萬科設計變更中的成本控制(20210507022618)

1、設計變更中的成本控制 做房地產(chǎn)開發(fā)的人都知道，在項目開發(fā)的過程中，有一樣東西少不了， 就是“變更”；在項目成本控制環(huán)節(jié)中，有一樣東西很重要，還 是“變更”。 變更的確是一個讓人頭痛心煩的事情，聽說過一個真實的故事： 一位房地產(chǎn)企業(yè)的老總在被變更、簽證帶來的一系列問題深深刺激 后，在高層工作例會上拍案怒斥：“你們，每個項目經(jīng)理都必須給我簽軍令 狀，在項目開發(fā)期間總控變更單*張，每月變更單不得超過3張，上下浮動不 超過10%做不到就走人我不相信這么個東西怎么就管不好！ ” 當然，最終他的愿望并沒有實現(xiàn)，這其實是意料之中的事情，因為 他要控制的并不是“變更單”的張數(shù)！ 房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，前期不確

2、定因素和開發(fā)過程中突發(fā)因素都比 較多，因而變更的發(fā)生是必然的，也是符合事物發(fā)展規(guī)律的。合理的變更也 從一定的層面上提供了項目開發(fā)過程中彈性應對的可 能，類似上述故事中車間 計件式管控的方法顯然是走不通的。 既然如此，我們該怎么做才能使變更在“變”與“不變”之間達成 平衡一一既讓變更合理的發(fā)生，又能控制由于變更帶的諸多煩惱呢？ 一、變 更的界定及分類 在實際工作中，變更常常來源于設計部、并以設計變更單的形式出 現(xiàn)，所以行業(yè)內(nèi)一般不會特意的去區(qū)分變更的出處和起因，而廣義的統(tǒng)稱為 “設計變更”，實際上，設計變更只是工程變更中的一類。我國現(xiàn)行推薦使用 的施工合同范本中就特別指出工程變更包括設計變更和其

3、它變更，其中： 設計變更包括的范圍如下： 1、更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸； 2、增減合同中約定的工程量； 3、改變有關工程的施工時間和順序； 4、其它有關工程變更需要的附加工作。其它變更：指合同履行中發(fā) 包人要求變更工程質量標準及發(fā)生其他實質性變更。 無論上述何種變更，一旦發(fā)生，只能是參照合同相應條款、或者類似 的條款規(guī)定，甲、乙雙方協(xié)商定價，從事后”的成本核算”層面去處理結 果。那么，我們怎樣才能未雨綢繆，真正的從“事前”來 進行成本控制” 呢？ 我們來看看一個典型的房地產(chǎn)項目全生命周期： 定位（產(chǎn)品）7設計（圖紙）7施工（現(xiàn)場）7銷售T物業(yè)（使 用） 在這個周期內(nèi)的任意一個階

4、段，都有可能發(fā)生變更，而且，發(fā)生變更 的原因越是前端的，變更所要付出的代價就越大，基于此，要做好變更的成本 控制，關注點和工作重心都要盡量前置。 根據(jù)發(fā)生原因的不同，變更大致可以歸結為以下四類： 1、設計類設計優(yōu)化、設計錯漏修改、政策變化、技術規(guī)范修改、現(xiàn) 場 條件變化等。 2、現(xiàn)場施工類施工工藝困難、施工進度要求、材料采購供給困難或 找不到 所需要的合適材料、裝修材料的定樣定板等。 3、營銷類市場競爭、客戶需求、定位及決策原因；主要指由于市場 的 變化，對戶型、建筑單體、公建配套等進行的修改，這一類變更在分 期開發(fā)項目的后期經(jīng)常會出現(xiàn)；由于決策的變更，帶來對產(chǎn)品品質檔 次要求 的變化等等。

5、4、物業(yè)類物業(yè)管理需求，如使用功能上不合理等。 二、項目全生命周期不同階段的變更管控一產(chǎn)品定位階段（設計前期） 曾經(jīng)聽到過的最夸張的故事是：一個開發(fā)項目的方案整整改了 26版才最終定 稿，由于項目體量比較大（接近40萬平方米），項目定稿規(guī)劃報批后，第四 期實施時，為了適應市場的飛速變化，又痛下決心對產(chǎn)品戶型前后做了 3次大 規(guī)模的調(diào)整變更，重新報批這樣變更的代價當然是巨大的，也非一般開發(fā) 項目和所在市場支撐所能承受和消化?？偨Y的經(jīng)驗教訓是： 1、項目開發(fā)前期的產(chǎn)品定位異常重要，市場調(diào)研工作一定要 做足 做細做到位。 2、如果項目體量過大，盡量爭取分期報批，以便應對市場變化。 3、 一旦項目開始

6、實施，就要抓好開發(fā)計劃、把控好開發(fā)節(jié)奏，盡 量不要“拖沓”，也拒絕對產(chǎn)品開發(fā)定位的隨意更改；畢竟我們前期工作做得 再細，我們對市場的預判和認識也是有限的，時間就是金錢。 二產(chǎn)品使用階段（物業(yè)）我們提倡把項目使用階段物業(yè)的要求前 置，因為他們是和客戶長期直接接觸的一雙眼睛，如果我們在方案設計或初步 設計階段，能夠聽到物業(yè)的聲音和意見，將顯著的降低“在項目實施過程中才 發(fā)現(xiàn)設計不合理”或“后期使用不便”而帶來的變更成本，這對社區(qū)級住宅 項目的開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)、自帶物業(yè)公司的開發(fā)商、對品牌 建設非常 關注、準備鎖定客戶終身需求的開發(fā)商來說更加重要。 將物業(yè)要求前置，至少會在以下幾方面得到有益

7、的提升： 1、小區(qū)的流線設計（人流、車流）、照明設計、景觀設計、安防設 計、標識系統(tǒng)的設計，甚至小區(qū)垃圾房的安置、垃圾收集點的設置 2、商業(yè)項目建筑體內(nèi)部的各類設備的配置和使用計量、內(nèi)部動線的 組織、內(nèi)部分割、產(chǎn)品層次的分配和組合（租賃或銷售）、產(chǎn)品功能的細化和 豐富、客戶特點的分析 三產(chǎn)品設計和實施階段 前述兩個階段，談到的更多是關于變更在戰(zhàn)略層面的一個成本控制思 路，而到產(chǎn)品設計和實施階段，就必須有實施層面的流程管控、節(jié)點控制和 執(zhí)行保證，以及執(zhí)行結果的準確體現(xiàn)。 在這個階段，變更的成本控制緊抓兩點：“圖紙” + 合同”。 1、關于變更的流程管控 變更的提出、歸口和審核 變更的提出一般 有

8、建設單位、設計單位、監(jiān)理單位和施工單 位，客戶也有可能，而建設單位內(nèi)部又有營銷、設計、采購、成本、工程、客 服（或物業(yè)管理）等多個業(yè)務部門，他們從各自的角度也都 會對項目提出不同 的變更需求，所以，針對所有的變更，公司必須要 有歸口管理部門，并要有專 人負責進行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一編號、統(tǒng)一下發(fā)變更通知單至相關部門，做好變更 目錄、保證變更文檔的完整性，并監(jiān)督設計變更的執(zhí)行落實（如圖紙標注、完 成標識等）。 建立嚴格的設計變更審核制度，短時間似乎降低了效率，但可以減少 很多不必要的簽證，更重要的是，可以減少和杜絕由于變更隨意所造成的產(chǎn) 品品質變化及與交付標準不統(tǒng)一的風險。特別需要關注的幾類變更：如影

9、響 外立面、景觀及公共部門裝修效果的設計變更，就必須經(jīng)過總設計師（或總工 程師）的審批，以保證變更后的內(nèi)容與銷售合同交付標準相一致。 2、變更的節(jié)點控制 圖審 1）建議兩步圖審：一是初步設計圖階段、二是施工圖階段。 2）建議內(nèi)外結合：內(nèi)部封閉式單專業(yè)圖審、多專業(yè)交互圖審，外 部專家審+施工單位審+監(jiān)理審+物業(yè)咨詢顧問審，以內(nèi)為主外為 輔。 3）建立不同階段圖審的企業(yè)內(nèi)部圖審問題標準集，作為審核參照。 4）特別強調(diào)總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設計圖的分別和對應圖審。 與建筑單體相比，室外環(huán)境的可變因素更多，室外景觀設計的要求和 評審標準不同、施工的季節(jié)不同、樹形的不統(tǒng)一、種植后的養(yǎng)護不同、施工隊 伍水

10、平不同等，設計變更是難免的，這些變更都會直接影響建設成本。為此， 在室外管網(wǎng)開始施工前，要對總圖、小區(qū)豎向圖、景觀設計圖進行全面對應檢 查，根據(jù)單體與室外的標高、相對位置，重新審視園區(qū)道路、景觀與單元入 口、人防出入口等之間的銜接，各專業(yè)對圖紙進行詳細拼對，爭取大部分問 題在這一階段的圖紙上解決，統(tǒng)一進行變更，以使道路、景觀施工時盡可能 避免現(xiàn)場變更與簽證。 合同 我們多次提到，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的“漫長”周期中，變更的發(fā)生是 不可避免的，既然如此，那么發(fā)生以后，第一時間要考慮的就是在“合同”中 雙，方對變更的發(fā)生是如何約定的！這個約定至關重要，這個約定”是使 我們對變更進行成本控制要把的最后一

11、道關。 鑒于此，我們在合同簽署之時，就要對各種“可能”做好周全 考慮，無論設計合同、施工合同還是咨詢合同 首先，不要漏簽和重復簽。無論涉及的是合同條件還是合同內(nèi)容，如 果在實施過程中補簽，一定是被動的；不要重復簽，房地產(chǎn)項目開發(fā)所涉及的 合同體系復雜而龐大，有的合同的業(yè)務內(nèi)容或業(yè)務范圍就存在很大的交叉可 能，提前注意劃清界限。由于前述兩個原因引起的變更”而付出代價顯然 是不值的。所以要避免上述可能出現(xiàn)的兩個問題，建議根據(jù)公司的過往操盤 經(jīng)驗，逐步建立企業(yè)內(nèi)部的標準的合同體系很重要。 其次，關注針對專項工程的“設計+施工”的捆綁合同的變更條件的 設置和說明。比如幕墻、鋁合金門窗、火災報警、樓宇智

12、能化等 工程，由于此 類工程專業(yè)集成度較高，一般的開發(fā)商很難對其設計或在其施工工程中對其 實現(xiàn)專業(yè)的把控，常常出現(xiàn)前期一切推進良好，后期“被變更綁架”的尷尬窩 火局面。 第三，關注實施周期較長、產(chǎn)生變更可能性較大的合同的變更條件的 設置和說明。比如總包合同、設計合同等?？偘贤瑢嵤┲芷诤荛L，不可避免 的涉及大量變更，對它的變更條件的進行設置和說明，可以對變更的成本控 制打好基礎；設計合同處于項目開發(fā)實施的前期，不確定性很多，發(fā)生變更 的可能很大，全套初步設計甚至施工圖推翻重來的可能性很大，例子也很 多，對它的變更條件的設置和說明同樣很重要。 確定樣板 1）提前確定材料樣板及工程樣板，減少材料變

13、化引起的價格重新確 認； 2）提早進行工程標準層的施工，對工程標準層做實施標準確認：當 單體主體封頂后，第一時間進行標準層施工；當砌體、開關插座位置、給水表 閥位置、排水水管位、暖氣片位置、燃氣管及表位確定后，再組織設計、營 銷、工程人員分別進行樣板間評審。設計人員對照現(xiàn)場實體，很直觀的對使用 功能、合理性進行評審。營銷人員針對實體與銷售交付標準進行評審。工程 人員對工程質量進行審評，以此作為工程質量樣板。全部評審合格后，由 設計部門統(tǒng)一對提出的問題和需要變更的內(nèi)容統(tǒng)一歸類并發(fā)變更，這樣再開始 大面積的施工，幾乎就不存在由于設計變更引起的返工成本了。 3）提早進行工程樣板房的施工，這對于實施室

14、內(nèi)精裝修的項目來說 尤為重要，是減少后期變更、實現(xiàn)成本控制的有效途徑和方法。 隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展、客戶的成熟和需求標準的提高，大多 數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都或多或少的接觸到室內(nèi)精裝修，從公共部分的單元入口大 堂T每層電梯廳T到戶內(nèi)廚衛(wèi)的精裝修（硬件）T戶內(nèi)全裝全配式精裝修（軟 硬件）7酒店式公寓、個性化定制 由于精裝修涉及的部品更細，銜接口子更多，管理流程更復雜，現(xiàn)場 實施效果的不確定性更大，投入成本更大，后期出現(xiàn)各種問題的可能性更大， 面臨交付壓力更大，所以，提早進行工程樣板房的施工，幾乎是不可省略的重 要一步，為客戶展示效果只是它重要職能的一方面，對成本控制部門來說， 更重要的是，與設計部、

15、采購部、工程部聯(lián)動，及時清理樣板房的各類成 本，尋找對應效果的性價比更高的理想替代品，分析總結裝修實施各個環(huán)節(jié) 已經(jīng)和可能出現(xiàn)的問題，防患于未然，為精裝修工程招投標和后期大面積鋪 開實施打下良好的基礎，才是此階段變更成本控制的關鍵。 3、變更的執(zhí)行和保證設計變更的執(zhí)行控制是成本控制的重要環(huán)節(jié)， 大家都知道，設計變更提出是合理的，又經(jīng)過了嚴格的審核流程，可如果沒 有很好的執(zhí)行，是不是有點前功盡棄的感覺？ 在執(zhí)行時會有以下幾種情況： 沒有及時執(zhí)行，除了造成增減設計變更引起的費用外，還 要額外增 加返工或拆除的費用，增加無效成本的同時，延誤工期。 根本沒有執(zhí)行，由于涉及到與交付標準相關的內(nèi)容，會最

16、終引起客 戶的起訴，因此相對于第一種沒有及時執(zhí)行帶來的后果更嚴重，而變更的費 用卻已計算。 為此，需要對變更的執(zhí)行提供有效的管控和保證，除了在管理制度 上、職責劃分明確規(guī)定外，我們建議設計部門將變更指令下發(fā)到相關部門之 后，強制要求各部門，特別是項目一線的專業(yè)工程師要將設計變更單內(nèi)容在 第一時間內(nèi)標注到相應施工圖紙上，或對圖紙進行描改，如果內(nèi)容太多可以 索引的方式注明。這一強制要求的好處很多： 1）加強對設計變更內(nèi)容的理解和記憶，古人說過，眼過千遍 不如手 過一遍，就是這個道理。 2）強制使現(xiàn)場的專業(yè)的工師對設計變更和原施工照圖紙進行對照， 對變更部位進行審核，即變什么？不變什么？怎么變？現(xiàn)在

17、是否已施工？ 3）管過現(xiàn)場的人都知道，設計變更拿到手看過后就會放進檔案盒或 抽屜里保存，平時再看的機會不是很大，而施工圖紙則是需要經(jīng)常翻看的。 如果我們把變更標識在施工圖上，那么專業(yè)工程師平時任何時候翻看施工圖 紙，想不看到那些設計變更都不行，從而解決因遺忘而漏掉變更的執(zhí)行問 題。 4）最后，也是最有意義的一點就是，標注了設計變更的施工圖紙是 工程竣工圖紙審核的最直接依據(jù)。我們知道工程項目竣工交付后，施工單位 要繪制工程竣工圖，即將施工過程中的真實情況反映在施工圖上，經(jīng)過監(jiān)理 單位和甲方的審核就成為工程的真實檔案，如果沒有進行日常的標注，那工 程結束時，就需要把所有的設計變更拿出來，逐份對照審核，而如果我們在 實施過程中就已經(jīng)把各條設計變更在施工圖紙上做過對應標識，那么這項工 作就變得很容易了，因為現(xiàn) 場專業(yè)工程師手里那份已經(jīng)標識了設計變更的施 工圖紙就是現(xiàn)成的“竣