2005武漢商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇

1、主持人各位來賓，各位朋友，各位領導各位專家，大家下午好。很高興能夠在這樣一個夏日的午后和大家相聚在美麗的香格里拉，尤其是在座有這么多的專家和精英分子，我相信今天一定是一個盛會，那么今天我們大家歡聚一堂是為了接見2005武漢首屆商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇的開幕，那么今天的論壇是由武漢晨報主辦，由武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會，武漢大學商學院協(xié)辦，由武漢金海馬置業(yè)公司特別支持。由武漢湘隆地產(chǎn)特別贊助，以及深圳青龍騎士全程支持，那么在這里也讓我們用熱烈的掌聲感謝這些單位和朋友的支持和幫助。也用熱烈的掌聲歡迎各位的到來。那么首先請允許我介紹今天的到會嘉賓。他們是：長江日報報業(yè)集團總經(jīng)理潘堂林先生，大家歡迎；武漢晨報文化

2、傳統(tǒng)有限公司總經(jīng)理楊問富先生，大家歡迎；武漢市開發(fā)辦綜合處李春祥處長，項目管理處洋房處長，精彩處楊進華處長，武漢市房產(chǎn)局交易管理中心主任龍可故先生，武漢市開發(fā)企業(yè)協(xié)會楊萬名先生，武漢大學上學院高層管理者培訓與發(fā)展中心主任馬文霞女士；那么接下來我們隆重介紹今天高峰論壇的主角，那么也是今天的演講嘉賓，他們都是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界著名的專家和學者，他們是五合國際建筑設計集團中國區(qū)總經(jīng)理劉力博士；旭輝國際地產(chǎn)運營機構總裁馮輝先生；聯(lián)商投資機構懂事副總經(jīng)理李克克先生；合富輝煌集團控股董事副總經(jīng)理黎振偉先生；武漢金海馬置業(yè)總經(jīng)理喻言先生；亞商聯(lián)商業(yè)管理公司總經(jīng)理胡鳳枝女士，那么在今天參與的高峰論壇我們也請到了多

3、家媒體，他們是長江日報，武漢晚報，武漢晨報，投資時報，武漢電視臺，新浪網(wǎng)，搜房網(wǎng)，楚天較天提示臺，感謝他們的光臨，現(xiàn)在我們首先要有請長江日報報業(yè)集團總經(jīng)理潘堂林先生為我們致辭。 2005-7-9|14:30:25潘堂林尊敬的各位專家，各位來賓，女士們，先生們。7月的江城高溫酷暑，各位今天下午放棄雙休一比天氣的氣溫，更高的熱情參加這次論壇，我代表長江日報報業(yè)集團代表武漢晨報，歡迎各位嘉賓的光臨，對不遠千里飛臨武漢的各位專家致以由衷的謝意。古往今來，建筑是城市的載體，是人類文明重要的重鹽尺度，沒有建筑城市了無所以，沒有現(xiàn)代房地產(chǎn)就沒有現(xiàn)代化城市，當今世界現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)與大眾媒體之間有很高的相互依存度

4、，縱觀全國各大中心城市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)覆蓋城市中的媒體，長江日報報業(yè)集團旗下有三大報紙，長江日報、武漢晚報、武漢晨報，正是覆蓋武漢三鎮(zhèn)城市讀者的報紙，為武漢房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展做出貢獻，是長江日報媒體重要的支撐點，各位來賓，通過房地產(chǎn)市場正在步入一個重要的調(diào)整期，不久前，國家有關部門接連出臺一系列措施，抑制房價過快增長，全國各地的城市大都呈現(xiàn)變化的跡象。一個月以前，武漢晨報曾組織過一次關于宏觀調(diào)控與武漢房地產(chǎn)的論壇，邀請到中國房協(xié)的副會長和中國社科院研究主任兩位專家，對國家調(diào)控政策做了精彩分析和解答。眾所周知，武漢在中國是一個商業(yè)發(fā)達的城市，近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)在武漢房地產(chǎn)開發(fā)中成為一個亮麗的風景，不

5、僅涌現(xiàn)出像萬達商業(yè)廣場，湘隆時代中心等大型購物中心，還有像龍騰，武漢家具大市場，武漢時代美國城等大型專業(yè)市場，同時還出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)街的這樣的形態(tài)，武漢眾多的房地產(chǎn)開發(fā)項目運作的成敗得失是中國商業(yè)、中國房地產(chǎn)業(yè)寶貴的財富。值得人們的關注探尋，本次論壇以商業(yè)地產(chǎn)為專題，既往武漢商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)健前行，武漢報業(yè)集團的晨報是一張擁有最具購買力的年輕城市讀者的一張實力報，是武漢報業(yè)中成長最快的報紙，創(chuàng)刊6年來，正在形成一份高品質(zhì)市民報的報紙風格，去年7月1日，長江日報報業(yè)集團和上海一家投資媒體公司，合資組建了武漢晨報傳播有限公司，它來負責我們晨報的經(jīng)營，這是我們湖北地區(qū)第一張以股份制的方式從事媒體經(jīng)營的報紙

6、，在中部地區(qū)率先實現(xiàn)了經(jīng)營體制上的突破，這份報紙承載2000年6月就創(chuàng)刊了樓市周刊，這個周刊是湖北地區(qū)第一個專業(yè)性的行業(yè)周刊，5年多來，這個周刊秉承創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造價值的創(chuàng)刊理念，在武漢地區(qū)同類媒體中作出了一系列有價值的創(chuàng)新和探索。第一個推出武漢直通車，率先局面區(qū)域性房地產(chǎn)，每年舉辦春秋兩季的購房手冊等等，這個周刊是武漢地區(qū)媒介中一個響亮的品牌，武漢晨報主辦這次高峰論壇意在追求專業(yè)權威的房地產(chǎn)業(yè)的道路上，與業(yè)內(nèi)專家和業(yè)內(nèi)企業(yè)家們獲得更高層次的合作，我代表長江日報報業(yè)集團預祝本次論壇會的圓滿成功，謝謝各位。 2005-7-9|14:30:58主持人接下來我們要有請的是武漢大學商學院高層管理者培訓與發(fā)展

7、中心馬文霞女士為我們致辭有請。 2005-7-9|14:31:33馬文霞各位嘉賓，各位專家，新聞媒體的朋友們大家下午好。在這朗朗夏日里我代表武漢大學商學院參加本次由武漢晨報舉辦的武漢首屆商業(yè)地產(chǎn)論壇很榮幸與在座的各位在這里相聚，與眾多的地產(chǎn)轉折在這里進行思想交流與互動，那么我們大家都知道，股市與房地產(chǎn)永遠是經(jīng)濟的晴雨表，那么晴雨表的效益其實很多，來自于政策，那么政策的效益決定了企業(yè)的發(fā)展，那么尤其是股市和房市，對于政策的敏感也是非常的大，記得在我們80年代初期，一直到90年代這樣的一個時期，我們的房地產(chǎn)是非常紅火的，那么由于政策面的影響，以及我們的股市我們的房市都是在時起時落，所以我們在這里提

8、出一個觀點，那么什么觀點呢？就是一個企業(yè)你要如何保持連續(xù)性長效性的政策環(huán)境，幾乎是一切投資者以及我們的決策著所追求的理想的境界，那么如何去營造長期，如何與企業(yè)的長期我們該做些什么呢？首先要對環(huán)境的政策的變化保持敏感，我們剛才講，就是說政策對于企業(yè)的影響，那么首先就要對政策對環(huán)境的變化要保持敏感。第二，當對于保持變化的敏感度我們需要做些什么呢？需要不斷的學習，不斷的創(chuàng)新，我們必須要有這種學習的能力。那么學習型的人和學習人的組織始終能保持我們一個警覺的對于政策的敏感度，那么必須有可能提前作出反映，第三在兩者之上形成共識與運動是企業(yè)長期的必要條件。那么表現(xiàn)在企業(yè)文化和對國策的內(nèi)容上，缺少認同并沒有共

9、識就缺少企業(yè)的活力，那么第四，我們的版本我們的管理，我們的思想要不斷的去升級，停留在現(xiàn)狀是危險的，不斷的否定自己，否定前提，展開自我的意義，那么知道我們企業(yè)中的一個決策的盲點與無知是必要的，那么這種能力的話，我們企業(yè)的發(fā)展就會遇到非常大的阻力。那么第五點在具體的操作實物上我們要用戰(zhàn)略的方法去操作我們的戰(zhàn)役，今天就請來這么多的專家，這么多的學者，那么我們是要解決戰(zhàn)略的問題，我們往往在以前我們的企業(yè)在運作過程當中，大多是隨手去取得這樣一個現(xiàn)象，今天我們的房地產(chǎn)逐漸走向了成熟，所以我們用更專業(yè)的知識或更多的智慧去解決我們企業(yè)的一些問題。那么第六點我們要做些什么呢？要做好忍受失敗挫折的這種準備，形成當

10、贏創(chuàng)業(yè)時代的精神和氛圍，形成派里功利的這種文化在企業(yè)里面。第七在成功面前不要感覺太好，一旦形成這種認識，整個企業(yè)將面臨封閉，難有進度。那么我們提出這么七點然后給大家一個共勉。那么既然學習是這么的重要，那我們要借此機會向大家向各位嘉賓介紹一下我們的商學院以及我們的武大。武大商學院是國家教育部直屬的中的大學里面的重點的學院，具有悠久的辦學歷史，其辦學歷史起源于1893年張之洞，清朝政府創(chuàng)辦的自強學堂，1928年命名于國際武漢大學，是中國第一批國立大學，現(xiàn)在的大學是2000年8月由原武大、武測合并組成，具有雄厚的辦學實力，武漢大學環(huán)境優(yōu)美是世界上最美麗的大學之一，還之在武大，成才在各家，百余年來，一

11、代代的學者獻身真理，共同培養(yǎng)了自強求實創(chuàng)新了優(yōu)良傳統(tǒng)，武漢大學商學院是武大32個學院中規(guī)模最大，并且也是國內(nèi)辦學歷史最優(yōu)秀的商學院之一，全國實力最強的學院之一，武漢大學商學院秉承武漢、武大悠久的文人傳統(tǒng)，強調(diào)積極與管理學科的交叉靈活，理論與實際的完美結合，面向社會，面向全國，面向社會，培養(yǎng)10億全球化的管理人才，一些人才分布于國內(nèi)的一些企業(yè)，以及政府的這樣一些部門。為培養(yǎng)更多的優(yōu)秀的廣商管理人才推動社會與經(jīng)濟發(fā)展，武漢大學商學院工頭成立武漢大學MBA中心，作為一個最教育，我們致力于培養(yǎng)企業(yè)中高層管理人的這樣的一個責任來進行培訓。目前在國內(nèi)這樣的培訓的這樣的影響的話，華中地區(qū)是首位，當今學習型的

12、企業(yè)和團隊，創(chuàng)新管理，人力思維已不再陌生，MBA帶來的不僅僅是一種時髦的教育性也不再是動機那么簡單，更多的是培養(yǎng)戰(zhàn)略思維，構件文脈交流，MBA已經(jīng)成為了通用的語言。與適應民營企業(yè)管理的現(xiàn)代化，跨國公司本土化的要求，我們開展了MBA的再一次的工商管理的研究班，再次我介紹一下我們中心開展這個班有MBA的總裁班，然后醫(yī)學班，還有我們非常適應社會的以及我們是實戰(zhàn)型的房地產(chǎn)的高級研究班。那么在MBA的教育發(fā)展以來，我中心MBA的學院有千名。不好意思，我在這里好象大都是再做我們商學院的廣告，其目的是第一學習的重要性，我剛才講了商學院大家都知道，武漢大學是全國著名的品牌大學之一。謝謝，我知道你們覺得講得太多

13、是廣告，為什么要學習？在這里我這幾點要一定要說。第一，房地產(chǎn)已告別暴利時代，那么我們要求我們的房地產(chǎn)商應該是舉過細。第二，房地產(chǎn)已進入成熟時期，我們要求邁過去。第三，房地產(chǎn)正在競爭中的進步，我們要求房地產(chǎn)商散布。第四，房地產(chǎn)在供過于求中發(fā)展與機會，我們要求我們房地產(chǎn)需要的是靈活。第五，房地產(chǎn)正走向市場化，專業(yè)化，系統(tǒng)化，那么我們要求我們的房地產(chǎn)商需要的是專業(yè)和更實在的提供我們的客戶。第六，房地產(chǎn)企業(yè)如何提升，適應市場預科戶的要求，應持續(xù)發(fā)展，我們需要的是經(jīng)營品牌和持續(xù)的學習，那么要想好象的提升與學習，武漢大學商學院MBA房地產(chǎn)班正等著大家，謝謝你們，預祝我們的房地產(chǎn)高峰論壇的會議能夠順利進行，

14、也祝愿各位專家能夠在這里達到你們預期的效果，也祝愿我們在座的各位嘉賓，各位朋友，然后也非常大的收獲也注大家的事業(yè)輝煌。 2005-7-9|14:32:00主持人其實我相信在座的各位一定會被馬主任的這種熱情所感染，而且他們也提到了學習的重要性，我相信，學習對任何人來說都是非常的重要的，我們的一生可能都是一個不斷學習的過程，我們在這里用我們熱烈的掌聲馬文霞女士為我們做的精彩發(fā)言。 2005-7-9|14:32:21劉利我第一個項目是項目地產(chǎn)，一個專業(yè)化的趨勢，那么大家知道商業(yè)地產(chǎn)他和主軸地產(chǎn)有很大的不同，商業(yè)地產(chǎn)最長度的目標一個是招商，第二個是在長度的經(jīng)營理念里面發(fā)揮的效益體現(xiàn)出來，這個是商業(yè)地產(chǎn)

15、的一個空間，也是最后的一個目的。這樣的型號的商業(yè)地產(chǎn)我們需要專業(yè)系統(tǒng)的，在國外的商業(yè)地產(chǎn)的模式和國內(nèi)是完全不同的，國外的商業(yè)地產(chǎn)簡單來說可以把它作為一個金融的產(chǎn)品，那在這里不同的項目可以作為一個產(chǎn)品來評估，舉一個簡單的例子，商業(yè)地產(chǎn)他的每一平米的現(xiàn)金流可以計算出來的，在國內(nèi)他主要是作為一個定產(chǎn)的產(chǎn)品來進行銷售。無論是作為商家比如家樂福、沃爾瑪，以及國內(nèi)的投資中心，對應的商業(yè)地產(chǎn)的這個房子這棟樓是毫無興趣的。因為你這個房子土地的成本，加上經(jīng)銷商的成本，然后一些其他的很多的稅，能有多少錢。這個建筑自身代表不了商業(yè)地產(chǎn)的價值，商業(yè)地產(chǎn)的價值是一個業(yè)態(tài)的組成，必須依靠招商和將來物業(yè)管理的成功，在以后幾

16、十年的過程中實現(xiàn)它一個利潤的增長，這個就是中國房地產(chǎn)和國外房地產(chǎn)本質(zhì)的不同，那么中國商業(yè)地產(chǎn)如何健康發(fā)展的話，必須經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品化這樣一個過程。那么國內(nèi)的地產(chǎn)項目可以說最近的幾年非常的紅火，在各地有一些非常著名的項目，有一些堪稱是亞洲之最，或者是世界之最，這樣一些東西并不是說明這樣的未來在未來幾十年仍然可以紅火下去，因為商業(yè)地產(chǎn)需要時間的檢驗。今年火，明年火，不等于永遠火下去，這個城市發(fā)展的特殊的階段，比如說在北京城在西邊需要一個大賣場，那么他開業(yè)了，他也許會取得收益。如果在旁邊再開幾個市場，那就難說。所以在中國的商業(yè)地產(chǎn)暫時的火爆，暫時的拍賣高價，這個不可能說明商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展。比如

17、在北京中關村有一個大型的地產(chǎn)項目，我們的辦公樓下面有一個小的畫廊，那個小老板也就搶了100平米，交了5萬塊錢定金，回來問我，這個地產(chǎn)值不值得買，我說不能買。為什么？有四個不知道，第一你不知道這個廠商未來的物業(yè)的前途，周邊還有很多的項目在建。第二個不知道這個樓一個是四層，你不知道這個企業(yè)家具類的，家裝類的什么都不知道。第三個不知道將來這個大廈的物業(yè)管理，商業(yè)管理招商運作誰來管，他說沒有管，可能由商業(yè)委員會自己來管。第四個不知道你的左鄰右舍，你什么都不知道你為什么要買。在這個市場不成熟的情況下，大家都需要找一個投資的渠口，是會成功的，但是不能上長久的成功。以北京為例，商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格單價提高了，

18、但是最近并沒有多少提升，為了意思呢？這個錢都被發(fā)展商算到了，作為投資客來講，沒有辦法在管理上好。這個是中國的商業(yè)地產(chǎn)暫時面臨的一個非常大的問題。 2005-7-9|14:49:37劉利 包括最根本的失敗的原因就是沒有按商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)則去做事，今年是國家商委的報告，國家商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)非常的巨大，明年或者后年有失敗的跡象，或者是這種走下坡路的項目會越來越多。所以中國的商業(yè)地產(chǎn)工序面的一個非常大的震動才會走上一種專業(yè)化的軌道。在中國的商業(yè)地產(chǎn)這個不能說沒有市場需求，以北京為例，一個1400萬人口的城市，它不可能支撐起來一個Shopping Mall，但是北京市的長久規(guī)劃早在4、5年前，四環(huán)路，五環(huán)路就

19、進行了規(guī)劃，但是現(xiàn)在一個都建不起來。我們現(xiàn)在在做的一個北京最大的Shopping Mall，這個項目也是死了好幾回，最后落到這個開發(fā)商手里，算是一個有商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，這才勉強走上正規(guī)，政府也給了他很大的支持。所以我們?nèi)ツ陞⒓恿朔▏录{舉行的會議，這是第一次有中國參展，還有歐洲經(jīng)理發(fā)言的這個是家樂福的一個CEO。在會上很多的外商舉手提問，為什么會問為什么？在中國市場能賺錢嗎？大家的問題是怎么樣評價一個在中國的項目，怎么樣安全的在中國操作，這個是大家所感興趣的問題，同樣在參展8家企業(yè)，觀戰(zhàn)大概有100多人，大家?guī)Я撕芏嗟馁Y料都擺在中國的展臺上，但是缺少這樣一個交流，很多的資料是中譯英的，從中國的角

20、度看沒有辦法看懂。那么在這樣一個環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)里面的中介機構也能夠替你做市場的評估，替你做招商，做設計過程中的商業(yè)顧問以及最后的商業(yè)管理等等國內(nèi)雖然有一些國外大牌的公司，但是他們的這種資源能夠非常的強大，那么在國內(nèi)基本業(yè)界主要的業(yè)界還是集中在住宅方面，中國的開發(fā)商也這末一個傳統(tǒng)名叫輕視中介機構，你賣給他一部電梯，他承認你的價格付你的款，難道你出一個主意，其他的方面無形的這個智力的服務他就不承認你。原來你可以招商，我也可以招商，他就不知道這個關系是需要幾十年的合作建立起來的信任關系，這樣的渠道不是所有的開發(fā)商都具備的，這樣的機構所具有的模板或者是專業(yè)的知識或渠道是很重要的。在國內(nèi)的所有的項

21、目開發(fā)商基本上是有人找，但是也有很多的人不找這個中介公司，在國內(nèi)的專業(yè)化中介這塊是一個空白，我們操作的項目只有極少的一部分才找中介來做。作為這種設計是一個下家，他的設計必須符合商業(yè)地產(chǎn)操作的游戲規(guī)則，很多的開發(fā)商上來就找?guī)讉€國際的大品牌，這個根本是解決不了商業(yè)的定位的問題，你在商業(yè)地產(chǎn)沒有確定之前，為什么要做其他的。商業(yè)的規(guī)劃招商應該是很重要的。商業(yè)的設計是一個專業(yè)化的商業(yè)化，比如說我們誰生了病，誰去醫(yī)院看病，醫(yī)院里面不管醫(yī)生護士都是專業(yè)人士，但是你得了什么病，要去看什么科。而在地產(chǎn)界也這樣，五合國際不擅長體育館的設計等等，所以建筑設計也是一個專業(yè)化的專業(yè)化，你找一個建筑設計師做專業(yè)化。第二個

22、方面我們講一下商業(yè)項目平面設計的東西。第一點對規(guī)模的控制因為商業(yè)地產(chǎn)項目或者是大型的商業(yè)地產(chǎn)項目都是一個城市的配套設施，規(guī)模非常大，政府牽頭的項目也非常多，政府的著眼點和開發(fā)商的著眼點不同，政府更看重政績，業(yè)績，地標性，國際領先，世界一流，就經(jīng)常提出一些要做多高，多大，亞洲第一，世界第一。這一點是違反常規(guī)規(guī)律的，因為商業(yè)地產(chǎn)的第二個回報必須在經(jīng)濟上回報。每個商業(yè)中心它的地理位置是不同的，有的不同于這個板塊，有的不同于這個城市，這都是不一樣的，目前盲目的定義這樣的指標，這個是沒有用的，北京有的Shopping Mall號稱亞洲第一。那么與城市的這種配套設施的配合是作為商業(yè)項目的選址的一個關鍵，現(xiàn)

23、在很多的開發(fā)商拿到一個限制，沒有太多的選擇的余地了。北京很大的Shopping Mall著落在住宅區(qū)里，有一個很多的北京發(fā)展板塊，他的里面的居住區(qū)就所有的都是大盤，都是高密度的大盤，他自身的壓力非常大了，上班的高峰和購物的高峰不會差，但是下班的高峰和購物的高峰很可能就重合了，所以今天的交通是一個很難辦的事情。而且出口也有一個問題，往東面走是東三環(huán)，往北走或者往西走是四環(huán)。 2005-7-9|14:50:17劉利 下一點在平面方面。在中國平面方式是很難辦的問題，因為國家的規(guī)范比較低，以北京為例，以商業(yè)是給32輛車，這個標準是低于歐洲標準1/10。但是中國最近機動車的數(shù)量增長非?？?，以北京為例，現(xiàn)

24、在北京是機動車的數(shù)量是320萬輛，以后估計會發(fā)展到700萬車輛，這個是動態(tài)的平衡。但是不一定要說按歐洲的標準，因為歐洲的服務的方式和我們不一樣，比如說家具類建材的東西是不送貨的，在中國這類服務都是商家店家來送貨到家的，所以未來中國的商業(yè)地產(chǎn)的的營銷數(shù)量應該取一個中間，現(xiàn)在算一算大城的商業(yè)比較留足了以后做專業(yè)化的停車位。你的出入口的位置，出入口的寬度應該留一個余地。那么作為客貨流這一點是和其他的項目管理不一樣的，作為住宅項目來講，發(fā)展商基本上自己可以做一個直銷，必須經(jīng)過專業(yè)公司來做，特別是涉及到餐飲類，物流類的企業(yè)，很多的開發(fā)商是做住宅的東西，住宅是游刃有余，作為商業(yè)地產(chǎn)還沒有認識到商業(yè)地產(chǎn)做一

25、個酒店要想達到一個標準，四星、五星或者是以上，都要找國際的品牌來做。那么作為首層為出口為商業(yè)地產(chǎn)的設計有一個非常大的特殊性。大家知道沒有人愿意上二層，所以首層是首選的。但是首層又是一個人流集散的地方，人進來要找電梯，到樓梯。所以這種集散的過程當中，大大的需要我們的營業(yè)額這個東西，所以要很好的處理這個關系。特別是服務口，所有的大商場，一年四季都在搞促銷。你結算以后不搞一個促銷活動，可能他們自己也在搞。所以一定在設計上考慮到這個東西，我們自己做的很多的設計都是降在二層。所以我們再入口的這個設計和其他的很多的分流方式，那么在平面上我們講求兩個原則，一個是環(huán)路的原則，一個是可視的原則。所有的路必須形成

26、環(huán)路，而且所有的地方都盡量的可以看得見的。以租的經(jīng)驗來看，租得最好的，最搶手的都是對著電梯，對著樓梯的，都是讓一進門就可以看得到的。所以這就是一個可視的原則，那么舉一個極端的例子，如果一個鋪位放在一個最顯然的地方，人人都可以看到這個店鋪，如果每天這個鋪子的人流達到100萬，那么這個店鋪什么都不用賣了，我就賣一個廣告，我保證你這個廣告每天有100萬人次觀看。這就是商業(yè)地段和可視的價值。那么再一個商業(yè)地產(chǎn)除了橫向以外，還有一個縱向的高限，那么在上海，浦東層高的大商場，我最多是上三層，三層以上我從來沒有上過。為什么？為人的體能是有極限的，購物消費不是一種理性的消費，沒有人說我很理性的消費。所以你這個

27、商業(yè)地產(chǎn)沒有辦法求世界最高，世界最大，這個是沒有意義的。 2005-7-9|15:10:23劉利 下面一點是講空間設計方面的專業(yè)化。那么首先講一下體驗消費，大家在很多的論壇可能都把這個體驗消費放在一邊上，什么是體驗消費，體驗消費是相對于過去我們講的購物消費而言的，過去的消費購物是一個目的，比如說有同事有誰去街上買東西，你買什么去，我買一個牛仔褲或者是什么的，他是把這個購物的目的看得非常的重要，但是現(xiàn)在，可能很多人逛街你問他，他干嘛去，那可能說不干嘛，逛街去，可能逛了一兩個小時什么都沒有買，但是他做了什么呢？可能他到咖啡廳，或者是網(wǎng)吧等等。這個就是現(xiàn)代消費趨勢的這么一個體驗消費的這么一個比例的增

28、長。那么既然這個體驗消費變得非常重要，那我們在空間設計里面也應該強調(diào)體驗消費的重要性。你比如說人購物是感性的過程，購物感性舒不舒服。同樣是一件東西，一樣首飾為什么它要裝在一個首飾盒里面，外面再包裝一個大的東西，為什么在珠寶柜臺里面用燈光照下來，這個就是給你一種鎂光的體驗，至于它的價值自身的價值沒有多少概念。我覺得共享的空間是非常有意義的，因為人有看人的需要，也有一個被人看的需要。比如說一個小姐他貼了一個刺青，她為什么要這么做。她肯定是要給別人看。如果閑逛了一圈還沒有人看，那么她就很失敗了。為我們 我們做一個廣場，就要做一個10萬的廣場，一個10萬的咖啡廳，因為走過的人有被別人看的需求，那么你這

29、個所謂體驗的空間，做得好，那么都是促進消費了。為什么說很多人是購物狂，他買東西沒有一件是需要的，他就銷售在購物中的一個過程，就是對視覺的一個體驗。那么既然視覺上的體驗是非常重要的，那么我們在商業(yè)設計里面更注重建筑的界面，對于普通的建筑辦公樓可能白天的里面非常的重要，比如政府機關，沒有人晚上去政府機關什么的，除非是搞管理。那么商業(yè)地產(chǎn)就不同了，商業(yè)消費他晚上夜景的效果比白天的效果還要重要。所以外里面的設計，多種的活動方式，包括促銷，包括表演各個燈光效果非常的重要。那么我們在講一下空間的這種引導性。什么是空間的引導性？大家都逛過建材市場，這個通道是賣馬桶的，那個是賣什么的。可能一下子男同志就煩惱了

30、，為什么呢？因為這條街和那條街沒有什么區(qū)別。像北京機場很多做的非常的壓抑的，很多出門，趕時間，就不知道自己還要走多遠還要到地方，這個是設計一個路口，其實里面的物理空間和外面的物理空間是一樣的，但是心理的感覺不同，覺得進了這個牌子以后就進商業(yè)街了。那么另外一方面從人性化的尺度是強調(diào)空間的范圍，這個是空間的層面一個消費的手段，比如在很多的大空間里面，比如在王府井的馬路上面，做了很多的傘，那么是防太陽。因為人喜歡那種小的空間舒適的感覺，希望作出那種二層空間的狀態(tài)，所有人的需求一種人性化的尺度，人逛商業(yè)街的時候需要空間越小越好。王府井百米的商業(yè)街其實是一種失敗。誰逛街的時候穿馬路40、50米回來。所以

31、這個就是人性化的設計。另外講到一個文化水平，為什么上海的新天地非常的喜人，因為上海的新天地是發(fā)覺了上海市的文化，文化既然有一個很重要的本土性。上海的生活方式和其他的方式就不一樣，所以新天地不是麥當勞，不是說隨隨便便任何一個都可以再搞一個，作為武漢，有自己的文化，要做商業(yè)街的本土，越是本土的，就是越是世界的。 2005-7-9|15:11:04劉利 再講一個里面方面的新的趨勢，那么我們經(jīng)常講做一個建筑，50年不落后，20年領先。第一，這個是可能呢嗎？肯定是不可能的，因為你根本不知道50年以后的建筑材料新的工藝到什么程度。但是你可以做到一個，這個時代今天的建筑是因為什么？因為所有建筑用的手法，不管

32、是材料，技術都是反映了這個時代的科技水平，我們看馬路邊的建筑，這個說這個70年代，那個說80年代，為什么呢？比如看這個房子，用的水沙石，因為那個時候流行這個東西?？匆粋€建筑都是面磚到頂，和公共廁所似的。這就是80年代。80年代我們有玻璃墻，當時這個是最好的。90年代我們有無框的玻璃幕墻，到2000年以后有更多的結構形式地所以我們要想領先這個東西，所以必須掌握這個最新的材料。作為商業(yè)的地產(chǎn)項目，有很多的商業(yè)優(yōu)勢的，其中一個就是外裝的優(yōu)勢。在中國只有餐館，作為店鋪才做二次外裝。那么做一個商業(yè)地產(chǎn)項目，那有非常好的條件去做它的外裝，而且手段不限。室內(nèi)裝修的手法，它這個是住宅與辦公樓更廣泛的材料的使用

33、空間，他的界面非常的重要。另外做一個商業(yè)項目，它首先有廣告，有招牌，作為大型城市功能晚上肯定有照明的需求。那么現(xiàn)在很多商業(yè)的廣告，這些都應該反映在建筑設計方面，很多的建筑設計不考慮這些。那么這個要求建筑設計師應該了解自己的建筑設備，因為時間的關系，我們做了很幾個的項目，也有一個演示，今天就不給大家放了，你要想領先，就在工藝上下工夫，那么你就必須了解國外最新的東西是什么，這個建筑師并不是住在一個大空間里，必須創(chuàng)造出那種個性，高科技表現(xiàn)的感受的手段。那么今天我給大家講得就這么多，謝謝各位。 2005-7-9|15:11:24喻言各位先生，各位女士，各位專家，各位同仁今天非常的有幸參加我們2005年

34、武漢首屆商業(yè)地產(chǎn)論壇，那么有幸有機會和各位同行進行交流與學習，剛才主持人小姐介紹了以下我們香江集團在近幾年在地產(chǎn)上的一些情況，那么我再簡單補充一下，我們大概是在2000年開始，就是專業(yè)市場的建設。目前為止在全國20多，已經(jīng)完成了10幾個。總的開發(fā)面積已經(jīng)達到了500萬平方米，也就是年開發(fā)面積100萬平方米左右。我們在武漢的這個項目就是華中建材家具采購中心，我們整個的規(guī)模是80萬平方米，我們一期項目大概是10多萬平方米在今年10月份開工，在明年8月份就開始計劃運行，香江從事專業(yè)市場的開發(fā)，應該是說多年來得到了很多教訓與積累了一些經(jīng)驗，那么今天在這個平臺上我是談一下自己的感想，我今天的題目叫突圍中

35、國商業(yè)地產(chǎn)的困境，專業(yè)化市場發(fā)展之路。應該說近幾年特別是三年左右，咱們的國內(nèi)就是商業(yè)地產(chǎn)的風頭很大，應該超過了我們住宅地產(chǎn)的開發(fā)方式。很多開發(fā)商就是原來所指的住宅已經(jīng)紛紛轉入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。對中國商業(yè)地產(chǎn)整個現(xiàn)狀我是做了兩個概括。一個就是政府、發(fā)展商和投資人三者把中國商業(yè)地產(chǎn)那一鍋水煮沸騰了，看似商業(yè)地產(chǎn)比較好，但是我們的商業(yè)本身的發(fā)展和我們商業(yè)副業(yè)的發(fā)展水平、數(shù)量是不是對稱匹配，那么商業(yè)發(fā)展的水平說到底是我們整個中國包括我們每一個城市每一個區(qū)域內(nèi)的消費能力決定了這個商業(yè)的劣汰和水平。那么這個水平和我們的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的勢頭是否吻合，我覺得那是一個未知數(shù)，也是我們目前，我們國內(nèi)絕大多數(shù)開發(fā)商包

36、括政府、包括商鋪的投資人購買者沒有其認真思考的。那么從政府的角度來講，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一方面有利于拉升城市的土地價格，有利于城市的改造，有利于增加稅源，拉升經(jīng)濟，減輕就業(yè)壓力，應該是一舉多得。所以政府這一塊要重要一點。作為開發(fā)商來講，看到起來部分開發(fā)商迅速的奪取了比住宅更高的水平，那么肯定是要追捧，要學習的。那么要蜂擁而至的，而作為一般的商業(yè)店鋪者中小投資人，現(xiàn)在有了一點投資之策了，股票是不能買的，基金回報太低，銀行利息等等虧本，唯一的選擇那就是不動產(chǎn)。那么不動產(chǎn)里面可能提供比較好的回報的產(chǎn)品就是商鋪。也就是說這三者的需求實際上不是市場的真實的需求。所以中國商業(yè)地產(chǎn)這個概念來講，我們現(xiàn)在的商鋪看

37、不到這個真實的狀況。第二點我昨天在結束了媒體的采訪的時候就問了我一個問題，就是說最近的商鋪對商業(yè)地產(chǎn)的市場感覺有點過旺，是不是計劃采取一些抑制的政策。那么就是可能最近的商會要排一些機構者來調(diào)整，昨天記者問我就是說我對中國商業(yè)地產(chǎn)看法是不是過熱？那么我的觀點是什么呢？我的觀點是中國的商業(yè)地產(chǎn)包括中國的地產(chǎn)從來沒有過熱過，中國的商業(yè)地產(chǎn)只是不規(guī)范。就是說咱們地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)就發(fā)展十多年發(fā)展仍然是屬于一個不成熟的階段，那么商業(yè)地產(chǎn)應該來講是處于一個發(fā)育階段。那么就是說商業(yè)地產(chǎn)它必然需要經(jīng)過一個非常火紅的一個現(xiàn)狀之后它進行整合，然后提升到一個新的階段。所以我們政府如果說對咱們商業(yè)地產(chǎn)要進行政策宏觀上的一些調(diào)

38、控，要伸出政府的有形的手我覺得是完全沒有必要的，對整個行業(yè)，對整個經(jīng)濟來講必須太大的利處的。我們的市場必然經(jīng)過市場的手，經(jīng)過自身的調(diào)整，它自己通過自身的調(diào)整才能提升它自身的免疫能力和抵抗能力，因為完善的市場經(jīng)濟是需要競爭的環(huán)境，一些成熟的項目它最后可能獲得成功，否則就失敗。因為一些項目投資可能會出現(xiàn)破產(chǎn)，那么總的來講的話，它會保留一些成功的。那么這個市場它會重新洗牌，所以我認為中國政府應該管的是什么呢？管的是我們整個市場環(huán)境，你管好了銀行的環(huán)節(jié)，不要出現(xiàn)非法集資。管好建筑市場，管好土地市場，只有一個中政府應該該管的環(huán)節(jié)，監(jiān)管的環(huán)節(jié)做到位，那么中國的商業(yè)地產(chǎn)它不會出現(xiàn)我們把它夸張的那么嚴重的危機

39、。所以我認為中國商業(yè)地產(chǎn)目前的狀態(tài)談不上過熱，只是一個市場的自然現(xiàn)象。 2005-7-9|15:54:21喻言 那么在我們做我們的專業(yè)市場過程，我們對中國的商業(yè)地產(chǎn)我們有一個總結性的認識，那么我們認為在中國商業(yè)地產(chǎn)的項目它有幾個非常大的障礙。因為障礙就是說它不是一般的企業(yè)能簡單解決的。那么第一個剛才劉力博士談過了，就是我們國內(nèi)金融環(huán)節(jié)是一個比較模糊的定義，就是融資渠道比較單一，金融產(chǎn)品單一，就是說沒有一個好的金融的環(huán)境的支持，商業(yè)地產(chǎn)它和住宅地產(chǎn)一個最大的區(qū)別是什么，它缺乏推出一致，住宅地產(chǎn)一旦成功以后，開發(fā)商的利潤已經(jīng)實現(xiàn)了，商業(yè)地產(chǎn)就包括我們產(chǎn)權式的商鋪，最后把它銷售出去以后，仍然會有后遺

40、癥，包括我們武漢也出現(xiàn)過，那么他的商鋪銷售之后，讓中小投資人鬧事，最后政府來協(xié)調(diào)。盡管現(xiàn)在暫時停留下來，但是矛盾仍然潛伏著，所以金融環(huán)境是一個非常關鍵性的障礙。第二個是社會新信用體系的支持和公平競爭的支持，這個是一個障礙。第三個是發(fā)展商對商業(yè)項目缺乏商業(yè)的專業(yè)知識和商業(yè)的基本價值判斷。第四點就是投資人的理性缺失和投資市場的發(fā)育不良。我在對四點做一個簡單的剖析，國外就是剛才劉先生也講過了，國外的商業(yè)地產(chǎn)它和我們國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是完全不同的模式。國外的商業(yè)建設的話，它發(fā)展商會的預期回報是一個很漫長的過程，10年，15年，20年，他的限期是公共，他的商業(yè)收益賣給基金公司，或者是上市，證券化通過這種

41、方式來解決開發(fā)商的現(xiàn)金壓力。那么在中國不行，中國就是說我們的金融環(huán)境不會提供那么多豐富的產(chǎn)品和渠道，那么開發(fā)商它就必須要通過銷售部分的產(chǎn)權來取得投資的品牌和早期的利潤。那么這樣一個情況下，那開發(fā)商就不可能發(fā)展起來，對一個項目做一個非常長遠的考慮和計劃。它的操作是以售樓作為社會投資，然后每年收取物業(yè)那種方式來考慮盈利。那么就是在這個過程當中，把商業(yè)副業(yè)的金融風險實際上是轉移到購置商鋪的中小投資者頭上，那些人應該說比發(fā)展商跟不具有抗風險的能力，想把這個風險化整為零。所以這個是制約我們商業(yè)地產(chǎn)的很重要的元素。第二個是社會體系的不健全導致了發(fā)展商在推出產(chǎn)品的時候夸大了產(chǎn)品的未來的預期收益，經(jīng)常有廣告我

42、們地產(chǎn)的廣告，就是三年就要回本。就是做了各種宣傳，那種宣傳實際上是沒有依據(jù)的，也就是說發(fā)展商他在信用體系不是很健全的情況下，他的那種夸張對中小投資者有誤導，另外一個就是說中小投資人買了商鋪之后，他覺得風險大了，他經(jīng)營不下去了，他可能就要破產(chǎn)了，那個時候他們就組合其他人找政府，必須要求退鋪。我們國內(nèi)有很多的問題出現(xiàn)，就出現(xiàn)這個問題。那么政府怎么辦呢？政府首先考慮的是大型的安置這個東西，對不起，發(fā)展商你們就是犧牲品，實際上就是在已經(jīng)完成產(chǎn)權的轉移的法律關系以后，發(fā)展商應該不再承擔相應的責任了，但是基于那種政策，發(fā)展商又要回過頭來承擔這個責任。因為輿論對發(fā)展商的職責應該很多了，但是從這個事情來看，在

43、不完全市場的環(huán)境下應該來講發(fā)展商很多時候也是處于不公平的環(huán)境下的一個被動。我覺得那是對我們沒有健全的體系，我覺得是對我們整個市場是一個非常大的障礙。那么第三個就是叫發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)項目，他對商業(yè)知識的缺乏。因為商業(yè)地產(chǎn)其核心應該是商業(yè)而不是地產(chǎn)，就是說我們在做一個商業(yè)項目的時候，它的商業(yè)物業(yè)它只是一個載體，它只是未來商業(yè)運營獲取利潤的一個平臺。所以就是說，我們在操作一個商業(yè)項目的時候，它很核心的目的就是說它應該是一個很專業(yè)的對商業(yè)很專業(yè)的那樣一個公司，他非常了解商業(yè)的一些基本的規(guī)律，對商業(yè)的操作的業(yè)態(tài)也一個經(jīng)營的專業(yè)經(jīng)驗，那是非常重要的。另外他對商業(yè)價值的判斷，比如說我們現(xiàn)在的商鋪在北京、上海

44、、廣州他有一個天價，我在廣州知道有，炒到15萬/平方米，使用面積是達到40。那樣高的天價。但是他對炒價格的時候，實際上發(fā)展商他對它的商業(yè)價值的判斷是沒有依據(jù)的。他只是一個簡單的供需關系的調(diào)節(jié)這個價格，就有那個價格有人買，那是一個價格不高的前提，而并不是說價格買了以后可以真正的獲取回報，能保證他的回報收益，實際上他違反了這個判斷。所以這樣就是說在短期內(nèi)有可能就是很多商業(yè)副業(yè)它可能開兩三年以后，最后經(jīng)營者經(jīng)營不下去了，產(chǎn)權投資者最后也是倒了。那應該是我們現(xiàn)在缺乏專業(yè)的價值判斷，我覺得是一個非常重要的。所到專業(yè)知識我們可以學習，比如說一些例子，還是舉一些國內(nèi)大型的商業(yè)Shopping Mall。那么

45、比如說我們業(yè)態(tài)幾何上面，有日用品，有設計的主力店，加上小商鋪，現(xiàn)在應該是一個比較基本的客戶中心的一個模式，那個模式我們從理論上說沒有問題，但是我們仔細的分析了，比如說主力店是一個日用品的超市，那么它的購買人群就是以前十多年前上菜市場買菜、買油的購買的人群。那么他的商鋪是什么呢？它的商鋪實際上是商品，小商品，裝飾品，女孩子的化妝品，那些人群和超市日用品的人群它實際上是觀念很低的，也就是說按照一般的客戶心態(tài)來說的話，你不會拎著一大籃的菜去買東西的，這實際上是虛假的，實際上對業(yè)態(tài)組合的話沒有互相回報的購買力。為什么呢？因為我們發(fā)展商他的研究的時候，他不是研究最后的商業(yè)操作成功，他研究的是有那么一個名

46、店來支撐，然后我的商鋪就可以賣得很高。所以我覺得就是說我們在商業(yè)的專業(yè)知識，專業(yè)的經(jīng)驗上面來說的話，他對我們整個商業(yè)項目地產(chǎn)項目操作它是一個致命的打擊 2005-7-9|15:54:45喻言 我們再回過頭來說投資人，投資人的問題在什么呢？投資人是有了一點錢，他沒法來判斷那個商業(yè)物業(yè)該不該買，買來做什么。他們其實是一個被動的，那么他現(xiàn)在有一點錢，他覺得存在銀行里面就是回報虧得比較厲害，那么選擇其他的金融產(chǎn)品實際上是違反了操作的，他沒法選擇其他的產(chǎn)品。有股市，基金這樣的一個狀況，國內(nèi)沒有太好的投資產(chǎn)品。他只能選擇那個商鋪，他是很被動的選擇，那么就是說那么選擇的時候可能會找一些做地產(chǎn)的朋友來做咨詢，

47、地產(chǎn)商會告訴他，人家已經(jīng)賣到多少價格了，旁邊的已經(jīng)賣到20萬了，你的才賣到15萬，他的價格判斷是在那個時候體現(xiàn)的。他買到手的結果就是虧本。作為一般的投資者來講，他不是機遇的商鋪，那也就是購物中心出現(xiàn)一個空戶的場面。那么他會形成一個商業(yè)利潤的合信息化，這個就是從這四個方面應該說制約了我們商業(yè)地產(chǎn)的比較健康的發(fā)展。那么還有剛才其他幾個元素，我覺得那四個元素我們對它的認識應該是最充分的，那么就是說我們在2000年的時候，我們計劃隨著商業(yè)地產(chǎn)，我們也認為那是一個比較有前景的一個產(chǎn)業(yè)。那我們怎么來選擇？當時我們做了一個戰(zhàn)略性的選擇，因為香江在2000年的時候，我們做了一個比較好的樓盤，比如全國很知名的樓

48、盤。我們開始沒想到要向內(nèi)地把我們素材這一塊做一個產(chǎn)品的口子，我們當時就想著做商業(yè)，做商業(yè)就是香江集團下面有一個金海馬集團，一直是做家具的，它最多的時候全國有300多個大型門面，他應該在連鎖商業(yè)和建材家具這一塊，經(jīng)營管理上他應該有比較豐富的經(jīng)驗，也有許多教訓。那么當時我們在選擇商業(yè)地產(chǎn)領域的時候，我們當時就結合了自己優(yōu)勢，就是作為一個商業(yè)優(yōu)勢就是有商業(yè)智能的優(yōu)勢，我們進入專業(yè)市場的開發(fā)。我說的這個問題就是說是對他們一個啟迪就是說如果一般的住宅開發(fā)商他要進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，他除非運氣非常好，他獲取成功的可能性非常小。因為他畢竟是一個相對技術要求比較高的一個產(chǎn)業(yè)。那么當時我們是結合了自身的優(yōu)勢進入的

49、專業(yè)市場發(fā)展的。因為我們當時做了很多的建材和家具的那種大型的連鎖市場。那個時候我們就考慮到我們怎么來回避剛才我講的那個門檻，我們在戰(zhàn)略上當時就有一些構想。那么當時我們對這個市場是怎么樣的判斷呢？應該說在中國當時的市場在80年代應該就開始一個專業(yè)市場的建設，那么可能在很多城市建材市場、家具市場、副食品市場，還有一些機電產(chǎn)品市場，各種的專業(yè)市場應該是很多的。但是原來的一些專業(yè)市場它存在許多就是致命的毛病。第一個因為當時的經(jīng)濟環(huán)境就是說經(jīng)濟發(fā)展的整體水平來講，他的市場大多是由集散地直接轉化為的一個市場，原來是廠區(qū)的庫房呀，由那么來轉型來的市場。從市場本身的物質(zhì)調(diào)整來講是非常糟糕的。也不利于它的市場本

50、身的發(fā)展也不利于商家的發(fā)展。 2005-7-9|15:55:10喻言 另外一個就是說10多年來中國的城市化進程步伐很快，每一個城市的城市規(guī)模都比10多年前擴大了一倍、二倍甚至三倍、四倍的發(fā)展，現(xiàn)在來看都是城市的中心地帶和副中心地帶，那么在低級的市場里面，對整個城市的建設應該是一個主流。它的交通條件，建筑景觀，購物方便都嚴重的干擾了城市的正常運營和管理，從這個角度來講，每個地方政府他們都想改變這個現(xiàn)狀，作為政府的角度首先是一個需求，急于要改變過來，另一方面商家又是地方經(jīng)濟稅收的一個很重要的來源，也是他們就業(yè)的一個渠道，政府是沒法把這個市場關掉，那怎么辦呢？那就需要有新的市場來取代。我們當時就對國

51、內(nèi)的市場做了一些調(diào)研之后，我們當時分析出那樣一個現(xiàn)狀。那么另外一個就是我們在2000年的時候考慮到，WTO之后中國的以后中小商鋪他面臨一個機遇，那么國外的大型的商業(yè)巨流，比如說沃爾瑪、家樂福等等進來以后，他們的專業(yè)式的經(jīng)營的成果，我們專業(yè)市場他會受到很多的沖突，因為中國的整個的市場環(huán)境是什么呢？我們就是以前通過廠商通過渠道營銷已經(jīng)布局的就是一般是兩級的分銷制。到今年來講是一級分銷制都是代理商，分銷商那樣形成的一個專業(yè)市場，那么那樣的話就是國外的品牌進來以后，我們會面臨絕對不對稱的就是小漁船和航空母艦的競爭，那個時候如果我們在業(yè)內(nèi)上沒有一個大的網(wǎng)絡一個大的航空母艦整合下來了話，我們實際上是國內(nèi)的

52、中小型的商貿(mào)公司就要面臨倒閉了。當時我們就從戰(zhàn)略上考慮到有這么一個需求，第二個就是考慮到那個產(chǎn)業(yè)他需要一種制度。當時更重要的是市場的需求的放大，商家的需求也放大了。它看有的這個市場需求，當時我們選擇就做一個專業(yè)市場，我們當時做專業(yè)市場定位就是以建材家具我們最熟悉的行業(yè)作為我們的一個主攻方向。那么我們在做專業(yè)市場上我們有一些就是做法上有一些特殊的定位來考慮這個問題，我們定位是什么呢？就是我們要選擇這里的專業(yè)市場，首先要在什么地方做，怎么做？做什么？那幾個問題我們當時在考慮這個操作的時候，首先就是說我們判斷一個地區(qū)它能不能做這個專業(yè)市場，首先是一個資源的問題。我們在中國專業(yè)市場比較發(fā)達的地域，應該

53、是浙江、廣東省，他們形成很多的集散地，它是因為它們有制造業(yè)，加工業(yè)的專業(yè)資源，那是一個元素。另外一個資源就是說我們國內(nèi)在很多市場，比如在武漢，它有很多專業(yè)市場的商鋪資源，首先就是判斷一個城市能不能做專業(yè)市場，做什么樣的專業(yè)市場，首先要根據(jù)本身的資源，那個資源是一個基礎，有了本土的資源那的專業(yè)市場要形成基本的規(guī)模它還會招來外來的商業(yè)資源形成規(guī)模效應，所以那是一個前提。第二個就是說我們開發(fā)專業(yè)市場，我們選擇開發(fā)市場我們當時怎么來考慮回收的現(xiàn)金，因為我們的專業(yè)市場規(guī)模都非常大，我們最早的一個項目的專業(yè)市場在山東，那么整個規(guī)模是97萬平米，我們選擇了一個郊外的地方做了97萬平米，那么大的投資我們是怎么

54、來解決我們的現(xiàn)金流？那個時候有一個比較關鍵的問題，那么當時我們就考慮到以前的專業(yè)市場它因為沒有產(chǎn)權，我們當時考慮到要以產(chǎn)權式的商鋪作為一個主要的方向。因為我們在那樣的金融環(huán)境下我們沒法來解決通過金融社會來解決現(xiàn)金流的問題，那么我們只要通過商鋪解決，所以我們在通過銷售商品在解決現(xiàn)金的問題的時候，我們對我們的購買人有一個嚴格的限制，就是說我們在我們銷售商鋪的時候，確定的是什么呢？確定的是不是一般意義上的消費投資人，而是必須是我們那個專業(yè)市場的機遇者，就是我不把我們的商業(yè)的單位，副業(yè)的單位賣給不進來經(jīng)營的，那是我們作為我們保證商業(yè)物業(yè)的就是市場起來的一個前提。因為他們在經(jīng)營戶本身就是投資人，購買了商

55、鋪以后，他擁有一個比較大的投資人，他就有一個穩(wěn)定的發(fā)展的心態(tài)，他對于一個整個市場的運作有一個輔助的作用，另外它本身是金融這個行業(yè)的，那在考慮這個商鋪他購買的時候他有自己的打算計劃，也有一個基本的價值判斷，那個商鋪的價格我能不能買，我買下來之后呢？我能不能保證我的回收，保證我的盈利。那么他們那個問題解決之后，就不會出現(xiàn)最后經(jīng)營不下去找發(fā)展商退鋪的問題，那么我想我們把這幾點問題想通了以后，我們的項目完成的10多個項目看，應該按照這個思路目前為止是比較成功的，當然里面也有一些問題，但是從整體項目的整體效果來看是非常成功的。 2005-7-9|15:55:41喻言 那么我說了我們在做專業(yè)市場的整個過程

56、當中，剛才我講了就是通過那種產(chǎn)品的定位，方向的定位我們實際上就解決了一個什么問題呢？就是解決一個渠道，單一產(chǎn)品我們通過金融機構融資的問題，也是解決了我們的投資人的對投資預期值過高，回報之后反悔的這種問題。慢慢我們注意到商業(yè)專業(yè)市場的價值判斷那么我們有一些基本的經(jīng)驗，就是說一般來講，作為一個專業(yè)市場它的專業(yè)產(chǎn)品也就是說我們以建材為例，比如陶瓷，瓷磚，他有一個行業(yè)的平均利潤，那么你本土的商家他有一個他經(jīng)營幾年以后有一個相對穩(wěn)定的銷售一個市場份額。然后他有幾年的銷售之后呢，他有一定的資金和市場的前提，我們對哪些數(shù)據(jù)的搜集，就可以判斷我們給他提供一個什么成本的利潤，那是一個前提，就是說我們對這個判斷，

57、那個地段他以城市的中心是50塊錢，我們銷售的他的按揭一定要低于他的一個價值，才不會給他的商家造成他資金上的壓力，削弱他的競爭，這個是我們一個基本的公式。我們要從一個商業(yè)的基本成本，來考慮我們的副業(yè)成本，那個副業(yè)成本就決定了我們在什么樣的地段，一個是決定地段的因素。第二個就是說那種業(yè)態(tài)的商業(yè)的他要考慮依據(jù)的交通，他要考慮比較好的交通，那個交通和我們傳統(tǒng)市場的交通還不一樣，因為現(xiàn)在的專業(yè)市場他逐漸是要把物流貨物流轉他要通過第三方物流來解決，實際上往第三方物流來過渡。我們要考慮的交通條件，實際上更重要的是考慮的就是人流的交通條件。那么就是交通條件和周邊的問題和我們對成本的考慮，應該是我們選擇全職專業(yè)

58、市場開發(fā)的三個基本要素，當然前提就是商業(yè)資源，如果沒有商業(yè)資源那么具體的那個選址也是不成立的。那么我們在專業(yè)市場另外一個體會就是說我們對它的專業(yè)市場成功的優(yōu)勢核心的競爭力我覺得有一點，就是一個專制上面下文章，就是我們在我們武漢也看到我們一些專業(yè)市場，因為武漢的專業(yè)市場應該說發(fā)展是歷史比較悠久的，我們看了一下武漢的專業(yè)市場有一個比較大的過程，就是麻雀雖小，五臟俱全，我們的專業(yè)市場就是說在整個的2萬平米的建立城里面，可能什么樣的產(chǎn)品都可以，實際上我們在選擇上沒有什么選擇的余地，因為時間的關系我主要的觀點已經(jīng)講完了。謝謝大家。 2005-7-9|15:55:57馮輝各位領導，各位來賓，各位傳媒界的朋

59、友，大家下午好。非常高興能夠有這樣一次機會來到武漢和業(yè)界的這么多位精英高度工商界的這么多位朋友做一次學習和交流的機會，那么我深表榮幸，同時作為一個旭輝國際已經(jīng)是一個國際性的戰(zhàn)略策劃和咨詢機構，我們以廣州是總部，那么在香港也是有機構的，同時在全國6個片區(qū)8個城市有分直機構，同時主營的項目70以上的項目是商業(yè)地產(chǎn)項目，其中包括不同的種類待會我們做一個簡單的介紹。在這里因為武漢市我們整個旭輝國際在華中片區(qū)的一個重點城市，我們機構也非常重視一個片區(qū)，請允許我代表旭輝國際向支持關心旭輝國際在武漢發(fā)展的朋友們表示衷心的感謝。那么今天我演講的主題是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運營模式那么主辦方可能也希望我是對商業(yè)地產(chǎn)做一個相對系統(tǒng)的闡述，當然剛剛我們提到了，在去年10月份出版了中國商業(yè)地產(chǎn)第一本理論與實踐相結合的運營商鋪，這本書可能在全國的書店都會有售，在這個機會，我想這個題目比較大，