長(zhǎng)安明珠廣場(chǎng)整合推廣策略

1、長(zhǎng)安明珠國(guó)際廣場(chǎng)整體推廣策略目 錄明珠國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位一、 長(zhǎng)安商業(yè)近況二、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位闡述三、 商業(yè)推廣主題闡述：四、招商銷(xiāo)售整體策略1. 出租策略2. 銷(xiāo)售策略四、 價(jià)位策略長(zhǎng)安明珠國(guó)際廣場(chǎng)招商策略長(zhǎng)安明珠國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位一、 目標(biāo)商家素質(zhì)要求二、 招商主導(dǎo)方向三、 招商各階段的推廣1、前期內(nèi)部招商： 2、公開(kāi)招商 3、后續(xù)招商4、招商前準(zhǔn)備工作四、 招商流程五、 招商措施建議明珠國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售策略一、總體策略：二、營(yíng)銷(xiāo)核心策略：三、營(yíng)銷(xiāo)推廣主題四、推廣策略五、客戶(hù)定位六、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)與階段安排七、階段性推廣安排明珠國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位一、長(zhǎng)安商業(yè)近況根據(jù)長(zhǎng)安區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前長(zhǎng)安

2、商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)處于疲軟狀態(tài).原因歸結(jié)為兩方面，一是長(zhǎng)安的投資客對(duì)目前東莞市場(chǎng)不十分看好，對(duì)投資商鋪愈加慎重；二是長(zhǎng)安現(xiàn)有投資型商鋪較少，外界對(duì)長(zhǎng)安的市場(chǎng)不十分認(rèn)同，導(dǎo)致客戶(hù)層較為狹窄。與長(zhǎng)安其他商場(chǎng)比較，本項(xiàng)目位置較好，但人流不十分旺盛,要在整體市場(chǎng)疲軟的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，美聯(lián)建議：a、 提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)，重新樹(shù)立消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心，將長(zhǎng)安本地中高檔消費(fèi)能力截留在當(dāng)?shù)?；b、 內(nèi)鋪實(shí)行返租，使商場(chǎng)順利過(guò)渡到商業(yè)成熟期，樹(shù)立投資信心；c、 店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額；d、 付款方式優(yōu)惠，降低投資門(mén)檻；e、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，提供完善的“代租代管代收

3、”服務(wù)，免除投資者后顧之憂(yōu)。二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位闡述1、商業(yè)主題定位：綜合性高檔大型購(gòu)物休閑中心 體現(xiàn)在商場(chǎng)的面積和業(yè)態(tài)的齊全 與長(zhǎng)安廣場(chǎng)相融，周邊毗鄰高尚豪宅區(qū)，更體現(xiàn)品味休閑、品味文化的購(gòu)物樂(lè)趣商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌 從目前長(zhǎng)安當(dāng)?shù)匾延猩虉?chǎng)物業(yè)及其所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型分析，現(xiàn)時(shí)所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)已較為豐富，人流相對(duì)地較為集中，在此情況下，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營(yíng)路線，恐怕難以突圍而出； 本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目地處高尚住宅區(qū)、鄰近長(zhǎng)安廣場(chǎng)的有利條件，營(yíng)造檔次比已有的同類(lèi)型物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅的高檔次相呼應(yīng)。經(jīng)營(yíng)主題：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查分析，項(xiàng)目

4、經(jīng)營(yíng)商品主題的市場(chǎng)空間有六種：（1） 高檔次精品時(shí)尚購(gòu)物店；（2） 綜合性超市;（3） 專(zhuān)業(yè)主題市場(chǎng)；（4） 休閑中心;（5） 中高檔餐飲機(jī)構(gòu);（6） 稍高檔次的娛樂(lè)城。經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。三、商業(yè)推廣主題闡述：提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型商城長(zhǎng)安中心商圈，未來(lái)CBD金坐標(biāo)突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：1、 地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于長(zhǎng)安中心區(qū)，鄰近鎮(zhèn)政府，長(zhǎng)安廣場(chǎng)所在區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)安未來(lái)經(jīng)濟(jì)、政治、文化及豪宅居住中心。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶(hù)產(chǎn)生認(rèn)同感。2、 未來(lái)中心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車(chē)總站、長(zhǎng)安國(guó)際酒店等大型項(xiàng)目,將帶動(dòng)

5、項(xiàng)目的人流發(fā)展,加上步行街的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升,將形成圍繞長(zhǎng)安廣場(chǎng)的中心商業(yè)圈。3、 投資前景：將目前銷(xiāo)售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價(jià)值預(yù)期比較，給客戶(hù)充分展現(xiàn)良好的升值前景。4、 經(jīng)營(yíng)品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí)。 根據(jù)長(zhǎng)安當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前長(zhǎng)安商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以及較高的市場(chǎng)誠(chéng)信度，如不少商城由于分散經(jīng)營(yíng)、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)由于產(chǎn)品缺乏特色、對(duì)消費(fèi)者的承諾難以?xún)冬F(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。 美聯(lián)建議由品牌良好的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃、商業(yè)推廣和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的

6、商業(yè)經(jīng)營(yíng)能在較為疲軟的市場(chǎng)狀況下逆市生存，為商場(chǎng)確立良好的經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。5、 租金回報(bào)：美聯(lián)建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過(guò)渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證。租金回報(bào)有利于： 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的信心； 增強(qiáng)對(duì)投資客戶(hù)的吸引力，客戶(hù)相當(dāng)于只付出實(shí)際73%的鋪面價(jià)格，即可擁有所購(gòu)商鋪，在中心片區(qū)商業(yè)成熟后，本項(xiàng)目的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利； 對(duì)于本項(xiàng)目70年的商鋪經(jīng)營(yíng)期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營(yíng)起步時(shí)期，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者而言，有較大的吸引力。突出投資前景，以“中心區(qū)發(fā)展前景”為信

7、心保證。讓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的不但是實(shí)際的商鋪，更購(gòu)買(mǎi)了中心區(qū)良好的投資前景：1、 作為東莞經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的城鎮(zhèn)之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展；2、 說(shuō)明長(zhǎng)安鎮(zhèn)中心區(qū)的未來(lái)規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析長(zhǎng)安中心商圈的前景；3、 厚街、常平、樟木頭、虎門(mén)等中心區(qū)發(fā)展情況作對(duì)比，說(shuō)明中心區(qū)規(guī)劃的未來(lái)價(jià)值，尤其通過(guò)對(duì)上述等地中心區(qū)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個(gè)“看得見(jiàn)的回報(bào)前景”。突出經(jīng)營(yíng)前景，由招商活動(dòng)最后落實(shí)。招商的最終目的是利于銷(xiāo)售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對(duì)項(xiàng)目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。1、對(duì)于大型主力商家的確定，是整個(gè)運(yùn)作的前提。確定主力商家的目的在于通過(guò)主力

8、商家的影響，帶動(dòng)整體的運(yùn)作及價(jià)值的提升。2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷(xiāo)售方案。通過(guò)次主力商家的確立，基本確定商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過(guò)銷(xiāo)售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售的主要操作階段。3、對(duì)于小型商家經(jīng)營(yíng)區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。該經(jīng)營(yíng)公司在名稱(chēng)上同明珠廣場(chǎng)區(qū)別開(kāi)，通過(guò)虛擬的品牌概念，帶動(dòng)整體的招商運(yùn)作和銷(xiāo)售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營(yíng)上的信心保證。4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃。四、招商銷(xiāo)售整體策略招商銷(xiāo)售的安排是使招商和銷(xiāo)售兩方面在運(yùn)作時(shí)間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場(chǎng)情況，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)

9、作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷(xiāo)售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。出租的目的是通過(guò)主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷(xiāo)售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問(wèn)題。出租策略本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶(hù)群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。銷(xiāo)售策略本項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)主要有長(zhǎng)安及東莞當(dāng)?shù)鼐用?、政府公?wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶(hù)。其中以商鋪投資客戶(hù)和當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕蛻?hù)。對(duì)于項(xiàng)目的銷(xiāo)售，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群和推廣

10、時(shí)段來(lái)進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。在招商和銷(xiāo)售的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。具體招商策略、推廣策略及推廣時(shí)段安排將在招商運(yùn)作和銷(xiāo)售運(yùn)作兩篇進(jìn)行詳細(xì)分析。五、價(jià)位策略1、價(jià)格建議以下價(jià)格是根據(jù)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目情況而定。具體價(jià)位需根據(jù)招商情況（主力商家情況）和銷(xiāo)售時(shí)市場(chǎng)狀況而定。） 長(zhǎng)安商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析參考項(xiàng)目位置一樓銷(xiāo)售價(jià)二樓銷(xiāo)售價(jià)一樓租賃均價(jià)二樓租賃均價(jià)中惠名城風(fēng)情街長(zhǎng)青路22000-28000元/1000014000元/120元/.月65元/.月南銘商業(yè)中心霄邊村10000-15000元/無(wú)90元/.月無(wú)新世

11、界愉康店沙蒲頭路18000-20000元/無(wú)100元/.月無(wú)鉆石廣場(chǎng)長(zhǎng)盛路30000-36000元/無(wú)200元/80元/長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)長(zhǎng)青路暫無(wú)銷(xiāo)售無(wú)100元/60元/說(shuō)明： 南銘商業(yè)中心為早年開(kāi)發(fā)，位于長(zhǎng)安霄邊村，地理位置較偏，但由于銷(xiāo)售較早，體量不大，銷(xiāo)售情況比較理想，基本銷(xiāo)售完畢。 目前正在銷(xiāo)售的中惠名城風(fēng)情街對(duì)本項(xiàng)目的參考意義最大，一層整體售價(jià)為22000-28000元/平方米。2） 結(jié)合周邊的項(xiàng)目情況，綜合考慮項(xiàng)目目前所處的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商的收益及價(jià)格對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)位的計(jì)算進(jìn)行分析。 對(duì)于項(xiàng)目租金，根據(jù)“加權(quán)平均法”分析為：項(xiàng)目名稱(chēng)中惠風(fēng)情街（A）南銘商業(yè)中心（B）新世

12、界愉康店（C）鉆石廣場(chǎng)（D）長(zhǎng)青商業(yè)廣場(chǎng)（E）權(quán)重比例30%10%15%20%25%所以結(jié)合以上項(xiàng)目租金情況，確定本項(xiàng)目一樓可比租金為：本項(xiàng)目租金=A120+B90+C100+D200+E100 =36+9+15+40+25 =125元/.月 根據(jù)項(xiàng)目的反租計(jì)劃，根據(jù)租金反推法，確定本項(xiàng)目一樓可比售價(jià)為： 售價(jià)=租金127% =21430元 根據(jù)本項(xiàng)目的鋪位情況，結(jié)合市場(chǎng)操作規(guī)劃，對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)域進(jìn)行分析： 街鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格為： 街鋪=均價(jià)75% 四區(qū)內(nèi)鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格為：四區(qū)內(nèi)鋪=均價(jià)90% 二區(qū)內(nèi)鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格為：二區(qū)內(nèi)鋪=四區(qū)內(nèi)鋪60% 一區(qū)內(nèi)鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格為：一區(qū)內(nèi)鋪=四區(qū)內(nèi)鋪55% 二樓租售價(jià)格為： 二

13、樓=一樓50% 三樓租售價(jià)格為： 三樓=二樓75% 四樓租售價(jià)格為： 四樓=三樓87%3） 根據(jù)以上推斷，美聯(lián)提出初步價(jià)格建議為： 臨街鋪位本地商家接受能力最強(qiáng)，可以忍受較高的價(jià)位，因此一區(qū)首層街鋪均價(jià)建議25000元/平方米；二區(qū)首層街鋪均價(jià)建議26000元/平方米；四區(qū)首層街鋪均價(jià)建議30000元/平方米； 首層內(nèi)鋪：由于經(jīng)營(yíng)營(yíng)利能力遜于臨街鋪位，且對(duì)于買(mǎi)家而言，物業(yè)使用年限達(dá)70年，鋪位的營(yíng)利能力成為影響售價(jià)的關(guān)鍵，因此在銷(xiāo)售價(jià)格上，應(yīng)拉開(kāi)內(nèi)鋪與臨街鋪位的價(jià)格差，以提升內(nèi)鋪的吸引力，故美聯(lián)建議一區(qū)一樓內(nèi)鋪均價(jià)為10000元/平方米；二區(qū)一樓內(nèi)鋪均價(jià)為11000元/平方米；四區(qū)一樓內(nèi)鋪均價(jià)

14、為19000元/平方米。 二層：權(quán)衡本項(xiàng)目具體情況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，美聯(lián)建議本項(xiàng)目一區(qū)二層均價(jià)定在80元/平方米；二區(qū)二層均價(jià)定在80元/平方米；四區(qū)二層均價(jià)定在90元/平方米。并根據(jù)招租情況進(jìn)行調(diào)整。 三層：權(quán)衡本項(xiàng)目具體情況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，美聯(lián)建議本項(xiàng)目一區(qū)三層均價(jià)定在65元/平方米；二區(qū)三層均價(jià)定在65元/平方米；一區(qū)三層均價(jià)定在7元/平方米。并根據(jù)招租情況進(jìn)行調(diào)整。 四層：均價(jià)水平應(yīng)在6000元左右，根據(jù)出租情況來(lái)確定售價(jià)。具體鋪位價(jià)格情況將在鋪位規(guī)劃完成后在價(jià)格銷(xiāo)售表上體現(xiàn)出來(lái)，并根據(jù)推出時(shí)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。2、租金回報(bào)分析（1）基于消費(fèi)者對(duì)“返租”的認(rèn)識(shí)，美聯(lián)建議本項(xiàng)目租金回報(bào)的操作

15、要體現(xiàn)兩方面：一是弱化消費(fèi)者“羊毛出在羊身上”的觀念，給予投資者可以感受到的優(yōu)惠；二是要求有詳細(xì)的投資回報(bào)分析，用事實(shí)代替空洞的概念炒作，讓投資者實(shí)實(shí)在在地想象到投資回報(bào)前景。 （2）租金回報(bào)比率 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況：長(zhǎng)安目前在銷(xiāo)的中惠商鋪提供五年3%的返租回報(bào)。 市場(chǎng)認(rèn)可情況：根據(jù)長(zhǎng)安當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)商場(chǎng)投資的回報(bào)估測(cè)為%； 美聯(lián)建議：本項(xiàng)目側(cè)重的是投資前景，無(wú)須將返租回報(bào)一下子提得太高，平均回報(bào)率保持在%即可。 執(zhí)行：美聯(lián)建議配合商場(chǎng)招商，采用五年返35%的計(jì)劃，并通過(guò)遞增的的形式，第一年%、第二年6.5%、第三年7%、第四年7.5%、第五年8%，將投資的增值潛力突顯出來(lái)，使項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程始終貫穿“即買(mǎi)

16、即收租金”的概念，讓投資產(chǎn)生“租售形勢(shì)非?；鸨钡恼J(rèn)識(shí)。 總售價(jià)可在原售價(jià)基礎(chǔ)上提高。（3）根據(jù)店鋪銷(xiāo)售的難易程度，將租金回報(bào)在首期款中直接減免，降低投資門(mén)檻。 購(gòu)買(mǎi)街鋪一般不采取返租回報(bào)措施；招商、返租的目的是降低商場(chǎng)銷(xiāo)售難度，考慮到街鋪的銷(xiāo)售難度小、且有部分為用家購(gòu)買(mǎi)，因此美聯(lián)建議本項(xiàng)目部分街鋪采用直接銷(xiāo)售方式。 購(gòu)買(mǎi)帶返租的街鋪一次返還1年租金（%）。 購(gòu)買(mǎi)較好位置內(nèi)鋪一次性返還年租金（%）。 購(gòu)買(mǎi)較差位置內(nèi)鋪一次性返還年租金（）。（4）返租、招商注意問(wèn)題： 避免將處于人流出入口的店鋪?zhàn)饨o銀行，銀行按照正常營(yíng)業(yè)時(shí)間上下班，會(huì)造成下午5-6點(diǎn)、或晚上時(shí)間商業(yè)人流旺盛時(shí)，店鋪關(guān)門(mén)造成冷清局面

17、，橫崗新世界廣場(chǎng)就存在此種問(wèn)題，已形成較大的負(fù)面效果。 考慮以后招商問(wèn)題，必須留出若干街鋪?zhàn)鳛殚T(mén)面； 鑒于上述問(wèn)題，建議需留出若干少量街鋪提供返租回報(bào)。 部分臨街鋪主要作為生活配套設(shè)施，可以考慮為直接銷(xiāo)售，不返租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)情況進(jìn)行調(diào)整。3、付款方式建議1） 爭(zhēng)取優(yōu)惠銀行按揭，減輕客戶(hù)負(fù)擔(dān)。2） 減低首期付款，降低置業(yè)門(mén)檻，可與租金回報(bào)相結(jié)合。3） 針對(duì)村民投資者，不象一般的工薪階層，收入來(lái)源不穩(wěn)定，建議增加分期付款辦法。具體付款方式建議如下：方式折扣時(shí)間金額一次性付款95折1 付足定金時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)2 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后7天內(nèi)付首期并簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同3.簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后10天內(nèi)付完余款10000

18、元40%（含定金）60%銀行按揭付款9折1 付足定金時(shí)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)2簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后7天內(nèi)付首期并簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同3簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后15天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭10000元40%或30%（含定金）60%或70%注：（1） 購(gòu)買(mǎi)帶返租的街鋪一次返還1年租金（%）；購(gòu)買(mǎi)位置較好內(nèi)鋪一次性返還2年租金（1%）；購(gòu)買(mǎi)位置較差內(nèi)鋪一次性返還3年租金（2%）；直接在樓款的首期款內(nèi)扣減。（2） 街鋪訂金5萬(wàn)元，其余訂金為2萬(wàn)元。長(zhǎng)安明珠國(guó)際廣場(chǎng)招商策略引言：長(zhǎng)安明珠廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)階段進(jìn)入前期招商階段，介于本項(xiàng)目體量大、項(xiàng)目工程已基本完成、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)漸近的實(shí)際狀況，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的充分溝通后，制定了項(xiàng)目招商與銷(xiāo)售并行，以招

19、商樹(shù)立銷(xiāo)售信心的營(yíng)銷(xiāo)策略?，F(xiàn)根據(jù)項(xiàng)目的定位制定以下招商策略：長(zhǎng)安明珠國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位整體功能定位以都市消費(fèi)產(chǎn)業(yè)為主體的大型購(gòu)物、休閑娛樂(lè)消費(fèi)社區(qū)，展示長(zhǎng)安形象的城市門(mén)戶(hù)、對(duì)外窗口。檔次定位建議本項(xiàng)目的檔次定為省內(nèi)中高檔次的購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)風(fēng)情社區(qū)。形象定位長(zhǎng)安城市商業(yè)中心、國(guó)際都市消費(fèi)新地帶。一、招商主題結(jié)合項(xiàng)目的定位，鑒于本案的自身的特點(diǎn)及市場(chǎng)中高端定位，在經(jīng)營(yíng)商的選擇上也側(cè)重于經(jīng)營(yíng)商的知名度和美譽(yù)度，力爭(zhēng)引進(jìn)一批有品牌、懂經(jīng)營(yíng)、善管理、對(duì)顧客有影響力和號(hào)召力的實(shí)力商家。招商對(duì)象主要有以下幾類(lèi)： 知名超級(jí)市場(chǎng) 百貨商場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 知名餐飲娛樂(lè) 休閑健身、大型美容 婚紗攝影 西餐咖啡 小

20、型個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)二、目標(biāo)商家素質(zhì)要求商家的經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格決定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與整體形象，為保證今后項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，美聯(lián)建議在招商的過(guò)程嚴(yán)格地甄選商家條件，主要考慮以下幾個(gè)方面： 商家的品牌知名度。品牌商家具有以點(diǎn)帶面的輻射效應(yīng)，將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的推廣、招商以及人氣聚集起到極大的促進(jìn)作用。 商家經(jīng)營(yíng)特色的唯一性。由于本項(xiàng)目規(guī)模較大、起點(diǎn)交高，同時(shí)，為避免商場(chǎng)內(nèi)商家的同質(zhì)化現(xiàn)象，確保整個(gè)商場(chǎng)盡可能多的引進(jìn)不同風(fēng)格、不同特色的商家，以滿(mǎn)足消費(fèi)者多元化的需求，建議需對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行質(zhì)量篩選，以保證商家經(jīng)營(yíng)風(fēng)格與特色的唯一性。 經(jīng)營(yíng)年限品牌經(jīng)營(yíng)商是投資客的基本收益保障，為確保項(xiàng)目相對(duì)較穩(wěn)定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍，

21、需對(duì)進(jìn)駐商家的經(jīng)營(yíng)年限需設(shè)定基本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)行業(yè)、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)檔次不同的商家采取不同的租賃年限。商家類(lèi)別租賃年限知名超級(jí)市場(chǎng)百貨商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1015年休閑、娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)商家：知名餐飲知名娛樂(lè)休閑健身大型美容婚紗攝影西餐咖啡5年左右小型個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)3年左右三、招商主導(dǎo)方向整體招商知名超級(jí)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)百貨商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)知名餐飲、娛樂(lè)、小商家珠三角知名特色餐飲、酒吧、茶藝、KTV等娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)商家，省內(nèi)知名品牌代理商國(guó)內(nèi)外知名專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)外知名超市、百貨商場(chǎng)1. 全面接觸 重點(diǎn)選擇在前期招商階段主要采用的策略，針對(duì)招商對(duì)象不同，手段方法各異： 對(duì)已進(jìn)入珠三角市場(chǎng)并經(jīng)營(yíng)相當(dāng)時(shí)間的國(guó)內(nèi)外知名超市、

22、百貨商場(chǎng)，通過(guò)業(yè)內(nèi)進(jìn)行全面接觸，對(duì)具有初步市場(chǎng)拓展意向的商家重點(diǎn)予以關(guān)注，并派專(zhuān)人進(jìn)行跟蹤，及時(shí)了解客戶(hù)動(dòng)態(tài)。 通過(guò)招商人員的前期客戶(hù)接洽，掌握目標(biāo)商家的基本信息，以及通過(guò)各種信息渠道挖掘潛在客戶(hù)資源，輔助招商工作前期順利開(kāi)展； 與開(kāi)發(fā)商充分溝通后，通過(guò)必要的上層人際關(guān)系與主流經(jīng)營(yíng)商家建立初步溝通渠道。2. 及時(shí)跟進(jìn) 策略應(yīng)對(duì) 通過(guò)初步接洽，對(duì)前期招商的結(jié)果及時(shí)進(jìn)行總結(jié)篩選，選出對(duì)本項(xiàng)目有意向的目標(biāo)客戶(hù)，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、意向程度、經(jīng)營(yíng)業(yè)種的不同，采用用各種招商對(duì)應(yīng)策略進(jìn)行重點(diǎn)的一對(duì)一跟進(jìn)。 充分展示本項(xiàng)目所處的高度，未來(lái)作為長(zhǎng)安鎮(zhèn)乃至東莞地區(qū)的城市窗口的形象。運(yùn)用旁敲側(cè)擊的招商方式，先

23、從檔次、規(guī)模較低的商家進(jìn)行洽談，通過(guò)與這些商家的溝通，更加充分地了解行業(yè)動(dòng)態(tài)與客戶(hù)心態(tài)，為同時(shí)跟進(jìn)的品牌商家深入洽談做更充分的準(zhǔn)備。招商形式上做到二者兼顧，以品牌商家為主要引進(jìn)的目標(biāo)。 及時(shí)發(fā)布商家進(jìn)駐的信息，形成對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的壓迫感，通過(guò)后期我方高層的介入談判，達(dá)到品牌客戶(hù)進(jìn)駐的效果。3. 總體控制 空間調(diào)控 進(jìn)入公開(kāi)招商階段時(shí)，主力客戶(hù)的招商工作已經(jīng)基本完成，空余的面積將利用招商慣性進(jìn)行招商。面向市場(chǎng)小型經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)行公開(kāi)招商，對(duì)欲進(jìn)駐的商家要求其遞交相關(guān)資質(zhì)等材料后，根據(jù)市場(chǎng)定位的需求進(jìn)行嚴(yán)格篩選，符合本項(xiàng)目特質(zhì)的方可進(jìn)駐。 同時(shí)緊密關(guān)注一些新的品牌商家，以及前期觀望意向比較濃厚的品牌商家的

24、入駐意向，通過(guò)不定期的電話(huà)聯(lián)系，保持與之信息交流的順暢。 甄選來(lái)訪商家，嚴(yán)格審核商家的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)實(shí)力以及經(jīng)營(yíng)范圍，由招商組內(nèi)部討論后報(bào)項(xiàng)目組批準(zhǔn)才可進(jìn)行下一步的招商工作。四、招商各階段的推廣在招商與銷(xiāo)售同步并行的情況下，項(xiàng)目招商工作的開(kāi)展分為前期內(nèi)部招商、公開(kāi)招商兩個(gè)階段。并對(duì)每個(gè)階段采取不同的、具針對(duì)性的推廣策略。1、前期內(nèi)部招商： 出租率約30時(shí)間：年月中旬月通過(guò)媒體的有限推廣，向潛在租賃客戶(hù)群發(fā)出招商告知信息，同時(shí)接受意向性較強(qiáng)的客戶(hù)群登記；針對(duì)省內(nèi)外品牌商家的引進(jìn)工作，工作模式為面對(duì)面招商形式，爭(zhēng)取前期簽約，調(diào)整確定全面招租的條件及規(guī)范，為公開(kāi)招商做好資源準(zhǔn)備。 推廣目標(biāo)1) 通過(guò)

25、地盤(pán)包裝、客戶(hù)聯(lián)系等準(zhǔn)備工作，使項(xiàng)目在一定范圍內(nèi)為市場(chǎng)所關(guān)注，初步樹(shù)立明珠國(guó)際廣場(chǎng)及公司的品牌形象。2) 為大型商家進(jìn)駐造勢(shì)。招商必備條件1) 項(xiàng)目的基本資料完成，客戶(hù)能通過(guò)相關(guān)資料對(duì)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商有個(gè)全面的認(rèn)識(shí)；2) 現(xiàn)場(chǎng)的接待、一定的外在形象完成。招商對(duì)象1) 各類(lèi)目標(biāo)商家；2) 部分中小型商家；銷(xiāo)售流程：此階段工作目的：1) 累積客戶(hù)資料，并抓住潛在客戶(hù)；2) 通過(guò)一系列的運(yùn)作手段，使目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，并最終進(jìn)駐；3) 通過(guò)大型商家的進(jìn)駐，帶動(dòng)其他位置的招商及銷(xiāo)售。因此流程設(shè)置：A. 設(shè)立登記表B. 制定優(yōu)惠措施C. 舉行一定的活動(dòng)宣傳渠道通過(guò)一定的網(wǎng)絡(luò)資源和媒體訴求，達(dá)到廣而高之的

26、目的。樓書(shū)形式：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的基本點(diǎn)的描敘，使客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。宣傳主題：項(xiàng)目的完善規(guī)劃和巨大的商業(yè)空間投資前景：以詳細(xì)的數(shù)字、實(shí)例說(shuō)明宏觀商業(yè)景象1) 長(zhǎng)安城鎮(zhèn)的的發(fā)展前景2) 長(zhǎng)安中心商圈的前景3) 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)形式：美觀及有高檔的前景。投放途徑：放置在高級(jí)酒店、飯館、咖啡店等高消費(fèi)、休閑場(chǎng)所，作滲透式的前期宣傳。該階段主要引起市場(chǎng)對(duì)此片區(qū)的注意，逐漸熟悉并關(guān)注、認(rèn)同項(xiàng)目，所以主題重點(diǎn)在于項(xiàng)目的發(fā)展前景，而不過(guò)多涉及項(xiàng)目細(xì)節(jié)。1) 長(zhǎng)安中心區(qū)整體規(guī)劃2) 長(zhǎng)安中心區(qū)打造高品質(zhì)商業(yè)中心3) 長(zhǎng)安中心區(qū)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)，各商家躍躍欲試4) 有多家大型商業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)進(jìn)駐事件行銷(xiāo)：商業(yè)酒會(huì)或新

27、聞發(fā)布會(huì)。將項(xiàng)目樹(shù)立成立足長(zhǎng)安，輻射東莞及周邊地市的長(zhǎng)安城市名片，以吸引各品牌商家。通過(guò)主力商家的引進(jìn)和進(jìn)駐，帶動(dòng)其他中小型商家的進(jìn)駐和整體商業(yè)價(jià)值及社會(huì)價(jià)值的提升。推廣策略：1) 對(duì)外宣傳中，樹(shù)立 項(xiàng)目“長(zhǎng)安城市名片”的整體形象。通過(guò)報(bào)刊立體組合宣傳，明確樹(shù)立本項(xiàng)目在客戶(hù)心目中的鮮明印象。2) 在長(zhǎng)安鎮(zhèn)的各主干道做大型戶(hù)外廣告牌，推廣項(xiàng)目的總體形象。3) 在深圳舉辦招商邀請(qǐng)會(huì)，就長(zhǎng)安鎮(zhèn)的發(fā)展前景，項(xiàng)目的基本情況、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念、先進(jìn)的管理模式等向主力目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行詳細(xì)介紹，增強(qiáng)客戶(hù)的投資信心，從而引起其他經(jīng)營(yíng)戶(hù)的廣泛關(guān)注。4) 以軟性新聞開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行逐步曝光與宣傳，從長(zhǎng)安鎮(zhèn)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

28、、長(zhǎng)安鎮(zhèn)未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃、政府對(duì)本項(xiàng)目的支持等方面進(jìn)行報(bào)道。5) 組織“東莞零售商業(yè)發(fā)展論壇”，邀請(qǐng)有關(guān)政府部門(mén)、行業(yè)專(zhuān)家（包括東莞市領(lǐng)導(dǎo)、知名品牌商家等）以及新聞媒體共同就長(zhǎng)安鎮(zhèn)零售商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，零售商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、長(zhǎng)安鎮(zhèn)零售商業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀、現(xiàn)行業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題等進(jìn)行討論，通過(guò)此研討會(huì)，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商之間的平等對(duì)話(huà)與溝通，提升項(xiàng)目在目標(biāo)客戶(hù)心目中的形象與地位，并與軟文宣傳互動(dòng)。2、公開(kāi)招商（2005.48） 出租率約80時(shí)間：月月上旬在品牌商家的相關(guān)招商工作具備宣傳條件的情況下，面向市場(chǎng)現(xiàn)有中小型客戶(hù)的招商活動(dòng)。通過(guò)對(duì)前期品牌商家入駐的展示，對(duì)零散客戶(hù)形成市場(chǎng)擠壓，帶動(dòng)

29、小型商家的投資興趣和引領(lǐng)力，敦促其盡早簽約。招商推廣目的： 1）將前一階段品牌商家招商成果進(jìn)行集中展示，以品牌商戶(hù)的進(jìn)駐帶動(dòng)其他散戶(hù)以及相關(guān)行業(yè)的進(jìn)駐。2）通過(guò)地盤(pán)包裝、戶(hù)外廣告、大型商家進(jìn)駐、商鋪銷(xiāo)售等前期活動(dòng)，使項(xiàng)目有一定的知名度和影響力3）為項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)中小型商家的招商引進(jìn)，達(dá)到項(xiàng)目全面商業(yè)運(yùn)營(yíng)。招商必備條件1) 大型商家已進(jìn)駐2) 項(xiàng)目在一定范圍內(nèi)有一定的影響力3) 項(xiàng)目的外觀已基本完成4) 招商所需的物料文件已基本準(zhǔn)備完善5) 前期已有相當(dāng)一部分客戶(hù)資源積累銷(xiāo)售對(duì)象1) 周邊經(jīng)營(yíng)商戶(hù)；2) 美聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)；3) 部分投資經(jīng)營(yíng)客戶(hù)；4) 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)；5) 為地盤(pán)包裝及

30、戶(hù)外廣告所吸引的路過(guò)的客戶(hù)；6) 前期新聞炒作所吸引的客戶(hù)。招商準(zhǔn)備1) 招商處施工完成（包括內(nèi)外裝修、電腦、電話(huà)、傳真機(jī)、飲水機(jī)等）；2) 地盤(pán)包裝到位（包括工地圍墻、路燈旗、工地廣告牌、臨時(shí)綠化工作到位）；3) 戶(hù)外廣告（包括現(xiàn)場(chǎng)及深惠路戶(hù)外廣告牌）4) 登記表，內(nèi)容包括：樓層、面積、用途、可承受單價(jià)、可承受總價(jià)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、是否統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、其它要求宣傳渠道一定的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)和媒體宣傳樓書(shū)形式：對(duì)項(xiàng)目前景的描敘及經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃宣傳主題：200年財(cái)富投資理念投資前景：以詳細(xì)的數(shù)字、曲折圖、實(shí)例說(shuō)明） 長(zhǎng)安城鎮(zhèn)的的發(fā)展前景） 長(zhǎng)安中心區(qū)的規(guī)劃前景） 長(zhǎng)安中心商圈的前景） 本項(xiàng)目的投資前景）

31、 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)形式：有詳盡直觀的介紹投放途徑：放置在招商處或其他易見(jiàn)的地方。圍墻及其它地盤(pán)包裝：1) 圍墻營(yíng)造商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍，直接招徠廣場(chǎng)人流的潛在客戶(hù)。特別是面向長(zhǎng)青路部分，在樓體上掛上特大幅的精美品牌廣告畫(huà)，告示知名品牌入駐商場(chǎng)。2) 沿街制造一排站立燈箱，不同時(shí)期宣傳不同商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信息，并配合布置以若干個(gè)色彩繽紛的商業(yè)品牌，用于渲染商業(yè)氣氛，給客戶(hù)強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊，提升其對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心。3) 長(zhǎng)安廣場(chǎng)晚間人流匯聚之地，建議在地盤(pán)內(nèi)面向長(zhǎng)安廣場(chǎng)處設(shè)立巨型廣告牌（夜間打燈），成本低廉，效用明顯，配合銷(xiāo)售進(jìn)行。推廣策略1) 此階段是我們正式進(jìn)行廣告宣傳的重要階段，美聯(lián)建議采用報(bào)紙、專(zhuān)業(yè)雜志

32、、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)等全方位的立體組合宣傳攻勢(shì)，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生轟動(dòng)性的效果，引起商家、消費(fèi)者及經(jīng)營(yíng)者的廣泛關(guān)注。2) 就經(jīng)營(yíng)商而言，成行成市才能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，才能增加輻射半徑，而品牌商家則是一個(gè)市場(chǎng)形成中最關(guān)鍵、最具有影響力與號(hào)召力的組成部分，本階段的推廣應(yīng)緊緊圍繞品牌商家的進(jìn)駐來(lái)展開(kāi)。3) 對(duì)進(jìn)駐的品牌商家進(jìn)行采訪，從經(jīng)營(yíng)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，從而說(shuō)明項(xiàng)目的投資價(jià)值。4) 建立投資平臺(tái)，對(duì)于部分投資客戶(hù)想經(jīng)營(yíng)而無(wú)合適的項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的推薦，達(dá)到該類(lèi)客戶(hù)的進(jìn)駐。3、后續(xù)招商（2005.8開(kāi)業(yè)后） 該階段招商工作已經(jīng)基本完成，空余的面積將利用招商慣性進(jìn)行招商。對(duì)欲進(jìn)駐的商家要求其遞交相關(guān)資質(zhì)等材料

33、后，根據(jù)市場(chǎng)定位的需求進(jìn)行嚴(yán)格篩選，符合本項(xiàng)目特質(zhì)的方可進(jìn)駐。8月份后商場(chǎng)進(jìn)入裝修期，裝修期為兩個(gè)月，十月正式開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)后招商工作將轉(zhuǎn)移至經(jīng)營(yíng)管理公司繼續(xù)開(kāi)展。五、招商前準(zhǔn)備工作1、招商必備條件 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)必須證照申請(qǐng)。 有關(guān)政府支持的相關(guān)批文。 完成長(zhǎng)安明珠的規(guī)劃設(shè)計(jì)案，包括總規(guī)劃圖、平面圖、外立面效果圖等。 確定商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)間。 確定開(kāi)業(yè)時(shí)間。 確定開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)推廣計(jì)劃。 招商處裝修完工。2、招商物料準(zhǔn)備 招商書(shū)（包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、政策支持、總體效果圖、平面圖等） 招商處展板設(shè)計(jì)3、招商文件準(zhǔn)備 招商流程 認(rèn)租協(xié)議書(shū) 租賃價(jià)格表 租賃條件 租賃合同 查丈報(bào)告 商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)

34、場(chǎng)裝修流程 招商員培訓(xùn)資料 招商統(tǒng)一說(shuō)辭 商業(yè)管理公約 商業(yè)管理?xiàng)l例4、招商人員準(zhǔn)備 招商經(jīng)理1名 招商員35名六、 招商流程招商流程是引導(dǎo)客戶(hù)按照規(guī)范的程序，快捷有效地完成招商入住前期事項(xiàng)辦理的細(xì)分方案。在有效引導(dǎo)客戶(hù)的同時(shí)，規(guī)范的招商流程還有助于樹(shù)立良好的企業(yè)形象，體現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)思想，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的進(jìn)駐信心。細(xì)分后的招商流程雖然存在延長(zhǎng)洽談時(shí)間的可能，但在實(shí)際操作中時(shí)間階段的延長(zhǎng)要求我們要盡早開(kāi)展相關(guān)工作，一定程度上也起到了截流潛在客戶(hù)的作用，同時(shí)針對(duì)未來(lái)出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)觀望的狀況，較長(zhǎng)的招商時(shí)間為我們?cè)趯?shí)際工作中爭(zhēng)取了更多的時(shí)間和應(yīng)變可能。力爭(zhēng)在最短時(shí)間內(nèi)消化潛在市場(chǎng)，確保按期

35、正常開(kāi)業(yè)。七、 招商措施建議1、爭(zhēng)取政府政策的支持： 取得東莞市政府以及相關(guān)部門(mén)對(duì)本項(xiàng)目書(shū)面文件支持，如“東莞市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目”、“東莞市重點(diǎn)保護(hù)單位”、“長(zhǎng)安鎮(zhèn)對(duì)外展示窗口”等； 根據(jù)長(zhǎng)安鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府最新的政府工作報(bào)告及未來(lái)城市規(guī)劃圖，對(duì)現(xiàn)有的長(zhǎng)安鎮(zhèn)零售商業(yè)進(jìn)行正確的行業(yè)經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，為本項(xiàng)目的招商工作營(yíng)造一個(gè)良好的招商氛圍； 以“國(guó)內(nèi)外大型零售連鎖企業(yè)”為龍頭，政府引導(dǎo)其入駐本項(xiàng)目，形成品牌效應(yīng)，以帶動(dòng)相關(guān)商家，達(dá)到本案興市旺市目標(biāo)； 協(xié)助組織全省或區(qū)域性的零售商業(yè)行業(yè)論壇與專(zhuān)題交流會(huì)議，提高本項(xiàng)目的影響力； 給予市場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)者一定的稅費(fèi)、工商管理費(fèi)減免，以減低其前期經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。2、投資開(kāi)發(fā)方給

36、予支持： 前期市場(chǎng)培育階段，給予投資經(jīng)營(yíng)者一定的免租優(yōu)惠； 招商階段優(yōu)惠措施：大戶(hù)優(yōu)先選鋪權(quán)、租鋪價(jià)格優(yōu)惠、前期免管理費(fèi)、提前簽約租金優(yōu)惠等措施； 成立專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，為后期市場(chǎng)推廣作準(zhǔn)備。3、制定市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)策略 加大項(xiàng)目宣傳推廣力度，將市場(chǎng)形象向全省乃至全國(guó)范圍全面推廣； 提供全方位多功能的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，使入駐商家更有信心保障，以達(dá)到興市旺市的目標(biāo)，提升項(xiàng)目影響力； 招商運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用的確定； 不定期舉辦特色節(jié)慶活動(dòng)、行業(yè)展示會(huì)等；明珠國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售策略一、總體策略：結(jié)合總體商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位和招商情況，對(duì)明珠國(guó)際廣場(chǎng)的銷(xiāo)售進(jìn)行運(yùn)作，銷(xiāo)售策略可遵循以下原則：1、街鋪直接銷(xiāo)售，內(nèi)鋪實(shí)行返租，采用

37、租售同步的方式進(jìn)行；2、結(jié)合招商調(diào)整銷(xiāo)控，最大限度地利用每一個(gè)最佳銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)；3、鋪位面積分割合理，控制單位銷(xiāo)售總價(jià)；4、推盤(pán)次序按區(qū)、層挑好、中、差單位分期推出；5、付款方式及優(yōu)惠有多樣選擇；6、商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂(yōu)。銷(xiāo)售的運(yùn)作手段應(yīng)同推出時(shí)段的市場(chǎng)情況、招商情況，結(jié)合廣告公司推廣方案進(jìn)行安排。二、營(yíng)銷(xiāo)核心策略：1、炒作品牌目的：樹(shù)立品牌形象和品牌效應(yīng)，為項(xiàng)目整體造勢(shì)。策略：利用項(xiàng)目自身具備較好優(yōu)勢(shì)及良好的商業(yè)運(yùn)作；借助如全球500強(qiáng)商業(yè)巨子沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐等各種形式、手段提升本項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大其對(duì)市場(chǎng)的影響，從而吸引商家進(jìn)駐及目標(biāo)客戶(hù)投資。2、啟動(dòng)“安

38、全創(chuàng)富工程” 目的：通過(guò)財(cái)富概念的運(yùn)作，使經(jīng)營(yíng)者感受到良好的投資前景。 策略：倡導(dǎo)一種簡(jiǎn)單而安全的理財(cái)方式，即以“低門(mén)檻”（如靈活首付）的姿態(tài)開(kāi)啟財(cái)富之門(mén)，和“品牌大商家”（如沃爾瑪）在一起，坐享“高收益”（返租率6.5-8%），投資“有保障”（回購(gòu)計(jì)劃）； 舉辦一定的投資刊物“明珠眼”，通過(guò)對(duì)投資案例的分析，投資策略的講解，使投資者對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生良好興趣； 配合銷(xiāo)售時(shí)段，舉辦投資講座，借專(zhuān)家之口講敘投資優(yōu)勢(shì)，彰顯本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。3、宣傳商業(yè)規(guī)劃 目的：通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的描述，使投資者相信經(jīng)營(yíng)前景。 策略：對(duì)大型商家的進(jìn)駐進(jìn)行宣傳； 對(duì)返租年限進(jìn)行良好的描敘； 每個(gè)大面積區(qū)域均有大型商家經(jīng)營(yíng)的模式進(jìn)行宣

39、傳。三、營(yíng)銷(xiāo)推廣主題攜手商業(yè)巨子，演繹投資風(fēng)潮 說(shuō)明：1、利用大型商家的影響效應(yīng)和帶動(dòng)作用； 2、突出投資理念 3、描繪美好經(jīng)營(yíng)前景四、推廣策略A、返租計(jì)劃返租是大型商場(chǎng)分割產(chǎn)權(quán)出售的必由之路，返租即開(kāi)發(fā)商將商鋪所有權(quán)出售給小業(yè)主，而把商鋪的使用權(quán)租回來(lái)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理作為出售時(shí)的附加條件，開(kāi)發(fā)商按一定的投資回報(bào)率付給小業(yè)主月租金，小業(yè)主將商鋪委托給開(kāi)發(fā)商全權(quán)管理的一種形式。在返租類(lèi)型商場(chǎng)的銷(xiāo)售中，將有四個(gè)主體參與進(jìn)來(lái)，開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主、經(jīng)營(yíng)管理商（商家）、產(chǎn)品廠家或代理商。其關(guān)系為：小業(yè)主付清款獲得商鋪的所有權(quán)并與開(kāi)發(fā)商簽訂商鋪的返租合同后，交由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行招商，開(kāi)發(fā)商招到一到若干個(gè)較大型商家后

40、收取租金，然后按返租合同確定的租金返還給小業(yè)主，一到若干個(gè)較大商家獲得商場(chǎng)的使用權(quán)后再統(tǒng)一進(jìn)行招商（或自營(yíng)），工廠直銷(xiāo)或代理商取得單個(gè)或多個(gè)鋪位的使用權(quán)后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并按期交納租金或管理費(fèi)用。其關(guān)系如下圖： 從上圖可以看出，在返租關(guān)系中，開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理者是“中間樞鈕”的地位，在整個(gè)返租過(guò)程中起著至關(guān)重要的鏈接作用，而經(jīng)營(yíng)管理者最終承擔(dān)商場(chǎng)利益是否如期兌現(xiàn)的責(zé)任，一旦這種鏈接關(guān)系被破壞，則小業(yè)主的利益受到根本的威脅，開(kāi)發(fā)商也面臨著回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。因而經(jīng)營(yíng)管理商的實(shí)力是確保返租關(guān)系最終良性循環(huán)的保證。本項(xiàng)目已與沃爾瑪簽定意向書(shū)，而發(fā)展商又需近期回籠部分資金，所以我司建議采用返租的方式銷(xiāo)售，即買(mǎi)即送前三年

41、租金，首次的三年租金在辦理按揭手續(xù)后一次性支付給小業(yè)主，也可在支付首期時(shí)可抵扣首期款，但相應(yīng)的折扣要減少。建議配合商場(chǎng)招商，采用三年返2%的計(jì)劃，并通過(guò)遞增的的形式，第一年%、第二年%，第三年%，將投資的增值潛力突顯出來(lái)，使項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程始終貫穿“即買(mǎi)即收租金”的概念，讓投資產(chǎn)生“租售形勢(shì)非?；鸨钡恼J(rèn)識(shí)。這也是運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)的特點(diǎn)之一，具體返租年限及返租率如下表：商鋪樓層返租年限返租率1F5年6-8%2、3F沃爾瑪部分15年6.5-7%其他5年8%B、回購(gòu)計(jì)劃 即投資者在簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，與開(kāi)發(fā)商簽訂一份“商鋪回購(gòu)協(xié)議”，即投資者可在若干年后（可設(shè)定為10年）無(wú)理由申請(qǐng)退鋪，發(fā)展商按投資者原購(gòu)

42、商鋪總價(jià)（該價(jià)不計(jì)利息及費(fèi)用）回購(gòu)該商鋪，收回其所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移依照房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流程）。這樣一來(lái)可打消投資者前期疑惑，營(yíng)造“做不旺，退你錢(qián)”的表象，讓投資者放心購(gòu)鋪；同時(shí)，若干年后商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況漸趨穩(wěn)定、中心商圈形成，投資者除特殊原因外一般不會(huì)要求回購(gòu)。C、租售并舉本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶(hù)群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。租賃招商以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略來(lái)進(jìn)行；本項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)主要有長(zhǎng)安及東莞當(dāng)?shù)鼐用?、政府公?wù)員、高級(jí)白領(lǐng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶(hù)，其中以商鋪投資客戶(hù)和當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕蛻?hù)，他們投資信心在很大程度上來(lái)源于大商家的市場(chǎng)地位及品牌價(jià)值，即大商

43、家的實(shí)力是確保返租關(guān)系最終良性循環(huán)的保證。所以我司建議采用“租售并舉”的方式來(lái)推廣該項(xiàng)目，結(jié)合招商調(diào)整銷(xiāo)控，最大限度地利用每一個(gè)最佳銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃及銷(xiāo)售快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體目標(biāo)。鑒于收到的低租金與付給業(yè)主的高回報(bào)租金之間存在著不可調(diào)和的矛盾，則需準(zhǔn)確地測(cè)算出最佳銷(xiāo)售面積比例，同時(shí)采用租金反推法的定價(jià)方案，通過(guò)提高商鋪售價(jià)以彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼租金（具體見(jiàn)定價(jià)策略）。D、平民投資計(jì)劃為了提高銷(xiāo)售率，使本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群擴(kuò)大，而不將客戶(hù)局限于少部分富裕人士，我司建議將每個(gè)獨(dú)立可售商鋪面積盡量劃小，使銷(xiāo)售總價(jià)得到控制，同時(shí)采用多種靈活付款方式（如買(mǎi)

44、鋪即收三年租金）及優(yōu)惠策略，降低投資者置業(yè)門(mén)檻，通過(guò)“保底投資模式”及“租金收益模式”的示例，加上“行家推薦”，用理性的數(shù)字和真實(shí)的個(gè)案加強(qiáng)市場(chǎng)說(shuō)服力，制造“賺錢(qián)，就是這么簡(jiǎn)單”及“簡(jiǎn)單投資，輕松賺錢(qián)”的城中話(huà)題，吸引社會(huì)多個(gè)階層投資，即我們所說(shuō)的平民投資計(jì)劃。E、定期舉辦各種類(lèi)型的促銷(xiāo)活動(dòng)根據(jù)我司多年現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)在成交途徑中所占比例不小，對(duì)加強(qiáng)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)的口碑傳播及美譽(yù)度起著重要的作用，因此建議本項(xiàng)目利用與大商家簽約的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，通過(guò)簽約儀式或酒會(huì)，在媒體大肆炒作，吸引眼球、引爆市場(chǎng)；同時(shí)結(jié)合招商品牌的宣傳，定期利用廣場(chǎng)展開(kāi)促銷(xiāo)活動(dòng)，通過(guò)游戲、表演、抽獎(jiǎng)等現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，帶動(dòng)廣場(chǎng)人

45、群涌往銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，制造現(xiàn)場(chǎng)人氣，鼓動(dòng)銷(xiāo)售氣氛。如：前30名業(yè)主抽大獎(jiǎng)、沃爾瑪“尋寶”活動(dòng)、投資講座、業(yè)主聯(lián)誼等，從而達(dá)到間接提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度、塑造項(xiàng)目整體形象的目標(biāo)。（具體活動(dòng)方案在階段操作中制定）五、客戶(hù)定位客戶(hù)定位的目的是通過(guò)對(duì)客戶(hù)群體的分析，使操作能有目的性針對(duì)性的進(jìn)行，為具體操作提供運(yùn)作基礎(chǔ)保證。根據(jù)對(duì)東莞商鋪銷(xiāo)售的市場(chǎng)調(diào)研，以及對(duì)于本項(xiàng)目商鋪主要目標(biāo)客戶(hù)的把握，本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售的目標(biāo)客戶(hù)群大致如下：1、資金較充裕的本地人特征：資金充裕，對(duì)投資商鋪收租、造福子孫的期望意愿極大。此部分的客戶(hù)容易對(duì)新的區(qū)域認(rèn)同，并且受廣告及親友的口碑宣傳影響較大；所占比例約為40%。2、專(zhuān)業(yè)的投資者特征：對(duì)

46、商鋪投資有一定的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，對(duì)商鋪的投資價(jià)值具理性分析與判斷，經(jīng)常尋找商鋪投資的機(jī)會(huì)，一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會(huì)前去考察，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷是否進(jìn)行投資，關(guān)注投資回報(bào)，看重商鋪的區(qū)域升值潛力；所占比例約為25%。3、有生意在經(jīng)營(yíng)的老板、個(gè)體戶(hù)特征：這些人現(xiàn)以租入方式從事某類(lèi)商品的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿(mǎn)意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經(jīng)營(yíng)壓力，或認(rèn)識(shí)到了商鋪投資的保值及升值功能，從而打算購(gòu)入商鋪；所占比例約為15%。4、政府部門(mén)高層人員及高級(jí)公務(wù)員特征：這些人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手中有一定的閑置資金，在尋找較好的投資方式，對(duì)投資商鋪有一定的興趣，能接受地理位置較好

47、、升值潛力較大的商鋪；所占比例約為10%。5、企業(yè)高級(jí)管理人員特征：有一定閑置資金但又不具備任何一類(lèi)投資理財(cái)?shù)膶?zhuān)業(yè)技能，商鋪投資因其專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)和收益穩(wěn)定而較多地受到這部分人關(guān)注。這些人往往資金實(shí)力并不十分雄厚，投資行為較為謹(jǐn)慎，所以希望鋪位面積小一些，從而總投資金額不大，并希望提供較為靈活的銀行按揭方式；所占比例約為10%。六、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)與階段安排 1、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)分析 根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷(xiāo)售軟硬件的配備，美聯(lián)建議商鋪的正式開(kāi)售時(shí)機(jī)為：2005年3月11日。原因分析如下：通過(guò)一定時(shí)間的推廣和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，吸引客戶(hù)，積累客源，為項(xiàng)目正式銷(xiāo)售做準(zhǔn)備，力爭(zhēng)達(dá)到開(kāi)盤(pán)即火爆的“煙花效應(yīng)”；本項(xiàng)目大部分的目標(biāo)客戶(hù)為

48、廣東當(dāng)?shù)厝耍槍?duì)其有正月不出錢(qián)的習(xí)慣，3月11日剛好為農(nóng)歷2月初二，符合部分目標(biāo)客戶(hù)群體的消費(fèi)習(xí)慣；農(nóng)歷二月初二俗語(yǔ)為“龍?zhí)ь^”，其寓意符合本項(xiàng)目的推廣形象；預(yù)計(jì)該時(shí)段能確定主力大商家，便于商鋪銷(xiāo)售的炒作和價(jià)位的拉升；此時(shí)段投資客戶(hù)手中有大量的閑散資金，利于項(xiàng)目吸納市場(chǎng)投資資金；此時(shí)段市場(chǎng)上推售的同比競(jìng)爭(zhēng)商鋪較少，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。 2、銷(xiāo)售階段安排銷(xiāo)售階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期發(fā)售強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期尾盤(pán)期時(shí)間1月下旬3月上旬3月中旬5月中旬5月下旬7月下旬8月上旬10月周期40天60天60天60天銷(xiāo)售比例0%50%35%15%說(shuō)明： 2005年元旦至農(nóng)歷新年是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，在項(xiàng)目推廣上側(cè)重于廣告軟文炒作

49、、戶(hù)外廣告及造勢(shì)活動(dòng)； 商鋪發(fā)售強(qiáng)銷(xiāo)期在2005年3月至5月，配合強(qiáng)有力的媒體宣傳推廣及現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)促銷(xiāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上的口碑傳播及美譽(yù)度； 2005年3月，商場(chǎng)主力商家如沃爾瑪基本確定，次主力商家已基本明確，通過(guò)知名大型商家的市場(chǎng)影響力及美譽(yù)度，增強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)投資或購(gòu)買(mǎi)信心，促進(jìn)銷(xiāo)售成交。3、推售單位策略時(shí)期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期發(fā)售強(qiáng)銷(xiāo)期持銷(xiāo)期尾銷(xiāo)期推售商鋪區(qū)位不限首層：不限二、三層：3、4區(qū)首層：不限二、三層：1、2區(qū)四層：1、2、4區(qū)不限推售商鋪數(shù)量不限50%35%15%說(shuō)明：、區(qū)單位均好性較強(qiáng)，而區(qū)主力商家已基本確定，以適中價(jià)位聯(lián)動(dòng)推出，利于迅速被市場(chǎng)所接受；區(qū)首層位置最優(yōu)越、但單位面

50、積大、總價(jià)高，配合、區(qū)較低總價(jià)，利于成交客戶(hù)面的拓寬；區(qū)首層均好性強(qiáng)，利于制造銷(xiāo)售高潮，而二層區(qū)、二層區(qū)的面積及性能適中，有利于量的消化。七、階段性推廣安排階段性銷(xiāo)售推廣包括前期積累及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、發(fā)售強(qiáng)銷(xiāo)期、持銷(xiāo)期及促銷(xiāo)期四個(gè)方面。 1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 時(shí)間安排：2005年1月下旬至3月上旬目的：通過(guò)地盤(pán)包裝、戶(hù)外廣告、新聞繕稿炒作等有目的的前期醞釀工作，使項(xiàng)目在一定范圍內(nèi)為市場(chǎng)所關(guān)注，初步樹(shù)立明珠廣場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商的品牌形象；聚集人氣，為掀起公開(kāi)發(fā)售造勢(shì)。主題：商業(yè)巨子強(qiáng)勢(shì)入駐，東莞長(zhǎng)安商業(yè)一號(hào)銷(xiāo)售必備條件預(yù)約登記方式：VIP卡認(rèn)籌； 銷(xiāo)售對(duì)象： 周邊本地居住及相鄰片區(qū)的客戶(hù)； 美聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)； 看好物業(yè)

51、前景的投資者； 為地盤(pán)包裝及戶(hù)外廣告所吸引的路過(guò)的客戶(hù)； 前期新聞炒作所吸引的客戶(hù)。銷(xiāo)售準(zhǔn)備 售樓處施工完成（包括內(nèi)外裝修、電腦、電話(huà)、傳真機(jī)、飲水機(jī)等）； 地盤(pán)包裝到位（包括工地圍墻、路燈旗、工地廣告牌、臨時(shí)綠化工作到位）； 戶(hù)外廣告（包括現(xiàn)場(chǎng)及戶(hù)外廣告牌） 登記表，內(nèi)容包括：樓層、面積、用途、可承受單價(jià)、可承受總價(jià)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、是否統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、是否帶租約、管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、其它要求銷(xiāo)售流程： 2005年春節(jié)期間開(kāi)始貴賓卡認(rèn)購(gòu)，客戶(hù)憑簽字確認(rèn)之申請(qǐng)表繳納認(rèn)購(gòu)金人民幣叁仟元后，可領(lǐng)取貴賓卡一張。持卡人憑卡獲得優(yōu)先選鋪資格并享有額外購(gòu)鋪優(yōu)惠，同時(shí)享有發(fā)展商贈(zèng)送的售樓處咖啡廳的限額簽單消費(fèi)權(quán)，額度為人民

52、幣1000元。公開(kāi)發(fā)售時(shí)選鋪未成功的客戶(hù)可辦理認(rèn)購(gòu)金退款手續(xù)，款額如數(shù)退還，不計(jì)任何利息。宣傳渠道明珠眼投資創(chuàng)富雜志的大幅面、滲透式宣傳。樓書(shū)形式：以明珠眼投資創(chuàng)富雜志的形式，介紹新時(shí)代各類(lèi)投資信息，提供詳盡的辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、租賃商鋪許可證的法定程度等，使之成為為新一代的創(chuàng)富投資必讀本。宣傳主題：200年革命性投資理念買(mǎi)鋪就是買(mǎi)信心，買(mǎi)鋪就是買(mǎi)未來(lái)！煸動(dòng)性：搶占長(zhǎng)安中心“金坐標(biāo)”！投資前景：以詳細(xì)的數(shù)字、曲折圖、實(shí)例說(shuō)明 長(zhǎng)安城鎮(zhèn)的的發(fā)展前景 長(zhǎng)安中心區(qū)的規(guī)劃前景 長(zhǎng)安中心商圈的前景 本項(xiàng)目的投資前景設(shè)計(jì)形式：高檔次、富知識(shí)性、具觀賞性與收藏價(jià)值。投放途徑：放置在高級(jí)酒店、飯館、咖啡店等高消費(fèi)、

53、休閑場(chǎng)所，作滲透式的前期宣傳。圍墻及其它地盤(pán)包裝 圍墻營(yíng)造亮麗的櫥窗風(fēng)景線，營(yíng)造商業(yè)投資氛圍，直接招徠廣場(chǎng)人流的潛在客戶(hù)。特別是面向長(zhǎng)青路部分，在樓體上掛上特大幅的精美品牌廣告畫(huà)，告示知名品牌入駐商場(chǎng)。 沿街制造一排站立燈箱，不同時(shí)期宣傳不同商場(chǎng)推廣信息，并配合布置以若干個(gè)色彩繽紛的商業(yè)品牌，僅用于渲染商業(yè)氣氛，給客戶(hù)強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊，提升其對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心。 在地盤(pán)周?chē)刹贾迷煨推嫒さ臎_氣公仔，如笑呵呵的財(cái)神、精靈的運(yùn)財(cái)童子等，直接反映投資與財(cái)富的理念，招惹途人注意。 長(zhǎng)安廣場(chǎng)晚間人流匯聚之地，建議在地盤(pán)內(nèi)面向長(zhǎng)安廣場(chǎng)處設(shè)立巨型廣告牌（夜間打燈），成本低廉，效用明顯。 戶(hù)外廣告利用電視臺(tái)財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄節(jié)目背景板的宣傳，預(yù)熱本項(xiàng)目在投資市場(chǎng)的氣氛新聞繕稿炒作?；诒卷?xiàng)目的投資型商場(chǎng)的定位，建議采用大眾媒體造勢(shì)，發(fā)布重要信息，如公開(kāi)發(fā)售等；針對(duì)本項(xiàng)目的為商鋪投資模式，宣傳信息