成都城市物業(yè)管理市場調(diào)研報(bào)告

1、成都物業(yè)管理市場調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目情況簡介31、項(xiàng)目地理情況32、城市功能情況33、項(xiàng)目公司名稱34、住宅項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)35、配套設(shè)施設(shè)備情況36、地下停車場設(shè)施設(shè)備情況3二、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)3三、成都市物業(yè)政策環(huán)境41、成都市物業(yè)管理法律法規(guī)42、辦理預(yù)售證對物業(yè)管理的要求43、成都市對物業(yè)管理資質(zhì)要求44、成都市關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及操作方式45、成都市的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)要求46、成都市停車場服務(wù)收費(fèi)情況47、成都市前期物業(yè)管理委托合同、臨時(shí)管理規(guī)約使用情況48、成都市水電公攤收費(fèi)情況49、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)510、入伙的要求511、專項(xiàng)維修基金5四、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場情況51、現(xiàn)有競爭

2、樓盤及物業(yè)項(xiàng)目情況掃描52、成都市物業(yè)服務(wù)人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)53、福利保險(xiǎn)54、采訪對象55、物業(yè)管理人員招聘情況56、分包項(xiàng)目市場情況67、二次加壓水費(fèi)68、成都市車位配比情況69、物業(yè)管理用房情況610、案例分析6五、物業(yè)管理定位61、總體定位62、工作人員和分包單位定位73、服務(wù)定位74、物業(yè)費(fèi)用定位7一、項(xiàng)目情況簡介1、項(xiàng)目地理情況 成功紅樹林，位于成都市錦江區(qū)機(jī)場東沿線2.5環(huán)與錦華路交匯處。500米內(nèi)的錦華路和晨輝路公交站臺(tái)有3、77、18、31、65、68、91、503路共12條公交線通達(dá)。 2、城市主要功能情況 左擁國際城南之繁華，右納川師人文之氣息，與錦華路、靜康路、科華路形成立體

3、交通網(wǎng)絡(luò)；地鐵6號線、7號線、多路公交車通達(dá)全城；東客站、地鐵6、7號線；鄰近成仁公交站、城東客運(yùn)站（3km）和火車南站（5km）； 緊鄰2.5環(huán)（機(jī)場東延線）。3、項(xiàng)目公司名稱 成功紅樹林 開發(fā)商：四川成功企業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司： 四川成功物業(yè)服務(wù)有限公司4、住宅項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）容積率: 2.75（2）綠化率，亦稱綠地率：30.53%（3）建筑物占地面積：51912.0（4）總建筑面積：865805、配套設(shè)施設(shè)備情況 商場：項(xiàng)目近鄰萬達(dá)廣場商業(yè)圈、川師商業(yè)圈、城東客運(yùn)樞紐與城南國際風(fēng)尚圈等大型商業(yè)配套，舉步即享人人樂等大賣場與金象菜市場等，生活配套完善。教育：項(xiàng)目附近優(yōu)質(zhì)教育資

4、源非常豐富，從幼稚園到大學(xué)配套齊全，一站式教育配套，多重選擇，打消對孩子未來58年的教育顧慮：幼兒園：金蘋果幼兒園(總校、100m)、皇經(jīng)社區(qū)中心幼兒園(800m)； 小學(xué)：川師附小(1km)、 鹽道街小學(xué)(1.2km)；琉璃中心小學(xué)(2km)中學(xué)：育才七中嘉祥外國大學(xué)：四川師范大學(xué)(本部)。語學(xué)校(300m)、川師附中(400m)；項(xiàng)目附近還有科研機(jī)構(gòu)：成都社科院(400m)、四川農(nóng)科院(1.5km)。醫(yī)院：成都市東區(qū)醫(yī)院(1.3km)、 成都市第十人民醫(yī)院(2km)、 省二醫(yī)院(2km) 、四川省華西疑難病醫(yī)院(0.5km)以及規(guī)劃中的華西醫(yī)院錦江分院等樓宇管理： 樓宇自控系統(tǒng)安保管理：

5、彩色電視無盲點(diǎn)監(jiān)控系統(tǒng)，防盜報(bào)警系統(tǒng)家庭管理： 可視對講系統(tǒng)，門禁讀卡系統(tǒng)，智能感應(yīng)防盜門鎖消防管理： 煙感、溫感探測、自動(dòng)報(bào)警、消防噴淋及泵房系統(tǒng)6、地下停車場設(shè)施設(shè)備情況 車位引導(dǎo)管理系統(tǒng)，停車智能識別系統(tǒng)、，路錐、定位器、護(hù)角、標(biāo)牌、劃線、廣角鏡、減速帶、道閘。二、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2012年12月15日2014年6月交房三、成都市物業(yè)政策環(huán)境1、市物業(yè)管理法律法規(guī) 成都市物業(yè)管理?xiàng)l例2007年頒布實(shí)施，與之相配套的政府規(guī)章、規(guī)范性文件已出臺(tái)，如：新建住宅物業(yè)交付使用監(jiān)督、新建住宅物業(yè)配套設(shè)施基本條件、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督管理、物業(yè)管理檔案管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理信用建設(shè)以及完善居民自治關(guān)系的業(yè)

6、主（臨時(shí)）公約、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及規(guī)則、（前期）物業(yè)服務(wù)合同的示范文本等。物業(yè)管理法規(guī)政策體系將進(jìn)一步完善，物業(yè)管理發(fā)展的政策環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化。2、辦理預(yù)售證對物業(yè)管理的要求 持物業(yè)資質(zhì)等級證書，落實(shí)物業(yè)管理方案、與物業(yè)管理簽訂的物業(yè)管理合同，物業(yè)委托證書 。3、成都市對物業(yè)管理資質(zhì)要求 成都市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)原分為一、二、三、四級和臨時(shí)資質(zhì)。按辦法規(guī)定向成都市房產(chǎn)管理局申請資質(zhì)核定。辦法第七條規(guī)定，對新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期，也就是說，在取得物業(yè)管理資質(zhì)后，一年內(nèi)沒有承接物業(yè)管理項(xiàng)目，將要注銷其資質(zhì)證書。根據(jù)新規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制

7、度，而不再是每兩年復(fù)核一次。辦法第十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)、挪用專項(xiàng)維修資金等13行為的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)。沒有資質(zhì)等級不允許接管項(xiàng)目等。4、成都市關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及操作方式 成都市物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定（1）對招標(biāo)的物業(yè)類型范圍和招標(biāo)時(shí)間等作了明確規(guī)定 （2）對招標(biāo)人以及招標(biāo)文件、招標(biāo)公告作了明確規(guī)定。 （3）對投標(biāo)人以及投標(biāo)文件作了明確規(guī)定。 （4）對如何開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)作了明確規(guī)定。 （5）對物業(yè)管理評標(biāo)規(guī)則作了明確規(guī)定。 （6）對招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)名錄推薦作了明確規(guī)定。（7）對評標(biāo)專家名冊

8、建立進(jìn)行了明確規(guī)定。 （8）對招標(biāo)投標(biāo)異議投訴受理處理進(jìn)行了明確規(guī)定。 （9）對招標(biāo)文件（示范文本）作了明確規(guī)定。 招投標(biāo)操作方式（1）成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)： （2）編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件包括招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)書、投標(biāo)單、投標(biāo)企業(yè)資格審查表、投標(biāo)須知、招標(biāo)章程、招標(biāo)項(xiàng)目說明書、物業(yè)服務(wù)合同等。（3）發(fā)布招標(biāo)消息：（4）招標(biāo)單位的資格預(yù)審：（5）發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等：（6）組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑。（7）接收和收存投標(biāo)書 。（8）組織開標(biāo),公開召開的物業(yè)管理招標(biāo)、開標(biāo)答辯會(huì)，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機(jī)構(gòu)參加（9）評價(jià)和確定中標(biāo)單位。（10）發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。（

9、11）與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（12）招標(biāo)結(jié)束。5、成都市的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)要求 根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法、物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、四川省物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律法規(guī)，市發(fā)改委、市房管局下發(fā)了關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知（成發(fā)改收費(fèi)20121344號）?，F(xiàn)就我市物業(yè)服務(wù)等級劃分、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，中心城區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)，下同）普通商品住宅（不含別墅等高檔住宅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制計(jì)費(fèi)方式的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照成都市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)等級政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一至四級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)須按照相對應(yīng)的等

10、級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6、停車場服務(wù)收費(fèi)情況（根據(jù)成價(jià)費(fèi)2006287號文件規(guī)定）（1）室內(nèi)停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 特級室內(nèi)停車場普通室內(nèi)停車場 一 環(huán) 路 以 內(nèi)一 環(huán) 路 以 外一 環(huán) 路 以 內(nèi)一 環(huán) 路 以 外臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車摩托車起價(jià)2元/2小時(shí)，以后每2小時(shí)1元30元/輛月起價(jià)2元/2小時(shí)，以后每3小時(shí)1元25元/輛月每8小時(shí)3元25元/輛月每8小時(shí)2元20元/輛月小汽車起價(jià)4元/2小時(shí)，以后每小時(shí)1元。排氣量1.8(含1.8)升以下260元/輛月;起價(jià)3元/2小時(shí)，以后每小時(shí)1元。 排氣量1.8(含1.8)升以下230元/輛月起價(jià)3元/2小時(shí)，以

11、后每小時(shí)1元；或：4元/次（4小時(shí)）。排氣量1.8(含1.8)升以下230元/輛月起價(jià)2元/2小時(shí)，以后每小時(shí)1元；或：3元/次（4小時(shí)）。排氣量1.8(含1.8)升以下200元/輛月排氣量1.8升至2.5（含2.5）升360元/輛月排氣量1.8升至2.5（含2.5）升330元/輛月排氣量1.8升至2.5（含2.5）升330元/輛月排氣量1.8升至2.5（含2.5）升300元/輛月排氣量2.5升以上500元/輛月排氣量2.5升以上450/輛月 排氣量2.5升以上430元/輛月排氣量2.5升以上400元/輛月（2）露天停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 特級露天停車場普通露天停車場一 環(huán) 路 以 內(nèi)一 環(huán) 路 以

12、外一 環(huán) 路 以 內(nèi)一 環(huán) 路 以 外臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車摩托車起價(jià)1元/2小時(shí)，以后每2小時(shí)0.8元20元/輛月起價(jià)1元/2小時(shí)，以后每2小時(shí)0.5元18元/輛月0.8元/4小時(shí)次15元/輛月0.8元/4小時(shí)次15元/輛月小汽車起價(jià)5元/4小時(shí)，以后每2小時(shí)1元排氣量1.8(含1.8)升以下100元/輛月起價(jià)4元/4小時(shí)，以后每2小時(shí)1元。 排氣量1.8(含1.8)升以下80元/輛月每次3元，連續(xù)停放以6小時(shí)為一次；或：起價(jià)3元/4小時(shí)，4小時(shí)后每2小時(shí)1元。排氣量1.8（含1.8)升以下60元/輛月每次2元，連續(xù)停放以6小時(shí)為一次；或：起價(jià)2元/

13、4小時(shí)，4小時(shí)后每2小時(shí)1元。排氣量1.8(含1.8)升以下50元/輛月排氣量1.8升至2.5(含2.5)升180元/輛月排氣量1.8升至2.5(含2.5)升160元/輛月排氣量1.8升至2.5(含2.5)升80元/輛月排氣量1.8升至2.5(含2.5)升70元/輛月排氣量2.5升以上260元/輛月排氣量2.5升以上220元/輛月排氣量2.5升以上120元/輛月排氣量2.5升以上100元/輛月大汽車起價(jià)5元/4小時(shí),以后每2小時(shí)1元350元/輛月 起價(jià)4元/4小時(shí),以后每2小時(shí)1元。300元/輛月每次6元，連續(xù)停放以12小時(shí)為一次；或：起價(jià)4元/4小時(shí),以后每2小時(shí)1元。240元/輛月 每次5

14、元，連續(xù)停放以12小時(shí)為一次；或：起價(jià)2元/4小時(shí),以后每2小時(shí)1元。200元/輛月 13米及以上加長貨車起價(jià)10元/4小時(shí),以后每2小時(shí)2元。550元/輛月起價(jià)8元/4小時(shí),以后每2小時(shí)2元500元/輛月每次12元，連續(xù)停放以12小時(shí)為一次460元/輛月每次10元，連續(xù)停放以12小時(shí)為一次400元/輛月7、成都市前期物業(yè)管理委托合同、臨時(shí)管理規(guī)約使用情況 根據(jù)（物業(yè)管理?xiàng)l例）前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行

15、的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。成都在交房時(shí)就與業(yè)主簽訂前期物業(yè)委托合同、臨時(shí)管理規(guī)約。8、 成都市水電公攤收費(fèi)情況 根據(jù)物權(quán)法第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)”。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，個(gè)別業(yè)主義務(wù)觀念淡薄，常常以放棄權(quán)利為由，不履行共同義務(wù)。比如，有的業(yè)主以自己沒有入住為由拒繳公攤水電費(fèi)用(共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與專有部分不可分割，即使不入住也會(huì)發(fā)生公共照明、綠化用水等需要分?jǐn)偟馁M(fèi)用。9、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)配備電梯物業(yè)的由原按建筑面積0.0

16、3元/平方米/天調(diào)整為按不高于0.04元/平方米/天收?。晃磁鋫潆娞莸挠稍?.02元/平方米/天調(diào)整為按不高于0.03元/平方米/天收取。還特別注明，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)收取了裝修服務(wù)費(fèi)的，不得再收取裝修工出入證工本費(fèi)、電梯使用費(fèi)、樓道維護(hù)費(fèi)等其他費(fèi)用，造成共有部位、共有設(shè)施設(shè)備等損壞的，由責(zé)任人另行承擔(dān)相應(yīng)的賠償。在裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)方面，要求各物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)本著自愿委托的原則，由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)清運(yùn)垃圾的，垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由原2.0元/平方米調(diào)整為按不高于2.5元/平方米收取。根據(jù)中心城區(qū)以外的其他區(qū)（市）縣住宅裝修服務(wù)費(fèi)及裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)不得高于上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。10、入伙

17、的要求（1）從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。（2）國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。11、專項(xiàng)維修基金（1）指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。專項(xiàng)維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。（2）專項(xiàng)維修基金的

18、收取比例按照購房者從開發(fā)商處購買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)按照總房價(jià)2%3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修基金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。（3）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)至房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設(shè)立本物業(yè)維修基金專用帳戶，并將賬戶情況報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案，該帳戶是該物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用于維修基金的存儲(chǔ)和管理，不得挪作他用。銀行同時(shí)為每位業(yè)主設(shè)立分戶帳戶，用來顯示該業(yè)主所有維修基金部分的使用和留存情況。四、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場情況1、現(xiàn)有競爭樓盤

19、及物業(yè)項(xiàng)目情況掃描樓盤名稱特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)情況服務(wù)的特色萬科魅力之城家庭設(shè)施維修綠化保養(yǎng)保潔服務(wù)房屋租售2元/平方米“以我的誠心換您的放心，以我的用心換您的省心”，萬科物業(yè)通過細(xì)心觀察和實(shí)踐，緊扣客戶入住前、入住時(shí)、入住后的核心關(guān)注點(diǎn)，推出適當(dāng)前置的服務(wù)，為客戶創(chuàng)造方便快捷、舒適溫馨的生活環(huán)境。通過定期回訪、業(yè)主懇談會(huì)等多種溝通形式，關(guān)注客戶的居家體驗(yàn)和疑難問題，傾聽客戶的聲音。項(xiàng)目值班經(jīng)理、客戶大使助理，與業(yè)主密切接觸，親如一家，隨時(shí)為客戶排憂解難。 24小時(shí)客服熱線、家居對講、公司投訴專線、業(yè)主意見信箱、網(wǎng)絡(luò)投訴論壇等，確?？蛻艨筛鶕?jù)自身習(xí)慣暢順表達(dá)意見及建議，獲得及時(shí)的服務(wù)。龍湖三千城服

20、務(wù)項(xiàng)目有：代訂牛奶、代訂機(jī)票、代訂報(bào)刊、查詢美食小吃、旅游咨詢、臨時(shí)戶口申報(bào)、保姆/保潔服務(wù)、代辦電話開戶、打印復(fù)印服務(wù)、家庭設(shè)施維修、保潔服務(wù)、房、定期組織外出旅游活動(dòng)、二手房置業(yè)等住宅2.6元/平方米“善待你一生”經(jīng)營理念，秉承“為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)并影響其行為”的服務(wù)宗旨，為所有業(yè)主提供溫馨、全面、周到的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，在服務(wù)中充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，以“滿意+驚喜+幽默+樂趣”的服務(wù)模式，為所有業(yè)主提供溫馨、全面、周到的專業(yè)物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)中注重維持并提升已交付產(chǎn)品的原創(chuàng)元素和氣質(zhì)，營造出獨(dú)特的和諧、文明、高雅、人文的龍湖社區(qū)文化氛圍。憑借專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效、細(xì)致的服務(wù)贏得客戶的滿意

21、！2、 物業(yè)服務(wù)人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)序號崗位平均酬薪備注1經(jīng) 理（主任）5000-8000扣除社保后，過節(jié)費(fèi)另算，年終獎(jiǎng)金2助理級（主管）4000-6000扣除社保后，過節(jié)費(fèi)另算，年終獎(jiǎng)金3工程技術(shù)人員2500-3500扣除社保后，過節(jié)費(fèi)另算，年底雙薪48小時(shí)保安1800-2500 包吃住，過節(jié)費(fèi)另算，年底雙薪512小時(shí)保安2000-3000 包吃住，過節(jié)費(fèi)另算，年底雙薪6清潔工1300-1800 過節(jié)費(fèi)另算，年底雙薪7綠化工1500-2000 過節(jié)費(fèi)另算，年底雙薪8廚師2500-3000 包吃住，過節(jié)費(fèi)另算，年底雙薪3、福利保險(xiǎn) 成都市福利保險(xiǎn)，根據(jù)繳納基數(shù)購買，一般按照1700

22、、2000基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)購買。4、采訪對象 成功紅樹林現(xiàn)場工作人員5、 物業(yè)管理人員招聘情況 目前物業(yè)管理人員方面，主要是保安方面招聘比較困難，主要原因是保安隊(duì)伍流失比較高，造成招人困難，有幾個(gè)方面因數(shù)；1保安社會(huì)歷史地位低，工資標(biāo)準(zhǔn)偏低；2很多保安隊(duì)伍管理簡單、粗暴的管理方式；3保安的工作比較危險(xiǎn)、比較枯燥無味；4、保安員自身價(jià)值觀不正確等因素。其他物業(yè)管理人員招聘較好。6、分包項(xiàng)目市場情況 成都大部分物業(yè)項(xiàng)目的保安、保潔板塊，基本是物業(yè)公司自己招聘人員管理，小部分物業(yè)公司，由于招人困難和管理原因，分包保安、保潔給專業(yè)保安服務(wù)公司和保潔公司。7、二次加壓水費(fèi) 成都市居民用水水費(fèi)是1.95元/噸，由

23、于二次加壓供水產(chǎn)生費(fèi)用，加壓后每噸水加收0.5元/噸。8、成都市車位配比情況 類別停車指標(biāo)居住者來訪者居住家庭1車位/戶 1：11車位/2戶；1：2宿舍1車位/4床位辦公中心區(qū)-1車位/25m2建筑面積非中心區(qū)-1車位/2025m2建筑面積工業(yè)-1車位/50m2建筑面積飯店類旅館1車位/客房餐廳/酒吧/俱樂部同居住類1車位/2座位（1車位/510m2建筑面積）醫(yī)療中心（康復(fù)中心）同居住類2車位/門診室醫(yī)院同居住類1車位/3床位9、物業(yè)管理用房情況 新建建筑區(qū)劃內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：1）建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2，并不得少于80平方米；2

24、）配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不得少于30平方米；3）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。10、案例分析 萬科物業(yè)（1）部分客戶服務(wù)制度：業(yè)主溝通渠道，設(shè)立客戶意見箱，每半年召開一次客戶懇談會(huì)，每年進(jìn)行一次客戶滿意度調(diào)查，客戶投訴，收到投訴兩個(gè)工作日內(nèi)反饋處理意見，每月公布共性投訴處情況社區(qū)文化活動(dòng)：每季度開展一次社區(qū)透明度：每季度公布物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告，每季度公布服務(wù)性收支情況，每年一月份公布上一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)資金年度決算和本年度預(yù)算，每季度公布專項(xiàng)維修資金收支情況維修服務(wù)：報(bào)修時(shí)間為24小時(shí)。日常維修按預(yù)約

25、時(shí)間到達(dá)，急修按約定時(shí)間到達(dá)。分別公布緊急聯(lián)系電話，日常服務(wù)電話和公司投訴電話開展有償服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格。如提供家政、維修等服務(wù)。（2）日常服務(wù)項(xiàng)目：日常服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)公共次序維護(hù)清潔衛(wèi)生維護(hù)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)內(nèi)容建立設(shè)備房巡邏制度建立設(shè)備管理臺(tái)帳停水停電提前通知二次供水，水箱清潔（2次/年）電梯困人十分鐘到達(dá)現(xiàn)場房屋外觀定期巡查設(shè)備故障及重大事件有完善應(yīng)急方案24小時(shí)巡邏，定時(shí)定線路巡邏對偷盜，搶劫意外傷害，火災(zāi)有相應(yīng)預(yù)案經(jīng)營性停車場，有實(shí)況錄象消防演習(xí)2次/年定期開展消防及居家安全宣傳樓道衛(wèi)生，清掃1次/天；拖地1次/天公共場所綠地道路2天/次溝渠池井表示牌，信報(bào)

26、箱1次/周垃圾清運(yùn)2次/天蚊蟲消殺，夏天4次/月，冬天1次/月滅鼠消殺1次/季度污水管道疏通1次/年雨雪天氣后及時(shí)清掃積水積雪花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害喬木修剪1-2次/年灌木修剪10-15次/年草坪修建12-20次/年（3）物業(yè)收費(fèi)情況：（元/平米/月）多層：1元/平方米 陽光公寓1.5元/平方米 高層1.55元/平方米聯(lián)排1.8元/平方米 獨(dú)棟2元/平方米 商業(yè)2.5-3.0元/平方米（4）萬科日常物業(yè)管理中的部分亮點(diǎn)： 1）、詳細(xì)的業(yè)主分析：通過建立業(yè)主數(shù)據(jù)庫，業(yè)主服務(wù)檔案（含年齡、愛好、職業(yè)等），充分了解業(yè)主，為業(yè)主提供量身訂做的個(gè)性化服務(wù)。2）、提供豐富生

27、活的會(huì)所服務(wù)：優(yōu)雅的環(huán)境、齊全的設(shè)施和細(xì)心的服務(wù)，使會(huì)所成為業(yè)主健身、娛樂、社交的絕佳空間。3）、建設(shè)聯(lián)誼鄰里的社區(qū)文化：通過定期組織文藝演出、 書畫展覽、球類棋類比賽、旅游和健康咨詢等活動(dòng)，在現(xiàn)代冷漠隔閡人際關(guān)系中，注入溫馨感人的社區(qū)鄰里情誼。如萬客會(huì)、happy家庭節(jié)等五花八門的社區(qū)活動(dòng)。4）、體貼細(xì)致的特殊服務(wù)：在常規(guī)服務(wù)之外，能提供針對業(yè)主特殊需要的服務(wù)以滿足業(yè)主的不同需求，如建立健康檔案等等。如萬科健康卡。5）、物業(yè)公司內(nèi)部的文化建設(shè)上：將文化建設(shè)與員工培訓(xùn)寓教于樂。如各個(gè)小區(qū)之間定期舉辦文化知識大賽等，使物業(yè)工作人員在娛樂中學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)中成長，每年的萬科物業(yè)之星評選也是企業(yè)內(nèi)部建設(shè)的

28、例子。6）、物業(yè)公司的制度建設(shè)上：即“bi”行為規(guī)范的實(shí)施。bi即behavior identity，意為企業(yè)行為識別系統(tǒng)，分為基準(zhǔn)行為和禁止行為，是從儀容儀表、行為舉止、語言態(tài)度三個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)描述，并制作成圖文并茂的小冊子，凡入職萬科物業(yè)的新員工都必須先學(xué)習(xí)并練習(xí)直到熟練掌握，經(jīng)考試合格為止。而在日常工作中，人人必須認(rèn)真的、堅(jiān)決的按“bi”行為規(guī)范要求執(zhí)行，服務(wù)中心有安全檢查員負(fù)責(zé)巡視檢查，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到要求者則按規(guī)定考核扣分并與薪酬掛鉤。萬科物業(yè)為使“bi”能貫徹落實(shí)，曾采取了嚴(yán)格的措施，現(xiàn)在，“bi”行為規(guī)范已成為萬科物業(yè)值得自豪的一項(xiàng)管理內(nèi)容，它所體現(xiàn)的是“全心全意全為您” 的宗旨，是萬

29、科物業(yè)品牌的一大支柱。 7）、人性化、親情化的社區(qū)管理：這主要體現(xiàn)在工作人員的細(xì)心、細(xì)致上。如萬科的下雨接送、關(guān)懷老人等貼心服務(wù)。中海物業(yè)（1）收費(fèi)情況：物業(yè)公司收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，包括公共服務(wù)和代辦服務(wù)。公共服務(wù)指：物業(yè)公司對物業(yè)管理服務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)房屋公用部分維護(hù)，公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，綠化養(yǎng)護(hù)，環(huán)境清潔，垃圾清潔，公共次序維護(hù)的日常管理服務(wù)。代辦服務(wù)指：水、電、氣、有限電視費(fèi)代辦服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)用：多層1.2元，小高層/聯(lián)排1.6元，商業(yè)3.2元，停車費(fèi)用：室內(nèi)停車：摩托車每8小時(shí)2元，包月20元， 小汽車起價(jià)2元/2小時(shí)，以后每小時(shí)1元。包月1.8排量以下200元，1.8-2.5排量300

30、元，2.5以上排量400元露天停車：摩托車每4小時(shí)0.8元，包月15元， 小汽車起價(jià)2元/4小時(shí)，以后每兩小時(shí)1元。包月1.8排量以下50元，1.8-2.5排量70元，2.5以上排量100元（2)服務(wù)亮點(diǎn)：1）立體構(gòu)建的安全管理：24小時(shí)不間斷巡邏、可視監(jiān)控及紅外報(bào)警系統(tǒng)、友好而嚴(yán)格的來訪確認(rèn)程序。2）專業(yè)的設(shè)備維護(hù)與熱情快捷的入戶維修：規(guī)范的設(shè)施設(shè)備維護(hù)流程，智能化手段的定期監(jiān)測，在實(shí)現(xiàn)清潔保潔質(zhì)量目標(biāo)、保持整潔優(yōu)雅環(huán)境的同時(shí)，科學(xué)設(shè)計(jì)清潔保潔作業(yè)方式，合理安排清潔保潔作業(yè)時(shí)間，使對業(yè)戶工作生活的干擾極小化。3）以人為本的環(huán)境綠化：精心營造人與自然的和諧，根據(jù)各地氣候特點(diǎn)，選種觀賞性強(qiáng)而養(yǎng)護(hù)

31、成本低的樹木花草，重視業(yè)戶安全，不種有毒、帶刺和致病植物。4）為業(yè)主提供多樣的特約服務(wù)項(xiàng)目：代訂牛奶（提供訂奶電話，無代訂費(fèi)）代辦車險(xiǎn)（提供車險(xiǎn)電話，無代訂費(fèi)）房屋租售（租賃傭金為半個(gè)月租金）設(shè)施維修（零件業(yè)主自己購買，維修費(fèi)適當(dāng)協(xié)商）綠化保養(yǎng)（植物及肥料業(yè)主自己購買，保養(yǎng)費(fèi)用協(xié)商）文印服務(wù)（復(fù)印0.5元/張，傳真5元/張）等客戶服務(wù)中心提供雙語服務(wù)5）注重打造中海社區(qū)文化，如創(chuàng)辦中海物業(yè)報(bào)、中海物業(yè)企業(yè)文化報(bào)，定期舉辦節(jié)日活動(dòng)等。（3）萬科、中海對比研究1）收費(fèi)比較同等建筑形態(tài)的收費(fèi)，中海的收費(fèi)要稍高于萬科，這同小區(qū)的品質(zhì)、地理位置等因素有關(guān)?？傮w而言，作為成都的中高檔社區(qū)，兩者的收費(fèi)相差不

32、大。2）服務(wù)內(nèi)容比較常規(guī)日常服務(wù)上，萬科與中海的差別較小，都是主要以提供日常性的服務(wù)為主。最明顯的差別在于二者的特色服務(wù)上各有不同，如萬科注重服務(wù)細(xì)節(jié)，通過先進(jìn)的智能化監(jiān)控設(shè)備以及合理的服務(wù)時(shí)間安排等，力求盡量對業(yè)主有最少的干擾。另外，萬科也極其注重社區(qū)文化的建設(shè)，通過多姿多彩的社區(qū)活動(dòng)，引領(lǐng)業(yè)主的生活方式，通過物業(yè)與業(yè)主之間的良性互動(dòng)，從而創(chuàng)造出良好的居住氛圍。另外，萬科的員工bi服務(wù)規(guī)范的設(shè)計(jì)與實(shí)施也是物業(yè)行業(yè)的典范，通過對員工幾近苛刻的條件，嚴(yán)格規(guī)范化員工的言行舉止，創(chuàng)造出特有的萬科標(biāo)準(zhǔn)。中海物業(yè)則從偏重于個(gè)性化的服務(wù)，通過如提供牛奶代訂、車險(xiǎn)代辦等各類貼心的服務(wù)，使業(yè)主倍受關(guān)懷，同時(shí)一

33、切以人為本的服務(wù)觀念也在物業(yè)的實(shí)施過程當(dāng)中得到體現(xiàn)，如人性化的環(huán)境綠化等。3）共性特征通過對萬科與中海兩家領(lǐng)先的物業(yè)公司的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)了他們除了具備的各自不同的核心競爭力以外（如萬科物業(yè)依靠的是不斷的創(chuàng)新、超前的觀念以及細(xì)心的服務(wù)。中海物業(yè)定位于要做世界一流的物業(yè)企業(yè)，其公司的發(fā)展依靠的是規(guī)模優(yōu)勢、管理低成本優(yōu)勢），二者也具有一些共性，a 首先都對社區(qū)文化的建設(shè)非常重視，通過一系列豐富的社區(qū)活動(dòng)讓業(yè)主與物業(yè)之間親密接觸，從而支撐起社區(qū)的文化氛圍。b另外，注重細(xì)節(jié)也是二者的共性之一。不論是在員工的舉止言談、物業(yè)工作的安排上都精益求精，細(xì)節(jié)取勝。c專業(yè)化，對員工服務(wù)的專業(yè)化，以及早期介入地產(chǎn)前期

34、開發(fā)，從業(yè)主角度出發(fā)提供專業(yè)化的建議與規(guī)劃。d還有一點(diǎn)，那就是兩家物業(yè)公司的目的都不僅僅局限只局限于物業(yè)本身的盈利，更多的是為了通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)支撐起整個(gè)集團(tuán)的品牌，為整個(gè)品牌舍小利而求大利。五、物業(yè)管理定位1、總體定位(1)公眾原則 物業(yè)管理公司的目標(biāo)市場定位必須符合目標(biāo)業(yè)戶基本利益的要求，這樣也有利于企業(yè)自身的生存和發(fā)展。滿足和不斷超越業(yè)戶日益增長的需要，是物業(yè)管理公司存在與發(fā)展的基本原因和根本使命，因而決定了定位必須符合公眾利益。若企業(yè)的目標(biāo)市場定位不能滿足業(yè)戶的基本利益，不符合業(yè)戶的需求，或?qū)ι鐣?huì)其他公眾的利益造成損害，就會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品沒有市場，或引起對該公司的服務(wù)乃至對整個(gè)公司的反感，這對物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展是致命的打擊。(2)趨利原則 物業(yè)管理公司的目標(biāo)市場定位要冒最小的風(fēng)險(xiǎn)，取得最佳的投入產(chǎn)出，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。也就是說目標(biāo)市場定位必須保證該定位方式能為公司創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)或者品牌效益