商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目收益測(cè)算模板說明及示例

1、商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營項(xiàng)項(xiàng)目目收收益益測(cè)測(cè)算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請(qǐng)注意） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)已知數(shù)據(jù)項(xiàng) 營業(yè)稅率5.50%建筑面積 房產(chǎn)稅率12.00%初始投入從支付第一筆土地費(fèi)始計(jì)，包括土地費(fèi)、建安成本。 所得稅率25.00%租金收入運(yùn)營1-10年的基準(zhǔn)租金及增長(zhǎng)倍數(shù)，第11-20年租金水平0增長(zhǎng)，與第10年持平。 折現(xiàn)率8.00%停車廣告等其他年收入運(yùn)營1-10年的基準(zhǔn)年收入及增長(zhǎng)倍數(shù)，第11-20年收入水平0增長(zhǎng)，與第10年持平。 折舊年限20年運(yùn)營成本率運(yùn)營1-10年的運(yùn)營成本率，第11-20年與第10年持平，保持不變。 運(yùn)營年限20年每年折舊初始投入總額（e4）/20 注：租金

2、及停車廣告等年收入需要由運(yùn)營年份轉(zhuǎn)化為自然年份，如9.28開業(yè)的項(xiàng)目第一年的年租金收入只計(jì)入3個(gè)月。 過程數(shù)據(jù)項(xiàng) 商業(yè)資產(chǎn)回收值 第20年商業(yè)物業(yè)的出售價(jià)值，計(jì)入第20年的當(dāng)期現(xiàn)金凈流量 收入小計(jì) 租金收入（e5）+停車廣告及其他年收入(e6) 房產(chǎn)稅 租金收入(e5)*房產(chǎn)稅率(b4) 營業(yè)稅： 收入小計(jì)(b13)*營業(yè)稅率(b3) 營業(yè)成本及費(fèi)用收入小計(jì)（e5）*運(yùn)營成本率(e7)-房產(chǎn)稅(b14)-營業(yè)稅(b15) 所得稅： 收入小計(jì)（b13）-營業(yè)成本及費(fèi)用(b16)-房產(chǎn)稅(b14)-營業(yè)稅(b15)-折舊(e8)*所得稅率(b5) , 0 稅金房產(chǎn)稅(b14)+營業(yè)稅(b15)+所

3、得稅(b17) 支出小計(jì) 初始投入(e4)+營業(yè)成本及費(fèi)用(b16)+稅金(b18) 結(jié)論數(shù)據(jù)項(xiàng) 當(dāng)期現(xiàn)金凈流量 收入小計(jì)(b13)-支出小計(jì)(b19)+商業(yè)資產(chǎn)回收值(b12)（建設(shè)第1年至運(yùn)營第20年） 當(dāng)期凈現(xiàn)值 當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(b22)按計(jì)租年份折現(xiàn)（建設(shè)第1年至運(yùn)營第20年） 當(dāng)期凈收益 收入小計(jì)(b13)-支出小計(jì)(b19)+初始投入(e4)（運(yùn)營第1-20年） 考核指標(biāo)項(xiàng) 留存物業(yè)價(jià)值運(yùn)營第1年至第20年當(dāng)期凈收益(b24)的凈現(xiàn)值 留存物業(yè)投入初始投入總和 留存物業(yè)凈收益留存物業(yè)價(jià)值(b27)-留存物業(yè)投入(b28) 留存物業(yè)收益率留存物業(yè)凈收益(b29)/留存物業(yè)價(jià)值(b27

4、) 內(nèi)部收益率（irr）根據(jù)建設(shè)期第1年至運(yùn)營第20年當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(b22)進(jìn)行計(jì)算 動(dòng)態(tài)投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)值為正的運(yùn)營年份 靜態(tài)投資回收期累計(jì)現(xiàn)金凈流量為正的運(yùn)營年份 商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營項(xiàng)項(xiàng)目目收收益益測(cè)測(cè)算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請(qǐng)注意） 已知數(shù)據(jù)項(xiàng) 從支付第一筆土地費(fèi)始計(jì)，包括土地費(fèi)、建安成本。 運(yùn)營1-10年的基準(zhǔn)租金及增長(zhǎng)倍數(shù)，第11-20年租金水平0增長(zhǎng)，與第10年持平。 運(yùn)營1-10年的基準(zhǔn)年收入及增長(zhǎng)倍數(shù)，第11-20年收入水平0增長(zhǎng)，與第10年持平。 運(yùn)營1-10年的運(yùn)營成本率，第11-20年與第10年持平，保持不變。 初始投入總額（e4）/20 注：租金及停

5、車廣告等年收入需要由運(yùn)營年份轉(zhuǎn)化為自然年份，如9.28開業(yè)的項(xiàng)目第一年的年租金收入只計(jì)入3個(gè)月。 綜綜 合合 收收 益益 測(cè)測(cè) 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28） 項(xiàng)目201020112012 第一年（3） （2013） 第二年 （2014） 第三年 （2015） 第四年 （2016） 收入 租 金 收入 5,47624,64035,59144,900 停 車 廣 告 等 其 他 年 收入 -5162,3593,435 小計(jì)5,47625,15637,95048,335 商 業(yè) 資 產(chǎn) 回 收 值 支出 初 始 投入 214,92761,42561,42561,425

6、 營 業(yè) 成 本 及 費(fèi) 用 9584,1505,0275,850 稅金-9584,3408,00911,666 房 產(chǎn) 稅 6572,9574,2715,388 營 業(yè) 稅 3011,3842,0872,658 所 得 稅( 扣 折 舊) -1,6513,620 小計(jì)214,92761,42561,42563,3418,49013,03617,516 當(dāng)期現(xiàn)金凈流量-214,927-61,425-61,425-57,86616,66624,91430,819 累計(jì)現(xiàn)金凈流量-214,927-276,352-337,777-395,643-378,977-354,063-323,244 當(dāng)期凈

7、現(xiàn)值-214,927-61,425-61,425-53,58014,28919,77722,653 累計(jì)凈現(xiàn)值-214,927-276,352-337,777-391,357-377,068-357,291-334,638 當(dāng)期凈收益3,55916,66624,91430,819 過程數(shù)據(jù) 計(jì) 租 年份 1234 面 積 （ 平 方 米 ） 216,000216,000216,000216,000216,000 運(yùn) 營 年 度 日 租 金 單 價(jià) 3466 運(yùn) 營 年 度 月 租 金 單 價(jià) 84.5126.8169.0185.9 自 然 年 度 租 金 單價(jià) 84.595.1137.3173

8、.2 年 租 金 收 入 5,475.624,640.235,591.444,899.9 停 車 廣 告 等 其 他 年 收入 -2,065.23,239.14,021.7 自 然 年 度 其 他 年 收 入 -516.32,358.73,434.7 收 入 小計(jì) 5,475.625,156.537,950.148,334.6 營 運(yùn) 成 本 率 35%30%30%25% 營 運(yùn) 成 本 及 房 產(chǎn) 稅 營 業(yè) 稅 1,9168,49011,38513,896 折舊19,96019,96019,96019,960 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù) 表表 序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目取取值值 1 1 營業(yè) 稅率 5.

9、5% 2 2 房產(chǎn) 稅率 12% 3 3 所得 稅率 25% 4 4 折現(xiàn) 率 8% 指指標(biāo)標(biāo)計(jì)計(jì)算算表表（萬萬元元） 序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目指指標(biāo)標(biāo)值值 1 1 留存 物業(yè) 價(jià)值 513,989513,989 2 2 留存 物業(yè) 投入 399,202399,202 3 3 留存 物業(yè) 凈收 益 114,787114,787 4 4 留存 物業(yè) 收益 率 22%22% 5 5 內(nèi)部 收益 率（ irr） 9%9% 6 6 動(dòng)態(tài) 投資 回收 期 2020年年 7 7 靜態(tài) 投資 回收 期 1111年年 數(shù)據(jù)說明： 營業(yè)建面216,000平方米；第3年建面租金單價(jià)166元/平方米/月，第一年7折；第二年

10、8.5折；第4、5、6、7年每年遞增15%；第8、9、10、11年每年遞 增5%，以后每年遞增3%;初始投資共計(jì)399107萬元；ebitda率按照第三年以后75%測(cè)算，前面3年按照65%、70%、70% 車位按每月每個(gè)車位1600元計(jì)算，廣告位每年按500萬計(jì)算 第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年 49,39054,32959,76265,73872,31279,54385,36385,363 4,1194,4684,6924,9265,1725,4315,6325,632 53,50958,79764,45370,66477,48484,97490,99590,995 4

11、,5084,9465,3975,8916,4327,0257,5017,501 13,91315,78817,81120,03522,47725,16127,32027,320 5,9276,5197,1717,8898,6779,54510,24410,244 2,9433,2343,5453,8874,2624,6745,0055,005 5,0436,0347,0958,2599,53810,94312,07212,072 18,42020,73423,20825,92628,90932,18634,82034,820 35,08938,06341,24544,73948,57552,7

12、8856,17556,175 -288,155-250,092-208,847-164,108-115,533-62,745-6,57049,605 23,88123,98624,06624,17124,30024,45124,09222,308 -310,757-286,770-262,704-238,533-214,234-189,783-165,690-143,383 35,08938,06341,24544,73948,57552,78856,17556,175 56789101112 216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,0002

13、16,000 778910111111 204.5224.9247.4272.2299.4329.3329.3329.3 190.5209.6230.6253.6279.0306.9329.3329.3 49,389.954,328.959,761.865,738.072,311.879,542.985,363.285,363.2 4,413.04,633.64,865.35,108.65,364.05,632.25,632.25,632.2 4,119.54,468.14,691.54,926.15,172.45,431.05,632.25,632.2 53,509.458,797.064,

14、453.370,664.177,484.284,974.090,995.390,995.3 25%25%25%25%25%25%25%25% 13,37714,69916,11317,66619,37121,24322,74922,749 19,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960 綜綜 合合 收收 益益 測(cè)測(cè) 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28） 營業(yè)建面216,000平方米；第3年建面租金單價(jià)166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年遞增15%；第8、9、10、11年每年遞 增5%，

15、以后每年遞增3%;初始投資共計(jì)399107萬元；ebitda率按照第三年以后75%測(cè)算，前面3年按照65%、70%、70% 第十三年第十四年第十五年第十六年第十七年第十八年第十九年 第二十年 (9個(gè)月) 85,36385,36385,36385,36385,36385,36385,36364,022 5,6325,6325,6325,6325,6325,6325,6324,224 90,99590,99590,99590,99590,99590,99590,99568,247 639,811 7,5017,5017,5017,5017,5017,5017,5015,625 27,32027,3

16、2027,32027,32027,32027,32027,32019,242 10,24410,24410,24410,24410,24410,24410,2447,683 5,0055,0055,0055,0055,0055,0055,0053,754 12,07212,07212,07212,07212,07212,07212,0727,806 34,82034,82034,82034,82034,82034,82034,82024,868 56,17556,17556,17556,17556,17556,17556,175683,190 105,779161,954218,129274,

17、304330,479386,654442,8291,126,019 20,65519,12517,70916,39715,18214,05813,016146,577 -122,727-103,602-85,893-69,496-54,314-40,256-27,240119,337 56,17556,17556,17556,17556,17556,17556,175683,190 1314151617181920 216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000 1111111111111111 329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3 329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3 85,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.264,022.4 5,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.2 5,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.24,224.1 90