全套房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料

1、提綱：提綱： 一、什么是房地產(chǎn)？！一、什么是房地產(chǎn)？！ 二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ) 四、戶型賞析四、戶型賞析 三、房地產(chǎn)特征及類型分析三、房地產(chǎn)特征及類型分析 一、什么是房地產(chǎn)一、什么是房地產(chǎn) 什么叫房地產(chǎn)？ 它有什么樣的特征和類型？ 以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？ （一）、房地產(chǎn)的概念 1、房地產(chǎn)的含義: 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán) 益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： A、土地 B、建筑物及地上附著物 C、房地產(chǎn)物權(quán) (注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役

2、權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 ) （二）、房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征房地產(chǎn)的自然特征 A、位置的固定性 B、使用的耐久性 C、資源的有限性 D、物業(yè)的差異性 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 A、生產(chǎn)周期長(zhǎng) B、資金密集性 C、相互影響性 D、易受政策限制性 E、房地產(chǎn)的增值性 （三）、房地產(chǎn)的類型 按用途劃分：按用途劃分： A、居住房地產(chǎn) B、商業(yè)房地產(chǎn) C、旅游房地產(chǎn) D、工業(yè)房地產(chǎn) E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) F、 特殊目的的房地產(chǎn) （四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合 性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)

3、計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它 的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供 多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 （五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土 地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指 有限期的土地使用權(quán)。 （六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與

4、地產(chǎn)密不可分； B、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。 （七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異 房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價(jià)格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價(jià)格構(gòu)成及屬性上又存在著差異： A、二者屬性不同； B、二者增值規(guī)律不同； C、權(quán)屬性質(zhì)不同 D、 二者價(jià)格構(gòu)成不同； 二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ) 當(dāng)然是對(duì)于專業(yè)術(shù)語(yǔ)的理解！ 那首先認(rèn)識(shí)一些簡(jiǎn)單必要的術(shù)語(yǔ) （一）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ) 用地紅線用地紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線 。 道路紅線道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界

5、線。 建筑紅線建筑紅線 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。 城市綠線城市綠線 是指城市各類綠地范圍的控制線。 紅線圖紅線圖 又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由市政 府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。 土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā) 指將“生地”（不具備使用條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的土地 土地類型：土地類型： 按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。 混凝土：混凝土： 由水泥（起膠凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為

6、“砼”。 三通一平：三通一平： 指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整 七通一平：七通一平： 指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整。 （二）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)： 產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和 依法處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)：土地使用權(quán)：指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、 協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng) 時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。 預(yù)售樓花：

7、預(yù)售樓花： 即預(yù)售樓宇。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲得了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)建筑施工圖施工，且投入開(kāi)發(fā)資金已達(dá)到投資總額 的25%（用地價(jià)款除外），便可向市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。 預(yù)售許可證：預(yù)售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后可預(yù)售樓花。 房地產(chǎn)證：房地產(chǎn)證： 是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 房屋銷售面積：房屋銷售面積： 房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套 （單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 房地產(chǎn)評(píng)估：房地產(chǎn)評(píng)估： 即房地產(chǎn)估價(jià)

8、師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)選擇合適的評(píng)估辦法，按照一定的評(píng)估程序，最后確定物業(yè)的 價(jià)格和價(jià)值的過(guò)程。 （三）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ) 商品房：商品房： 指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn) 證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。 別墅：別墅： 一般分為獨(dú)立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）、 聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種。 公寓：公寓： 除日照要求均滿足住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元 綜合樓：綜合樓： 由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑 裙房

9、：裙房： 與高層建筑相連的建筑高度不超過(guò)24米的附屬建筑 地下室：地下室： 房間地平面低于室外平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者為地下室 半地下室：半地下室： 房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者為半地下室 設(shè)備層：設(shè)備層： 建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等的設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作的空間層 避難層避難層： 建筑高度超過(guò)100米的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層 架空層：架空層： 僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層 （四）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ) 容積率容積率 ： 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 總占地面積總占地面積

10、 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 建設(shè)用地面積（凈用地面積）建設(shè)用地面積（凈用地面積） 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。 總建筑面積總建筑面積 指在建設(shè)用地范圍內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計(jì)入容積率面積和不計(jì)入容積率面積。 建筑覆蓋率（建筑密度）建筑覆蓋率（建筑密度）建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率 綠化率：綠化率： 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。 層高層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通

11、常包 括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 住宅間距住宅間距 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 （五）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ) 層高層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包 括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 住宅間距住宅間距 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 戶型：戶型： 住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)行劃分的簡(jiǎn)化名稱。 朝向：朝向： 房屋整體所朝的方向，多指

12、客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風(fēng)向，成都房屋最佳朝向應(yīng)該是南偏東 45度南偏西15度 。 開(kāi)間：開(kāi)間： 是指房間的面寬尺寸。 一般客廳開(kāi)間4.5m時(shí)才是沙發(fā)和電視機(jī)之間擺放的合理距離。 進(jìn)深進(jìn)深: : 是指房間的長(zhǎng)度尺寸，進(jìn)深一般比開(kāi)間大。 異形柱：異形柱： 是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對(duì)于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚， 室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。 凸窗（飄窗）：凸窗（飄窗）： 離地約4050公分，凸出墻面約4060公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使 用功能。 （六）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ) 按建筑物使用性質(zhì)分類：按建筑物使用性質(zhì)分類：

13、居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 按建筑物層數(shù)或總高度分類：按建筑物層數(shù)或總高度分類： 住宅按層數(shù)分：低層住宅（低層住宅（1313層）、多層住宅（層）、多層住宅（4646層）、中高層住宅（層）、中高層住宅（7979層）和高層住宅（層）和高層住宅（1010層以上）層以上） 公共建筑及綜合建筑，總高度超過(guò)24M的為高層，但不包括總高度超過(guò)24M的單層建筑 建筑總高度超過(guò)100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑超高層建筑。 按建筑結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu)建筑 磚混結(jié)構(gòu)建筑 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。 三、房地產(chǎn)

14、特征及類型分析三、房地產(chǎn)特征及類型分析 它有什么樣的特征和類型？ 板式、塔式、蝶式、退臺(tái)式、 （一）知道建筑形態(tài)有幾種？（一）知道建筑形態(tài)有幾種？ 板式建筑板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且 短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。 板樓四大優(yōu)點(diǎn)：板樓四大優(yōu)點(diǎn)： 南北通透，便于采光通風(fēng) 板樓均好性強(qiáng) 管理成本不高 面積使用率很高 板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)： 建筑密度低，房?jī)r(jià)高 戶型格局不宜改造 塔式高層：塔式高層：住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅。 塔樓的三大優(yōu)勢(shì)：塔樓的三大優(yōu)勢(shì)： 節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度

15、高，抗震性好 塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)： 均好性差，居住密度高 面積使用率不高，存在灰色空間 蝶式高層：蝶式高層：準(zhǔn)確地講蝶式住宅應(yīng)被稱為改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。 新派蝶式住宅的三大優(yōu)點(diǎn)：新派蝶式住宅的三大優(yōu)點(diǎn)： 很好地解決了通風(fēng)和采光的問(wèn)題。 減小公共面積。 戶型方正。 蝶式建筑也有自身的不足：蝶式建筑也有自身的不足： 抗震性差； 建筑成本較高； 位于蝶頭位置的房間無(wú)法做到南北通風(fēng)，而位于蝶 翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性 會(huì)受到一定的影響。 退臺(tái)式花園洋房：退臺(tái)式花園洋房：是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺(tái)的.層層退臺(tái),露臺(tái)頂上是沒(méi)有遮掩,上 可看天

16、,下可看地,是針對(duì)特定少數(shù)階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù),新型建筑材料開(kāi)發(fā)出 來(lái)的具有稀缺性的高利潤(rùn)產(chǎn)品,相當(dāng)于目前地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅. 行列式、圍合式、點(diǎn)陣式、混合式 （二）、知道建筑布局有幾種？（二）、知道建筑布局有幾種？ 1 1、行列式布局行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布 局，以避免西曬。局，以避免西曬。 2 2、圍合式布局圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個(gè)圍合的空間，造就一個(gè)盡可能大的中庭廣場(chǎng)，類似于北京傳：就是將多棟住宅樓布置形

17、成一個(gè)圍合的空間，造就一個(gè)盡可能大的中庭廣場(chǎng)，類似于北京傳 統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。 3 3、點(diǎn)陣式點(diǎn)陣式：自由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅。：自由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅。 4 4、混合式混合式：由兩種或者以上的不同布置方式。：由兩種或者以上的不同布置方式。 平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層式、LOFT、 （三）知道建筑結(jié)構(gòu)有幾種？（三）知道建筑結(jié)構(gòu)有幾種？ 1 1、平層：、平層：一個(gè)單位內(nèi)僅有一個(gè)平層，所有標(biāo)高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)除

18、外） 2 2、錯(cuò)層：、錯(cuò)層：一個(gè)單位內(nèi)有2個(gè)或多個(gè)不同標(biāo)高的地面，高差約為300MM600MM。 3 3、復(fù)式：、復(fù)式：一個(gè)單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過(guò)室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各 功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積。 4 4、躍層式：、躍層式：與復(fù)式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺(tái)。 5 5、LOFTLOFT：LOFT，字面意義是倉(cāng)庫(kù)、閣樓的意思，但這個(gè)詞在二十世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚 的居住與生活方式時(shí)，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞匯的最初涵義。 LOFT的定義要素主要包括：高大而開(kāi)敞 的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓

19、梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私 密程度；開(kāi)放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。有一種“我的空間， 我做主”的感覺(jué)。 復(fù)式復(fù)式 錯(cuò)層錯(cuò)層 躍式躍式 躍復(fù)式躍復(fù)式 歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、 非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等 （四）知道建筑風(fēng)格有幾種？（四）知道建筑風(fēng)格有幾種？ 1、法國(guó)風(fēng)格：典雅、貴族 特征： 布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏 的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間 。 外觀裝飾得豪華、繁雜，畫(huà)龍 點(diǎn)睛立面（一層或多層）通常 為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶 欄桿設(shè)計(jì)。 細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、 雕花、線條，制作工藝精細(xì)考 究。墻面、窗戶、窗頂和

20、屋檐 等處有精細(xì)的雕花裝飾，盡顯 豪華氣勢(shì)。 常用八角窗設(shè)計(jì)等裝飾品使建 筑外觀更為生動(dòng)。 2、英國(guó)風(fēng)格：比例和諧、典雅 特征： 英國(guó)位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的坡屋頂坡度 較陡。 主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材 料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。 由于英國(guó)土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高， 閣樓的空間大多被利用，一般別墅為2.5層。 正立面常有古典門廊；廊檐下有長(zhǎng)方形團(tuán)排列，屋檐上有 齒飾； 窗戶上下成對(duì)，分割成許多小網(wǎng)格（9到12個(gè)），通常窗戶 也是5列，為中央對(duì)稱，窗戶的尺寸一般都比較小，以節(jié)省能 源。； 大門常有長(zhǎng)方形雕花組成排列圖案，門

21、梁上有豎向排列的 長(zhǎng)方形花紋。 3、意大利風(fēng)格：貴氣、奢華 特征： 四方形塔樓，低坡度四 坡屋頂，多半是兩到三 層； 細(xì)長(zhǎng)的窗戶配以拱形裝 飾上楣（倒U字型）； 寬長(zhǎng)的屋檐下均等排列 裝飾托座； 大門上有許多雕花，門 框的雕刻也盡顯繁雜。 4、德國(guó)風(fēng)格：簡(jiǎn)潔、大氣 特征： 一、是外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時(shí) 尚，屬于現(xiàn)代簡(jiǎn)約派。如柏林愛(ài)樂(lè)整體灰色金屬 質(zhì)感的立面上，點(diǎn)綴有橘紅與黑色組成的窗戶， 萬(wàn)科青青的外立面五彩斑斕； 二、是功能講求實(shí)用，任何認(rèn)為是多余的裝飾都幾 乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國(guó)最具代 表性的開(kāi)窗設(shè)計(jì)“方窗豎條窗”，加大了 墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎

22、條窗是 為了增加采光，可以像門似的開(kāi)啟，室內(nèi)外自然 融合，半人高的護(hù)欄提高了安全性，從外立面看 又顯得新穎而別致。這與我們現(xiàn)在流行的大面積 落地玻璃窗的設(shè)計(jì)理念完全不同； 三、是材料品質(zhì)精良，注重新材料和新技術(shù)的運(yùn)用， 關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展； 四、是注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如北京印象的窗臺(tái)下沿采用 特別配置的“披水板”，也是德國(guó)住宅所特有的， 在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋 住雨水污染墻面； 5、西班牙（地中海）風(fēng)格：浪漫、高貴 特征： 西班牙風(fēng)格別墅是一種融阿拉伯風(fēng)格與歐洲古典主義 風(fēng)格于一體的建筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗，線條簡(jiǎn)潔、 利落，以完美而協(xié)調(diào)的手法呈現(xiàn)浪漫和高貴的氣質(zhì)。 與傳統(tǒng)的歐

23、式、美式風(fēng)格的寬敞、大氣不同，西班 牙建筑，更注重細(xì)節(jié)的雕琢，更有“情調(diào)”。 低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設(shè)，并以亮淺色 拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻”； 門廊和窗則運(yùn)用拱形進(jìn)行修飾。屋沿朝兩側(cè) 外伸，戶內(nèi)有庭院。 拱開(kāi)廊柱是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征 ，給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感。 6、北美風(fēng)格：簡(jiǎn)約、融合 特征： 歐式建筑風(fēng)格的融合，在其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝 復(fù)興建筑的影子。 到了近代，北美別墅發(fā)展成為既簡(jiǎn)約又大氣，又集 各種建筑精華與一身的獨(dú)特風(fēng)格。 與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量 普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu) ，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝 土砌塊； 7、中式風(fēng)

24、格：人性、私密 流派：北方四合院、南方園林 特征： 明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空 間。 主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開(kāi) 敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中 ，一層層地變得更私密。 頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)地與 半私密空間、公共空間剝離，使得 私家院落真正成為戶外起居空間。 制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、 傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、 灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典 符號(hào)，明確體現(xiàn)著中式宅院的風(fēng)格 8、日式風(fēng)格：含蓄優(yōu)雅 磚木結(jié)構(gòu)為主,建筑的線條結(jié)構(gòu)細(xì)膩, 細(xì)部精美，色調(diào)柔和，注重細(xì)節(jié)設(shè) 計(jì)。 9、東南亞風(fēng)格：異域風(fēng)情 在建筑設(shè)計(jì)上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂，在建筑設(shè)計(jì)上采用白色外墻立面，

25、褐色坡屋尖頂， 色調(diào)明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風(fēng)格色調(diào)明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風(fēng)格 10、澳洲風(fēng)格：清新，飄逸 特征： 采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、 暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號(hào)（如 大面積陽(yáng)臺(tái)、飄板、遮陽(yáng)百葉），通 過(guò)凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的 建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)立 體構(gòu)圖來(lái)捕捉陽(yáng)光與陰影，表達(dá)一種 清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情 客戶認(rèn)可的戶型客戶認(rèn)可的戶型, ,應(yīng)是什么樣子？應(yīng)是什么樣子？( (僅針對(duì)平層普通住宅僅針對(duì)平層普通住宅) ) 1 1、合理的布局和功能、合理的布局和功能 2 2、具有創(chuàng)新性（高贈(zèng)送面積等）、具有創(chuàng)新性（高贈(zèng)送面積等）; ;

26、 3 3、沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題、沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題; ; 四、戶型鑒賞 （一）合理的布局和完備的功能（一）合理的布局和完備的功能 布局合理、結(jié)構(gòu)合理布局合理、結(jié)構(gòu)合理 1、各功能空間合理尺度、合理位置布局；“四明”設(shè)計(jì)（廳房廚衛(wèi)） 2、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)：動(dòng)區(qū)應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；靜區(qū)位置應(yīng)比較深入；室內(nèi)交通應(yīng)盡可能 便捷/短 案例：佳園、中信紅樹(shù)灣 濕區(qū) 動(dòng)區(qū) 42 空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理 總則： 客廳：最小面寬3.6米，寬深比應(yīng)為1：1-1：1.5；并且應(yīng)有兩面完整的墻。 主臥：開(kāi)間應(yīng)不小于3米； 餐廳：與客廳既相對(duì)獨(dú)立，又有聯(lián)系；并且至少要有兩面墻夾一個(gè)角 衛(wèi)生間：面寬不小

27、于1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米 陽(yáng)臺(tái)：一定要保證廳出陽(yáng)臺(tái)（不管戶型的大?。?客廳/餐廳反面案例: 客廳進(jìn)深太長(zhǎng) “通道型”餐廳 空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理 案例：餐廳 至少有2個(gè)面墻夾一個(gè)角；如果實(shí)在做不到，則應(yīng)設(shè)置玄關(guān)位以彌補(bǔ) 設(shè)置了玄關(guān)的位置 空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理 案例：餐廳：（一正一反） 餐廳雖然與客廳形成了明 顯的分區(qū)，但是餐廳不占 一角，周邊開(kāi)口過(guò)多，使 得餐廳幾乎成為過(guò)道，不 方便使用。 餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng) 采光；其優(yōu)點(diǎn)不言而 喻。 空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理 廚房 應(yīng)靠近餐廳，離大門不要太

28、遠(yuǎn) 直接對(duì)外通風(fēng)采光；盡量應(yīng)做到有一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái) 水火不同線、水火不相鄰（洗、切、燒的順序或者L型） 廚廁不相鄰 廚房 生活陽(yáng)臺(tái) 入戶門 餐廳 空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理 衛(wèi)生間 面寬不小于1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米 公共衛(wèi)生間應(yīng)廁浴分離，干濕分離 如果僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則應(yīng)靠近主臥室，避免實(shí)用時(shí)的穿堂越室 如果有兩個(gè)衛(wèi)生間，則公共衛(wèi)生間應(yīng)靠近客廳 案例：龍城國(guó)際2期 公共衛(wèi)生間臨客廳 廁浴分離 靠近主臥室 客廳客廳 中小戶型功能完備，無(wú)面積浪費(fèi)中小戶型功能完備，無(wú)面積浪費(fèi) 1、通用原則：各戶型的房室應(yīng)有與其戶型面積相匹配的比例 2、中小戶型受制于面積的限制，可以將

29、部分非必要功能空間縮?。ū热鐗嚎s兒童房、衛(wèi)生間等） 案例1：中?？党菄?guó)際 面積：66平方米（戶型方正，功能齊全） 小戶型需保證廳出陽(yáng)臺(tái) 多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，廚房也做到了陽(yáng) 臺(tái) 小戶型無(wú)交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，無(wú)面積浪 費(fèi) 48 中小戶型功能完備，無(wú)面積浪費(fèi)中小戶型功能完備，無(wú)面積浪費(fèi) 案例2：中城天邑 面積：69平方米 小戶型無(wú)交通動(dòng)線設(shè)計(jì)， 無(wú)面積浪費(fèi) 3.7 米 陽(yáng)臺(tái) 空調(diào)位 49 可改動(dòng)可改動(dòng) 1、室內(nèi)沒(méi)有或者盡可能少有承重墻；方便改動(dòng) 案例圖：戶型方正、室內(nèi)沒(méi)有/少量的承重墻 50 可改動(dòng)可改動(dòng) 2、入戶花園與廳之間的墻可以完全的打通，方便廳的擴(kuò)展 案例：萬(wàn)科東方尊裕 不可擴(kuò) 展 可擴(kuò)展 51 朝向朝向/

30、 /采光可接受采光可接受 1、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)與整體規(guī)劃相匹配；爭(zhēng)取做到良好的戶均性；使得每一戶都有 良好的通風(fēng)、采光和景觀面。(在深圳的一般原則是：自然景觀朝向小區(qū)景 觀) 2、戶型朝向均以南、東南朝向?yàn)橹?；（龍崗的客戶?duì)朝向的要求很高，應(yīng)做 到基本為正南正北的朝向。） 3、（板式）樓與樓之間平行布局，不宜對(duì)角/對(duì)視。 52 符合戶型面積對(duì)應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）符合戶型面積對(duì)應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則） 共通的原則：方正、適用、 例如：A：小戶型： 一個(gè)衛(wèi)生間、小陽(yáng)臺(tái)（但必須保證有） 53 符合戶型面積對(duì)應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）符合戶型面積對(duì)應(yīng)客

31、戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則） 例如：B：大戶型： 雙套房（3衛(wèi)生間）、廳、陽(yáng)臺(tái)足夠氣派 案例：浪琴半島 面積：175-179平方米 足夠氣派的陽(yáng)臺(tái)（類香域中央的寬陽(yáng)臺(tái)） （但廳面寬不夠，應(yīng)為5.5米以上） 強(qiáng)調(diào)主人房的獨(dú)立空間；主人房 連書(shū)房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；彰顯大 家風(fēng)范；如果面積足夠大，還可 以設(shè)計(jì)成小躍式以增加層次感。 3衛(wèi)生間，也可以通過(guò) 雙套房來(lái)實(shí)現(xiàn) 54 符合戶型面積對(duì)應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）符合戶型面積對(duì)應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則） 例如：C：平面布局： 同樣是一梯四戶的蝶式平面，小戶與大戶的市場(chǎng)定位不同，客戶定位不同，客戶的需求也 就不同

32、，其平面的布局、功能設(shè)置也就不同。 55 （二）、具有創(chuàng)新性 （本報(bào)告只研究贈(zèng)送面積部分） 56 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 1、巧妙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)；增加贈(zèng)送面積和采光面（2-3戶公用一個(gè)大型的天井或者空中花園， 在入伙后2戶人平分贈(zèng)送部分） 案例:城中央、卓越維港（非常明顯） 贈(zèng)送面積，2戶共 有；可分別隔開(kāi) 豪宅中的超大 的陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái) 57 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 2、利用標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)增加具備實(shí)用性的贈(zèng)送面積。 案例：中?？党菄?guó)際 面積：85平方米；2房 報(bào)建時(shí)為空，交樓后可以 贈(zèng)送一間房的面積。 58 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 3、合理利用錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，增

33、加贈(zèng)送面積 案例：城中央 錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的一半為 鏤空，業(yè)主可以自 行完善；而不是純 粹的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)（私 密性差） 59 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 4、低臺(tái)凸窗和落地凸窗（2.2米的技術(shù)規(guī)范） 60 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 5、改變結(jié)構(gòu)（同樣基于2.2的建筑技術(shù)規(guī)范） “假梁” 儲(chǔ)藏室 61 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 6、提高入戶花園和陽(yáng)臺(tái)的面積（在大戶型單位且景觀比較好的單位中使用） 入戶花園和陽(yáng)臺(tái)均只算一半面積；所以超大（大到足夠做一間房）也算送。 入戶花園可以隔成一 個(gè)小書(shū)房，非常的實(shí) 用 62 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 7、空中院館 在兩個(gè)單元

34、之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分別隔開(kāi)，作為自己的私 人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。 電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近3040平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共 同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個(gè)。 空中花園有的是 幾層共享，有的 可以一層獨(dú)享 電梯廳露臺(tái)是兩 層高度，可以不 計(jì)算建筑面積 63 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 64 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 8、半送房間 設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶來(lái)當(dāng)做陽(yáng)臺(tái)的做法，是變相增加容積率的最直接最經(jīng)濟(jì)最有效的 方法。 如圖：是47平方的一

35、房戶型。很明顯，就是兩房戶型少安個(gè)窗戶，堪稱一絕。 65 戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積 案例：萬(wàn)科.城市風(fēng)景 美式“風(fēng)情洋房”陽(yáng)光房（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法 66 （三）沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題 67 沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題/ /應(yīng)該規(guī)避的（陽(yáng)宅三要：門房灶）應(yīng)該規(guī)避的（陽(yáng)宅三要：門房灶） 1、門：不可犯門沖： 原則： 戶外、戶內(nèi)的任何2個(gè)門都不能直接相對(duì)（犯沖） 大門口正對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞 大門不能正對(duì)廁門 大門不能正對(duì)客廳落地門窗 洗手間的門不能與廚房的門相對(duì) 洗手間的門不要對(duì)著通道、臥室的床頭 房間進(jìn)門的時(shí)候，不能直接從床尾直視床頭 進(jìn)屋子的時(shí)候不能直接看到洗手間 68 沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)

36、題（陽(yáng)宅三要：門房灶）沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題（陽(yáng)宅三要：門房灶） 1、門：不可犯門沖： 反面案例： 洗手間的門直對(duì)臥室的床 入戶門直對(duì)電梯間、消防通道；犯門沖 69 沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題（陽(yáng)宅三要：門房灶）沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題（陽(yáng)宅三要：門房灶） 2、房 床頭上吊頂?shù)脑挷荒苡袡M梁壓床而過(guò) 廚廁最好不要相鄰 床尾不能朝北（需注意戶型設(shè)計(jì)時(shí)臥室門的位置） 廚廁最好不相鄰，實(shí) 在避免不了，則應(yīng)設(shè) 置不同向/不相鄰的門 以規(guī)避 70 沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題（陽(yáng)宅三要：門房灶）沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題（陽(yáng)宅三要：門房灶） 3、灶 水火不同線（最好是L型） ；不可避免的話（小戶型），則水火不相鄰 門不對(duì)灶（犯沖煞） 水火相鄰；中間應(yīng)加一切 菜臺(tái)的位置規(guī)避 門灶相對(duì)，犯沖 71 沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題（陽(yáng)宅三要：門房灶）沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題（陽(yáng)宅三要：門房灶） 4、洗手間 洗手間的門不正對(duì)大門，不與大門相鄰，不居于戶型中央，不與廚相鄰 （二）、房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征房地產(chǎn)的自然特征 A、位置的固定性 B、使用的耐久性 C、資源的有限性 D、物業(yè)的差異性 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 A、生產(chǎn)周期長(zhǎng) B、資金密集性 C、相互影響性 D、易受政策限制性 E、