（推薦）某項目綜合業(yè)態(tài)招商經(jīng)營策劃方案

1、項目綜合業(yè)態(tài)招商運營策劃方案第一部分項目定位引領(lǐng)“某某地新區(qū)商業(yè)旗艦客戶定位形象定位功能定位經(jīng)營定位一、商圈分析形式后面是內(nèi)容，現(xiàn)象后面是本質(zhì)，對該項目的認識應(yīng)從它本身所處商圈開始。中州路段主要商業(yè)形態(tài)大型百貨（具有代表性的為：新都會、王府井百貨、銅鑼灣等）珠江路商業(yè)形態(tài)餐飲/娛樂/休閑新區(qū)商業(yè)未來高檔住宅集中地CBD中心二、主題定位“健康”為主題三、項目功能定位醫(yī)藥展示/批發(fā)/會展會議/新品推界/倉儲物流/信息服務(wù)/商務(wù)辦公商務(wù)服務(wù)/休閑娛樂/休閑運動/保養(yǎng)保健/休閑夠物四、項目經(jīng)營定位精品零售和服裝批發(fā)是老城區(qū)商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢項目，相反在發(fā)展中的新城區(qū)的大規(guī)模商業(yè)的特殊業(yè)態(tài)定位作為老城區(qū)的一個

2、補充和延續(xù)倒是大有市場。以“健康”為主題延伸的新穎業(yè)態(tài)將是新商格局下的必然！綜上所述并結(jié)合該項目的項目設(shè)計，對其定位分別為： 戰(zhàn)略定位：城市商業(yè)的延續(xù)，某某地現(xiàn)有業(yè)態(tài)的補缺，新城市中心的領(lǐng)跑者。經(jīng)營業(yè)態(tài)定位：健康產(chǎn)品購物中心/健康休閑運動體念中心：以綠色健康食品為零售，代理商展示、新品發(fā)布為主，兼營高檔醫(yī)藥化妝品等；以康體、健身、運動、休閑體念為輔。五、形象定位賣點優(yōu)惠政策：減、免稅費租金優(yōu)惠體量：新區(qū)最大體量商業(yè)盤（大樹底下好乘涼）定位稀缺：以“健康”為主題經(jīng)營、服務(wù)業(yè)態(tài)區(qū)位：新市中心、CBD六、客戶定位客戶來源主要定位為：1、相應(yīng)業(yè)態(tài)上家的拓展；2、外來投資商；3、外圍招商的連鎖品牌主力商

3、家；4、對本題其他潛在商家進行挖掘。第二部分招商構(gòu)思整個招商工作內(nèi)容及預(yù)計時間節(jié)點序號工作內(nèi)容時間節(jié)點(06年3月07年4月)063065/10065/15065/10066/30069/1069/10069/300612/30072/30073/8073/30074以后備注1招商人員培訓(xùn)長期延續(xù)的2招商媒體推廣3招商工作正式啟動4招商部分組5現(xiàn)場招商辦公的落實6招商說明會的召開7簽約新聞發(fā)布會8協(xié)助商場管理存在商家就存在協(xié)助9招商率達20%10招商率達5011招商率達60%8%12開業(yè)慶典13招商率鞏固達90%-100%14滯后招商長期延續(xù)的第一章項目的總體策略一、 敲山震虎構(gòu)筑較高的平臺，

4、與媒體形成互動。公關(guān)活動先行，舉辦區(qū)域性高檔次的論壇或招商推廣活動，邀請政府、媒介、地產(chǎn)、醫(yī)藥界、客戶的權(quán)威人士。媒體報道緊隨，對于舉辦的公關(guān)活動，媒體的跟蹤報道要跟上步伐。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應(yīng)；活動后跟蹤報道，擴大活動的影響。二、 兵貴神速擴大與媒體投放。廣告投放以外，進一步在客戶流動密集的關(guān)口、口岸投放廣告，對落所有的商業(yè)形成輻射力量，達到以全國的“眾星”烘托出本項目這個“月”之效。通過短時間密集的廣告投放，使項目得以快速運作。三、 做成區(qū)域樣板工程不管是某個商業(yè)樓盤也好，產(chǎn)業(yè)基地也罷，經(jīng)營者和投資商是不會掏錢去買一個概念的，他們要買的是概念帶給他們的回報，這是商業(yè)項目不同于

5、住宅項目的一個重要特征。該項目要做到某某地地產(chǎn)行業(yè)的代表，招商策略要具有可操作性，就必須立足于某某地這個大的環(huán)境中，通過整個城市的發(fā)展來襯托出本項目的前景。在招商過程中突出宣傳本項目“量身定制”的特點。第二章招商總體思路一、招商目標1、 總體目標：項目正式招商之日起4個月內(nèi)招商率達85%，開攤率達75%，5個月內(nèi)開攤率達90%。2、 目標客戶：全國各地醫(yī)藥制造商、醫(yī)藥全國/區(qū)域總代理、健康食品經(jīng)銷商、健康/運動/休閑產(chǎn)業(yè)二、招商難點及對策分析難點一：地段位置將成為客戶考慮的重要因素對策：需要大力推廣宣傳項目交通優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢等，以及我們新穎的定位，全新的主題來引導(dǎo)客戶正確認識項目價值。難點二：

6、能否短期將老城區(qū)商氣延續(xù)至該項目對策：需要策劃系列業(yè)態(tài)相關(guān)的專題活動，以及一場甚至多場具有影響力的大型攻關(guān)活動進行造勢，吸引大量人氣并迅速形成商氣。三、招商策略1、 優(yōu)秀的經(jīng)營管理方案打動客戶：統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理“雙時段經(jīng)營、魚和熊掌皆得”經(jīng)營方案，此方案將提高商戶的經(jīng)營時間和商戶租賃利益最大化的體現(xiàn)，并創(chuàng)造兩個消費高峰。2、 優(yōu)惠招商，以點代面，重點招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市/造勢，先做人氣，再做生意。3、 強化項目規(guī)劃、與區(qū)位后發(fā)優(yōu)勢，良好的交通物流組織優(yōu)勢。4、 利用有利的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合的優(yōu)勢。四、招商服務(wù)與支撐1、 物業(yè)管理為入租

7、店鋪和顧客提供一個舒適安全的環(huán)境，包括整個商業(yè)內(nèi)部的環(huán)境、設(shè)備的保護、安全保衛(wèi)、管理等。2、 租戶管理造就優(yōu)良的店鋪，包括對租戶的教育輔導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。3、 營銷管理提升商城的客流量和銷售額，包括對各店鋪進行營銷支援，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動。4、 成立專門的招商服務(wù)機構(gòu)，致力于整個商業(yè)氣氛的營造，商場品牌形象的樹立與推廣。5、 協(xié)調(diào)各租戶與工商稅務(wù)、公安、衛(wèi)生等管理機構(gòu)的關(guān)系，爭取政府政策支持。五、招商操作程序1、熟悉本招商項目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的準備。2、收行業(yè)的相關(guān)資料，進行分類、分區(qū)整理。3、通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發(fā)布信息，對招商進行前期滲透。

8、4、充分認識自身優(yōu)勢，做好一份吸引人的招商手冊及相關(guān)宣傳資料。5、建立一個良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。6、策劃一些主題活動或大型公關(guān)活動，擴大影響，提高商場知名度。7、建立目標客戶數(shù)據(jù)庫，對招商員的招商工作，包括電話聯(lián)系、走訪、跟進、簽約等，實時做好記錄。8、招商員每日上報招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)驗和心得，處理客戶反饋信息，適時調(diào)整招商策略。六、招商制度及職責(zé)1、客戶資料的收集和篩選。市場調(diào)研和競爭對手研究、目標、潛力?？蛻舻默嵍?，客戶資料的分類管理。2、電話拜訪和面訪。電話拜訪約見的要點，面訪前準備，面訪的過程控制和記錄，面訪的技巧、潛力、重點、成交客戶的面訪區(qū)別。

9、3、數(shù)據(jù)報表的填寫，拜訪記錄填寫；招商周報，日報及總結(jié)；重點客戶的會談紀要報告；預(yù)簽協(xié)議客戶操縱要求及通報4、客戶的維護和跟進：協(xié)議的簽訂；客戶爭議的處理、收款的協(xié)助。5、內(nèi)部溝通：招商部內(nèi)部聯(lián)系溝通；其它有關(guān)部門的工作協(xié)調(diào)與聯(lián)系。七、招商后期管理1、客戶足以影響整個商業(yè)樓盤的發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在此經(jīng)營，經(jīng)營管理公司必須努力經(jīng)營，獲取客戶的信賴。2、維護老客戶，對于整個商場在營運、財力、管理、品質(zhì)上有莫大的影響，應(yīng)當加強與老客戶的聯(lián)系，及時解決其所提出的問題。3、商場每年都可能會喪失若干老客戶，因此要采取計劃性客戶儲備與拓展。4、培養(yǎng)忠誠客戶，使其產(chǎn)生持續(xù)入租行為，并幫助商場向外宣傳，建立口碑

10、。5、對客戶做未來分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來發(fā)展趨勢，爭取客戶的手段等。第三章項目招商租金定位一、項目組價調(diào)研分析本項目是商業(yè)地產(chǎn)，故以招商過程中的租金為效益評價的主要參數(shù)。租金主要受到氛圍和同類項目水平的影響，因此本項目的租金按照參照定價的原則進行定位。1、橫向比較：同類競爭性商業(yè)樓盤的比較。業(yè)態(tài)地點面積（平方米）租金（元/平方）備注洗浴、KTV、休閑南昌路周山路交叉口1000-15003035美容、美體、休閑娛樂、生活會館南昌路100200200040-5015-25餐飲牡丹廣場50-30030-40租金包含物業(yè)管理費網(wǎng)吧、餐飲、藥業(yè)定鼎路60-60035-45服裝、通訊人民東路

11、、西路（百貨樓商圈）50-200一樓130、二樓75服飾、餐飲、網(wǎng)吧、休閑（健身）時代購物廣場50-1000臨街門面：90餐飲（廣場二層）40網(wǎng)吧（廣場二層）30休閑（廣場三層）30經(jīng)營狀況一般，餐飲錦繡江南120042（年租金60萬）化妝品玻璃廠路5-50250左右美容、服飾中州中路30-5040左右餐飲麗春路10-2040-50以鋪面為單位出租餐飲、休閑、網(wǎng)吧珠江路100-100040-48綜合業(yè)態(tài)九都春天（上海步行街）30-40100-130新房招商餐飲西苑路100-70030-35服飾長江路30-5060-70新房（舊房4050元/平）從上面調(diào)查可以清楚看出（上面調(diào)查的地段均屬于繁華、

12、成熟、較成熟，人流量很大的地段）：（1、）以服飾為主的零售業(yè)租金最高，也僅130元/月；（2、）以餐飲為主的經(jīng)營性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在50元/月以內(nèi)；（3、）以休閑、娛樂為主的服務(wù)性質(zhì)業(yè)態(tài)租金在40元/月左右，甚至還有15元/月的；2、縱向?qū)Ρ龋和惿虡I(yè)樓盤的歷程對比。本項目周邊的住宅房產(chǎn)價格基本上都在元/平方米以上，并有著進一步上升的趨勢。某某地新區(qū)隨著各住宅小區(qū)的大肆擴張和居民入住率的提高，同時各行政機關(guān)、寫字樓、酒店等商務(wù)、休閑場所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，將成為區(qū)域CBD中心；3、綜合對比：區(qū)域經(jīng)濟的前景分析以新區(qū)開發(fā)的理念和政策扶持的優(yōu)勢，輔以高檔住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于的交通優(yōu)勢

13、，該區(qū)域發(fā)展的速度將進一步提高；很有前途發(fā)展成為某某地新的商業(yè)、政治、文化領(lǐng)袖聚集地。4、某某地市商業(yè)業(yè)態(tài)分布調(diào)查注明：此次調(diào)查商家總數(shù)為956家（包括商場、超市）調(diào)查周期：4天時間行業(yè)包括業(yè)態(tài)種類主要分步地點數(shù)量經(jīng)營面積所占比例經(jīng)營狀況備注服飾業(yè)服裝、鞋業(yè)、珠寶、內(nèi)衣中州路、上海市場、長安路與西苑路交叉口351家35300平方不等37%好人流量大，商業(yè)氛圍好，但市場趨于飽和，但競爭激烈，100平方以上的店面不多、分布相對較集中餐飲業(yè)火鍋、中餐、西餐、特色小吃珠江路、南昌路、九都路、人民東路、中州路、上海市場等等208家50-2000平方不等22%良好分布較為分散，競爭相對不是很激烈，檔次以中

14、低檔居多！經(jīng)營狀況較好！經(jīng)營面積以大面積為主休閑、娛樂業(yè)休閑、娛樂、健身、網(wǎng)吧九都路、珠江路、上海市場、西安路長安路以東66家200-2000平方不等7%很好分散零散，不集中，檔次屬于中高檔，消費不高！面積以500至1000平方為主美容美發(fā)業(yè)美容美發(fā)、美體、化妝品中州路東周廣場附近、中州路老城南北、牡丹廣場附近、上海市場等53家40-200平方不等5.5%良好區(qū)域分布相對合理，集中在商業(yè)區(qū)內(nèi)、檔次有待提高，面積不大，缺少經(jīng)營特色！金融及通訊業(yè)銀行、通訊以中州路為中心分布在商業(yè)相對集中區(qū)域85家50-500平方不等9%好分布在商業(yè)集中的區(qū)域，老城區(qū)市場基本飽和藥業(yè)藥品分布零散（天津路、景華路、牡

15、丹廣場）23家平均面積在150平方左右2.4%良好規(guī)模不大，分布不集中，超市、商場綜合商場及超市百貨大樓周邊，上海市場等30家超市面積在200-500平之間，綜合商場面積較大，3%經(jīng)營狀況一般集中在商業(yè)中心區(qū)域及人流量大的地方，其它行業(yè)攝影、裝飾、煙酒等等以網(wǎng)狀分布，140家30100平方14.1%良好經(jīng)營場所不集中，對人流要求不高，檔次不高，市場空間大！二、物業(yè)優(yōu)劣勢分析：A、優(yōu)勢機會：1、該項目位于某某地市洛南新區(qū)的CBD核心商圈的中心位置，總體量63521.23平方米，能滿足傳統(tǒng)商圈形成所需要的規(guī)模效應(yīng)。2、國家正在計劃扶持建立數(shù)家面向國內(nèi)外市場，多元化經(jīng)營，年銷售額50億元以上的特大型

16、醫(yī)藥流通企業(yè)。某某地市副市長王立林：該項目的建設(shè)將開創(chuàng)某某地市乃至豫西地區(qū)醫(yī)藥流通新局面，市政府將給矛全面支持。該項目被河南省列為醫(yī)藥物流首選扶持企業(yè)，是河南省食品藥品監(jiān)督管理局特批的超大型醫(yī)藥物流企業(yè)。某某地市政府將在稅收等方面給予該項目最優(yōu)惠政策。3、在原康城位于某某地新區(qū)王城大道和開元大道以及牡丹大道交匯處，交通發(fā)達，距離某某地市政府僅百米，與大學(xué)城和體育中心僅一路之隔，屬于洛南新區(qū)的中心地帶。交通發(fā)達。4、項目周邊（洛龍新區(qū)）現(xiàn)有人口已經(jīng)接近40萬人，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)完以后，該區(qū)域?qū)⑷菁{近百萬人口，龐大的消費群體給該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了人流保障。5、洛南新區(qū)，有多個同類型的商業(yè)在建，說明新

17、區(qū)的投資價值和投資空間很大，而該項目是其中具有代表性的一個商業(yè)項目！在消費者心目中有相當?shù)闹?！、老城區(qū)商業(yè)格局已經(jīng)固化，原有的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)不能滿足整個城市發(fā)展的需要，商業(yè)競爭相當激烈，導(dǎo)至新區(qū)的開發(fā)成為整個城市發(fā)展的必然結(jié)果所謂的城市空心化。、整個某某地的第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，說明休閑、娛樂、餐飲業(yè)的發(fā)展空間相對較大，此業(yè)種對地段、口岸要求沒那么特別高的要求。、新區(qū)的商業(yè)項目也大多是以休閑、娛樂為主，與本項目正好形成互補、龐大的醫(yī)藥物流中心聚集的人氣對這些業(yè)態(tài)很有消費支撐作用、本項目具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，處于王城大道和牡丹大道的交匯處，和市政府相臨，處于CBD核心位置！、屬政府規(guī)劃新

18、區(qū)，政府支持力度大，從而可以看到此項目的可塑性和前瞻性、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局、組合：體現(xiàn)在人流動線/人氣環(huán)線/業(yè)態(tài)互補、整個物業(yè)合理的人性化設(shè)計：樓層/自由組合全框架結(jié)構(gòu)/、專業(yè)的招商團隊、知名的專業(yè)經(jīng)營管理公司（統(tǒng)一經(jīng)營，同一管理）、大體量集中式商業(yè)便于打造、推廣/知名度高/成熟期段，對整個區(qū)域商圈帶動作用大、軟、硬件設(shè)施/配套完備（大型停車場等）、公司實力雄厚（眾多公司所投資此項目/公司的其他產(chǎn)業(yè)/公司在這塊上的經(jīng)念）、該項目處于新區(qū)核心位置，交通便利，隨著城市化進程的加快，新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)即將完成，新城區(qū)必將需要一個或幾個規(guī)模大、檔次高有代表性的消費娛樂場所，這對該項目來說無疑是一個發(fā)展契

19、機！、某某地市現(xiàn)有人均可支配收入和人均生活消費支出都達到了一個相對較高的水平，據(jù)調(diào)查表明，家庭消費性支出最大的一部分除了食品消費就是休閑娛樂項目支出，這和本項目綜合業(yè)態(tài)休閑娛樂的定位不謀而合，表明我們的業(yè)態(tài)定位是符合某某地商業(yè)發(fā)展的趨勢！、項目周邊居住人群都是以青年人居多，文化素質(zhì)較高，這一類人群對休閑生活有著更高的要求，而且消費能力較高，消費觀念時尚超前，消費潛力很大！、專業(yè)的招商廣告策劃和物業(yè)顧問與發(fā)展商緊密配合，為項目的成功招商提供了有效保障；細分市場，準確的市場和目標消費群定位，科學(xué)客觀的價格策略，專業(yè)的物業(yè)管理。、某某地現(xiàn)有的商業(yè)中心區(qū)域，業(yè)態(tài)趨于飽和，給新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來機遇!B、劣

20、勢威脅：1、該項目離某某地現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)中心較遠，屬于在建的某某地新城區(qū)（項目分三期開發(fā)），人流量在短期內(nèi)達不到需求。2、該項目所在地附近還未形成成熟的生活社區(qū)，雖處于三條主干道交叉口，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但目前該區(qū)域暫時還不具備聚集人流的商業(yè)環(huán)境。3、一層樓周邊全是自營的業(yè)主，比例不大，但有可能會對項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃以及后期的實質(zhì)性招商工作中大型商家的引進有所影響！、某某地現(xiàn)在有多個商業(yè)項目即將開始招商（現(xiàn)在都是籌備階段），商家資源競爭激烈。、新區(qū)也有在建商業(yè)項目不在少數(shù)，業(yè)態(tài)很可能趨于同質(zhì)化。、該項目前期定位于以健康為經(jīng)營理念的大型藥品集散地，宣傳推廣都以藥業(yè)為主，給后期的綜合業(yè)態(tài)招商帶來不小的難度！

21、三、本項目的租金預(yù)期：（）針對商業(yè)地產(chǎn)項目，不論是銷售定價還是租賃定價，都需要對項目進行租金發(fā)展預(yù)測，從而設(shè)計出一套合理的租賃方案；在對價格定位之前主要先參照同類物業(yè)的參數(shù)進行比較來定論，建議我項目租金依照前面市調(diào)數(shù)據(jù)采用市場比較法來確定價格檔次以及價位方法（市場比較法）介紹：使用中高檔商業(yè)樓盤的綜合評分為參照，選取與本項目競爭較為激烈，有可比性的代表性項目作為參照，以各樓盤之間的各項因素加權(quán)評分作為修正標準，按照影響大小程度計算各樓盤價格對本項目價格的影響程度，綜合各項得出我項目市場比較價格。理論支持： 各樓盤的評分依據(jù)該樓盤的各項決定因素加權(quán)所得，對各樓盤具有相同的參考價值。 采用房地產(chǎn)評

22、估中的房產(chǎn)定價方法市場比較法進行價格定位，通過對遂寧市目前正在銷售的與本項目檔次相當，客戶群體定位相仿的幾個代表性樓盤的價格修正來確定本項目的市場價值。 其他各代表樓盤的均價根據(jù)該項目目前市場銷售價格為基準，該價格經(jīng)過市場驗證，已被市場接受，因此，使用其作為參照，具有市場參考價值。項目權(quán)重該項目順馳世府名邸順馳第一大街因素修正人流量12%4.532地段13%544升值潛力11%543車位11%544建筑設(shè)計8%332業(yè)態(tài)劃分8%4.541品牌商家7%4.522營銷代理6%533交通6%444規(guī)模5%542社區(qū)支撐5%523政府支持4%4.54.54開發(fā)商4%444加權(quán)得分4.573.512.9

23、加權(quán)比值11.31.57項目1F均價6480110007800同本項目比較價格64801430012246參考比重60%25%30%均價388835753674 價格驗證：按照商業(yè)地產(chǎn)年投資回收期、假設(shè)面積為200的鋪面租金為Z元/月則租金Z=（3888X200）/（200XZX12月）=15則Z=21.6元/月（15年平均租金）（、）以某某地珠江南路為例：招商制定租金價格為4050元/平方，但實際商家入駐時的租金價格大多為30元/平方，而且有半年至一年的免租期，盡管如此，有30%的商家還是覺得經(jīng)營成本高，投資風(fēng)險大，生意難做，有的鋪面在幾個月時間內(nèi)已經(jīng)幾易其主，最大的原因在于租金成本高！以此

24、為例，在新區(qū)商業(yè)環(huán)境未形成之前，建議以這樣的租金價格執(zhí)行本項目?。āⅲ┳鳛樯虡I(yè)樓盤，租金基數(shù)太低，租金要在一定時間內(nèi)漲到固定額度，有相當難度。因此建議本項目租金為：年份第1年遞增率第2年第3年遞增率第4年第5年一樓報價（均價）（元/月）一樓租均價（元/月）折優(yōu)惠2012%22.4恢復(fù)原價314二樓報價（均價）（元/月）二樓租均價（元/月）.折優(yōu)惠1012%11.2恢復(fù)原價本項目的租金定位：一樓均價給予第一年七折優(yōu)惠20元起租，鑒于項目初期的招商吸引，第二年遞增12%，第三年恢復(fù)到優(yōu)惠前的價格元。因為第三年市場幾乎成熟，第四、五年租金在第三年的基礎(chǔ)上遞增。按此制定，是考慮到三至五年后，某某地新區(qū)

25、將進一步發(fā)展成熟，CBD概念初見模型；本項目隨著CBD概念和新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖群概念的形成和周邊居民入住率的提升，區(qū)塊經(jīng)濟活力將得到充分認可；各種服務(wù)相對成熟和有經(jīng)驗，租金的增長速度完全有可能超越上述的保守預(yù)測。四、項目招商的組價策劃1、單體建筑租金細化：在前面所分析的租金定位當中，基本上確定的項目的一層首年租金平均水平在元/平方米月，二層首年租金平均水平在元/平方米月。西展廳靠南面屬于整個展廳的主入口，視覺、景觀等諸多優(yōu)勢，即租金保持一定的較高水平，高出均價一定比例；西展廳靠東也臨馬路，租金將保持略高水平，高出均價一定比例；展廳內(nèi)部略顯劣勢，租金低于平均水平一定比例。項目的具體租金價格根據(jù)目標

26、客戶的具體要求和具體位置進行一定比例的調(diào)整。2、租期策劃商業(yè)地產(chǎn)項目租賃期限有長租和短租兩種類型。一般年限在年、年、年、10年、20年，但考慮到我項目返租期為年，因此本項目的招商租約主要設(shè)定為年、3年、5年三種。3、租賃面積策劃西展廳是全框架結(jié)構(gòu)，作為綜合業(yè)態(tài)的、層的一半面積大概各在，可以自由組合，但是建筑是按商場標準設(shè)計我們必須得考慮樓層與樓層之間的垂直人流動線，故建議單獨商家面積不超過，臨街道與廣場的商鋪由于租金較高，建議面積在以內(nèi)。具體面積需要根據(jù)招商效果和租金的進一步準確預(yù)測來確定。五、其他設(shè)施招商定位我項目與這些樓盤相比較在軟件和硬件方便均占有一定的優(yōu)勢，為了促進招商的速度，吸引更多

27、的商家入駐，本項目的物業(yè)管理費建議定位為每月元/平方米；具體物業(yè)費用由招商物業(yè)公司根據(jù)成本核算并報物價局審批再進行確定。露天停車場屬于本商業(yè)的配套，為了吸引更多的消費者，我建議本項目目前不收停車費。第四章項目招商工作計劃構(gòu)思一、招商小組的組織框架形成本項目是該項目藥業(yè)公司和康都置業(yè)的重點工程項目，項目的招商工作是最重要的環(huán)節(jié)，良好的招商組織，對推動招商工作起到較強的作用，對物業(yè)銷售起著極強的推動作用。1、招商人員的構(gòu)成。招商小組需要包括有項目工程技術(shù)人員、招商策劃人員、招商推廣人員和物業(yè)管理人員。根據(jù)公司目前的人力資源現(xiàn)狀，工程技術(shù)人員由工程部提供相關(guān)資料代為兼任；招商策劃和推廣人員在未來項目

28、的強推期應(yīng)該進一步增加，尤其是項目的招商推廣人員，必須具備一定的房地產(chǎn)知識和較強的語言表達能力；物業(yè)管理部門人員到位后即可參與該項目后期物業(yè)管理設(shè)計方案，為招商宣傳過程中的概念提煉、推廣和服務(wù)宣傳提供可信說服力。商務(wù)中心總監(jiān)1人綜合業(yè)態(tài)招商組招商經(jīng)理1人秘書1人藥業(yè)招商組招商經(jīng)理1人招商助理2人主力招商人員8人招商助理1人主力招商人員7東三省2人上海區(qū)域1人湖南區(qū)域1人廣東區(qū)域1人安徽區(qū)域1人北京區(qū)域1人湖北區(qū)域1人.采購1人銷售1人服務(wù)性質(zhì)招商3人經(jīng)營性質(zhì)招商2人外圍招商2人2、商務(wù)中心辦公室確定商務(wù)中心辦公室是項目對外招商聯(lián)絡(luò)的形象部門，應(yīng)該保持一定的獨立性和藝術(shù)效果性。在項目推廣的前期，

29、由于來訪人員不多，可以在現(xiàn)場選擇一個集中的、獨立的辦公室，并對辦公室進行一定的海報布置，使商務(wù)部辦公空間營造一種項目未來的氛圍，增強個別來訪人員的思想傾向。在項目后期強推期確定商務(wù)中心辦公室上，建議選擇在現(xiàn)場裝修個別空間，進行現(xiàn)場招商?，F(xiàn)場招商在一定程度上更能直觀的表達出項目的實際效果；在招商說服力上更勝一籌，也更方面來訪人員的實地考察。3、招商小組的職能招商小組成員必須首先做好信息的收集和處理、項目推介宣傳、租金的定位、租賃合同文本的制訂、入駐企業(yè)的資信調(diào)查和入駐企業(yè)的談判等系列工作，并協(xié)調(diào)好工程、物業(yè)等部門的關(guān)系，具體招商人員職能如下： 招商總監(jiān)工作職責(zé)：1、 完成公司各上級下達工作任務(wù)2

30、、 完成直接上級日常工作的協(xié)助3、 對招商人員的階段性專業(yè)培訓(xùn)4、 向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案5、 協(xié)助銷售對大客戶進行談判 招商經(jīng)理職責(zé)：1、 對招商部門的日常工作布置安排2、 對招商人員業(yè)務(wù)開展的帶領(lǐng)與協(xié)助3、 大商家的各項工作的策劃與方案及與處理4、 對招商人員的階段性專業(yè)培訓(xùn)5、 為公司的后期招商做好商家儲備工作6、 向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案 招商助理職責(zé)：1、完成招商經(jīng)理下達的工作任務(wù)2、完成對招商經(jīng)理的日常工作的協(xié)助3、向公司提出招商思路的建設(shè)性建議與方案。 招商人員職責(zé)：1、 完成招商經(jīng)理下達的工作任務(wù)2、 對整個區(qū)域商業(yè)市場熟悉、維護現(xiàn)實客戶、挖掘潛在客戶

31、3、 每工作日更新客戶資源4、 對客戶進行單獨談判5、 協(xié)助其他招商人員共同與商家二、項目招商的階段性工作構(gòu)思該項目西展廳工程建設(shè)已經(jīng)進入了尾聲，現(xiàn)正在進行室內(nèi)外裝飾工程，計劃可以在年月份完成全部工程并竣工驗收。作為建筑施工的后續(xù)重要工作，項目的招商工作已經(jīng)被提到了工作日程。項目的前期策劃在一定程度上沒能系統(tǒng)的完成，這加重了招商工作的難度和緊張度。根據(jù)項目現(xiàn)有的實際情況，對項目招商工作進行一定的工作計劃策劃。06年3-5月06年6-9月06年10月-07年3月07年4月以后試探期公開期強推期收割期1、項目招商的試探期（06年3-5月）項目招商的籌備期主要是對項目進行一個全案的策劃和對策劃方案中

32、的系列工作進行試運行?；I備期需要完成以下工作：A、加強市場調(diào)研工作，同時做些必要的深度訪談，深刻挖掘項目內(nèi)涵，提煉項目的特色；B、分析討論項目招商的整體策劃方案，并確定招商工作的要點、重點和定位；C、制定階段性項目形象宣傳方案和招商計劃；D、篩選并統(tǒng)計招商廣告目標群體；E、組織制作現(xiàn)場廣告和落實招商小組成員，并布置好招商專用辦公室。F、制作完成項目招商宣傳所需要的項目手冊和單頁廣告，并投入合適的場合進行試宣傳；G、搜集各類招商文本性資料；H、其他各類準備性工作。2、項目公開期（06年6-9月）A、根據(jù)前期方案，落實項目招商廣告的傳播；B、接洽廣告、媒體，進行廣告宣傳合作談判；C、接待來訪求租人

33、員；D、落實各類租賃合同等文本；E、根據(jù)實際效果制訂并落實階段性的宣傳計劃。F、聯(lián)系物業(yè)管理公司和各類配套設(shè)施服務(wù)型公司，并針對性的進行招商公關(guān)；G、其他各類工作。3、項目強推期（06年10月-07年3月）A、根據(jù)前期的運行結(jié)果，及時進行招商策略的調(diào)整；B、擴大招商宣傳力度，修改并落實各項廣告宣傳計劃；C、統(tǒng)計各類租賃意向企業(yè)名單；D、加強各類招商公關(guān)，并策劃組織各類招商活動；E、其他各類工作4、項目的收割期（07年4月以后）A、落實各類配套服務(wù)工作；B、總結(jié)歸類招商各類企業(yè)的檔案庫；C、處理入駐企業(yè)和該項目之間的矛盾、摩擦；D、其他各類工作。三、項目招商合作性推廣策略1、新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦合作因

34、為本項目是新區(qū)龍頭企業(yè)，所以選擇新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦合作，不僅增加項目在目標群體中的暴光度，同時還可以借助政府形象為本項目增加信任度；但是新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦的廣告空間不足，加上政策條件上是否允許？如果條件允許，建議在項目的公開期之初在新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦辦事大廳安放一個項目單頁廣告宣傳架；并測試宣傳效果；如果具有較好的效果，建議在項目的強推期加大宣傳力度，如組織人員在門口派發(fā)單頁廣告或者在高新管委會大樓前做宣傳推廣計劃。2、租賃代理公司合作（外圍招商）在房地產(chǎn)行業(yè)，有專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司和代理公司等服務(wù)性機構(gòu)。房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)主要提供包括房地產(chǎn)全案策劃、前期產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品目標群定位策劃、產(chǎn)品組價策劃、項目營銷推

35、廣策劃和營銷代理等。本案為了拓寬項目的招商渠道，可以選擇房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)進行租賃代理服務(wù)；考慮成本和招商的機動性，建議選擇多家專業(yè)性的租賃代理公司進行普通代理項目合作進行外圍招商。3、行業(yè)協(xié)會等組織的合作現(xiàn)今很多的行業(yè)協(xié)會、沙龍相繼成立，聯(lián)系相應(yīng)目標行業(yè)的協(xié)會組織，通過協(xié)會的企業(yè)成員集會和內(nèi)部信息的溝通等渠道，發(fā)布本項目的招商信息。本項目建議主要傾向信息協(xié)會、咨詢協(xié)會、廣告設(shè)計協(xié)會等產(chǎn)業(yè)協(xié)會；具體的協(xié)會信息，需要進一步確認；尋找會員相對較多的協(xié)會進行合作。四、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思項目的招商工作需要培育較強的招商氛圍；由此建議公司在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引企業(yè)的關(guān)注，

36、為項目推出時的租賃打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：1.硬件塑造(1)工地告知性廣告主要是對現(xiàn)場進行包裝(2)戶外視覺廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置能增強項目的認知能力和傳播效果，同時還可以有效提升項目的知名度。主要考慮：商務(wù)樓電梯廣告、公交站臺廣告、公交車體廣告、路牌燈箱廣告等其它戶外媒體。(3)電視媒體廣告房地產(chǎn)項目不象易耗品的廣告，其具有不可移動性和空間巨大性，還同時由于大部分房地產(chǎn)都是建設(shè)初期就開始廣告，以概念進行營銷，所以電視媒體廣告是房地產(chǎn)廣告的重點。(4)針對性的DM廣告通過系列手段，經(jīng)過篩選確認項目招商的目標群體后，應(yīng)制單頁廣告進行發(fā)放和夾報宣傳。(5)網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)置如今社會，企業(yè)辦公

37、逐步走向信息化、網(wǎng)絡(luò)化，尤其是房屋租賃，網(wǎng)絡(luò)信息同樣占有租賃信息的一大塊。我們可以利用自己龐大的網(wǎng)絡(luò)平臺進行宣傳。(6)設(shè)置一套精美的示范單元或樣板房針對招商過程中的實際情況，如果條件允許和市場需要，建議設(shè)置一套裝修設(shè)計完成的示范性招商部辦公室；通過對示范辦公室的包裝設(shè)計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶租賃的沖動，促進招商效果。2.活動新聞軟性宣傳通過在項目推廣宣傳中，組織相應(yīng)的活動，制造新聞進行項目的軟性新聞；本項目的軟性宣傳主要傾向以下內(nèi)容：(1)為區(qū)域造勢通過報紙軟性文章，詳述新區(qū)的發(fā)展前景，以大型居民住宅小區(qū)的迅速崛起和不斷成熟的區(qū)域商務(wù)熱潮打動租賃者的心。(2)為樓盤特色造勢通過軟

38、性廣告宣傳，尋找房產(chǎn)專刊記者，制造新聞熱點，把本項目的個性化等特色進行軟性報導(dǎo)。、招商市場選定(1)根據(jù)本項目的規(guī)模、口碑、業(yè)態(tài)規(guī)劃等暫定以全國市場為外圍招商范圍(2)以本市相應(yīng)業(yè)態(tài)大中型商家及新投資經(jīng)營商家作為主流招商群體；(3)以某某地周遍的縣、市作為依托市場進行選擇性招商。第五章 項目的廣告推廣策略任何的項目推廣都需要宣傳，而宣傳又離不開廣告；廣告內(nèi)容來源于項目的內(nèi)涵，而廣告的效果附載于媒體的曝光。制訂一個完整的項目推廣廣告媒體方案，在實現(xiàn)項目推廣的預(yù)定目標前提下，最可能的控制廣告預(yù)算，促使項目的利潤最大化。一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略1、以鮮明的廣告主線和活動主線融會貫通，輔以獨具風(fēng)格的概念包

39、裝和項目展示包裝，完成項目形象宣傳任務(wù)，訴求本案特色，積累廣告效應(yīng)，逐步形成良好口碑。2、以項目特色和項目優(yōu)勢為根基和吸引招商目標客戶群關(guān)注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣傳，分階段推出廣告媒體宣傳主題和宣傳手段。3、靈活運用各類廣告媒體，采用戶外視覺廣告、網(wǎng)絡(luò)介紹性廣告為主體，拓展報紙軟文廣告、點對點（DM）發(fā)放及夾報、項目活動組織、專業(yè)公共場合宣傳架等形式為輔助；對項目進行多位一體的廣告宣傳攻勢；并積極制造爆炸性新聞，加強新聞效果的宣傳。二、廣告推廣原則配合工程施工進度和招商目標，在時效期間內(nèi)順利完成招商推廣宣傳；并根據(jù)不同時期廣告宣傳主題和目標進行不同的媒介組合，抓住項目的品質(zhì)、風(fēng)格、特

40、色、優(yōu)勢等不同內(nèi)容，以休閑服務(wù)為主線，重點從政策性優(yōu)惠、配套、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢等多方面進行廣告訴求，使本項目的廣告宣傳形成特色鮮明的傳播方案和達到預(yù)期的項目招商推廣效果。三、項目推廣的總策略本案的總策略以下列遞進的形式展開：項目形象的告知和概念形象的滲透（形象告知期和形象積淀期）招商熱點的塑造和目標客戶的積累（形象樹立階段）針對性意向說服和維持性品牌形象（收割期），在該總策略指引下，將本案的招商高潮態(tài)勢控制在強推期或后期，鎖定或預(yù)計開盤日。在項目的整個推廣過程中，以“休閑商務(wù)，健康運動”為核心主題貫穿始終。四、推廣策略重要階段的劃分階段劃分策略目的是依據(jù)項目特點和招商策略的安排及推廣過程中出現(xiàn)的不

41、可避免的推廣階段，取得廣告推廣策略和整體招商策略的協(xié)調(diào)一致。在制作項目推廣策略的時候，依據(jù)不同的進度和不同的需求，進行明晰的策略安排和展開不同的廣告攻勢，取得廣告投入的合理分配和效果最優(yōu)化。本項目的推廣周期主要劃分為以下四個重要階段：1、第一階段：3-5月試探期（形象告知期告知策略）該階段是項目的前期推廣籌備工作，包括對項目進行招商定位（目標群的定位和租金組價定位）和項目廣告推廣方案的擬定，同時準備項目宣傳所需要的各類介紹性文字、效果圖和后期談判的各類合同范本；并根據(jù)確定的招商定位和推廣方案制作招商宣傳單頁廣告和招商手冊廣告。在該階段還需要積極與相關(guān)的廣告平面設(shè)計公司進行接觸，并收集相關(guān)的目標

42、群體資料。在試探期的后半階段，需要進行一定的告知性廣告宣傳策略。該階段告知性廣告宣傳策略主要是進行一系列試探性的廣告宣傳計劃，也是為下階段系列廣告的形象推廣作好鋪墊和蓄勢。無論是戶外展示、軟文灌輸，還是點對點DM告知、交通媒體宣傳，都是項目聯(lián)合炒作的方向性決策。2、第二階段：6-9月公開期（形象積淀期關(guān)注策略）緊接第一階段的大形象推廣，引發(fā)目標受眾的關(guān)注策略由此拉開；新增公交廣告、電梯媒介、路牌廣告、展示廳接待等手段，DM點對點宣傳、軟文宣傳等手段，將項目廣告推廣掀起一個高潮，由項目試探性廣告策略向聯(lián)合式全方位的攻擊性廣告策略轉(zhuǎn)變。該階段的訴求內(nèi)容將有明顯的深化，且動作力度偏大，目的是為了積聚

43、更多的關(guān)注群體，為下一階段的客戶訪問率打下基礎(chǔ)。該階段是本案宣傳推廣的重點部分，也是廣告發(fā)布的強勢階段。3、第三階段：06年10月07年3月強推期（形象樹立期說服策略）該階段是項目招商過程中的關(guān)鍵階段，隨著前兩個階段的推廣宣傳，在第三階段應(yīng)該基本達到了一定的熟知程度，而且客戶咨詢量逐步增加，來訪人員上升，人員說服性工作增加。本階段根據(jù)前期推廣效果進行一定的調(diào)整，結(jié)合項目工程，組織一場項目招商說明會活動，豐富項目的形象，并制造相關(guān)的新聞、報導(dǎo)，從而提升項目的知名度，激發(fā)客戶的認可度。該階段的廣告推廣在前期達到預(yù)定的效果的前提下，主要采用活動組織、制造新聞、軟性公關(guān)和現(xiàn)場展示、人員說服等手段進行針

44、對性的強勢推廣策略；如前期未能達到預(yù)定目的，制定相應(yīng)的危機公關(guān)策略，保證項目在第三階段的進行租賃意向客戶實質(zhì)性的談判工作。、第四階段：4月份以后收割期（形象深化期持續(xù)激發(fā)策略）該階段是項目招商推廣的收割期；隨著前期各類廣告推廣的順利結(jié)束，已經(jīng)積累了很多的意向客戶、真實客戶；招商工作已經(jīng)進入到了合同簽訂、服務(wù)配套階段。由于本案是以租賃為目標，后期的續(xù)租情況對項目投資的成敗也相當重要；因此保證項目在首期招商的成績上，需要繼續(xù)保持一定的宣傳力度，從而積累更多的備用目標客戶群，以為后期的招商工作提供資源。該階段的推廣計劃主要維持性的廣告策略，選擇針對項目首期招商效果的新聞報導(dǎo)，利用軟文、新聞報道等形式

45、，深化項目的優(yōu)勢，塑造項目的形象。第六章項目廣告推廣分解思路一、第一階段推廣思路1、工作內(nèi)容：籌備招商方案和項目整體廣告宣傳計劃，準備租賃合同等文本，推行告知性試探廣告推廣。2、推廣目的：提升該項目品牌知名度，灌輸休閑健康新主張，抬升某某地新區(qū)前景熱度，從而吸引目標群體的注意。3、推廣的手段策略：a、DM廣告媒體：廣撒魚網(wǎng)，使眾多人群知道該項目招商信息。b、戶外廣告：本案由于試探期還在進行裝修工程和綠化工程施工，現(xiàn)場視覺效果不是很理想；同時新區(qū)車、人流量較少，戶外形象廣告不適于工地現(xiàn)場；因此建議將戶外形象廣告移至目標群體人流量較大的市內(nèi)；而工地現(xiàn)場采用招商條幅公告形式。e、展示廳廣告：項目展示

46、廳是接待來訪人員的重要地點，其布置要具有很強的專業(yè)性和美觀性；由于初期來訪人員較少，展示廳裝修可放于第一階段后期或者第二階段進行。f、網(wǎng)站廣告掛靠：在如今的網(wǎng)絡(luò)時代，網(wǎng)站宣傳也占著一定的比重。利用公司自身的網(wǎng)站進行詳細的項目招商信息介紹。4、階段性推廣重點該階段的廣告主要從項目的大形象推廣宣傳角度出發(fā)，過多的渲染重點放于項目的概念提煉的推廣，從而增加項目的曝光度和項目的社會公眾熟知度。本階段推廣重點為以電視廣告和戶外廣告及DM廣告為主，輔以軟文廣告和網(wǎng)站廣告進行項目形象宣傳。5、階段性推廣的目標：本階段主要以告知性廣告為主，不強調(diào)進行招商訴求，因此本階段的推廣目標只是引起公眾注意。二、第二階段

47、推廣思路1、工作內(nèi)容：評價試探期廣告效益，制訂階段性廣告調(diào)整計劃；擴大廣告范圍，落實新增廣告媒介宣傳，制定聯(lián)合性全方位攻擊型廣告組合；加強招商推廣小組組織建設(shè)。2、推廣目的：從細節(jié)性廣告和針對性宣傳角度出發(fā)，擴大項目概念的影響，提升項目優(yōu)勢的社會認可度，挖掘和培養(yǎng)一批直接的潛在客戶，形成一種特定的口碑效應(yīng)，從而吸引更多目標群體的注意。3、推廣手段策略：a、公交車體廣告：公交車體廣告是城市中一道流動性最強的廣告媒介，其對于項目大形象的視覺宣傳有著良好的效果。b、展示廳廣告：展示廳廣告是每個房地產(chǎn)項目必不可少的手段之一，也是項目推廣、引導(dǎo)、說服目標客戶的最有利手段；因此展示廳廣告有必要聘請專業(yè)的裝

48、修工作進行設(shè)計、裝飾。c、路牌廣告媒體：根據(jù)項目其他手段的使用效果分析，根據(jù)項目實際推廣宣傳的需要，可以考新增路牌廣告攻勢，加強本案的曝光度。4、階段性推廣重點該階段的廣告推廣主要從項目的特色定位和招商的細節(jié)形象推廣角度出發(fā)，有針對性的進行招商訴求宣傳。本階段的推廣采用全方位、攻擊型項目招商目標宣傳，主要采用路牌廣告和展示廳廣告；同時添加公交車體廣告以增強本案的曝光力度，再輔以新篩選目標的DM廣告和必要的路牌、電視等媒體型廣告，加強對目標群意向的引導(dǎo)性和誘惑性的攻擊型宣傳。5、階段性推廣目標：本階段重點訴求項目的招商，以吸引更多的人前來訪問和咨詢?yōu)橹饕繕?；本階段在經(jīng)歷大肆宣傳后，意向性登記用

49、戶應(yīng)該達到約45%以上，明確性意向登記客戶達到30%以上；并基本實現(xiàn)1-2家知名品牌的前期公關(guān)活動，針對達到意向性程度。三、第三階段推廣思路1、工作內(nèi)容：評價前階段的廣告宣傳效果，制訂階段性廣告調(diào)整計劃；制造新聞與輿論攻勢，組織相應(yīng)招商促進活動，加強軟文宣傳力度，通過前期推廣所獲得的招商效果氛圍訴求本案的價值內(nèi)涵。2、推廣目的：本階段的推廣工作主要是通過組織項目招商說明會等促進活動來積累和維護客戶，并樹立本案的形象，強化項目優(yōu)勢的宣傳；同時根據(jù)前兩階段宣傳所產(chǎn)生的實際結(jié)果進行新聞性訴求，制造更多的軟文廣告宣傳。3、推廣手段策略：a、項目招商說明會活動計劃。考慮到該階段，本案的綠化、裝飾等美觀工

50、程應(yīng)該基本結(jié)束，組織項目開盤活動，邀請某某地市政府、新區(qū)開發(fā)辦、外圍品牌連鎖負責(zé)人、當?shù)刂轮碳?，同時安排媒體記者，制造新聞，以系列報紙新聞廣告和項目招商介紹性軟文廣告及公關(guān)行為，將本案的推廣計劃拉入高潮。b、項目招商成果簽約新聞發(fā)布會?？紤]前期廣告推廣的密集發(fā)布，本階段應(yīng)該也已經(jīng)有了部分目標群體基本確定。在前期招商推廣中，重點選擇幾家知名目標企業(yè)的廣告、策動和公關(guān)，力求拿下其入駐意向。如此本階段可以利用這些知名品牌的自身品牌吸引，組織簽約新聞發(fā)布會，以策動其他品牌的入駐請求。c、危機性公關(guān)廣告媒體。本廣告計劃是針對前兩階段的廣告效果不能達到預(yù)期的一種危機公關(guān)廣告計劃；該公關(guān)廣告根據(jù)前期的各類媒體評價進行有效的選擇，并增加電視廣告、租賃代理等等高成本廣告計劃，以盡快完結(jié)項目的招商推廣和達到預(yù)定的目標。4、階段性推廣重點該階段廣告推廣的重點主要以事實現(xiàn)身說教的促進廣告計劃，以項目的招商說明會活動和招商效果新聞發(fā)布會，利用活動的組織來制造新聞和完成招商目標的軟文性宣傳。本階段的推廣重點是相關(guān)活動的組織和公關(guān)，并根據(jù)需要進行報紙性廣告計劃；同時根據(jù)前期的推廣效果，制訂相應(yīng)的危