西安市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（西安市公寓建設(shè)項(xiàng)目）

1、目目 錄錄 第一章第一章 總論總論 .1 1 1.1 開發(fā)單位簡介 .1 1.2 建設(shè)項(xiàng)目簡介 .2 1.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .4 1.4 可行性研究編制依據(jù) .5 1.5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .6 1.6 可行性研究的主要結(jié)論 .8 第二章第二章 市場分析市場分析 .1010 2.1 房地產(chǎn)宏觀市場分析 .10 2.2 西安房地產(chǎn)市場分析 .12 2.3 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .17 2.4 項(xiàng)目 swot 分析 .24 2.5 典型案例分析 .27 2.6 價(jià)格定位 .27 2.7 擬建項(xiàng)目定位 .30 第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件 .3232 3.1 自然條件 .32 3.2 項(xiàng)

2、目規(guī)劃用地條件 .32 3.3 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 .33 3.4 建設(shè)實(shí)施條件分析 .34 第四章第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案項(xiàng)目開發(fā)方案 .3535 4.1 建設(shè)規(guī)模 .35 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 .35 4.3 勞動(dòng)安全 .37 4.4 環(huán)境保護(hù) .37 4.5 建筑節(jié)能 .40 4.6 建設(shè)進(jìn)度安排 .40 第五章第五章 項(xiàng)目營銷策劃方案項(xiàng)目營銷策劃方案 .4242 5.1 項(xiàng)目營銷策劃方案 .42 5.2 項(xiàng)目定價(jià) .42 5.3 項(xiàng)目市場推廣 .42 5.4 項(xiàng)目銷售 .46 5.5 項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 .49 第六章第六章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 .545

3、4 6.1 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) .54 6.2 項(xiàng)目的總投資估算的原則 .55 6.3 總投資估算 .55 6.4 項(xiàng)目總投資的資金來源 .61 第七章第七章 財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià) .6161 7.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 .61 7.2 財(cái)務(wù)盈利能力分析 .61 7.3 清償能力分析 .62 7.4 盈虧平衡分析 .62 7.5 敏感性分析 .63 7.6 靜態(tài)評價(jià)指標(biāo) .65 7.7 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 .65 第八章第八章 結(jié)論及建議結(jié)論及建議 .6666 8.1 方案評價(jià)結(jié)論 .66 8.2 對建設(shè)單位的建議 .66 附件：1.項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度圖 2.財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表 第一章第一章 總論總論 1.11.

4、1 開發(fā)單位簡介開發(fā)單位簡介 科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于 建設(shè)創(chuàng)新型國家和實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、 西安市政府與中國航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié) 議于 2006 年設(shè)立,2009 年經(jīng)第二屆董事會(huì)批準(zhǔn)更名為西安國家民用航 天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。 （1）戰(zhàn)略思想 秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟?，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持現(xiàn)代企業(yè)管 理制度。立足西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，以服務(wù)西安的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā) 展為基礎(chǔ)，完善基地投資環(huán)境，打造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、居住和商業(yè)環(huán)境， 努力探索符合時(shí)代發(fā)展需求的多形態(tài)人居模式，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康的 跨越式發(fā)展

5、。 （2）戰(zhàn)略目標(biāo) 以基地開發(fā)建設(shè)為中心，以基地一級土地開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、房 地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，注重人文環(huán)境和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，將西安國家民 用航天基地打造成為世界一流國內(nèi)知名航天產(chǎn)業(yè)新城。 力爭在三年內(nèi)形成社會(huì)認(rèn)知度高的企業(yè)品牌，五年達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè) 上市標(biāo)準(zhǔn)，八年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)超過 100 億元、開發(fā)量超過 100 萬平方 米、銷售收入超過百億元的上市公司。 （3）經(jīng)營理念 1）科技服務(wù)生活。在房地產(chǎn)開發(fā)中充分結(jié)合基地高科技應(yīng)用創(chuàng)新 能力，構(gòu)建“科技服務(wù)生活”的理念。 2）充分利用基地良好的政策環(huán)境，加快資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模 從小到大快速擴(kuò)張，促進(jìn)公司做大作強(qiáng)。 3）樹立企業(yè)品牌。為社會(huì)

6、和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展做貢獻(xiàn)，貫徹品牌經(jīng) 營理念，打造有責(zé)任心的企業(yè)形象。 4）樹立企業(yè)戰(zhàn)略管理理念，使公司成為決策科學(xué)化、投資專業(yè)化、 管理現(xiàn)代化，社會(huì)效益彰顯、經(jīng)濟(jì)效益突出的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，創(chuàng)造良好的經(jīng) 濟(jì)效益。 1.21.2 建設(shè)項(xiàng)目簡介建設(shè)項(xiàng)目簡介 （1）項(xiàng)目名稱：航天公寓 （2）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地管委會(huì)臨建辦公樓用地北側(cè)， 東臨區(qū)域內(nèi)主干道神舟三路，西側(cè)為在建的航天公安分局辦公樓項(xiàng)目用 地區(qū)，北臨飛天路，地塊方正平整，用地內(nèi)現(xiàn)有一座開閉所，無其他拆 遷量。具體位置見圖 1-1: 圖 1-1 航天公寓項(xiàng)目用地位置圖 （3）項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目占地面積 25.9 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地

7、面積 19.2 畝。項(xiàng)目總建筑 面積為 69680 平方米，地上建筑面積為 64080 平方米，地下建筑面積為 5600 平方米，容積率 3.71。 （4）項(xiàng)目建設(shè)的法律許可情況 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司已完成了該項(xiàng)目立項(xiàng)、計(jì) 劃、規(guī)劃定點(diǎn)及征地合同手續(xù)，目前已取得國有土地使用權(quán)證，該宗地 手續(xù)齊全、界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰。 3、項(xiàng)目周邊環(huán)境 （1）交通：基地內(nèi)設(shè)置了完善的道路系統(tǒng)，交通極其便利，項(xiàng)目 可通過周邊基地內(nèi)道路與城市主干道相連接，主要公交線路有 239 路 （基地內(nèi)東長安街-火車站西） 。 （2）教育：基地核心區(qū)范圍已建有航天中學(xué)、航天小學(xué)小學(xué)各一 所，幼兒園三所，南北側(cè)都

8、有規(guī)劃的中小學(xué)校。 （3）醫(yī)療：基地核心區(qū)范圍已建有航天總醫(yī)院二級甲等醫(yī)院， 基地規(guī)劃的醫(yī)療中心與項(xiàng)目僅有一路之隔。 （4）生活配套：基地正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，周邊生活配套相對缺乏， 但項(xiàng)目西邊建成區(qū)航天六院住宅區(qū)生活配套完善，可以利用；項(xiàng)目也會(huì) 規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的生活配套。 （5）環(huán)境：項(xiàng)目西側(cè)有規(guī)劃實(shí)施中的景觀軸，2 個(gè)區(qū)域公園，南 邊有規(guī)劃的基地主題公園。 從總體情況來看，項(xiàng)目周邊環(huán)境適合于公寓項(xiàng)目開發(fā)。 4、物業(yè)類型定位：項(xiàng)目定位于高端、花園式、精裝修公寓。 1.31.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1、滿足航天基地中高端物業(yè)市場的需要 市場調(diào)查結(jié)果表明，航天基地住宅市場存在著較大的需求

9、潛力，尤 其是中高檔物業(yè)市場；主要客戶群為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群， 包括基地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居 住的企業(yè)高級顧問及部分企業(yè)的高層、中高層管理人員等。針對以上述 實(shí)際狀況，項(xiàng)目定位為：航天產(chǎn)業(yè)基地的高檔配套服務(wù)式公寓。本項(xiàng)目 將滿足航天基地內(nèi)中高端市場的需要，并順應(yīng)基地的強(qiáng)勢發(fā)展需要。 2、發(fā)揮土地級差效益的需要 項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境良好，適合住宅和商業(yè)開發(fā)?；貎?nèi)各 種高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)基地的快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺， 從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級差效益，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將 對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用

10、。 3、項(xiàng)目用地及時(shí)開發(fā)的需要 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、 地表垃圾土外運(yùn)等工作均于 2008 年已經(jīng)完成，宗地外配套條件即將達(dá) 到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔ā崃νǎ?。同時(shí)，開發(fā)單位作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源等 開發(fā)優(yōu)勢，項(xiàng)目建設(shè)十分迫切。 1.41.4 可行性研究編制依據(jù)可行性研究編制依據(jù) 1、國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的 通知（計(jì)價(jià)格200210 號） ； 2、國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通 知（計(jì)價(jià)格20021980號） ； 3、國家發(fā)改委制定的建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢

11、收費(fèi)暫行規(guī)定 （計(jì) 價(jià)格19991283號） ； 4、陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999） ； 5、西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一 征收辦法實(shí)施細(xì)則的通知（市建發(fā)2000418號） ； 6、陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題的通知 （陜價(jià)行發(fā)200590號） ； 7、陜西省發(fā)改委編制的陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額 ； 8、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 9、類似工程估算、概算指標(biāo)； 10、委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； 11、委托方提供的有關(guān)其他資料； 12、受托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的資料； 13、有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。

12、1.51.5 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1-1 項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號指標(biāo)單位數(shù)量 1 總用地面積畝 25.9 2 總建筑面積 m2 69680 2.1 地上建筑總面積 m2 64080 2.1 .1 高層住宅建筑面 積 m2 40000 2.1 .2 高層公寓建筑面 積 m2 20000 2.1 .3 配套商業(yè)建筑面 積 m2 4080 2.2 地下建筑面積 m2 5600 3 停車位個(gè) 300 3.1 地上停車位個(gè) 160 3.2 地下停車位個(gè) 140 4 容積率 3.71 5 建筑密度 28.03% 2、項(xiàng)目總投資 表 1-2 總投資估算表 序號項(xiàng)目 金額（萬

13、元） 1 土地費(fèi)用 2134 2 前期工程費(fèi)用 2202 3 建安工程費(fèi)用 14536 4 公寓精裝修費(fèi)用 1600 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 740 5 項(xiàng)目管理費(fèi)用 383 6 市場推廣費(fèi)用 870 7 工程監(jiān)理費(fèi) 84 8 不可預(yù)見費(fèi) 676 9 建設(shè)投資 23225 10 建設(shè)期利息 375 11 總投資 23600 3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) （1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)： 投資回收期： 2.5 年（稅前） 2.5 年（稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 1533 萬元（稅前） 842 萬元（稅后） 內(nèi)部收益率： 15.00%（稅前） 11.95%（稅后） 貸款償還期： 1.75 年 （2）資本金財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)： 財(cái)

14、務(wù)凈現(xiàn)值： 820 萬元 內(nèi)部收益率： 12.65% （3）靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)： 銷售利潤率： 12.14% 總成本利潤率： 14.92% 1.61.6 可行性研究的主要結(jié)論可行性研究的主要結(jié)論 1、西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃方面 西安城市經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長；西安房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，本 項(xiàng)目具有較好的發(fā)展機(jī)遇。 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的時(shí) 機(jī)。 2、市場前景 高端、中高端客戶豐富，且目前基地內(nèi)高端產(chǎn)品較少，項(xiàng)目具 備一定的市場支撐。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境 將匯集全市及外地的高端、中高端客戶。

15、 本項(xiàng)目已經(jīng)過深入的市場調(diào)研，市場接受程度和購房意向較好， 具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為明確的市場受眾群體。 3、經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)論 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益 率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時(shí)間。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上合理， 技術(shù)上可行，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場前景看好。 第二章第二章 市場分析市場分析 2.12.1 房地產(chǎn)宏觀市場分析房地產(chǎn)宏觀市場分析 2.1.12.1.1 全國宏觀經(jīng)濟(jì)概況全國宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2008 年美國次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)。 2009 年世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，中國經(jīng)濟(jì)形勢更加嚴(yán)峻，面臨更大的挑戰(zhàn)。 國家統(tǒng)計(jì)局

16、 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 gdp65745 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 6.1%，比上年同期回落 4.5 個(gè)百分點(diǎn)。從增速趨勢看，一季度 gdp 增速繼續(xù)探底，為 1999 年 第四季度以來的新低，2008 年第四季度經(jīng)濟(jì)增速為 6.8%。 一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長 28.8%，比上年同期加快 4.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長 28.6%，3 月份增 長 30.3%，而 08 年一季度增長 25.9%，全年增長 26.1%。如果剔除投資 價(jià)格上漲因素，一季度投資增速同比將超過 10 個(gè)百分點(diǎn)。受 4 萬億投 資計(jì)劃的拉動(dòng)，一季度新開

17、工項(xiàng)目計(jì)劃總投資規(guī)模大幅度增長，同比增 加了 87.7%。繼去年 1000 億元的中央擴(kuò)大投資落實(shí)后，今年下達(dá)的 1300 億元的投資計(jì)劃也已下達(dá)了 1100 億元。而在寬松信貸刺激下，一 季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資到位資金 34685 億元，同比增長 32.8%。 國內(nèi)消費(fèi)略放緩，總體保持平穩(wěn)。一季度社會(huì)消費(fèi)零售總額同比增 長 15%，去年同期增長 20.6%，剔除價(jià)格影響因素后基本保持平穩(wěn)，主 要是受到家電和汽車下鄉(xiāng)計(jì)劃的影響，縣及縣以市場銷售有所加快，一 季度增速為 17%，高于城市消費(fèi) 14.1%的增速。 2.1.22.1.2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 1、市場供給分析 2009

18、 年一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 4880 億元，同比增長 4.1%，增幅比 1-2 月提高 3.1 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 28.2 個(gè)百分 點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資 3422 億元，同比增長 3.2%，比 1-2 月提 高 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 31.5 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資 的比重為 70.1%。 2009 年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 17.87 億平方 米，同比增長 12.7%，增幅比 1-2 月回落 1.5 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回 落 14.8 個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積 2.01 億平方米，同比下降 16.2%， 降幅比 1-2 月擴(kuò)大 1.4

19、個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積 9922 萬平方米，同比 增長 26.3%，增幅比 1-2 月回落 2.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積 8117 萬平方米，增長 26.9%，比 1-2 月回落 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。 2009 年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 4742 萬平 方米，同比下降 40.1%，而去年同期則是增長 29.7%；完成土地開發(fā)面 積 5223 萬平方米，同比下降 11.3%，而去年同期則是增長 11.0%。 2、市場銷售分析 2009 年一季度，全國商品房銷售面積 11309 萬平方米，同比增長 8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長 8.7%；辦公樓銷售面積下降 13.

20、1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 7.8%。1-3 月，商品房銷售額 5059 億元，同比增長 23.1%。其中，商品住宅銷售額增長 24.7%，辦公樓和 商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 20%和 14.4%。 3、開發(fā)資金來源分析 2009 年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 10070 億元，同比 增長 9.2%。其中，國內(nèi)貸款 2545 億元，增長 8.0%；利用外資 150 億元， 增長 41.9%；企業(yè)自籌資金 3791 億元，增長 13.1%；其他資金 3585 億 元，增長 5.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 2029 億元，增長 1.6%； 個(gè)人按揭貸款 984 億元，增長 13

21、.2%。 4、各主要城市商品房交易“價(jià)穩(wěn)量增”，樓市現(xiàn)“回暖”趨勢 1 月份和 2 月上旬國內(nèi)住宅成交量較 08 年 12 月環(huán)比下滑，但近期 國內(nèi)一線及二線多數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù) 據(jù)研究中心對各主要城市數(shù)據(jù)對比分析來看，在房地產(chǎn)市場成交量上升 的同時(shí)，房價(jià)并沒有出現(xiàn)較大的下調(diào)，08 年底各樓盤大幅打折吸引購 房人的促銷手段明顯減少，部分樓盤甚至取消了部分優(yōu)惠措施或上調(diào)了 價(jià)格。 在市場投資增速放緩、開發(fā)量下降、房價(jià)總體平穩(wěn)的背景下，國內(nèi) 多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長走勢，前期市場“量價(jià)齊跌” 的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢。 2.22.2 西

22、安房地產(chǎn)市場分析西安房地產(chǎn)市場分析 2.2.12.2.1 西安市宏觀經(jīng)濟(jì)概況西安市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 西安 2009 年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了較好的發(fā)展態(tài)勢。初步核算全 市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 465.15 億元，增長 10.5，高出全國 4.4 個(gè)百分點(diǎn)， 高出全省 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。 一季度西安固定資產(chǎn)投資 25671 億元，增長 34.8。其中，房 地產(chǎn)投資 75.01 億元，同比增長 24.4。工業(yè)生產(chǎn)方面，企業(yè)經(jīng)營逐 漸好轉(zhuǎn)，產(chǎn)品市場進(jìn)一步回暖，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)完成 133.73 億元，增長 7.3。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長。 一季度西安的消費(fèi)市場保持活躍。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 33

23、8.75 億元，同比增長 17.3。受眾多利好政策刺激，汽車市場更是 持續(xù)升溫。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出“內(nèi)熱外冷”，一季度全市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總 收入 49.12 億元，同比增長 13.8。其中，國內(nèi)旅游實(shí)現(xiàn)收入 45.8 億 元，同比增長 20，而海外旅游市場降幅較大。此外，房地產(chǎn)市場開 始回升。一季度西安房屋銷售價(jià)與上年持平。全市商品房銷售面積 191.27 萬平方米，同比增長 27.83。 此外，“四區(qū)兩基地”普遍存在著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻、固定資產(chǎn)投 資壓力加大等困難，經(jīng)濟(jì)增長趨緩，發(fā)展增速出現(xiàn)下滑，但整體經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行呈現(xiàn)逐月回暖的趨勢。一季度，“四區(qū)兩基地”合計(jì)完成投資 98.66 億元，同比增長 4

24、5.2。其中，高新區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 38.34 億元，總量居“四區(qū)兩基地”第 1 位，經(jīng)開區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 98.7，增速居第 1 位。 2.2.22.2.2 西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2009 年一季度，西安樓市銷售面積達(dá)到 1912967 平米，與上季相 比上升 7.76%，較去年同比增長 30.14%。銷售金額方面環(huán)比同樣有增， 本季度全市商品房銷售金額為 894913 萬元，較上期增長 8.11%，較去 年同比勁增 35.77 個(gè)百分點(diǎn)。本季度商品房投資額同比增長 63.63%， 增幅明顯。同時(shí)施工、竣工、新開工等指標(biāo)同比上年也均有超過兩位數(shù) 的比例

25、增長。急需一年之久的剛性需求在 09 年一季度得到明顯釋放， 使得市場銷量直線走高，各指標(biāo)均大幅超過上年同期水平。 1、市場供給分析 2009 年一季度，西安市商品房投資額為 412068 萬元，與去年同期 相比增長 63.63%，環(huán)比上季度增長 2.66%。 圖 2-1 商品房投資額完成表 2009 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 10.39%，與去年同比增長 31%；本季商品房竣工面積 2036572 平方米， 環(huán)比上季增長 0.25%，同比增長 25.53%；2009 年一季度西安市商品房 新開工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 16.96%，與去年同比

26、增長 13.24 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 2-2 商品房各季度施工、竣工、新開工面積表 2、市場銷售分析 西安一季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為火熱的銷售場面，各物業(yè)成交情 況除寫字樓類物業(yè)之外均同比大幅增長，1 季度全市商品房成交面積達(dá) 到 1912967 平米，環(huán)比上季度增長 7.76%這在歷年之中尚屬首次。在同 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長 30.14%。成交金額方面也有較 大幅度的增長比例，一季度，全市商品房成交 894913 萬元，環(huán)比增長 8.11%，同比增幅達(dá)到 35.77%。 表 2-1 西安房地產(chǎn)市場銷售情況統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目 車位/地 下室 普通住宅商服用房 寫字樓別墅合計(jì) 銷售面

27、積 （平米） 244051701735121552 3265632620 1912967 銷售金 額 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 銷售均 價(jià) （元/ 平米） 1667434876985299122884678 一季度西安商品房市場平均成交價(jià)格為 4678 元/平方米，較上期微 增 0.32%，與去年同比上升 4.32%。分物業(yè)類型在售均價(jià)情況：普通住 宅在售均價(jià)為 4114 元/平方米，同比上年上漲 10.59%，環(huán)比上季上浮 0.07%；商服用房在售均價(jià)為 9127 元/平方米，同比上漲 1

28、0.75%，環(huán)比 上季下降 0.19%；寫字樓在售均價(jià)為 5218 元/平方米，同比上升 11.00%，環(huán)比上升 0.12%；別墅類在售均價(jià)為 6459 元/平方米，同比上 浮 14.77%，環(huán)比上升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 2-3 商品房市場各季度銷售面積及銷售額統(tǒng)計(jì)圖 2009 年 1 季度西安商品房空置面積有所增長，本季總空置面積為 137.84 萬平方米，較上季度增加 5.51%，較上年同期相比增長 33.09%。 圖 2-4 商品房住宅價(jià)格及變動(dòng)率走勢圖 一季度西安住宅市場平均成交價(jià)格為 4594 元/平方米，與去年同比 上升 6.74%。西安房價(jià)進(jìn)入 08 年下半年后，環(huán)比比率變動(dòng)

29、幅度在 1%左 右，與國內(nèi)一線城市相比西安房價(jià)表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國內(nèi)一線城 市房價(jià)大幅波動(dòng)的態(tài)勢。 2.2.32.2.3 西安房地產(chǎn)市場預(yù)測西安房地產(chǎn)市場預(yù)測 雖然 08 年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)樓市成交量受到一定影響，但樓市價(jià) 格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。09 年一季度西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，對 于后期樓市的上行仍將產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低） 引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動(dòng)采取優(yōu)惠措施 以及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強(qiáng)有關(guān)，但是未來西安樓市能否復(fù)式，成 交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。 （1）政策影響：

30、由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效 期，因此屆時(shí)政府是否會(huì)將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù) 回暖，但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在 一定程度上將會(huì)延緩樓市的復(fù)蘇。 （2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲得短暫的經(jīng)濟(jì)利益采用 “追漲殺跌”的銷售策略，有可能會(huì)使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并 挫傷購房者的積極性，市場或會(huì)再次陷入困境。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測：政策松動(dòng)仍將是西安房 地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加，09 年房地 產(chǎn)銷量將超過 08 年；房價(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。 2.32.3 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分

31、析 2.3.12.3.1 產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 1、西安國家民用航天基地簡介 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市 政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2006 年 7 月，享有 市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來發(fā)展五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之 一，航天基地是西安“四區(qū)兩基地一港”七大經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎之一。2007 年 12 月 26 日，國家發(fā)改委批復(fù)成立西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西 省、西安市政府高度重視西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、 土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 23.04 平方公里，預(yù)

32、留約 35.5 平方公里的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三 環(huán)、地鐵 2 號線、西康高速，地理位置優(yōu)勢，交通便利，區(qū)內(nèi)有國家一 級文物漢宣帝杜陵。 圖 2-5 產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 2、航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報(bào)國、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟， 大力推行 “大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項(xiàng)目支撐”的 產(chǎn)業(yè)思路，按照“一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場化運(yùn)作”的建設(shè)模式，科 學(xué)確立了以“航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項(xiàng) 目建設(shè)的高地。2008 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 個(gè)過億產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 集中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電

33、投西北分公司 50 億太 陽能光伏項(xiàng)目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目 等三個(gè)投資過億的項(xiàng)目同日開工，成為西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需 的亮點(diǎn)。航天五院西安分院項(xiàng)目、7171 廠技改項(xiàng)目、神州軟件數(shù)字化 產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等三大航天項(xiàng)目和四院復(fù)合管項(xiàng)目、六院民品項(xiàng)目先后入 區(qū)；2008 年 11 月 30 日，1500 噸硅片項(xiàng)目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達(dá)到 35 億元；2008 年西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地實(shí)現(xiàn)了 10 個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)、 10 個(gè)項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體新材料和太陽能光 伏新能源、服務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。2008 年 8 月 29 日，經(jīng)國家科技 部和商務(wù)

34、部會(huì)審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊資金為一億美金的長安藍(lán)橡創(chuàng)業(yè)投資基 金。11 月 27 日，1000 兆瓦太陽能項(xiàng)目等三個(gè)過億項(xiàng)目集中開工。12 月 20 日，隆基硅項(xiàng)目正式投產(chǎn)，預(yù)計(jì) 2009 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。航天 基地也得到眾多國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的青睞，僅 2008 年上半年已經(jīng)融資 26 億 元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺。土地報(bào)批獲得突破性進(jìn)展，2007 年完成 1890 畝土地報(bào)批，2008 年完成 3300 畝土地報(bào)批，為項(xiàng)目入?yún)^(qū) 和加快發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中國航天科技集團(tuán)還為基地批準(zhǔn)儲備了 40 個(gè)航天項(xiàng)目，將陸續(xù)進(jìn)入基地。預(yù)計(jì)到 2009 年基地銷售收入達(dá)到 100 億元，2010

35、年，基地的銷售收入將達(dá)到 200 億元，就業(yè)人口達(dá)到 10 萬人，形成 1020 個(gè)有自主知識產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 58 家在 國內(nèi)外具有較強(qiáng)競爭力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時(shí)間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。到 2015 年十二五末時(shí)，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn) 值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國西部航天科技自主創(chuàng)新平臺、民 品產(chǎn)業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內(nèi)一流 的國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 2.3.22.3.2 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場處于成長初期，市場 基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長安區(qū)

36、房地產(chǎn)市場和緊鄰的曲江 房地產(chǎn)市場以及對基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析航天基地的房地產(chǎn)市場狀況。 1、長安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 長安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)，04 年開始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場。 長安板塊從 2004 年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房價(jià)適中等優(yōu)勢引 起了人們的關(guān)注。進(jìn)入 2006 年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地， 力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動(dòng)。隨著長安與西安主城區(qū)的融合， 以后地鐵的開通，再加上大學(xué)城的日益擴(kuò)大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高 新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長安的擴(kuò)展等等，這些都為長安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前 所未有的機(jī)遇。 2007 西安房地產(chǎn)需求藍(lán)皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長安區(qū)購房的 人，比例占全

37、市購房人群的 8.49% 。在未來 10 年乃至更長的時(shí)間內(nèi)， 長安的目標(biāo)是打造具有國際競爭力的“生態(tài)長安”、“科教長安”、 “文化長安”。通過“五橫十縱”等道路建設(shè)規(guī)劃全面對接西安，真正 打造西安大南城“副中心”。 （1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達(dá) 39%，區(qū)域配套全面升級 圖 2-6 西安長安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)圖 從 2002 年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 24.17 億元至 2007 年的 125.4 億元， 六年來長安區(qū)年均固定資產(chǎn)投資額增長 39%，區(qū)域配套全面升級。 （2）開發(fā)量年增幅過 40%，地產(chǎn)沿軸線式發(fā)展為主 2002 年以前，長安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以政府、事業(yè)單位、集體企 業(yè)集資

38、建房為主，撤縣設(shè)區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長安區(qū)商 品房開發(fā)開始逐步增長，2002 年長安區(qū)商品房施工面積 34.6 萬平米， 至 2006 年已達(dá)到 168.07 萬平方米，開發(fā)量增長了近五倍，平均年開發(fā) 增幅達(dá) 48.5%。截止 08 年長安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一 的外埠開發(fā)商涉足，項(xiàng)目數(shù)已達(dá) 30 余個(gè)。 目前長安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長安路與西萬路兩條交通軸線發(fā)展。自 長安區(qū)商品房市場啟動(dòng)之初長安路軸線便一直是長安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn) 區(qū)域，目前長安路諸如地鐵二號線等交通建設(shè)令人矚目，完成了長安區(qū) 與西安城南、城北的對接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動(dòng)脈快速發(fā)展； 另一條交

39、通干線西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托 高新區(qū)的輻射帶動(dòng)以及西部大學(xué)城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔 次的樓盤，諸如雅居樂維也納森林、盛世長安等項(xiàng)目正吸引著更多中 高收入人群置業(yè)長安。 除兩軸線發(fā)展之外，長安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā) 展的輻射帶動(dòng)，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也逐 步走高，諸如富力城的開發(fā)在很大程度上提升了長安房地產(chǎn)的影響力， 200 畝的“金橋”項(xiàng)目慧谷闌珊也即將啟動(dòng)。此外長安區(qū)依托西部大學(xué) 城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤，如智慧城、 融發(fā)心園等項(xiàng)目的開發(fā)。 （3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 2

40、002 年長安區(qū)商品房銷售面積僅為 10 余萬平方米，而至 2006 年 市場銷售已達(dá) 66 萬平米，平均年銷售量增長幅度也達(dá) 40%以上。 2003 年以來長安區(qū)迎來區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展 前景、以投資為目的的西安市購買人群居多，早期這部分置業(yè)人群比例 占到總購房人群的 40%以上。 而隨著市場的高走，價(jià)格也逐步上行，這種以投資為目的地購買行 為也由此開始縮減。而與此同時(shí)隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住 為目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長安的絕對主體，根據(jù) 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的 的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已

41、攀升至 87%左右。 2、曲江房地產(chǎn)市場分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。曲江距西安市中 心鐘樓僅 10 分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。曲 江已成為西安城市的名片和名副其實(shí)的會(huì)客廳。 曲江南接長安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接 老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū) 內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng) 情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 除此之外西安國展中心、西安國際會(huì)議中心、外商會(huì)所等已形成初 步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨(dú)具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居

42、環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購 物等生活設(shè)施，同時(shí)坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活 圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方便，“距城市不遠(yuǎn)，離 自然很近”，被譽(yù)為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認(rèn)的最佳居住 地。 （1）地根緊縮，地價(jià)飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價(jià)格 上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江新區(qū)的地價(jià)由 2002 年的每畝 30 萬元 飆升至 2007 年的每畝 300 萬元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08 年受全國以及西安整體樓市的影響，雖然地價(jià)略有下調(diào)，但是依然 保持在 250-300 萬/畝之間。 圖 2-7 西安曲江板

43、塊土地價(jià)格走勢圖 （2）區(qū)域住宅市場供應(yīng)充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論 自住或者投資都是絕佳的選擇。土地市場的快速發(fā)展也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的 住宅市場的開發(fā)，傲視西安的土地價(jià)格注定了區(qū)域高人一籌的房價(jià)。西 安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價(jià)從 03 年的 2000 多元/，已經(jīng)升至 2008 年的近 5000 元/。升幅較大， 如下圖所示： 圖 2-8 西安曲江板塊住宅價(jià)格走勢圖 目前在曲江匯集了有中海國際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭 亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊 在售項(xiàng)目，特別是占地 1000 畝的中海

44、國際社區(qū)和大華曲江公園世家， 以及在曲江南沿上的富力城，對曲江乃至全市住宅市場都是一個(gè)重要的 補(bǔ)給。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染，1200 畝的曲 江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過 40的綠化控制率， 營造出一個(gè)各項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢， 目前區(qū)域的項(xiàng)目皆以“自然優(yōu)勢、旅游地產(chǎn)”為賣點(diǎn)，項(xiàng)目多以小高層、 高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項(xiàng)目可以用 高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價(jià)（均價(jià)在 5000 元/左右）、 高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等 優(yōu)勢，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套

45、以及交通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目最 大的不足，區(qū)域項(xiàng)目入住率不高，居住氛圍不濃。但是隨著曲江新區(qū)建 設(shè)進(jìn)程有條不紊的進(jìn)行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場整體行 情上漲，曲江的地產(chǎn)市場具有較高的投資以及升值潛力。 長安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得項(xiàng)目周邊區(qū)域 的市場滿意度得到提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。由于 西安市地鐵 2 號線的建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū) 位優(yōu)勢更加明顯，市場前景看好。 2.42.4 項(xiàng)目項(xiàng)目 swotswot 分析分析 針對本項(xiàng)目所面對的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析： 1、優(yōu)勢分析（strength） （1）政策支持 項(xiàng)目位于

46、西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地， 航天基地管委會(huì)會(huì)大力支持本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 （2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得 到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 （3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級的員工對于便 利的居住條件的需求越來越多，而本項(xiàng)目作為航天基地開發(fā)的第一個(gè)服 務(wù)公寓項(xiàng)目，有著巨大的優(yōu)勢。 （4）客戶資源 本項(xiàng)目開發(fā)公司作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶資源 等開發(fā)優(yōu)勢。 （5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、 地表垃圾土外運(yùn)等工

47、作均已完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件 （路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔ā崃νǎ?2、劣勢分析（weakness） （1）項(xiàng)目規(guī)模較小 項(xiàng)目占地面積 25.9 畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地面積 19.2 畝。 （2）項(xiàng)目周邊生活配套匱乏 西安國際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2006 年 7 月成立，目前正在規(guī)劃建 設(shè)中，周邊生活配套相對匱乏。 （3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進(jìn) （4）形象影響 由于項(xiàng)目位于基地核心區(qū)，受基地產(chǎn)業(yè)影響，對項(xiàng)目的整體形象產(chǎn) 生一定影響。 （5）項(xiàng)目開發(fā)公司為新近成立的公司，市場認(rèn)知度不夠 3、機(jī)會(huì)分析（opportunity） （1）航天基地未來巨大的發(fā)展前景 航

48、天基地作為陜西省和西安市的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來會(huì)用許多高科技企 業(yè)入駐，基地未來發(fā)展空間巨大。 （2）項(xiàng)目升值潛力大 隨著基地經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，生活配套的不斷完善，項(xiàng)目具有很大的 升值空間。 （3）潛在消費(fèi)者增加 隨著基地入駐企業(yè)的增多，人口數(shù)量也將增加，所以潛在消費(fèi)者也 將增加。 4、威脅分析（threats） （1）航天基地內(nèi)的富力城樓盤將對本項(xiàng)目有所沖擊； （2）長安區(qū)和曲江眾多成熟的樓盤會(huì)瓜分本項(xiàng)目的客源，使項(xiàng)目 面臨一定的競爭壓力。 5、結(jié)論 根據(jù)以上 swot 分析，本項(xiàng)目采取的發(fā)展策略：最大化的發(fā)揮基地 區(qū)域價(jià)值；通過突出的定位、物業(yè)開發(fā)模式或建立鮮明的項(xiàng)目形象和品 牌形象，在區(qū)域市場中

49、脫穎而出；充分利用現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)差異化，建 立獨(dú)有核心價(jià)值體系，力爭實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破并快銷。 2.52.5 典型案例分析典型案例分析 通過對本項(xiàng)目所在航天基地周邊長安區(qū)住宅市場的調(diào)查，該區(qū)域存 在具有競爭性的中高檔住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目既互相競爭又相互 促進(jìn)，選取的新建、在建典型案例如表 2-2 所示： 表 2-2 典型案例對比表 序 號 名稱 銷售均價(jià) （元/平方 米） 規(guī)模竣工日期 1 宇恒國際 3600 總建筑面積 3.5 萬 2010 年 3 月 2 新 界 3300 總建筑面積 5 萬 2009 年 12 月 3 朝華美域 3800 總建筑面積 4 萬 2010 年 3 月 4 長安

50、相府 4300 總建筑面積 7 萬 2010 年 4 月 5 華城國際 4800 總建筑面積 26 萬 2010 年 12 月 6 長延居會(huì)展明 珠 4700 總建筑面積約 17 萬 2010 年 12 月 2.62.6 價(jià)格定位價(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位均采用市場比較法進(jìn)行定位，主要針對本項(xiàng)目公 寓、配套商業(yè)用房和停車位選取可比實(shí)例并進(jìn)行價(jià)格定位。 1、住宅價(jià)格定位 住宅采用市場比較定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的住宅項(xiàng)目較少，所以采 用的可比實(shí)例（住宅項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。但根據(jù)此住宅的地 理位置、項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性， 并對參照的幾個(gè)住宅項(xiàng)目價(jià)格賦予不同的權(quán)重

51、值，表 23 內(nèi)容為所選 案例的銷售價(jià)格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。 表 23 可比實(shí)例銷售價(jià)格及修正系數(shù)權(quán)重表 高層修正系數(shù)權(quán)重 項(xiàng)目名稱 均價(jià)(元)區(qū)域因素交易時(shí)間個(gè)別因素 宇恒國際 3600100/100100/96100/980.4 新 界 3300100/102100/101100/1010.3 朝華美域 3800100/98100/101100/1000.3 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近似程度，依經(jīng)驗(yàn)設(shè)置 的數(shù)值。修正系數(shù)按以下方法計(jì)算： 每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，實(shí)例的因素取值參照基準(zhǔn)值 計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 宇恒國際

52、修正系數(shù)：100/100100/96100/98=1.06 新 界修正系數(shù)：100/102100/101100/101=0.96 朝華美域修正系數(shù)：100/98100/101100/100=1.01 各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn)價(jià)格如下： 宇恒國際：36001.063816 元/； 新 界：33000.963168 元/； 朝華美域：38001.013838 元/； 本住宅銷售價(jià)格： 住宅銷售均價(jià)=38160.4+31680.3+38380.3 =3628 元/ 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確 定本項(xiàng)目高層住宅銷售均價(jià)為 3500 元/。 2、公寓價(jià)格

53、定位 公寓采用市場定價(jià)法，但本項(xiàng)目周圍的公寓較少，所以采用的可比 實(shí)例（公寓項(xiàng)目）與本項(xiàng)目有一定的距離。但根據(jù)此公寓的地理位置、 項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對參照 的幾個(gè)樓盤價(jià)格賦予不同的權(quán)重值，表 23 內(nèi)容為所選案例的銷售價(jià) 格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。 表 23 可比實(shí)例銷售價(jià)格及修正系數(shù)權(quán)重表 高層修正系數(shù)權(quán)重 項(xiàng)目名稱 均價(jià)(元)區(qū)域因素交易時(shí)間個(gè)別因素 摩登 bobo 4850100/101100/94100/980.4 立豐國際公寓 5100100/103100/97100/1020.3 長延居會(huì)展明 珠 4700100/102100/98100/

54、940.3 表中權(quán)重的設(shè)置是根據(jù)可比實(shí)例與本項(xiàng)目的近似程度，依經(jīng)驗(yàn)設(shè)置 的數(shù)值。修正系數(shù)按以下方法計(jì)算： 每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，實(shí)例的因素取值參照基準(zhǔn)值 計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一實(shí)例各修正因素系數(shù)的乘積，由此可得： 摩登 bobo 修正系數(shù)：100/101100/94100/98=1.07 立豐國際公寓修正系數(shù)：100/103100/97100/102=0.98 長延居會(huì)展明珠修正系數(shù)：100/102100/98100/94=1.06 各實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為：均價(jià)修正系數(shù)，具體比準(zhǔn)價(jià)格如下： 摩登 bobo：48501.075190 元/； 立豐國際公寓：51000.984998 元

55、/； 長延居會(huì)展明珠：47001.064982 元/； 本項(xiàng)目公寓銷售價(jià)格： 公寓銷售均價(jià)=51900.4+49980.3+49820.3 =5070 元/ 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，綜合考慮市場行情，銷售狀況和銷售策略，確 定本項(xiàng)目高層精裝修公寓銷售均價(jià)為 5000 元/。 3、配套商業(yè)用房價(jià)格定位 本項(xiàng)目配套商業(yè)用房在項(xiàng)目建成后采取出售方式經(jīng)營，采用市場比 較法進(jìn)行價(jià)格定位。 由于項(xiàng)目配套商業(yè)用房地處飛天路和神舟三路交叉路口，地理位置 優(yōu)越；并且本項(xiàng)目定位為中高檔的精裝修公寓，結(jié)合項(xiàng)目整體形象和基 地商業(yè)配套的定位等因素，本項(xiàng)目的商業(yè)用房定位中高檔。根據(jù)項(xiàng)目類 似工程，綜合考慮市場行情，銷售狀況和

56、銷售策略，確定本項(xiàng)目配套商 業(yè)用房銷售均價(jià)為 10000 元/。 4、停車位價(jià)格定位 按照目前西安市長安區(qū)和曲江板塊車位的市場行情，并結(jié)合項(xiàng)目自 身情況，保守考慮取車位的價(jià)格為 8.5 萬元/個(gè)。 2.72.7 擬建項(xiàng)目定位擬建項(xiàng)目定位 2.7.1 檔次定位檔次定位 項(xiàng)目發(fā)展處于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)域形象較佳的區(qū)域之一， 且擁有較為稀缺的土地資源，項(xiàng)目價(jià)值較高，且高端、中高端客戶對本 項(xiàng)目的認(rèn)同度高。綜合市場競爭情況以及自身的條件，本項(xiàng)目定位于高 檔公寓及配套商業(yè)項(xiàng)目。 2.7.22.7.2 客戶定位客戶定位 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為基地及周邊區(qū)域內(nèi)中高收入人群，包括基 地內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的年輕從

57、業(yè)人員、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者、臨時(shí)居住的企 業(yè)高級顧問及部分企業(yè)的高層、中高層管理人員等。 2.7.32.7.3 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 通過精細(xì)的規(guī)劃，現(xiàn)代感的建筑和舒適、創(chuàng)新的戶型打造現(xiàn)代、大 氣的城市高品質(zhì)酒店式公寓，力求將本項(xiàng)目打造成為能代表西安國家民 用航天產(chǎn)業(yè)基地形象的一個(gè)地標(biāo)性建筑，并在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高尚的品質(zhì)感 和完善的酒店式服務(wù)理念。 此外，項(xiàng)目應(yīng)注重對新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對高新技術(shù)、設(shè) 備的運(yùn)用及運(yùn)用環(huán)保生態(tài)的技術(shù)。 第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件 3.13.1 自然條件自然條件 1、溫度：基地核心區(qū)屬暖溫帶半濕潤的大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎 熱，冬季干冷。年平均氣溫 1

58、3.2，最高氣溫為 43.4（出現(xiàn)在 1966 年 6 月 21 日） ，最低氣溫為-17.5（出現(xiàn)在 1977 年 1 月 30 日） 。 2、降雨量：年平均降水量為 660.6 毫米，日最大降雨量為 143.0 毫米（出現(xiàn)在 1956 年 7 月 15 日） 。降雨時(shí)空分布很不均勻，冬春少雨 干旱，夏季伏旱多暴雨，秋季多連陰雨天氣，旱澇災(zāi)害交錯(cuò)發(fā)生。 3、日照：年平均日照時(shí)數(shù) 2097 小時(shí)，日照百分率 49%，日照間距 系數(shù)為 1.59。 4、風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和西南風(fēng)，多年平均風(fēng)速 2 米/秒， 最大風(fēng)速 24 米/秒。夏季平均風(fēng)速 2.2m/s，冬季平均風(fēng)速 1.8m/s，全

59、 年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?ne14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?ne16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?ne13。 5、降雪：年無霜期平均 217 天。最大積雪深度 18 厘米，最大凍土 深度 24 厘米，出現(xiàn)在 2003 年 1 月 911 日。 3.23.2 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 1、地質(zhì)情況滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求 航天基地核心區(qū)位于長安區(qū)境內(nèi)東部的黃土臺塬區(qū)，系第四紀(jì)風(fēng)積 黃土堆積而成，由東向西依次為炮里塬、八里塬、少陵塬、神禾塬。航 天基地座落在少陵塬上，地勢東高西低，南高北低，平均海拔 397 米， 地震烈度度。 項(xiàng)目所在地地勢平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的 建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求

60、。 2、滿足城市規(guī)劃的要求 項(xiàng)目所在地屬于西安市規(guī)劃的西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，該項(xiàng)目 的建設(shè)符合基地總體規(guī)劃的要求。 3.33.3 項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析項(xiàng)目外部協(xié)作條件分析 航天基地作為新開發(fā)的區(qū)域，可以直接利用西安市現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施， 基礎(chǔ)設(shè)施配套起點(diǎn)高、供應(yīng)充沛、價(jià)格低廉。 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)所處的長安區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交 通方便，電力充足，水源豐沛，資源豐富。 項(xiàng)目配套系統(tǒng)各管道、電纜可以直接與基地管委會(huì)管道、電纜對接； 給、排水系統(tǒng)利用基地內(nèi)系統(tǒng)與市政配套連接，為小區(qū)供水；同時(shí)，項(xiàng) 目的污水、雨水通過地下管道連接基地污水處理廠處理后從相關(guān)管道排 出。項(xiàng)目所處地塊都可以通過基地通