房地產(chǎn)開發(fā)領域工作報告

1、房地產(chǎn)開發(fā)領域工作報告近年來，違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開發(fā)領 域的一個常見重災問題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項 目容積率，減少配套設施，讓開發(fā)商獲取高額利潤”總結(jié)為 房地產(chǎn)貪官尋租七法之首。長期以來，購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題 與開發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打 行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部聯(lián)合就加 強容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī) 變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知，可見國家對此問題極 為重視，因此，切實治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題是 當前和今后的一項重要任務。違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個原

2、因。其一是利益驅(qū)動，開發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規(guī)劃 行政主管部門許可擅自變更調(diào)整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、 調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關制度目前尚不完善，操 作機制不夠嚴密健全，導致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在 空間。眾所周知，容積率是一個體現(xiàn)土地使用強度的指標，是 項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的 面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著 開發(fā)商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從 利益角度考慮，開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃 方案及調(diào)整容積率。應當說，容積率對開發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品 房小區(qū)業(yè)主和整個城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制

3、性詳細 規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的實質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住 舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比 例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風條件差、停車位置不足等, 還會對小區(qū)內(nèi)的休閑健身場所、兒童活動區(qū)域形成擠壓，并 且會對樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設 施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規(guī)劃，影響城 市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因 此，對容積率的調(diào)整應當慎重和嚴格。根據(jù)省房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專 項治理工作實施方案有關精神，為提高規(guī)劃管理依法行政 水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為，促進城鄉(xiāng) 建設和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

4、，我們提出以下幾點工作思路：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴格 按照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定和規(guī)劃行政主管部 門確定的容積率等規(guī)劃條件進行開發(fā)建設。如需調(diào)整容積率 的，除應當符合國家和省有關規(guī)定和技術規(guī)范要求外，還必 須符合下列條件：1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；2、建設用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開發(fā)強度的；3、建設用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平 衡條件的；4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建 設投資要求的。二、土地出讓前，規(guī)劃建設部門要根據(jù)總體規(guī)劃對宗地 深入研究，科學下達規(guī)劃條件；土地出讓后，如無特殊理由 不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的，應按

5、下列程序辦理：1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提 出報告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關部門按抄告單原則 辦理手續(xù)。2、屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理:建設單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部 門提出書面申請，并附規(guī)劃設計方案；規(guī)劃行政主管部門對調(diào)整容積率申請報告進行初審，組 織對規(guī)劃設計方案進行論證、評審，并告知國土資源主管部 門，對符合調(diào)整條件的，報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準后下 達調(diào)整容積率告知書；建設單位持調(diào)整容積率告知書與國土資源行政主管 部門簽訂國有建設用地使用權(quán)出讓合同，由國土資源行 政主管部門按規(guī)定計算和下達 “國有土地出讓金補交清單” 開發(fā)建設單

6、位持補交清單向財政部門補交土地使用權(quán)出讓 金；規(guī)劃行政主管部門依據(jù)國有建設用地使用權(quán)出讓合 同和補交出讓金后開具的省國有土地有償使用收入專用 票據(jù)，審批發(fā)放或換發(fā)建設用地規(guī)劃許可證和建設 工程規(guī)劃許可證。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，報規(guī)劃行政主 管部門，規(guī)劃咨詢委員會批準已調(diào)整容積率的，規(guī)劃部門應 書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按 照開發(fā)項目調(diào)整后的容積率計算收取應補交的土地出讓金， 規(guī)劃建設、房管等部門依據(jù)補交土地出讓金的票據(jù)辦理相關 手續(xù)。四、經(jīng)規(guī)劃、國土部門驗收后，對超過土地批準容積率 的用地項目，在扣除因城市空間設計需要，市政府鼓勵由出 讓條件中規(guī)定的多層建

7、筑改成高層建筑的九層以上建筑面 積，應按有關規(guī)定確定并收取應補交的土地出讓金。五、調(diào)整容積率的建設項目，不得提高建筑密度、降低 綠地率。六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設施及儲物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計算。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反國有建設用地使用權(quán)出讓合 同的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指 標的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標準的面積或按現(xiàn)行 市場地價補交土地出讓金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十三條規(guī)定， 擅自改變建設用地規(guī)劃許可證的，相關執(zhí)法部門須對其違法 行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允 許保留的前提下，開發(fā)建設單位應根據(jù)相關部門的處理決 定，補交土地出讓金及相關規(guī)費，并接受相應罰款。八、國土資源、建設、規(guī)劃、城管、財政、審計、房定 等部門應密切配合、加強溝通，并將有關情況相互告知。凡 發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律 依法查處，并停止辦理該宗地的建設工程