采光權糾紛案件相關問題

1、頁眉內(nèi)容 采光權糾紛案件相關問題 辦理步驟 （1）詢問相鄰的兩處不動產(chǎn)的基本情況是否有違法建筑問題， 不同情形的被告是不同的違章建筑顧名思義就是沒有規(guī)劃許可證私 自建設、搭建、 改建已有的房外設施。如果規(guī)劃部門給了許可證可以 提起行政訴訟。 違章建筑損害了鄰人的采光權，其責任主體是違章建筑的搭建 者、改建者。承擔責任的方式一般是停止侵害，恢復原狀。 合法建筑， 即開發(fā)商依法取得建筑許可證、 規(guī)劃許可證的高層建 筑物。承擔責任的主體往往是開發(fā)商、規(guī)劃設計部門，即合法建筑的 受益人和責任者。 （ 2）詢問兩處房屋高層還是多層， 間距是否符合法律規(guī)定， 2003 年以后，石家莊規(guī)劃局在規(guī)劃審批中采用

2、兩種控制建筑間距的方法： 對低層和多層建筑實行間距系數(shù)控制 （新建建筑與北側相鄰住宅建筑 的間距系數(shù)為樓高的 1.5 倍）；對高層建筑實行日照分析。 （ 3）詢問日照時間和采光時間。 石家莊市現(xiàn)行日照標準依據(jù) 城 市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 中有關條款及相關解釋， 采用大寒日 2 小時 作為住宅日照標準，日照有效時間帶為 8時至 16時。同時，為加快 舊城改造進程，根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范中有關條款及相關 解釋，對部分城市舊區(qū)改造項目內(nèi)部采用大寒日 1 小時作為住宅日照 標準，日照有效時間帶也為 8 時至 16 時。 （ 4）確定為侵權后的賠償計算： 1）受侵害方房屋貶值部分。委 托物價評估部門，

3、對受害方的原有價值及采光受影響后的價值予以評 估，其差額部分應屬賠償范圍。2）受侵害方采取補救措施的費用。 受害方因采光的需要，需改變原有房屋結構，如由于陽光遮擋導致電 費、采暖設施增加的費用，增大門窗面積，開天窗等，該項費用應屬 賠償范圍。另外，受害方因采光不足，室內(nèi)照明設備使用時間相對延 長，對照設備的使用壽命及能源消耗都有較大影響，可考慮將該項費 酌情予以一次性判賠。3）精神損害賠償，住宅的日照、通風是舒適 而健康的生活中必要的生活利益，采光更好的房屋也使得利用人獲得 更多的精神上的愉悅。由于陽光受到遮擋，家人的身心健康和情緒均 受到直接影響。 法律依據(jù) 所謂采光權，通常是指房屋的所有人

4、或使用人享有從室外取得 適度光源的權利，比日照范圍更大，沒有相關法律規(guī)定。審理采光權 案件，主要以四部法律為依據(jù)： 一是憲法第十九條規(guī)定的“中華人民共和國公民的住宅不受侵 犯” 二是民法通則第八十三條規(guī)定的“不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照 有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、 排水、通風、通行、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成損失的， 應當停止侵害排除妨礙，賠償損失” 2007年10月1日起，物 權法對采光權進行了明文規(guī)定物權法規(guī)定（第八十九條）：建造 建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、 采光和日照。； 三是房地產(chǎn)管理法第二十四條規(guī)定的 “房地產(chǎn)

5、開發(fā)必須嚴格執(zhí)行 城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設” ； 四是規(guī)劃法中的有關規(guī)定。 我國中華人民共和國國家標準城市 居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93（下稱規(guī)范）的規(guī)定：“大城 市住宅日照標準為大寒日2小時，冬至日1小時，老年人居住建 筑不應低于冬至日日照 2 小時的標準；在原設計建筑外增加任何設施 不應使相鄰住宅原有日照標準降低； 舊區(qū)改造的項目內(nèi)新建住宅日照 標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照 1 小時的標準?！?侵權界定 新建筑和被侵權建筑是否是合法的建筑， 樓間距是否符合法律規(guī) 定，被侵權人的日照和采光時間是否

6、低于國家標準。 （請求法院委托 有關部門進行鑒定） 新建建筑應當是辦理了規(guī)劃、消防等建筑行政審批的相關手續(xù)， 建筑間距符合規(guī)定的合法建筑， 這樣的合法新建建筑對四周現(xiàn)狀建筑 的遮擋是合法的遮擋。 一般情況下，規(guī)劃與消防的行政審批是充分考慮到間距、遮擋、 消防的法定要求， 并且滿足建設部規(guī)定的日照時間。 這樣的新建房屋 不構成對現(xiàn)狀住宅的侵權。 賠償標準 但目前就侵犯采光權并沒有統(tǒng)一的賠償標準 . 因此,建議參考下 3 頁腳內(nèi)容 頁眉內(nèi)容 列因素來合理提出請求金額 相鄰采光糾紛處理的原則。（1）公平原則。相鄰采光糾紛的主體， 是毗鄰不動產(chǎn)的所有權人或使用權人， 有一定的感情基礎， 日后還要 長期

7、相處生活下去。 因此，可調(diào)解或判決侵害方給受害方一定的經(jīng)濟 補償，體現(xiàn)權利義務相一致原則?；蛘哂汕趾Ψ竭m當修改建筑方案， 再給予一定的補償，最大限度地照顧鄰方的采光需求。 （2）合法性原 則?；谂彽牟粍赢a(chǎn)所有權使用權人，因采光發(fā)生糾紛，應審查建 筑方有無土地使用權證，是否超界使用；有無城鎮(zhèn)建設規(guī)劃審批證， 是否超審批面積及層數(shù)建筑。 審查鄰方有無房屋所有權或土地使用權 證。因為房屋的所有、占有、使用權等權能，只有合法的前提下，方 受法律保護。侵權損害的民事責任的構成，需具備四個要件：即損害 事實的存在，侵權行為與損害事實有因果關系，行為人有過錯，行為 具有違法性。因此，合法性審查應是第一位

8、的。建筑方土地使用及建 設許可證等證件齊全， 而鄰方財產(chǎn)屬于非法或違章建筑物的， 因其失 去合法的基礎，其權益不受保護，不能抗辯建筑方，故應駁回鄰方關 于采光權的請求。 對建筑方在訴訟庭審辯論終結前， 仍不能提供其建 筑的合法手續(xù)，又對鄰方采光權造成侵害的，應判決限期拆除，排隊 妨礙。（3）補償性原則。對于涉鄰不動產(chǎn)雙方，均有合法手續(xù)或有財 產(chǎn)憑證的，對建筑方無拆除可能的， 由其向鄰方給予一定的經(jīng)濟補償， 具體應考慮鄰方采光受限制的程度，房屋間距的遠近等綜合考慮。 四采光糾紛賠償?shù)臉藴省⒎秶?。由于對采光權的侵害不僅體 現(xiàn)在對物權的侵害上，還可能導致健康權、身體權、人格權以及其他 權利的被侵害，

9、因此，采光權侵權實際上是多重侵權的綜合，賠償內(nèi) 容應當包括：由于陽光遮擋導致電費、采暖設施增加的費用，健康補 償費、視覺污染費，因采光損失導致房屋價值貶低等。 由于相鄰采光已經(jīng)形成糾紛， 要求提供便利一方的采光權已經(jīng)受 到侵害，應當排除妨礙，賠償損失。鑒于相鄰關系情況復雜，應從不 動產(chǎn)所有人和占有人之間長期相處， 有利團結互助的角度考慮。 對排 除妨礙，能拆除的應判令把影響采光部分的建筑予以拆除， 不能拆除 的，盡可能采取措施，給予受侵方的采光予以補救。賠償?shù)姆秶皵?shù) 額：（1）受侵害方房屋貶值部分。侵害方因其建筑物輕高空發(fā)展，充 分利用了空間， 其房屋有了較大的增值， 或者侵害方所蓋的高層建筑 物純粹為了商品房開發(fā)， 其建成房屋的經(jīng)濟效益自不待言。 與此鮮明 對比的是， 鄰方的房屋因采光受到影響， 其房屋在原有價值的基礎上 有大幅的下降。因為房屋的價值取決于其位置、方向、采光等關鍵因 素，因此應委托物價評估部門， 對受害方的原有價值及采光受影響后 的價值予以評估， 其差額部分應屬賠償范圍。 或者變通由建筑方將鄰 方的房屋以原有價格買下，受害方另置買新房。 （ 2）受侵害方采取補 救措施的費用。受害方因