九嶷歡樂山水旅游綜合項目商業(yè)計劃書_詳細(xì)

1、九嶷歡樂山水旅游綜合項目商業(yè)計劃書20_-12-24 九嶷歡樂山水旅游綜合項目商業(yè)計劃書目 錄第一章項目簡介. 11、九嶷山與舜帝陵. 12、項目描述. 23、項目的開發(fā)目標(biāo). 24、資源特點:風(fēng)水寶地. 25、項目開發(fā)特色. 46、優(yōu)惠政策. 4第XX市場分析. 51、可進(jìn)入性. 52、XX市場分析. 63、XX市場分析. 6第三章項目開發(fā)方案. 71、項目戰(zhàn)略. 72、項目建設(shè)開發(fā)內(nèi)容. 73、項目的分期開發(fā). 124、項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo). 12第四章項目效益分析. 131、生肖谷主題動物園投資成本分析. 132、朝天馬莊園投資成本分析. 143、麻將故里山水街投資成本分析. 154、山水狂

2、主題樂園投資成本分析. 155、天砣莊園投資成本分析. 166、在水一方水文化樂園投資成本分析. 177、運營成本分析. 188、效益分析. 20第五章投資合作. 211、項目價值估算. 212、項目招商合作計劃. 21第六章環(huán)境評估. 221、建設(shè)全面生態(tài)化. 222、無三廢排放. 223、環(huán)評結(jié)論. 22第七章項目可行性分析. 22九嶷歡樂山水旅游綜合項目商業(yè)計劃書第一章項目簡介1、 九嶷山與舜帝陵1)九疑山九嶷山又叫蒼梧山,屬南嶺山脈(又名五嶺)之萌諸嶺段。巍然屹立在XX省XX縣城南三十公里處,南臨百粵,北連衡岳,雄控荊湘。古代道家三十六洞天這樣描述:“第二十三洞天九疑山洞,周回三千里,

3、名曰朝真太虛天,在道州XX縣”(XX縣,古XX縣名)?！氨P基蒼梧之野,峰秀數(shù)郡之間,羅巖九舉,各導(dǎo)一溪,游者疑焉,故曰九疑?！边@是古人對九嶷山最為形象的描述。九嶷山傳統(tǒng)的九峰包括:舜源峰、娥皇峰、女英峰、簫韶峰、朱明峰、桂林峰、杞林峰、石城峰、石樓峰。1992年7月,經(jīng)國家林業(yè)部批準(zhǔn)成立九嶷山國家森林公園,其區(qū)域以國營九嶷山林場為主體,含九嶷山自然保護(hù)區(qū)。九嶷山旅游區(qū)規(guī)劃面積為420平方公里,其中位于舜帝陵北面的外九嶷群峰挺拔險峻,呈現(xiàn)古熱帶殘遺峰林景觀,為喀斯特地貌。南部的生態(tài)景區(qū)內(nèi)九嶷,擁有三分石、母江河自然公園230平方公里厚重雄奇的原始生態(tài)。2) 舜帝陵與九嶷山的血肉關(guān)系九嶷山舜帝陵的

4、祭祀從夏代開始,是最早有史籍記載的帝王陵,比建于唐代宗大歷九年的陜西黃帝陵早1300多年；比建于宋代的炎帝陵早1000余年。因此舜帝陵是中國歷史上對共同始祖的認(rèn)同之始。九嶷山還留下了如娥皇、女英二妃淚染竹斑的愛情絕唱等數(shù)不勝數(shù)的文化長卷。舜帝與九嶷山,如血肉關(guān)系不可分割,舜文化為血,九嶷山是骨肉之軀。2、 項目描述1)項目名稱:九嶷山歡樂山水旅游綜合項目2)項目區(qū)域:北起讀書巖、南到石井背,西自秤砣峰、東至白水源(百勝營),具體以紅線圖標(biāo)示為準(zhǔn)。項目面積約12000畝。3) 項目經(jīng)營期限:自20_年1月1日起至20_年12月31日,旅游、觀光農(nóng)業(yè)資源為租賃經(jīng)營60年,旅游地產(chǎn)部分為產(chǎn)權(quán)開發(fā)。3

5、、 項目的開發(fā)目標(biāo)1) 建設(shè)規(guī)?；堫^企業(yè):解決就業(yè)2000人以上,形成以旅游觀光、休閑居住、旅店接待、商業(yè)零售、旅游交通服務(wù)、旅游工藝品開發(fā)銷售以及旅游文化等體系的強(qiáng)大的旅游產(chǎn)業(yè)鏈,為旅XX縣奠定堅實基礎(chǔ)。2) 建設(shè)國家4A級旅游區(qū):本項目以國家4A級旅游區(qū)為基本開發(fā)目標(biāo),下轄:1、生肖谷主題動物園,2、山水狂主題樂園,3、在水一方水文化樂園,4、朝天馬莊園,5、天砣莊園,6、麻將故里-山水街等六大經(jīng)營實體。3) 帶動鄉(xiāng)村發(fā)展:建設(shè)一流景區(qū)的同時我們將采取三大富民政策:租賃農(nóng)村閑置山地,使村民得到長期保障性收入；實行產(chǎn)業(yè)帶動,將旅游開發(fā)配套環(huán)節(jié)安排到當(dāng)?shù)兀婚_發(fā)麻將故里山水街:將仙巖板廟山腳山

6、崖下的羊蹄嶺行政村的朝天馬、羊蹄嶺、下棋嶺、廟山腳四個自然村用一條直通道路連接貫穿,既解決了村民建房不占用耕地的問題,又形成了旅游接待能力,同時提高了村民生活素質(zhì),為社會主義新農(nóng)村建設(shè)提供了一個有效的發(fā)展模式。4) 生態(tài)環(huán)保,可持續(xù)發(fā)展:包括建立生態(tài)科技中心,六年實現(xiàn)荒山全面綠化,延伸項目產(chǎn)業(yè)鏈,積極擴(kuò)大投入,對項目實行觀光、度假、生態(tài)農(nóng)業(yè)多級梯度開發(fā)等保持可持續(xù)發(fā)展的策略性措施。4、 資源特點:風(fēng)水寶地1) 帝王之鄉(xiāng),風(fēng)水寶地朱明峰朝天馬石樓峰群峰及東江本項目區(qū)域內(nèi)的朱明峰又名丹朱峰,為九疑山九峰之第七峰。相傳舜帝南巡時,堯帝的兒子丹朱隨行,死后亦葬于九疑山。山海經(jīng)海內(nèi)南經(jīng):“蒼梧之山,帝舜

7、葬于陽,帝丹朱葬于陰。”下灌因龍尾巴而出狀元李郃,久安背因秤砣峰形如官印、重砣江山而出翰林。毫無疑問,本項目區(qū)域乃風(fēng)水寶地。其風(fēng)水格局首推: 秤砣峰:巨砣秤江山,官印鎮(zhèn)南天。南崖有古道,疑為古人登砣眼天門祭天之途。天砣莊園,即依此峰而建,就是取法自然,得益風(fēng)水。 金子方(石樓峰、金壺酌酒):昂然向天,山腳之山石井潮涌甘泉,有神仙傳奇。 韶水:偉人毛澤東的故鄉(xiāng)是韶山,九嶷山有韶水村、簫韶峰,加上廣東韶關(guān),皆為舜帝憑南風(fēng)演奏韶樂的地方。 龍尾巴:風(fēng)水上向有“龍頭出天子,龍尾出狀元”的說法。下灌有龍尾巴,也出過狀元。古跡“跨東海宴西湖”今猶在,沿龍尾巴東腹,建一條麻將故里麻將產(chǎn)業(yè)街。 朱明峰:即帝丹

8、朱棲靈之地。雄峙東江之岸、白水源山灣的朱明峰,為即將開發(fā)的生肖谷鎮(zhèn)山之寶！ 讀書巖:此峰腹有九曲之腸,負(fù)東江而向韶水,唐代狀元李郃、宋代狀元樂雷發(fā)皆在此讀過書。擬在此山之頂見奎星樓。 朝天馬:在萬山朝九疑、灌溪仙境的群峰之中,一峰逆勢而出,高踞云天,仰天長嘯,此峰就是朝天馬。朝天馬前踞兩側(cè),有兩個百畝盆地,是朝天馬、下棋嶺古村遺址,此處依托生肖谷項目擬建世外桃源般的五星級動物主題農(nóng)莊朝天馬莊園。 仙巖板:絕壁萬仞的仙巖板,乃是仙人羊權(quán)成仙之地,絕壁有棧道至崖腰有石窟,是至今香火旺盛、堪稱一絕的仙巖廟。神仙地界,成為生肖谷山門。2) 險崖絕壁,雄峰環(huán)立的“天上人間”、“世外桃源”項目的主要區(qū)域,

9、都是喀斯特地貌懸崖絕壁,只有幾個路口可以出入,否則只有雄鷹能夠飛越。這樣的地形地貌,既有非常震撼的觀賞、游覽效果,又有得天獨厚的項目管理條件,很容易創(chuàng)造“天上人間”、“世外桃源”的運營效果。3) 驚天發(fā)現(xiàn):三大國藝出一源！圍棋、象棋、麻將,被稱為三大國藝?？梢哉f三大國藝皆與九嶷山有不解之緣。圍棋起源,“丹朱善之”:世本作篇中“堯造圍棋,丹朱善之”。象棋起源,象為宗師:相傳舜為了教育弟弟作象棋,因弟名象,故稱象棋。麻將起源,大唐狀元:唐代狀元李郃作“葉子戲”,是為麻將原型。5、 項目開發(fā)特色本項目開發(fā)特色,概括起來就是:以喀斯特地貌優(yōu)美山水自然環(huán)境為基礎(chǔ),挖掘發(fā)揮項目所在地的狀元文化,深入演繹中

10、國傳統(tǒng)山水文化,以親動物、親運動、親水、親山的主題,創(chuàng)造性組合開發(fā)復(fù)合式山水生態(tài)主題公園重量級旅游產(chǎn)品,構(gòu)建休閑度假旅游天堂。三園、兩莊、一條街的項目體系具有五大特色:1) 十二生肖心靈圖騰:生肖就是每個人的自己心靈圖騰。以生肖題材開發(fā)的動物園,就是每個人“我的”動物園,其在傳統(tǒng)文化無窮無盡的演繹方面、旅游工藝品開發(fā)方面,與其它形式的動物園相比,具有無可比擬的優(yōu)勢。2) 奇峰險境中的拓展運動樂園:秤砣峰的天砣眼,石樓峰峰如高樓石樅映掩,皆可謂天下奇峰。加上108關(guān)拓展運動,創(chuàng)造熱血沸騰的生命境界。3) 擊水東江岸,逍遙讀書巖:休閑旅游已經(jīng)是旅游的重要發(fā)展趨勢。在水一方水文化主題樂園以水上樂園、

11、溫泉SPA、山水游、溶洞游、古文化游相結(jié)合,必然對休閑XX市場產(chǎn)生相當(dāng)?shù)奈Α?) 十里接天街,麻將故里行:自貓仔砠麻將廣場、麻將博物館開始,一條近10里的旅游長街逆勢而上,左引東江,右傍山崖,既是“麻友”尋祖之旅,亦作游客購物、采風(fēng)、美食之行。街道盡處,就是生肖谷峽谷大門“天闕”,寫照“十里接天街”。5) 山中騎馬踏花,尋幽故園夢里:無論是山上的朝天馬莊園,還是山下的天砣莊園,皆能傳遞出世外桃源般的感受。莊園既養(yǎng)花,又養(yǎng)馬,更養(yǎng)人。定格歷史年代開發(fā)的建筑所創(chuàng)造的的氛圍,在你我騎馬踏青之時,即為迅猛故園而來。6、 優(yōu)惠政策在項目建設(shè)期內(nèi),適用九嶷山旅游區(qū)三分石、母江河景區(qū)的同等優(yōu)惠政策,基本

12、為:稅費5年返還,道路系統(tǒng)政府按通村公路17萬元/公里進(jìn)行補(bǔ)貼。產(chǎn)權(quán)項目建設(shè)用地,由政府征地后成本XX公司。租賃部分土地的費用XX公司直接向項目涉及土地使用的久安背、羊蹄嶺村、青山尾村、下灌村交納租賃金約15萬元/年。政府不另外收取資源使用費。由于項目涉拆遷周家壩行政村所屬大孔自然村的生態(tài)移民,XX省政府申報生態(tài)移民項目對村民進(jìn)行補(bǔ)償。第XX市場分析1、 可進(jìn)入性1) 外圍: 交通發(fā)展:已有的湘桂鐵路(永州站)、衡棗高速(永州出口)距離項目景區(qū)100公里；遠(yuǎn)程接入路網(wǎng)尚在開發(fā)完善之中,洛湛(洛陽湛江)鐵路、二廣(二連浩特廣州)高速、廈蓉(廈門成都)高速均在建設(shè)之中,預(yù)計35年內(nèi)陸續(xù)竣工投用。

13、問題:在3小時車程內(nèi)缺少XX市,應(yīng)配套旅游機(jī)場方能達(dá)到遠(yuǎn)近結(jié)XX市場吸引力。2)景區(qū): 大環(huán)境:XX縣城進(jìn)入景區(qū)的30公里九嶷山大道、舜帝陵魯觀河景區(qū)旅游小循環(huán)公路已經(jīng)竣工投用。項目距舜帝陵8公里,距XX縣城25公里。 景區(qū)入口:九嶷山大道有下灌、周家壩、灣井三個路口可進(jìn)入青山尾旅游區(qū)。景區(qū)現(xiàn)有鄉(xiāng)村公路通車,少部分已經(jīng)硬化,大部分在1年內(nèi)可硬化。建設(shè)連接讀書巖至久安背的路段,就可形成青山尾旅游區(qū)循環(huán)公路。 景區(qū)內(nèi)部:目前無道路系統(tǒng),只有廢棄的(原居民遷徙前使用的)步行道。項目開發(fā)啟動后,將以符合游憩要求的步行游道為主,輔以電瓶車道、馬車道。2、 XX市場分析九嶷山自古以來就是中國重要的名山大川

14、,以前制約九嶷山旅游活動開展的瓶頸交通問題已經(jīng)在迅速地改善。20_年以后,依托湘桂鐵路、洛湛鐵路、京廣鐵路以及公路干線太澳高速、京珠高速二線、廈成高速,游客來九嶷山旅途時間將大為縮短。1) 南部發(fā)達(dá)地區(qū)的珠三角:珠江三角洲是我國最早富起來的地方,消費水平處于國內(nèi)領(lǐng)先。廣州近年來出游火暴,黃金周出游率極高。2004 年,珠三角人均GDP為54639元,比20_年增長71.2；而XX市是兩個三角洲地區(qū)唯一的人均GDP超過60000元XX市,達(dá)到71997元,超過了世界上中等收入國家的平均水平。20_年珠三XX市居民家庭人均可支配收入為17290元,比20_年增長32%。珠三角地區(qū)的私家車擁有量在迅

15、速增加。重視生態(tài)游、文化游的自駕游群體的興起,縮小了這些地區(qū)和九嶷山的時空距離。珠三角地區(qū)應(yīng)是九嶷山旅游區(qū)的重點XX市場。2)XX省發(fā)達(dá)地區(qū)長、株、潭:XX省發(fā)XX市長沙、株洲、湘潭及衡陽所行成的經(jīng)濟(jì)圈。目前正在加快長株潭一體化的進(jìn)程。長株XX市面積2.83萬km2,XX省13.3%,人口1200 多萬,XX省18.9%,20_年實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)2412.6億元,XX省36%,僅長沙就XX省的20%。在20_年所公布的長株XX市XX市規(guī)劃中預(yù)計長株潭區(qū)域整體生產(chǎn)總值(GDP)20_年將增長為3754億元以上,GDP增長速度達(dá)到12以上；到20_年增長為7918億元以上。人均GDP規(guī)劃到近

16、期20_年為2.5萬元人民幣以上,到20_年達(dá)到5萬元人民幣以上。3) 鄰近的大型旅游集散地:距九嶷山約200公里的廣西桂林、南岳衡山,為中國南方重要的大型游客集散地,在高速公路網(wǎng)絡(luò)建成后可與九嶷山構(gòu)成3小時旅游經(jīng)濟(jì)圈,應(yīng)予高度重視。綜上所述,珠三角地區(qū)、長株潭、桂林、南岳都是重要的旅游集散地,且游客消費水平高。這些地區(qū)是九嶷山旅游區(qū)及本項目需要重點開發(fā)和促銷的最重要XX市場。3、 XX市場分析1) 生XX市場分析:生肖谷是針對家庭、學(xué)生和聚會者開發(fā)的大型主題動物園。近期將以本地、周邊地區(qū)、珠三角為XX市場。遠(yuǎn)期將深入文化層面的產(chǎn)品開發(fā),開拓全國XX市及海外XX市場。2) 山水狂拓展運動XX市

17、場分析:通過湖南衛(wèi)視的奧運向前沖、智勇大沖關(guān)欄目,我們可以看到拓展運動“參與、激情、使命、目標(biāo)”的魅力。我們山水狂的拓展項目,比較湖南衛(wèi)視的奧運向前沖、智勇大沖關(guān)欄目,將以樂園為方向擴(kuò)大游客群的參與面,以108關(guān)項目的豐富性增強(qiáng)可游玩性,以山水風(fēng)光增強(qiáng)游客的可逗留性。項目主打永州及周邊地區(qū)的青少年、XX市場。亦可在九嶷山品牌旗幟下開拓XX市場。3) 在水一方水主題XX市場分析:湖南目前只有長沙世界之窗、懷化兩處比較單調(diào)的水上樂園。如我們的在水一方“擊水東江岸,逍遙讀書巖”,以水上樂園、溫泉SPA、山水游、溶洞游、古文化游相結(jié)合的水文化主題公園還沒有。因XXXX市場會具備一定影響力。在水一方水主

18、題樂園主打本地及周邊地區(qū)休閑XX市場,亦考慮在在九嶷山品牌旗幟下開拓XX市場。4) 朝天馬XX市場分析:在生肖谷具備良好生態(tài)條XX市場影響力后,再啟動朝天馬莊園項目。朝天馬莊園具有與世隔絕的古村落遺址條件,應(yīng)以奢侈品理論開發(fā)五星級的別墅休閑天堂,定格歷史氛圍,以養(yǎng)馬、賞花、親近動物自然為賣點,創(chuàng)造“山中騎馬踏花,尋幽故園夢里”,開發(fā)企業(yè)家XX市場。5) 天砣XX市場分析:依托山水狂拓展運動樂園和奇峰秤砣峰,以“健康、運動、激情”的樂園背景、“巨砣稱天下”風(fēng)景風(fēng)水、配套的瓜果農(nóng)藝園區(qū)三大誘導(dǎo)元素,吸引珠三角中青年企業(yè)俊彥,以XX縣籍在外創(chuàng)業(yè)人才XX縣高層人士有房有車一族。6) 麻將故里山XX市場

19、分析:麻將故里以浙江麻將企業(yè)群異地創(chuàng)業(yè)開發(fā)為主,通過節(jié)慶、休閑旅游啟動麻將產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷活動。山水街則是“統(tǒng)一規(guī)劃自建房”的開發(fā)模式,著重于本地村民自建房,山區(qū)村民移民定XX縣城中高等收入人群、寧遠(yuǎn)籍在外創(chuàng)業(yè)人士回鄉(xiāng)置業(yè)自建房為主。第三章項目開發(fā)方案1、 項目戰(zhàn)略1)項目定位:以多元化主題公園組合成大型旅游項目,構(gòu)建九嶷山旅游區(qū)的歡樂板塊。2)項目戰(zhàn)略:配套九嶷山旅游區(qū)大旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,依托比較豐富的自然景觀,運用詩情畫意的山水文化建立歡樂主題,開發(fā)以中華傳統(tǒng)文化為基石的、創(chuàng)意型的生肖動物主題游覽、拓展運動樂園、水上樂園、觀光農(nóng)業(yè)及休閑度假組合項目,實施大九嶷山旅游區(qū)內(nèi)獨有的主題旅游、休閑農(nóng)業(yè)的聯(lián)合

20、發(fā)展。以重量級的主導(dǎo)產(chǎn)品引力策略攻略休閑游、家庭游、學(xué)生游XX市場。2、 項目建設(shè)開發(fā)內(nèi)容根據(jù)項目定位和項目戰(zhàn)略,本項目計劃開發(fā) “三園、兩莊、一條街”,項目總面積12000畝,項目總投資275800.00萬元,具體為:三園:生肖谷 中華文化主題動物園、山水狂 拓展運動主題樂園、在水一方 水主題樂園。兩莊:朝天馬莊園、天砣莊園。一條街:麻將故里山水街1)生肖谷主題動物園項目建設(shè)規(guī)模:8,700畝投資:1億元。開發(fā)建設(shè)說明:依托朝天馬群峰山地主體,以十二生肖動物及中華傳統(tǒng)文化、精湛純粹的古典建筑藝術(shù),打造中國獨一無二的生肖主題山地動物園。形成生肖谷動物園游覽朱明仙境攬勝、天險古石窟仙巖廟朝拜的半

21、日游或一日游線路,并開發(fā)經(jīng)濟(jì)動物養(yǎng)殖。 接待區(qū):停車場、接待中心、辦公區(qū),占地6000,建筑面積1210。 仙巖勝境:天險古石窟仙巖廟、棧道、觀景臺。 12個生肖谷動物游覽區(qū):代表十二地支的生肖“屬相”的12個動物游覽區(qū)靈鼠谷、金牛谷、獸王谷、明月谷、九龍谷、萬蛇谷、天馬谷、青羊谷、靈長谷、雞鳴谷、天蓬谷、義犬谷。以12種類動物種群的極大化,結(jié)合鼠樂、斗牛、斗雞、蛇舞、騎馬、猴戲、狗玩等表演項目,以及生肖圖騰文化紀(jì)念品的開發(fā),為游客提供獨有的旅游價值。 經(jīng)濟(jì)動物養(yǎng)殖區(qū)。2)山水狂主題樂園項目建設(shè)規(guī)模:820畝,投資:2,300萬元。開發(fā)說明:以秤砣峰、螺螄砠、石樓峰3座具有絕對吸引力的山峰為主

22、體,利用其連接部位和山泉、溪流為活動場地,構(gòu)建:接待區(qū)、采摘農(nóng)藝區(qū)、水上拓展區(qū)、水手海灘、秤砣峰棧道、高空滑索站、天砣廣場、圣水廣場、野力廣場山地拓展區(qū)、石樓峰游覽點、轎子頂拓展區(qū)以及園區(qū)以外的久安背翰林祠構(gòu)成的13大組合板塊、108關(guān)拓展活動子項目,打造中國第一拓展樂園。3) 在水一方水文化主題樂園項目建設(shè)規(guī)模:500畝,投資:1,200萬元。開發(fā)說明:依托下灌讀書巖、老鼠砠、貓崽砠、東江水道、唐宋兩狀元文化資源,以山水詩情的境界開發(fā)水上運動、滑水、兒童戲水、漂流等水上樂園項目及溫泉休閑、會務(wù)接待等項目。該項目將在貓仔砠與麻將故里連接,樂園與麻將博物館、麻將文化廣場連成一片。4) 朝天馬莊園

23、項目建設(shè)規(guī)模:900畝投資:2,500萬元。開發(fā)說明:依托中華生肖谷項目內(nèi)部的朝天馬、下棋嶺古村遺址,開發(fā)世外桃源般的生態(tài)休閑項目,以“遠(yuǎn)離世俗塵囂,親近動物自然”為主題,打造五星級高端接待區(qū)。構(gòu)建具有動物、園藝特色的農(nóng)耕生活,并著重歷史時段生活方式的恢復(fù)、體驗,形成100180戶兩個村落式小型休閑社區(qū)。 下棋嶺盆地:以園藝種植為主,恢復(fù)古村舊貌,建鄉(xiāng)村別墅73幢。 朝天馬盆地:以花圃、苗圃種植為主,朝天馬山后種植珍稀中藥材,建鄉(xiāng)村別墅50幢。5)天砣莊園建設(shè)規(guī)模:780畝；投資:2,300萬元。開發(fā)說明:四星級水準(zhǔn)山水的度假農(nóng)莊,風(fēng)水寶地,定位于政壇、商界名流度假休閑為主的產(chǎn)權(quán)式別墅區(qū)。項目

24、以標(biāo)志性景點秤砣峰為核心,并作為命名要素:天砣其意義為“巨砣秤天下”。包括秤砣峰東面、西面2條天然溪流中間的山地、耕地優(yōu)勢資源,東南與久安背、石樓峰相望,立秤砣峰天門,但見四野分合,風(fēng)光無限。依托山水狂拓展運動主題樂園,配套以休閑農(nóng)業(yè),開發(fā)九嶷山中高端接待能力。將封閉、生存發(fā)展能力較差的大孔村移民至山水街小寨腳段,改造舊村落為度假村,形成300人/日接待能力。6)麻將故里山水街項目建設(shè)規(guī)模300畝；投資2,500萬元。開發(fā)說明:山水街與麻將故里在小寨腳和龍尾巴南端連接,形成達(dá)4.3公里的旅游街。主要經(jīng)營模式:旅游地產(chǎn)、麻將、工藝品特產(chǎn)生產(chǎn)加工銷售、旅游接待服務(wù)。 山水旅游街:依托中華生肖谷及東

25、江,連接羊蹄嶺、朝天馬、下棋嶺、廟山腳四個自然村和龍尾巴麻將故里,與下灌村連成一片,形成農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)兼容的2萬人口大型新型旅游城鎮(zhèn)。麻將故里:依托江南第一村下灌及讀書巖、東江水道所建設(shè)的在水一方水文化主題樂園,以及唐宋兩狀元文化資源,連接在水一方水和龍尾巴。以安置下灌村民為主,納入麻將產(chǎn)業(yè),并接納本地打工貴族、創(chuàng)業(yè)者的第二住宅建設(shè),形成麻將文化主題的山水街3、 項目的分期開發(fā)整個項目的近期開發(fā)將分三期進(jìn)行。即:自20_年1月起至20_年12月共6年。具體為:1)一期項目,開發(fā)基本功能:自20_年1月起至20_年12月為期2年,共投資8000萬元。打造山水街、山水狂主題樂園、生肖谷主題動物園的

26、主體工程以及整個項目的道路網(wǎng)系統(tǒng),使項目初具規(guī)模,形成60的接待服務(wù)能力。2)二期項目,完善功能:自20_年1月起至20_年12月為期2年,共投資9000萬元。打造天砣莊園、麻將故里、在水一方水文化樂園,并對生肖谷動物園進(jìn)行二期開發(fā)。3)三期項目,打造精品:自20_年1月起至20_年12月,共投資10580萬元。打造朝天馬莊園、開發(fā)生肖谷主題動物園三期項目。4、 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目規(guī)劃總面積:12000畝總建設(shè)用地面積:500畝項目總投資:2.08億元旅游地產(chǎn)開發(fā):自建銷售56,310,價值￥8,446萬元地塊開發(fā)59,868,價值￥1,496萬元設(shè)計最大游客接待能力:360萬人次/年游客基

27、本接待能力:240萬人次/年計劃完成旅游總產(chǎn)值:20,428萬元/年。其中:生肖谷 10,400萬元/年山水狂樂園 4,680 萬元/年在水一方 3,120萬元/年朝天馬莊園休閑 670萬元/年朝天馬莊園農(nóng)業(yè) 200萬元/年天砣莊園休閑 730萬元/年天砣莊園農(nóng)業(yè) 200萬元/年天砣莊園(大孔)428萬元/年第四章項目效益分析1、生肖谷主題動物園投資成本分析序號項 目說 明投資(萬元)1 接待區(qū)停車場及水體8000生態(tài)停車場,最大停車容量500輛(小車)；水體:天鵝湖面積12畝,溪流2*320m。230.002 接待中心、辦公區(qū)游客接待XX市場部、售票處、游客服務(wù)中心、貴賓室、醫(yī)務(wù)室、保安室、

28、公廁)及辦公區(qū)1350。360.003 上山電動扶梯3540m峽口上山電動扶梯及遮蓋扶梯的龍亭；運貨垂直電梯2部。160.004 仙巖勝景天險石窟仙巖古廟80仙巖廟古廟恢復(fù),包括神像雕塑3座。58.005 棧道、觀景臺仙巖板自接待中心到觀景臺的仿古道500米,鐵鏈護(hù)欄約80米。桃花坳面積30架空平臺,加護(hù)欄43.006 主題動物場靈鼠谷仙巖板后,取義于三俠五義傳奇。設(shè)輪回圈、五義臺,萬鼠坡120.007 金牛谷朝天馬谷地,谷口景觀、牧場、牛羊圈、斗牛場,人工湖。280.008 獸王谷老虎館面積:50畝,籠舍1200,表演場120080.009 明月谷兔類養(yǎng)殖觀賞區(qū):200畝以上,籠舍500,展

29、館演示場1000。152.0010 龍蛇谷蛇類、鱷魚場,養(yǎng)殖場80畝,展館及表演場1500160.0011 天馬谷朝天馬峰東面、吊鐘石下,牧場、跑馬場,觀景臺322.0012 青羊谷牛腳窩東面山坡,圈養(yǎng)80畝,籠舍600 70.0013 靈長谷朱明谷地,花果山(獼猴山)占地60畝,猩猩館120,狒狒山1200,籠舍340,表演場3000。690.0014 雞鳴谷生態(tài)溪流瀑布,鳥語館(表演)900,架空網(wǎng)1000,花園6000,人工湖2000。280.0015 天蓬谷豬、狗圈養(yǎng)及表揚(yáng)場,面積:600畝以上,籠舍1000,展館及表演場1500160.0016 經(jīng)濟(jì)動物繁育場廟山腳后山,面積:130

30、0畝,牧草種植600畝,籠舍3000。動物:馬、豬、牛、羊、兔、野豬等種類。200.0017 朱明仙人館朱明北谷口,提供1000人次餐飲、休憩服務(wù)160.0018 東江治理:清淤、水壩、碼頭、滑浪蓄水水壩45米,60kw水輪發(fā)電機(jī)組1套,碼頭船塢2個,風(fēng)雨亭160,牽引艇滑浪拖板2組。312.0019 游客長廊、亭閣休息長廊15個、亭閣32個、衛(wèi)生間12處,面積1760。330.0020 園林綠化包括道路綠化、荒山綠化、景觀帶,面積達(dá)3200畝330.0021 道路系統(tǒng)5m電瓶車道11km,1.5m步行游道16km370.0022 給水系統(tǒng)蓄水池100m32個,抽水泵站2座(其中一個地下河泵站

31、),給水管道。 6個人工湖給排水。220.0023 配電100KVA配電240.0024 動物配置初期購買:12生肖動物2600個品種5000余頭(只)2300.0025 辦公及運營配置電腦30臺,260人辦公桌、柜、座椅、文具、電話、車輛(乘用車5、大小貨車8、大巴4、電瓶車20、小火車3輛)交通等。620.0026 工藝品、商場部因12生肖適用于所有游客,工藝品、旅游紀(jì)念品銷售將非常重要。開發(fā)、生產(chǎn)、銷售以一個機(jī)構(gòu)運作。150.0027 員工宿舍1000人住宿,其中管理層標(biāo)準(zhǔn)間120間3000平方米；普通員工宿舍5000平方米,合計8000平方米。720.0028 土地8600畝山地租賃,

32、15萬元/年,年增長按物價上漲指數(shù)5計算,一次交5年。83.0029 營銷及推廣按以上總額的5預(yù)算500.0030 其它、不可預(yù)計費用按以上總額的3預(yù)算300.0031 投資合計10000.002、朝天馬莊園投資成本分析序號項 目內(nèi) 容投資1 下棋嶺鄉(xiāng)村別墅55幢,其中獨棟16幢5400,連排57幢8850855.002 朝天馬鄉(xiāng)村別墅50幢,其中獨棟16幢5400,連排34幢5100630.003 土地征地80畝,租賃山地、旱土820畝450.004 電瓶車道、馬車道5m寬電瓶車道2km50.005 景觀園藝及綠化亭子4個、回廊60米、觀景臺2個,瓜果、蔬菜種植90畝,花園種植30畝125.

33、006 給水系統(tǒng)蓄水池100m33個,(地下河)抽水站1座30.007 配電100KVA配電60.008 辦公及運營配置電腦8臺,12人辦公桌、柜、座椅、文具、電話、車輛交通等,物業(yè)管理部150平方米。90.009 營銷推廣按以上總額的5預(yù)算110.0010 其它、不可預(yù)計費用按以上總額的5預(yù)算100.00投資合計2500.003、麻將故里山水街投資成本分析序號項 目內(nèi) 容投資1 生肖谷商業(yè)街310米街道,公共建筑45米面積2700,連排街坊22幢8400,土地15畝741.002 朝天馬廟山腳村街2200m長街區(qū),其中可以開發(fā)街區(qū):朝天馬羊蹄嶺150m,羊蹄嶺下棋嶺200m,下棋嶺廟山腳41

34、0m,征地38畝,5萬元/畝。以村民自建為主。190.003 廟山腳龍尾巴街道長410米,征地26畝,5萬元/畝。用作生態(tài)移民。130.004 麻將故里街區(qū)貓崽砠老鼠砠連排街坊160/單元80戶,龍尾巴麻將產(chǎn)業(yè)街900m,廣場30畝,共征地105畝,按政府扶持價格3.5萬元/畝計。360.005 麻將博物館及廣場麻將博物館面積1500,文物采集。廣場3000260.006 大師山貓崽砠南面山腰建大學(xué)修學(xué)別墅9幢,面積3600288.007 街道馬路及溪流6m街道道3.3km99.008 景觀園藝及綠化亭子6個、棧道60米、觀景臺2個,花園及景觀帶綠化10000m2。70.009 給排水水系統(tǒng)給

35、水,下水道、污水池。36.0010 垃圾處理場在龍尾巴西面,為這個整個項目配套設(shè)立垃圾處理場,以焚燒為主.50.0011 配電100KVA配電56.0012 辦公及運營配置電腦8臺,10人辦公桌、柜、座椅、文具、電話、車輛交通等,物業(yè)管理部150平方米。60.0013 營銷推廣按以上總額的5預(yù)算80.0014 其它、不可預(yù)計費用按以上總額的5預(yù)算80.00投資合計2500.004、山水狂主題樂園投資成本分析序號項目說 明投資(萬元)1 接待區(qū)包括辦公及接待樓1200,停車場6000190.002 采摘農(nóng)藝區(qū)25畝,分為10個采摘區(qū),游客可輪流采摘。12.003 水上拓展區(qū)28個低難度水上拓展、

36、游樂項目,曲廊24090.004 水手海灘12個水手訓(xùn)練高難度水上拓展項目,觀賞座1000個180.005 電瓶車停車場500030.006 虹橋18米長拱橋,人行、通車兩用。36.007 秤砣峰棧道愛巢懸空棧道60米,游道400米,護(hù)欄300米亭子2個,懸崖愛巢8個。62.008 高空滑索觀光電梯1對,秤砣峰螺螄砠之間高空滑索,具有游客活動及表演73.009 螺螄砠景點為高空滑索站,觀景休息亭1個。23.0010 天砣廣場購物休憩點,廣場3000,舞臺1個(配音響燈光),服務(wù)建筑500,曲廊120。260.0011 圣水廣場圣泉、圣水廣場、戲水區(qū),12個水上拓展項目70.0012 山神廟山神

37、廟36095.0013 石樓山地拓展區(qū)包括野力谷、升平廣場,山地拓展項目36項,綜合服務(wù)點450282.0014 石亙景點、攀巖電梯2對、自助懸崖升降器8組,攀巖裝置,風(fēng)雨亭80.0015 石樓峰游覽點包括游道390m,護(hù)欄80m,亭閣2處32.0016 蝴蝶谷包括轎子頂、化蝶谷等拓展項目及景點6個43.0017 供 水自建自來水廠、過濾池、給排水系統(tǒng)(需供金子方)42.0018 供 電100KVA供電系統(tǒng)36.0019 電瓶車道路3.5m電瓶車道,3.5km28萬/km98.0020 機(jī)耕道硬化2.1km17萬/km 35.0021 游步道系統(tǒng)石樓峰、秤砣峰、螺螄砠累計長度4.7km,寬1.

38、5m。36.0022 環(huán)境衛(wèi)生圣泉(山石井)泉水整治1個；溪流整治700m,垃圾站1個、垃圾箱36個、環(huán)衛(wèi)車1部。83.0023 辦公及運營配置電腦15臺,25人辦公桌、柜、座椅、文具、電話、管理車輛交通、游客電瓶車等180.0024 土地5年租金17.0025 營銷推廣按以上總額的5預(yù)算115.0026 其他不可預(yù)計費按以上總額的5預(yù)算100.00成本合計2300.005、天砣莊園投資成本分析序號項目說 明投資成本(萬元)15 莊園居住區(qū)99幢別墅,連排別墅150/單元60,獨棟28039,計20520,征地45畝。1146.0016 大孔村移民及舊村改造大孔村40戶移民至山水街小寨腳路段。

39、移民參照生態(tài)移民政策,補(bǔ)償按XX公司承擔(dān)50,計120萬元。大孔村按三星級度假村改造,每戶投入改造裝修5萬元,環(huán)境改造160萬元,計360萬元。480.0017 未央湖會所居住區(qū)物業(yè)管理、商店、休閑服務(wù)功能。停車場3000。250.0018 景觀系統(tǒng)秤駝峰觀景臺,驕子砠、釣魚臺亭子共4個,游道1km,護(hù)欄50米；小區(qū)園林200033.0019 道路系統(tǒng)寬6米園區(qū)公路2.5km75.0020 水體未央湖3000,承天湖2500,人工溪流1km27.0021 觀光農(nóng)業(yè)花圃種植花卉盆景,美化環(huán)境,亦可創(chuàng)收。9.0022 苗圃種植優(yōu)質(zhì)苗木,綠化環(huán)境,亦可創(chuàng)收。6.0023 農(nóng)藝為莊園居住區(qū)配套服務(wù),四

40、季瓜果蔬菜,綠色莊園6.0024 山地種植在形成山地道路系統(tǒng)后,利用山坡地整治葛根、野菜等高效經(jīng)濟(jì)作物。8.0025 辦公及運營配置電腦10臺,25人辦公桌、柜、座椅、文具、電話、車輛交通等60.0026 營銷推廣按以上總額的5預(yù)算100.0027 不可預(yù)計費按以上總額的5預(yù)算100.00投資合計2300.006、在水一方水文化樂園投資成本分析序號項目說 明投資成本(萬元)1 水世界接待區(qū)包括辦公、游客接待、售票、大門等120.002 弘文館秤駝峰觀景臺,驕子砠、釣魚臺亭子共4個,游道1km,護(hù)欄50米；小區(qū)園林200050.003 讀書巖游覽系統(tǒng)巖洞燈光及游覽設(shè)施,山體游覽,魁星樓18011

41、0.004 水上樂園水滑梯、沖浪、漂流河、戲水等設(shè)施360.005 溫泉休閑區(qū)包括硫磺泉、瑤山藥泉、牛奶泉、玫瑰泉、當(dāng)歸泉等休閑溫泉設(shè)施。同時接待能力約200人。220.006 山地公園貓崽砠老鼠砠山地游覽景點50.007 小區(qū)道路系統(tǒng)寬6米園區(qū)公路2.0km60.008 辦公及運營配置電腦20臺,60人辦公桌、柜、座椅、文具、電話、車輛交通等50.009 營銷推廣按以上總額的5預(yù)算100.0010 不可預(yù)計費用按以上總額的5預(yù)算80.00投資合計1200.007、運營成本分析1) 動物園、樂園收入:預(yù)計游客量:三個園區(qū)可達(dá)360萬人次/年以上,接待能力290萬人次/年；門票預(yù)定價格(平均):

42、零售 80元/人次,團(tuán)隊40元/人次(普通團(tuán)隊60元/人次,學(xué)生團(tuán)隊40元/人次,平均團(tuán)隊50元/人次)動物園、樂園門票收入:按入園購票率80,團(tuán)隊比例50零售門票收入為:36080%5080=11520(萬元)。團(tuán)隊門票收入為:36080%5050=7200(萬元)。門票印刷費:36萬元營業(yè)費用:序號分項項目說 明金額(萬元)1 固定成本工資福利員工數(shù)450人,人均月薪1250元。592.782 勞動及保險費按國家有關(guān)規(guī)定核計員工保險106.703 折舊費項目固定資產(chǎn)投資總額 萬元。按養(yǎng)殖特種產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資15年完成更新。880.804 維護(hù)費固定資產(chǎn)投資2.5%投入年度維護(hù)34.005

43、保險費用投資項目財產(chǎn)保險、動物特種險106.006 利息支出全部投資按10%年利率計息。1272.07 變動成本科研以200萬元為基數(shù),按年度5%遞增。200.808 生產(chǎn)物料動物養(yǎng)殖,按動物養(yǎng)殖增長數(shù)量增長1121.129 管理及營銷宣傳費用包括廣告宣傳,營銷業(yè)務(wù)等,按年度營業(yè)額的3%預(yù)計。728.0010 不可預(yù)費用按年度成本總額的約2%預(yù)計150.0011 合計5192.202)旅游地產(chǎn)銷售收入預(yù)計別墅房產(chǎn)銷售:437101600=6993.6萬元,計劃二年建成并完成銷售。預(yù)計地皮銷售:59868*260=1556.57萬元.地皮銷售成本:1205.23萬元.成本:建設(shè)(包含土地)成本:

44、43710700元/=3059.7萬元租地費用:803.6萬元辦證費用:208萬元交易費用:124.8萬元成本合計:4196.1萬元各項費用(元/年):辦公費用:15.92萬元廣告宣傳費:271.73萬元差旅費用:12萬元交際費用: 120萬元工資:52.36萬元勞動及保險費:9.46萬元其他工程測評費用:99.5萬元其他:32.1萬元不可預(yù)費用:241.68萬元合計:854.75萬元3) 別墅度假經(jīng)營收入別墅利用方式:預(yù)計業(yè)主自住使用率達(dá)40%,故別墅區(qū)的60%可用于營業(yè)。別墅營業(yè)部分的經(jīng)營:別墅區(qū)留宿的游客談旺季客開房率按60%,一年開放經(jīng)營日數(shù)按330天計算,連排別墅單價380元/套天,

45、獨棟別墅單價600元/套天,預(yù)計度假住宿收入情況如下:連排別墅:181套60380元/天330天60817.1萬元/年獨棟別墅:67幢60600元/天330天60477.58萬元/年別墅度假經(jīng)營收入:1294.68萬元/年營業(yè)費用:工資:116.84萬元勞動及保險費:21.04萬元差旅費用:5萬元交際費用: 3萬元辦公費用:0.72萬元廣告宣傳費:64.74萬元其他工程測評費用:38萬元折舊費:28.8萬元運雜費:1萬元不可預(yù)費用:51.96萬元物料消耗:37.59萬元水電費:58.92萬元郵電,通訊費:6.2萬元洗滌費:9.92萬元維修費:64.74萬元低值易耗品:6.94萬元合計:515.

46、41萬元4) 會所收入.會所主營收入XX市零售,其次為餐廳。預(yù)計在此消費收入為1400萬元/年,毛利率為20%。毛利:140020% = 280 (萬元)營業(yè)成本:1400*51.2% = 716.8 (萬元)營業(yè)費用:工資:34.08萬元勞動及保險費:6.13萬元差旅費用:2.5萬元交際費用: 2萬元廣告宣傳費:40.8萬元郵電,通訊費:3.2萬元洗滌費:2.0萬元運雜費:3.0萬元折舊費:25.8萬元維修費:10.05萬元不可預(yù)費用:70萬元低值易耗品:7萬元合計:206.56萬元5) 農(nóng)產(chǎn)品收入.預(yù)計農(nóng)產(chǎn)品銷售:400萬元/年(其中:第一年為30%；第二年為80%；第三年100%)營業(yè)收

47、入:40080%=320(萬元)投資成本: 57(萬元)營業(yè)費用:工資:46.44萬元勞動及保險費:8.36萬元廣告宣傳費:4萬元物料消耗:8萬元水電費: 6萬元低值易耗品:0.8萬元不可預(yù)費用:12萬元其他費用:3萬元合計:88.6萬元6) 集團(tuán)總部費用:(列入門票費用)工資:295.04萬元勞動及保險費:53.11萬元差旅費: 60萬元通信費用: 24萬元交際費用: 50萬元辦公費用: 22萬元廣告宣傳費用:30萬元其他:15 萬元合計:549.15萬元8、效益分析1)投資效益分析:暫略。2)投資效果總結(jié): 動物園、樂園、水世界:若客流量不變,各項指標(biāo)、成本不變。原始投資年均投資報酬率:4

48、1.83%,投資回收期:3.39年。其它項目總體原始投資年均投資報酬率:29.86%投資回收期:4.12年。其中: 別墅項目原始投資年均投資報酬率:6.56%投資回收期:4.38年。 旅游休閑原始投資年均投資報酬率:36.05%投資回收期2.54年 農(nóng)藝項目原始投資年均投資報酬率:71%投資回收期:1.71年。3)社會效益 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo):本項目的投資,為游客帶來自然、綠色、歡樂、自我價值實現(xiàn)的體驗,將一舉扭轉(zhuǎn)廣大游客九嶷山旅游區(qū)“只有舜帝陵”的單調(diào)印象,使九嶷山旅游概念回歸旅游專業(yè)途徑。 打造綠色旅游產(chǎn)業(yè)鏈:本項目涉及戶外拓展、觀光農(nóng)業(yè)、住宿餐飲、旅游商品開發(fā),將打造一條綠色旅游產(chǎn)業(yè)鏈條,并帶動鄉(xiāng)村發(fā)展。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會,增加稅源:本項目基本就業(yè)人數(shù)800人,并使用大量臨時農(nóng)工,將創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會,增加社會福利。隨著經(jīng)濟(jì)效益的提高,依法交納的稅費也大幅度增長。第五章投資合作開發(fā)商XX縣山水XX公司以項目資源(土地、策劃、前期開辦費)及部分自籌資金作股,