2005武漢商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇

1、主持人各位來(lái)賓，各位朋友，各位領(lǐng)導(dǎo)各位專(zhuān)家，大家下午好。很高興能夠在這樣一個(gè)夏日的午后和大家相聚在美麗的香格里拉，尤其是在座有這么多的專(zhuān)家和精英分子，我相信今天一定是一個(gè)盛會(huì)，那么今天我們大家歡聚一堂是為了接見(jiàn)2005武漢首屆商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇的開(kāi)幕，那么今天的論壇是由武漢晨報(bào)主辦，由武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)，武漢大學(xué)商學(xué)院協(xié)辦，由武漢金海馬置業(yè)公司特別支持。由武漢湘隆地產(chǎn)特別贊助，以及深圳青龍騎士全程支持，那么在這里也讓我們用熱烈的掌聲感謝這些單位和朋友的支持和幫助。也用熱烈的掌聲歡迎各位的到來(lái)。那么首先請(qǐng)?jiān)试S我介紹今天的到會(huì)嘉賓。他們是：長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理潘堂林先生，大家歡迎；武漢晨報(bào)文化

2、傳統(tǒng)有限公司總經(jīng)理?xiàng)顔?wèn)富先生，大家歡迎；武漢市開(kāi)發(fā)辦綜合處李春祥處長(zhǎng)，項(xiàng)目管理處洋房處長(zhǎng)，精彩處楊進(jìn)華處長(zhǎng)，武漢市房產(chǎn)局交易管理中心主任龍可故先生，武漢市開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)楊萬(wàn)名先生，武漢大學(xué)上學(xué)院高層管理者培訓(xùn)與發(fā)展中心主任馬文霞女士；那么接下來(lái)我們隆重介紹今天高峰論壇的主角，那么也是今天的演講嘉賓，他們都是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界著名的專(zhuān)家和學(xué)者，他們是五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理劉力博士；旭輝國(guó)際地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)總裁馮輝先生；聯(lián)商投資機(jī)構(gòu)懂事副總經(jīng)理李克克先生；合富輝煌集團(tuán)控股董事副總經(jīng)理黎振偉先生；武漢金海馬置業(yè)總經(jīng)理喻言先生；亞商聯(lián)商業(yè)管理公司總經(jīng)理胡鳳枝女士，那么在今天參與的高峰論壇我們也請(qǐng)到了多

3、家媒體，他們是長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)，武漢晚報(bào)，武漢晨報(bào)，投資時(shí)報(bào)，武漢電視臺(tái)，新浪網(wǎng)，搜房網(wǎng)，楚天較天提示臺(tái)，感謝他們的光臨，現(xiàn)在我們首先要有請(qǐng)長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理潘堂林先生為我們致辭。 2005-7-9|14:30:25潘堂林尊敬的各位專(zhuān)家，各位來(lái)賓，女士們，先生們。7月的江城高溫酷暑，各位今天下午放棄雙休一比天氣的氣溫，更高的熱情參加這次論壇，我代表長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)代表武漢晨報(bào)，歡迎各位嘉賓的光臨，對(duì)不遠(yuǎn)千里飛臨武漢的各位專(zhuān)家致以由衷的謝意。古往今來(lái)，建筑是城市的載體，是人類(lèi)文明重要的重鹽尺度，沒(méi)有建筑城市了無(wú)所以，沒(méi)有現(xiàn)代房地產(chǎn)就沒(méi)有現(xiàn)代化城市，當(dāng)今世界現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)與大眾媒體之間有很高的相互依存度

4、，縱觀全國(guó)各大中心城市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)覆蓋城市中的媒體，長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下有三大報(bào)紙，長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)、武漢晚報(bào)、武漢晨報(bào)，正是覆蓋武漢三鎮(zhèn)城市讀者的報(bào)紙，為武漢房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)，是長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)媒體重要的支撐點(diǎn)，各位來(lái)賓，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入一個(gè)重要的調(diào)整期，不久前，國(guó)家有關(guān)部門(mén)接連出臺(tái)一系列措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，全國(guó)各地的城市大都呈現(xiàn)變化的跡象。一個(gè)月以前，武漢晨報(bào)曾組織過(guò)一次關(guān)于宏觀調(diào)控與武漢房地產(chǎn)的論壇，邀請(qǐng)到中國(guó)房協(xié)的副會(huì)長(zhǎng)和中國(guó)社科院研究主任兩位專(zhuān)家，對(duì)國(guó)家調(diào)控政策做了精彩分析和解答。眾所周知，武漢在中國(guó)是一個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的城市，近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成為一個(gè)亮麗的風(fēng)景，不

5、僅涌現(xiàn)出像萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，湘隆時(shí)代中心等大型購(gòu)物中心，還有像龍騰，武漢家具大市場(chǎng)，武漢時(shí)代美國(guó)城等大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)還出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)街的這樣的形態(tài)，武漢眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的成敗得失是中國(guó)商業(yè)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)寶貴的財(cái)富。值得人們的關(guān)注探尋，本次論壇以商業(yè)地產(chǎn)為專(zhuān)題，既往武漢商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)健前行，武漢報(bào)業(yè)集團(tuán)的晨報(bào)是一張擁有最具購(gòu)買(mǎi)力的年輕城市讀者的一張實(shí)力報(bào)，是武漢報(bào)業(yè)中成長(zhǎng)最快的報(bào)紙，創(chuàng)刊6年來(lái)，正在形成一份高品質(zhì)市民報(bào)的報(bào)紙風(fēng)格，去年7月1日，長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)和上海一家投資媒體公司，合資組建了武漢晨報(bào)傳播有限公司，它來(lái)負(fù)責(zé)我們晨報(bào)的經(jīng)營(yíng)，這是我們湖北地區(qū)第一張以股份制的方式從事媒體經(jīng)營(yíng)的報(bào)紙

6、，在中部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)體制上的突破，這份報(bào)紙承載2000年6月就創(chuàng)刊了樓市周刊，這個(gè)周刊是湖北地區(qū)第一個(gè)專(zhuān)業(yè)性的行業(yè)周刊，5年多來(lái)，這個(gè)周刊秉承創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造價(jià)值的創(chuàng)刊理念，在武漢地區(qū)同類(lèi)媒體中作出了一系列有價(jià)值的創(chuàng)新和探索。第一個(gè)推出武漢直通車(chē)，率先局面區(qū)域性房地產(chǎn)，每年舉辦春秋兩季的購(gòu)房手冊(cè)等等，這個(gè)周刊是武漢地區(qū)媒介中一個(gè)響亮的品牌，武漢晨報(bào)主辦這次高峰論壇意在追求專(zhuān)業(yè)權(quán)威的房地產(chǎn)業(yè)的道路上，與業(yè)內(nèi)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)企業(yè)家們獲得更高層次的合作，我代表長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)預(yù)祝本次論壇會(huì)的圓滿成功，謝謝各位。 2005-7-9|14:30:58主持人接下來(lái)我們要有請(qǐng)的是武漢大學(xué)商學(xué)院高層管理者培訓(xùn)與發(fā)展

7、中心馬文霞女士為我們致辭有請(qǐng)。 2005-7-9|14:31:33馬文霞各位嘉賓，各位專(zhuān)家，新聞媒體的朋友們大家下午好。在這朗朗夏日里我代表武漢大學(xué)商學(xué)院參加本次由武漢晨報(bào)舉辦的武漢首屆商業(yè)地產(chǎn)論壇很榮幸與在座的各位在這里相聚，與眾多的地產(chǎn)轉(zhuǎn)折在這里進(jìn)行思想交流與互動(dòng)，那么我們大家都知道，股市與房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么晴雨表的效益其實(shí)很多，來(lái)自于政策，那么政策的效益決定了企業(yè)的發(fā)展，那么尤其是股市和房市，對(duì)于政策的敏感也是非常的大，記得在我們80年代初期，一直到90年代這樣的一個(gè)時(shí)期，我們的房地產(chǎn)是非常紅火的，那么由于政策面的影響，以及我們的股市我們的房市都是在時(shí)起時(shí)落，所以我們?cè)谶@里提

8、出一個(gè)觀點(diǎn)，那么什么觀點(diǎn)呢？就是一個(gè)企業(yè)你要如何保持連續(xù)性長(zhǎng)效性的政策環(huán)境，幾乎是一切投資者以及我們的決策著所追求的理想的境界，那么如何去營(yíng)造長(zhǎng)期，如何與企業(yè)的長(zhǎng)期我們?cè)撟鲂┦裁茨兀渴紫纫獙?duì)環(huán)境的政策的變化保持敏感，我們剛才講，就是說(shuō)政策對(duì)于企業(yè)的影響，那么首先就要對(duì)政策對(duì)環(huán)境的變化要保持敏感。第二，當(dāng)對(duì)于保持變化的敏感度我們需要做些什么呢？需要不斷的學(xué)習(xí)，不斷的創(chuàng)新，我們必須要有這種學(xué)習(xí)的能力。那么學(xué)習(xí)型的人和學(xué)習(xí)人的組織始終能保持我們一個(gè)警覺(jué)的對(duì)于政策的敏感度，那么必須有可能提前作出反映，第三在兩者之上形成共識(shí)與運(yùn)動(dòng)是企業(yè)長(zhǎng)期的必要條件。那么表現(xiàn)在企業(yè)文化和對(duì)國(guó)策的內(nèi)容上，缺少認(rèn)同并沒(méi)有共

9、識(shí)就缺少企業(yè)的活力，那么第四，我們的版本我們的管理，我們的思想要不斷的去升級(jí)，停留在現(xiàn)狀是危險(xiǎn)的，不斷的否定自己，否定前提，展開(kāi)自我的意義，那么知道我們企業(yè)中的一個(gè)決策的盲點(diǎn)與無(wú)知是必要的，那么這種能力的話，我們企業(yè)的發(fā)展就會(huì)遇到非常大的阻力。那么第五點(diǎn)在具體的操作實(shí)物上我們要用戰(zhàn)略的方法去操作我們的戰(zhàn)役，今天就請(qǐng)來(lái)這么多的專(zhuān)家，這么多的學(xué)者，那么我們是要解決戰(zhàn)略的問(wèn)題，我們往往在以前我們的企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中，大多是隨手去取得這樣一個(gè)現(xiàn)象，今天我們的房地產(chǎn)逐漸走向了成熟，所以我們用更專(zhuān)業(yè)的知識(shí)或更多的智慧去解決我們企業(yè)的一些問(wèn)題。那么第六點(diǎn)我們要做些什么呢？要做好忍受失敗挫折的這種準(zhǔn)備，形成當(dāng)

10、贏創(chuàng)業(yè)時(shí)代的精神和氛圍，形成派里功利的這種文化在企業(yè)里面。第七在成功面前不要感覺(jué)太好，一旦形成這種認(rèn)識(shí)，整個(gè)企業(yè)將面臨封閉，難有進(jìn)度。那么我們提出這么七點(diǎn)然后給大家一個(gè)共勉。那么既然學(xué)習(xí)是這么的重要，那我們要借此機(jī)會(huì)向大家向各位嘉賓介紹一下我們的商學(xué)院以及我們的武大。武大商學(xué)院是國(guó)家教育部直屬的中的大學(xué)里面的重點(diǎn)的學(xué)院，具有悠久的辦學(xué)歷史，其辦學(xué)歷史起源于1893年張之洞，清朝政府創(chuàng)辦的自強(qiáng)學(xué)堂，1928年命名于國(guó)際武漢大學(xué)，是中國(guó)第一批國(guó)立大學(xué)，現(xiàn)在的大學(xué)是2000年8月由原武大、武測(cè)合并組成，具有雄厚的辦學(xué)實(shí)力，武漢大學(xué)環(huán)境優(yōu)美是世界上最美麗的大學(xué)之一，還之在武大，成才在各家，百余年來(lái)，一

11、代代的學(xué)者獻(xiàn)身真理，共同培養(yǎng)了自強(qiáng)求實(shí)創(chuàng)新了優(yōu)良傳統(tǒng)，武漢大學(xué)商學(xué)院是武大32個(gè)學(xué)院中規(guī)模最大，并且也是國(guó)內(nèi)辦學(xué)歷史最優(yōu)秀的商學(xué)院之一，全國(guó)實(shí)力最強(qiáng)的學(xué)院之一，武漢大學(xué)商學(xué)院秉承武漢、武大悠久的文人傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)積極與管理學(xué)科的交叉靈活，理論與實(shí)際的完美結(jié)合，面向社會(huì)，面向全國(guó)，面向社會(huì)，培養(yǎng)10億全球化的管理人才，一些人才分布于國(guó)內(nèi)的一些企業(yè)，以及政府的這樣一些部門(mén)。為培養(yǎng)更多的優(yōu)秀的廣商管理人才推動(dòng)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，武漢大學(xué)商學(xué)院工頭成立武漢大學(xué)MBA中心，作為一個(gè)最教育，我們致力于培養(yǎng)企業(yè)中高層管理人的這樣的一個(gè)責(zé)任來(lái)進(jìn)行培訓(xùn)。目前在國(guó)內(nèi)這樣的培訓(xùn)的這樣的影響的話，華中地區(qū)是首位，當(dāng)今學(xué)習(xí)型的

12、企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)新管理，人力思維已不再陌生，MBA帶來(lái)的不僅僅是一種時(shí)髦的教育性也不再是動(dòng)機(jī)那么簡(jiǎn)單，更多的是培養(yǎng)戰(zhàn)略思維，構(gòu)件文脈交流，MBA已經(jīng)成為了通用的語(yǔ)言。與適應(yīng)民營(yíng)企業(yè)管理的現(xiàn)代化，跨國(guó)公司本土化的要求，我們開(kāi)展了MBA的再一次的工商管理的研究班，再次我介紹一下我們中心開(kāi)展這個(gè)班有MBA的總裁班，然后醫(yī)學(xué)班，還有我們非常適應(yīng)社會(huì)的以及我們是實(shí)戰(zhàn)型的房地產(chǎn)的高級(jí)研究班。那么在MBA的教育發(fā)展以來(lái)，我中心MBA的學(xué)院有千名。不好意思，我在這里好象大都是再做我們商學(xué)院的廣告，其目的是第一學(xué)習(xí)的重要性，我剛才講了商學(xué)院大家都知道，武漢大學(xué)是全國(guó)著名的品牌大學(xué)之一。謝謝，我知道你們覺(jué)得講得太多

13、是廣告，為什么要學(xué)習(xí)？在這里我這幾點(diǎn)要一定要說(shuō)。第一，房地產(chǎn)已告別暴利時(shí)代，那么我們要求我們的房地產(chǎn)商應(yīng)該是舉過(guò)細(xì)。第二，房地產(chǎn)已進(jìn)入成熟時(shí)期，我們要求邁過(guò)去。第三，房地產(chǎn)正在競(jìng)爭(zhēng)中的進(jìn)步，我們要求房地產(chǎn)商散布。第四，房地產(chǎn)在供過(guò)于求中發(fā)展與機(jī)會(huì)，我們要求我們房地產(chǎn)需要的是靈活。第五，房地產(chǎn)正走向市場(chǎng)化，專(zhuān)業(yè)化，系統(tǒng)化，那么我們要求我們的房地產(chǎn)商需要的是專(zhuān)業(yè)和更實(shí)在的提供我們的客戶。第六，房地產(chǎn)企業(yè)如何提升，適應(yīng)市場(chǎng)預(yù)科戶的要求，應(yīng)持續(xù)發(fā)展，我們需要的是經(jīng)營(yíng)品牌和持續(xù)的學(xué)習(xí)，那么要想好象的提升與學(xué)習(xí)，武漢大學(xué)商學(xué)院MBA房地產(chǎn)班正等著大家，謝謝你們，預(yù)祝我們的房地產(chǎn)高峰論壇的會(huì)議能夠順利進(jìn)行，

14、也祝愿各位專(zhuān)家能夠在這里達(dá)到你們預(yù)期的效果，也祝愿我們?cè)谧母魑患钨e，各位朋友，然后也非常大的收獲也注大家的事業(yè)輝煌。 2005-7-9|14:32:00主持人其實(shí)我相信在座的各位一定會(huì)被馬主任的這種熱情所感染，而且他們也提到了學(xué)習(xí)的重要性，我相信，學(xué)習(xí)對(duì)任何人來(lái)說(shuō)都是非常的重要的，我們的一生可能都是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)的過(guò)程，我們?cè)谶@里用我們熱烈的掌聲馬文霞女士為我們做的精彩發(fā)言。 2005-7-9|14:32:21劉利我第一個(gè)項(xiàng)目是項(xiàng)目地產(chǎn)，一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的趨勢(shì)，那么大家知道商業(yè)地產(chǎn)他和主軸地產(chǎn)有很大的不同，商業(yè)地產(chǎn)最長(zhǎng)度的目標(biāo)一個(gè)是招商，第二個(gè)是在長(zhǎng)度的經(jīng)營(yíng)理念里面發(fā)揮的效益體現(xiàn)出來(lái)，這個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)

15、的一個(gè)空間，也是最后的一個(gè)目的。這樣的型號(hào)的商業(yè)地產(chǎn)我們需要專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的，在國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)的模式和國(guó)內(nèi)是完全不同的，國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)可以把它作為一個(gè)金融的產(chǎn)品，那在這里不同的項(xiàng)目可以作為一個(gè)產(chǎn)品來(lái)評(píng)估，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，商業(yè)地產(chǎn)他的每一平米的現(xiàn)金流可以計(jì)算出來(lái)的，在國(guó)內(nèi)他主要是作為一個(gè)定產(chǎn)的產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售。無(wú)論是作為商家比如家樂(lè)福、沃爾瑪，以及國(guó)內(nèi)的投資中心，對(duì)應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)的這個(gè)房子這棟樓是毫無(wú)興趣的。因?yàn)槟氵@個(gè)房子土地的成本，加上經(jīng)銷(xiāo)商的成本，然后一些其他的很多的稅，能有多少錢(qián)。這個(gè)建筑自身代表不了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)業(yè)態(tài)的組成，必須依靠招商和將來(lái)物業(yè)管理的成功，在以后幾

16、十年的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)它一個(gè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，這個(gè)就是中國(guó)房地產(chǎn)和國(guó)外房地產(chǎn)本質(zhì)的不同，那么中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)如何健康發(fā)展的話，必須經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品化這樣一個(gè)過(guò)程。那么國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目可以說(shuō)最近的幾年非常的紅火，在各地有一些非常著名的項(xiàng)目，有一些堪稱(chēng)是亞洲之最，或者是世界之最，這樣一些東西并不是說(shuō)明這樣的未來(lái)在未來(lái)幾十年仍然可以紅火下去，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要時(shí)間的檢驗(yàn)。今年火，明年火，不等于永遠(yuǎn)火下去，這個(gè)城市發(fā)展的特殊的階段，比如說(shuō)在北京城在西邊需要一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，那么他開(kāi)業(yè)了，他也許會(huì)取得收益。如果在旁邊再開(kāi)幾個(gè)市場(chǎng)，那就難說(shuō)。所以在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)暫時(shí)的火爆，暫時(shí)的拍賣(mài)高價(jià)，這個(gè)不可能說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。比如

17、在北京中關(guān)村有一個(gè)大型的地產(chǎn)項(xiàng)目，我們的辦公樓下面有一個(gè)小的畫(huà)廊，那個(gè)小老板也就搶了100平米，交了5萬(wàn)塊錢(qián)定金，回來(lái)問(wèn)我，這個(gè)地產(chǎn)值不值得買(mǎi)，我說(shuō)不能買(mǎi)。為什么？有四個(gè)不知道，第一你不知道這個(gè)廠商未來(lái)的物業(yè)的前途，周邊還有很多的項(xiàng)目在建。第二個(gè)不知道這個(gè)樓一個(gè)是四層，你不知道這個(gè)企業(yè)家具類(lèi)的，家裝類(lèi)的什么都不知道。第三個(gè)不知道將來(lái)這個(gè)大廈的物業(yè)管理，商業(yè)管理招商運(yùn)作誰(shuí)來(lái)管，他說(shuō)沒(méi)有管，可能由商業(yè)委員會(huì)自己來(lái)管。第四個(gè)不知道你的左鄰右舍，你什么都不知道你為什么要買(mǎi)。在這個(gè)市場(chǎng)不成熟的情況下，大家都需要找一個(gè)投資的渠口，是會(huì)成功的，但是不能上長(zhǎng)久的成功。以北京為例，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格單價(jià)提高了，

18、但是最近并沒(méi)有多少提升，為了意思呢？這個(gè)錢(qián)都被發(fā)展商算到了，作為投資客來(lái)講，沒(méi)有辦法在管理上好。這個(gè)是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)暫時(shí)面臨的一個(gè)非常大的問(wèn)題。 2005-7-9|14:49:37劉利 包括最根本的失敗的原因就是沒(méi)有按商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)則去做事，今年是國(guó)家商委的報(bào)告，國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)非常的巨大，明年或者后年有失敗的跡象，或者是這種走下坡路的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多。所以中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)工序面的一個(gè)非常大的震動(dòng)才會(huì)走上一種專(zhuān)業(yè)化的軌道。在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)不能說(shuō)沒(méi)有市場(chǎng)需求，以北京為例，一個(gè)1400萬(wàn)人口的城市，它不可能支撐起來(lái)一個(gè)Shopping Mall，但是北京市的長(zhǎng)久規(guī)劃早在4、5年前，四環(huán)路，五環(huán)路就

19、進(jìn)行了規(guī)劃，但是現(xiàn)在一個(gè)都建不起來(lái)。我們現(xiàn)在在做的一個(gè)北京最大的Shopping Mall，這個(gè)項(xiàng)目也是死了好幾回，最后落到這個(gè)開(kāi)發(fā)商手里，算是一個(gè)有商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，這才勉強(qiáng)走上正規(guī)，政府也給了他很大的支持。所以我們?nèi)ツ陞⒓恿朔▏?guó)嘎納舉行的會(huì)議，這是第一次有中國(guó)參展，還有歐洲經(jīng)理發(fā)言的這個(gè)是家樂(lè)福的一個(gè)CEO。在會(huì)上很多的外商舉手提問(wèn)，為什么會(huì)問(wèn)為什么？在中國(guó)市場(chǎng)能賺錢(qián)嗎？大家的問(wèn)題是怎么樣評(píng)價(jià)一個(gè)在中國(guó)的項(xiàng)目，怎么樣安全的在中國(guó)操作，這個(gè)是大家所感興趣的問(wèn)題，同樣在參展8家企業(yè)，觀戰(zhàn)大概有100多人，大家?guī)Я撕芏嗟馁Y料都擺在中國(guó)的展臺(tái)上，但是缺少這樣一個(gè)交流，很多的資料是中譯英的，從中國(guó)的角

20、度看沒(méi)有辦法看懂。那么在這樣一個(gè)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)里面的中介機(jī)構(gòu)也能夠替你做市場(chǎng)的評(píng)估，替你做招商，做設(shè)計(jì)過(guò)程中的商業(yè)顧問(wèn)以及最后的商業(yè)管理等等國(guó)內(nèi)雖然有一些國(guó)外大牌的公司，但是他們的這種資源能夠非常的強(qiáng)大，那么在國(guó)內(nèi)基本業(yè)界主要的業(yè)界還是集中在住宅方面，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商也這末一個(gè)傳統(tǒng)名叫輕視中介機(jī)構(gòu)，你賣(mài)給他一部電梯，他承認(rèn)你的價(jià)格付你的款，難道你出一個(gè)主意，其他的方面無(wú)形的這個(gè)智力的服務(wù)他就不承認(rèn)你。原來(lái)你可以招商，我也可以招商，他就不知道這個(gè)關(guān)系是需要幾十年的合作建立起來(lái)的信任關(guān)系，這樣的渠道不是所有的開(kāi)發(fā)商都具備的，這樣的機(jī)構(gòu)所具有的模板或者是專(zhuān)業(yè)的知識(shí)或渠道是很重要的。在國(guó)內(nèi)的所有的項(xiàng)

21、目開(kāi)發(fā)商基本上是有人找，但是也有很多的人不找這個(gè)中介公司，在國(guó)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)化中介這塊是一個(gè)空白，我們操作的項(xiàng)目只有極少的一部分才找中介來(lái)做。作為這種設(shè)計(jì)是一個(gè)下家，他的設(shè)計(jì)必須符合商業(yè)地產(chǎn)操作的游戲規(guī)則，很多的開(kāi)發(fā)商上來(lái)就找?guī)讉€(gè)國(guó)際的大品牌，這個(gè)根本是解決不了商業(yè)的定位的問(wèn)題，你在商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有確定之前，為什么要做其他的。商業(yè)的規(guī)劃招商應(yīng)該是很重要的。商業(yè)的設(shè)計(jì)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)化，比如說(shuō)我們誰(shuí)生了病，誰(shuí)去醫(yī)院看病，醫(yī)院里面不管醫(yī)生護(hù)士都是專(zhuān)業(yè)人士，但是你得了什么病，要去看什么科。而在地產(chǎn)界也這樣，五合國(guó)際不擅長(zhǎng)體育館的設(shè)計(jì)等等，所以建筑設(shè)計(jì)也是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的專(zhuān)業(yè)化，你找一個(gè)建筑設(shè)計(jì)師做專(zhuān)業(yè)化。第二個(gè)

22、方面我們講一下商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)的東西。第一點(diǎn)對(duì)規(guī)模的控制因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者是大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是一個(gè)城市的配套設(shè)施，規(guī)模非常大，政府牽頭的項(xiàng)目也非常多，政府的著眼點(diǎn)和開(kāi)發(fā)商的著眼點(diǎn)不同，政府更看重政績(jī)，業(yè)績(jī)，地標(biāo)性，國(guó)際領(lǐng)先，世界一流，就經(jīng)常提出一些要做多高，多大，亞洲第一，世界第一。這一點(diǎn)是違反常規(guī)規(guī)律的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的第二個(gè)回報(bào)必須在經(jīng)濟(jì)上回報(bào)。每個(gè)商業(yè)中心它的地理位置是不同的，有的不同于這個(gè)板塊，有的不同于這個(gè)城市，這都是不一樣的，目前盲目的定義這樣的指標(biāo)，這個(gè)是沒(méi)有用的，北京有的Shopping Mall號(hào)稱(chēng)亞洲第一。那么與城市的這種配套設(shè)施的配合是作為商業(yè)項(xiàng)目的選址的一個(gè)關(guān)鍵，現(xiàn)

23、在很多的開(kāi)發(fā)商拿到一個(gè)限制，沒(méi)有太多的選擇的余地了。北京很大的Shopping Mall著落在住宅區(qū)里，有一個(gè)很多的北京發(fā)展板塊，他的里面的居住區(qū)就所有的都是大盤(pán)，都是高密度的大盤(pán)，他自身的壓力非常大了，上班的高峰和購(gòu)物的高峰不會(huì)差，但是下班的高峰和購(gòu)物的高峰很可能就重合了，所以今天的交通是一個(gè)很難辦的事情。而且出口也有一個(gè)問(wèn)題，往東面走是東三環(huán)，往北走或者往西走是四環(huán)。 2005-7-9|14:50:17劉利 下一點(diǎn)在平面方面。在中國(guó)平面方式是很難辦的問(wèn)題，因?yàn)閲?guó)家的規(guī)范比較低，以北京為例，以商業(yè)是給32輛車(chē)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是低于歐洲標(biāo)準(zhǔn)1/10。但是中國(guó)最近機(jī)動(dòng)車(chē)的數(shù)量增長(zhǎng)非?？?，以北京為例，現(xiàn)

24、在北京是機(jī)動(dòng)車(chē)的數(shù)量是320萬(wàn)輛，以后估計(jì)會(huì)發(fā)展到700萬(wàn)車(chē)輛，這個(gè)是動(dòng)態(tài)的平衡。但是不一定要說(shuō)按歐洲的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闅W洲的服務(wù)的方式和我們不一樣，比如說(shuō)家具類(lèi)建材的東西是不送貨的，在中國(guó)這類(lèi)服務(wù)都是商家店家來(lái)送貨到家的，所以未來(lái)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的的營(yíng)銷(xiāo)數(shù)量應(yīng)該取一個(gè)中間，現(xiàn)在算一算大城的商業(yè)比較留足了以后做專(zhuān)業(yè)化的停車(chē)位。你的出入口的位置，出入口的寬度應(yīng)該留一個(gè)余地。那么作為客貨流這一點(diǎn)是和其他的項(xiàng)目管理不一樣的，作為住宅項(xiàng)目來(lái)講，發(fā)展商基本上自己可以做一個(gè)直銷(xiāo)，必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)公司來(lái)做，特別是涉及到餐飲類(lèi)，物流類(lèi)的企業(yè)，很多的開(kāi)發(fā)商是做住宅的東西，住宅是游刃有余，作為商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)做一

25、個(gè)酒店要想達(dá)到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，四星、五星或者是以上，都要找國(guó)際的品牌來(lái)做。那么作為首層為出口為商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)有一個(gè)非常大的特殊性。大家知道沒(méi)有人愿意上二層，所以首層是首選的。但是首層又是一個(gè)人流集散的地方，人進(jìn)來(lái)要找電梯，到樓梯。所以這種集散的過(guò)程當(dāng)中，大大的需要我們的營(yíng)業(yè)額這個(gè)東西，所以要很好的處理這個(gè)關(guān)系。特別是服務(wù)口，所有的大商場(chǎng)，一年四季都在搞促銷(xiāo)。你結(jié)算以后不搞一個(gè)促銷(xiāo)活動(dòng)，可能他們自己也在搞。所以一定在設(shè)計(jì)上考慮到這個(gè)東西，我們自己做的很多的設(shè)計(jì)都是降在二層。所以我們?cè)偃肟诘倪@個(gè)設(shè)計(jì)和其他的很多的分流方式，那么在平面上我們講求兩個(gè)原則，一個(gè)是環(huán)路的原則，一個(gè)是可視的原則。所有的路必須形成

26、環(huán)路，而且所有的地方都盡量的可以看得見(jiàn)的。以租的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租得最好的，最搶手的都是對(duì)著電梯，對(duì)著樓梯的，都是讓一進(jìn)門(mén)就可以看得到的。所以這就是一個(gè)可視的原則，那么舉一個(gè)極端的例子，如果一個(gè)鋪位放在一個(gè)最顯然的地方，人人都可以看到這個(gè)店鋪，如果每天這個(gè)鋪?zhàn)拥娜肆鬟_(dá)到100萬(wàn)，那么這個(gè)店鋪什么都不用賣(mài)了，我就賣(mài)一個(gè)廣告，我保證你這個(gè)廣告每天有100萬(wàn)人次觀看。這就是商業(yè)地段和可視的價(jià)值。那么再一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)除了橫向以外，還有一個(gè)縱向的高限，那么在上海，浦東層高的大商場(chǎng)，我最多是上三層，三層以上我從來(lái)沒(méi)有上過(guò)。為什么？為人的體能是有極限的，購(gòu)物消費(fèi)不是一種理性的消費(fèi)，沒(méi)有人說(shuō)我很理性的消費(fèi)。所以你這個(gè)

27、商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有辦法求世界最高，世界最大，這個(gè)是沒(méi)有意義的。 2005-7-9|15:10:23劉利 下面一點(diǎn)是講空間設(shè)計(jì)方面的專(zhuān)業(yè)化。那么首先講一下體驗(yàn)消費(fèi)，大家在很多的論壇可能都把這個(gè)體驗(yàn)消費(fèi)放在一邊上，什么是體驗(yàn)消費(fèi)，體驗(yàn)消費(fèi)是相對(duì)于過(guò)去我們講的購(gòu)物消費(fèi)而言的，過(guò)去的消費(fèi)購(gòu)物是一個(gè)目的，比如說(shuō)有同事有誰(shuí)去街上買(mǎi)東西，你買(mǎi)什么去，我買(mǎi)一個(gè)牛仔褲或者是什么的，他是把這個(gè)購(gòu)物的目的看得非常的重要，但是現(xiàn)在，可能很多人逛街你問(wèn)他，他干嘛去，那可能說(shuō)不干嘛，逛街去，可能逛了一兩個(gè)小時(shí)什么都沒(méi)有買(mǎi)，但是他做了什么呢？可能他到咖啡廳，或者是網(wǎng)吧等等。這個(gè)就是現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)的這么一個(gè)體驗(yàn)消費(fèi)的這么一個(gè)比例的增

28、長(zhǎng)。那么既然這個(gè)體驗(yàn)消費(fèi)變得非常重要，那我們?cè)诳臻g設(shè)計(jì)里面也應(yīng)該強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)消費(fèi)的重要性。你比如說(shuō)人購(gòu)物是感性的過(guò)程，購(gòu)物感性舒不舒服。同樣是一件東西，一樣首飾為什么它要裝在一個(gè)首飾盒里面，外面再包裝一個(gè)大的東西，為什么在珠寶柜臺(tái)里面用燈光照下來(lái)，這個(gè)就是給你一種鎂光的體驗(yàn)，至于它的價(jià)值自身的價(jià)值沒(méi)有多少概念。我覺(jué)得共享的空間是非常有意義的，因?yàn)槿擞锌慈说男枰灿幸粋€(gè)被人看的需要。比如說(shuō)一個(gè)小姐他貼了一個(gè)刺青，她為什么要這么做。她肯定是要給別人看。如果閑逛了一圈還沒(méi)有人看，那么她就很失敗了。為我們 我們做一個(gè)廣場(chǎng)，就要做一個(gè)10萬(wàn)的廣場(chǎng)，一個(gè)10萬(wàn)的咖啡廳，因?yàn)樽哌^(guò)的人有被別人看的需求，那么你這

29、個(gè)所謂體驗(yàn)的空間，做得好，那么都是促進(jìn)消費(fèi)了。為什么說(shuō)很多人是購(gòu)物狂，他買(mǎi)東西沒(méi)有一件是需要的，他就銷(xiāo)售在購(gòu)物中的一個(gè)過(guò)程，就是對(duì)視覺(jué)的一個(gè)體驗(yàn)。那么既然視覺(jué)上的體驗(yàn)是非常重要的，那么我們?cè)谏虡I(yè)設(shè)計(jì)里面更注重建筑的界面，對(duì)于普通的建筑辦公樓可能白天的里面非常的重要，比如政府機(jī)關(guān)，沒(méi)有人晚上去政府機(jī)關(guān)什么的，除非是搞管理。那么商業(yè)地產(chǎn)就不同了，商業(yè)消費(fèi)他晚上夜景的效果比白天的效果還要重要。所以外里面的設(shè)計(jì)，多種的活動(dòng)方式，包括促銷(xiāo)，包括表演各個(gè)燈光效果非常的重要。那么我們?cè)谥v一下空間的這種引導(dǎo)性。什么是空間的引導(dǎo)性？大家都逛過(guò)建材市場(chǎng)，這個(gè)通道是賣(mài)馬桶的，那個(gè)是賣(mài)什么的?？赡芤幌伦幽型揪蜔懒?/p>

30、，為什么呢？因?yàn)檫@條街和那條街沒(méi)有什么區(qū)別。像北京機(jī)場(chǎng)很多做的非常的壓抑的，很多出門(mén)，趕時(shí)間，就不知道自己還要走多遠(yuǎn)還要到地方，這個(gè)是設(shè)計(jì)一個(gè)路口，其實(shí)里面的物理空間和外面的物理空間是一樣的，但是心理的感覺(jué)不同，覺(jué)得進(jìn)了這個(gè)牌子以后就進(jìn)商業(yè)街了。那么另外一方面從人性化的尺度是強(qiáng)調(diào)空間的范圍，這個(gè)是空間的層面一個(gè)消費(fèi)的手段，比如在很多的大空間里面，比如在王府井的馬路上面，做了很多的傘，那么是防太陽(yáng)。因?yàn)槿讼矚g那種小的空間舒適的感覺(jué)，希望作出那種二層空間的狀態(tài)，所有人的需求一種人性化的尺度，人逛商業(yè)街的時(shí)候需要空間越小越好。王府井百米的商業(yè)街其實(shí)是一種失敗。誰(shuí)逛街的時(shí)候穿馬路40、50米回來(lái)。所以

31、這個(gè)就是人性化的設(shè)計(jì)。另外講到一個(gè)文化水平，為什么上海的新天地非常的喜人，因?yàn)樯虾５男绿斓厥前l(fā)覺(jué)了上海市的文化，文化既然有一個(gè)很重要的本土性。上海的生活方式和其他的方式就不一樣，所以新天地不是麥當(dāng)勞，不是說(shuō)隨隨便便任何一個(gè)都可以再搞一個(gè)，作為武漢，有自己的文化，要做商業(yè)街的本土，越是本土的，就是越是世界的。 2005-7-9|15:11:04劉利 再講一個(gè)里面方面的新的趨勢(shì)，那么我們經(jīng)常講做一個(gè)建筑，50年不落后，20年領(lǐng)先。第一，這個(gè)是可能呢嗎？肯定是不可能的，因?yàn)槟愀静恢?0年以后的建筑材料新的工藝到什么程度。但是你可以做到一個(gè)，這個(gè)時(shí)代今天的建筑是因?yàn)槭裁?？因?yàn)樗薪ㄖ玫氖址?，不?/p>

32、是材料，技術(shù)都是反映了這個(gè)時(shí)代的科技水平，我們看馬路邊的建筑，這個(gè)說(shuō)這個(gè)70年代，那個(gè)說(shuō)80年代，為什么呢？比如看這個(gè)房子，用的水沙石，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候流行這個(gè)東西。看一個(gè)建筑都是面磚到頂，和公共廁所似的。這就是80年代。80年代我們有玻璃墻，當(dāng)時(shí)這個(gè)是最好的。90年代我們有無(wú)框的玻璃幕墻，到2000年以后有更多的結(jié)構(gòu)形式地所以我們要想領(lǐng)先這個(gè)東西，所以必須掌握這個(gè)最新的材料。作為商業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，有很多的商業(yè)優(yōu)勢(shì)的，其中一個(gè)就是外裝的優(yōu)勢(shì)。在中國(guó)只有餐館，作為店鋪才做二次外裝。那么做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，那有非常好的條件去做它的外裝，而且手段不限。室內(nèi)裝修的手法，它這個(gè)是住宅與辦公樓更廣泛的材料的使用

33、空間，他的界面非常的重要。另外做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，它首先有廣告，有招牌，作為大型城市功能晚上肯定有照明的需求。那么現(xiàn)在很多商業(yè)的廣告，這些都應(yīng)該反映在建筑設(shè)計(jì)方面，很多的建筑設(shè)計(jì)不考慮這些。那么這個(gè)要求建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)該了解自己的建筑設(shè)備，因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我們做了很幾個(gè)的項(xiàng)目，也有一個(gè)演示，今天就不給大家放了，你要想領(lǐng)先，就在工藝上下工夫，那么你就必須了解國(guó)外最新的東西是什么，這個(gè)建筑師并不是住在一個(gè)大空間里，必須創(chuàng)造出那種個(gè)性，高科技表現(xiàn)的感受的手段。那么今天我給大家講得就這么多，謝謝各位。 2005-7-9|15:11:24喻言各位先生，各位女士，各位專(zhuān)家，各位同仁今天非常的有幸參加我們2005年

34、武漢首屆商業(yè)地產(chǎn)論壇，那么有幸有機(jī)會(huì)和各位同行進(jìn)行交流與學(xué)習(xí)，剛才主持人小姐介紹了以下我們香江集團(tuán)在近幾年在地產(chǎn)上的一些情況，那么我再簡(jiǎn)單補(bǔ)充一下，我們大概是在2000年開(kāi)始，就是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)。目前為止在全國(guó)20多，已經(jīng)完成了10幾個(gè)?？偟拈_(kāi)發(fā)面積已經(jīng)達(dá)到了500萬(wàn)平方米，也就是年開(kāi)發(fā)面積100萬(wàn)平方米左右。我們?cè)谖錆h的這個(gè)項(xiàng)目就是華中建材家具采購(gòu)中心，我們整個(gè)的規(guī)模是80萬(wàn)平方米，我們一期項(xiàng)目大概是10多萬(wàn)平方米在今年10月份開(kāi)工，在明年8月份就開(kāi)始計(jì)劃運(yùn)行，香江從事專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該是說(shuō)多年來(lái)得到了很多教訓(xùn)與積累了一些經(jīng)驗(yàn)，那么今天在這個(gè)平臺(tái)上我是談一下自己的感想，我今天的題目叫突圍中

35、國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的困境，專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)發(fā)展之路。應(yīng)該說(shuō)近幾年特別是三年左右，咱們的國(guó)內(nèi)就是商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)頭很大，應(yīng)該超過(guò)了我們住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式。很多開(kāi)發(fā)商就是原來(lái)所指的住宅已經(jīng)紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)現(xiàn)狀我是做了兩個(gè)概括。一個(gè)就是政府、發(fā)展商和投資人三者把中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)那一鍋水煮沸騰了，看似商業(yè)地產(chǎn)比較好，但是我們的商業(yè)本身的發(fā)展和我們商業(yè)副業(yè)的發(fā)展水平、數(shù)量是不是對(duì)稱(chēng)匹配，那么商業(yè)發(fā)展的水平說(shuō)到底是我們整個(gè)中國(guó)包括我們每一個(gè)城市每一個(gè)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)能力決定了這個(gè)商業(yè)的劣汰和水平。那么這個(gè)水平和我們的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的勢(shì)頭是否吻合，我覺(jué)得那是一個(gè)未知數(shù)，也是我們目前，我們國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商包

36、括政府、包括商鋪的投資人購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)有其認(rèn)真思考的。那么從政府的角度來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一方面有利于拉升城市的土地價(jià)格，有利于城市的改造，有利于增加稅源，拉升經(jīng)濟(jì)，減輕就業(yè)壓力，應(yīng)該是一舉多得。所以政府這一塊要重要一點(diǎn)。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，看到起來(lái)部分開(kāi)發(fā)商迅速的奪取了比住宅更高的水平，那么肯定是要追捧，要學(xué)習(xí)的。那么要蜂擁而至的，而作為一般的商業(yè)店鋪者中小投資人，現(xiàn)在有了一點(diǎn)投資之策了，股票是不能買(mǎi)的，基金回報(bào)太低，銀行利息等等虧本，唯一的選擇那就是不動(dòng)產(chǎn)。那么不動(dòng)產(chǎn)里面可能提供比較好的回報(bào)的產(chǎn)品就是商鋪。也就是說(shuō)這三者的需求實(shí)際上不是市場(chǎng)的真實(shí)的需求。所以中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念來(lái)講，我們現(xiàn)在的商鋪看

37、不到這個(gè)真實(shí)的狀況。第二點(diǎn)我昨天在結(jié)束了媒體的采訪的時(shí)候就問(wèn)了我一個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)最近的商鋪對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)感覺(jué)有點(diǎn)過(guò)旺，是不是計(jì)劃采取一些抑制的政策。那么就是可能最近的商會(huì)要排一些機(jī)構(gòu)者來(lái)調(diào)整，昨天記者問(wèn)我就是說(shuō)我對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)看法是不是過(guò)熱？那么我的觀點(diǎn)是什么呢？我的觀點(diǎn)是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)包括中國(guó)的地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有過(guò)熱過(guò)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)只是不規(guī)范。就是說(shuō)咱們地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)就發(fā)展十多年發(fā)展仍然是屬于一個(gè)不成熟的階段，那么商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該來(lái)講是處于一個(gè)發(fā)育階段。那么就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)它必然需要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常火紅的一個(gè)現(xiàn)狀之后它進(jìn)行整合，然后提升到一個(gè)新的階段。所以我們政府如果說(shuō)對(duì)咱們商業(yè)地產(chǎn)要進(jìn)行政策宏觀上的一些調(diào)

38、控，要伸出政府的有形的手我覺(jué)得是完全沒(méi)有必要的，對(duì)整個(gè)行業(yè)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)講必須太大的利處的。我們的市場(chǎng)必然經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的手，經(jīng)過(guò)自身的調(diào)整，它自己通過(guò)自身的調(diào)整才能提升它自身的免疫能力和抵抗能力，因?yàn)橥晟频氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)是需要競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，一些成熟的項(xiàng)目它最后可能獲得成功，否則就失敗。因?yàn)橐恍╉?xiàng)目投資可能會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)，那么總的來(lái)講的話，它會(huì)保留一些成功的。那么這個(gè)市場(chǎng)它會(huì)重新洗牌，所以我認(rèn)為中國(guó)政府應(yīng)該管的是什么呢？管的是我們整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，你管好了銀行的環(huán)節(jié)，不要出現(xiàn)非法集資。管好建筑市場(chǎng)，管好土地市場(chǎng)，只有一個(gè)中政府應(yīng)該該管的環(huán)節(jié)，監(jiān)管的環(huán)節(jié)做到位，那么中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)它不會(huì)出現(xiàn)我們把它夸張的那么嚴(yán)重的危機(jī)

39、。所以我認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前的狀態(tài)談不上過(guò)熱，只是一個(gè)市場(chǎng)的自然現(xiàn)象。 2005-7-9|15:54:21喻言 那么在我們做我們的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)過(guò)程，我們對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)我們有一個(gè)總結(jié)性的認(rèn)識(shí)，那么我們認(rèn)為在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目它有幾個(gè)非常大的障礙。因?yàn)檎系K就是說(shuō)它不是一般的企業(yè)能簡(jiǎn)單解決的。那么第一個(gè)剛才劉力博士談過(guò)了，就是我們國(guó)內(nèi)金融環(huán)節(jié)是一個(gè)比較模糊的定義，就是融資渠道比較單一，金融產(chǎn)品單一，就是說(shuō)沒(méi)有一個(gè)好的金融的環(huán)境的支持，商業(yè)地產(chǎn)它和住宅地產(chǎn)一個(gè)最大的區(qū)別是什么，它缺乏推出一致，住宅地產(chǎn)一旦成功以后，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，商業(yè)地產(chǎn)就包括我們產(chǎn)權(quán)式的商鋪，最后把它銷(xiāo)售出去以后，仍然會(huì)有后遺

40、癥，包括我們武漢也出現(xiàn)過(guò)，那么他的商鋪銷(xiāo)售之后，讓中小投資人鬧事，最后政府來(lái)協(xié)調(diào)。盡管現(xiàn)在暫時(shí)停留下來(lái)，但是矛盾仍然潛伏著，所以金融環(huán)境是一個(gè)非常關(guān)鍵性的障礙。第二個(gè)是社會(huì)新信用體系的支持和公平競(jìng)爭(zhēng)的支持，這個(gè)是一個(gè)障礙。第三個(gè)是發(fā)展商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目缺乏商業(yè)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和商業(yè)的基本價(jià)值判斷。第四點(diǎn)就是投資人的理性缺失和投資市場(chǎng)的發(fā)育不良。我在對(duì)四點(diǎn)做一個(gè)簡(jiǎn)單的剖析，國(guó)外就是剛才劉先生也講過(guò)了，國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)它和我們國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是完全不同的模式。國(guó)外的商業(yè)建設(shè)的話，它發(fā)展商會(huì)的預(yù)期回報(bào)是一個(gè)很漫長(zhǎng)的過(guò)程，10年，15年，20年，他的限期是公共，他的商業(yè)收益賣(mài)給基金公司，或者是上市，證券化通過(guò)這種

41、方式來(lái)解決開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金壓力。那么在中國(guó)不行，中國(guó)就是說(shuō)我們的金融環(huán)境不會(huì)提供那么多豐富的產(chǎn)品和渠道，那么開(kāi)發(fā)商它就必須要通過(guò)銷(xiāo)售部分的產(chǎn)權(quán)來(lái)取得投資的品牌和早期的利潤(rùn)。那么這樣一個(gè)情況下，那開(kāi)發(fā)商就不可能發(fā)展起來(lái)，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮和計(jì)劃。它的操作是以售樓作為社會(huì)投資，然后每年收取物業(yè)那種方式來(lái)考慮盈利。那么就是在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，把商業(yè)副業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是轉(zhuǎn)移到購(gòu)置商鋪的中小投資者頭上，那些人應(yīng)該說(shuō)比發(fā)展商跟不具有抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，想把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)化整為零。所以這個(gè)是制約我們商業(yè)地產(chǎn)的很重要的元素。第二個(gè)是社會(huì)體系的不健全導(dǎo)致了發(fā)展商在推出產(chǎn)品的時(shí)候夸大了產(chǎn)品的未來(lái)的預(yù)期收益，經(jīng)常有廣告我

42、們地產(chǎn)的廣告，就是三年就要回本。就是做了各種宣傳，那種宣傳實(shí)際上是沒(méi)有依據(jù)的，也就是說(shuō)發(fā)展商他在信用體系不是很健全的情況下，他的那種夸張對(duì)中小投資者有誤導(dǎo)，另外一個(gè)就是說(shuō)中小投資人買(mǎi)了商鋪之后，他覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)大了，他經(jīng)營(yíng)不下去了，他可能就要破產(chǎn)了，那個(gè)時(shí)候他們就組合其他人找政府，必須要求退鋪。我們國(guó)內(nèi)有很多的問(wèn)題出現(xiàn)，就出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題。那么政府怎么辦呢？政府首先考慮的是大型的安置這個(gè)東西，對(duì)不起，發(fā)展商你們就是犧牲品，實(shí)際上就是在已經(jīng)完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移的法律關(guān)系以后，發(fā)展商應(yīng)該不再承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任了，但是基于那種政策，發(fā)展商又要回過(guò)頭來(lái)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。因?yàn)檩浾搶?duì)發(fā)展商的職責(zé)應(yīng)該很多了，但是從這個(gè)事情來(lái)看，在

43、不完全市場(chǎng)的環(huán)境下應(yīng)該來(lái)講發(fā)展商很多時(shí)候也是處于不公平的環(huán)境下的一個(gè)被動(dòng)。我覺(jué)得那是對(duì)我們沒(méi)有健全的體系，我覺(jué)得是對(duì)我們整個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)非常大的障礙。那么第三個(gè)就是叫發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，他對(duì)商業(yè)知識(shí)的缺乏。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)其核心應(yīng)該是商業(yè)而不是地產(chǎn)，就是說(shuō)我們?cè)谧鲆粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，它的商業(yè)物業(yè)它只是一個(gè)載體，它只是未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)獲取利潤(rùn)的一個(gè)平臺(tái)。所以就是說(shuō)，我們?cè)诓僮饕粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，它很核心的目的就是說(shuō)它應(yīng)該是一個(gè)很專(zhuān)業(yè)的對(duì)商業(yè)很專(zhuān)業(yè)的那樣一個(gè)公司，他非常了解商業(yè)的一些基本的規(guī)律，對(duì)商業(yè)的操作的業(yè)態(tài)也一個(gè)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，那是非常重要的。另外他對(duì)商業(yè)價(jià)值的判斷，比如說(shuō)我們現(xiàn)在的商鋪在北京、上海

44、、廣州他有一個(gè)天價(jià)，我在廣州知道有，炒到15萬(wàn)/平方米，使用面積是達(dá)到40。那樣高的天價(jià)。但是他對(duì)炒價(jià)格的時(shí)候，實(shí)際上發(fā)展商他對(duì)它的商業(yè)價(jià)值的判斷是沒(méi)有依據(jù)的。他只是一個(gè)簡(jiǎn)單的供需關(guān)系的調(diào)節(jié)這個(gè)價(jià)格，就有那個(gè)價(jià)格有人買(mǎi)，那是一個(gè)價(jià)格不高的前提，而并不是說(shuō)價(jià)格買(mǎi)了以后可以真正的獲取回報(bào)，能保證他的回報(bào)收益，實(shí)際上他違反了這個(gè)判斷。所以這樣就是說(shuō)在短期內(nèi)有可能就是很多商業(yè)副業(yè)它可能開(kāi)兩三年以后，最后經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)不下去了，產(chǎn)權(quán)投資者最后也是倒了。那應(yīng)該是我們現(xiàn)在缺乏專(zhuān)業(yè)的價(jià)值判斷，我覺(jué)得是一個(gè)非常重要的。所到專(zhuān)業(yè)知識(shí)我們可以學(xué)習(xí)，比如說(shuō)一些例子，還是舉一些國(guó)內(nèi)大型的商業(yè)Shopping Mall。那么

45、比如說(shuō)我們業(yè)態(tài)幾何上面，有日用品，有設(shè)計(jì)的主力店，加上小商鋪，現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)比較基本的客戶中心的一個(gè)模式，那個(gè)模式我們從理論上說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題，但是我們仔細(xì)的分析了，比如說(shuō)主力店是一個(gè)日用品的超市，那么它的購(gòu)買(mǎi)人群就是以前十多年前上菜市場(chǎng)買(mǎi)菜、買(mǎi)油的購(gòu)買(mǎi)的人群。那么他的商鋪是什么呢？它的商鋪實(shí)際上是商品，小商品，裝飾品，女孩子的化妝品，那些人群和超市日用品的人群它實(shí)際上是觀念很低的，也就是說(shuō)按照一般的客戶心態(tài)來(lái)說(shuō)的話，你不會(huì)拎著一大籃的菜去買(mǎi)東西的，這實(shí)際上是虛假的，實(shí)際上對(duì)業(yè)態(tài)組合的話沒(méi)有互相回報(bào)的購(gòu)買(mǎi)力。為什么呢？因?yàn)槲覀儼l(fā)展商他的研究的時(shí)候，他不是研究最后的商業(yè)操作成功，他研究的是有那么一個(gè)名

46、店來(lái)支撐，然后我的商鋪就可以賣(mài)得很高。所以我覺(jué)得就是說(shuō)我們?cè)谏虡I(yè)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)上面來(lái)說(shuō)的話，他對(duì)我們整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目操作它是一個(gè)致命的打擊 2005-7-9|15:54:45喻言 我們?cè)倩剡^(guò)頭來(lái)說(shuō)投資人，投資人的問(wèn)題在什么呢？投資人是有了一點(diǎn)錢(qián)，他沒(méi)法來(lái)判斷那個(gè)商業(yè)物業(yè)該不該買(mǎi)，買(mǎi)來(lái)做什么。他們其實(shí)是一個(gè)被動(dòng)的，那么他現(xiàn)在有一點(diǎn)錢(qián)，他覺(jué)得存在銀行里面就是回報(bào)虧得比較厲害，那么選擇其他的金融產(chǎn)品實(shí)際上是違反了操作的，他沒(méi)法選擇其他的產(chǎn)品。有股市，基金這樣的一個(gè)狀況，國(guó)內(nèi)沒(méi)有太好的投資產(chǎn)品。他只能選擇那個(gè)商鋪，他是很被動(dòng)的選擇，那么就是說(shuō)那么選擇的時(shí)候可能會(huì)找一些做地產(chǎn)的朋友來(lái)做咨詢，

47、地產(chǎn)商會(huì)告訴他，人家已經(jīng)賣(mài)到多少價(jià)格了，旁邊的已經(jīng)賣(mài)到20萬(wàn)了，你的才賣(mài)到15萬(wàn)，他的價(jià)格判斷是在那個(gè)時(shí)候體現(xiàn)的。他買(mǎi)到手的結(jié)果就是虧本。作為一般的投資者來(lái)講，他不是機(jī)遇的商鋪，那也就是購(gòu)物中心出現(xiàn)一個(gè)空戶的場(chǎng)面。那么他會(huì)形成一個(gè)商業(yè)利潤(rùn)的合信息化，這個(gè)就是從這四個(gè)方面應(yīng)該說(shuō)制約了我們商業(yè)地產(chǎn)的比較健康的發(fā)展。那么還有剛才其他幾個(gè)元素，我覺(jué)得那四個(gè)元素我們對(duì)它的認(rèn)識(shí)應(yīng)該是最充分的，那么就是說(shuō)我們?cè)?000年的時(shí)候，我們計(jì)劃隨著商業(yè)地產(chǎn)，我們也認(rèn)為那是一個(gè)比較有前景的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。那我們?cè)趺磥?lái)選擇？當(dāng)時(shí)我們做了一個(gè)戰(zhàn)略性的選擇，因?yàn)橄憬?000年的時(shí)候，我們做了一個(gè)比較好的樓盤(pán)，比如全國(guó)很知名的樓

48、盤(pán)。我們開(kāi)始沒(méi)想到要向內(nèi)地把我們素材這一塊做一個(gè)產(chǎn)品的口子，我們當(dāng)時(shí)就想著做商業(yè)，做商業(yè)就是香江集團(tuán)下面有一個(gè)金海馬集團(tuán)，一直是做家具的，它最多的時(shí)候全國(guó)有300多個(gè)大型門(mén)面，他應(yīng)該在連鎖商業(yè)和建材家具這一塊，經(jīng)營(yíng)管理上他應(yīng)該有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，也有許多教訓(xùn)。那么當(dāng)時(shí)我們?cè)谶x擇商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，我們當(dāng)時(shí)就結(jié)合了自己優(yōu)勢(shì)，就是作為一個(gè)商業(yè)優(yōu)勢(shì)就是有商業(yè)智能的優(yōu)勢(shì)，我們進(jìn)入專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。我說(shuō)的這個(gè)問(wèn)題就是說(shuō)是對(duì)他們一個(gè)啟迪就是說(shuō)如果一般的住宅開(kāi)發(fā)商他要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，他除非運(yùn)氣非常好，他獲取成功的可能性非常小。因?yàn)樗吘故且粋€(gè)相對(duì)技術(shù)要求比較高的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。那么當(dāng)時(shí)我們是結(jié)合了自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)入的

49、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的。因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)做了很多的建材和家具的那種大型的連鎖市場(chǎng)。那個(gè)時(shí)候我們就考慮到我們?cè)趺磥?lái)回避剛才我講的那個(gè)門(mén)檻，我們?cè)趹?zhàn)略上當(dāng)時(shí)就有一些構(gòu)想。那么當(dāng)時(shí)我們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)是怎么樣的判斷呢？應(yīng)該說(shuō)在中國(guó)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)在80年代應(yīng)該就開(kāi)始一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，那么可能在很多城市建材市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、副食品市場(chǎng)，還有一些機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)，各種的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)應(yīng)該是很多的。但是原來(lái)的一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)它存在許多就是致命的毛病。第一個(gè)因?yàn)楫?dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平來(lái)講，他的市場(chǎng)大多是由集散地直接轉(zhuǎn)化為的一個(gè)市場(chǎng)，原來(lái)是廠區(qū)的庫(kù)房呀，由那么來(lái)轉(zhuǎn)型來(lái)的市場(chǎng)。從市場(chǎng)本身的物質(zhì)調(diào)整來(lái)講是非常糟糕的。也不利于它的市場(chǎng)本

50、身的發(fā)展也不利于商家的發(fā)展。 2005-7-9|15:55:10喻言 另外一個(gè)就是說(shuō)10多年來(lái)中國(guó)的城市化進(jìn)程步伐很快，每一個(gè)城市的城市規(guī)模都比10多年前擴(kuò)大了一倍、二倍甚至三倍、四倍的發(fā)展，現(xiàn)在來(lái)看都是城市的中心地帶和副中心地帶，那么在低級(jí)的市場(chǎng)里面，對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)應(yīng)該是一個(gè)主流。它的交通條件，建筑景觀，購(gòu)物方便都嚴(yán)重的干擾了城市的正常運(yùn)營(yíng)和管理，從這個(gè)角度來(lái)講，每個(gè)地方政府他們都想改變這個(gè)現(xiàn)狀，作為政府的角度首先是一個(gè)需求，急于要改變過(guò)來(lái)，另一方面商家又是地方經(jīng)濟(jì)稅收的一個(gè)很重要的來(lái)源，也是他們就業(yè)的一個(gè)渠道，政府是沒(méi)法把這個(gè)市場(chǎng)關(guān)掉，那怎么辦呢？那就需要有新的市場(chǎng)來(lái)取代。我們當(dāng)時(shí)就對(duì)國(guó)

51、內(nèi)的市場(chǎng)做了一些調(diào)研之后，我們當(dāng)時(shí)分析出那樣一個(gè)現(xiàn)狀。那么另外一個(gè)就是我們?cè)?000年的時(shí)候考慮到，WTO之后中國(guó)的以后中小商鋪他面臨一個(gè)機(jī)遇，那么國(guó)外的大型的商業(yè)巨流，比如說(shuō)沃爾瑪、家樂(lè)福等等進(jìn)來(lái)以后，他們的專(zhuān)業(yè)式的經(jīng)營(yíng)的成果，我們專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)他會(huì)受到很多的沖突，因?yàn)橹袊?guó)的整個(gè)的市場(chǎng)環(huán)境是什么呢？我們就是以前通過(guò)廠商通過(guò)渠道營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)布局的就是一般是兩級(jí)的分銷(xiāo)制。到今年來(lái)講是一級(jí)分銷(xiāo)制都是代理商，分銷(xiāo)商那樣形成的一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，那么那樣的話就是國(guó)外的品牌進(jìn)來(lái)以后，我們會(huì)面臨絕對(duì)不對(duì)稱(chēng)的就是小漁船和航空母艦的競(jìng)爭(zhēng)，那個(gè)時(shí)候如果我們?cè)跇I(yè)內(nèi)上沒(méi)有一個(gè)大的網(wǎng)絡(luò)一個(gè)大的航空母艦整合下來(lái)了話，我們實(shí)際上是國(guó)內(nèi)的

52、中小型的商貿(mào)公司就要面臨倒閉了。當(dāng)時(shí)我們就從戰(zhàn)略上考慮到有這么一個(gè)需求，第二個(gè)就是考慮到那個(gè)產(chǎn)業(yè)他需要一種制度。當(dāng)時(shí)更重要的是市場(chǎng)的需求的放大，商家的需求也放大了。它看有的這個(gè)市場(chǎng)需求，當(dāng)時(shí)我們選擇就做一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，我們當(dāng)時(shí)做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位就是以建材家具我們最熟悉的行業(yè)作為我們的一個(gè)主攻方向。那么我們?cè)谧鰧?zhuān)業(yè)市場(chǎng)上我們有一些就是做法上有一些特殊的定位來(lái)考慮這個(gè)問(wèn)題，我們定位是什么呢？就是我們要選擇這里的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，首先要在什么地方做，怎么做？做什么？那幾個(gè)問(wèn)題我們當(dāng)時(shí)在考慮這個(gè)操作的時(shí)候，首先就是說(shuō)我們判斷一個(gè)地區(qū)它能不能做這個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，首先是一個(gè)資源的問(wèn)題。我們?cè)谥袊?guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地域，應(yīng)該

53、是浙江、廣東省，他們形成很多的集散地，它是因?yàn)樗鼈冇兄圃鞓I(yè)，加工業(yè)的專(zhuān)業(yè)資源，那是一個(gè)元素。另外一個(gè)資源就是說(shuō)我們國(guó)內(nèi)在很多市場(chǎng)，比如在武漢，它有很多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商鋪資源，首先就是判斷一個(gè)城市能不能做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，做什么樣的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，首先要根據(jù)本身的資源，那個(gè)資源是一個(gè)基礎(chǔ)，有了本土的資源那的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要形成基本的規(guī)模它還會(huì)招來(lái)外來(lái)的商業(yè)資源形成規(guī)模效應(yīng)，所以那是一個(gè)前提。第二個(gè)就是說(shuō)我們開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，我們選擇開(kāi)發(fā)市場(chǎng)我們當(dāng)時(shí)怎么來(lái)考慮回收的現(xiàn)金，因?yàn)槲覀兊膶?zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模都非常大，我們最早的一個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在山東，那么整個(gè)規(guī)模是97萬(wàn)平米，我們選擇了一個(gè)郊外的地方做了97萬(wàn)平米，那么大的投資我們是怎么

54、來(lái)解決我們的現(xiàn)金流？那個(gè)時(shí)候有一個(gè)比較關(guān)鍵的問(wèn)題，那么當(dāng)時(shí)我們就考慮到以前的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)它因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，我們當(dāng)時(shí)考慮到要以產(chǎn)權(quán)式的商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)主要的方向。因?yàn)槲覀冊(cè)谀菢拥慕鹑诃h(huán)境下我們沒(méi)法來(lái)解決通過(guò)金融社會(huì)來(lái)解決現(xiàn)金流的問(wèn)題，那么我們只要通過(guò)商鋪解決，所以我們?cè)谕ㄟ^(guò)銷(xiāo)售商品在解決現(xiàn)金的問(wèn)題的時(shí)候，我們對(duì)我們的購(gòu)買(mǎi)人有一個(gè)嚴(yán)格的限制，就是說(shuō)我們?cè)谖覀冧N(xiāo)售商鋪的時(shí)候，確定的是什么呢？確定的是不是一般意義上的消費(fèi)投資人，而是必須是我們那個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的機(jī)遇者，就是我不把我們的商業(yè)的單位，副業(yè)的單位賣(mài)給不進(jìn)來(lái)經(jīng)營(yíng)的，那是我們作為我們保證商業(yè)物業(yè)的就是市場(chǎng)起來(lái)的一個(gè)前提。因?yàn)樗麄冊(cè)诮?jīng)營(yíng)戶本身就是投資人，購(gòu)買(mǎi)了商

55、鋪以后，他擁有一個(gè)比較大的投資人，他就有一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展的心態(tài)，他對(duì)于一個(gè)整個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作有一個(gè)輔助的作用，另外它本身是金融這個(gè)行業(yè)的，那在考慮這個(gè)商鋪他購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候他有自己的打算計(jì)劃，也有一個(gè)基本的價(jià)值判斷，那個(gè)商鋪的價(jià)格我能不能買(mǎi)，我買(mǎi)下來(lái)之后呢？我能不能保證我的回收，保證我的盈利。那么他們那個(gè)問(wèn)題解決之后，就不會(huì)出現(xiàn)最后經(jīng)營(yíng)不下去找發(fā)展商退鋪的問(wèn)題，那么我想我們把這幾點(diǎn)問(wèn)題想通了以后，我們的項(xiàng)目完成的10多個(gè)項(xiàng)目看，應(yīng)該按照這個(gè)思路目前為止是比較成功的，當(dāng)然里面也有一些問(wèn)題，但是從整體項(xiàng)目的整體效果來(lái)看是非常成功的。 2005-7-9|15:55:41喻言 那么我說(shuō)了我們?cè)谧鰧?zhuān)業(yè)市場(chǎng)的整個(gè)過(guò)程

56、當(dāng)中，剛才我講了就是通過(guò)那種產(chǎn)品的定位，方向的定位我們實(shí)際上就解決了一個(gè)什么問(wèn)題呢？就是解決一個(gè)渠道，單一產(chǎn)品我們通過(guò)金融機(jī)構(gòu)融資的問(wèn)題，也是解決了我們的投資人的對(duì)投資預(yù)期值過(guò)高，回報(bào)之后反悔的這種問(wèn)題。慢慢我們注意到商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的價(jià)值判斷那么我們有一些基本的經(jīng)驗(yàn)，就是說(shuō)一般來(lái)講，作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)它的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品也就是說(shuō)我們以建材為例，比如陶瓷，瓷磚，他有一個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)，那么你本土的商家他有一個(gè)他經(jīng)營(yíng)幾年以后有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的銷(xiāo)售一個(gè)市場(chǎng)份額。然后他有幾年的銷(xiāo)售之后呢，他有一定的資金和市場(chǎng)的前提，我們對(duì)哪些數(shù)據(jù)的搜集，就可以判斷我們給他提供一個(gè)什么成本的利潤(rùn)，那是一個(gè)前提，就是說(shuō)我們對(duì)這個(gè)判斷，

57、那個(gè)地段他以城市的中心是50塊錢(qián)，我們銷(xiāo)售的他的按揭一定要低于他的一個(gè)價(jià)值，才不會(huì)給他的商家造成他資金上的壓力，削弱他的競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)是我們一個(gè)基本的公式。我們要從一個(gè)商業(yè)的基本成本，來(lái)考慮我們的副業(yè)成本，那個(gè)副業(yè)成本就決定了我們?cè)谑裁礃拥牡囟?，一個(gè)是決定地段的因素。第二個(gè)就是說(shuō)那種業(yè)態(tài)的商業(yè)的他要考慮依據(jù)的交通，他要考慮比較好的交通，那個(gè)交通和我們傳統(tǒng)市場(chǎng)的交通還不一樣，因?yàn)楝F(xiàn)在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)他逐漸是要把物流貨物流轉(zhuǎn)他要通過(guò)第三方物流來(lái)解決，實(shí)際上往第三方物流來(lái)過(guò)渡。我們要考慮的交通條件，實(shí)際上更重要的是考慮的就是人流的交通條件。那么就是交通條件和周邊的問(wèn)題和我們對(duì)成本的考慮，應(yīng)該是我們選擇全職專(zhuān)業(yè)

58、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的三個(gè)基本要素，當(dāng)然前提就是商業(yè)資源，如果沒(méi)有商業(yè)資源那么具體的那個(gè)選址也是不成立的。那么我們?cè)趯?zhuān)業(yè)市場(chǎng)另外一個(gè)體會(huì)就是說(shuō)我們對(duì)它的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成功的優(yōu)勢(shì)核心的競(jìng)爭(zhēng)力我覺(jué)得有一點(diǎn)，就是一個(gè)專(zhuān)制上面下文章，就是我們?cè)谖覀兾錆h也看到我們一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，因?yàn)槲錆h的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)發(fā)展是歷史比較悠久的，我們看了一下武漢的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有一個(gè)比較大的過(guò)程，就是麻雀雖小，五臟俱全，我們的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就是說(shuō)在整個(gè)的2萬(wàn)平米的建立城里面，可能什么樣的產(chǎn)品都可以，實(shí)際上我們?cè)谶x擇上沒(méi)有什么選擇的余地，因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系我主要的觀點(diǎn)已經(jīng)講完了。謝謝大家。 2005-7-9|15:55:57馮輝各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，各位傳媒界的朋

59、友，大家下午好。非常高興能夠有這樣一次機(jī)會(huì)來(lái)到武漢和業(yè)界的這么多位精英高度工商界的這么多位朋友做一次學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)，那么我深表榮幸，同時(shí)作為一個(gè)旭輝國(guó)際已經(jīng)是一個(gè)國(guó)際性的戰(zhàn)略策劃和咨詢機(jī)構(gòu)，我們以廣州是總部，那么在香港也是有機(jī)構(gòu)的，同時(shí)在全國(guó)6個(gè)片區(qū)8個(gè)城市有分直機(jī)構(gòu)，同時(shí)主營(yíng)的項(xiàng)目70以上的項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括不同的種類(lèi)待會(huì)我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。在這里因?yàn)槲錆h市我們整個(gè)旭輝國(guó)際在華中片區(qū)的一個(gè)重點(diǎn)城市，我們機(jī)構(gòu)也非常重視一個(gè)片區(qū)，請(qǐng)?jiān)试S我代表旭輝國(guó)際向支持關(guān)心旭輝國(guó)際在武漢發(fā)展的朋友們表示衷心的感謝。那么今天我演講的主題是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)模式那么主辦方可能也希望我是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)做一個(gè)相對(duì)系統(tǒng)的闡述，當(dāng)然剛剛我們提到了，在去年10月份出版了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一本理論與實(shí)踐相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)商鋪，這本書(shū)可能在全國(guó)的書(shū)店都會(huì)有售，在這個(gè)機(jī)會(huì)，我想這個(gè)題目比較大，