關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議

1、 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)管理迅速轉(zhuǎn)向物業(yè)化管理，這一模式既有利于城市綜合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活環(huán)境。小區(qū)的和諧是整個(gè)社會(huì)和諧的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理水平又是體現(xiàn)和諧社會(huì)的重要指標(biāo)。目前，大塘街道轄區(qū)內(nèi)有住宅小區(qū) 182 個(gè)，其中封閉式的小區(qū)有 90 個(gè)，有物業(yè)管理的小區(qū) 45 個(gè)，無(wú)物業(yè)的小區(qū)有 92個(gè)。成立有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)有 58 個(gè)。隨著居民群眾的法律意識(shí)增強(qiáng)，居民對(duì)物業(yè)管理的要求標(biāo)準(zhǔn)不斷提高等，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也日益突出，物業(yè)糾紛數(shù)量急劇增長(zhǎng)。街道、社區(qū)已成為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商矛盾的 “出氣筒”，因此，加

2、強(qiáng)物業(yè)管理已成當(dāng)務(wù)之急。一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題（一）第一方面的問(wèn)題來(lái)自開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商遺留建筑質(zhì)量問(wèn)題，造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的前置物業(yè)產(chǎn)生矛盾。 開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留的建筑質(zhì)量問(wèn)題，增加了物業(yè)的負(fù)擔(dān)：主要有兩方面，一方面是業(yè)主購(gòu)買的房屋的質(zhì)量問(wèn)題，墻面污水、陽(yáng)臺(tái)漏水等，另一方面小區(qū)公共部位的質(zhì)量問(wèn)題，小區(qū)的道路、地下排污管網(wǎng)、安防、消防等質(zhì)量問(wèn)題。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有盡到其管理責(zé)任，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上。第二方面的問(wèn)題來(lái)自物業(yè)公司， 主要表現(xiàn)在物業(yè)公司運(yùn)作不規(guī)范。 我市現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)大多是規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí) 低，整體物業(yè)管理服務(wù)水平偏低。其經(jīng)營(yíng)管理理念陳

3、舊，以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差，有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi)，有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成物管人員素質(zhì)普遍偏低。一是對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督存在缺失 。有的小區(qū)物業(yè)突然撤出，小區(qū)陷入無(wú)人值守、無(wú)人清理垃圾的局面。比如芝麻城小區(qū)和豐業(yè)新苑曾一夜間物業(yè)撤出，小區(qū)一度陷入混亂。有的小區(qū)新聘物管存在諸多交接的問(wèn)題，上一任物管撤出時(shí)很多資料沒(méi)有移交，如有些物業(yè)缺失業(yè)主的建筑圖紙，導(dǎo)致房屋維修時(shí)困難重重。還有物業(yè)公司對(duì)小區(qū)實(shí)施物管過(guò)程中不夠透明、規(guī)范。如有的小區(qū)隨意公攤水電費(fèi)用，挪用小車停車費(fèi)、廣告費(fèi)等等屬于全體業(yè)主的收入。違法占用空間進(jìn)行牟利

4、等，損害小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益。這些都致使小區(qū)物管企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛日益突顯，社區(qū)、街道基層組織調(diào)解困難重重。二是物業(yè)管理費(fèi)提價(jià)問(wèn)題，水電費(fèi)欠繳問(wèn)題。 原因：一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題未解決，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難；二是物業(yè)管理不到位問(wèn)題，如保安、保潔、停車管理等不到位，公共部位管理、使用不到位等成為業(yè)主不繳費(fèi)的原因或借口。三是早年不少房地產(chǎn)項(xiàng)目物管費(fèi)低，主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商墊支了一部分費(fèi)用，以吸引更多客戶購(gòu)房。近幾年物價(jià)上漲，工資增長(zhǎng)、物管公司成本大大提升，不提價(jià)，經(jīng)營(yíng)不下。但業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致管理費(fèi)提價(jià)難度加大。這和相關(guān)法規(guī) 的缺失與執(zhí)行不到位有關(guān)系。（二）第二方面方面問(wèn)題來(lái)自業(yè)主委員會(huì)，主要表現(xiàn)業(yè)

5、委會(huì)成立和備案難，對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督不到位。一是業(yè)委會(huì)成立不規(guī)范、備案難。 22013 年 1 月 1 日新的廣西物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)后，市政局認(rèn)為法規(guī)明確成立業(yè)委會(huì)到縣級(jí)行政主管部門備案、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處指導(dǎo)小區(qū)開(kāi)展首屆業(yè)主大會(huì)的籌備工作。但我市三城區(qū)目前均沒(méi)有房產(chǎn)行政主管部門，市政局也沒(méi)有將物業(yè)管理的職能下放到城區(qū)。成立業(yè)委會(huì)、備案難已成為當(dāng)前長(zhǎng)洲區(qū)迫切需要解決的難題。目前在大塘街道恒祥豪苑、盛業(yè)大廈、灝景尚都等小區(qū)業(yè)主提出要成立業(yè)委會(huì)，但由于小區(qū)業(yè)主眾多，意見(jiàn)不統(tǒng)一，街道辦和社區(qū)既要指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，又要肩負(fù)著備案責(zé)任，在成立小區(qū)業(yè)委會(huì)的工作上，常常遭受“既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員”

6、的質(zhì)疑，給街道辦事處工作造成很大的困惑。最突出的是恒祥豪苑在成立業(yè)主大會(huì)籌備組階段部分業(yè)主認(rèn)為“推薦業(yè)主代表存在不合法問(wèn)題”而不斷上訪，最主要的原因是市里沒(méi)有出臺(tái)一個(gè)可操作性的文件，給街道社區(qū)在開(kāi)展工作造成很大的困惑與無(wú)奈。二是由于監(jiān)督缺失，一些業(yè)委會(huì)被控制，成為少數(shù)業(yè)主的牟利工具 。雖然目前法律法規(guī)或地主性法規(guī)已明確業(yè)主委員會(huì)成立法定程序，但由于小區(qū)業(yè)主的民主意識(shí)不強(qiáng)，參與度不高，往往給某些別有用心業(yè)主提供了謀取私利的條件。如有些小區(qū)的業(yè)委會(huì)利用物業(yè)簽約的決定權(quán)，不僅要求物業(yè)在小區(qū)收入中拿出部分給業(yè)委會(huì)成員發(fā)工資。更有的為了便 于尋租，采取了自治，還有些業(yè)主委員會(huì)為了達(dá)到控制業(yè)委會(huì)和物業(yè)的目

7、的，利用小區(qū)業(yè)主民主意識(shí)不強(qiáng)參與度不高的漏洞，弄虛作假騙取法定足夠的票數(shù)。如世紀(jì)新新業(yè)委會(huì)，要求原物業(yè)公司撤出后，幾個(gè)業(yè)委會(huì)成員管理小區(qū)物業(yè)，實(shí)行自治，小區(qū)一度欠繳公攤水費(fèi)，幾乎被水廠停水；業(yè)委會(huì)在小區(qū)將公共道路劃成停車位，以增加物業(yè)收入，給小區(qū)造成很大的安全隱患。二、加強(qiáng)物業(yè)管理的對(duì)策建議（一）出臺(tái)相關(guān)規(guī)范性文件。針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題，相關(guān)職能部門應(yīng)根據(jù)自治區(qū) 2013 年 1 月頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例結(jié)合本市實(shí)際情況充分調(diào)研，盡快研究出臺(tái)物業(yè)管理的規(guī)范性文件 - 如制定梧州市物業(yè)管理辦法或規(guī)定、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)定辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本核算辦法 、開(kāi)發(fā)商商品房維

8、修準(zhǔn)則，以及完善 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 有關(guān)政策，以規(guī)范性文件約束物業(yè)公司、業(yè)主、政府相關(guān)職能部門之間的權(quán)利和義務(wù)，以及解決糾紛的途徑。（二）加大行業(yè)監(jiān)管力度。 行業(yè)主管部門，如市政府局、及其下屬物為管理行業(yè)協(xié)會(huì)，應(yīng)履行好對(duì)物業(yè)公司監(jiān)管職責(zé)，受理業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的投訴，及時(shí)制止物業(yè)公司的違法違約行為，責(zé)令其整改或予以處罰。如可以學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)考慮由物業(yè)管理協(xié)會(huì)來(lái)制定符合我市市情的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定周密合理的小區(qū)評(píng)估制度，細(xì)化物業(yè)服務(wù)管理的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，增加物業(yè)管理規(guī)范的透明度和實(shí)際可操作性。選聘物 業(yè)管理專家和有關(guān)法律人士組建物業(yè)管理仲裁委員會(huì)，及時(shí)處理好物業(yè)管理的糾紛和矛盾。（三）明確部門職責(zé)，強(qiáng)化監(jiān)督力度。政府應(yīng)進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理的重視程度，一方面市政府應(yīng)盡快理順市政局與三城區(qū)關(guān)于物業(yè)管理責(zé)、權(quán)等關(guān)系，明確自的職責(zé)。另一方面加大政府扶持物業(yè)方面的支持力度，有關(guān)行政執(zhí)法部門應(yīng)充分行使行政