物權(quán)法知識講座講稿

1、物權(quán)法知識講座講稿物權(quán)法講稿大家好，近期我對物權(quán)法進(jìn)行了學(xué)習(xí)，現(xiàn)在將學(xué)習(xí)情況向領(lǐng)導(dǎo)和同事作一個簡短的匯報，跟大家一起討論一下物權(quán)法的一些內(nèi)容。由于特權(quán)法專業(yè)性較強(qiáng)，部分內(nèi)容晦澀難懂，一些法學(xué)本科生都認(rèn)為學(xué)習(xí)物權(quán)法法比較困難；另外，鑒于我學(xué)識的淺薄，可能在學(xué)習(xí)匯報過程會某些內(nèi)容介紹不到位，請大家多多諒解，并批評指正。物權(quán)法在前不久剛剛結(jié)束的十屆人大五次會議XX票通過，時間是XX年3月16日，將在十月一日正式施行，當(dāng)時是投票情況是 2799票贊成，52票反對，37票棄權(quán)。所獲得的贊成票比國務(wù)院總理的工作報告還要高。自1993年起即開始著手策劃物權(quán)法制訂工作，到日後草案擬訂、公開征求意見、審議到通過

2、，整個過程足足花上13年之久。連破六審、七審記錄，歷經(jīng)八次審議終獲通過。在中國的立法史上，從來沒有哪一部法律象物權(quán)立法這樣充滿曲折和反復(fù)，這與物權(quán)本身的重要性及中國轉(zhuǎn)型期的經(jīng)濟(jì)社會變遷密不可分。因此，它一出臺，新華社的報道就評價稱“中國發(fā)出進(jìn)一步擴(kuò)大改革開放信號”，“社會主義市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步完善，政治文明邁出了重要一步?！笨梢娢餀?quán)法的重要性。就在物權(quán)法剛通過一個星期，中央政治局就集體學(xué)習(xí)了物權(quán)法。所以，物權(quán)法的通過是中國立法史上的里程碑，意義重大。對于每個人都很重要，下面我們就一起學(xué)習(xí)一下這部重要而又倍受爭議的法律。法律現(xiàn)在已經(jīng)頒布了，我們對它的認(rèn)識將會逐漸加深，今天我主要針對如何認(rèn)識物權(quán)法，什

3、么是物權(quán)法，物權(quán)法有什么主要功能作用，然后是我們國家制定這樣一部法律各方面的重大意義。最后講一下大家普遍關(guān)注的幾個物權(quán)法問題。一、物權(quán)法頒布的意義和物權(quán)法體系物權(quán)法頒布的重要意義第一，肯定了物權(quán)制度，特別是對所有權(quán)的一體保護(hù)，不僅保護(hù)國家所有權(quán)、集體所有權(quán)，而且特別強(qiáng)調(diào)了保護(hù)私人所有權(quán)，這是具有重要意義的。物權(quán)就是財產(chǎn)權(quán)，是人權(quán)的組成部分，尊重個人的物權(quán)，就是尊重人權(quán)的基礎(chǔ)，就是尊重人權(quán)。沒有對物權(quán)的保護(hù)，對人權(quán)的保障就是不完善的。今年10月8號，人民法院報頭版正中的圖片新聞，這個新聞?wù)f湖南懷化銷毀黑摩的，為了加強(qiáng)市場交通管理。什么叫做黑摩的，就是摩托車。為什么說是黑的呢，就是他沒有得到運(yùn)營的

4、許可就去拉客。從這個新聞中知道，懷化公安局一下銷毀了192輛非法運(yùn)營的黑摩的。這192輛摩托車是誰的呢，是這些開黑摩的的公民的，這些公民違法在什么地方呢，他違法在于沒有經(jīng)過許可就去拉客，就是我們所說的黑出租。這樣的違法是他的行為違法，我們可以制裁他， 比如可以不讓他拉客，罰他的款，都是可以的。但是他的財產(chǎn)、他的摩托車在我們的法律上是合法取得的財產(chǎn)?？墒俏覀兊墓矙C(jī)關(guān)把這192輛摩托車集中起來用壓路機(jī)一下就把它壓碎，而且這還登載在本應(yīng)是最講法制的人民法院報上作為頭條新聞，作為正面經(jīng)驗(yàn)來宣傳。表明我們的政府在處理這件事上絲毫沒有物權(quán)的觀念，沒有保護(hù)人民合法財產(chǎn)這樣的知識。他們分不清楚什么叫行為違法

5、，什么叫財產(chǎn)違法。行為違法，他的財產(chǎn)并不一定違法。第二，物權(quán)法是近30年改革開放勝利成果的記錄，是將改革開放勝利成果轉(zhuǎn)化為法律的形式固定下來，繼往開來。例如，土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等。近幾年，我們的經(jīng)濟(jì)在快速增長，迄至XX年外匯儲備已居世界第一，政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)生了重大變化，有必要在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定物權(quán)法，對生活中迫切需要規(guī)范的問題作出規(guī)定，進(jìn)一步明確權(quán)和歸屬。因“民無恒財，即無恒心”。第三，完成了民法典制定工程中的核心部分，民法典的起草工作進(jìn)入了順暢的時期，就像江河進(jìn)入開闊的平原河道，列車駛出了崇山峻嶺一樣。只要侵權(quán)責(zé)任法和民法總則修改完成之后，民法典起草任務(wù)就大功告成了

6、。物權(quán)制度形成物權(quán)法，債權(quán)制度形成合同法侵權(quán)制度形成侵權(quán)行為法。此法律制度構(gòu)成我國民事法律制度的框架，相應(yīng)地此三部法律是我國民法典的三大基石。第四，標(biāo)志著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)法制體系完成了最為重要的部分。對全面實(shí)施依法行政具有重要意義。物權(quán)法與每個人的關(guān)系密切程度可能部分同志會認(rèn)為物權(quán)法離我們很遠(yuǎn)，事實(shí)上，物權(quán)法與我們惜惜相關(guān)，下面是我對物權(quán)法與每一個人的關(guān)系的一個通俗的描述，說給大家聽聽：事實(shí)上，我們每一個人在生活、生產(chǎn)的方方面面，都與物權(quán)法和物權(quán)息息相關(guān)、密不可分。讓我們來看一看物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)對我們每一個人的關(guān)系吧：每個人早晨起床，要穿自己的衣服，對這衣服享有的物權(quán)就是私人所有權(quán)；要吃飯

7、、吃菜，對這糧食、蔬菜的物權(quán)也是私人所有權(quán)。享有了這件衣服的所有權(quán)，享有了這糧食、蔬菜的所有權(quán)，您就可以占有、使用、收益和處分它。您出了門，走在大街上，這是國有的土地，它的物權(quán)是國家所有權(quán)。您走到農(nóng)村的鄉(xiāng)道，這是集體所有的土地，是農(nóng)民對土地享有的集體所有權(quán)。購買了商品房，您取得是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，因此，您就有了對于這座房子的物權(quán)，對自己專有的面積享有專有權(quán)，對共用部分享有共有權(quán)，對整棟建筑物享有管理權(quán)。與相鄰的鄰居之間，裝空調(diào)、設(shè)置太陽能熱水器，甚至是坐臥行走，都應(yīng)依法行事，不要妨害相鄰的不動產(chǎn)所有權(quán)人依法行使權(quán)利，因?yàn)槟寂c上下左右前后的鄰居發(fā)生相鄰關(guān)系。結(jié)婚之前，您自己的財產(chǎn)歸自己所

8、有，享有單獨(dú)的所有權(quán)；結(jié)婚之后，如果沒有特別約定，那么夫妻之間婚后取得的財產(chǎn)就是共有財產(chǎn)，夫妻享有共同共有的共有權(quán)。從以上幾個方面進(jìn)行分析，我們可以清楚地看到，在我們每一個人的生活和生產(chǎn)中，到處都有物權(quán)存在。可以說，我們每一個自然人、每一個法人如果離開了物權(quán)，就無法生存發(fā)展，就無法進(jìn)行經(jīng)營活動。因?yàn)槿魏稳说纳婧桶l(fā)展，都離不開物質(zhì)條件，都離不開物質(zhì)財富。因此，物權(quán)法規(guī)定的每一個物權(quán)，都是我們自己的必須具有的權(quán)利，因?yàn)檫@些物權(quán)就是我們的財富的保護(hù)神。二、物權(quán)和物權(quán)法的概念物權(quán)的概念物權(quán)一詞最早起源于羅馬法，但其直到1900年，才由德國民法典第一次在法律上予以正式確認(rèn)。此后，許多國家的民法典都規(guī)定

9、了物權(quán)制度，物權(quán)法遂成為民法的重要組成部分。對物權(quán)概念的界定是：物權(quán)，是指民事主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)直接支配一定的物，享受利益并排除他人干涉的權(quán)利，是人與人之間對于物的歸屬和利用關(guān)系在法律上的體現(xiàn)。物權(quán)法第2條第3款規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！蔽餀?quán)是排除他人干涉的權(quán)利，我們想象一下我們自己買的房子，我們買的商品房的大門，可以說是進(jìn)出的通道，但是進(jìn)出的通道為什么要加上門加上鎖呢，有的甚至還要加上防盜門，這充分體現(xiàn)了物權(quán)的排他性。物權(quán)的排他性不僅是針對其他的普通的自然人和法人，它首先是針對國家，包括排除國家的干涉，排除公權(quán)力

10、的干涉，因此這點(diǎn)非常重要。我們從電視劇上看到，一個警察要進(jìn)入某一私人的房屋，他也不能憑他是警察、是國家公權(quán)力的體現(xiàn)者就可以直接進(jìn)去。他首先要報明他的身份，僅此還不夠，還要出示搜查證，這樣主人才能打開大門。此時這個自然人必須開門，如果不開門警察就可以破門而入；反過來警察如果沒有搜查證破門而入就構(gòu)成犯罪。所以物權(quán)的排他性這一點(diǎn)非常重要。物權(quán)法的概念和作用1、物權(quán)法的概念物權(quán)法是調(diào)整物權(quán)關(guān)系，或者說有形財產(chǎn)關(guān)系的法律。物權(quán)法調(diào)整物權(quán)關(guān)系，要回答三個問題：一是物屬于誰，誰是物的主人；二是權(quán)利人對物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù)；三是怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)的要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。物權(quán)法是確認(rèn)財產(chǎn)、利用財

11、產(chǎn)和保護(hù)財產(chǎn)的基本法。2、物權(quán)法的作用物權(quán)法是伴隨商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步完備的。自然經(jīng)濟(jì)，一般不需要物權(quán)法。高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制，也不需要物權(quán)法。在商品經(jīng)濟(jì)條件下。按照改革開放的要求，我國的民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法、農(nóng)村土地承包法等法律對物權(quán)作出了不少規(guī)定，這些規(guī)定已經(jīng)并將繼續(xù)發(fā)揮著重要作用，但這些規(guī)定，今天看來是不夠的。進(jìn)一步深化改革和全面建設(shè)小康社會，不僅要有較為完備的財產(chǎn)流通制度，還要有較為完備的財產(chǎn)歸屬和利用制度，否則，人們在社會生活中有關(guān)財產(chǎn)的許多行為就無所適從，審判實(shí)踐中有關(guān)財產(chǎn)的許多糾紛就無法可依，因此，制定一部物權(quán)法是十分必要的。物權(quán)法的作用，直接體現(xiàn)在兩

12、方面：其一是定分止?fàn)?，其二是物盡其用。商鞅在商君書中說：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取?！蔽餀?quán)法第二個直接作用是物盡其用。物權(quán)法規(guī)定物盡其用，可以是自己用，可以自己不直接使用交由他人用，可以依法轉(zhuǎn)讓給更有經(jīng)營才能的人使用。物權(quán)法為權(quán)利人充分利用財產(chǎn)留下很大的活動空間，同時，也從合理利用資源、維護(hù)公共利益出發(fā)，對權(quán)利人的權(quán)利作出不少限制，如嚴(yán)格保護(hù)耕地的規(guī)定，有關(guān)相鄰關(guān)系和地役權(quán)的規(guī)定，以及征收、征用的規(guī)定等。物權(quán)法鼓勵每一個人都不斷地創(chuàng)造財富，就可以使國家更富強(qiáng)。過去

13、，在“左”的思想影響下，總是講“大河有水小河滿，大河無水小河干”，這其實(shí)是不對的，不符合自然規(guī)律和社會規(guī)律。我們今天應(yīng)該恢復(fù)歷史和客觀的真面目，那就是“小河有水大河滿，小河無水大河干”。以前是三代人擠在18平方米的小屋，現(xiàn)在我一個人就有180平米，到XX年，全國城市人均26平米。物權(quán)法通過定分止?fàn)帲瑢?shí)現(xiàn)維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的目的，通過定分止?fàn)幒臀锉M其用，為權(quán)利人充分利用財產(chǎn)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，鼓勵權(quán)利人創(chuàng)造財富，積累財富?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，物權(quán)法是一部保障安居樂業(yè)的法，是一部促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會全面進(jìn)步的法。三、物權(quán)法的體系和原則物權(quán)法的體系物權(quán)法草案分為五個部分，共有十九章249條條文。第一編，

14、是物權(quán)的一般問題，包括基本原則、物權(quán)變動和物權(quán)保護(hù)。第二編，是所有權(quán)部分，包括一般規(guī)定、所有權(quán)、業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)、相鄰關(guān)系、共有權(quán)和所有權(quán)的取得。第三編，是用益物權(quán)，規(guī)定了用益物權(quán)的一般規(guī)定、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。第四編，規(guī)定的是擔(dān)保物權(quán)，是在原來擔(dān)保法規(guī)定擔(dān)保物權(quán)的基礎(chǔ)上，做出的規(guī)定，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。第五編，規(guī)定的是占有，這一編內(nèi)容較少，只有5個條文。物權(quán)法的三項原則即物權(quán)法定原則，公示、公信原則，平等保護(hù)原則。首先講一下物權(quán)法定原則。物權(quán)法第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！本唧w包括兩個方面，一是物權(quán)的種類必須要由法律規(guī)定，任何行政法

15、規(guī)、司法解釋及當(dāng)事人合同都不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。比如說典權(quán)在我國目前的物權(quán)法是沒有規(guī)定的，我們就不能約定典權(quán)，行政法規(guī)，司法解釋也不能對此作出規(guī)定。而合同法則不同，合同的種類可以由當(dāng)事人約定，只要不違反法律規(guī)定及公共利益，公序良俗等就受法律保護(hù)。其次是公示，公信原則。首先是公示。物權(quán)法第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)財物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！庇纱艘?guī)定可見，所謂公示，就是應(yīng)當(dāng)將物權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)移等的事實(shí)通過一定的公示方法向社會公開，使第三人知道，否則不發(fā)生法律效力。例如，房屋轉(zhuǎn)讓、不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立等，就要進(jìn)行登記，不登記就不且法律效力，就不得對抗

16、第三人。物權(quán)法第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)效力?！爆F(xiàn)在討論一下公信原則。就是說如果依據(jù)一定的公示方法公示以后，對于公示出來的權(quán)利狀況產(chǎn)生了一種信賴，對這種信賴保護(hù)就是公信。舉一個簡單的例子，據(jù)我所知，有個別人為了某些方便，將自己所購買的小車登記在某單位名下，那么作為第三人來說他就有理由相信這小汽車是派出所的，假若他向派出所購買了這車輛，那物權(quán)法就會保護(hù)這一交易行為。該車的隱形權(quán)利人不得向購車人主張任何權(quán)利。公示就是公開表示出來的意思。那我們馬上就想到了合同法上為什么不要求合同公示。合同法上沒有規(guī)定一個合同公示原則，相反合同法

17、上允許當(dāng)事人合同保密。我們頒布的銀行法規(guī)定，銀行要為儲戶保密，任何人要到銀行查別人存了多少錢，銀行不給你查。這叫合同保密，保守秘密。除非你拿了法院的手續(xù)才可以查。那平常企業(yè)的合同關(guān)系能不能隨便告訴你？不能告訴你。這叫客戶名單。客戶名單是商業(yè)秘密，侵犯了商業(yè)秘密要構(gòu)成侵權(quán)行為?？梢娫诤贤ㄉ希粌H不要求合同公示，相反，還允許合同保密。這種保密是合法的。對物權(quán)的判斷就不一樣了。物權(quán)的狀態(tài)、物權(quán)的變動事關(guān)重大。首先對交易對方來說，張三有一套房子要銷售，李四是準(zhǔn)備買這套房子的，李四首先要考慮的是這套房子是不是張三的。如果我買了房子后證明這套房子不是張三的，我拿不到房子，錢追不回來，我不是受到損害、制造

18、麻煩嗎？所以對交易對方來說，首先要判斷出賣人是不是這個房屋的所有權(quán)人，它的物權(quán)狀態(tài)至關(guān)重要。再次是平等保護(hù)原則。這原則是物權(quán)法精髓所在。物權(quán)法第四條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯?！边@條法律將私人物權(quán)與國家物權(quán)并例，明確表明國家物權(quán)與私人物權(quán)平等受法律保護(hù)。這實(shí)是小民之福音。這個指導(dǎo)思想在我們過去的民法通則上有一個規(guī)定叫國家財產(chǎn)神圣不可侵犯，在我們的憲法上叫做公有財產(chǎn)神圣不可侵犯，在學(xué)者討論建議草案的時候，認(rèn)為以上規(guī)定是反映單一公有制和計劃經(jīng)濟(jì)體制的要求，與我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活已經(jīng)嚴(yán)重地脫節(jié)，已經(jīng)不符合，我們改革開放以來的經(jīng)濟(jì)生活和原來已經(jīng)發(fā)生了

19、本質(zhì)的區(qū)別。順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)地要求，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活是多種所有制、多種經(jīng)濟(jì)形式、多種經(jīng)營形式同時并存，因此要求我們在物權(quán)法制定的指導(dǎo)思想上要采取平等對待的態(tài)度。因此社科院的課題組提出的對策，提出的指導(dǎo)思想叫做合法財產(chǎn)一體保護(hù)。它的側(cè)重點(diǎn)在于，不考慮生產(chǎn)資料所有制是什么，只考慮財產(chǎn)的取得，財產(chǎn)取得只要是合法的，在法律上同樣對待、同樣保護(hù)。這就是一體保護(hù)的思想，認(rèn)為這個思想是符合市場經(jīng)濟(jì)要求的。要說明這一點(diǎn)并不難，從改革開放前我國的大學(xué)招生就可以看出來，考生在報考志愿填表時，有一欄叫家庭出身，一定要填你是出身于農(nóng)民還是工人，還是革干，還是革命軍人，如果是農(nóng)民，你還要進(jìn)一步明確你是上中農(nóng)、中中農(nóng)還是下

20、中農(nóng)，還是貧農(nóng)。這個可見我們在改革開放前考大學(xué)要依家庭出身來區(qū)分，區(qū)分的結(jié)果當(dāng)然是不平等對待。至少是很多專業(yè)包括我們的法學(xué)專業(yè)在過去絕對是不招地主富農(nóng)、資本家出身的考生，只招革干、革命軍人、工人和農(nóng)民中的貧農(nóng)，我舉這個例子就說明，過去為什么要區(qū)分考生的出身呢，就是為了區(qū)別對待。這個區(qū)別對待就必定是不平等對待。過去即使成績再好，因?yàn)槟愕某錾聿缓每疾簧洗髮W(xué)的多的是。但是這種對人區(qū)別對待的制度改革開放以來我們已經(jīng)廢棄了?，F(xiàn)在考大學(xué)找工作不再區(qū)分家庭出身，我們只一個標(biāo)準(zhǔn)就看你的成績和你的品行，這就是我們現(xiàn)在所說的法律面前人人平等。對待個人我們已經(jīng)走到了正確軌道，對于財產(chǎn)我們還劃分它的出身，以所有制劃分

21、，以這個對比就可以看到，劃分的結(jié)果不管你是有意的無意的，是否有明文的規(guī)定，其結(jié)果必然是不平等的對待。我們的執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的行政機(jī)關(guān)在涉及到不同所有制的財產(chǎn)時，我們有意無意地就偏向了某一邊，實(shí)踐就是不平等地對待。這樣的結(jié)果不符合市場經(jīng)濟(jì)地要求，所以從這一點(diǎn)考慮，對于財產(chǎn)的保護(hù)的指導(dǎo)思想問題，我覺得應(yīng)該嚴(yán)格貫徹合法財產(chǎn)一體保護(hù)。四、物權(quán)法的幾個重要制度1、不動產(chǎn)的登記制度不動產(chǎn)，主要是指土地以及房屋、樹木等土地附著物。物權(quán)法第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)

22、實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。不動產(chǎn)登記制度的基本原則應(yīng)該在物權(quán)法上規(guī)定。首先就是不動產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)。我們國家現(xiàn)在的問題是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，多頭登記，不統(tǒng)一。主要的登記機(jī)構(gòu)有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門等。這樣給當(dāng)事人的登記造成困難，給法律秩序的建立導(dǎo)致障礙。另外一個問題就是那些不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)本身就是行政管理機(jī)關(guān)，他們手中握有行政管理權(quán)。因此我們看到一些地方的規(guī)定，如必須對抵押物的價值進(jìn)行評估，按照評估的價值收取登記費(fèi)。那企業(yè)為什么要設(shè)立抵押權(quán)呢，是因?yàn)槠髽I(yè)沒有錢，要向銀行貸款。結(jié)果貸款還沒到手，你登記機(jī)關(guān)就要收他幾萬十幾萬的

23、登記費(fèi)，這怎么合理呢？沒有合理性！還有啊，登記人員的勞動，就是寫漢字，連字?jǐn)?shù)都沒什么區(qū)別。為什么要收其中一個幾萬十幾萬的登記費(fèi)？沒有任何的合理性。原因就是登記機(jī)關(guān)手中有行政權(quán)，他利用這個權(quán)力來剝奪人民和企業(yè)的財產(chǎn)。我們看到一些地方還規(guī)定，抵押登記有效期一年，一年以后再登記再收費(fèi)。本來登記機(jī)關(guān)應(yīng)該是一個服務(wù)機(jī)關(guān)，登記是一個服務(wù)行為，一個證明行為?，F(xiàn)在卻成了登記機(jī)關(guān)利用行政權(quán)力剝奪財產(chǎn)的生財之道。因此我的這個課題組提出的解決方法，就是設(shè)立統(tǒng)一的和行政管理權(quán)脫鉤的登記機(jī)關(guān)。不但要統(tǒng)一，還一定要和行政管理權(quán)脫勾，他只能辦登記，這樣才能解決剛才提到的問題。這個對策，在現(xiàn)在的草案中有沒有采納呢？他們沒有采

24、納，他們說這個登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一的問題太困難難，記得01年5月的專家討論會上，我們法工委的領(lǐng)導(dǎo)同志說，這個統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的問題，我們黨的最高領(lǐng)導(dǎo)人親自開了個會都沒有能解決，所以這個問題真的是太困難了。因此現(xiàn)在的草案就回避了這個問題，沒有談。有專家說，現(xiàn)在的登記機(jī)關(guān)，都是贊成統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的，他們所反對的就是統(tǒng)一到其他機(jī)關(guān)去。再說我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機(jī)關(guān)，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機(jī)關(guān)。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權(quán)的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。第二十二條 不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)

25、部門會同價格主管部門規(guī)定。第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于登記機(jī)關(guān)的責(zé)任仍然是實(shí)行過錯責(zé)任，并不是說一旦發(fā)生了登記錯誤都要由登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，關(guān)于責(zé)任的承擔(dān)方面規(guī)定了兩點(diǎn)：1、如果是登記申請人自己弄虛作假的，要由申請人自己承擔(dān)責(zé)任；2、由于登記錯誤給當(dāng)事人造成損失的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。2、征收、征用制度XX釘子戶事件、嘉禾事件國家強(qiáng)制征收、拆遷限定于“為了公共利益的需要。”排斥商業(yè)用地征收和拆遷的國家權(quán)力的介入。國家強(qiáng)制征用，限定于：“因

26、搶險、救災(zāi)等緊急需要”的特殊情況。排斥商業(yè)用途的國家權(quán)力介入。物權(quán)法第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！闭魇占w所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。國家征收農(nóng)村集體土地，更加注重保障農(nóng)民權(quán)益，在以往的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和草苗的補(bǔ)償費(fèi)用基礎(chǔ)上，增加了農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。這是物權(quán)法中的一大亮點(diǎn)，不僅規(guī)定了應(yīng)該補(bǔ)償，對補(bǔ)償效果也有細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)。特別是“安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用”將

27、農(nóng)民列入社保范圍，防止出現(xiàn)做工無崗、種田無地、吃飯無錢的失地流民。第四十四條規(guī)定：“因搶險、救災(zāi)等緊急需要依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人和不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人、單位、個人的不動產(chǎn)或動產(chǎn)被征用或者征用后毀損的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！狈▽W(xué)名家梁慧星有一句名言：“物權(quán)法將終結(jié)圈地運(yùn)動和強(qiáng)制拆遷，使其成為歷史名詞”。理由就是物權(quán)法規(guī)定的征地制度將商業(yè)用地排除于國家征收之外，企業(yè)取得商業(yè)用地要與土地使用權(quán)人談判簽約。3、媒體熱議的第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)現(xiàn)在簡單介紹一下建筑物區(qū)分所有制度的幾個主要問題：1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是

28、城市住宅及辦公樓的主要權(quán)屬形式，關(guān)系到城市幾億居民的生活福利。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有建筑物的業(yè)主對其專有部分享有專有權(quán)，對共同使用部分享有共有權(quán)，以及相互之間對建筑物的整體享有管理權(quán)，而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容包括專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)。業(yè)主行使權(quán)利的團(tuán)體組織形式是業(yè)主大會和業(yè)主委員會，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是業(yè)主團(tuán)體委聘的管理機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主團(tuán)體的意志進(jìn)行管理活動。這種權(quán)利不同于一般的所有權(quán)，是在區(qū)分的基礎(chǔ)上形成集合的權(quán)利，由于專有部分的所有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組合在一起形成了特殊的財產(chǎn)權(quán)或者特殊的所有權(quán)。2、關(guān)于業(yè)主大會及業(yè)主委員會的問題。業(yè)主大會指的是業(yè)主所聯(lián)合

29、組成的管理業(yè)主共有財產(chǎn)和共同事務(wù)的機(jī)構(gòu)，或者說是業(yè)主成立的一個自治組織。業(yè)主大會是管理業(yè)主事務(wù)最高的權(quán)利機(jī)關(guān)，也是管理他們事務(wù)的意思形成機(jī)關(guān)，所有的重大事務(wù)都應(yīng)該通過業(yè)主大會來決定。業(yè)主委員會只不過是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三

30、分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。3、爭論較大的是關(guān)于地下車庫的歸屬問題第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個

31、人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。采用約定的方式，車庫的歸屬由開發(fā)商和業(yè)主在合同中規(guī)定，如果售房合同中沒有規(guī)定車庫的歸屬，就推定由業(yè)主所有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。至于綠地、道路以及道路上的空地所形成的停車位都屬于業(yè)主法定共有的財產(chǎn)。首先是因?yàn)榫G地的共有到業(yè)主的重大利益，很多業(yè)主購買房子都

32、是沖著綠地來的，如果綠地可以由當(dāng)事人約定所有權(quán)的話，那么開發(fā)商就會保留所有權(quán)，之后再進(jìn)行改變，就會嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益；其次是從環(huán)境的角度考慮，綠地是和城市的環(huán)境是非常密切的，如果改變了綠地對環(huán)境的破壞也是很大的。如果由開發(fā)商保留所有權(quán)，隨便改變道路的用途，對業(yè)主的損害也是非常大的?？盏厥枪灿械呢敭a(chǎn)，將來是否可以作為停車場應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定，而不是由開發(fā)商決定。針對現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車庫、車位高價出售、出租給小區(qū)外的人停放，導(dǎo)致小區(qū)居民車庫、車位嚴(yán)重不足的情況，物權(quán)法有針對性地規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。5、住宅用地使用期限的問題土地使用權(quán)

33、到期之后處理的問題。像廣州、深圳一些土地使用權(quán)的批租做得很早，當(dāng)時批的時間很短，現(xiàn)在很多土地已經(jīng)快到期了，到期之后地上的建筑物應(yīng)該怎么處理？按照去年7月10日公布的物權(quán)法第155條當(dāng)時規(guī)定：土地到期之后必須要提出續(xù)期的申請；在最新的七審審議稿中說了：基本的原則是區(qū)分住宅和非住宅用地。對住宅用地不能采用提出續(xù)期申請的辦法，必須實(shí)行自動延長。因?yàn)樵谝粋€小區(qū)中可能有成千上萬的住戶，土地使用權(quán)到期了，這些成千上萬的住戶怎么提出續(xù)期申請是無法操作的。如果業(yè)主不同意續(xù)期可能會發(fā)生爭議，老百姓買房時認(rèn)為他買到的是永遠(yuǎn)的使用權(quán)，很少人會想到自己買的房子是有期限的，如果要續(xù)期可能會有許多的老百姓不高興，會覺得我

34、們法律對老百姓社會財產(chǎn)的保護(hù)是不完全的。事實(shí)上即便政府不允許續(xù)期，這也是很難操作的。從保護(hù)公民的財產(chǎn)所有權(quán)的基本原則出發(fā)，對到期的住宅用地要自動延長。對非住宅用地，特別是工業(yè)、商業(yè)用地必須要提出延期的申請，這就意味著政府有權(quán)批準(zhǔn)，也有權(quán)不批準(zhǔn)。必須要由政府進(jìn)行重新的審批。70年后房子歸誰-案例：根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，住宅用地使用權(quán)的最高期限為70年。70年以后，該怎么辦？市民譚先生擔(dān)憂：他買了一套住房后，細(xì)看購房合同，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)土地使用年限居然只剩下40年。-法條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。解讀：物權(quán)法中的此條規(guī)定無疑給大家吃了定心丸。不過，所謂“自動續(xù)期”延續(xù)的只是建筑物使用

35、權(quán)的權(quán)限，并不是土地所有權(quán)，所以一旦建筑物報廢，土地將收歸國家，因此，提醒業(yè)主好好保護(hù)建筑物，70年以后只要建筑物還“健康”，那么建筑物還是你的。但是要注意，商業(yè)地產(chǎn)并遵從該規(guī)定。6、物業(yè)服務(wù)差業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)-案例：時代花園業(yè)主老李因自家自行車經(jīng)常被盜，認(rèn)為小區(qū)物業(yè)保安服務(wù)不到位，帶頭拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。從XX年入住就一直沒有交過物業(yè)管理費(fèi)。為此，物業(yè)公司把老李告上了法庭。法條：業(yè)主委員會對拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人停止，業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。-解讀：業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位拒絕繳納物業(yè)費(fèi)是一種不理智的做法，作為業(yè)主不能陷入誤區(qū)，將別人的錯誤

36、作為自己犯錯誤的前提。業(yè)主不繳費(fèi)帶來的后果是物業(yè)公司資金缺失，衛(wèi)生無人管、水電被斷、治安惡化，從而導(dǎo)致其他業(yè)主權(quán)利受到侵害。如果業(yè)主普遍覺得物業(yè)服務(wù)不好，可以召開業(yè)主大會更換物業(yè)公司。法庭最后判決，要求老李繳納所有所欠物業(yè)費(fèi)，并補(bǔ)交相應(yīng)滯納金。7、應(yīng)收賬款質(zhì)押的問題質(zhì)權(quán)-指債權(quán)人占有債務(wù)人或第三人提供擔(dān)保的動產(chǎn)或權(quán)利，并就其價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。分為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)，是指債務(wù)人或第三人將特定的財產(chǎn)交由債權(quán)人占有，作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在新法第十七章的規(guī)定中，變化最大的就是把應(yīng)收帳款也作為可以出質(zhì)的一種權(quán)利，以前證

37、券化、有體化債權(quán)才是法律承認(rèn)的質(zhì)權(quán)客體，現(xiàn)在，無體化的未來債權(quán)也可以作為質(zhì)權(quán)的客體。第二百二十八條 以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。目前，我國的信貸征信機(jī)構(gòu)是中國人民銀行信貸征信中心。第二款，應(yīng)收賬款出質(zhì)后，出質(zhì)人不得隨意轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款。以保護(hù)質(zhì)權(quán)人的利益。8、物權(quán)法與擔(dān)保法的適用在監(jiān)管工作中，如一貸款擔(dān)保問題，物權(quán)法與擔(dān)保法有不同規(guī)定時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用物權(quán)法。因?yàn)椤昂蠓▋?yōu)于前法”、“新法優(yōu)于舊法”五、物權(quán)法存在的一些問題一是關(guān)于取水權(quán)。草案專門設(shè)了一章規(guī)定取水權(quán)，第224條規(guī)定：自然人、法人直接從江河、湖泊或者地下取用水資源的，應(yīng)當(dāng)按照國家取水許可制度和水資源有償使用制度的規(guī)定，向主管部門申請領(lǐng)取取水許可證，并繳納水資