二手房交易過程中的違約情形和處理方式

1、北京楊文戰(zhàn)律師法律文集法律常識篇律師提示：二手房交易過程中的違約情形和處理方式在簽訂合同時如果能預(yù)見可能出現(xiàn)的違約行為，并且在合同中約定有針對 性的違約條款，那么在交易時就能有效地減少違約的可能，發(fā)生違約行為后， 也能有效地降低維權(quán)的時間和金錢成本。那么，在二手房交易的過程中有哪些經(jīng)常出現(xiàn)的違約行為，又應(yīng)該如何應(yīng) 對呢？在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1、出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2、買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3、買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4、房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任；5、房主在交房時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；

2、 6、根 據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。上面提到的 1、2兩項屬于逾期履行義務(wù)的違約行為， 3 屬于不履行合同義 務(wù)的根本違約行為， 4、5 屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。但有時 1、2、4、5 這幾種違約行為如果嚴(yán)重，可能會影響到合同的履行， 也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責(zé) 任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務(wù)，但起訴 往往需要相當(dāng)長的時間，而且勝訴后執(zhí)行有時也是問題，與其如此，有時守約 方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據(jù)表示根本 不履行，有時守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，

3、也會有一定難度。所以，律師建議買賣雙方在合同中明確約定 1、2、4、5 這幾種違約行為嚴(yán) 重到什么程度構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)提出解除合同并要求違約方承擔(dān)解除 合同的違約責(zé)任。逾期付款或交房多長時間之內(nèi)守約方有權(quán)要求支付逾期履行 的違約金，逾期付款或交房多長時間以上，守約方有權(quán)提出解除合同并追究違 約方的相應(yīng)違約責(zé)任。那么發(fā)生了違約情形，如何承擔(dān)違約責(zé)任呢？一般有如下幾種方式：1、定金：雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金，收定金的一方不履 行約定的義務(wù)，雙倍返還定金；給付定金的一方不履行約定的義務(wù)，定金不予 返還；本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師轉(zhuǎn)載請標(biāo)明作者、出處北京楊文戰(zhàn)律師法律文集法律常識篇

4、2、繼續(xù)履行：守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，并可在向 法院起訴時提起此項訴訟請求，要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，并不妨礙守約方要 求繼續(xù)履行；3、違約金：雙方可以在合同中約定一方違約時，根據(jù)違約情況向守約方支 付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金。在既約定違約金又約定定金的情況 下，守約方應(yīng)該在二者中選擇一個比較有利于自己的方式主張；4、賠償實際損失：在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約 方按實際損失賠償。在定金或約定的違約金低于實際損失的情況下，守約方可 以主張按實際損失賠償。對于逾期付款、交房等逾期履行合同義務(wù)的違約行為，雙方最好在合同中 約定按逾期的時間長短每日計算一定標(biāo)準(zhǔn)的違約金，這樣，逾期的時間越長， 違約的行為越嚴(yán)重，承擔(dān)的違約責(zé)任也就越重。如果只約定逾期交房要承擔(dān)一定數(shù)額的違約金，那逾期一天和逾期一個月甚至更長就沒什么區(qū)別，一旦發(fā)生 違約行為，那違約者恐怕寧可再拖更長時間。對于單方解除合同等根本違約行為，應(yīng)該約定一個比較合適的具有處罰作 用的違約標(biāo)準(zhǔn)，比如約定合適數(shù)額的違約金，或者約定一個參照標(biāo)準(zhǔn)（比如約 定賠償房價上漲或下降造成的差價損失）。對于房屋的質(zhì)量問題，不好做明確的違約金標(biāo)準(zhǔn)約定了，一般也就是根據(jù) 相應(yīng)質(zhì)量問題造成的損失和維修費(fèi)用進(jìn)行賠償了。對于房主轉(zhuǎn)移或更換房屋內(nèi)附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品