房產(chǎn)稅又要交多少錢

1、房產(chǎn)稅又要交多少錢關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言每天都在上演， 但迄今為止依然只是停留在紙面討論， 尚未有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展， 就連名稱也在“房產(chǎn)稅”和“物業(yè)稅”之間徘徊不定，其間難度可想而知。主筆謝九為什么要收房產(chǎn)稅？征收房產(chǎn)稅大致有兩個(gè)目的：一是為了完善和豐富稅種，增加地方政府的財(cái)政收入； 二是作為房地產(chǎn)市場的調(diào)控工具， 抑制房價(jià)快速上漲。從政策制定者的角度來看，房產(chǎn)稅的初衷顯然是出于前者，但對(duì)于普通百姓而言， 則更偏重于理解為調(diào)控房價(jià)。 這種理解上的偏差，導(dǎo)致了房產(chǎn)稅還沒有出臺(tái)，就已經(jīng)是爭議不斷。房產(chǎn)稅在我國并非新稅種，早在1986 年的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 中就已經(jīng)有“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的

2、規(guī)定， 繳納標(biāo)準(zhǔn)為“房產(chǎn)原值一次減除10% 至 30% 后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 1.2% ；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12% ”。不過，當(dāng)時(shí)的規(guī)定對(duì)5 種情況予其中包括個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。所以， 對(duì)于老百姓而言，房產(chǎn)稅其實(shí)是一直存在的稅種，只不過是免予征收。我國現(xiàn)有房地產(chǎn)的稅制設(shè)置復(fù)雜且不合理，大部分集中于開發(fā)流通環(huán)節(jié)，比如土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、耕地占用稅、印花稅、契稅等，而持有環(huán)節(jié)的稅種僅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種，保有環(huán)節(jié)的稅收占比不到30% 甚至更低， 這種“重開發(fā)輕保有”的格局，在很大程度上鼓勵(lì)了囤房炒房

3、行為。保有環(huán)節(jié)不僅稅種極少，而且房產(chǎn)稅的免征范圍極大，所以對(duì)稅收貢獻(xiàn)度極低，主要繳納者來自商業(yè)地產(chǎn)的出租。 2008 年，我國的房產(chǎn)稅收入僅為 600 億元，占國家財(cái)政收入 6.13 萬億元的比重僅為1% ，即使算上 817 億元的土地使用稅收入，二者合計(jì)占比也僅為2.3% ，占地方政府財(cái)政收入比重也僅為 5% ， 而在西方發(fā)達(dá)國家， 物業(yè)稅是地方政府的主要財(cái)政收入之一。由于房產(chǎn)稅在我國稅收體系中幾乎缺位，而其在西方稅收體系又有著很重要的地位， 我國一直試圖填補(bǔ)空缺。 從過去幾年的政策來看，決策層更傾向于打造一個(gè)全新的物業(yè)稅， 而不是對(duì)已有的房產(chǎn)稅修修補(bǔ)補(bǔ)。 2003 年的十六屆三中全會(huì)上，中

4、共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定 首次提出物業(yè)稅： “實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革， 條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅， 相應(yīng)取消有關(guān) 收費(fèi)。”隨后的 7 年里，物業(yè)稅先后在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津 10 個(gè)省市“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，但是始終沒有進(jìn)入實(shí)施階段，也基本上沒有太多人關(guān)注。但是最近一兩年，物業(yè)稅突然成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，其直接導(dǎo)火索來自 2009 年 5 月，國務(wù)院公布關(guān)于 2009 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見，其中提到的“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，這使得多年來空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅一下子近到眼前。在2009 年重提物業(yè)稅，顯然有其深刻的時(shí)代

5、背景。2009 年 5 月，當(dāng)時(shí)國內(nèi)房價(jià)剛剛從金融危機(jī)的寒冬中有所回暖，遠(yuǎn)未到政策打壓之時(shí)， 所以當(dāng)時(shí)重提物業(yè)稅， 顯然不是為了調(diào)控房價(jià)而來。 金融危機(jī)之后， 國家財(cái)政收入增速放緩而開支增加， 2007 年，我國財(cái)政收入增速高達(dá)32% ，金融危機(jī)爆發(fā)后，財(cái)政收入增速明顯放緩， 2008 年增速 20% ， 2009 年只有 11.6% 。而與此同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而推出的系列救市計(jì)劃， 全國財(cái)政支出有增無減， 2008年和 2009 年的財(cái)政支出增速分別為 25.7%和 21.2% 。 同時(shí)為了配合中央的 4 萬億救市計(jì)劃， 以及爭取更多的銀行貸款， 很多地方政府在 過去幾年大干快上，已是債

6、臺(tái)高筑，但在我國的分稅制下，地方政府 的財(cái)政收入有限， 更多依靠預(yù)算外的土地出讓收入， 而物業(yè)稅作為重要的地方稅， 將大大增加地方的財(cái)政收入， 也能極大緩解中央對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力， 這才是 2009 年重提物業(yè)稅的初衷所在。與此同時(shí)， 很多一線城市的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過多年高速發(fā)展之后，可供出讓的土地已經(jīng)逐漸減少， 對(duì)于過去依賴土地財(cái)政的地方政府而言， 將來勢必要面臨土地出讓金減少的困境， 如果能適時(shí)開征物業(yè)稅，無疑將提供一個(gè)長期穩(wěn)定的收入來源， 這也是一些地方政府對(duì)于物業(yè)稅態(tài)度積極的重要原因。同樣還是在2009 年，這一年的春節(jié)過后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始回暖， 從一開始試探性的小陽春

7、到后來的全面爆發(fā)， 全國主要城市的房價(jià)均再次創(chuàng)出歷史新高， 房地產(chǎn)的民生話題也再次成為焦點(diǎn)。 在國家種種調(diào)控政策均告失效后， 物業(yè)稅在一夜間成為人們寄望的最后殺手锏。不同的利益出發(fā)點(diǎn)會(huì)產(chǎn)生截然不同的物業(yè)稅版本。物業(yè)稅顯然無法同時(shí)承擔(dān)增加地方稅收和調(diào)控房價(jià)的兩種功能， 不同利益方對(duì)于物業(yè)稅的不同期盼， 加之物業(yè)稅自身在法理上的障礙， 導(dǎo)致空轉(zhuǎn) 7 年至今難產(chǎn)，甚至連名稱也難以確定。另外，為什么要征物業(yè)稅還有一個(gè)很重要的問題，那就是物業(yè)稅征收之后拿來何用？從國外經(jīng)驗(yàn)來看， 物業(yè)稅的主要用途還是用于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)建設(shè)、改善居住條件等，取之于民用之于民，才使得人們不至于太抵觸。 如果我國將來也正式開征， 也

8、應(yīng)該遵循取之于民用之于民的原則， 否則如果只是讓地方政府拿來做大規(guī)模投資建設(shè)， 通過拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)來粉飾政績，人們對(duì)于繳納物業(yè)稅的積極性也不會(huì)太高。房產(chǎn)稅之難房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，作為財(cái)產(chǎn)稅，最重要的前提就是產(chǎn)權(quán)的明晰，而我國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還較為混亂。從住房產(chǎn)權(quán)來看，除了商品房之外，我國還有很多有限產(chǎn)權(quán)的住房，比如經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房、集資建房、房改房等，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系理清之前貿(mào)然開征房產(chǎn)稅，顯然會(huì)帶來更大的混亂。更大的障礙還在于我國的土地國有制。我國開征物業(yè)稅的初衷是將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、 土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合一， 改為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。我國房地產(chǎn)是住宅私有而土地國有，住宅

9、所有者只對(duì)土地?fù)碛?70 年的使用權(quán)，而不是像大多數(shù)國家那樣而物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅， 前提是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅， 而我國居民對(duì)于土地并無產(chǎn)權(quán)， 如果對(duì)居民僅有使用權(quán)的土地征收財(cái)產(chǎn)稅，顯然于情于法不通。我國除了城市土地國家所有之外，農(nóng)村土地屬于集體所有，而這個(gè)集體的概念就更加模糊。 開征房產(chǎn)稅似乎離農(nóng)村還較為遙遠(yuǎn)， 其實(shí)不然， 在我國轟轟烈烈的城市化進(jìn)程中， 很多昔日的農(nóng)村土地早已經(jīng)成為城市的一部分，大量的城中村、小產(chǎn)權(quán)房的存在，也給物業(yè)稅的開征帶來產(chǎn)權(quán)上的難題。世界上其他大部分國家和地區(qū)都是住宅和土地私有制，所以物業(yè)稅的征收理所當(dāng)然， 住宅私有而土地公有的代表為新加坡和我國香港地區(qū)， 他們

10、雖然也征收物業(yè)稅或者產(chǎn)業(yè)稅， 但征收辦法和西方主要國家明顯不同， 西方國家是對(duì)土地和住宅統(tǒng)一征收， 以物業(yè)價(jià)值作為稅基，而新加坡、 香港地區(qū)則以物業(yè)租金作為稅基。比如新加坡以年租金的 4% 和 10% 作為標(biāo)準(zhǔn)， 無論房屋是否出租都必須繳納， 年租金標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)只是評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算出的虛擬租金。香港地區(qū)則分為差餉稅（原用于警政開支，后來擴(kuò)大用于支付街燈、供水、消防等）和物業(yè)稅兩種，差餉稅的征收和新加坡類似，以虛擬年租金為基礎(chǔ)，無論是否出租都必須繳納， 物業(yè)稅則以實(shí)際出租為準(zhǔn)， 如果實(shí)際出租獲得了收入，則繳納物業(yè)稅。也就是說，如果將物業(yè)稅理解為對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，西方國家擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋和土地的整個(gè)物業(yè)價(jià)

11、值， 而新加坡和香港地區(qū)居民擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋租金， 以此理解， 方可規(guī)避土地公有制下的產(chǎn)權(quán)難題。所以， 如果我國要在土地公有制下推行物業(yè)稅， 稅基也應(yīng)以租金為標(biāo)準(zhǔn)， 而不是以物業(yè)價(jià)值為準(zhǔn)， 因?yàn)槲覈用癫⒉粨碛蟹课莺屯恋氐娜績r(jià)值。我國 1986 年頒布的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，當(dāng)時(shí)規(guī)定了兩種繳納標(biāo)準(zhǔn)：“按照房產(chǎn)原值一次減除10% 至 30% 后的余值計(jì)算繳納。 房產(chǎn)稅的稅率， 依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的， 稅率為 1.2% ；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12% 。”可見當(dāng)時(shí)是既按照物業(yè)價(jià)值，也按照物業(yè)租金，但是在實(shí)際過程中，對(duì)于按照物業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)繳納的規(guī)定了 5 種情況予以免征， 其

12、中包括個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)， 除了當(dāng)時(shí)因?yàn)榫用袷杖胼^低之外， 可能也是出于對(duì)法律障礙的考慮。而按照物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的雖然沒有免征，但在實(shí)際生活中，除了商業(yè)地產(chǎn)出租繳納房產(chǎn)稅之外， 個(gè)人很少在取得租金收入之后主動(dòng)繳稅。從目前流傳的各種物業(yè)稅版本來看，我國顯然還是傾向于土地私有制下的西方標(biāo)準(zhǔn)，也就是以物業(yè)價(jià)值作為稅基，而非物業(yè)租金。而且從現(xiàn)實(shí)考量， 如果以物業(yè)租金作為征收標(biāo)準(zhǔn)， 稅基過低導(dǎo)致稅收過 低， 無論是增加稅收還是調(diào)控房價(jià)， 對(duì)市場幾乎不會(huì)產(chǎn)生什么實(shí)質(zhì)性影響，這應(yīng)該也不會(huì)是醞釀多年的物業(yè)稅所要的效果。其次，土地公有制還衍生出另外的難題，我國居民在購房時(shí)已經(jīng)一次性支付了 70 年的土地出讓金，

13、如果再次征收物業(yè)稅，顯然屬于重復(fù)征收。雖然從名義上來說，土地出讓金屬于租金，物業(yè)稅屬于稅金， 二者可以并行不悖， 但這種名稱上的差別僅僅只是我國土地公有制度的產(chǎn)物，本質(zhì)上并無區(qū)別。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，那么已經(jīng)購買了住房的居民顯然不應(yīng)該再重新支付， 在計(jì)算房屋價(jià)值作為納稅基礎(chǔ)時(shí)，如果不以物業(yè)租金為標(biāo)準(zhǔn)，而是以物業(yè)價(jià)值為準(zhǔn)，那么也應(yīng)該扣除土地價(jià)值，僅以房屋價(jià)值為稅基。在70 年土地使用年限下，不同年限的住房如何估值？ 70 年到期之后如何征收？這些都是懸而未決的問題。而對(duì)于物業(yè)稅推出之后的新售住房，面對(duì)的壓力在于，是否還應(yīng)該像從前那樣一次性繳納 70 年的土地出讓金？如果土地出讓金轉(zhuǎn)化為物

14、業(yè)稅，那就意味著一次性收取的 70 年租金分化為年復(fù)一年收取的稅金。而沒有70 年土地出讓金的支撐，住房價(jià)格理應(yīng)大幅下跌，與此同時(shí)，由于物業(yè)稅的存在，居民持有住房的成本將會(huì)大幅上升。正是這種潛在的影響， 很多抱怨房價(jià)過高的民眾將降房價(jià)的希望寄望于物業(yè)稅， 這樣既可以降低房屋的現(xiàn)有價(jià)格， 也可以通過提高持有成本打擊囤房炒房者。 但是， 由于物業(yè)稅開征的初衷并不以打壓房價(jià)為直接目的，所以， 即使將來正式推出，對(duì)于那些希望房價(jià)下跌的人而言，距離他們的期望值也會(huì)有很大距離。除了一些法律上的障礙， 物業(yè)稅的開征在技術(shù)上也有不小的難題，比如專業(yè)誠信的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)的建設(shè)等等， 我國的

15、物業(yè)稅雖然已經(jīng)在很多城市空轉(zhuǎn)多年， 但籌備情況如何并未向公眾有過披露，各個(gè)城市對(duì)于征收物業(yè)稅的實(shí)際執(zhí)行能力如何，至今依然不為人知。利益博弈物業(yè)稅之難，不僅在于法律障礙和實(shí)施細(xì)則上，更大的壓力還在于不同利益階層的利益博弈。從中央政府來看，未來將面臨較大的財(cái)政收入壓力，財(cái)政壓力將在一定程度上成為物業(yè)稅出臺(tái)的誘因。 2007 年，中央財(cái)政收入增速高達(dá) 35.6% ，但是 2008 和 2009 年的增幅分別只有17%和 9.8% ，今年的預(yù)計(jì)增長也只有6% ，但與此同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，財(cái)政支出并未減緩， 2009 年的中央財(cái)政支出同比增長24.1% ， 2010 年預(yù)計(jì)支出 6.3% ，中央財(cái)政

16、收支相抵，赤字8500 億元，增加1000億元。中央財(cái)政 80% 左右的支出主要是對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994 年分稅制之后，地方政府缺乏穩(wěn)定的稅收來源，很大程度依靠中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。19942007年，中央對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付從2389 億元增加到 1.8112 萬億元，增長了 6.6 倍，年均增長 16.9% 。 金融危機(jī)爆發(fā)后， 中央對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付明顯增加， 2008 年中央財(cái)政收入增加17.5% ，對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增加 26.7% ， 2009 年中央財(cái)政收入增加 9.8% ，對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增長29.8% 。 不難看出， 最近幾年地方稅

17、收返還和轉(zhuǎn)移支付的增幅顯著超過中央財(cái)政的收入增幅。 如果能夠適時(shí)開征物業(yè)稅， 將給地方政府增加一個(gè)很重要的稅收來源， 這將減輕中央政府對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力。 另外， 由于房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱性地位在短期內(nèi)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性變化， 除了考慮到物業(yè)稅的稅收功能， 還必須綜合考慮物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場的影響， 不致對(duì)中國經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊。對(duì)地方政府而言，對(duì)物業(yè)稅的態(tài)度可能既愛又恨。目前我國地方 政府的收入來源主要有三塊中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付、 地方本級(jí)財(cái)政收入和地方政府性基金收入。以 2009 年來看，中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付2.86 萬億元，地方本級(jí)財(cái)政收入 3.26 萬億元， 地方政府性基金收

18、入1.59 萬億元，最后一項(xiàng)主要是土地轉(zhuǎn)讓金收入，三者合計(jì)7.71 萬億元。土地出讓金占地方政府的總收入比重超過20% ，如果物業(yè)稅的改革涉及土地出讓金， 比如將一次性收取的土地出讓金分?jǐn)傊?70 年內(nèi)，對(duì)于應(yīng)屆政府而言意味著收入大減，長期來看雖然可以給地方政府提供穩(wěn)定收益， 但短期收入將會(huì)驟減， 這并不是應(yīng)屆政府所樂見的局面。為了配合金融危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，各地方政府通過城投公司等融資平臺(tái)大規(guī)模融資貸款， 形成了極大的債務(wù)壓力。 根據(jù)銀監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)，截至今年6 月底，地方融資平臺(tái)貸款達(dá)7.66 萬億元，存在嚴(yán)重償還風(fēng)險(xiǎn)的貸款，占比 23% ，相當(dāng)于 2009 年全國 gdp 的23%

19、，相當(dāng)于 2009 年全國財(cái)政收入的 112% ，相當(dāng)于地方政府本級(jí)財(cái)政收入的 235% 。如果按照我國 5 年期以上貸款利率5.94% 來看，每年的利息支出就高達(dá)4550 億元。1994 年分稅制之后，地方政府一直面臨較大的財(cái)政壓力，加之地方政府無法自行發(fā)行地方債， 所以對(duì)土地出讓金等預(yù)算外資金的依當(dāng)?shù)貎r(jià)最終帶賴程度較強(qiáng)， 從而在相當(dāng)程度上刺激了土地價(jià)格上漲。動(dòng)房價(jià)上漲從而帶來民生問題， 并招致中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)， 地 方和中央形成事實(shí)上的利益對(duì)立， 這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)政策調(diào)控的失效。 如果能夠?qū)⑼恋爻鲎尳疝D(zhuǎn)化為物業(yè)稅， 一方面能給地方政府帶來重要的稅種， 減輕中央政府對(duì)地方的稅

20、收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力， 而且還能夠使中央和地方政府形成利益一致， 地方政府不至于在土地出讓金的問題上和中央頂牛， 在這樣的背景下， 中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策也將得到最大程度的執(zhí)行和貫徹。 所以， 如果在不改革土地出讓金的前提下加收物業(yè)稅，自然會(huì)得到地方政府最大程度的擁護(hù)，反之，如果觸及地方政府的土地財(cái)政利益，物業(yè)稅的推行將會(huì)在地方政府中間得到較大阻力。不過，在土地出讓金的問題上，不同城市面臨的具體情況又不盡相同， 比如有些一線城市在經(jīng)過房地產(chǎn)市場10 多年的高速發(fā)展之后，可供出讓的土地越來越少， 這些城市可能會(huì)希望盡快出臺(tái)物業(yè)稅， 以便在土地出讓金萎縮后， 還能有物業(yè)稅的收入接力。 但是一些三

21、線城市的房地產(chǎn)開發(fā)程度較低， 地方政府還在期待房地產(chǎn)市場的下一個(gè)黃金十年， 從而從土地市場中最大程度獲益， 這些城市顯然會(huì)抵制物業(yè)稅的推出。從普通居民來看，也分為已經(jīng)購房者和尚未購房者。已經(jīng)購房者顯然不希望物業(yè)稅開征，等待購房者則熱盼物業(yè)稅到來，能夠?qū)⒏吒?在上的房價(jià)打壓下來。不過，最后一定是兩方都無法得到期盼的結(jié)果， 物業(yè)稅的開征只是時(shí)間早晚的問題，而開征后也滿足不了打壓房價(jià)的 愿望，因?yàn)殚_征物業(yè)稅的首要目的是增加財(cái)政收入，而非打壓房價(jià)乃至打壓中國經(jīng)濟(jì)。而且，從其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)稅也起 不到抑制房價(jià)的作用，比如美國、日本和我國香港地區(qū)等，這些國家 和地區(qū)的物業(yè)稅早已存在多年，但房

22、價(jià)并未因此下跌。對(duì)于中國房地 產(chǎn)而言，物業(yè)稅如果真的推出，對(duì)于房價(jià)也只是短期影響，不會(huì)影響 房價(jià)的長期走勢。路徑猜想從理論上講，在我國土地公有的背景下，房產(chǎn)稅不應(yīng)該照搬西方 土地私有制下模式，也就是以物業(yè)價(jià)值作為稅基，而應(yīng)該借鑒土地公 有制下的新加坡和香港地區(qū)模式， 也就是以物業(yè)租金作為稅基。但事 實(shí)上，由于我國的房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)格局是房價(jià)高而房租回報(bào)率低，如果以租金作為房產(chǎn)稅的稅基，所得遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以物業(yè)價(jià)值為稅基。 所以我國 的房產(chǎn)稅估計(jì)不會(huì)以租金為稅基，從目前流傳的各種版本來看，也幾 乎無人提及。由于種種現(xiàn)實(shí)難題待解，房產(chǎn)稅的推出應(yīng)該會(huì)遵循“先易后難” 的進(jìn)度。首先會(huì)選擇幾個(gè)有積極性的地方城市作為

23、試點(diǎn)，比如上海、重慶和深圳等， 這是目前為止對(duì)房產(chǎn)稅響應(yīng)最為積極的幾個(gè)城市。 在上述城市運(yùn)行成熟之后，逐漸擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，最后推至全國。今年 4 月份，就已經(jīng)有市場傳言稱，上海計(jì)劃開征住房保有稅，可能對(duì)存量房和增量房一并征收， 從購房套數(shù)、 戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求， 其中自住需求可免稅。 上海市住房保障和房屋管理局并未對(duì)傳言否認(rèn)， 并表示： “關(guān)于在房產(chǎn)保有階段征稅的問題， 早在黨的十六屆三中全會(huì)上就明確提出了。 在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國家層面定， 地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好。 如果有關(guān)部門正在做一些研究，也是完全正常的。上海一定會(huì)堅(jiān)決貫徹國家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策， 堅(jiān)持三個(gè)為主的原則

24、。 房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺(tái)，我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好?！贝撕箨P(guān)于上海征收房產(chǎn)稅的傳言一直不斷，而最近的上海官方表述來自今年國慶節(jié)期間， 上海實(shí)施新一輪地產(chǎn)調(diào)控， 其中除了提出引人注目的每戶限購一套房之外， 還專門提到“按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn) 稅改革試點(diǎn)的工作要求， 本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”。上海稅務(wù)總局也表示， 目前正在進(jìn)行與房產(chǎn)稅相關(guān)的信息系統(tǒng)的建立工作。與上海相比，重慶對(duì)房產(chǎn)稅的態(tài)度更加積極。重慶市長黃奇帆多次公開表示， 重慶市要對(duì)高價(jià)房征收房產(chǎn)稅， 今年 6 月份， 重慶財(cái)政局局長也對(duì)媒體透露，房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報(bào)國務(wù)院，正在等待批復(fù)。深圳也是房

25、產(chǎn)稅探索道路上的先行軍， 2009 年 8 月，深圳市政府發(fā)布深圳市綜合配套改革三年（20092011年）實(shí)施方案工作安排表，其中提到“2年將開展準(zhǔn)備工作，適時(shí)探索開征物業(yè)稅，009合并城鎮(zhèn)土地使用稅、 房產(chǎn)稅”， 首次以官方文件確認(rèn)了物業(yè)稅的進(jìn)程。從征收對(duì)象看，開始的征收對(duì)象應(yīng)該不會(huì)針對(duì)全部房屋所有者普征，如果按照房屋套數(shù)，首套自住房應(yīng)該不會(huì)納入征收標(biāo)準(zhǔn)，如果按照房屋面積， 也應(yīng)該有一個(gè)起征點(diǎn)， 各個(gè)城市應(yīng)按照各自的人均居住面積為依據(jù)。至于稅率標(biāo)準(zhǔn)， 我國 1986 年版本的稅率標(biāo)準(zhǔn)是 1.2% ，如果新版本的房產(chǎn)稅包含了土地出讓金、 土地增值稅等內(nèi)容， 稅率應(yīng)該大幅降低， 而且考慮到人們的

26、排斥心理， 還應(yīng)該遵循循序漸進(jìn)的原則，在推廣初期應(yīng)該將稅率定得較低，比如 0.3% 以下。而對(duì)于那些擁有多套房屋或者居住面積較大的房屋， 因?yàn)槠鋵?duì)土地資源的過度占用，稅率應(yīng)該遵循累進(jìn)原則，從而在一定程度上起到優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)貧富差距的作用。而居民住宅也分為存量房和增量房兩種，也就是舊房和新房，由于居民的舊房在購買過程中已經(jīng)繳納了相當(dāng)多的稅費(fèi)， 物業(yè)稅如果按照物業(yè)價(jià)值為稅基推出， 第一套自住舊房應(yīng)該是低稅甚至免稅， 而物業(yè)稅之后的新房則采用新的稅率標(biāo)準(zhǔn)， 也就是“舊房舊辦法， 新房新辦法”， 不過， 這樣的處理辦法也有可能帶來房地產(chǎn)市場定價(jià)和估值的混亂。也有傳言聲稱，考慮到針對(duì)居民住宅征收房產(chǎn)

27、稅可能產(chǎn)生較大的抵觸情緒， 壓力較輕的辦法是先從商業(yè)地產(chǎn)征收， 隨后擴(kuò)大至居民住宅。不過這種辦法的可行性估計(jì)不高，一是因?yàn)?1986 年頒布的房產(chǎn)稅中，商業(yè)地產(chǎn)一直是房產(chǎn)稅的繳納對(duì)象，如果再次征收，那就類似香港同時(shí)征收物業(yè)稅加差餉稅，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言并不公平，同時(shí)，如果物業(yè)稅還附帶調(diào)控房價(jià)的功能， 相比之下， 更需要調(diào)控的顯然是住宅而不是商業(yè)地產(chǎn)。 所以， 預(yù)計(jì)物業(yè)稅開征還是會(huì)從居民住宅開始，而不是商業(yè)地產(chǎn)。由于物業(yè)稅是一個(gè)全新稅種，不僅存在技術(shù)細(xì)節(jié)上的種種爭論，在立法上也需要全國人大通過才能得以推行， 所以正式面世將是一個(gè)較漫長的過程， 歷時(shí) 7 年的空轉(zhuǎn)就已經(jīng)足以說明一切。 相比之下， 較

28、為容易的辦法是恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是一個(gè)已經(jīng)存在的稅種， 并不需要通過“人大”立法， 這也是最近一段時(shí)間市場較多提及房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的原因所在。今年 9 月 30 日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整答記者問， 其中專門提到為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革， 如何推進(jìn)此項(xiàng)改革。有關(guān)負(fù)責(zé)人的提法是恢復(fù)征收房產(chǎn)稅：“近年來，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度，對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用， 引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。 ”這大概是為“物業(yè)稅

29、”還是“房產(chǎn)稅”名稱之爭的一次正名， 兩大權(quán)威部門的聯(lián)合聲明，也在很大程度上證實(shí)了房產(chǎn)稅開征的可能性。房產(chǎn)稅最終以怎樣的面目出現(xiàn)，其實(shí)具有很大的彈性。最簡單的辦法就是把休眠了 20 多年的房產(chǎn)稅恢復(fù)征收，對(duì)當(dāng)時(shí)5 種免征的情況予以實(shí)征， 但是在轟轟烈烈炒作多年之后， 如果只是如此簡單操作并沒有太大意義； 最復(fù)雜的辦法就是將土地出讓金、 土地增值稅和房 產(chǎn)稅等諸多稅費(fèi)合而為一， 最終以物業(yè)稅的面目呈現(xiàn)， 但這樣會(huì)面臨 很多法理上的障礙，短期內(nèi)推出無望；最現(xiàn)實(shí)的辦法可能是房產(chǎn)稅舊 瓶裝新酒，或者說物業(yè)稅借殼上市，名稱上還是叫做房產(chǎn)稅，但實(shí)際 內(nèi)容和物業(yè)稅沒有太大差別，既規(guī)避了重新立法的障礙，又達(dá)到

30、物業(yè) 稅的征收目的。一項(xiàng)稅收的多方利益和合理性房產(chǎn)稅：又要交多少錢？主筆謝九房產(chǎn)稅尚未正式亮相，在社會(huì)上已經(jīng)引發(fā)了毀譽(yù)參半的爭議。激 進(jìn)的反對(duì)者不惜冠以“惡稅”之名，擁護(hù)者則期盼著房產(chǎn)稅能將高高 在上的房價(jià)拉回人間。反對(duì)者的情緒自然容易理解。對(duì)很多普通中國人來說，在耗盡了積蓄支付住房首付之后，每個(gè)月還要承擔(dān)不菲的月供，在生活成本日 漸高漲的背景下，“房奴”們的生活已是相當(dāng)不易，如果今后還要憑 空多支付一筆房產(chǎn)稅，無異于給負(fù)重的駱駝再加上一根稻草。 從法理 上而言，我國城市的土地屬國家所有，居民只對(duì)土地上的住宅擁有所 有權(quán)，而房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者征稅，居民對(duì)于住宅下的土地只有7

31、0 年的使用權(quán)，現(xiàn)在卻要為此繳納財(cái)產(chǎn)稅，產(chǎn)生 出抵觸情緒也在所難免。剛剛落幕的中共中央十七屆五中全會(huì)重點(diǎn)研究了“十二五”規(guī)劃， 勾勒未來 5 年的經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)和民生等重大藍(lán)圖， 居民收入分配改革成為人們重點(diǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。我國經(jīng)濟(jì)在近年來雖然高速發(fā)展，但是居民收入增速明顯慢于 gdp 增速，據(jù)悉，規(guī)劃中的“十二五”將特別寫入居民收入與 gdp 同步增長這一目標(biāo)。居民收入增速雖然慢于經(jīng)濟(jì)增速， 但是政府收入?yún)s一直保持高速增長。 以過去 5 年的國家財(cái)政收入為例，從2004 至 2009 年，全國財(cái)政收入從2.64 萬億元大幅增長至6.85 萬億元， 其中除了 2009 年受到金融危機(jī)的影響，當(dāng)年

32、財(cái)政收入同比增幅為 12% ，其余年份均超過20% 。 1995 年以來，政府占國民可支配收入的比重一直保持上升趨勢，大約上升了 5個(gè)百分點(diǎn)， 而居民收入占比則明顯下降， 大約下降了 7 個(gè)百分點(diǎn)。 國家財(cái)富向政府傾斜的后果之一就是形成了政府有錢投資， 居民無力消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)格局， 不僅導(dǎo)致分配失衡， 更給中國經(jīng)濟(jì)帶來了過于依靠投資拉動(dòng)的畸形模式，從而在今天面臨巨大的轉(zhuǎn)型壓力。國家財(cái)富向政府傾斜的重要因素之一在于稅制設(shè)置。我國近年來gdp 的比重來計(jì)算，我國近3 年的宏觀稅負(fù)均超過30% ，這一水平已經(jīng)向工業(yè)化國家看齊，甚至有國外研究機(jī)構(gòu)聲稱中國的稅負(fù)痛苦指數(shù)全球第二。2005 至 2009 年，

33、我國的稅收收入增幅分別為 19% 、 21% 、 31% 、19% 和 10% ，除了 2009 年為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)推行的減稅政策導(dǎo)致增速放緩，其余年份均漲幅驚人。對(duì)于大多數(shù)普通個(gè)人而言，目前承受的最主要稅負(fù)來自個(gè)人所得稅， 如果房產(chǎn)稅對(duì)所有有房者普征， 按照現(xiàn)在流傳較廣的方案來計(jì)算，在北京、 上海等房價(jià)較高的一線城市， 每年所繳房產(chǎn)稅可能會(huì)和一個(gè)年薪 12 萬元左右的白領(lǐng)所繳個(gè)人所得稅相近，甚至可能更高，將成為個(gè)人承擔(dān)的第一大稅負(fù)。 對(duì)于大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)而言， 多年來提高個(gè)稅起征點(diǎn)的期盼尚未實(shí)現(xiàn)，而房產(chǎn)稅相當(dāng)于讓他們每年多繳一份個(gè)稅。對(duì)于等待購房者而言，房產(chǎn)稅能夠在多大程度上調(diào)控房價(jià)，也不宜抱有太高的期待。首先， 房產(chǎn)稅的主要目的肯定不是調(diào)控房價(jià)，更不是為中國經(jīng)濟(jì)降溫， 所以稅率不會(huì)定得太高， 必須在大多數(shù)人的承受范圍之內(nèi)。 其次， 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場最直接的影響是釋放出更多存量二手房，增加市場的供給量，從而對(duì)房價(jià)形成一定壓力，但這種沖擊只會(huì)是一個(gè)短期