一套完整的某房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案

1、一套完整的某房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案第一部分稅收籌劃的含義在市場經(jīng)濟(jì)體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負(fù)始終是納稅人孜孜以求的目標(biāo)。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規(guī)的前提下，納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負(fù)，為納稅人帶來稅收利益， 并最終為納稅人帶來經(jīng)濟(jì)利益的管理活動(dòng)，它同納稅人追求企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)一致；稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和會(huì)計(jì)核算水平，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，有利于節(jié)約稅收成本。稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵(lì)稅收籌劃。注冊稅務(wù)師管理暫行辦法明確規(guī)定，“稅收籌劃是注冊稅務(wù)師的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一”

2、，從規(guī)章的層面肯定了稅收籌劃存在的 必要。隨著稅收籌劃的不斷完善和發(fā)展，稅收籌劃將進(jìn)一步提升法律級次，更加有法可依。房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運(yùn)營方式：一是通過國土局掛牌交易； 二是合作建房；三是收購一塊土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)；四是收購公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面，從企業(yè)經(jīng)營過程中金額最大、 最為重要的兩個(gè)稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。第二部分房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃國家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，首先應(yīng)立足于國家稅務(wù)法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注， 原因一是稅率較高，稅負(fù)重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅

3、金支出。土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：1納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納 稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中 的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暫免征土地增值稅。5、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠

4、政策，我們分別策劃以下方案:（一）“臨界點(diǎn)”籌劃方案：房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目， 總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少， 利潤越大繳稅越多， 導(dǎo)致房價(jià)越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價(jià)最低、應(yīng)繳土地增值稅最 少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點(diǎn)”?！芭R界點(diǎn)”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的 扣除項(xiàng)目金額后的余額）未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”?；舅悸罚焊鶕?jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增

5、值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到 60%增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、 降低增值額?？刂圃鲋殿~，必須從稅法規(guī)定的五個(gè)扣除項(xiàng)目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。必須主意到，稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過

6、扣除項(xiàng)目金額的20%免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的， 應(yīng)分別核算增值 額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下， 如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為1億元、 豪華住宅銷售額為 5000 萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為 1.1億元，其中普通住宅為 80

7、00萬元，豪華住宅為3000 萬元。1、不分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：增值率：(15000 - 10000)- 11000 X 100%= 36%適用稅率：30%應(yīng)納稅：(15000 - 11000)X 3 0 %= 1200 萬元2、分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：普通住宅增值率：(10000 8000)- 8000 X 100%= 25%適用稅率：30%應(yīng)納稅：(10000 8000)X 30%= 600 萬元；豪華住宅增值率：(5000 3000)- 3000 X 100%= 67%適用稅率：40%應(yīng)納稅：(5000 3000)X 40%- 3000 X 5%= 650 萬元二者合計(jì)：600萬元

8、+650萬元=1250萬元如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%已經(jīng)超過 20%仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)減少銷售收 入使普通住宅的增值率控制在20%內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價(jià)(或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等)的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件 做一點(diǎn)改動(dòng)，然后來計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。3、進(jìn)一步籌劃后分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：進(jìn)一步籌劃的重點(diǎn)是將普通住宅增值率限制在20%有以下兩種方法：(1) 增加可扣除項(xiàng)目金額假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，

9、使普通住宅的增值率限制在20%那么可扣除項(xiàng)目金額從(10000y)-yX 100%= 20%等式中可計(jì)算出，y = 8333萬元。此時(shí)，普通住宅免稅、豪華住宅應(yīng)繳納650萬元，實(shí)際總共免稅 550萬元；扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。 但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應(yīng)用第二種方法。（2

10、）降低房屋價(jià)格降低房屋銷售價(jià)格導(dǎo)致銷售收入減少了，在可扣除項(xiàng)目金額不變的前提下，增值率自然會(huì)降低。這一方法是否適當(dāng)，關(guān)鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小， 從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20% 則銷售收入從（X8000-8000 X 100% 20%中可求出，X= 9600萬元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了 200萬元，比第一種方法少節(jié)省 17萬元。（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣 除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會(huì)產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處

11、不再分析）（二）合作建房營業(yè)稅的籌劃方案：土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)土地是首要條 件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā) 生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項(xiàng)目的合作建房。我們主要談一下合作項(xiàng)目的合作建

12、房， 合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩種利潤分配方式： 一是合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，稅后分成的分配方式； 二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股，根據(jù)財(cái)稅字（1995） 48號和國家稅務(wù)總局營業(yè)稅稅目注釋第九條第二款“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅， 合作企業(yè)房屋分配后銷售時(shí)各自按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營業(yè)稅。在實(shí)際操作中，企業(yè)經(jīng)營會(huì)受新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

13、時(shí)間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實(shí)現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來實(shí)現(xiàn)。（三）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案：假設(shè)A公司收購B公司。A公司收購前凈資產(chǎn)的公允價(jià)面值為1000萬元，B公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-100萬元，收購價(jià)500萬元（增值部分主要為房地產(chǎn)），合并前有尚未彌補(bǔ)的虧損700萬元（未超過稅法規(guī)定的5年彌補(bǔ)期限）。企業(yè)合并過程中的非股權(quán)支付額為低于20%預(yù)計(jì)合并后A公司每年應(yīng)納稅所得額約為100萬元。根據(jù)國稅發(fā)2000119號文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務(wù)處理方案： 方案一：免稅合并。因?yàn)楸纠蟹枪蓹?quán)支付比例低于20%所以B公司可不確

14、認(rèn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續(xù)用以后年度實(shí)現(xiàn)的與 B公司凈資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補(bǔ)，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。方案二：應(yīng)稅合并。當(dāng)非投權(quán)支付比例低于20%寸，國稅發(fā)2000119號文件規(guī)定為“可選擇”免稅合并，因此 A公司和B公司有權(quán)選擇應(yīng)稅合并。B公司可視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓，處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的A公司彌補(bǔ)，A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時(shí)可以按經(jīng)評估確認(rèn)的價(jià)值確定成 本。方案比較：1方案一中B公司不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不繳納企業(yè)所得稅。方案二中B公司須確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅600

15、萬元500-（ -100），但確認(rèn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補(bǔ)以前年度虧損（600 V 700）,不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅；2、 方案一中B公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的A公司進(jìn)行彌補(bǔ)，但 B公司凈資產(chǎn)的公允價(jià)值僅占合并后A公司凈資產(chǎn)公允價(jià)值的37.5%600 -（ 1000+600）X 100%,合并后每年大約只能約補(bǔ)虧損37.5萬元（100X 37.5%）,考慮稅前彌補(bǔ)虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補(bǔ)187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)到 A公司彌補(bǔ)；3、 方案一中A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)只能按 B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下 同）在稅前扣除。方案二中A

16、公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)可按評估價(jià)值提取折舊在稅前扣除。 由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅。方案一的優(yōu)勢在于合并后 A公司可以稅前彌補(bǔ) B公司的虧損約187.5萬兀，方案二在優(yōu)勢在于合并后 A公司可以稅前多列支取折舊60萬元，可見，方案二顯然優(yōu)于方案一。在企業(yè)收購過程中，按公允價(jià)面值考慮到對資產(chǎn) （房地產(chǎn)）進(jìn)行評估增值稅務(wù)處理。這樣加大多房地產(chǎn)成本。選擇應(yīng)稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費(fèi)用。（四）將房地銷售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案：例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產(chǎn)開發(fā)公司按照該酒店投資

17、公司的要求進(jìn)行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金 20,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本70,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%教育費(fèi)附加為3%銷售價(jià)格為140, 000萬 元。當(dāng)?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140,000萬元。應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅：140, 000 X 5%=7000（萬元）。應(yīng)當(dāng)繳納城建稅和教育費(fèi)附加：7000X（ 1%+3% =280 （萬元）。該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20,000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本70, 000

18、萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：（20, 000+70, 000）X 5%+5000=9500 （萬元）。房地產(chǎn)加計(jì)扣除費(fèi)用為：（20,000+70 ,000 ） X 20%=18,000 （萬元）。 允許扣除項(xiàng)目合計(jì)為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780 （萬元）。增值額為： 140,000-124,780=15,220（萬元）。增值率為：15,220 - 124,780 X 100%=12.19% 應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：15,220 X 30%=4566 （萬元）。該企業(yè)實(shí)際利潤為：140, 000- （20, 000+70, 000） -950

19、0- （7000+280+4566） =28,654 （萬元）。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：28,654 X 15%=4298 （萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為：28,654-4298=24,356 （萬元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設(shè)該五星級酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來應(yīng)當(dāng)按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。酒店建成以 后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。酒店公司成立以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東 全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。假設(shè)該酒店的各項(xiàng)建設(shè)成本不變，為了與酒店開發(fā)企業(yè)共享納

20、稅籌劃的收益，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為125, 000萬元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價(jià)款15,000萬元。根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅2002191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共 同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企將酒店 投資入股的行為不需要繳納營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營業(yè)稅。根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅199548號）的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián) 營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所

21、投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企 業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅，而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企建造該酒店的總成本為：20,000+70,000+4500+5000=99，500 （萬元）。轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為：125,000-99，500=26,000（萬元）。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：26,000 X 15%=3900 （萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為：26,000-3900=22,100 （萬元）。多獲得稅后利潤：22,100+24,356=46,456 （萬元）。該房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)

22、總共減輕稅收負(fù)擔(dān)：15,000+46,456=61,456 （萬元）。（五）以契約方式約定甲方應(yīng)得的前期工作補(bǔ)償和合作利益：如果一個(gè)中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項(xiàng)目公司，甲方是中方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項(xiàng)審批手續(xù)，部分前期工作已在項(xiàng)目公司之前基本完成，項(xiàng)目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項(xiàng)目公司以項(xiàng)目公司的名義籌集， 項(xiàng)目完全后乙方獲得項(xiàng)目利潤。我們在設(shè)計(jì)這個(gè)概念的時(shí)候在設(shè)計(jì)當(dāng)中我們可以看，在每個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中的籌劃方式，籌劃點(diǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)控制，我就不再具體的說了。 在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費(fèi)用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業(yè)項(xiàng)目公

23、司，通過約定甲方負(fù)擔(dān)的前期限費(fèi)用的歸屬，將甲方應(yīng)得利潤分為前期限工作補(bǔ)償費(fèi)和合作利益兩部 分，使前期費(fèi)用流入合作項(xiàng)目的開發(fā)成本，這樣可以增加開發(fā)成本，可在稅前扣除。注意幾下方面：1、前期補(bǔ)償方式費(fèi)用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；2、支付甲方的補(bǔ)償。第三部分房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃（一）外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能體現(xiàn)其自身特點(diǎn)的是所得稅優(yōu)惠政策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下幾個(gè)方面：1、生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。2、

24、追加投資項(xiàng)目的優(yōu)惠符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項(xiàng)目取得的所得，可單獨(dú)計(jì)算并享受兩免三減半定期減免優(yōu)惠：（1 ）追加投資形成的新增注冊資本額達(dá)到或超過6000萬美元的；（2）追加投資形成的新增注冊資本額達(dá)到或超過1500萬美元，且達(dá)到或超過企業(yè)原注冊資本50%勺。3、外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)股權(quán)的優(yōu)惠（1 ）國投資者按照規(guī)定并購境內(nèi)企業(yè)股東的股權(quán)，或者認(rèn)購境內(nèi)企業(yè)增資使境內(nèi)企業(yè)變更設(shè)立為外商投資企業(yè)。凡變更設(shè)立企業(yè)的外國投資者的股權(quán)比例超過25%勺，可以依照外商投資企業(yè)所適用的稅收法律、法規(guī)繳納各項(xiàng)稅收，并享受各項(xiàng)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。（2）外資并購境內(nèi)企業(yè)后，境內(nèi)公司變更設(shè)立

25、為外商投資企業(yè)，應(yīng)該符合“新辦企業(yè)”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)2006年1月9日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，新辦企業(yè)的權(quán)益性出資人(股東或其他權(quán)益投資方)實(shí)際出資中固定資產(chǎn)、 無形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)的累計(jì)出資額占新辦企業(yè)注冊資金的比例一般不得超過25%，而外資并購過程中，不管是股權(quán)并購還是資產(chǎn)并購，一般均用現(xiàn)金進(jìn)行交易， 非貨幣性交易的可能性幾乎沒有，因此該通知不會(huì)對外資并購后新辦企業(yè)”認(rèn)定產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。4、再投資退稅再投資退稅是指外商投資企業(yè)的外國投資者將從企業(yè)分得的稅后利潤，再投資于中國境內(nèi)企業(yè)時(shí)，對再投資部分已繳納的

26、所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同， 退稅分兩種優(yōu)惠處理辦法：(1) 部分退稅(40%外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)， 增加注冊資本，或 者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)， 經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投資者申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)批 準(zhǔn)，退還其再投資部分已繳納所得稅稅款的 40%(2) 全部退稅(100%外國投資者在中國境內(nèi)直接再投資舉辦，擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，以及外國投資者將從海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的企業(yè)獲得的利潤直接再投資于海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 項(xiàng)目和農(nóng)業(yè)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投資者申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅

27、稅款。5、購買國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅按核實(shí)征收方式繳納企業(yè)所得稅的外商投資企業(yè)，其購買國產(chǎn)設(shè)備投資的 40緬從購置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。 如果當(dāng)年新增的企業(yè)所得稅稅額不足抵免時(shí)， 未予 抵免的投資額，可用以后年度比設(shè)備購置的前一年新增的企業(yè)所得稅稅額延續(xù)抵免，但延續(xù)抵免的期限最長不得超過 5年。6、虧損彌補(bǔ)外商投資企業(yè)發(fā)生年度虧損，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但最長不得超過5年，該項(xiàng)彌補(bǔ)應(yīng)逐年依序連續(xù)計(jì)算。(二)外商投資企業(yè)的稅收籌劃1、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)進(jìn)行稅收籌劃與股本投資相比，融資更具靈活性

28、。根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則第三十九條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關(guān)聯(lián) 關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達(dá)到最佳的節(jié)稅效益。 如總公司所在地稅負(fù)高，而子公司所在地稅負(fù)低，當(dāng)子公司占用總公司資金時(shí)，總公司可以采用同類業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負(fù)較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當(dāng)總公司所在地的稅負(fù)低時(shí)，可以采用同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。2、通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃通過會(huì)計(jì)處理方法選

29、擇進(jìn)行稅收籌劃包括預(yù)提費(fèi)用、個(gè)人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃等6個(gè)方面：(1)預(yù)提費(fèi)用籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完成時(shí)可以預(yù)提費(fèi)用，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目以后支出， 此費(fèi)用由財(cái)務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗(yàn)提取且金額較大， 使用時(shí)間較長，直接計(jì)入成本，具有較強(qiáng)的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提，隨著銷售實(shí)現(xiàn)，先行計(jì)入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間，為企業(yè)贏得資金時(shí)間價(jià)值。(2)個(gè)人所得稅籌劃。由于個(gè)人所得稅為超額累進(jìn)稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎(jiǎng)金繳稅率較高，企業(yè)可以依據(jù)當(dāng)月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗(yàn)， 按月預(yù)提獎(jiǎng)金計(jì)入成本， 年終發(fā)放時(shí)稍加調(diào)整即可。 把年終獎(jiǎng) 金扣繳的個(gè)調(diào)稅分散到各

30、個(gè)月份中列支，可降低稅率，減少稅負(fù)。房屋用于出租經(jīng) 按月計(jì)提出租產(chǎn)品而如果把房屋繼(3) 開發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因, 營時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房， 從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目， 攤銷計(jì)入成本，使企業(yè)庫存成本接近實(shí)際成本，同時(shí)增加成本，減少稅收。續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè) 還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工 的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。(4 )營業(yè)費(fèi)用籌劃。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 各年度廣告費(fèi)支出是筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目，廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過銷售收入 的2%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，很可能 出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出 2%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2%的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費(fèi)，由不足2%的子公司承擔(dān)。(5 )管理費(fèi)用籌劃。企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)