漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室住宅房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱:漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室住宅房地產(chǎn)評估委托人：xxx估價(jià)機(jī)構(gòu)：11物業(yè)管理班注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；黃思月估價(jià)作業(yè)期：2013年6月17號(hào)至2013年6月21估價(jià)報(bào)告編號(hào):1102009033目錄致委托函 (3)注冊房地產(chǎn)估價(jià)聲明.(4)估價(jià)的假設(shè)和限制條件.(5)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 (7)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 (11)附件.(22)致委托函xxx: 承蒙貴方的委托，我公司對于漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406住宅土地使用權(quán)及地上建筑物房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估。持此評估目的是確定定地產(chǎn)價(jià)值，為委托人以估價(jià)對象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價(jià)格參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2

2、013年1月1日 在整個(gè)估價(jià)過程中，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象市場價(jià)格因素，運(yùn)用市場法、收益法等估價(jià)方法對估價(jià)對象進(jìn)行了評估，確定估價(jià)對象房地長市場價(jià)值為 55 萬元，大寫金額為 伍拾伍萬 元整 11物業(yè)管理班 法定代表 :黃思月 注冊房地產(chǎn)估價(jià)聲明我們鄭重聲明：一、 我們在本報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確性。二、 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本報(bào)告中以說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)

3、系。四、 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)顧家規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。五、 我們以已親自對本報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了似的查看。六、 參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)師： 11物業(yè)管理班 法定代表人：黃思月 二一三年六月十七日估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)的假設(shè)限制條件一、本次估價(jià)的假設(shè)前提1估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場是公開、平等、自愿的交易市場。2估價(jià)對象不存在也不涉及任何法律糾紛。3本估價(jià)報(bào)告是以委托方提供的材料真實(shí)、有效的前提下進(jìn)行的。對委托人提供的有關(guān)情況和資料，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性。4我們已對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對估價(jià)對象無理由懷疑建筑物存在安全隱患，假定建

4、筑物結(jié)構(gòu)是安全的。5我們已對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，未到有關(guān)主管部門對估價(jià)對象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，報(bào)告內(nèi)所載房屋及土地面積，以委托方提供的以委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證（證號(hào)：房地證津字第103021019970號(hào)）上記載的為準(zhǔn)，經(jīng)過估價(jià)師實(shí)地目測基本相當(dāng)，但房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行專業(yè)測量。二 、估價(jià)的限制條件1.估價(jià)對象應(yīng)滿足全部假設(shè)條件。2估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對象在本次估價(jià)目的下，根據(jù)公開市場原則確定的公開市場價(jià)格，沒有考慮國家宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其它不可抗力因素對估價(jià)價(jià)值的影響。3.本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對象的界定、價(jià)值的確定、估價(jià)過程中有關(guān)參數(shù)的選取以及估價(jià)對象外部環(huán)境等因素均

5、以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。4.估價(jià)報(bào)告的使用（1）本估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)明確本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對象的市場價(jià)值定義及其價(jià)值內(nèi)涵、假設(shè)限制條件，不滿足以上條件，估價(jià)結(jié)果無效。（2）估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間推移而發(fā)生變化，將會(huì)影響房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（4）估價(jià)報(bào)告的有效期為一年，即有效期至二一三年六月二十一日，超過有效期使用估價(jià)報(bào)告，相關(guān)責(zé)任由報(bào)告使用者負(fù)責(zé)。（5）本估價(jià)報(bào)告是應(yīng)委托方要求專為本次估價(jià)目的所作，未經(jīng)我公司房地產(chǎn)評估有限公司同意，不得向委托方、貸款銀行和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得以任何形式發(fā)表于任何公開媒體房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 委托人 姓名：xxx 住所：

6、xxxxxx 身份證: xxxxxxxxxxxx二、 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 單位地址: 漳州市xx房地產(chǎn)評估有限公司 資質(zhì)級(jí)別：建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)證書：建房估證子 法定代表三、 估價(jià)對象 ( 一）估價(jià)對象界定 估價(jià)對象是指位于薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室土地使用權(quán)及建筑物。見表下項(xiàng)目名稱金冠花園12幢406室項(xiàng)目位置薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混領(lǐng)土結(jié)構(gòu)樓層地上九層，無地下層所在樓層5層土地使用類型出讓土地使用權(quán)用途私人住宅土地使用面積39.56平方米總建筑面積110.18（套內(nèi)98平方米，公攤12.18平方米）土地使用權(quán)終止日期2067年3月16日建筑年代1997年3月至200

7、1年3月房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人xxx（二）估價(jià)對象概況1.估價(jià)對象四至 估價(jià)對象位于漳州市薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室，東至南坑?xùn)|路，南至漳福路，西至元光北路，北至騰飛路。2.建筑物現(xiàn)狀該建筑物小區(qū)內(nèi)道路為水泥砂漿路面，小區(qū)內(nèi)設(shè)有停車場和路邊規(guī)劃的停車位，樓梯間為水泥砂漿鋪面，設(shè)有消防栓。12幢406室戶型三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺(tái)，建筑面積110.18平方米（套內(nèi)使用面積，公攤12.18平方米）層高3米。建筑物外立面為白色條形狀瓷磚貼面,大廳、餐廳廚房地板采用60x60的瓷磚貼面，內(nèi)墻為水泥墻面墻面表層采用墻紙裝飾,頂棚吊頂裝飾另設(shè)有14展小燈。三間臥室實(shí)木地板鋪面，墻面頂棚白色抹灰，其

8、中主人房另設(shè)衛(wèi)生間。兩衛(wèi)生間采用20x40的防滑瓷磚 ，頂棚吊頂，四周墻上有一米高的小瓷磚貼面具有整體美觀。門窗共14個(gè)，進(jìn)戶門有兩道（防盜門和實(shí)木門），其他房間均為木質(zhì)門。窗戶均為鋁合金材料但折舊較大各類管線已安裝到戶（天然氣管道是后期 進(jìn)戶的），電線暗敷，整體裝修檔次為中檔裝修。3.估價(jià)目的 確定估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)值，為委托人以估價(jià)對象進(jìn)行房地產(chǎn)交易提供價(jià)格參考依據(jù)。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2013年1月1日5.價(jià)值定義 本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對象具備出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，房屋在維持現(xiàn)狀并正常使用條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年6月1日的土地使用權(quán)和地上建筑物的房地產(chǎn)市場價(jià)格。6.價(jià)值依據(jù)本次評估的估價(jià)

9、依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其委員會(huì)、國務(wù)院、國家建設(shè)部、國土資源部以及漳州市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)政策條件，委托人提供的有關(guān)資料 。具體資料如下； (1)中華人民共和國土地管理法 （2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 （3）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （4）委托人提供的涉及估價(jià)對象的有關(guān)法律文件、圖表和資料。 （5）我公司掌握的有關(guān)市場資料及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看所獲取的材料。7.估價(jià)原則我們在估價(jià)時(shí)遵循以下原則:(1 ) 合法原則:房地產(chǎn)估價(jià)師必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。（2）最高最佳使用原則：能給估價(jià)對象帶來最高收益的使用，這種使用，在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。（3）替代原則

10、：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有效使用、有替代可能的房地產(chǎn)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往有不同的價(jià)格水平，對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知和假設(shè)情況為準(zhǔn)。8.估價(jià)思路和方法具體分析如下;(1)房地產(chǎn)估價(jià)常用方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正等，評估過程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況選擇適合的方法。此次評估采用兩種估價(jià)方法分別是市場法、收益法從不同角度求取市場價(jià)格和收益價(jià)格。市場法是指在求取估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象與在較近時(shí)期內(nèi)加以比較對照，

11、從交易價(jià)格修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。收益法是將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法(2)估價(jià)對象為金冠花園個(gè)人住宅當(dāng)采用房地產(chǎn)市場價(jià)值測算時(shí)。市場中類似的二手公寓出售，交易價(jià)格比較透明，可作為轉(zhuǎn)讓實(shí)例，采用市場法測算能較準(zhǔn)確地反映出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格，經(jīng)過修正為估價(jià)對象的市場價(jià)值。9估價(jià)結(jié)果 在整個(gè)估價(jià)過程中，估價(jià)師本著公平、公正、客觀的原則，在對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查看，廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象市場價(jià)格的各個(gè)因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行了評估，如下表：估價(jià)對

12、象房地產(chǎn)市場價(jià)格單價(jià)（元|每平方米建筑面積（平方米）總價(jià)（萬元）合計(jì)4969110.1855 10.估價(jià)人員 xxx(注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊號(hào):xxxxxxxxx) xxx(注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊號(hào):xxxxxxxxx)11.估價(jià)作業(yè)期 2013年6月17日至6月21日12估價(jià)報(bào)告使用年限 本報(bào)告使用期限為一年(2013年6月21日至2014年5月21日)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 個(gè)別因素分析1. 估價(jià)對象四至本 估價(jià)對象位于漳州市薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室，東至南坑?xùn)|路，南至漳福路，西至元光北路，北至騰飛路。2.估價(jià)對象概況xx人委托評估的估價(jià)對象位于薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢40

13、6室人住宅如表所示：估價(jià)對象狀況表項(xiàng)目名稱金冠花園12幢406室項(xiàng)目位置薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混領(lǐng)土結(jié)構(gòu)樓層地上九層，無地下層所在樓層5層土地使用類型出讓土地使用權(quán)用途私人住宅土地使用面積39.56平方米總建筑面積110.18（套內(nèi)98平方米，公攤12.18平方米）土地使用權(quán)終止日期2067年3月16日建筑年代1997年3月至2001年3月3.建筑物現(xiàn)狀（略）二、區(qū)域因素分析 （一）地理位置估價(jià)對象位于漳州市薌城區(qū)元光北路金冠花園12幢406室，東至南坑?xùn)|路，南至漳福路，西至元光北路，北至騰飛路。臨近冠成國際、花園小區(qū)附近（二）交通便捷度：估價(jià)對象位于市中心附近地帶，

14、臨近主要街道元光北路與騰飛路的交叉路口交通便利。人、車流量多附近公交路線有27路、18路以及11路道路通達(dá)性和便捷性較好方便市民出行（三）公共配套設(shè)施:估價(jià)對象附近設(shè)有工商銀行、建設(shè)銀行等商務(wù)配套。生活配套設(shè)施如吉馬購物廣場、零售商業(yè)區(qū)、超市及各種便利店和飯店。基礎(chǔ)教育配套設(shè)有實(shí)驗(yàn)小學(xué)，漳州八中。醫(yī)療配套方面臨近設(shè)有一七五醫(yī)院、薌城區(qū)婦幼保健中心。娛樂配套也較齊全方便市民日常生活的需要。(四) 周邊環(huán)境： 估價(jià)對象位于薌城區(qū)市中心臨街環(huán)境良好，臨近九龍公園便于居民游玩，臨街大道綠化較好，社區(qū)文化氣氛濃郁。小區(qū)內(nèi)綠化面積較少，分布零碎。社區(qū)居民素質(zhì)相對較高，噪音較少有利于居民過著健康、舒適的生活

15、（五）基礎(chǔ)設(shè)施狀況 估價(jià)對象位于市中心附近，市政基礎(chǔ)齊全小區(qū)內(nèi)供水，供電以及天然氣管道配備齊全，通訊，寬帶等官網(wǎng)均接通。小區(qū)內(nèi)設(shè)有物業(yè)服務(wù)中心。三市場背景分析 漳州市房地產(chǎn)市場近幾年漳州市城市建設(shè)圍繞“建設(shè)新區(qū)，開發(fā)沿江，改善舊城”的總體思路展開，努力實(shí)施“東移、西進(jìn)、南延、北擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略，漳州市區(qū)中心區(qū)域半徑不斷擴(kuò)大，打破了原來小城市的格局，實(shí)現(xiàn)了“兩區(qū)并進(jìn)”，并且形成如今東部新區(qū)、西部金峰以及江濱三大板塊呈現(xiàn)三足鼎立的態(tài)勢。隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)以及廈漳泉城市聯(lián)盟啟動(dòng)，以及漳州城市中心東移戰(zhàn)略的實(shí)施，漳州主動(dòng)接受廈門特區(qū)的輻射，漳州與廈門將結(jié)合得更加緊密。漳州市為實(shí)現(xiàn)與廈門特區(qū)的對接，

16、大力發(fā)展基礎(chǔ)建設(shè)，包括道路建設(shè)、新城區(qū)建設(shè)和廈漳大橋的建設(shè)，目前新區(qū)龍紋去的規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)粗具規(guī)模，市政設(shè)施逐步成熟完善。這里匯聚眾多大盤和名盤，如特房-景繡一方、悅?cè)A-都市陽光、天利仁和、夏商-陽光雅苑、桂溪花園、東方明珠、榮昌花園、麗園君悅等，漳州東部商業(yè)中心區(qū)正在形成。市場供求相對均衡，二手房市場相對活躍。四、最高最佳使用分析根據(jù)國有土地使用證記載，估價(jià)對象的用途為居住。根據(jù)對估價(jià)對象的個(gè)別因素和區(qū)位條件的分析，其最高最佳使用用途為居住。五、估價(jià)測算過程市場比較法是指在市場上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對委估對象的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從交易修正而得出其比準(zhǔn)價(jià)格的一種方法?；居?jì)算公式為：比準(zhǔn)價(jià)

17、格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) =可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)比較因素條件說明表 估價(jià)對象可比實(shí)例 比較因素待估宗地實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c位置金冠花園金冠花園金冠花園金冠花園土地使用期限7070年70年70年交易日期2013年1月2012年8月2012年12月2012年12月土地用途住宅住宅住宅住宅交易情況正常正常正常正常交易價(jià)格（元/平方米）待估581850005800區(qū)域因素交通便捷度位于市中心有多條公交路線位于市中心有多條公交路線位于市中心有多條公交路線位于市中心有多條公交路線商業(yè)繁華度與辦公聚集度周

18、邊有寫字樓和商業(yè)市場周邊有寫字樓和商業(yè)市場周邊有寫字樓和商業(yè)市場周邊有寫字樓和商業(yè)市場公共設(shè)施狀況齊全齊全齊全齊全基礎(chǔ)設(shè)施狀況齊全齊全齊全齊全個(gè)別因素臨街狀況好好好好臨街道路情況臨近元光北路、漳福路臨近元光北路、漳福路臨近元光北路、漳福路臨近元光北路、漳福路裝修檔次中檔高檔中檔中檔建筑總面積（平方米）110.181106890建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混所在樓層5/92/97/98/9朝向南北南北南北南北物業(yè)管理狀況專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理比準(zhǔn)價(jià)格（元）5698.475879.115316.325900因素比較修正系數(shù)表 估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c交易日期

19、100/100100/100100/100成交價(jià)格581850005800土地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素交通便捷度100/100100/100100/100商業(yè)繁華度100/100100/100100/100公共設(shè)施狀況100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100個(gè)別因素 臨街狀況100/100100/100100/100臨街道路情況100/100100/100100/100裝修檔次100/102100/100100/100建筑總面積（平方米）100/99100/9

20、5100/98建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100所在樓層100/98100/99100/100求取比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例a=5818100/102100/99100/98=5879.11（元/m2）可比實(shí)例b=5000100/95100/99=5316.32（元/m2）可比實(shí)例c=5800100/98=5900（元/m2）算術(shù)平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià)=（5879.11+5316.32+5900）3=5698.47（元/m2）故市場法估價(jià)對象的公開市場價(jià)值總額為：5698.47元/m2110.18m2=626832.43（元），取整為63萬元整。（2）收益法又稱收益資本化法，是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率

21、將估價(jià)對象在未來可使用年限內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加求其之和，得出估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查估價(jià)對象相同檔次的同類房地產(chǎn)市場租金情況如下：項(xiàng)目名稱估價(jià)對象可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c可比實(shí)例d比較因素金冠花園金冠花園金冠花園金冠花園金冠花園建筑面積（平方米）110.1890120125135房屋裝修中檔中檔中檔高檔中檔交易價(jià)格（平方米/元）待估16.617.51614.8配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全齊全樓層5/93/73/93/72/9新舊程度九成新八成新九成新九成新九成新交易日期2013年1月2012年10月2012年5月2012年3月2012年11月根據(jù)市場租金情況以及估價(jià)對象現(xiàn)狀，再結(jié)合我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對象的合理月租金為：1787.67元有效毛收入=潛在毛收入空置費(fèi)用=1787.67元/月12月1787.67元/月1月=19664.37（元）年運(yùn)營費(fèi)用如下：物業(yè)維修費(fèi)：19664.37 1.2%=235.97（元）房產(chǎn)稅：19664.3712%=2359.72（元）兩稅一費(fèi)：19664.375.5%=1081.54（元）物業(yè)管理費(fèi)：19664.