，樹立樓盤形象的同時，在大力發(fā)展房

39、地產(chǎn)主業(yè)的同時，對企業(yè)整體形象產(chǎn)生拉動效應(yīng)，并配合企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略準(zhǔn)確展現(xiàn)企業(yè)形象，豐富品牌內(nèi)涵3.3.2推廣原則n 整合高效媒體資源，提高推廣工作效能根據(jù)實戰(zhàn)經(jīng)驗，篩選出針對寫字樓項目最為有效的媒體資源，集中優(yōu)勢使用有限的資源，最大限度的提高推廣工作的效能n 高度重視“渠道”推廣，縮短與有效客戶之間的距離結(jié)合寫字樓項目的營銷特點，重視“渠道”的選擇，有效的縮短與客戶之間的溝通距離，形成有效的信息傳遞n 合理控制推廣成本，切忌“漫天撒網(wǎng)”式的推廣模式結(jié)合項目自身特點，控制合理控制推廣費用，一方面要避免在無效或低效媒體的投入；另一方面也需要高度重視高效媒體的合理投入，需求最大的邊際效益3.3.3

40、訴求重點n 無可替代的優(yōu)越地理位置u 重新解讀cbd商務(wù)生態(tài)圈u 與國貿(mào)、嘉里、京廣中心、財富中心共同構(gòu)造東三環(huán)商務(wù)“黃金走廊”u 依托區(qū)域內(nèi)原有產(chǎn)業(yè)（金融及現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)），亦有效服務(wù)新生代產(chǎn)業(yè)（傳媒行業(yè)），實現(xiàn)行業(yè)聚集效應(yīng)u 交通便利性東三環(huán)（城市主干道）、地鐵10號線（新一代的軌道交通）n 綜合性項目營造成熟、完善的商務(wù)環(huán)境u 涵蓋商業(yè)、居住、商務(wù)多種功能的商務(wù)綜合項目，商務(wù)環(huán)境成熟u 商務(wù)功能作為主力，吸納眾多高資質(zhì)企業(yè)客戶，并與之為鄰u 高檔商業(yè)配套完善，合理結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化生活n 卓越的產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)u 外觀設(shè)計獨特，有著極強的展示功能u 內(nèi)部平面設(shè)計合理，布局靈活有序，利于客戶實際使用u

41、機電設(shè)備選擇精良，能夠提供高效、安全、快捷的商務(wù)辦公環(huán)境u 智能化設(shè)計符合現(xiàn)代化商務(wù)交往的需求u 高度重視環(huán)保、節(jié)能，確保大廈的可持續(xù)發(fā)展n 極具投資潛質(zhì)的稀缺物業(yè)u cbd區(qū)域最后的投資良機u 高達10的內(nèi)部投資收益率（irr）u 最有力的房貸保證n 實力雄厚的投資商u 雄厚的上市企業(yè)背景，資金背景u 集團戰(zhàn)略向房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)移，巨額的地產(chǎn)投資u 成功運作的深圳項目u 3.3.4推廣手段針對本項目的目標(biāo)客戶特點、訴求重點以及推廣預(yù)期，推廣手段建議安排如下：n 核心手段戶外路牌n 戶外路牌廣告是最銷售的媒體渠道根據(jù)實際操盤經(jīng)驗顯示，寫字樓項目最直接、有效的媒體渠道是戶外路牌廣告，以北京財富中心

42、為例，該項目已售面積中有效客戶的80以上來自于其緊鄰三環(huán)的工地圍檔廣告。因此本著選擇優(yōu)化媒體的原則，建議將戶外路牌廣告作為本案最重要的核心推廣手段。n 高調(diào)樹立3號樓項目形象后期營銷工作順利開展的關(guān)鍵北京國際中心作為多家業(yè)主共同投資建設(shè)的綜合性項目，長期以來始終未在市場上建立鮮明的市場形象，獲得必要的市場認同，而由于公建區(qū)域內(nèi)多家業(yè)主共同存在，且各部分進展不盡相同，如：首創(chuàng)置業(yè)在與三星集團就1號樓進行整棟購買的洽談，2號樓的業(yè)主也在積極尋找大宗買家實行整售，4號樓則有北控集團自用，商業(yè)部分亦在積極進行推廣籌備。因此，本項目作為北京國際中心其中的3號樓，在未來的營銷推廣中，高調(diào)樹立自身項目形象，

43、獲得市場認同，就成為后期營銷工作順利的開展保障。而利用具有獨立形象、靠近項目的東三環(huán)路牌，旗幟鮮明的在市場上率先提出“北京國際中心“的概念，勢必會搶先吸引潛在客戶的關(guān)注，為今后的工作奠定基礎(chǔ)；n 首創(chuàng)置業(yè)缺乏整體協(xié)調(diào)的能力及主動性，勢必貽誤戰(zhàn)機，使本項目喪失市場先機在實際的工作接觸過程中證明，首創(chuàng)置業(yè)缺乏積極、有效的整合項目自有路牌資源的的主動性和能力，其托沓的工作勢必會造成本項目各項營銷工作將整體滯后；但是，與此同時，cbd區(qū)域內(nèi)本項目的主要競爭對手正在積極籌劃開展?fàn)I銷，特別是萬達廣場，該項目將與05年9月份開盤。由于在一定程度上存在客戶的趨同性，萬達廣場的快速營銷舉措，勢必會分流分項目的潛

44、在客戶，影響項目的銷售工作。此外，根據(jù)統(tǒng)計，2006年東三環(huán)沿線及cbd區(qū)域?qū)⒂瓉砬八从墓┙o高峰期，因此若本項目無謂的貽誤戰(zhàn)機，必將會影響到本項目整體的營銷成績。因此建議應(yīng)積極尋找和落實cbd區(qū)域影響力較強的路牌，促進項目樹立完整的市場形象，有效刺激成交。本項目的集中推廣亦將會以戶外路牌投放為核心。n 重點形式：n 售樓處及工地現(xiàn)場包裝售樓處作為接待客戶，進行客戶談判的重要場所，是寫字樓項目銷售組織中十分重要的一個環(huán)節(jié)。但本項目的售樓處卻十分特殊，為首創(chuàng)置業(yè)建設(shè)，多家業(yè)主共用，對實際銷售工作的開展勢必會造成不必要的影響。u 多家業(yè)主共用售樓處，無法凸現(xiàn)本項目的核心地位多家業(yè)主共用售樓處，勢

45、必需要進行各業(yè)主之間關(guān)系的平衡，則很難保證本項目能夠在整個售樓處中處于突出的核心地位，從而弱化來訪客戶對本項目的印象；此外，由于北京國際中心多家業(yè)主之間，在一定程度上存在潛在的競爭關(guān)系，很難回避有效客戶流失的問題，因此整棟、大面積的高資質(zhì)客戶不適宜在多家共用的售樓處內(nèi)進行深入的營銷談判，必需另外開辟適合的洽談區(qū)域。u 首創(chuàng)在建設(shè)售樓處問題上的托沓作風(fēng)，無法保證本項目營銷工作的順利如期開展首創(chuàng)自建的售樓處其主要功能在于為其北京國際中心二期公寓部分提供售樓場地，由于其二期工程進展緩慢，銷售期較晚，因此首創(chuàng)很難積極主動的建設(shè)售樓處以配合本項目前置的營銷周期。但若無法合理的解決售樓處問題，則必將會影響

46、到本項目銷售工作的開展，延緩本項目的營銷進度。因此建議：1. 選擇適宜區(qū)域設(shè)置獨立的vip客戶接待區(qū)，重點用于接待意向性較為明確的有效客戶；初步建議選擇區(qū)域為京廣中心高層寫字樓部分，可直接俯瞰本項目的位置。2. 仍需要堅守工地現(xiàn)場售樓處，可待首創(chuàng)建成售樓處后在現(xiàn)場設(shè)置接待處，有效攔截來訪客戶。u 硬廣（詳見媒體計劃）u 軟文（詳見媒體計劃）u 網(wǎng)絡(luò)（詳見媒體計劃）u 公關(guān)活動（詳見媒體計劃）n 媒體計劃u 報紙媒體大眾媒體：北青報、新京報財經(jīng)類媒體中國經(jīng)營報、21世紀經(jīng)濟報道、經(jīng)濟觀察報、中國工商時報、參考消息u 雜志財經(jīng)類媒體：財經(jīng)、財富房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)媒體：紅地產(chǎn)、新地產(chǎn)、安家、寫字樓薈外文媒體

47、：cib其他媒體：中國之翼u 網(wǎng)絡(luò)門戶網(wǎng)站：新浪網(wǎng)財經(jīng)網(wǎng)站；和訊網(wǎng)3.3.5整合營銷計劃整合營銷計劃是按照時間順序，將全部營銷推廣工作納入到一個完整的體系之中，在實戰(zhàn)操作中指導(dǎo)推廣營銷推廣工作具體執(zhí)行。本報告以時間安排、階段目標(biāo)、推廣工作內(nèi)容、銷售工作內(nèi)容四個方面來指導(dǎo)每個推廣階段的工作。l 營銷籌備期時間安排：2005年8月-10月份（預(yù)計）階段目標(biāo)：1. 為確保銷售工作順利開展，全面進行銷售及推廣的籌備工作2. 開始項目預(yù)熱3. 籌備成立銷售團隊具體工作包括：推廣工作：1. 合作公司選擇，包括：廣告公司、模型公司、效果圖公司、網(wǎng)站公司、網(wǎng)絡(luò)推廣公司等，計劃完成時間為05年8月31日前；2.

48、 銷售工具準(zhǔn)備，包括：樓書、折頁、效果圖、vi系統(tǒng)、模型、手提袋、紀念品、項目建議書、項目詳細投資分析等，計劃完成時間為10月15日前；3. 售樓處及工地現(xiàn)場包裝：a) 售樓處，即：vip客戶接待處，建議選擇京廣中心高區(qū)設(shè)置，預(yù)計10月初可入場裝修，計劃室內(nèi)設(shè)計方案9月15日前完成；裝修隊伍亦相應(yīng)確認；b) 工地現(xiàn)場包裝：i. 工地現(xiàn)場售樓處，原則在現(xiàn)場售樓處設(shè)置接待處即可，在條件允許的情況下可申請8-10平方米的辦公室1間，并在售樓處設(shè)置部分三號樓展板；ii. 工地圍檔，原則上在成本得到合理控制的前提下，利用工地圍檔宣傳。工地圍檔主題配合推廣期進行更換，更換期約為4-6個月，本階段主題為項目

49、基本信息；iii. 東三環(huán)路牌，原則上與其他業(yè)主共同使用，以訴求北京國際中心整體形象為主，不體現(xiàn)售樓熱線；4. 網(wǎng)站建設(shè)并開通，計劃網(wǎng)站于10月中旬前完成，并據(jù)此組織專門的網(wǎng)站開通儀式。a) 規(guī)格：小型新聞發(fā)布會，b) 主題：于展示網(wǎng)站內(nèi)容、介紹國際中心三號樓項目c) 地點：京廣中心vip室內(nèi)d) 嘉賓：以邀請媒體及潛在客戶為主e) 其他：屆時組織在線直播5. 媒體的選擇，根據(jù)媒體計劃列明的名單，與各媒體進行分別接觸，確定媒體刊例、優(yōu)惠條件及發(fā)布計劃；其中包括：a) 戶外媒體東三環(huán)路牌，一旦選定即進行投放b) 報紙媒體c) 雜志d) 網(wǎng)絡(luò)6. 媒體投放：本階段除戶外媒體外，其他媒體均屬于磨合階

50、段，以投放新聞稿件為主。包括：a) cbd又添新“中心”、北京國際中心順利完成主體施工b) 北京國際中心網(wǎng)站正式開通銷售工作：1. 組建銷售團隊計劃完成時間為9月底a) 人員招聘b) 銷售人員培訓(xùn)2. 銷售資料準(zhǔn)備a) 內(nèi)部管理制度建立b) 答客問編制3. 其他銷售籌備工作a) 律師行確定b) 貸款銀行確定4. 銷售工作開展，l 營銷預(yù)熱期時間安排：2005年11月-2006年5月份（預(yù)計）階段目標(biāo)：1. 推廣方面：開展項目形象推廣，并積極強化項目的投資收益價值，重點吸引投資客戶2. 銷售方面：項目正式開盤前的全部準(zhǔn)備工作，實現(xiàn)客戶積累，開展內(nèi)部認購具體工作包括：推廣工作：1. 戶外廣告（東三

51、環(huán)）投放，以項目形象為主力訴求，旨在明確北京國際中心高端商務(wù)項目形象，并重點強調(diào)北京國際中心3號樓的銷售熱線及位于京廣中心高區(qū)的vip貴賓室即將開放等信息；2. 售樓處（vip室）開放活動計劃11月中旬a(chǎn)) 規(guī)格：小型新聞發(fā)布會b) 主題：正式開放vip貴賓室，接受客戶參觀或根據(jù)客戶積累進展開始首次內(nèi)部認購c) 地點：京廣中心vip室內(nèi)d) 嘉賓：媒體、潛在客戶3. 內(nèi)部認購活動，根據(jù)具體客戶積累情況舉行，計劃在此階段舉行2-3次內(nèi)部認購活動a) 規(guī)格：小型活動b) 主題：內(nèi)部認購c) 地點：京廣中心或星級酒店貴賓廳4. 媒體答謝會，為建立良好的媒體關(guān)系，組織與主流媒體的答謝活動a) 時間：0

52、5年12月份b) 規(guī)模：中型規(guī)模c) 地點：酒店貴賓廳d) 活動內(nèi)容：答謝酒會5. 封頂儀式，待項目封頂時舉行相關(guān)活動a) 時間：封頂時間b) 地點：工地現(xiàn)場6. 媒體投放計劃（詳見附表）：7. 媒體投放主題（參考）：a) 新聞類：i. 北京國際中心內(nèi)部認購火爆，貴賓接待室預(yù)約看房ii. 北京國際中心順利封頂，年內(nèi)有望如期入住b) 軟文類i. 重新解讀cbd商務(wù)生態(tài)圈ii. 盤點cbd注：原則上軟文主題需根據(jù)所選媒體特點最終確認c) 硬廣類i. cbd北界坐標(biāo)落定ii. 定鼎cbd銷售工作：1. 日常銷售工作進行2. 客戶挖掘與積累點對點式客戶挖掘3. 銷售人員階段培訓(xùn)4. 跟蹤所積累客戶5.

53、 配合項目開盤6. 有針對性的跟進有大宗購買力的重點客戶l 強勢推廣期時間安排：2006年5月-11月份（預(yù)計）階段目標(biāo)：1. 推廣方面：全面開展項目推廣工作，圍繞區(qū)位價值、綜合性特點、卓越的產(chǎn)品品質(zhì)、極具投資價值的稀缺物業(yè)、實力雄厚的投資商等五大訴求重點開展項目推廣，擴大市場影響力，吸引目標(biāo)客戶進入2. 銷售方面：依托項目開盤活動積極促進認購客戶換簽，預(yù)計本階段達到20的實際銷售率具體工作包括：推廣工作：1. 戶外廣告（東三環(huán)）投放：繼續(xù)進行戶外廣告投放，主題需根據(jù)實際銷售階段進行調(diào)整，主題調(diào)整建議：a) 投資價值強化開盤前，計劃首次更換時間為06年1月份b) 開盤信息傳遞開盤期間2. 工地圍檔；建議06年2月份開始更換工地圍檔，圍檔主題調(diào)整為“五大訴求要點”，此次更換的持續(xù)期約為6個月3. 開盤活動，旨在力促客戶換簽，促進成交a) 規(guī)格：中型規(guī)模b) 主題：樓體條幅揭幕暨項目開盤即：可將在樓體上制作巨型條幅，畫面為樓體效果圖，由公司高層