某某商城改造提升一期工程可研報告

1、浙江某某集團(tuán)有限公司 某某商城改造提升一期工程 可行性研究報告 二一年十二月 目目 錄錄 第一章第一章 總總 論論.1 1.1 項項目背景目背景.1 1.2 主要技主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo).2 1.3 存在的存在的問題問題與建與建議議.4 第二章第二章 項項目提出的背景及必要性目提出的背景及必要性.5 2.1 項項目提出的背景目提出的背景.5 2.2 項項目建目建設(shè)設(shè)的必要性的必要性.6 第三章第三章 項項目投目投資環(huán)資環(huán)境及市境及市場場研究研究.9 3.1 投投資環(huán)資環(huán)境分析境分析.9 3.2 市市場場供求分析供求分析.11 3.3 價格價格預(yù)測預(yù)測.16 3.4 市市場場策略策略.16

2、第四章第四章 建建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模及模及產(chǎn)產(chǎn)品方案品方案.19 4.1 建建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模模.19 4.2 產(chǎn)產(chǎn)品方案品方案.19 第五章第五章 項項目目現(xiàn)現(xiàn)狀概況及建狀概況及建設(shè)設(shè)條件條件.21 5.1 某某市概況某某市概況.21 5.2 某某市某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r展?fàn)顩r.23 5.3 外部配套條件外部配套條件.24 第六章第六章 建筑方案建筑方案選擇選擇.26 6.1 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計設(shè)計指指導(dǎo)導(dǎo)思想與原思想與原則則.26 6.2 項項目目總總體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計設(shè)計方案方案.27 6.3 建筑方案建筑方案.30 6.4 配套工程建配套工程建設(shè)設(shè)方案方案.36 第七章第七章 節(jié)節(jié)能能設(shè)計設(shè)計.51 7.

3、1 節(jié)節(jié)能措施能措施.51 7.2 節(jié)節(jié)水措施水措施.56 第八章第八章 環(huán)環(huán)境影響境影響評評價價.59 8.1 項項目目場場址址環(huán)環(huán)境境現(xiàn)現(xiàn)狀狀.59 8.2 環(huán)環(huán)保保設(shè)計設(shè)計依據(jù)依據(jù).59 8.3 項項目建目建設(shè)環(huán)設(shè)環(huán)境影響分析境影響分析.59 8.4 項項目建目建設(shè)時環(huán)設(shè)時環(huán)境保境保護(hù)護(hù)治理措施治理措施.62 8.5 項項目建成后目建成后環(huán)環(huán)境影響分析境影響分析.64 8.6 項項目建成后目建成后環(huán)環(huán)境保境保護(hù)護(hù)治理措施治理措施.66 8.7 環(huán)環(huán)境影響境影響評評價價.69 第九章第九章 勞動勞動安全安全衛(wèi)衛(wèi)生與消防生與消防.70 9.1 勞動勞動安全安全衛(wèi)衛(wèi)生生.70 9.2 消防消防

4、.75 第十章第十章 組織組織機(jī)構(gòu)與人力機(jī)構(gòu)與人力資資源配置源配置.77 10.1 組織組織機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu).77 10.2 人力人力資資源配置源配置.79 第十一章第十一章 項項目目實實施施進(jìn)進(jìn)度度.82 11.1 工程特點(diǎn)、施工條件工程特點(diǎn)、施工條件 .82 11.2 項項目目實實施施進(jìn)進(jìn)度安排度安排.83 第十二章第十二章 投投資資估算和估算和資資金籌措金籌措.85 12.1 投投資資估算依據(jù)估算依據(jù).85 12.2 建建設(shè)設(shè)投投資資估算估算.85 12.3 鋪鋪底流底流動資動資金金.87 12.4 投投資資估算估算.87 12.5 資資金籌措方式與來源金籌措方式與來源.88 第十三章第十三章

5、財務(wù)評財務(wù)評價價.89 13.1 財務(wù)評財務(wù)評價價說說明明.89 13.2 營業(yè)營業(yè)收入收入.89 13.3 總總成本成本費(fèi)費(fèi)用用.90 13.4 盈利能力分析盈利能力分析.91 13.1 財務(wù)評財務(wù)評價價結(jié)論結(jié)論.95 第十四章第十四章 社會社會評評價價.96 14.1 項項目目對對社會影響的分析社會影響的分析.96 14.2 社會社會風(fēng)險風(fēng)險分析分析.97 14.3 社會社會評評價價結(jié)論結(jié)論.99 第十五章第十五章 研究研究結(jié)論結(jié)論與建與建議議.101 15.1 推薦方案的推薦方案的總總體描述體描述.101 15.2 推薦方案的推薦方案的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)描述缺點(diǎn)描述.102 15.3 相關(guān)相關(guān)結(jié)論

6、結(jié)論.104 15.4 建建議議.105 附附錄錄 某某商城改造提升一期工程建某某商城改造提升一期工程建設(shè)設(shè)招招標(biāo)標(biāo)內(nèi)容內(nèi)容.106 第一章第一章 總總 論論 1.1 項項目背景目背景 1.1.1 項目名稱 某某商城改造提升一期工程 1.1.2 承辦單位 某某商城集團(tuán)有限公司 1.1.3 可行性研究報告編制原則與依據(jù) 1.1.3.1 編制原則 1、符合國家有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范，貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)的 規(guī)定，按城市總體規(guī)劃進(jìn)行布局。 2、結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，方案設(shè)計堅持合理適用原則，合 理確定建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)。 3、把某某商城打造成一個融購物、商務(wù)、休閑、旅游、餐飲、文化 為一體的大型城市

7、商貿(mào)綜合體，成為某某的“城市中心、商業(yè)地標(biāo)”。 1.1.3.2 編制依據(jù) 1、 中華人民共和國城市規(guī)劃法 2、 城市規(guī)劃編制辦法（2006 年） 3、 某某市市域總體規(guī)劃（2001-2020） 4、 某某市城市總體設(shè)計 5、國家發(fā)改委建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第 三版，2006 年） 7、浙江省建筑工程預(yù)算定額（2003 版） 8、 某某市“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 9、某某市人民政府瑞政發(fā)（2009）41 號下達(dá)重點(diǎn)建設(shè)計劃文件 10、 某某商城改造提升概念性規(guī)劃 1.2 主要技主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo) 1.2.1 項目建設(shè)規(guī)模 某某商城改造提升一期工程總占地面積 51767m

8、2，該工程總建筑 面積 230400m2,計入容積率的建筑面積為 149980 m2（分地上、地下兩 部分，地上建筑面積 142080m2，地下建筑面積 7900m2，地上建筑層 數(shù)為 6 層，地下建筑層數(shù)為 2 層），不計入容積率的建筑面積為 80420m2（主要是地下車庫和設(shè)備用房），容積率為 2.9，綠地率為 10.00%，綠化面積 5200m2。建設(shè)地面停車位 1783 個，地面自行車停 車位 22 輛，地下車庫停車位 1761 個，并設(shè)置地面貨車停車位 18 個， 非機(jī)動車停車位 3512 個（地面非機(jī)動車停車位 72 個，地下非機(jī)動車 停車位 3440 個）。 1.2.2 投資規(guī)模

9、及資金來源 某某商城改造提升一期工程總投資為 83000 萬元，其中：土工程 費(fèi)用為 62220.00 萬元，涉筆購置及安裝工程費(fèi) 1428.48 萬元，其他費(fèi) 用為 12477.39 萬元，預(yù)備費(fèi)為 4589.24 萬元，鋪底流動資金 1923.49 萬元。 某某商城改造提升一期工程總投資為 83000 萬元，全部由承辦方 浙江商城集團(tuán)有限公司自籌。 該項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表 1-1 表表1-1 主要主要經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)表表 序號 指標(biāo)單位 數(shù)量 備注 =1 項目總占地面積 m251767 2 項目占地面積 m225727 3 建筑面積 m2230400 4 計入容積率建筑面積

10、m2149980 5 不計入容積率建筑面積 （地下車庫和設(shè)備用房） m280420 5 容積率 2.90 6 綠地面積 %5200 7 綠化率 %10 8 項目總投資 萬元83000 8.1 開發(fā)建設(shè)投資 萬元54268 8.2 建設(shè)期利息 萬元2532 8.3 鋪底流動資金 1329.64 9 經(jīng)營收入 萬元66093.554 10 經(jīng)營稅金及附加 萬元7363.64 11 土地增值稅 萬元6690.36 12 利潤總額 萬元16825.86 13所得稅萬元4216.46 14 凈利潤 萬元12649.38 年5.21（稅前） 15 投資回收期 年6.17（稅后） %22.38（稅前） 16

11、財務(wù)內(nèi)部收益率 %17.19（稅后） 萬元40183（稅前） 17 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元19707（稅后） 1.3 存在的存在的問題問題與建與建議議 1.3.1 存在的問題 1、項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 2、項目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完 成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷 完善。 1.3.2 建議 強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計劃，注重對可能發(fā)生的不 利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 1、實行速度管理，公司各部門緊密配合，加強(qiáng)項目運(yùn)作進(jìn)度，以 避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。 2、

12、項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 3、注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資 和各項工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。 第二章第二章 項項目提出的背景及必要性目提出的背景及必要性 2.1 項項目提出的背景目提出的背景 加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展是某某市建設(shè)現(xiàn)代化大都市的重要舉措和 必要途徑。根據(jù)某某市服務(wù)業(yè)發(fā)展實施規(guī)劃、 關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 發(fā)展的若干意見，圍繞服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)的推進(jìn)工作，將某某努力 打造成為區(qū)域性服務(wù)商務(wù)中心、現(xiàn)代物流中心、休閑旅游中心和溫州 金融次中心。堅持“大項目帶動”戰(zhàn)略，加大投入力度，突出抓好一批 帶動力強(qiáng)、導(dǎo)向性強(qiáng)的項目，形成服務(wù)業(yè)

13、發(fā)展制高點(diǎn)。 某某商城是浙江省最早建設(shè)發(fā)展的專業(yè)批發(fā)市場，歷史上曾經(jīng)輝 煌，推動了某某經(jīng)濟(jì)的初始發(fā)展。在新的時期，某某商城作為具有相 當(dāng)輻射能力的市場集聚區(qū)，融入某某服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體進(jìn)程，可以相 輔相成，也可以說某某商城改造提升既是推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要力量， 同時也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要內(nèi)容，極具重要意義。因此，某某商城 改造提升以承擔(dān)聯(lián)結(jié)產(chǎn)銷、支撐發(fā)展、引領(lǐng)消費(fèi)三大任務(wù)為目的，充 分發(fā)揮某某的優(yōu)勢，做到高起點(diǎn)、大手筆、優(yōu)品味、樹特色，實現(xiàn)跨越 發(fā)展。只有加快向生產(chǎn)領(lǐng)域和零售領(lǐng)域延伸，加強(qiáng)與室內(nèi)外市場的對 接，加速有形市場和無形市場的結(jié)合，加深向多元服務(wù)業(yè)滲透，從簡 單“中轉(zhuǎn)”功能向“中轉(zhuǎn)”加“聚

14、集”的復(fù)合型功能轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新經(jīng)營模式， 提升輻射能力，實現(xiàn)“商場化、信息化、集群化和多元化”，才能推動某 某商城的可持續(xù)發(fā)展和某某經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 2.2 項項目建目建設(shè)設(shè)的必要性的必要性 1、符合國家的產(chǎn)業(yè)政策 該項目屬于國家發(fā)展和改革委員會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 （2005 年本）第一類“鼓勵類”第二十五項“其他服務(wù)業(yè)”第 9 條“城市社 區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)”的范疇，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策。 2、符合國家社會發(fā)展規(guī)劃 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱 要中指出“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零 售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代 流通方式和

15、組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào) 整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局?！?該項目建成后，近期業(yè)態(tài)以中檔品牌展示式批發(fā)和直銷式批零兼 營，遠(yuǎn)期以大眾化品牌零售為主，完善城市功能，促進(jìn)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 結(jié)構(gòu)。 3、某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 某某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出“銜接 溫州市商貿(mào)業(yè)布局，以安陽為中心，塘下、飛云為兩翼副中心，合理規(guī) 劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，加強(qiáng)各類商貿(mào)區(qū)和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，強(qiáng)化我市浙 閩邊界貿(mào)易中心功能。積極推廣以電子商務(wù)為基礎(chǔ)的新型商業(yè)模式， 發(fā)展購物中心、大賣場、連鎖超市、專賣店、便利店、總代理等為主體 的新型商貿(mào)業(yè)態(tài)；支持各類連鎖企業(yè)開展跨行業(yè)、跨地區(qū)的資本

16、和業(yè) 務(wù)重組，積極引進(jìn)若干大型專賣旗艦店；加強(qiáng)農(nóng)村現(xiàn)代流通網(wǎng)建設(shè)， 發(fā)展農(nóng)村連鎖超市與放心店。 ” 該項目發(fā)展購物中心，集中建設(shè)商業(yè)體，建成后引進(jìn)新型商貿(mào)業(yè) 態(tài)，有利于某某市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，促進(jìn)某某市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。 4、符合某某市城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求 2001 年，隨著溫州大都市區(qū)的逐步形成和行政區(qū)劃的調(diào)整，某某 確立了打造溫州市南翼中心城市的目標(biāo)，并按照“北接、南跨、東擴(kuò)、 西延”的發(fā)展方向，在原有城區(qū)的基礎(chǔ)上將塘下、汀田、莘塍、飛云等 城鎮(zhèn)進(jìn)一步納入到城市發(fā)展區(qū)域內(nèi)，初步形成跨飛云江兩岸的三大組 團(tuán)空間布局。2006 年，按照“拉開大框架、接軌大溫州、融入大發(fā)展、 實現(xiàn)新跨越”的要求

17、，深入實施“三線聯(lián)動、接軌溫州”，瑞祥新區(qū)、飛 云南市區(qū)進(jìn)入實質(zhì)性建設(shè)階段，新型城市化步伐進(jìn)一步加快，某某的 城市發(fā)展也由小山小水小城的塘河時代，向著大山大水大城的飛云江 時代跨越。一座雄跨飛云江兩岸的溫州大都市區(qū)南翼中心城市正在加 速崛起。 某某市城市總體規(guī)劃（2001-2020 年）將城市性質(zhì)定義“浙南地 區(qū)重要的工業(yè)、商貿(mào)城市，溫州市南翼中心城市，有山水特色的浙江 省歷史文化名城。 ” 該項目強(qiáng)有力的推動了飛云江兩岸溫州市大都市區(qū)南翼中心城 市的建設(shè)，符合某某市城市發(fā)展要求。 5、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要 項目的建設(shè)將帶動該地段發(fā)展，拉動人民群眾消費(fèi)，為當(dāng)?shù)卣?財政部門增加稅

18、收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。在項目的具 體實施和運(yùn)作中，可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會。 6、擴(kuò)大內(nèi)需，穩(wěn)定就業(yè)局勢的需要 2008 年 10 月開始，全球性的金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻，為抵御國際經(jīng) 濟(jì)環(huán)境對我國的不利影響，黨中央、國務(wù)院決定在當(dāng)前實施積極的財 政政策和適度寬松的貨幣政策，同時出臺了擴(kuò)大內(nèi)需的十項措施，如 加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民 特別是低收入群體的收入水平，以期促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、較快增長。在刺 激經(jīng)濟(jì)增長的指導(dǎo)思想下，4 萬億元擴(kuò)大內(nèi)需投資將會帶動各行業(yè)與 各地方的投資，對促進(jìn)就業(yè)也將產(chǎn)生較大的作用。 某某商城改造提升一期工程不僅

19、可以改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件， 更可以在一定程度上緩解就業(yè)壓力，從而對社會的安定團(tuán)結(jié)能起到積 極的作用。 第三章第三章 項項目投目投資環(huán)資環(huán)境及市境及市場場研究研究 3.1 投投資環(huán)資環(huán)境分析境分析 某某，位居我國黃金海岸線中段，地處上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉金三 角之間。這里氣候宜人，物產(chǎn)豐富，屬江南魚米之鄉(xiāng)。2009 年末戶籍 人口 114.61 萬人，其中男性 58.95 萬人，女性 55.66 萬人；非農(nóng)人口 19.84 萬人，比上年增加 0.72 萬人。全年出生人口 1.58 萬人，出生率 13.8；死亡人口 0.39 萬人，死亡率為 3.4；人口自然增長率為 10.4。全年人口計劃生育率 9

20、2.6%，比上年提高 3.0 個百分點(diǎn)；初婚 女性晚婚率 58.1%，已婚育齡婦女綜合節(jié)育率 90.5%。出生人口性別 比 117:100(女性為 100)。 近年來，某某市城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。2006 年市區(qū)城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 21502 元、農(nóng)村居民人均純收入 8312 元，同比均 增長 11.8%。城鄉(xiāng)居民人均收入增幅分別高出溫州平均水平 2.2 和 1.6 個百分點(diǎn)。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 13937 元，增長 11.2%，增 幅比上年下降 1.3 個百分點(diǎn)；全市農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 5933 元，增長 13.2%，增幅比上年提高 16.2 個百分點(diǎn)。2006 年城鎮(zhèn)

21、、農(nóng)村 居民恩格爾系數(shù)為 41.4%和 44.9%，分別比上年下降 1.0 個和 1.4 個 百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 36.2 平方米，農(nóng)村居民人均居住 面積 45.2 平方米，分別比上年增加 1.2 平方米和 0.2 平方米。年末城 鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá) 190.44 億元，人均存款 16699 元，同比增加 2965 元，增長 28.8%。 2009 年，是某某經(jīng)濟(jì)較為困難的一年。一年來,某某市委市政府 堅持貫徹落實國家、省、市有關(guān)政策，主動應(yīng)對挑戰(zhàn)、化解危機(jī)，搶抓 機(jī)遇，克難求進(jìn)。在一系列宏觀調(diào)控和提振經(jīng)濟(jì)增長的綜合政策措施 的引導(dǎo)下，切實增加有效投入，積極擴(kuò)大消費(fèi)需求，著力轉(zhuǎn)

22、變發(fā)展方 式，提升優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)止跌回升,總體經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn)向 好。 2009 年某某市國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。據(jù)初步測算,某某市全年地區(qū) 生產(chǎn)總值 383.24 億元,比上年增長 8.7%,增幅高于溫州市平均水平 0.2 個百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)增加值 12.36 億元,比上年增長 3.3%,第二產(chǎn)業(yè)增 加值 194.04 億元,比上年增長 6.2%,第三產(chǎn)業(yè)增加值 176.84 億元,比上 年增長 12.3%。按戶籍人口計算,全市人均生產(chǎn)總值 32441 元,比上年 增長 7.5%,折合 4749 美元（按 2009 年人民幣對美元年平均匯率 6.8310 計算）。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整。農(nóng)業(yè)產(chǎn)

23、業(yè)化步伐加快，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展； 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，骨干企業(yè)拉動作用明顯；第三產(chǎn)業(yè)增長較快，呈 現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。國民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年同期的 3.3:53.0:43.7 調(diào)整到 3.2:50.6:46.2。 某某毗鄰溫州，開發(fā)區(qū)距溫州機(jī)場 25 公里、距溫州火車站 35 公 里、距溫州七里港港區(qū) 40 公里，對外交通十分方便。溫州機(jī)場是國家 二級民用機(jī)場，能降落“空中客車”、波音 767 等大型飛機(jī)，現(xiàn)已開通 北京、上海、杭州、深圳、成都、哈爾濱等 57 條國內(nèi)航線和香港、澳 門 2 條地區(qū)航線。溫州港為浙江省第二大港，沿海貨運(yùn)航線遍及國內(nèi) 沿海和長江中下游 80 多個港口，辟有日本、

24、香港、朝鮮等中遠(yuǎn)航線， 并與 26 個國家和地區(qū)的 113 個港口有貿(mào)易通航。金溫鐵路現(xiàn)已開通 溫州至杭州、上海、南京、北京等地列車。 3.2 市市場場供求分析供求分析 3.2.1 全國商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 近年來，新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商 業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和 軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng) 流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。 2008 年受宏觀調(diào)控的影響，我國商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)出現(xiàn)了明顯的 增幅回落現(xiàn)象，市場的需求萎縮與住宅市場的需求萎縮基本相似。從 租金情況來看，2008 年商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的

25、調(diào)整。2008 年全國 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 3947.55 億元，同比增長 11.5%，增幅同比回落 28.6%。2009 年金融海嘯肆虐后的中國樓市步入深度調(diào)整和復(fù)蘇期。 相較住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)市場顯得很冷清。2009 年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 總體表現(xiàn)為投資熱，消化冷的特點(diǎn)，在價格和成交量上都呈現(xiàn)出“倒 掛”的現(xiàn)象，說明和實體經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的商業(yè)地產(chǎn)受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的 真實狀況，尚處在調(diào)整谷底。另外，2009 年商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)一步細(xì)分， 開發(fā)商陣營出現(xiàn)分化，開發(fā)商聯(lián)合作戰(zhàn)和項目并購有所升溫。同時由 于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延影響，一線城市核心區(qū)寫字樓以及購物中心項目遭 遇招商入駐難等系列問題。 2010 年第

26、一季度，我國商業(yè)地產(chǎn)市場有比較好的發(fā)展，主要是因 為隨著實體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)， 城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，商業(yè)用房跟整個居民的消費(fèi)呈顯著正相 關(guān)。2010 年歲初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，4 月 17 日出臺的國 務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，調(diào)控力度之大， 堪稱史無前例。新政主要針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新 政的受益者，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必將迎來新的高潮。在一線城市商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三 線城市蔓延的趨勢。 3.2.2 商城現(xiàn)狀經(jīng)營分析 目前商城中的經(jīng)營戶 99.8%為浙江省當(dāng)?shù)貞艏?，某某戶籍占?92.3%，福建戶籍占 0.2%，商

27、城主要經(jīng)營模式、經(jīng)營品種及批發(fā)經(jīng)營 情況詳見下圖： 表表 3-1 商城商城經(jīng)營經(jīng)營模式情況模式情況 圖圖 3-2 商城商城經(jīng)營產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品種品種類類分布分布 圖圖 3-3 店店鋪鋪批批發(fā)經(jīng)營發(fā)經(jīng)營情況情況 3.2.3 市場需求預(yù)測 某某商城改造提升具有相當(dāng)成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)需求。某某位 居我國黃金海岸中部，地處長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉金三角之間，區(qū)位 優(yōu)勢比較突出，歷史上又是通商之地，市井繁華，商貿(mào)發(fā)達(dá)，尤其是改 革開放以后創(chuàng)辦市場早，有成功創(chuàng)辦市場的經(jīng)驗。某某商城曾經(jīng)培育 出眾多優(yōu)秀的經(jīng)營者，目前遍布全國，僅具對義烏、常熟、何橋、杭州 四大市場初步調(diào)查，與某某商城經(jīng)營同類產(chǎn)品的某某人經(jīng)營戶在數(shù)萬

28、 人以上，他們回鄉(xiāng)經(jīng)營的愿望潛在。某某商城目前的店面攤位基本上 滿負(fù)荷運(yùn)行，經(jīng)營品類綜合，經(jīng)營擴(kuò)大的空間很大。近年來與某某服 裝、鞋類、針織、小百、床上用品等生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和規(guī)模擴(kuò)張加快， 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)正在加強(qiáng)。據(jù)最新統(tǒng)計，以上五大行業(yè)工業(yè)企業(yè)總戶數(shù)為 3519 家，從生產(chǎn)領(lǐng)域分離發(fā)展服務(wù)業(yè)的趨勢明顯，對展示窗口的現(xiàn)實 需求較大。 3.2.4 區(qū)域市場分析 3.2.4.1 區(qū)域市場界定 該項目屬于某某商城改造提升一期工程，隸屬于某某市區(qū)。 目標(biāo)人群定位為當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘械南M(fèi)群體、投資者、高層管理 人員及當(dāng)?shù)鼐幼∪藛T。 3.2.4.2 周邊典型物業(yè)分析 御景園御景園 御景園是陶山鎮(zhèn)首個商品房項目，

29、也是陶山首個高檔智能化電梯 花園社區(qū)，5 棟現(xiàn)代高層建筑，呈花園式圍合社區(qū)設(shè)計，位于陶山鎮(zhèn) 商業(yè)中心，毗鄰陶山新車站、新商貿(mào)城，扼守陶山門戶，擁有當(dāng)?shù)亟^無 僅有的中央園林、智能配套、物業(yè)服務(wù)等現(xiàn)代都市生活體系。御景園 的開工建設(shè)，標(biāo)志著某某中西部房地產(chǎn)開發(fā)全面啟動，將引領(lǐng)一個全 新的品質(zhì)時代。 “天瑞天瑞尚城尚城”二期二期 “天瑞尚城”一期已經(jīng)在 2009 年 10 月 25 日開盤。作為某某目前 最大型的高檔住宅小區(qū)， “天瑞尚城”總占地規(guī)模 102 畝，建筑面積有 21 萬平方米，是塘下鎮(zhèn)近幾年來罕見的大體量建筑群，配備 6 萬平方 米私家法式園林，6 大主題景區(qū)、33 個景觀小品、2 公

30、里景觀步道、 109 種名貴植物、400 米休閑觀光帶，巨大的項目體量是“天瑞尚城” 的第一個突出特點(diǎn)。 “天瑞尚城”項目還有一個顯著的品質(zhì)亮點(diǎn)在于鉑金內(nèi)、外雙會 所。為保證國際化品質(zhì)， “天瑞尚城”的建造無論是在用料、施工還是 品牌方面，目前都是一流的產(chǎn)品與技術(shù)。天瑞地產(chǎn)還與眾多國際知名 品牌供應(yīng)商建立了良好的合作關(guān)系，如與阿魯克幕墻門窗系統(tǒng)（上海） 有限公司、大金中國投資有限公司、日立中國有限公司、韓國 commax 公司等，天瑞地產(chǎn)將采用國際一流產(chǎn)品打造“天瑞尚城”。 “天瑞尚城”最大的品質(zhì)亮點(diǎn)就在于請到豪宅管家綠城物業(yè)對項目進(jìn) 行全面管理。據(jù)悉，這也是目前溫州地區(qū)，除綠城鹿城廣場錦玉園

31、項 目外，首個綠城物業(yè)直管項目。 3.3 價格價格預(yù)測預(yù)測 該項目為某某商城改造提升一期工程，主要建設(shè)集中商業(yè)體。 2009 年某某市的寫字樓出租均價為 35 元/平方米/天，伴隨著某某 市城市建設(shè)的發(fā)展，綜合考慮某某商城的位置優(yōu)勢及經(jīng)營時間長的影 響，該項目商業(yè)體出租價格暫定 1277.5 元/平方米，商鋪?zhàn)誀I收入價 格暫定為 2007.5 元/平方米，地面車庫出租價格為 9125 元/個，地下車 庫出租價格為 6570 元/個。 3.4 市市場場策略策略 對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個 項目的招商，通常國際招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求， 所以委托國際專業(yè)

32、咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目的前期招商更能有 效促進(jìn)項目的進(jìn)展。 招商渠道主要分為境內(nèi)和境外兩種形式，尤以境外招商最為復(fù)雜， 境外招商不同于在境內(nèi)舉辦的各種招商活動，它是一種跨國界、跨經(jīng) 濟(jì)形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域，前往國家 和地區(qū)的對外投資法律、語言環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣乃至宗教信仰都將對舉 辦招商活動產(chǎn)生直接的影響。招商企業(yè)要根據(jù)項目擬引進(jìn)的 商家情 況，選擇恰當(dāng)?shù)恼猩糖?。該項目商業(yè)物業(yè)招商的方式主要采取以下 幾種： 1、項目洽談會 項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與 合資、合作或引進(jìn)的項目，有針對性地與商家洽談。其特點(diǎn)是針對性 強(qiáng)，易于吸引有興趣的

33、客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù) 專家與客商直接進(jìn)行接洽。 2、項目發(fā)布會 項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由主辦者在一定的場合 公布擬引進(jìn)合資、合作的項目，闡述招商項目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要 求，以期吸引客商。 3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。 其特點(diǎn)是層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。 4、投資研討會 投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政 府部門、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨 勢的研究討論會。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，主辦單位可以 公布一些項目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的

34、投資環(huán)境和利用外資的政 策，達(dá)到宣傳的效果。 5、登門拜訪 登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商 小分隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨 詢顧問公司、會計師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投 資項目，探討佳作事宜。其特點(diǎn)是機(jī)動靈活，針對性強(qiáng)，氣氛融洽，容 易引起被訪者的興趣。 第四章第四章 建建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模及模及產(chǎn)產(chǎn)品方案品方案 4.1 建建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模模 某某商城改造提升一期工程總占地面積 51767m2，該工程總建筑 面積 230400m2,計入容積率的建筑面積為 149980 m2（分地上、地下兩 部分，地上建筑面積 142080m2，地下建

35、筑面積 7900m2，地上建筑層 數(shù)為 6 層，地下建筑層數(shù)為 2 層），不計入容積率的建筑面積為 80420m2（主要是地下車庫和設(shè)備用房），容積率為 2.9，綠地率為 10.00%，綠化面積 5200m2。建設(shè)地面停車位 1783 個，地面自行車停 車位 22 輛，地下車庫停車位 1761 個，并設(shè)置地面貨車停車位 18 個， 非機(jī)動車停車位 3512 個（地面非機(jī)動車停車位 72 個，地下非機(jī)動車 停車位 3440 個）。 4.2 產(chǎn)產(chǎn)品方案品方案 4.2.1 現(xiàn)狀商城商業(yè)業(yè)態(tài)分析 商城現(xiàn)狀業(yè)態(tài)以批發(fā)為主，零售為輔，主要經(jīng)營服飾、布料、鞋類、 針織品、床上用品、日用百貨、家電、電子信息品

36、、化妝品等是五大行 業(yè)，主要經(jīng)營方式采用店攤經(jīng)營方式。由于商品的豐富，成本較低，故 具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，在商城的改造提升中有必要保留?但是這種單一的商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營方式難以適應(yīng)新形勢下商發(fā)展 的需要，在同類商業(yè)市場中，競爭力較弱。商城缺乏高檔的商業(yè)業(yè)態(tài) 和高端客戶的進(jìn)入，導(dǎo)致商城影響輻射區(qū)逐步變小，因此有必要對商 城的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行改造提升。 4.2.2 改造后商城商業(yè)業(yè)態(tài)分析 該項目將原有某某商城改造為綜合性購物商場，形成一個集零售、 餐飲、娛樂及辦公等多功能于一身的購物中心。創(chuàng)新經(jīng)營模式，提升 輻射能力，成為某某新一代城市中心、商業(yè)地標(biāo)。 項目主要建設(shè)主題店，各樓層主題分布詳見圖 4-1。 5

37、 層 4 層 3 層 2 層 1 層 圖圖 4-1 商商業(yè)業(yè)體樓體樓層業(yè)態(tài)層業(yè)態(tài)剖面示意剖面示意圖圖 該項目地下一層主要為貨品裝卸及倉庫，地下二層建設(shè)地下車庫。 第五章第五章 項項目目現(xiàn)現(xiàn)狀概況及建狀概況及建設(shè)設(shè)條件條件 5.1 某某市概況某某市概況 5.1.1 地理位置 某某位于浙江省東南沿海，地處上海經(jīng)濟(jì)區(qū)和廈漳泉三角之間， 是浙江南部重要的工貿(mào)港口城市和歷史文化名城，是溫州大都市南翼 中心。全市陸地面積 1271 平方公里，海域面積 3060 平方公里，人口 111.86 萬。浙江省某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于某某市區(qū)東部沿江區(qū)域，地處 某某市發(fā)展中心地段，西界上埠浦，東至中塘河，南臨飛云江，北抵

38、城 南大道。 5.1.2 氣候條件 某某市緯度較低，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年無嚴(yán)寒、酷暑，冬短夏 長，四季分明，年平均氣溫 18，1 月份平均氣溫不低于 7。雨水豐 富，年平均降水量 1600 毫米左右，山區(qū)多達(dá) 1800 毫米。由于受夏季 風(fēng)影響，5-6 月份為梅雨期，通常占全年降水量的 1/3 左右。大量的降 水加上氣溫回升較快，雨熱同期。 5.1.3 自然資源 陸域總面積 1401.58 平方公里，其中耕地 77.9 萬畝(水田 37.04 萬畝，旱地 30.83 萬畝，望天田 94.92 萬畝，菜地 5155.8 萬畝)，園地 6.88 萬畝，林地 76.54 萬畝，居民住宅及工礦用地

39、11.11 萬畝，交通用 地 1.41 萬畝，江河湖面灘涂 22.28 萬畝，未利用土地 14.09 萬畝。主 要特征是“地少人多”，耕地十分珍貴，人均耕地從 1949 年的 1.23 畝 減少到 1996 年 0.41 畝。東部平原地區(qū)土地把沃，河渠縱橫，排灌設(shè) 施好，耕作精細(xì)，是某某市米袋子、菜籃子的主要基地。 5.1.4 水和水資源 某某市擁有豐富的水資源和水能資源，全市多年平均水資源總量 為 16.5 億立方米，每平方千米相應(yīng)產(chǎn)水量 123 萬立方米，是全國平均 產(chǎn)水量的 5 倍，比華東地區(qū)的平均值還高出 30%，屬豐水區(qū)。飛云江 源頭至河口全長 203 千米，上、中游段(包括某某西部

40、)穿行山谷中，河 床比降大，灘多水急，所蘊(yùn)藏的水能資源十分豐富。僅在某某市境內(nèi)， 其干流水能資源理論蘊(yùn)藏量即達(dá) 9.11 萬千瓦，可開發(fā)裝機(jī)容量為 4.7 萬千瓦，年發(fā)電可達(dá) 1.8 億千瓦時。 5.1.5 生活水平分析 某某市行政區(qū)域面積 1204.2 平方公里，共轄 32 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5 個街 道辦事處、共有村民委員會 908 個。2006 年末戶籍人口 114.61 萬人， 其中男性 58.95 萬人，女性 55.66 萬人；非農(nóng)人口 19.84 萬人，比上年 增加 0.72 萬人。全年出生人口 1.58 萬人，出生率 13.8；死亡人口 0.39 萬人，死亡率為 3.4；人口自然增長率為

41、10.4。全年人口計劃 生育率 92.6%，比上年提高 3.0 個百分點(diǎn)；初婚女性晚婚率 58.1%，已 婚育齡婦女綜合節(jié)育率 90.5%。出生人口性別比 117:100（女性為 100）。 近年來某某市城鄉(xiāng)居民生活水平明顯提高。2006 年市區(qū)城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 21502 元、農(nóng)村居民人均純收入 8312 元，同比均 增長 11.8%。我市城鄉(xiāng)居民人均收入增幅分別高出溫州平均水平 2.2 和 1.6 個百分點(diǎn)。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 13937 元，增長 11.2%， 增幅比上年下降 1.3 個百分點(diǎn)；全市農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 5933 元，增長 13.2%，增幅比上年提高 1

42、6.2 個百分點(diǎn)。2006 年城鎮(zhèn)、農(nóng)村 居民恩格爾系數(shù)為 41.4%和 44.9%，分別比上年下降 1.0 個和 1.4 個 百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 36.2 平方米，農(nóng)村居民人均居住 面積 45.2 平方米，分別比上年增加 1.2 平方米和 0.2 平方米。年末城 鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá) 190.44 億元，人均存款 16699 元，同比增加 2965 元，增長 28.8%。 5.1.6 交通條件 某某毗鄰溫州，開發(fā)區(qū)距溫州機(jī)場 25 公里、距溫州火車站 35 公 里、距溫州七里港港區(qū) 40 公里，對外交通十分方便。 溫州機(jī)場是國家二級民用機(jī)場，能降落“空中客車”、波音 767 等

43、 大型飛機(jī)，現(xiàn)已開通北京、上海、杭州、深圳、成都、哈爾濱等 57 條國 內(nèi)航線和香港、澳門 2 條地區(qū)航線。 溫州港為浙江省第二大港，沿海貨運(yùn)航線遍及國內(nèi)沿海和長江中 下游 80 多個港口，辟有日本、香港、朝鮮等中遠(yuǎn)航線，并與 26 個國家 和地區(qū)的 113 個港口有貿(mào)易通航。 金溫鐵路現(xiàn)已開通溫州至杭州、上海、南京、北京等地列車，溫福 鐵路繞開發(fā)區(qū)而過。公路交通非常發(fā)達(dá)，104 過道線由北向南從開發(fā) 區(qū)穿過，沿海高速公路某某段已建成使用。 5.2 某某市某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r展?fàn)顩r 某某市自古市井繁華，商貿(mào)發(fā)達(dá)，人文薈萃，是浙江省重要的現(xiàn) 代工貿(mào)城市和歷史文化名城，是溫州大都市南翼中心。

44、2009 年，是某某經(jīng)濟(jì)較為困難的一年。一年來,某某市委市政府 堅持貫徹落實國家、省、市有關(guān)政策，主動應(yīng)對挑戰(zhàn)、化解危機(jī)，搶抓 機(jī)遇，克難求進(jìn)。在一系列宏觀調(diào)控和提振經(jīng)濟(jì)增長的綜合政策措施 的引導(dǎo)下，切實增加有效投入，積極擴(kuò)大消費(fèi)需求，著力轉(zhuǎn)變發(fā)展方 式，提升優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)止跌回升,總體經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn)向 好。 2009 年某某市國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。據(jù)初步測算,某某市全年地區(qū) 生產(chǎn)總值 383.24 億元,比上年增長 8.7%,增幅高于溫州市平均水平 0.2 個百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)增加值 12.36 億元,比上年增長 3.3%,第二產(chǎn)業(yè)增 加值 194.04 億元,比上年增長 6.2%,第三

45、產(chǎn)業(yè)增加值 176.84 億元,比上 年增長 12.3%。按戶籍人口計算,全市人均生產(chǎn)總值 32441 元,比上年 增長 7.5%,折合 4749 美元（按 2009 年人民幣對美元年平均匯率 6.8310 計算）。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展； 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，骨干企業(yè)拉動作用明顯；第三產(chǎn)業(yè)增長較快，呈 現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。國民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年同期的 3.3:53.0:43.7 調(diào)整到 3.2:50.6:46.2。 5.3 外部配套條件外部配套條件 項目所在地基礎(chǔ)設(shè)施完善： 1、電力 開發(fā)區(qū)電力由華東大電網(wǎng)供電，某某 220 千伏變電所已經(jīng)建成， 并建成

46、5.5 萬伏調(diào)峰電廠一座。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有 35 千伏變電所一座，近期將 再建成兩座 110 千伏變電所，可保證區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和建設(shè)用電。 2、供水 開發(fā)區(qū)用水取源飛云江上游引水工程，由日供水 8 萬噸江北水廠 和 4.5 萬噸江南水廠負(fù)責(zé)供水，并按現(xiàn)代工業(yè)城市設(shè)計要求，形成雙 回路供水系統(tǒng)。 3、排水、排污 開發(fā)區(qū)采用雨水污水分流體系，北區(qū) 28 萬噸/日污水處理廠近期 將動工建設(shè)，南區(qū) 15 萬噸/日污水處理廠已進(jìn)入前期工作。 4、通訊、信息 郵電通訊事業(yè)走在全省前列，全市用戶主干網(wǎng)實現(xiàn)光纖化，程控 電話交換機(jī)容量達(dá) 40 萬門，移動電話 60 余萬門。辦公自動化、電子 商務(wù)、家庭寬帶接入等信息化工程發(fā)

47、展迅速。 生活依托開發(fā)區(qū)西接老市區(qū)，北與安陽城市新區(qū)緊緊相依，六大 商業(yè)銀行在某某設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，市區(qū)設(shè)有涉外三星級以上賓館 4 家， 仙巖、寨寮溪兩個省級風(fēng)景區(qū)近在咫尺，并可直達(dá)國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝 區(qū)雁蕩山、楠溪江。區(qū)內(nèi)建設(shè)高檔次人才村及外來務(wù)工人員公寓，可 解決進(jìn)區(qū)企業(yè)人才、員工安居需要。完善的城市生活、服務(wù)設(shè)施和社 會保障體系，可為進(jìn)區(qū)投資者提供優(yōu)越的生活條件和便利的服務(wù)。 第六章第六章 建筑方案建筑方案選擇選擇 6.1 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計設(shè)計指指導(dǎo)導(dǎo)思想與原思想與原則則 6.1.1 規(guī)劃定位 進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)移和提升，從以批發(fā)兼零售的店攤式逐步向高 檔零售、電子商務(wù)、休閑娛樂等方面轉(zhuǎn)移，考慮吸收

48、高端客戶的消費(fèi) 需求，建設(shè)在商業(yè)業(yè)態(tài)和建筑形態(tài)上具有特色的有文化品位的高檔次 區(qū)域性商業(yè)購物中心，并兼顧休閑購物、休閑觀光和旅游功能，輻射 溫州以及浙南、閩北等區(qū)域，把某某商城打造成一個融購物、商務(wù)、休 閑、旅游、餐飲、文化為一體的大型城市商貿(mào)綜合體，成為某某的“城 市中心，商業(yè)地標(biāo)”。 6.1.2 規(guī)劃原則 1、繼承發(fā)揚(yáng)某某歷史文化名城與山水城市的優(yōu)勢，對區(qū)域周邊 的自然環(huán)境和文物古跡進(jìn)行有效的保護(hù)和利用，做到“顯山露水”，強(qiáng) 調(diào)人工環(huán)境與自然環(huán)境和諧交融的同時，營造一個環(huán)境優(yōu)美、視景動 人的現(xiàn)代濱水城市綜合體。 2、注重規(guī)劃的超前性與長效性，使開發(fā)目標(biāo)與建設(shè)實際及宏觀 控制與微觀引導(dǎo)相結(jié)合

49、，力求城市發(fā)展兼具靈活性與可操作性。 3、把握商城開發(fā)特點(diǎn)，創(chuàng)造一個符合商城分期開發(fā)的改建模式， 以滿足商城改建拆遷安置的需求，并最大可能地挖掘的內(nèi)在潛力，以 增加商城開發(fā)效益。 6.1.3 設(shè)計理念 傳承、融合、蛻變 某某商城作為某某這個歷史文化名城的商業(yè)核心大型企業(yè)，沿襲 了商業(yè)歷史格局和體制的同時，在新一輪的改造提升機(jī)遇中，任重而 道遠(yuǎn)，應(yīng)以融合展現(xiàn)某某城市的山水氣質(zhì)、傳承某某當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化 為己任，兼容并包平衡多方利益，統(tǒng)籌安排建設(shè)時序，承擔(dān)聯(lián)結(jié)產(chǎn)銷、 支撐發(fā)展、引領(lǐng)消費(fèi)三大任務(wù)為目的，充分發(fā)揮某某的優(yōu)勢，做到高 起點(diǎn)，大手筆，優(yōu)品位，樹特色，實現(xiàn)跨越發(fā)展，加深向多元服務(wù)業(yè)滲 透，從簡

50、單“中轉(zhuǎn)”功能向“中轉(zhuǎn)”加“集聚”的復(fù)合型功能轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新經(jīng) 營模式，提升輻射能力，也必將融合蛻變成為某某新一代城市中心、 商業(yè)地標(biāo)。 6.2 項項目目總總體體規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計設(shè)計方案方案 6.2.1 整體結(jié)構(gòu) 1、通廊、建筑限高與規(guī)劃空間布局 根據(jù)某某市總體規(guī)劃，必須保證在進(jìn)入城市的 104 國道上（即飛 云江西側(cè)橋頭起）瞭望隆山塔德視線通廊。隆山塔塔底標(biāo)高約為 70 米， 從視線分析上分析，在地塊中心區(qū)域不應(yīng)出現(xiàn)高層建筑。同時，根據(jù) 某某市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)定，以隆山塔為中心周圍 400 米范 圍為多層建筑控制區(qū)，不應(yīng)建設(shè)高層建筑。 故規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為基地西側(cè)和東側(cè)設(shè)計為高層辦公和住宅區(qū)，基

51、 地中心地塊為不超過 45 米的多層商業(yè)建筑區(qū)。在與北側(cè)市中心隆山 公園的城市關(guān)系上，項目承辦單位希望是能提供更多的視線、交通及 空間上的聯(lián)系與溝通而不是阻隔與斷絕。因此在沿江區(qū)域規(guī)劃時，必 須堅持城市形態(tài)對南側(cè)的開放性，盡可能避免在沿江區(qū)域出現(xiàn)板式建 筑，并留出足夠的視線通廊與開放空間。 2、城市空間序列與建筑密度分布：規(guī)劃由飛云江到隆山公園逐漸 實現(xiàn)由密集現(xiàn)代城市空間到自然生態(tài)的變化與過渡，由高層酒店辦公 樓的現(xiàn)代都市形象，過渡到高層、小高層住宅、再過渡到多層中商業(yè) 的大量 shaop-pingmall,最后由點(diǎn)式底層的精品商業(yè)，分散滲透至隆山 公園的自然山體之中，實現(xiàn)城市和生態(tài)的自然鏈接

52、。 6.2.2 功能布局 根據(jù)規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀以及分期開發(fā)的時序，地塊中心區(qū)為一期集中 商業(yè)、北側(cè)沿瑞光大道為精品商業(yè)。 6.2.3 一期開發(fā) 原有停車場空地、以及簡易營業(yè)房區(qū)域共 77.61 畝，回遷部分原 有簡易營業(yè)房好二期商戶，近期業(yè)態(tài)為中檔品牌展示式和直銷式批零 兼營為主，遠(yuǎn)期以大眾化品牌零售為主，建設(shè)期兩年。 6.2.4 景觀系統(tǒng) 1、整個規(guī)劃區(qū)域的景觀系統(tǒng)以中央廣場為核心，兩條步行景觀 帶為軸線，聯(lián)系三個入口廣場，共同形成規(guī)則的景觀空間結(jié)構(gòu)。 核心區(qū)是指中央廣場區(qū)，三個入口廣場分別為東側(cè)的商業(yè)主入口 廣場、南側(cè)的辦公酒店入口廣場和西側(cè)的住宅主入口廣場，兩條步行 景觀帶聯(lián)系三個主入口廣場

53、，聯(lián)系周圍集中商業(yè)、精品商業(yè)以及其間 mall、高層酒店辦公等主要的功能區(qū)間，形成某某商城城市景觀系統(tǒng) 的重要景觀軸線；步行景觀帶應(yīng)盡可能打開通往江濱的景觀視線，形 成開放的規(guī)劃布局，吸引來自商城周邊人群的進(jìn)入；同事在中心點(diǎn)上 設(shè)置城市中央廣場，結(jié)合其他節(jié)點(diǎn)廣場，形成人們?nèi)粘Ｐ蓍e娛樂的城 市開放空間。 2、景觀視線通廊：在本區(qū)域，飛云江與隆山之間無視線阻隔。 3、實現(xiàn)通廊精品商業(yè)街區(qū)域通過分散的布局，形成通向隆山公 園的視線通廊，讓綠色滲透進(jìn)來。綠化平臺通過二層大平臺把隆山公 園的綠化引入商場內(nèi)部。 6.2.5 重要建（構(gòu)）筑物 規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要的主題建筑群為一期集中商業(yè)體，二期為住宅和底 層商業(yè)

54、，三期為住宅和底層商業(yè)、酒店、辦公及其間 mall、精品商業(yè) 街以及濱江商務(wù)區(qū)。它們構(gòu)成了規(guī)劃區(qū)域最主要的形態(tài)。這幾個區(qū)域 的建筑以高層和大型多層建筑為住，它對整個區(qū)域的空間形態(tài)和天際 線起著主導(dǎo)作用。 6.2.6 開放空間 規(guī)劃區(qū)域的開放空間系統(tǒng)由濱江廣場、中央廣場、精品商業(yè)街、 以及商業(yè)主入口廣場以及隆山公園組成，是開展各種公共活動和展示 規(guī)劃區(qū)建筑形象的主要空間，也是構(gòu)成繪畫區(qū)景觀框架和整體城市意 向的重要組成部分。 6.2.7 豎向形態(tài)組織 規(guī)劃設(shè)計將商城豎向空間形態(tài)的組織作為重要的內(nèi)容進(jìn)行研究， 避免商城開發(fā)中高層建筑布置無序，城市天際線單調(diào)，城市第五立面 雜亂等問題的在線。設(shè)計將商

55、城豎向形態(tài)分作四個不同層面進(jìn)行組織； 以河道、接到、廣場、綠地等開敞空間作為城市的第一層面，多層建筑 為第二層面，高層建筑為第三層面，共同構(gòu)造高低起伏，疏密有致的 城市豎向形態(tài)與城市肌理。從主要視點(diǎn)處研究確定建筑豎向形態(tài)，以 形成良好的天際線。 規(guī)劃區(qū)域嚴(yán)格將建筑高度控制在 100 米以內(nèi)，形成一個層次豐富 的空間形態(tài)。局部流出視線通廊，形成高窄變化、高低有序的空間與 界面，為塑造結(jié)晶、豐富的天際線提供可能。 商城規(guī)劃設(shè)計對建筑的第五立面，即屋頂形態(tài)及綠化做出經(jīng)信的 設(shè)計。商業(yè)屋頂局部開零星天窗，一起集中商業(yè)為鋁制拱形屋蓋，二 期屋頂為住宅屋頂花園，考慮為方格網(wǎng)布置綠化以及硬質(zhì)鋪裝和光幕， 精

56、品商業(yè)街中式現(xiàn)代的坡屋頂形式豐富步行商業(yè)街的第五立面，體現(xiàn) 出現(xiàn)代建筑的傳統(tǒng)底蘊(yùn)。 6.3 建筑方案建筑方案 6.3.1 建筑的設(shè)計原則 1、整體建筑控高在 100 米以下，形成逐漸遞減的城市天際線立 面效果。建筑風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，在注重一定的超前與前瞻性的基礎(chǔ)上， 強(qiáng)調(diào)操作性與可實施性，并形成一定的城市特色與識別性。 2、步行層面要求具有人體的尺度，并能過景觀要素，飾面材料及 質(zhì)地、建筑的紋理和韻律的表現(xiàn)、建筑編輯部等處理手段來獲得，并 且通過建筑內(nèi)部空間的靈活而已，創(chuàng)造出生動感人的街道層面，尤為 重要的是，要尊重已有的或周邊的建筑并強(qiáng)化已有的交通系統(tǒng)和開放 空間形態(tài)，同時要考慮建筑和其它要素，

57、如門窗花飾、天蓬陽臺和建 筑后退等。 6.3.2 建筑形式 利用原有特色、易識別的高層玻璃幕墻建筑，來增加城市的形象 特點(diǎn)并提升地面空間利用。住宅塔樓外形采用公建化的設(shè)計風(fēng)格，滿 足一梯 6 戶住宅使用功能和同時，做到對城市公共空間、酒店及辦公 高層和商業(yè)綜合體等公共建筑和最大化響應(yīng)和尊重。中心集中商業(yè)和 弧形鋁板頂棚，以及精品商業(yè)步行街，組成商城夜間群體建筑的響應(yīng) 和對比，吸引前來觀看和購物的人群。建筑設(shè)計細(xì)部處理，如花紋、材 料、質(zhì)地與色彩上的對比和變化，有助于建筑的統(tǒng)一。 6.3.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計 6.6.3.1 工程概況 本項目規(guī)劃用地位于某某飛云江北側(cè)，一期主要建設(shè)商業(yè)體，建 筑面積 2

58、30400 平方米。 6.6.3.2 主要設(shè)計依據(jù) 1、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計年限 50 年； 2、抗震設(shè)防烈度 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為 0.05g； 3、依據(jù)現(xiàn)行國家及地方規(guī)范規(guī)程設(shè)計； （1）建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) gb 50068-2001 （2）建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) gb 50223-2008 （3）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 gb 50009-2001（2006 年版） （4）建筑抗震設(shè)計規(guī)范 gb 50011-2001（2008 年版） （5）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 gb 50010-2002 （6）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 gb 50007、2002 （7）地下工程防水技術(shù)規(guī)范 gb 201

59、08-2008 （8）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（浙江省標(biāo)準(zhǔn)）db33/1001-2003 6.6.3.3 上部結(jié)構(gòu)方案 1、各類單體結(jié)構(gòu)形式 商業(yè)體擬采用框架結(jié)構(gòu)。對于其中的大跨度以及復(fù)雜空間結(jié)構(gòu)， 擬采用鋼結(jié)構(gòu)，并適當(dāng)設(shè)置抗震縫，使之各大自成為合理的抗震單元， 并有利于控制溫度效應(yīng)。 2、主要設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （1）建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級； （2）建筑抗震設(shè)防類別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類）。 6.6.3.4 基礎(chǔ)及地下室方案 1、本項目主要區(qū)域的地下室導(dǎo)數(shù)為兩層，塔樓以外的地下室采 用框架結(jié)構(gòu)，本項目的地下室設(shè)計 關(guān)鍵為超長混凝土結(jié)構(gòu)。 對于超長結(jié)構(gòu)的抗裂控制、沉降差異的控制，將通過詳細(xì)的計算 分析、概念分析后

60、進(jìn)行合理處理，避免設(shè)置過多的變形縫。擬采用以 下處理方式： （1）在各分區(qū)地下室之間，設(shè)置連通通道，并在該部位設(shè)置變形 縫。經(jīng)過對多項超長革下室設(shè)計的經(jīng)驗總結(jié)，變形縫相鄰跨應(yīng)同時設(shè) 置后澆帶，否則變形縫的止水帶很可能在施工后期出現(xiàn)失效情況； （2）合理設(shè)置后澆帶； （3）采用微膨脹混凝土（即內(nèi)摻膨脹劑）； （4）進(jìn)行溫度效應(yīng)有限元分析，針對薄弱部位，加強(qiáng)抗裂措施度。 （5）擬在地下室頂板內(nèi)設(shè)置預(yù)應(yīng)力盤，一方面承擔(dān)豎向荷載，另 一方面對混凝土樓蓋施加預(yù)應(yīng)力以控制溫度裂縫。我院在當(dāng)?shù)匾延卸?頂長度超過 300 地下室預(yù)應(yīng)力無縫設(shè)計的成功例子； （6）設(shè)置誘導(dǎo)縫； （7）明確對施工的要求，比如塌落度