永川市場微觀分析

1、永川市場微觀分析各項目基本情況1、 新城區(qū)序號項目名稱開盤時間占地面積總建筑面 積容積率現(xiàn)售期數(shù)主力戶型均價1荷塘月色2008-386913 m160000 m1.46三期三房2250元 / m2君臨棠城2007-12-16107775 m266668 m2.47一期二房、三房2416 元 / m23天秀錦地2008-3-29三期三房2651 元 / m4桓大泰晤 士清晨未開盤60503 m117363 m2.5一期三房5康橋生活公園一期：2007-1二期：2008-674110 m200280m2.6一期售完二期未開兩房、三房6金域藍(lán)灣153180 m272660 m1.78一期第三批次三房

2、2312 元 / m7華創(chuàng)天地 豪庭B座2007-11-39333 m42000 m1.5四期一房2500元 / m8質(zhì)鼎澳濱 酈舍2007-2-1035742 m46464.6 m1.3二期三房2039元 / m9竣祥紅河楓景86580 m240000 m3.48二房、三房2237元 / m10新華書苑未開盤50000 m50000 m一期兩房、三房11竹映三清2006-938614 m150000 m3.9一期售完兩房、三房1885元 / m12康安尚都2007-9-1683250 m230000 m1.16一期三房2200元 / m13龍洲錦繡花園2007-619304 m41800 m

3、22.06二房2400元 / m14祿川新城麗苑未開盤10000 m230000 m2.8三期兩房、三房15渝西風(fēng)情 街未開盤33300 m100000 m2.7四期一房、兩房16五洋都市庭院一期：2007-6二期未開盤35742 m85065 m2.38二期兩房一期1700元/二期未定分析：從上表可以看出在整個新區(qū)，住宅項目比較多，而且體量都比較大，一般為多期項目，以兩房和三房為主力戶型，除了投資型小戶華創(chuàng)天地豪庭B座和一直以來價格都偏高整個區(qū)域的天秀錦地銷售均價在25002600元/怦，其他的在售項目均價大都在22002400元/ m2o老城區(qū)序號項目名稱開盤時間占地面積總建筑面 積容積率

4、現(xiàn)售期數(shù)主力戶型價格1東科蘭橋圣菲未開盤21.36 萬 m1.26一期三房未疋2銀山源110235m240萬m3.12一期兩房、二 房2171 元 / m23威尼斯藍(lán)灣一期 07-10二期：未定208458m220000 m1.9一期售完二期未開未疋二期起價 2000元/ m24渝永金 色大地2006-4-2941000 m2123000 m3一期售完 二期未定未疋2一期 1650 元 /M二期未定5騎龍圓2007-115163 m55000 m3.4兩房6銘森永 青花苑（尾 房）2006-10-818000 m242000 m兩房、三 房1700元 / m7昌州城市花園2007-9-3833

5、33 m200000 m1.67兩房2000元 / m分析：目前在老城區(qū)內(nèi)，最受人們關(guān)注的應(yīng)當(dāng)屬剛開盤不久的銀山源和即將開盤的東科蘭橋圣菲，這兩個項 目的體量都比較大，都是打造的高品質(zhì)花園洋房，此外就是一期已經(jīng)售完的威尼斯藍(lán)灣和金色大地，雖然它們 一期都已經(jīng)銷售完，但是在下半年也會有二期房源推出?？偨Y(jié)：1、關(guān)于體量體量區(qū)間5萬方以下510力方1020力方20萬方以上數(shù)量4459所占比例18%18%23%41%所占比例41%xPxPnV nV5 0505 03 322115 0I 所占比例5萬方以下分析：從上表可以看出整個永川市場（包括新老城區(qū)）項目的體量都比較大，20萬方以上的占了 41%其次

6、是1020萬方的項目占了 23% 5萬方一下和510萬方的項目數(shù)量基本持平。由此表明大型社區(qū)生活已開始日漸 形成。2、關(guān)于容積率容積率區(qū)間12233以上數(shù)量875所占比例40%35%25%所占比例12233以上分析：雖然永川離主城比較近，但是始終還是屬于區(qū)縣市場，多層房子比較多，所以容積率都不是很高，容積率 在12的比例最高占了 40%其次是23的占35%容積率在3以上的就比較少了只有 25%在售項目戶型配比及銷售情況分析（注：以下分析不包括投資型的華創(chuàng)天地）戶型配比面積80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-P合計總套數(shù)3481023992111661

7、523741752銷售套數(shù)29789240831223687954銷售率85%87%60%39%73%24%23%54%1、新城區(qū)1 ）各戶型所占比例所占比例25%20%15%10%5%0%8以下舁屏心分析：從上表可以看出各戶型所占比例較多的是21% 23% 20%2）各戶型銷售率銷售率所占比例130 m2以上的大戶和 90100 m2以及80 m2下的戶型，分別為銷售率分析：從上表可以看出，銷售率最高的是8090怦和80怦以下的小戶型，分別為 87% 85%其次是110120怦和90100怦的戶型分別為 73% 60%最差的是120130怦以及130怦以上的大戶型，分別為 24% 23%2、

8、老城區(qū)注：對于老城區(qū)，由于威尼斯藍(lán)灣、金色大地的二期項目都還沒出來，無法統(tǒng)計，而東科蘭橋圣菲還沒有開盤,所以無法統(tǒng)計銷售量，因此只將銀山源作為代表來分析。戶型配比面積80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-合計總套數(shù)55935156850187銷售套數(shù)2r 30259:21 :4091銷售率40.00%50.85%71.43%60.00%30.88%80.00%0.00%49%1）各戶型所占比例比例廠比例“昇少卩爐1襯刃12Cr 1爐分析：從上表可以看出，整個項目比例最大的就是110120怦和8090怦的戶型，分別為36% 32%其次是90100血2的為

9、19%其他的都在10%下，該項目沒有 130%上的大戶型。2）各戶型銷售率銷售率90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00% 20.00% 10.00%0.00%銷售率80 以下 80-90 90-100100-110-120110120130分析：從上表可以看出，銷售率最高的是120130怦的戶型達(dá)80%其次是90100怦和100110怦的戶型分別為71.43%、60%銷售率最低的是 110120怦的戶型為30.88%?？偨Y(jié)：從以上圖表可以看出，無論是在新城區(qū)還是老城區(qū)，對于戶型配比上都主要以兩房和三房為主，有部份130怦以上的大戶型，幾乎沒有一房，而

10、對于銷售來說的話，120怦以下的戶型走勢都還可以，但是一旦面積超過120怦，由于面積較大，導(dǎo)致總價偏高，人們的承受力會顯得弱一些，所以銷售上就不那么理想，銷售率只 有20%多。部份項目戶型點評1、金域藍(lán)灣76001300t2700300050CMH40001200240076C1點評：該戶型為兩房兩廳，面積為76.8，是金域藍(lán)灣一期第一批次房源中銷售較好的戶型戶型結(jié)構(gòu)方正緊湊，沒有浪費空間三陽臺設(shè)計，作為 70多平方的兩房顯得精致而大氣因為有飄窗和陽臺使得兩個臥室采光都很好2、竹映三清點評：目前整個竹映三清的一期房源已經(jīng)幾乎售完，二期會在下半年推出，目前戶型還沒有定此戶型面積為137.25血2

11、,為三房兩廳兩衛(wèi)從上圖可以看出，該戶型的采光極好，每個空間都有窗戶，包括衛(wèi)生間，功能分區(qū)合理，但是由于門口直對衛(wèi)生間，形成一條長長走道，感覺是不好，而且也有點浪費3、紅河楓景點評：該戶型為126.36 m2帶超大入戶花園，為家人提供了更多的享樂空間戶型緊湊、沒有浪費空間全明設(shè)計，采光效果好科學(xué)設(shè)計，動靜分區(qū)，給家人更好的自我空間四、競爭項目優(yōu)劣勢分析序號項目名稱優(yōu)勢劣勢綜合分析1本項目配套元善、 綠化面積較大、 全線交 服務(wù)態(tài)度較好項目定位與推廣主題脫 節(jié)、力度不夠 現(xiàn)場包裝韻味不夠、小區(qū)景觀不到位本項目目前二房已基本售完， 剩余兩房較多，廣告吸引力度 不夠2荷塘月色前期景觀已呈現(xiàn) 利用業(yè)主活

12、動獲 得口碑建筑質(zhì)量不好十分粗糙， 價格偏咼該項目雖然價格偏咼，但是也 是整個永川優(yōu)惠幅度最高的， 一套房子約有23萬3君臨棠城小區(qū)體量大，共 四期配套較齊全， 戶型種類多樣 化，從40多到140多都有磚混結(jié)構(gòu)，質(zhì)量不咼 推廣核心訴求不明確 服務(wù)態(tài)度冷淡該項目銷售平穩(wěn)，路牌廣告過 于單調(diào)而圍墻又過于復(fù)雜4天秀錦地地段好物管好重慶金科價格高 態(tài)度傲慢由于地處人民廣場邊上，地段 十分優(yōu)越，是永川區(qū)售價最高 的項目，同時也是銷售最好的 項目5桓大泰 晤士清晨推廣力度大 項目定位明確打 造英倫風(fēng)情建筑外觀與定位脫節(jié)，對 英倫風(fēng)情詮釋不夠服務(wù)態(tài)度不好該項目將于4月27日開盤，推 廣力度很大6康橋生活公園

13、一期景觀呈現(xiàn) 小區(qū)文化主題定 位明確，居家概 念濃厚推廣力度大 服務(wù)態(tài)度好景觀不夠精細(xì)，與想象中 的差距較大該項目共分為四期，以徐志摩 的再別康橋貫穿始終，給整個 小區(qū)極強(qiáng)的文化氛圍，而且在 服務(wù)態(tài)度上也是整個永川最熱 情的7金域藍(lán)灣小區(qū)體量較大 部份景觀呈現(xiàn) 6米挑高陽臺住宅結(jié)構(gòu)不好，部份線交8銀山源小區(qū)體量大 推廣力度大 物管好戴德梁行服務(wù)態(tài)度不好價格適中，銷售情況一般9東科蘭喬圣菲定位明確打造西班牙洋房地段成熟服務(wù)態(tài)度不夠熱情該項目舉行過產(chǎn)品說明會，但 疋還沒有開盤10竣祥紅河楓景開發(fā)商在當(dāng)?shù)赜?一定的知名度項目位置離廣場稍遠(yuǎn)，項目銷售情況一般11新華書苑地址位置較好臨近廣場新華書店入住

14、項目小，只有兩棟樓 綠化少，暫時還沒有開盤，但是由于該 地塊是新華書店轉(zhuǎn)讓，因此有 部份房源已被新華書店員工內(nèi) 疋分析:1、作為各個項目的周邊配套而言，老城區(qū)自然不說已經(jīng)十分完善，對于新城區(qū)各個項目而言，都比較臨近都同 時依賴于整個新區(qū)的大配套，無論是人民廣場、棠城公園、水景公園還是周邊眾多學(xué)校，都是共同的優(yōu)勢。2、除了荷塘月色有大幅度優(yōu)惠外，其他各項目都沒有太多促銷活動。3、對于小區(qū)自身配套而言，除了巨宇江南稍微完善一點，其他的都都主要依賴周邊大配套，對于小區(qū)運動健身 設(shè)施十分缺乏。4、在整個永川多層房仍然較多，由于都是磚混結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)十分粗糙。5、景觀意識不強(qiáng)6、除了康橋生活公園

15、十分熱情，其他的項目服務(wù)態(tài)度普遍惡劣。五、各項目主打廣告語及推廣渠道序號項目名稱主打廣告語推廣渠道1本項目15萬方江南水鄉(xiāng)社區(qū) 我的永川我的江南外展場、項目周邊路牌、圍墻、渝西廣場 戶外、DM直郵、印刷品2荷塘月色簡單概念廣告項目周邊路牌、3君臨棠城和諧之城，格調(diào)生活領(lǐng)跑者項目周邊路牌、圍墻、戶外4天秀錦地2萬方綠化、品牌物管導(dǎo)視牌、圍墻5桓大泰 晤士清晨4月27日開盤經(jīng)典英倫風(fēng)尚，城市清水洋房項目周邊路牌、高速路口戶外、老城區(qū)內(nèi) 墻體噴繪、老體育館外噴繪、圍墻、6康橋生活公園對不起我們來晚了，因為我們準(zhǔn)備太久 四星級建筑高速路口大型戶外，圍墻7金域藍(lán)灣東南亞格調(diào)生活藍(lán)本路牌、圍墻、戶外8銀山

16、源一座城市的仰望渝西廣場外展場及廣場周邊噴繪廣告、高 速路口戶外、名豪廣場戶外、印刷品9東科蘭喬圣菲桃花山下，坡地之上，西班牙風(fēng)情小洋樓短信、體育館處外展場、燈箱、網(wǎng)站、高 速路口戶外、印刷品10竣祥紅 河楓景影響時代與未來的上層建筑渝西廣場戶外、自身建筑墻體廣告、圍墻廣告11新華書苑新城中心，書香院館，升值潛力無限圍墻廣告、分析：1、 對于整個永川的樓盤，在推廣渠道上，都比較雷同，普遍采用在自己項目地周邊做路牌及戶外廣告，其中 東科蘭喬圣菲的廣告渠道較為廣除了大家都普遍采用的方式外還運用了短信息、網(wǎng)站等。2、 該區(qū)域樓盤大都采用等客戶上門的被動營銷模式，巨宇江南是永川唯一一個采用DM直郵方式

17、的樓盤。3、對于戶外廣告，雖然很多樓盤都做了，但是除了泰晤士清晨和康橋公園的廣告，核心訴求和表現(xiàn)好一點，看后能給人留下較深刻的印象，其他的項目核心訴求點都不夠明確，表現(xiàn)力也極差。4、風(fēng)情牌較多，比如金域藍(lán)灣的東南亞風(fēng)情、東科蘭喬圣菲的西班牙風(fēng)情、泰晤士清晨的英倫風(fēng)情，除了巨宇江南和荷塘月色都是江南水鄉(xiāng)風(fēng)情，其他的幾乎都沒有重復(fù)。你們彼此有等價交換的利用價值，有合作共贏的機(jī)會，這才是人脈。人脈不是你和多少人打過交道、和多少人參加過飯局、和多少人進(jìn)出過高檔場合、和多少人合過影，而是有多少人愿意和你打交道、主動和你打交道、長期和你打交道、持續(xù)和你打交道。千萬要切記，人脈并不是說你利用了多少人、有多少

18、人被你呼來喚去、有多少人為你鞠躬盡瘁，而是你幫了多少人。人脈不是有多少人在你面前吹捧你，奉承你，而是有多少人在你背后稱頌和點贊。人脈不是在你輝煌的時候，有多少人簇?fù)碇?，捧著你，而是在你困境時、在你落魄時，有多少人愿意站出來慷慨援手，幫助你。真正擁能夠有人脈的人，都具備以下素養(yǎng):1. 換位思考。多從他人的角度考慮問題。避免獨斷專行、剛愎自用、自私自利。2. 適應(yīng)環(huán)境。物競天擇，適者生存，優(yōu)勝劣汰，人也是一樣，雖然不是你死我活，但適應(yīng)能力強(qiáng)的人往往是最先站穩(wěn)腳跟的人。3. 大方待人。大氣慷慨，小事不斤斤計較，大事嚴(yán)謹(jǐn)慎重，嚴(yán)于律己，寬以待人。有一天你會明白，善良比聰明更難。聰明是一種天賦，而善良是一種選擇。4. 低調(diào)做事。低調(diào)做人，低調(diào)做事。你的所有細(xì)節(jié)，有心人自會看到，這樣的人有眼光，或許是值得結(jié)交的同事，可能會成為事業(yè)上的伙伴