物業(yè)維修管理辦法

1、物業(yè)維修管理辦法第一章總則第一條目的為規(guī)范房屋建筑及設備接管和維修流程， 確保維修的及時性和可靠性；讓業(yè)主滿意、 讓社會滿意，提高品牌美譽度，切實維護公司品牌。第二條適用范圍：項目第二章分則第一條物業(yè)公司職責一、物業(yè)公司根據(jù)國家相關法律、法規(guī)應制定物業(yè)接收標準，對特別容易引起業(yè) 主投訴的質(zhì)量缺陷應重點控制。二、物業(yè)公司應提前至少2-3個月介入交房前的檢查驗收和分戶驗收，針對施工過 程中待隱蔽的功能性試驗，如：外墻淋水試驗、廚廁關水試驗、管道試壓，通水、通球 等，物業(yè)公司應主動組織相關人員跟班檢查，并作好記錄；對分戶驗收中發(fā)現(xiàn)的問題及 時督促房產(chǎn)公司進行整改；三、交房前1個月物業(yè)模擬業(yè)主進行驗房

2、，發(fā)現(xiàn)問題協(xié)同房產(chǎn)公司整改。四、負責對維修隊的管理，制定維修作業(yè)流程和維修人員管理辦法，監(jiān)督和檢查維修工作的情況。五、負責施工單位質(zhì)保金的支付審查。六、負責保修期內(nèi)由客戶裝修損壞等個人原因產(chǎn)生問題的協(xié)調(diào)，負責保修期外的公 共部位的工程維修以及由客戶出資的配套設施完善、改造工程；七、負責業(yè)主報事的統(tǒng)計分析和匯總，組織維修工作的開展并對維修質(zhì)量和維修及 時性進行回訪和總結。八、物業(yè)公司必須完善竣工物業(yè)的檔案資料管理體系的建立規(guī)范完整，如不完整的 立即要求房產(chǎn)公司工程部配合完善。九、物業(yè)公司接房時業(yè)主合同、接房報事等資料檔案保證完整規(guī)范。十、物業(yè)公司接房時按維保協(xié)議分項建立施工方的聯(lián)系方式等檔案，房

3、產(chǎn)公司工程 部配合。十二、物業(yè)公司接管驗收合格同意接管后，由物業(yè)公司簽字確認接管時間，并在同 意接管后10日內(nèi)完善物業(yè)公司蓋章返給項目工程部。十三、因特殊原因物業(yè)未到達物業(yè)公司接管條件時，但又必須進行物業(yè)移交時。在 不影響業(yè)主使用的情況下，房產(chǎn)公司可以通過書面承諾的方式先行向物業(yè)進行移交，隨 后完善。物業(yè)公司應予接管。第二條房產(chǎn)公司職責：一、房產(chǎn)公司必須積極支持物業(yè)公司開展各項工作，為物業(yè)公司查閱規(guī)劃設計及施 工圖紙、配置標準、工程合同、設備供應合同及工程隱蔽驗收記錄等相關技術資料提供 方便。已交房項目由各管理處核查所需圖紙資料統(tǒng)一報房產(chǎn)公司補充完整。二、 房產(chǎn)公司的竣工物業(yè)必須在向業(yè)主交房前

4、至少 10天，完成所有合同范圍內(nèi)的 工作，達到交房標準的要求，完成交房區(qū)域的圍合工作，并確保交房區(qū)域的安全及清潔、 美觀；房產(chǎn)公司需提供滿足基本功能的物業(yè)用房（宿舍、食堂、接待前臺、辦公室等）； 質(zhì)保期從辦理完畢接管驗收手續(xù)之日起計算， 實際質(zhì)保期和施工合同約定的質(zhì)保期存在 一定時間差，在質(zhì)保期時間差內(nèi)需維修的部分報房產(chǎn)公司審核確認后由物業(yè)維修，房產(chǎn) 公司承擔相關費用。三、房產(chǎn)公司對物業(yè)公司所提交的物業(yè)必須滿足國家相關法律、法規(guī)、建設工程合 同以及房屋銷售合同的要求，同時也要滿足集團相關交房物業(yè)的配置要求和物業(yè)接收標 準的要求。四、工程竣工辦理物業(yè)移交時，由房產(chǎn)公司工程部組織召開物業(yè)移交專題會

5、并明確 后期維修管理權責。并在預驗收前組織簽訂三方維修協(xié)議。七、負責對補位維修費用的審定和及時支付，負責對施工單位質(zhì)保金的扣款處理， 保證合理合法。八、負責重大或疑難質(zhì)量問題的界定并協(xié)助物業(yè)公司進行處理。第三章細則第一條物業(yè)接管與維修一、施工單位對其承包的工作范圍在維修期內(nèi)承擔維保責任（保修期按建筑工程施 工合同約定執(zhí)行），物業(yè)公司代表房產(chǎn)公司對工程承包人質(zhì)量保修事宜進行管理。二、項目（單位）工程在向業(yè)主交房前 60天，由監(jiān)理機構組織工程部和物業(yè)公司按分戶驗收制度要求對移交物業(yè)完成驗收，并及時將該工程分戶質(zhì)量檢驗檔案提交物業(yè) 公司，由物業(yè)公司在向業(yè)主交房前 45天，組織相關人員完成對移交物業(yè)的

6、復檢，并將 最終驗收結果形成書面記錄，及時反饋給房產(chǎn)公司，由房產(chǎn)公司在向業(yè)主交房前30天完成整改。三、竣工物業(yè)的相關設備、設施應在竣工綜合驗收前完成安裝工作（業(yè)主戶內(nèi)可視 對講設備的安裝時間，可根據(jù)業(yè)主要求，靈活控制），部分自能化系統(tǒng)的調(diào)試需要和業(yè) 主協(xié)商，在業(yè)主裝修工程中的進行調(diào)試。四、物業(yè)管理公司在房屋建筑及設施接管前的預檢中，必須嚴格按照有關現(xiàn)行規(guī)范 和分戶檢驗標準對所有房間、設備、設施進行逐項檢驗，所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由物業(yè)管 理公司書面提出質(zhì)量缺陷清單，交由房產(chǎn)公司項目工程部組織工程承包人及時整改和完 善。物業(yè)公司在確認物業(yè)符合工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范和分戶檢驗標準后，在向業(yè)主交房 前10

7、天內(nèi)完善簽字接管手續(xù)，并履行物業(yè)管理職責。五、物業(yè)移交前房產(chǎn)公司要組織物業(yè)公司、施工單位共同召開移交專題會，向施工 單位強調(diào)維修及時性、物業(yè)公司的權利和要求以及啟動補位維修的原則等、物業(yè)公司應 介紹質(zhì)保金管理及返還程序、業(yè)主報事后維修的組織、維修管理辦法等。六、物業(yè)接管的必要條件：施工單位的專業(yè)維修隊必須成立。以確保交房后三個月內(nèi)維修人員的穩(wěn)定和專業(yè) 性，同時為確保業(yè)主工程質(zhì)量投訴處理的維修質(zhì)量和及時性，物業(yè)公司自身應在交房前 成立維修隊（維修隊逐漸應形成具備獨立維修資質(zhì)的主體，為今后物業(yè)直接負責維保期 的管理奠定基礎），并在物業(yè)公司工程部經(jīng)理下配備 2名專業(yè)能力較強的維修管理人員。七、物業(yè)公

8、司正式接管房屋建筑及附屬設施后，在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，遇緊 急情況（如：給排水管爆裂、電器故障、業(yè)主強烈要求立即整改而施工單位無法按時到 達現(xiàn)場處理等）由物業(yè)公司代替工程承包人立即實施處理；遇緊急情況，由物業(yè)公司通知工程承包人到場處理。承包人在接到物業(yè)公司的傳真或電話通知后24小時內(nèi)必須趕到現(xiàn)場，按照物業(yè)公司的統(tǒng)一規(guī)定和安排，在合理時間內(nèi)維修完畢。承包人參加維修的 人員應該經(jīng)過必要的培訓和相對固定，并遵守物業(yè)公司維修人員上門服務行為規(guī)范；維 修處理的結果必須符合施工驗收規(guī)范和用戶正常使用的要求。八、承包人在接到物業(yè)公司的電話、傳真或電子郵件等通知后24小時內(nèi)不能及時趕到現(xiàn)場，或不能按照物業(yè)

9、公司統(tǒng)一安排和規(guī)定進行修理，或修理結果不符合施工驗收 規(guī)范和用戶正常使用的要求時，物業(yè)公司或房產(chǎn)公司補位維修隊可代替工程承包人實施 修理。九、如果同一部位質(zhì)量缺陷經(jīng)承包人修理后再次發(fā)生，物業(yè)公司采用電話、傳真或電子郵件等通知承包人24小時內(nèi)趕到現(xiàn)場核實。且無論其是否在規(guī)定時限內(nèi)趕到現(xiàn)場， 均由物業(yè)公司或房產(chǎn)公司補位維修隊代替工程承包人實施修理，以確保業(yè)主利益及品牌美譽度。十、對通知承包人方式的要求：（一）自本辦法印發(fā)之日起的項目，在相關保修協(xié)議中應明確采取的通知方式，并 要求承包人在協(xié)議中明確電話號碼、傳真號、郵箱等；若號碼有變，應要求承包人書面 通知房產(chǎn)或物業(yè)公司。（二）房產(chǎn)或物業(yè)公司通知承

10、包人時，必須作好證據(jù)留底并嚴格保管，直至與承包 人辦理完畢退還質(zhì)保金的結算工作后方可銷毀。十一、為保證補位維修的正常工作和資金周轉(zhuǎn)，房產(chǎn)公司可預付一定啟動或周轉(zhuǎn)資 金（每個項目不低于10萬元），每月維修隊負責人憑預算表、確認書、相關票據(jù)和費用 清單等到房產(chǎn)公司財務部報賬。第二條質(zhì)量缺陷責任劃分一、業(yè)主接房后房屋建筑及附屬設施出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，由物業(yè)公司、業(yè)主、和承包 人共同明確責任。如承包人未在通知要求的時間內(nèi)趕到現(xiàn)場確認的，可作為承包人已默 認其責任并默認承擔物業(yè)公司委托補位維修隊所維修的一切費用。三、共用設備、設施在質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量缺陷由供貨方或生產(chǎn)廠家按約定事項維保， 質(zhì)保期嚴格按建筑工程施

11、工合同約定執(zhí)行，保證質(zhì)保金的正常使用。第三條補位維修隊的管理一、在時間允許的情況下，質(zhì)量缺陷處理前，必須由相關專業(yè)人員編制維修方案和 費用預算；在緊急情況下，可以先行處理，再追補費用預算。二、在質(zhì)量缺陷修理過程中，必須由管理處指定專人對薄弱環(huán)節(jié)、重要部位及隱蔽 工程等進行檢查驗收取證，并且辦理書面確認手續(xù)，已經(jīng)入住的還必須有業(yè)主簽字認可； 維修完成后嚴格按照施工驗收規(guī)范的要求進行查驗，對有防水要求的必須作關水或淋水 檢驗，再簽字認可，已經(jīng)入住的也必須有業(yè)主簽字認可。四、重大和疑難質(zhì)量缺陷的處理方案，必須報房產(chǎn)公司審批備案，在實施過程中， 房產(chǎn)公司派專業(yè)人員作必要的技術指導。五、補位維修隊應引進

12、專業(yè)骨干人員、配置必要的維修設備和設施（如防水、疏通 等方面），并且編制維修采用特殊材料的使用手冊。第四條維修實施原則一、已交房還處于質(zhì)保期的項目，由物業(yè)公司成立維修隊，負責補位維修，維修費 用由房產(chǎn)公司進行墊付。（一）維修隊可通過招投標選擇專業(yè)公司，也可招聘專業(yè)人員或臨時雇用等方式， 其工作飽和程度可由房產(chǎn)和物業(yè)共同協(xié)商進行臨時調(diào)度。（二）對維修隊的管理由物業(yè)公司進行管理，其工作效率和工作質(zhì)量由物業(yè)公司負 責管理，物業(yè)公司負責完善維修人員的管理細則確保維修質(zhì)量和維修的及時性率。（三）物業(yè)公司負責組織對維修人員的定期培訓，盡量保證維修隊伍的穩(wěn)定性。（四）對施工單位未及時到場維修啟動補位維修的，房產(chǎn)公司、物業(yè)公司要要求施 工單位進行簽字確認，對施工單位不予簽字的要及時進行照片留底，做好原始及處理后 的證據(jù)收集，并通過掛號信的方式發(fā)函給施工單位。（五）物業(yè)在和施工單位責任界定上有分歧時可要求房產(chǎn)公司工程部參加，對仍 達不成一致的