生產(chǎn)運營3049 項目開發(fā)成本費用分析

1、【生產(chǎn)運營】3049項目開發(fā)成本、費用分析本項目總投資費用主要分為直接費用和間接費用：直接費用有土地成本-勘資設(shè)計和前 期費用、建筑工程造價費用，間接費用包菇物業(yè)1?理維修基金.管理銷售財務(wù)費用及不町預(yù) 見費用0也成本木項目的土地成木主要足由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金.和契稅兩部分組成。詳見項目？$類開發(fā)2勘察設(shè)計和前期費本項目的勘察設(shè)計和前期費用主要由交通管理費.圖紙審査費、地質(zhì)勘察費.建筑設(shè)計 如 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費（一級人建筑工程招投標(biāo)費.監(jiān)理費、安全質(zhì)最監(jiān)督費、質(zhì) 檢費、白蟻預(yù)防費、三通一平費、fi來水管網(wǎng)建設(shè)工程費、口來水管網(wǎng)建設(shè)工程費、民用管 道燃設(shè)施安裝費、樓內(nèi)配套用電費各項費用構(gòu)成，

2、合計為1318萬元。詳見項H各類開發(fā)成 本構(gòu)成一覽表3.建筑工程造價費用由商業(yè)、住宅建筑工程造價費用構(gòu)成，總計共5520萬元。詳見項B各類開發(fā)成本構(gòu)成4.物業(yè)管理維修基金物業(yè)管理維修基金為183萬元，詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。6.管理銷售財務(wù)費用本項目的管理銷售財務(wù)費用主要是開辦和管理費、銷售代理費、銷何推廣費.前期物業(yè) 1?理費總計共為770萬元。詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7.不可預(yù)見費用不町預(yù)見費用為165.6萬元，詳見項目各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。tt塊開發(fā)成本、費用分析衆(zhòng)iifltm 總實際MMILFiMkm價儼費*ififfr怪價（元/：）比M 代）ii劃費川杯用誡 ifi

3、tfrfCMtt況9衣 小-ft用疋少）址1. M6費用*1二.W計和期ms111.1 3恫託審倉ft 地5.S二 4tt筑9計ff69：.3甫政公用學(xué)礎(chǔ)設(shè)配&ft （）(83啖.105 凡 2.6itJRrfVKiSkflf9.917費16. S18監(jiān)傅27,62.32.10白蟻廈防費6.610.52.112.12鼻平門*水用建設(shè)丄世費：76：6掩實際及建工丹通常60/tictl宅26幾2,15n*水ffwaT稈ff60 . S*3Szl1C：11民川女?dāng)湋簦?62.15櫻內(nèi)配用地P16.8注段分的總KiMi所竹的總投資均應(yīng)分到可件的面枳中去 細(xì)則：1按計W投資的孑頂成本*分：2、瑣中能按各

4、功能快用容來分的按伶功能使用容ft分?jǐn)?3、右不能技使用fett或榔呈*分W按齊功能的1枳比例農(nóng)分押E：k &種稅費中崎工W仔關(guān)的按同分項功能匸甩成本比W分用.Ml：程無關(guān)的按功能面枳比例分5.崎功能無關(guān)的分項按乞功能面積比例分本案利潤測算利潤15 %時最終土地成交價格跟位：萬元類別計算公試計算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售而枳*均價4.6*350016100開發(fā)利潤15%項目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤）16100/1. 1514000除土地外的成本8256. 6詳見項H各類開發(fā)成本構(gòu)成1覽衷土地成本(11000 -8256.6) /I. 015522. 5255萬/畝折合土地成交單價383

5、5元/平方米折合樓面價1237元/平方米利潤20 %時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售面枳*均價4.6*350016100開發(fā)利潤20%項目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤）16100/1.213416除土地外的成本8256. 6詳見項US類開發(fā)成木構(gòu)成一覽表土地成本(13416-8256.6) /I. 044960229萬/畝折合土地成交單價3444元/平方米折合樓面價1111元/平方米利潤30 %時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷酋面積*均價4.6*350016100開發(fā)利潤30%項目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤）1

6、6100/1. 312381除土地外的成本8256. 6詳見項0備類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表土地成本(12384 一8256.6) /L 013968 183萬/畝h 4- - * * *折合土地成交單價2755元/平方米折合樓面價888元/平方米利潤40 %時最終土地成交價格單位：萬元類別計算公試計算過程數(shù)據(jù)結(jié)果備注總銷金額總銷售面枳*均價4.6*350016100開發(fā)利潤30%項目成本總銷金額/（1+開發(fā)利潤）16100/1.411500除土地外的成本8256. 6詳見項0笛類開發(fā)成木構(gòu)成一覽表土地成本(12384-8256.6) /I. 04311814彳萬/畝折合土地成交單價2165元/平方

7、米折合樓面價698元/平方米注以上利潤估算時所有成本為直接成本，以土地增值稅-銷售稅金-企業(yè)所得稅為主的其它稅費沒有詳細(xì)計算在內(nèi).根據(jù)目前市場情況該地價約為50萬/畝，推算本項目利潤如下:類別計算公試計算過程土地成本土地契稅1080*0. 04獲取土地總費用除土地外的成本項目總成本總銷金額總笛色而積*均價4.6*3500數(shù)據(jù)結(jié)果108043.21123.28256. 69379-816100備注詳見項RX類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表地價50萬/畝時項目銷售稅金及附加測算地價50萬/畝時項目土地增值稅測算:地塊土地增值稅測算類別計算依據(jù)交納金額（力元）1銷售收入161002扣除項0金額99072.1開發(fā)

8、成本及相關(guān)費用82562-2W它扣除項0取(2.1)項 20%16513增值額(1) - (2)61634增值率(3) / (2)3& 4%5增值稅率30%6速篦扣除率同上07上地增值稅(3) * (5) - (2) * (6)1848地價50萬/畝時項目資金損益表序弔資金損益表項目名稱計篦依據(jù)金額（萬元）1銷售收入161002總成本費用82563銷售稅金及附加1187上地増值稅18185利潤總飆(1-2-3-4)48096所得稅(5) *33%1586/稅后利潤(5) - (6)3223本項H稅前利潤總額為：4809萬元本項冃稅后利潤總額為：3223萬元 木項n稅前S接投資成本利潤率為：60,4% 本項a稅后直接投資成本利潤率為：40.4%以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項目相比，可以看出本項冃的靜態(tài)經(jīng)濟效益指標(biāo)良好，項 B可行。五：結(jié)論及建議根據(jù)預(yù)期利潤以及銷售價格的不同情況，估計最終的地塊價格可以有一定的浮空間而2004年該地塊周邊地塊*終成交折合50萬/畝左