房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理-作業(yè)

1、1、我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些？各有什么特點(diǎn)？答：我國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道包括5個(gè)方面1:銀行貸款融資：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的 貸款。融資條件：對(duì)于申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)滿足以下基本條件：A:房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的速效條件；B:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件2 :信托融資：一是指受托人（信托投資公司）遵循住手的基本原則，將委托人委托的資 金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。二是指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的住手機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。房地產(chǎn)住手速效的優(yōu)勢(shì)：

2、A:住手速效創(chuàng)新空間寬廣，并有巨大的靈活性；B:可以通過信托解決，增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間；C:不受銀行垡對(duì)企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目的總投資30%勺約束，也能夠彌補(bǔ) 121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭造成的中間消費(fèi)速效的斷裂。3:股票融資：是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股 息和紅利的憑證。4:房地產(chǎn)債券融資：是各級(jí)政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的， 代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來特定時(shí)期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。5其他資金來源2、結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)闡述房地產(chǎn)三大核心管理之間的關(guān)系？答

3、：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的三大核心是指成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理，它們是既對(duì) 立又統(tǒng)一的整體。 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)的全面管理。包括：在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中：計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制；在工程建設(shè)過程中：與社會(huì)各相關(guān)部 門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等。A :成本管理；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說， 項(xiàng)目要求在保證質(zhì)量的前提下，投資越少越好；對(duì)于承包單位來說，則要研究投標(biāo)策略，獲取利潤(rùn)，以保護(hù)承包者的利益。B :質(zhì)量管理：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫徹執(zhí)行建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)和強(qiáng)制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)， 確保合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)的監(jiān)督與管理行為。開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程的質(zhì)量監(jiān)督、協(xié)調(diào)和決策，其質(zhì)量管理的主要

4、任務(wù)是編制工程質(zhì)量計(jì)劃、督促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點(diǎn)和工程質(zhì)量檔案管理。C:進(jìn)度管理：是指對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān) 系編制計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸實(shí)施，且在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行， 對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至項(xiàng)目竣工、交付使用。3、簡(jiǎn)述收益最大原理答：獲得項(xiàng)目的最大收益是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的，成本收益分析方法的假設(shè)條 件為：只有在對(duì)某項(xiàng)目的服務(wù)存在著需要或愿望的情況下，項(xiàng)目才有經(jīng)濟(jì)價(jià)值；每個(gè)項(xiàng)目都必須在凈收益最大的規(guī)模上實(shí)施；每個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目的各個(gè)獨(dú)立部分，都必須以與項(xiàng)目總目標(biāo)相符的最小可能成本來實(shí)施

5、； 每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)優(yōu)先順序應(yīng)按其經(jīng)濟(jì)合理程度排序。包括收益、成本指標(biāo)確定、項(xiàng)目最佳規(guī)模確定、經(jīng)濟(jì)收益分析方法來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。4、什么是內(nèi)部收益率？什么是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值？答: (1)內(nèi)部收益率就是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值代數(shù)和。父親的格局決定家庭的方向一個(gè)家庭的福氣運(yùn)道，不是憑空出現(xiàn)的，它是家庭成員共同努力得來的。家庭要想和諧興旺，首先要走對(duì)方向，父親的格局就決定著家庭的發(fā)展方向。曾國(guó)藩曾說：謀大事者首重格局”心中格局的大小，決定了眼光是否長(zhǎng)遠(yuǎn)，眼光是否長(zhǎng)遠(yuǎn)又決定了事物的成敗。家庭

6、的發(fā)展不是一個(gè)一蹴而就的過程，家庭需要經(jīng)營(yíng)，需要規(guī)劃。由于社會(huì)分工的不同，父親作為家庭中的男性，承擔(dān)著家庭領(lǐng)導(dǎo)者的職能，是家庭權(quán)威”的代表。作為家庭列車的火車頭，父親的眼光要遠(yuǎn)，格局要大，只有父親的格局大，才能確保家庭的發(fā)展方向不出錯(cuò)。老話說 不是一家人，不進(jìn)一家門 ”人的一生中有大部分時(shí)間都在家庭中度過，觀念、思想等都會(huì)通過家人間潛移默化的影響來傳遞。如果父親有一個(gè)大格局，那在他的妻子、后輩子孫都會(huì)受到好的影響。在家庭生活中，父親有大格局，就是在家庭遭遇困難或變故時(shí)，不退縮，能夠頂住壓力。對(duì)待家庭小的損失不斤斤計(jì)較，不渾渾噩噩混日子，積極對(duì)待生活，對(duì)于家庭發(fā)展有大致的規(guī)劃。蒙田曾說： 作為一個(gè)父親，最大的樂趣就在于：在其有生之年，能夠根據(jù)自己走過的路來啟發(fā)教育子女一個(gè)父親勝過一百個(gè)老師，父親是孩子在人生中接觸的第一個(gè)男性形象，他肩負(fù)著幫助孩子正確認(rèn)識(shí)世界，了解社會(huì)的重任。父親在教育孩子過程中有大格局，孩