【推薦】企業(yè)土地使用權(quán)的會計核算(20210316075232)

1、企業(yè)土地使用權(quán)的會計核算由于我國對土地實行有償有限期使用等制度和土地使用權(quán)具有有用性、稀缺性及存在有效 需求，所以企業(yè)土地使用權(quán)符合無形資產(chǎn)的定義，是一項特殊的無形資產(chǎn)。其會計核算必 須遵照企業(yè)會計準(zhǔn)則一一無形資產(chǎn)和企業(yè)會計制度關(guān)于無形資產(chǎn)的核算規(guī)定執(zhí)行。(一) 土地使用權(quán)的確認(rèn)和計量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時滿足兩個條件：(1) 該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2) 該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二 三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地幵發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同， 所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對待。1 .行政劃撥

2、取得。如無償劃撥則不需進(jìn)行會計處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費 或拆遷安置補(bǔ)償費的，支付的農(nóng)用地征用費、拆遷安置補(bǔ)償費列“在建工程其他支出 核算，支付的平整費用列“在建工程一一基建工程”核算。2 .出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征 用費、拆遷安置補(bǔ)償費和取得時應(yīng)由使用者繳納的各種稅費列“在建工程一一其他支出” 核算，支付的平整費用列“在建工程一一基建工程”核算。3 .市場購買取得。支付的價款列“無形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費列 “在建工程一一其他支出”核算。4.投資者投入取得。取得時按投資各方確認(rèn)的價款列“無形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)”核算

3、,支付的相關(guān)稅費列“在建工程一一其他支出”核算6換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會計處理規(guī)定確定入賬價值，列“無形資產(chǎn)一一土地 使用權(quán)”核算。7.補(bǔ)地價。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入 股和投資時，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價，補(bǔ)地價價款列“無形資產(chǎn)一一 土地使用權(quán)”核算。房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)（幵發(fā)）成本”科 目核算。值得說明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)一一土地”科目核 算土地：（ 1 ） 1 9 9 3年幵始的全國

4、性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn) 入賬核算的土地；（ 2 ） 1 9 9 3年幵始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價單獨入賬的土地”。該 情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。（二）土地使用權(quán)的攤銷。企業(yè)出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未幵發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，土地使用權(quán)出讓的最高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂用地4 0年，工業(yè)用地5 0年，居住用地7 0年，綜合或其他用地5 0年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時，應(yīng)明確該土地辦理出讓時土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使 用年限，

5、如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩 余年限。但國家規(guī)定“滿二年未動工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、 政府有關(guān)部門行為或者動工幵發(fā)必須的前期工作造成動工幵發(fā)遲延的除外?！睌備N土地使 用權(quán)價值時，借記“管理費用一一無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)” 科目（三）土地使用權(quán)減值。由于土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制 度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較??；產(chǎn)生減值時，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時應(yīng)計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無論是計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。（四）土地使用權(quán)處置和滅失。1. 建造幵發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項目時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在 建工程成本；房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)幵發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入幵發(fā)成 本。2. 轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第4 5號令 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、 合作幵發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓；又根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管 理法，為嚴(yán)格限