午夜的福利：房地產(chǎn)開發(fā)復習

1、第一章導論1.1 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 由于房屋及其相關(guān)的土地是不能移動的，所以房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是一切社會、經(jīng)濟和生活活動的載體。在市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實在的財產(chǎn)。討論：房地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？1、社會的角度： “安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”2、居住者的角度： 安身立命 安居樂業(yè) 歸屬感3、業(yè)界的角度： 房地產(chǎn)本質(zhì)是金融，核心在建多方位融資渠道4、企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)目的： 社會效益、經(jīng)濟效益1.2 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象,在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照城市規(guī)劃

2、的要求,通過投資,在城市地域上建設(shè)起適合城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑及其綜合配套設(shè)施,并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟目標和提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的活動。 1.3 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國國民經(jīng)濟分類標準中被作為獨立的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu).doc房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它既是國民經(jīng)濟的先導性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),又是附加值比較高的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)為人們提供一定的空間地域,它是整個城市社會、政治、經(jīng)濟和文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。沒有房地產(chǎn)業(yè)就沒有城市和城市的社會經(jīng)濟生活。 1.4 房

3、地產(chǎn)開發(fā)的特點 開發(fā)成本高,投資量大。 開發(fā)建設(shè)期長,投資周轉(zhuǎn)慢。 市場具有地區(qū)性和分散性。 需求具有穩(wěn)定性。 涉及面廣,綜合性強。 成交價格在某一范圍內(nèi)具有不確定性 1.5 房地產(chǎn)開發(fā)分類 根據(jù)開發(fā)項目所在的位置,可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的規(guī)模,可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的深度,可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。(三通一平、七通一平)根據(jù)開發(fā)的方式,可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨開發(fā)。根據(jù)開發(fā)項目的使用功能，分居住房、工業(yè)房、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)等2、房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序 ：可行性研究、前期工作、建設(shè)實施、營銷與服務(wù)2.1 可行性研究

4、（圖11） 機會研究和立項市場調(diào)查和分析（需求強度與競爭分析）規(guī)劃方案費用測算和經(jīng)濟評價風險分析綜合效益評價與方案推薦 2.2 開發(fā)項目的前期工作（圖11） 立項、機構(gòu)組建（*下頁）土地取得(建設(shè)用地規(guī)劃許可證)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)劃、設(shè)計方案報批（城市規(guī)劃管理部門、消防處、抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電部門）三同時制度資金取得拆遷、清場 2.2 開發(fā)項目的前期工作 立項、機構(gòu)組建*開發(fā)項目立項：項目建議書的主要內(nèi)容：1）項目提出的必要性和依據(jù)2）項目的規(guī)模、建設(shè)地點和初步方案3）建設(shè)條件分析4）投資估算5）資金籌措初步方案6）項目進度7）綜合效益2.3 建設(shè)實施：發(fā)包（招標）、辦理開工手續(xù)、施

5、工準備（三通一平等）、工程施工的管理與控制、竣工驗收、決算 2.4 營銷和服務(wù) ：、營銷計劃、廣告與營銷策劃、預售、租售、產(chǎn)權(quán)登記等法律手續(xù)、售后服務(wù)、物業(yè)管理（？） 3 房地產(chǎn)開發(fā)模式 按開發(fā)核心業(yè)務(wù)過程的不同，分為：多元化開發(fā)模式專業(yè)化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式 混業(yè)開發(fā)：開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)（金融投資行業(yè)、建材行業(yè)、施工及裝飾裝修行業(yè)）發(fā)展 綜合項目開發(fā)：開發(fā)項目綜合化（融居住、商業(yè)、旅游觀光于一體的主題社區(qū)，集旅游、保健高爾夫為一體的綜合渡假區(qū)，具備購物、早餐、綜合服務(wù)、休閑娛樂等功能的集合式商業(yè)經(jīng)營地產(chǎn)項目等一類開發(fā)項目） 縱向一體化開發(fā)：開發(fā)與經(jīng)營并重（開發(fā)企業(yè)實行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管

6、理并重的經(jīng)營方式）專業(yè)化開發(fā)模式開發(fā)物業(yè)類型特定（某類物業(yè)或某一特定地域）開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域特定（是開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，可以采取土地整理、以開發(fā)流程管理為紐帶的協(xié)助型房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)方式） 服務(wù)集成式開發(fā)定制與服務(wù)、品牌授權(quán)與輸出管理目前，中國幾種成功的市場化的房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)十大開發(fā)模式.doc一、規(guī)?；放茢U張開發(fā)模式 談起這種模式，最典型的例子還是碧桂園。碧桂園的最大成功之處在于，它把品牌做起來了，并在強勢品牌帶動下，實行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；癄I銷，開辟了大盤擔綱時代；為業(yè)內(nèi)經(jīng)營者在市場經(jīng)濟大環(huán)境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經(jīng)驗。 其對廣房地產(chǎn)產(chǎn)生革命性影響之處在于成功準確地

7、把握并引導了中國房地產(chǎn)業(yè)的走勢：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)模化）、復合（整化）化。 與此相對應，其操作模式為：A產(chǎn)品路線：工業(yè)化建造、規(guī)?；籅、企業(yè)運作：縱向一體化、建筑、裝修、物業(yè)管理一條龍服務(wù)；C、營銷策略：連鎖化經(jīng)營，在珠江三角洲大板塊內(nèi)擴張。二、可持續(xù)性發(fā)展模式 若論廣樓市十年的長青樹，恐怕非祈福新村莫屬。十年來，祈福新村不斷發(fā)展，越戰(zhàn)越勇，到現(xiàn)在已發(fā)展成為占地6500畝的樓盤，并已售出16000多套房子，堪稱中國樓盤銷量冠軍。而其亦被評為廣州地區(qū)最大房地產(chǎn)項目公司第一名，成為名符其實的“中國第一村”。 祈福新村的成功在于開辟了一條可持續(xù)性發(fā)展的開發(fā)模式，而其革命性之處在于為廣州樓市發(fā)展提供

8、了三大參照系：1、大勢把握。2、要素整合。3、創(chuàng)新。三、復合房地產(chǎn)開發(fā)模式 廣州樓市風雨十年，整合房地產(chǎn)業(yè)之外行業(yè)來開發(fā)房地產(chǎn)的項目不少，但最為成功，最典型的要數(shù)廣奧林匹克花園四、專業(yè)化連鎖開發(fā)模式廣州的發(fā)展商歷經(jīng)10年競爭，走向成熟、邁向未來的開發(fā)商，如富力地產(chǎn)（廣州今年上半年銷量冠軍）、合生創(chuàng)展（旗下幾大公司廣州去年綜合銷量第一名）、保利房產(chǎn)（廣州成長最快的國有房產(chǎn)企業(yè)）都不約而同的采用了專業(yè)化、連鎖化開發(fā)模式，走的是一條精品路線，并形成各自的特色，僅用五六年時間便奠定了其在廣州的“江湖地位”。五、完善積累型開發(fā)模式人選房子，房子選人，一方水土養(yǎng)一方人。這是人與人之間不言而喻的連接密碼。把

9、房子建成何樣，人們才樂意選擇，這完全可以反映出選擇者的品位、修養(yǎng)與性情?；趯θ诵缘年P(guān)懷，對文化的獨到見解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產(chǎn)開發(fā)中，并形成了自己的獨特開發(fā)模式迎合社會主流，營造一種健康生活方式。最為典型的要數(shù)麗江花園，其對房產(chǎn)業(yè)的革命性意義在于：率先營造一種生活方式，并且精雕細琢之。六、城鎮(zhèn)開發(fā)模式 關(guān)注城鎮(zhèn)化開發(fā)模式，是基于兩點理由： (一)、是國外房地產(chǎn)開發(fā)商較為推崇的開發(fā)方式； (二)、中國正加快城市化進程，有人預測，廣東再過10年，將建成300個布局合理、功能齊全；設(shè)施完善環(huán)境優(yōu)美富有地方特色的中心鎮(zhèn)，廣東城市化程度將達50%以上。七、集約化開發(fā)模式 用較少的占地面積

10、、開發(fā)精致樓盤，力爭營造成最好的人居環(huán)境，最合理的產(chǎn)業(yè)，力爭達到唯美效果，有專家將之稱為集約化開發(fā)模式。 集約化開發(fā)模式，其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)?；钚^(qū)概念。八、唯景觀開發(fā)模式九、營造開發(fā)模式 這類開發(fā)商，當初找到是一塊荒地，在那里從無到有，認真營造房地產(chǎn)成功的必需要素，精雕細琢，下定賭注，一步步創(chuàng)造市場。 十、創(chuàng)新型開發(fā)模式 著名的地產(chǎn)巨子霍英東曾自豪地宣稱“賣樓花”是他發(fā)明的。這是他對中國房地產(chǎn)發(fā)展的最大貢獻，因為，“賣樓花”有助于解決起步期房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最薄弱的一環(huán)資本的瓶頸難題。 房地產(chǎn)開發(fā)模式共性規(guī)律： 品牌化、規(guī)?；I(yè)化。 在這些共性規(guī)

11、律之下，主要分化出以下幾種成功的開發(fā)模式1、萬科模式 ：專注帶來專業(yè)專業(yè)化品牌擴張型 市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者 專業(yè)化、品牌化路線 跨區(qū)域品牌擴張，塑造了全國性的品牌 江湖盟主策略 局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的競爭優(yōu)勢尚未形成 萬科房地產(chǎn)開發(fā)模式.doc2、碧桂園模式：規(guī)模開發(fā)、縱向一體化規(guī)模化實力擴張型 在強勢品牌帶動下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I銷 縱向一體化的企業(yè)運作 模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線 高門檻（現(xiàn)樓）營銷策略 連鎖化經(jīng)營，但較為局限于區(qū)域板塊 缺點： 在擴張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個平面上重復，原地踏步，沒有創(chuàng)新。

12、“碧桂園模式”走不遠？“碧桂園模式”：優(yōu)勢即劣勢？3、麗江花園模式 積累完善型 廣地、祈福、光大、金碧、匯僑等都屬于這一模式。 從一個項目開始到一個項目結(jié)束，一切都以項目運作為中心 企業(yè)運作是由項目公司到專業(yè)公司 產(chǎn)品成熟，配套完善 做細社區(qū)文化和生活方式 文火煲湯，小步慢走，缺乏速度與空間跨度，局限于一個局域性陣地 4、金地模式 專業(yè)化精品型 注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè) 精品路線 品牌與企業(yè)成長性很強 開始由區(qū)域市場向全國市場擴張 金地的發(fā)展歷程： 1996年發(fā)起設(shè)立的金地集團前身不過是深圳一家區(qū)屬國有企業(yè)，成立伊始，注冊資本僅有1.1億元。到了2004年，公司已經(jīng)成為了總資產(chǎn)58億，主營業(yè)

13、務(wù)收入31.75億元，凈利潤2.46億元的大鱷。短短8年的時間，金地由一家偏安一隅的項目公司發(fā)展成為全國型的大地產(chǎn)商。金地的商業(yè)盈利模式（04年以前） 協(xié)議拿地（土地出讓金欠繳或只繳一部分）以土地抵押銀行貸款籌集啟動資金（用來拆遷等開發(fā)前期支出）建筑企業(yè)墊資開發(fā)樓花銷售回款償還欠款補繳土地出讓金，這是在2004年以前房地產(chǎn)典型的商業(yè)模式。 2004年以后，這種情況發(fā)生了變化：一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過“杠桿效應”獲取利潤的模式仍然占據(jù)著主流的地位，但是，隨著土地招拍掛的施行和銀行信貸的緊縮，對自有資金要求的比例逐漸增加，“杠桿”的實際效應逐步減弱。 目前：金地模式已不易復制！發(fā)展：精品化、專業(yè)化5、

14、另類模式 個性張揚炒作型 ，如現(xiàn)代城等 ，差異化策略，前瞻，前衛(wèi)，求新求異，以奇制勝 注重包裝炒作，把某種趨勢性的消費需求（如智能化、網(wǎng)絡(luò)生活、生態(tài)化）極端化，攻其一點不計其余，無限夸大 針對精英階層、前衛(wèi)一族 ，局限于局域性市場 6、奧林匹克花園模式 中體奧林匹克花園商業(yè)模式.doc主題與專業(yè)開發(fā)型 概念地產(chǎn)，復合地產(chǎn)，主題地產(chǎn) 注重速度與創(chuàng)新 注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場注意力，實現(xiàn)快速營銷 由項目公司到專業(yè)化公司 與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達到了高度專業(yè)化 強調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟 面向大眾的根本性需求 連鎖化全國性品牌擴張，全國性網(wǎng)絡(luò) 萬科模式 、碧桂園模式、麗江花園模式

15、、金地模式為傳統(tǒng)房地產(chǎn)。另類模式 、奧林匹克花園模式為概念房地產(chǎn)，但二者不同的是，奧林匹克花園模式是根植于泛地產(chǎn)的土壤之上，且關(guān)注和貼近大眾現(xiàn)實需求。4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度 房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類按產(chǎn)權(quán)劃分:全民所有制企業(yè)集體所有制企業(yè)股份制企業(yè)股份合作制企業(yè)私營企業(yè)外資企業(yè)按經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式劃分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按經(jīng)營范圍劃分：房地產(chǎn)綜合企業(yè)房地產(chǎn)專營企業(yè)房地產(chǎn)項目企業(yè)按企業(yè)資質(zhì)等級劃分：一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級房地產(chǎn)開發(fā)

16、企業(yè)4.2 房地產(chǎn)企業(yè)制度三種企業(yè)制度： 個人業(yè)主制企業(yè) 合伙制企業(yè) 公司制企業(yè)（有限責任公司、股份有限公司）以股份有限公司最為常見和最為符合現(xiàn)代企業(yè)制度4.3 現(xiàn)代企業(yè)制度的基本特征1、產(chǎn)權(quán)清晰 產(chǎn)權(quán)清晰，就是實現(xiàn)了股東所有權(quán)和法人財產(chǎn)權(quán)的分離。 也就是說，財產(chǎn)所有者不再親自經(jīng)營自己的財產(chǎn)，而是將財產(chǎn)委托給公司法人代表經(jīng)營。這在企業(yè)組織發(fā)展史上是一個重大的歷史進步。財產(chǎn)交給有經(jīng)驗、會管理的組織去經(jīng)營，比股東自己經(jīng)營要好得多，提高了經(jīng)營水平。2、權(quán)責明確。 權(quán)責明確，就是要通過法律法規(guī)確立出資人和企業(yè)法人對企業(yè)財產(chǎn)分別擁有的權(quán)利、承擔的責任和應履行的義務(wù)。 兩權(quán)分離以后，實際在公司內(nèi)部形成兩個

17、相互制約的權(quán)利主體，就是股東和公司法人。股東財產(chǎn)一旦投資到公司，就不可抽回，只能轉(zhuǎn)讓，但他必須操心，要以所有者的身份進入企業(yè)，不能所有者“缺位”。進入公司干什么呀？不是干預公司的財產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，而是履行所有者應該享有的權(quán)利和職責。所有者的權(quán)責范圍：擁有資產(chǎn)受益，重大決策、選擇經(jīng)營管理者和轉(zhuǎn)讓股權(quán)等權(quán)利；負有重大責任，維護所有者權(quán)益至少不受損失。公司法人的權(quán)責范圍：擁有獨立經(jīng)營公司全部財產(chǎn)的權(quán)利，包括股東資本金、借貸形成的資本金，以及剩余利潤轉(zhuǎn)化的資本金，自主經(jīng)營，自負盈虧，照章納稅；負有不可推卸的責任，對股東承擔資產(chǎn)保值增值的責任。3、政企分開。 政企分開，就是把政府與企業(yè)的職能分開，建立與市場經(jīng)

18、濟體制相適應的政府與企業(yè)的關(guān)系。 分開以后，國家作為國有資產(chǎn)所有者管住資產(chǎn)；企業(yè)作為經(jīng)營者增進贏利和效益，各司其職，各得其所。4、管理科學 管理科學，現(xiàn)代企業(yè)制度實行公司法人治理結(jié)構(gòu)。 股東會是企業(yè)的最高權(quán)力機構(gòu)，股東會產(chǎn)生董事會和監(jiān)事會，董事會是企業(yè)的決策機構(gòu)，監(jiān)事會是企業(yè)的監(jiān)督機構(gòu)，董事會產(chǎn)生經(jīng)理層，經(jīng)理層是企業(yè)的執(zhí)行機構(gòu)。 股東會和董事會之間是財產(chǎn)委托代理關(guān)系，從資產(chǎn)關(guān)系上對董事會形成必要的制約，但無權(quán)干預公司的經(jīng)營活動。董事會對外代表公司，對公司的經(jīng)營做出決策，對內(nèi)向股東會負責。 董事會實行集體決策，投票簽字立案，負有經(jīng)濟責任。董事會對總經(jīng)理是授權(quán)經(jīng)營關(guān)系，聘任或解聘總經(jīng)理，但并不具體

19、組織公司經(jīng)營管理業(yè)務(wù)?？偨?jīng)理則負責公司日常經(jīng)營管理，實行經(jīng)營負責制，并對董事會負責。公司法人治理結(jié)構(gòu)的建立，為企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制奠定了制度基礎(chǔ)，從而在企業(yè)內(nèi)部形成與市場經(jīng)濟相適應的新的經(jīng)營機制，包括企業(yè)決策機制、激勵機制、約束機制、發(fā)展機制。管理科學是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的組織保證。4.4 房地開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級 （各級資質(zhì)企業(yè)必備條件P25）資質(zhì)等級注冊資本至少（萬元）從事時間（）近3年房建面積累計竣工（萬m2）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）專業(yè)管理人員（人數(shù)）其中：中級以上人員有資格證專職會計人員一級500053051540204二級20003153102

20、0103三級8002521052四級1001已竣工的建筑工程52一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級及三級以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔建設(shè)面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定，不得超越資質(zhì)范圍承擔開發(fā)項目。另外，各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具務(wù)完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度，從未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。5 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系1、房地產(chǎn)開發(fā)法律2、房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章4、相關(guān)法律法規(guī) 法律法規(guī)規(guī)章 法律效力： 大

21、小房地產(chǎn)開發(fā)法律體系 （見圖1-4、1-5）6 房地產(chǎn)開發(fā)的若干趨勢 6.1 市場細分市場細分是市場發(fā)展的必然.市場細分有可能能找到市場的新蛋糕.市場細分要對人群進行透徹的了解. 6.2 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史機遇：城市的空心化：城市空心化是與城市化相對的概念，指城市中的富裕人群和中產(chǎn)階層中的大量城市居民選擇到城市的近郊或遠郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市空心化的現(xiàn)象。 農(nóng)村的城鎮(zhèn)化 大城市的衛(wèi)星城化 一小時經(jīng)濟圈在小城鎮(zhèn)發(fā)展中尋找投資機會-產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指向性理論：路線圖 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的梯度理論：區(qū)域定位及梯度排列 規(guī)模經(jīng)濟理論。 6.3 設(shè)計創(chuàng)新 常見的不良傾向：住宅貴族化

22、。綠地公園化。鋪地廣場化。小品城市化。道路隨意化。配套商業(yè)化風格歐美化。物管粗放化。 裝修賓館化。解決途徑：個性、 環(huán)保、 科技6.4 行業(yè)規(guī)范和企業(yè)品牌建設(shè) 行業(yè)更加規(guī)范：1、目前存在著信譽危機。2、政府部門正在加大整治力度。3、業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨著重新洗牌的考驗。更重視品牌建設(shè)：1、規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)質(zhì)量是品牌的龍頭2、高質(zhì)量和個性化是創(chuàng)品牌的生命線3、創(chuàng)品牌和塑造企業(yè)形象要統(tǒng)一 4、高品質(zhì)和合理價位要統(tǒng)一 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念 在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全

23、面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。2、可行性研究的作用 1）為投資決策提供依據(jù) 2）作為資金籌措的依據(jù) 3）作為編制設(shè)計任務(wù)書的論據(jù) 4）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 5）作為項目審批、申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)二、可行性研究的內(nèi)容2008年三亞泰星實業(yè)金色年華房地產(chǎn)開發(fā)項目二期工程可行性研究報告.doc1、項目概況2、市場分析和需求預測3、規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)選4、項目的建設(shè)工期、開發(fā)進度安排5、項目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價8、風險分析9、社會經(jīng)濟評價10、結(jié)論 XX市某房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

24、調(diào)研報告.doc （自學案例）可行性研究 小結(jié)在管理方面：以提高效率進行項目建設(shè)在經(jīng)營方面：分析房地產(chǎn)的供求情況、競爭情況、提出銷售的目標市場和銷售渠道在技術(shù)方面：確定房屋的類型，規(guī)劃設(shè)計特色，布局結(jié)構(gòu)，選擇所需的設(shè)備、原材料和各種物資的來源。在財務(wù)方面：估算所需投資，研究項目的獲利能力，償還能力提出最佳運用的方案。在環(huán)境與社會經(jīng)濟方面：評價項目的經(jīng)濟效益，社會效益，和環(huán)境效益。三、可行性研究的工作程序：項目籌劃、市場調(diào)查與分析、優(yōu)化和選擇開發(fā)方案、方案評價、編制研究報告第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析1、內(nèi)部影響因素 自身是否具備開發(fā)項目所必需的資源、能力或競爭優(yōu)勢2、

25、外部影響因素分析 宏觀因素：人口、經(jīng)濟、政策法規(guī)、信息、社會文化等微觀因素：地段位置與技術(shù)因素 基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施 鄰里影響（地段周圍的社會經(jīng)濟帶來的影響） 規(guī)劃控制 二、市場調(diào)查1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容：市場環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)的供需情況調(diào)、開發(fā)場地調(diào)查市場環(huán)境調(diào)查政策和法規(guī)：土地供應、融資、各種稅費環(huán)境保護、遷拆安置、項目審批等經(jīng)濟水平：國民收入、企業(yè)效益、家庭收入、經(jīng)濟增長速度、社會購買力等社會文化環(huán)境：社會穩(wěn)定情況、城市人口數(shù)、人口增長率、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成等房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查：房地產(chǎn)市場供給調(diào)查 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查：競爭企業(yè)、競爭產(chǎn)品 房地產(chǎn)價格調(diào)查 2、房地產(chǎn)

26、不同營銷階段的調(diào)查內(nèi)容 項目定位階段的市場調(diào)查： 項目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 項目交通狀況調(diào)查 項目周邊景觀調(diào)查 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 區(qū)域基本信息調(diào)查 相關(guān)項目基本信息調(diào)查 市場推廣階段的市場調(diào)查：競爭項目基本信息調(diào)查 競爭項目銷售信息調(diào)查 客戶需求和接觸媒體習慣調(diào)查項目銷售階段的市場調(diào)查： 市場推廣調(diào)查和測評 成交客戶問卷調(diào)查 銷售難點調(diào)查 房地產(chǎn)售后階段的市場調(diào)查3、調(diào)查方法（自學1731頁）文案調(diào)查法實地調(diào)查法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 抽樣調(diào)查法 非隨機抽樣方法第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算的作用1、為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)2、作為研究工程造價合理性的手段3、作為選擇最優(yōu)設(shè)計方案的重要控制

27、條件4、作為項目建設(shè)實施過程中投資控制的依據(jù)二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成項目總投資估算表 單位：萬元序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1開發(fā)建設(shè)投資：開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用11.231.451.671.891.101.111.12土地費用（見39頁）前期工程費（見41頁）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（見43頁）建筑安裝工程費（見45頁）公共配套設(shè)施建設(shè)費（見47頁）開發(fā)間接費（見48頁）管理費用（見49頁）財務(wù)費用（見5051頁）銷售費用（見52頁）開發(fā)期稅費（見56頁）其他費用（見54頁）不可預見費（見57頁）2經(jīng)營資金： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金3項目總投資

28、（1）+（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算1土地費用估算 土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。1）土地征用拆遷費。 土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等。3）土地轉(zhuǎn)讓費。 土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。4）土地租用費。 土

29、地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。5）土地投資折價。 房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。土地費用估算 單位：萬元序 號項 目金 額估算說明 1 2 3 4 5 6土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價合 計房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2前期工程費用 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。前期工程費估算表 單位：萬元序 號項 目金 額估算說明 1 2

30、3 4 5 6規(guī)劃、設(shè)計、可研費水文、地質(zhì)勘察費道路費供水費供電費土地平整費合 計房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元序 號項 目建設(shè)費用接口費用 合 計 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施合 計房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算4建

31、筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費等。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算6開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)

32、開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算7管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 管理費可按項目投資或前述15項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為3%左右。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算8財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資

33、與總成本費用的估算1）長期借款利息的估算 每年應計利息的近似計算公式如下： 每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額2）年利率（有效年利率）2）流動資金借款部分是按全年利息。利息計入財務(wù)費用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費用一般占利息的10%左右。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算9銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預售許可證申領(lǐng)費等。 1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收

34、入的2%3%。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%6%。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算10其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 這些費用按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算11開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法

35、規(guī)標準估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算12不可預見費 房地產(chǎn)項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%7%估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應該估算下列費用：13運營費用14修理費用第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標一、投資基礎(chǔ)知識1、資金的時間價值 通貨膨脹 承擔風險 資金增值 機會成本不同方案的優(yōu)劣比較 單位：萬元500500500累計100200200第三年200100200第二年200200100第一年方案C方案B方案A年份2、資金的時間價值換算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來值： F=P（1+i）n將將

36、來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值： P=F/（1+i）nN為計息周期例1：某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款100萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為3年，到期后一次償還本息。則到期后應償還的本息是多少？例2：年利率為8%，3年后500萬元的一筆收入，在目前來講相當于多少？例1：將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來值F=P（1+i）n=100（1+8%）3=146.93（萬）例2：將將來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值P=F/（1+i）n=500/（1+8%）3=396.92（萬）3、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量：一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量圖： （現(xiàn)金流量表）現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量=凈現(xiàn)金流量5000123N-1N7575757575二、投資

37、回收期項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間1、靜態(tài)投資回收期：不考慮時間因素影響2、動態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期還需要與基準回收期相比較。三、財務(wù)凈現(xiàn)值1、凈現(xiàn)值NPV：是指按投資者可接受的最低收益率，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和。2、項目的經(jīng)濟可行性：NPV03、例：某投資項目的現(xiàn)金流量如表（單位：萬元），假設(shè)基準收益率為10%，試計算該項目的凈現(xiàn)金流量和凈現(xiàn)值，并判斷該項目是否可行。（算出NPV=-37.36 項目不可行）年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)部收益率1、內(nèi)部收益率：是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零

38、時的折現(xiàn)率。2、計算過程：試錯法3、項目經(jīng)濟可行性的判斷： 內(nèi)部收益率基準收益率4、內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資風險分析關(guān)于風險的數(shù)種定義經(jīng)濟學家： 損失機會和損失可能性 決策理論家：損失的不確定性統(tǒng)計學家： 實際結(jié)果與預期結(jié)果的離差度風險的分類按風險的環(huán)境分類 靜態(tài)風險 動態(tài)風險按風險的性質(zhì)分類 純粹風險 投機風險按風險的對象分類 財產(chǎn)風險 人身風險 責任風險 信用風險按風險產(chǎn)生的原因分類 自然風險 社會風險 政治風險 經(jīng)濟風險按風險的影響范圍分類 特定風險 重大風險風險管理程序：制定風險管理計劃書、識別風險、衡量風險、選擇對付風險的方法、貫徹和執(zhí)行風險管理的決策、

39、檢查和評價一、投資的主要風險因素市場風險經(jīng)營風險利率風險政策風險其它風險二、風險分析的方法1、敏感性分析：分析和預測發(fā)項目的不確定性因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效果的主要指標（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）影響的敏感程度。2、概率分析：可根據(jù)各種影響因素的概率分布，來分析開發(fā)項目在風險條件下獲利的可能性的大小三、風險管理 1、風險回避2、風險控制（損失控制）3、風險轉(zhuǎn)移風險回避風險回避的含義 風險損失頻率很高 主動放棄原先承擔的風險 風險損失的程度很嚴重 拒絕承擔該種風險 優(yōu)點 消除了所避免的風險，使得損失頻率=0。局限性和適用范圍： 局限性：（屬于最消極的手段） 有些風險是無法避免的；

40、風險與利益同在并且正相關(guān)； 風險的轉(zhuǎn)換。 風險控制（損失管理）損失管理的含義 損失管理是指著眼于降低損失頻率或減少損失幅度的對付風險的方法；（損失控制） 相對于風險回避的方法，這是一種積極的方法。損失管理的分類 按照損失管理的目的，分為損失預防、損失控制 按照所采取措施的性質(zhì)分為工程法和教育法 按照采取措施的時間分為損失發(fā)生前、損失發(fā)生時、損失發(fā)生后房地產(chǎn)開發(fā)風險控制： 1、選擇風險小的項目 2、做好項目可行性研究 3、進行投資組合 4、分期開發(fā)風險轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移風險源（出售、租賃、承包、分包） 簽訂免除責任協(xié)議 利用合同中的轉(zhuǎn)移責任條款 購買保險第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的

41、類型一、房地開發(fā)用地的含義開發(fā)用地通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。 城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中規(guī)定。 2、房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 1）土地利用的性質(zhì)和功能劃分： 居住用地、公共設(shè)施用地 工業(yè)用地、倉儲用地 對外交通用地、道路廣場用地 市政公用設(shè)施用地、綠地 2）開發(fā)的深度不同： 生地 熟地第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇1、投資區(qū)域選擇的因素分析 政治環(huán)境 經(jīng)濟增長狀況 投資環(huán)境 特大型建設(shè)投資2、開發(fā)地段

42、的選擇因素分析 城市規(guī)劃(明確5點P137) 自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素（景觀、地勢、地貌、氣象、生態(tài)、地質(zhì)狀況等） 現(xiàn)有的建設(shè)條件（地塊利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、現(xiàn)有建筑環(huán)境） 地段面積與形狀 投資經(jīng)營計劃（投資項目類型、規(guī)模、投資安排等）二、房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算1、影響地價的兩大因素 土地的用途（商業(yè)用途地價最高） 土地的容積率 （容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積）2、對比法推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 常用來推算樓價及建筑成本 方法：找到具有可比性的項目 關(guān)鍵點：1）找到相當數(shù)量條件相似的樓宇，2）綜合分析各相關(guān)因素2、一組與地價有關(guān)的概念 地價（單價）畝，公頃，平方英尺，坪 樓面價： 樓面地價

43、：是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 樓面地價 = 土地總價 / 總建筑面積 = 土地單價 / 容積率 容積率：反映和衡量建筑用地的使用強度的重要指標。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積常用土地面積換算公式: 1畝=60平方丈=6000平方尺= 666.66平方 =0.公頃 1平方米0.0015畝= 0.000 247 英畝 1公畝=100平方米= 0.024 710 英畝 1坪=3.30579平方米(臺灣常用坪) = 0.000 817 英畝 1 平方公里 =100公頃=247.105 英畝3、地價測算方法開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地價格管理費用開發(fā)成本銷售稅費投資利息開發(fā)利潤開發(fā)商

44、購買土地的稅費=例1 某開發(fā)商擬購一塊商住混合用地，面積是10000平方米，允許建筑容積率為75。開發(fā)商準備地上一至二層為商鋪，總面積為10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為60000平方米。預計建設(shè)周期為三年。項目全部完工后，商鋪即可全部售出，預計出售時平均售價為5000元每平方米；住宅樓一年后售出50%，其余在兩年后順利售出，預計出售時平均售價為2500元每平方米。 估計建造開發(fā)成本為7000萬元，管理費用為建造成本的5%，銷售房屋時的廣告宣傳費為其售價的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需交納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，開發(fā)商購買土地需交納的契稅等為交易價格的3%。取貼現(xiàn)率為12%，在未來3年

45、的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)成本的投入情況如下：第一年為20%，第二年為50%，第三年為余下的30%。 用折現(xiàn)法測算開發(fā)商能承受的地價。解：計算的基礎(chǔ)時間定為該塊土地的出售時間：(1)開發(fā)后的房地產(chǎn)價值=商業(yè)樓的價值+住宅樓的價值 =5000*10000/(1+12%)3+2500*60000/(1+12%)330%/(1+12%)0+ 50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1 =13712.78(萬元)（2）開發(fā)成本=7000330%/(1+12%)0+50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1.5 =7000*0.837=5857.59（萬元） （3）銷售稅費= (1)*（2%+

46、6%）=1097.02（萬元） （4）管理費用=（2）*5%=292.88（萬元） （5）購買該宗土地的稅費總額=地價*3% （6）地價=13712-5857.59-1097.02-292.88-地價*3%（即稅費總額）所以能承受的地價=6276.98（萬元）能承受的樓面地價=/70000=896.71（元/米2）第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式土地用途管制 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地

47、、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式一、土地使用權(quán)出讓1、土地使用權(quán)出讓的概念: 國家以土地所有者的身份作為出讓人,將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓年限 應在土地使用權(quán)出讓合同中明確土地使用權(quán)出讓年限，但不能超過國家規(guī)定的最高年限。 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地

48、40年； 綜合或者其他用地50年。 2、土地使用權(quán)出讓的方式： 掛牌、拍賣、招標、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。經(jīng)營性用地以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 掛牌出讓國有土地使用權(quán)的涵義 掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用

49、者的行為。 掛牌公告的主要內(nèi)容 出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； 競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法； 索取掛牌出讓文件的時間、地點及方式； 掛牌時間、地點、掛牌期限、競價方式等； 確定競得人的標準和方法； 競買保證金； 其他需要公告的事項。 掛牌程序 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； 符合條件的競買人填寫報價單報價； 出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； 出讓人繼續(xù)接受新的報價； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 掛牌期限的要求 : 掛牌時間不得少于 10 個工作日。 確定競得人的標準和方法 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； 在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； 在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的