必須知道的商品房收房注意事項(xiàng)

1、此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除必須知道的商品房收房注意事項(xiàng)導(dǎo)讀: 本文介紹在房屋買房， 驗(yàn)房攻略的一些知識(shí)事項(xiàng)，如果 覺得很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。商品房收房注意事項(xiàng)，房子既然是商品就存在買賣關(guān) 系，當(dāng)交易的時(shí)候，賣房需要注意一些事項(xiàng)。一、注意及時(shí)接收入住通知書1. 這是收房的步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的 交房時(shí)限在通知書寄出 30 天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交 房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù) 決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。提示：1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提

2、早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了 合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書面形式委托親 友、律師進(jìn)行， 也可及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系， 商議另行約定時(shí)間， 并以書面形式確認(rèn)。4. 若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收 房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該 房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的期限之日起承擔(dān)購(gòu)房風(fēng) 險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表 是目前收房環(huán)節(jié)中應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工 程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建 設(shè)單位和

3、施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè) 主管部門竣工備案。竣工驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案 后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。 所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè) 樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書 是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、 范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具 有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各 款，注意保修期限。3. 住宅使用說明書住宅使用說明書是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的 具體技術(shù)指標(biāo)，如

4、抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說 明和提出注意事項(xiàng)。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書5. 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積登記表提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。 所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件 之后， 才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、 結(jié)算費(fèi)用、 交鑰匙等交接工作 所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù) 印件。2. 建筑工程竣工備案表是重要的文件，收房時(shí)不能 只看開發(fā)商有沒有這張備案表 ，一定還要仔細(xì)察看各個(gè) 分項(xiàng)有沒有都備案。 它是收房的前提， 即使開發(fā)商做得再好， 如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕 收房。

5、3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面 也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您 可按購(gòu)房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕 出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 、建筑工程 竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書 、住宅使用說明書和 管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒 絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購(gòu) 房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件） ，確認(rèn) 無誤后再簽署收房文件

6、?！跋闰?yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律 依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按 照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開 發(fā)商就應(yīng)該交房。 而在房屋交付以前， 業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測(cè)房屋面積：要求開發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告 ，根據(jù)房屋土地 管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所 得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量： 購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一 ） 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否

7、符合合同約定。（三）裝修質(zhì)量提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則2. 如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu) 房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任 確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開發(fā)商侵 占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng) 要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā) 商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了 合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商 違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā) 商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣

8、板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有 關(guān)帶裝修約按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。四、新房驗(yàn)收的終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫驗(yàn)房交 接表等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記 錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄?“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要 求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方， 可提出意見并將意見填寫在 房交接表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容， 應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般 不超過 30 天）。4.

9、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確 實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā) 商簽字、蓋章。提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都 要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房 人員如何花言巧語(yǔ)；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則 應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面 授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約 定處理方案。4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要 取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付 房屋不符合合同的約定或法定

10、條件。注意事項(xiàng)以下問題，購(gòu)房者在買房、收房過程中會(huì)經(jīng)常遇到，經(jīng) 常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者 予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1 、契稅2 、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3 、買賣合同印花稅4 、公共維修基金5 、房屋權(quán)登記費(fèi)6 、房屋權(quán)印花貼稅7 、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問題提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納 公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前 提。1. 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。 繳納時(shí)間：契稅只能在過戶時(shí)交納 提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。 實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開發(fā)商交納契稅，

11、等房屋可以 辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2. 公共維修基金 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià) 的 2%。提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。 該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您 很可能無法要回。3、面積測(cè)繪費(fèi)面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng) 由開發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi) 辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)

12、場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè) 主收取該筆費(fèi)用。二、面積問題面積問題是消費(fèi)者為關(guān)心的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買房時(shí)尤 其是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn) 誤差這樣的問題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。（一）存在的問題：1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議 購(gòu)房人在購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定， 以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合 法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測(cè)算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者根 本無法

13、完成。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都 難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者一、 兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠， 使得購(gòu)房過程中信息不對(duì)稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非 公攤的面積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比值在 3以內(nèi)（含 3），按照合同約 定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；（二）面積誤差比值超出 3，購(gòu)房人可要求退房。開 發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起 30

14、 日內(nèi)退還已交房款，并 支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際 面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含 3）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超 出 3 部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際 面積小于合同約定面積的，面積在3以內(nèi)（含 3）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差值超過3部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還買受人。提示：1. 想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要 出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán) 登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理 方式的，面積誤差比值

15、超出 3時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓?用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用 建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套 商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各 套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁?數(shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓?建筑面積之和。3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建?面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功 能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、

16、變電室、設(shè)備間、公共 門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建 筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（ 單元） 與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（ 包括山墻 ） 墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間 銷售或出租的地下室、 車棚等， 不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分， 作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)記入的公用建筑空間：1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐等， 作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空 間。2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理） 用房。4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入 建

17、筑面積。提示：1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部 門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變 更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。售房單位在銷 （預(yù)） 售商品房時(shí)， 在銷（預(yù)） 售合同 （含 補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 及公用建筑部位。3. 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分 攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨?筑面積。三、審查銷售廣告（一）出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到，我們小區(qū)配有、幼兒園、會(huì)所”購(gòu)房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房 時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)

18、相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī) 劃也是一些開發(fā)商慣用的一手；另外，帶裝修約不符合合同 的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開發(fā)商如 何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。（二）解決辦法1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。如買房時(shí)的樓書、廣告一定保存好，有條件購(gòu)房時(shí)拍下 售樓處沙盤，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān) 的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù) 出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。2. 要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購(gòu)房者一定要盡快 跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司 卻無法執(zhí)行”的局面。四、法定退房條件：在房屋驗(yàn)收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起