探討房地產(chǎn)開發(fā)中土地增值稅與售價關(guān)系模型講課教案

1、 探討房地產(chǎn)開發(fā)中土地增值稅與售價關(guān)系模型對于土地增值稅，大家均知道，其最低稅率為 30%，最高為 60%。從稅率上來講，土地增值稅是我國各稅種之中名義稅率最高的。但是由于其計稅基數(shù)是增值額，而不是銷售收入，因此，其實際稅率是否為稅負最重的稅種，有人還抱有懷疑態(tài)度。與其他稅種相比，土地增值稅率并沒有直觀反映土地增值稅占銷售收入的比重，這對企業(yè)決策層無疑產(chǎn)生重大的不確定的影響。那么，土地增值稅與銷售收入之間到底是一種什么的關(guān)系呢，能否用一個模型將其顯現(xiàn)出來呢？筆者通過數(shù)學(xué)模型推導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)土地增值稅占銷售比重與增值率之間存在以下規(guī)律，詳細見表 1。1.假設(shè)銷售收入為 x，可扣除項目總額為 y，土地增

2、值稅額為 te，則增值額為 x-y，增值率為（x-y）/y。2.以下表 2 為土地增值稅率表： 假設(shè)增值率50%,100%,=200%時，適用增值稅稅率為 50%，速算扣除系數(shù)為 15%。我們以增值率極大值 200%為例，分析土地增值稅占銷售收入的最大稅負率，測算如下：（x-y）/y=200%50%-15%)/3x=28.33%x即，當(dāng)增值率在 100%到 200%之間時，土地增值稅稅負率最低在 17.5%，最高在28.33%。同理，當(dāng)增值率超過 200%時，土地增值稅最低稅負率在 28.33%,最大能到多少呢，我們也做一個極大值測算，假設(shè)可扣除成本為零，則：te=（x-0）60%-035%=

3、60%x即，當(dāng)增值率超過 200%時，土地增值稅最低為 28.33%，最大能高達 60%。 綜上所述，房地產(chǎn)土地增值稅稅負很重，而在分析不同增值率的情形下，可明晰土地增值稅占收入的比重情況。為進一步印證我們結(jié)論的正確性，筆者將以實例測算來驗算結(jié)論。具體測算示例：某開發(fā)項目，地價為 1 億元，建安等各項開發(fā)成本為 3 億元，營業(yè)稅附加的稅率合計為 5.5%，利息按照計算扣除執(zhí)行，銷售額為 8 億元，請計算：可扣除成本=（10,000+30,000）130%+5.5%80,000=52,000+4,400=56,400 萬元增值率=23,600/56,400100%=41.84%由于增值率為 41

4、.84%，低于 50%，稅負率 8.85%，低于 10%，印證了測算規(guī)律。增值率=42,500/57,500100%=73.91%土地增值稅=42,50040%-57,5005%=14,125 萬元土地增值稅稅負率=14,125100,000100%=14.125%由于增值率為 73.91%，超過 50%但是低于 100%，稅負率 14.125%，低于 17.5%，但是超過 10%，同樣也印證了測算規(guī)律。（作者：李明俊 程龍貴） 籌劃就是計劃，就是事前的規(guī)劃與謀略，一切籌劃都講究提前性。稅務(wù)籌劃也不例外，項目早期的稅務(wù)籌劃節(jié)稅效果最大，也最容易實現(xiàn)。到了土地增值稅清算階段，稅務(wù)籌劃的空間已經(jīng)不

5、大。但合理籌劃還是可以獲得一定節(jié)稅效果的。本文探討了土地增值稅的 8 個籌劃技巧。非普通住宅15,58119,215-3,634-19%一、收入額二、扣除額三、增值額四、增值率五、應(yīng)稅額0.55%2,668-2,668-非普通住宅15,58119,215-3,634-19%一、收入總額二、扣除合計三、增值額四、增值率五、應(yīng)繳稅額0.55%1,852-1,852普通住宅9,494非普通住宅+商鋪+停車位33,296一、收入總額42,790 二、扣除合計三、增值額四、增值率五、應(yīng)繳稅額11,708-2,214-19%-0.55%7357352.合理選定成本分?jǐn)偡椒ǚ瞧胀ㄗ≌?商鋪+停車位一、收入總

6、額二、扣除合計1、土地成本2、建安成本3、開發(fā)費用4、有關(guān)的稅金5、加計 20%三、增值額四、增值率33,29631,0861,44220,1573,3301,8384,3202,2107%1,666-1,974-17%0.55% 五、應(yīng)繳稅額-663663因此，在進行土地增值稅清算時，預(yù)先進行多種測算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗摻Y(jié)果，選擇對自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本，是可以有效實現(xiàn)節(jié)稅效果的。在進行開發(fā)成本核算時，將某些與開發(fā)產(chǎn)品直接相關(guān)的成本開支直接登記入對應(yīng)產(chǎn)品的開發(fā)成本，避免錯誤分?jǐn)偅部梢怨?jié)約稅金。例如在本案例中，底商外墻為干掛石材，上面住宅外墻為磁磚，此前底商石材成本

7、被作為公共成本，按建筑面積在不同產(chǎn)品之間進行分?jǐn)?。修正這個錯誤，普通住宅建安成本減少 200 萬，商鋪的建安成本增加 200 萬，項目總稅負又減少 72 萬。對民營和外資房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼”，將利潤向上下游延伸。比如將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的外圍公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體

8、稅負的有效措施之一。富力、碧桂園、恒大、雅居樂等在這方面是典型代表，從他們的上市年報披露的信息中可窺一斑。5.多制造“利潤調(diào)節(jié)器”，進行關(guān)聯(lián)交易 要想做好稅務(wù)籌劃，那就得將簡單問題復(fù)雜化，在原有公司外圍多打造幾個“殼公司”，這些殼有的可能是有稅收優(yōu)惠政策的，有的可能是虧損的，有的可能處于低稅負地區(qū)。再利用這些殼公司與原來的核心企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，利用價格的高與低進行轉(zhuǎn)讓定價，人為地創(chuàng)造出節(jié)稅空間來。否則如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。更重要的是，這些“殼公司”可以起到“防火墻”的功效，因此又可以稱之為“利潤調(diào)節(jié)器”、“蓄水池”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)主要的稅收負擔(dān)是土地

9、增值稅和營業(yè)稅。土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產(chǎn)銷售價格，就可以降低房地產(chǎn)的增值率，從而降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。運用收入分散法進行土地增值稅籌劃的關(guān)鍵在于如何使收入分散合理化，常用的方法是將可以分開單獨處理的部分（如房屋里的設(shè)施）從整個房地產(chǎn)中分離。當(dāng)住房初步完工但還沒有安裝設(shè)備及進行裝潢、裝飾時，便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，之后再與購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額僅屬于營業(yè)稅征稅范圍，不必再計征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用除利息支

10、出外都不按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某房地產(chǎn)項目的負責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理， 那么這位負責(zé)人的有關(guān)費用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費用減少并不

11、影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過程中，一般都會因借款產(chǎn)生大量利息費用，計算土地增值稅時，利息費用的不同扣除方法也會對應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即 5%或 10%。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計為 a，為該項目借款發(fā)生的利息支出為 b。若該企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛軌蛱峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明時，允許扣除的開發(fā)費用為（5%ab），否則允許扣除的開發(fā)費用為 10%a，令兩者相等就可以得出：b5%a。企

12、業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行預(yù)算時，如預(yù)計該項目在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，借款的利息超過開發(fā)成本和土地價款合計的 5%時，應(yīng)對利息支出進行詳細記錄，以便在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時計算分?jǐn)偫⒅С?。此外，?yīng)注意要取得銀行貸款利息結(jié)算清單等貸款的證明資料，以使利息支出能夠作為單獨扣除項目。相反，預(yù)計開發(fā)過程中借款不多，利息費用率較低，預(yù)計不會超過土地價款和開發(fā)成本合計的 5%時，企業(yè)可選擇不將利息費用作為單獨扣除項目據(jù)實扣除。企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時，應(yīng)根據(jù)具體情況從多方面加以考慮。如：企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生借款利息多少；企業(yè)是以權(quán)益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主：相關(guān)證明文件取得的

13、難易程度；企業(yè)所在地規(guī)定的開發(fā)費用扣除的具體比例（該比例不是一定的，稅法規(guī)定計算開發(fā)費用扣除率的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）。還應(yīng)明確，企業(yè)超過貸款期限部分和加罰的利息不允許扣除，企業(yè)在安排資金周轉(zhuǎn)時，應(yīng)按規(guī)定使用貸款，盡量避免貸款逾期和罰息發(fā)生。 例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付 1000 萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費 1200 萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?200 萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。通過核算可以發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機構(gòu)證明，不將利息支出據(jù)實扣除，則該企業(yè)能扣除開發(fā)費用最高限額為：（10001200）10%220（萬元）；如果提供金融機構(gòu)證明，將利息費用作為單獨項目據(jù)實扣除，該企業(yè)所能扣除開發(fā)