住宅小區(qū)項目策劃與可行性分析報告

1、 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 課程設(shè)計（論文）題目：“匯嘉”住宅小區(qū) 項目策劃與可行性分析報告學(xué) 院： 管理學(xué)院 專業(yè)班級： 工程管理092 學(xué) 號： 學(xué)生姓名： 指導(dǎo)教師： 教師職稱： 副教授 目 錄一.項目總論11.1項目背景11.2宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境21.3宗地規(guī)劃設(shè)計條件31.4可行性研究報告研究意義與范圍42.房地產(chǎn)市場研究52.1宏觀環(huán)境分析52.2區(qū)域環(huán)境分析62.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析83.項目定位103.1項目SWOT分析103.2可類比項目研究113.3 產(chǎn)品定位123.4 價格定位134.項目規(guī)劃設(shè)計154.1戶型設(shè)計154.2小區(qū)規(guī)劃155.項目開發(fā)建設(shè)165.1項目開發(fā)計

2、劃165.2開發(fā)周期計劃166.財務(wù)分析186.1 規(guī)劃要求及項目指標(biāo)186.2 項目總投資估算186.3預(yù)計收入206.4 財務(wù)盈利能力分析216.5主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)227.可行性研究報告247.1敏感性分析247.2盈虧平衡分析257.3不確定性分析257.4風(fēng)險分析268.可行性分析總結(jié)28參考文獻29一.項目總論1.1項目背景1.1.1廣漢市概況（1）廣漢市區(qū)位廣漢市位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達，全市每百平方公里擁有等級公路78公里。

3、全市東西寬36.2公里，南北長27公里，幅員面積551平方公里，轄24個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬，城市人口17萬。1（2）廣漢市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀廣漢市城市性質(zhì)確定為：省級歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點的古蜀文化旅游城市。1廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設(shè)文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，2005年實現(xiàn)旅游綜合收入12.6億元，增長39.2%。1廣漢工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，機械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟已占經(jīng)濟總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟

4、中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠帧?（3）城市發(fā)展規(guī)劃實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。全市城鎮(zhèn)化率達到75%；人均期望壽命達到78歲。初步實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。1依據(jù)城市遠景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對完整帶狀加組團的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局?？傮w規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為：“一城、兩區(qū)、五組團”。 1“一城”：指廣漢市主要中心城區(qū)。1“兩區(qū)”：指“南岸功能區(qū)”和“北岸功能區(qū)”。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居

5、住人口17萬人?！氨卑豆δ軈^(qū)”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口8萬人。1“五組團”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住組團”和城東“居住文教組團”；河南岸由“舊城中心組團”、“城南工業(yè)組團”以及高速公路西南面的“民航學(xué)院文教組團”。同時，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機組成部分，作為城市周邊一個風(fēng)景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。11.1.2項目概況（1）項目名稱“匯嘉”住宅小區(qū)項目策劃可行性研究（2）項目單位“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)

6、為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。（3）項目編制依據(jù)a、委托編制匯嘉建設(shè)項目可行性研究報告的項目委托書；b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購儲備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點及坐標(biāo)的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地字200910號；c、廣漢市土地收購儲備中心201035號關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點的申請；d、國家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。1.2宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境1.2.1宗地現(xiàn)狀（1）宗地位置:宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客運站，南有上美年華。宗地位于經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)劃

7、范圍內(nèi)，緊臨老城，見圖1.1。（2）宗地用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。（3）使用年限:居住用地70年。（4）宗地地質(zhì)狀況(地勘):無地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃。（5）宗地現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。圖1.1宗地位置1.2.2宗地周邊環(huán)境宗地周邊地塊除三星堆客運站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運站等。1.3宗地規(guī)劃設(shè)計條件1.3.1用地規(guī)劃（1）規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為：52.51畝（35006.67 m2），為二類住宅用地（R21）。（2）用地使用性質(zhì)：二類住宅用地（R

8、21）。（3）用地使用強度：容積率：2.54.0； 建筑密度：40% 。1.3.2建筑規(guī)劃（1）建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。建筑層數(shù)控制，15層。建筑控制高程：建筑底層室內(nèi)地面高出城市道路0.30m以上。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）相關(guān)要求。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的有關(guān)要求。1.3.3綠化環(huán)境規(guī)劃要求綠地指標(biāo)：綠地率 25% 。1.4可行性研究報告研究意義與范圍1.4.1可行性研究的意義作為第三產(chǎn)業(yè)，

9、房地產(chǎn)行業(yè)運營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性等特征。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境等各方面效益。1.4.2可行性研究范圍房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大、建設(shè)周期長涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或者感覺的基礎(chǔ)上。6本報告主要是對“匯嘉”建設(shè)項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、

10、項目建設(shè)及實施進度、項目經(jīng)濟分析及項目風(fēng)險控制管理編制項目可行性研究。二.房地產(chǎn)市場研究2.1宏觀環(huán)境分析2.1.1宏觀行業(yè)政策分析房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟當(dāng)中占據(jù)比較大的比例。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。”十七屆五中全會10月18日閉幕,會議審議通過有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議。“十一五”期間，為應(yīng)對國際金融危機帶來的負(fù)面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，

11、從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進一步飆升。過高的房價不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國家經(jīng)濟帶來風(fēng)險隱患。“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險的前提下，進入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進一步落實地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管 四、強化差別化住房信貸政策 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制 八、堅持和強化輿論引導(dǎo)2其中在第一條“進一步落實地方政府責(zé)任”

12、中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場，只是控制房地產(chǎn)樓價以保民生。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。進一步完善土地出讓方式，大力推廣限房價、競地價方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地?！本C上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心。2.1.2宏觀行業(yè)經(jīng)濟分析

13、國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是7%。而專家預(yù)測，2011年中國經(jīng)濟有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長9%左右。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比2010年略有回落。2010年以來，基建投資處于一個高峰時期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年1-12月，我國固定資產(chǎn)投資總額24.14萬億元，同比增長24.5%，2010年1-12月，中央投資同比增長8.9，2010年12月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)維持了

14、數(shù)月36.5%左右的增速。22.2區(qū)域環(huán)境分析2.2.1社會環(huán)境1.人口圖2.1廣漢市人口變化趨圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.1反映了2005年2020年廣漢市區(qū)人口變化趨勢。由圖2.1可以看出，廣漢市區(qū)人口在基本處于均勻增長。人口增長主要是由于廣漢市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢，估計2020年廣漢市區(qū)人口將超過25萬。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項目非常有利。而根據(jù)2000年第五次人口普查，廣漢市總?cè)丝?77298人。 2005年全市人口低速增長。據(jù)公安統(tǒng)計年報，全年出生人口3479人，死亡人口3800人

15、，人口自然增長率-0.51；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，增長0.09%。12.收入根據(jù)廣漢市住戶調(diào)查資料顯示：2008年1-11月城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，同比增長14.2%。其中，工資性收入實現(xiàn)7986元，增長18.4%，2010年廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。13.消費圖2.2廣漢市人均消費性支出趨勢圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.2反映了2002年2010年廣漢市人均消費性支出趨勢。由圖2.2可以看出，從2002年到2010年，廣漢市消費品零售額每年都在增長，并且增長率維持在15%左右。2008年，由于“5

16、.12”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟指標(biāo)都有所下降。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟發(fā)展的真實情況。根據(jù)20022010年消費額的發(fā)展趨勢可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。2.2.2經(jīng)濟環(huán)境1.GDP2010四川省GDP排名全國第八位，16898.59億元，增速15.1%，成都北區(qū)新建國際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅猛。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟水平。2010年人均可支配純收入突破14000，消費水平顯著提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合

17、理，廣漢市堅決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機制占到全市經(jīng)濟重量的96%以上，企業(yè)完成增加值33.8億元，銷售收入135億元，利潤10.8億元，利稅13.5億元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。1數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng)2.固定資產(chǎn)圖2.3固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投入資金圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.3反映了2005年2008年廣漢市全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。2.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析2.3.1廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟的發(fā)展

18、，旅游業(yè)也得到了快速擴張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M經(jīng)濟，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。 3專業(yè)人士認(rèn)為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。308年廣漢市房地產(chǎn)投資額4.46億元，有力地推動了全社會固定投資和國民經(jīng)濟發(fā)展。商品房施工面積哦60.2萬平方米，商品房

19、竣工面積15.1萬平方米，銷售面積25.3萬平方米。32.3.2廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。特別是廣漢市新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時間內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。2.3.3總結(jié)根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論：1.短期內(nèi)，廣漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進，房地產(chǎn)價格將進一步上升，且上升速度較快，預(yù)計2011年城區(qū)住宅均

20、價將突破3500元/ m2。2.隨著房地產(chǎn)價格的上漲，投資性需求越來越少，當(dāng)價格上升到一定程度，投資性需求退出市場。但由于廣漢市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補投資性需求退出留下的空缺。市場需求的增長趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價格仍將緩慢上升。3.市場達到供需平衡后，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計到2012年下半年或2013年，市場供給將達到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位運行。三.項目定位3.1項目SWOT分析SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進行系統(tǒng)評價，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法

21、。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢，W是指企業(yè)具有的劣勢，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機會，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。43.1.1優(yōu)勢分析（Strength）（1）地塊位于廣漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。交通便利，升值潛力巨大。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。（3）項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。（5）本項目綠地率高達45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（6）小區(qū)容積率僅為3.4，占地面積為24.43%，在同類小區(qū)中占有絕對優(yōu)勢。3.1

22、.2劣勢分析（Weakness）（1）項目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。（3）離中心城區(qū)距離較遠，公交線路較少。（4）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。3.1.3機會分析（Opportunity）（1）項目周邊的各類項目動工，將會帶來更多人氣。（2）近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟的拉動。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。3.1.4威脅分析（Threat

23、）（1）政府對房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費者保持觀望態(tài)度，影響項目的銷售。（2）項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標(biāo)客戶群的流失。（3）近期出臺的物業(yè)稅將會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。（4）近一段時間土地價格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財務(wù)風(fēng)險。3.2可類比項目研究根據(jù)上述研究結(jié)果及項目開發(fā)風(fēng)險，制定了開發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。與項目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號住宅小區(qū)。（1）雒城一號住宅小區(qū)表3.1 雒城一號基本情況表開發(fā)商萬興集團地址廣漢市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園

24、洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價3300 m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（2）上美年華住宅小區(qū)表3.2 上美年華基本情況表開發(fā)商四川萬興置業(yè)有限公司地址廣漢市中山大道南四段與臺北路交界處物業(yè)形態(tài)西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價約2700元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（3）那維亞半島住宅小區(qū)表3.3 那維亞半島基本情況表開發(fā)商四川廣漢恒豐實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔）物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價約3300元/ m2信息來源：

25、廣漢房產(chǎn)網(wǎng)上述房產(chǎn)銷售均價為3218元/,平均綠化率為37.32%。其中雒城一號、上美年華這兩個社區(qū)都處于中山大道南段，與本項目位置相鄰。本項目綠化率=45%，容積率=3.67，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價為3200元/。3.3 產(chǎn)品定位3.3.1結(jié)構(gòu)定位本項目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計。而廣漢市在“5.12”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升。框架和框剪結(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)

26、構(gòu)。3.3.2戶型定位市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60-140 m2，暢銷戶型集中在70-120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計的，市場反響較為不錯。市場調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見圖3.1。圖3.1戶型比例圖圖片來源：自繪故本項目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?，因而本項目的戶型配比定位見?/p>

27、3.4。表3.4戶型配比定位戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出3.4 價格定位圖3.2廣漢市近五年房地產(chǎn)價格走勢（元/）數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)從圖3.2可以看出，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價位在3500元/ m2左右，這一價位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。由于項目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。項目的開發(fā)期為3年。計劃分兩期高層住宅。隨著項目一期開發(fā)完成，項目品牌將得到提升，項目二期在形象和利潤方面都會有較大的提升空間。本項目第一期預(yù)計在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計在2012年下半年開始銷售。根據(jù)本報告第二部分的結(jié)論得出

28、的本項目一期和二期的定價為：一期（2011年上半年）均價：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價：3300元 / m2 該定價不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟的變化趨勢，該定價一定程度上不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力。四.項目規(guī)劃設(shè)計4.1戶型設(shè)計本部分是以前期對廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細(xì)分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進行方案設(shè)計?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對多層住宅的需求較大，對購買價格承受能力有限，對價格敏感度高，追求好的性能價格比，因此本項目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅

29、社區(qū)，機動車全部進入地下車庫?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D。匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表4-2所示：表4.1 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價（元/ m2）A111.5313.301683200B70.528.411683200C100.5011.981683200D73.888.811683200數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。4.2小區(qū)規(guī)劃匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計中，主要出口在

30、規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)在設(shè)計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設(shè)置的要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。五.項目開發(fā)建設(shè)5.1項目開發(fā)計劃項目初期投入資金10828.36萬元，企業(yè)自有資金8000萬元，資金漏洞2828.36萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息，項目結(jié)余1171.64萬元。第一年項目投入9195.41+360=9555.41萬元

31、，銷售收入8705.88萬元，初期結(jié)余1171.64萬元，項目結(jié)余322.12萬元。第二年投入10094.26+360=10454.26萬元，收入19947.55萬元，第一年結(jié)余322.12萬元，項目結(jié)余10175.41萬元。第三年收入16073.69萬元，還銀行本息4360萬元，上年結(jié)余10175.41萬元，本年結(jié)余22249.1萬元。5.2開發(fā)周期計劃工作名稱項目進度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售圖5.1項目開發(fā)進度橫道圖考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資高、風(fēng)險高的項目，為了有效規(guī)避風(fēng)險，本項目計劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工

32、作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計、勘測放樣、項目各項相關(guān)手續(xù)辦理、項目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月-2011年8月為項目一期建造：2011年8月至2012年8月項目一期預(yù)售：2012年11月-2012年8月項目一期正式銷售：2012年8月-2013年2月項目二期建造：2013年2月-2013年11月項目二期預(yù)售：2013年2月-2013年11月項目二期銷售2013年11月-2014年5月六.財務(wù)分析6.1 規(guī)劃要求及項目指標(biāo)6.1.1規(guī)劃要求“匯嘉”住宅小區(qū)項目所在地凈用地面積52.51畝，該宗地要求：2.5容積率4.0，建筑密度40%，建筑

33、高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)15層，綠地率25%。6.1.2項目指標(biāo)本項目總用地35006.67 m2，總建筑面積127772.24 m2，其中地下建筑面積8000 m2，建筑基底面積8555.16 m2。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，層高3.0m，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，容積率為3.65，建筑密度為24.43%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠遠大于規(guī)劃要求。6.2 項目總投資估算6.2.1項目開發(fā)成本及開發(fā)費用房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費和各種稅費。6（1）土地費表6.1

34、土地費表土地費用：2500萬元其中：1土地出讓金：2427.18萬元2契稅（出讓金3%）：72.82萬元（2）前期費表6.2前期費表前期費用：783.11萬元其中：1規(guī)劃勘測費（建安費3.5%）：577.61萬元2規(guī)劃放樣費：36萬元3招投標(biāo)費用（建安工程費0.3%）：49.5萬元4三通一平費用：120萬元（3）建安工程費表6.3建安工程費表建安工程費：16503.21萬元1建安費（1229元/）：15703.21萬元2環(huán)境工程：280萬元3機電設(shè)備：520萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費表6.4基礎(chǔ)設(shè)施費表基礎(chǔ)設(shè)施費：420萬元其中：1道路工程費：180萬元2自來水工程費：110萬元3照明綠化費：100

35、萬元4電訊設(shè)施費：30萬元（5）公共配套費表6.5公共配套費表公共配套費：3717.03萬元其中： 1小區(qū)配套費：360萬元2質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費（建安費1%）：157.03萬元3地下車庫建設(shè)費（車位數(shù)單位面積2000元/平方米）：3200萬元（6）不可預(yù)見費：503.29萬元（7）總成本：24426.64萬元6.2.2開發(fā)費用表6.6開發(fā)費用表開發(fā)費用：3481.45萬元其中：1管理費用：270萬2銷售推廣費（銷售收入3.5%）：1411.45萬元3財務(wù)費用：1800萬數(shù)據(jù)來源：自行計算得出6.2.2銷售稅金開發(fā)期間稅費就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應(yīng)考慮項目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的

36、各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅。合計4072.19萬元具體計算過程見表6.1。表6.7 銷售稅金及附加序號項目合計計算期計算依據(jù)121銷售收入40327.1219564.720762.42來自銷售收入計劃表2銷售稅金及附加2209.931072.161137.77(2.1)-（2.4）之和2.1營業(yè)稅2016.36978.241038.12（1）5%2.2城市維護建設(shè)稅141.1468.4872.66（1）0.35%2.3教育費附加40.3319.5720.76（1）0.10%2.4印花稅12.15.876.23（1）0.03數(shù)據(jù)來源

37、：根據(jù)銷售收入計算得出6.2.3土地增值稅土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額計征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。6本項目預(yù)計銷售金額：44727.12萬元擬定投資27908.09萬元其它應(yīng)扣除項目為項目開發(fā)成本的20%：24426.6420%=4885.33萬元應(yīng)扣除總額為30118.02+4885.33=35003.35萬元增值額為44727.12-35003.35=9721.77萬元增值率為9721.7735003.35100%=27.77%應(yīng)繳納土地增值稅=9721.7730%=2916.536.2.4項目總投資項目總投

38、資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用及銷售稅與土地增值稅之和，總共為：3481.45+24426.64+2209.93+2916.53=33034.55萬元6.3預(yù)計收入項目計預(yù)計一期銷售住宅面積59886.12 m2，平均價格3100元/ m2，銷售收入18564.7萬元，停車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬；二期銷售住宅面積59886.12 m2，平均價格3300元/m2，銷售收入19762.42萬元，車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬元。數(shù)據(jù)歸納入下： 表6.8銷售計劃表銷售期數(shù)第一期第二期銷售計劃住 宅（棟）66停車位（個）200200銷售面積住 宅（）59886.125

39、9886.12停車位（）40004000數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 銷售收入總計4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬左右。數(shù)據(jù)歸納如下：表6.9銷售收入表物業(yè)類別銷售指標(biāo)合計銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（）119772.2459886.1259886.12銷售均價（元/）320031003300銷售收入（萬元）38327.1218564.719762.42停車位銷售個數(shù)（個）800400400銷售價格（萬元/個）888銷售收入（萬元）640032003200合計銷售收入（萬元）44727.1221764.722962.42數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出6.4 財務(wù)盈利

40、能力分析6.4.1項目利潤項目總計銷售收入44727.12萬元，其中一期收入21764.7萬元，二期收入22962.42萬元。項目銷售稅金及附加費2209.93萬元。項目總成本費用：30118.02萬元。項目利潤總額：44727.12-30118.02-2916.53=11692.57萬元。項目所得稅=11692.5725%=2923.14萬元。稅后利潤=11692.57-2923.14=8769.43萬元。項目詳細(xì)利潤見下表：表6.10 利潤表序號項目合計單位（萬元）計算期計算依據(jù)第一期第二期1銷售收入44727.1221764.722962.422銷售稅金及附加2209.931072.16

41、1137.773總成本費用30118.0216659.0113459.014利潤總額14609.15105.699503.411-35土地增值稅2916.536項目所得稅2923.14(4-5)25%7稅后利潤8769.434-5-6數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出6.5主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上計算出各項稅金及利潤等數(shù)據(jù)，然后使用市場價格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和有關(guān)的法律法規(guī)，計算分析出房地產(chǎn)投資項目直接發(fā)生的財務(wù)收益和費用等方面的內(nèi)容。最后編制財務(wù)報表,計算財務(wù)評價指標(biāo),從而考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀

42、況，據(jù)此評價和判斷項目的財務(wù)可行性7。6.5.1靜態(tài)回收期靜態(tài)投資回收期（Pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。7其優(yōu)點：（1）概念清晰，簡單易用；（2）該指標(biāo)不僅在一定程度上反映項目的經(jīng)濟性，而且反映項目風(fēng)險的大小。項目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來的風(fēng)險隨著時間的延長而增加。為了減少這種風(fēng)險，就必然希望投資回收期越短越好。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟性和風(fēng)險性的投資回收期指標(biāo)，在項目經(jīng)濟評價中具有重要地位和作用，作為一個主要指標(biāo)被廣泛采用。8稅前：Pt=2-1+1473.6/14600.09=2.1年稅后：2-1+5366.72/8760.41=

43、2.61年6.5.2凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（Net Present Value）和凈現(xiàn)值率（Net Present Value Ratio）都是反映項目盈利能力，或?qū)窠?jīng)濟所作貢獻的重要評價標(biāo)準(zhǔn)。凈現(xiàn)值是按基準(zhǔn)折現(xiàn)率將項目計算期（建設(shè)期+生產(chǎn)期）內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。8基準(zhǔn)收益率ic=13%稅前：NPV=-10828.36+（-358.65）/1.13+9853.29/1.13+16073.69/1.13=7586.91萬元稅后：NPV=-10828.36+（-2445.09）/1.13+7906.73/1.13+14127.13/1.13=2990.78 萬元NPV

44、0表明項目可行6.5.3內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即使項目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。8稅前：取i1=38%NPV1=-10828.36+（-358.65）/1.38+9853.29/1.38+16073.69/1.38=100.5萬元由于NPV10，提高折現(xiàn)率，令i2=39%NPV2=-10828.36+（-358.65）/1.39+9853.29/1.39+16073.69/1.39=-102.14萬元由于NPV20，所以38%IRR39%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=38.5%稅后：取

45、i1=22%NPV1=-10828.36+（-2445.09）/1.22+7906.73/1.22+14127.13/1.22=259.61萬元由于NPV10，提高折現(xiàn)率，令i2=24%NPV2=-10828.36+（-2445.09）/1.24+7906.73/1.24+14127.13/1.24=-248.45萬元由于NPV20，所以22%IRR24%應(yīng)用線性插值公式有：IRR= i1+ (i2-i1)NPV1/( NPV1- NPV2)=38.5%七.可行性研究報告7.1敏感性分析房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只進行財務(wù)分析，涉及區(qū)域開發(fā)的項目還應(yīng)進行綜合分析。9敏感性（Sensitivity）是指

46、某一相關(guān)因素的變動對反映項目投資效果的評價指標(biāo)（內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）的影響程度。10敏感性分析（Sensitivity analysis）就是為了提高決策的正確性和可靠性，預(yù)防決策中相關(guān)因素的變動可能帶來的損失而進行的測算，即邪惡算主要因素變動對項目投資評價質(zhì)變的影響程度，或測算能夠保持項目可行時，容許相關(guān)因素變動的最大幅度（極限變化）。11本項目主要針對資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進行單變量敏感性分析，對財務(wù)凈現(xiàn)值這個經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，從中找出對財務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。表7.1 敏感性分析表項目名稱單價元/銷售數(shù)量銷售收入萬元成本費用

47、萬元所得稅萬元稅后利潤萬元總投資萬元投資利潤率%敏感度基本方案32001197724472724426292387693303526.54價格變動+15%368011977250476244264360130813303539.61+0.31+5%336011977246643244263402102063303530.91+0.31-5%30401197724281124426244473323303522.19+0.31-15%27201197723897824426148644573303513.49+0.31投資變動+15%3200119772447272442616845053379

48、9013.31-0.25+5%32001197724472724426251075303468721.71-0.25-5%320011977244727244263336100083138331.89-0.25-15%320011977244727244264162124852808044.46-0.25成本變動+15%32001197724472728090200760213669916.41-0.34+5%32001197724472725647261878533425622.92-0.34-5%32001197724472723205322896853181430.44-0.34-15%

49、320011977244727207623839115172937139.21-0.34數(shù)據(jù)來源：自行計算得出該表反映了價格變動、投資變動及成本變動這三個因素對投資利潤率的影響。總成本費用每增加1%，將導(dǎo)致投資利潤率下降0.34%；銷售單價每增加1%,能使投資利潤率上漲0.31%；總投資額每增加1%,投資利潤率隨即下降0.25%。因此，在項目開發(fā)的過程中應(yīng)當(dāng)注重對開發(fā)成本費用的有效控制，以保證各項經(jīng)濟指標(biāo)得以實現(xiàn)。由于銷售單價的變動帶來投資利潤率的變化不如成本費用的變動帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價策略。7.2盈虧平衡分析盈虧分析（Break Even Analysis），亦

50、稱盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個項目的營業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠本點，預(yù)測產(chǎn)品產(chǎn)量對項目盈虧的影響。12夠本點BEP（盈虧平衡點，Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時的營業(yè)水平。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點時，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點時，則企業(yè)虧損。13該項目中，BEP=項目總成本/（商品房均價銷售總面積-銷售稅金及附加）BEP=30118.02/（3200119772.24-2209.93）=73.58%由此表明當(dāng)銷售率到達73.58%時，項目即實現(xiàn)盈虧平衡。屬于風(fēng)險較小，適合開發(fā)。7.3不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)的過

51、程，它具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發(fā)投資過程中有關(guān)費用和建成后的收益情況做出精確的估計。14因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的結(jié)果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。15房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。16不確定性分析是房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)投資項目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的大小和特點，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點地加強對投資風(fēng)