午夜的福利：房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)習(xí)

1、第一章導(dǎo)論1.1 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 由于房屋及其相關(guān)的土地是不能移動(dòng)的，所以房地產(chǎn)又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)是一切社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生活活動(dòng)的載體。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實(shí)在的財(cái)產(chǎn)。討論：房地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？1、社會(huì)的角度： “安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”2、居住者的角度： 安身立命 安居樂業(yè) 歸屬感3、業(yè)界的角度： 房地產(chǎn)本質(zhì)是金融，核心在建多方位融資渠道4、企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)目的： 社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益1.2 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對(duì)象,在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照城市規(guī)劃

2、的要求,通過(guò)投資,在城市地域上建設(shè)起適合城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑及其綜合配套設(shè)施,并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。 1.3 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)中被作為獨(dú)立的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu).doc房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),又是附加值比較高的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)為人們提供一定的空間地域,它是整個(gè)城市社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。沒有房地產(chǎn)業(yè)就沒有城市和城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活。 1.4 房

3、地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 開發(fā)成本高,投資量大。 開發(fā)建設(shè)期長(zhǎng),投資周轉(zhuǎn)慢。 市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性。 需求具有穩(wěn)定性。 涉及面廣,綜合性強(qiáng)。 成交價(jià)格在某一范圍內(nèi)具有不確定性 1.5 房地產(chǎn)開發(fā)分類 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在的位置,可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的規(guī)模,可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的深度,可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。(三通一平、七通一平)根據(jù)開發(fā)的方式,可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨(dú)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能，分居住房、工業(yè)房、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)等2、房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序 ：可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營(yíng)銷與服務(wù)2.1 可行性研究

4、（圖11） 機(jī)會(huì)研究和立項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查和分析（需求強(qiáng)度與競(jìng)爭(zhēng)分析）規(guī)劃方案費(fèi)用測(cè)算和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析綜合效益評(píng)價(jià)與方案推薦 2.2 開發(fā)項(xiàng)目的前期工作（圖11） 立項(xiàng)、機(jī)構(gòu)組建（*下頁(yè)）土地取得(建設(shè)用地規(guī)劃許可證)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案報(bào)批（城市規(guī)劃管理部門、消防處、抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電部門）三同時(shí)制度資金取得拆遷、清場(chǎng) 2.2 開發(fā)項(xiàng)目的前期工作 立項(xiàng)、機(jī)構(gòu)組建*開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)：項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容：1）項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)2）項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)和初步方案3）建設(shè)條件分析4）投資估算5）資金籌措初步方案6）項(xiàng)目進(jìn)度7）綜合效益2.3 建設(shè)實(shí)施：發(fā)包（招標(biāo)）、辦理開工手續(xù)、施

5、工準(zhǔn)備（三通一平等）、工程施工的管理與控制、竣工驗(yàn)收、決算 2.4 營(yíng)銷和服務(wù) ：、營(yíng)銷計(jì)劃、廣告與營(yíng)銷策劃、預(yù)售、租售、產(chǎn)權(quán)登記等法律手續(xù)、售后服務(wù)、物業(yè)管理（？） 3 房地產(chǎn)開發(fā)模式 按開發(fā)核心業(yè)務(wù)過(guò)程的不同，分為：多元化開發(fā)模式專業(yè)化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式 混業(yè)開發(fā)：開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)（金融投資行業(yè)、建材行業(yè)、施工及裝飾裝修行業(yè)）發(fā)展 綜合項(xiàng)目開發(fā)：開發(fā)項(xiàng)目綜合化（融居住、商業(yè)、旅游觀光于一體的主題社區(qū)，集旅游、保健高爾夫?yàn)橐惑w的綜合渡假區(qū)，具備購(gòu)物、早餐、綜合服務(wù)、休閑娛樂等功能的集合式商業(yè)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目等一類開發(fā)項(xiàng)目） 縱向一體化開發(fā)：開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重（開發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管

6、理并重的經(jīng)營(yíng)方式）專業(yè)化開發(fā)模式開發(fā)物業(yè)類型特定（某類物業(yè)或某一特定地域）開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域特定（是開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域，可以采取土地整理、以開發(fā)流程管理為紐帶的協(xié)助型房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)方式） 服務(wù)集成式開發(fā)定制與服務(wù)、品牌授權(quán)與輸出管理目前，中國(guó)幾種成功的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)十大開發(fā)模式.doc一、規(guī)?；放茢U(kuò)張開發(fā)模式 談起這種模式，最典型的例子還是碧桂園。碧桂園的最大成功之處在于，它把品牌做起來(lái)了，并在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下，實(shí)行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；癄I(yíng)銷，開辟了大盤擔(dān)綱時(shí)代；為業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經(jīng)驗(yàn)。 其對(duì)廣房地產(chǎn)產(chǎn)生革命性影響之處在于成功準(zhǔn)確地

7、把握并引導(dǎo)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)：郊區(qū)化、大盤化（規(guī)?；?、復(fù)合（整化）化。 與此相對(duì)應(yīng)，其操作模式為：A產(chǎn)品路線：工業(yè)化建造、規(guī)?；?；B、企業(yè)運(yùn)作：縱向一體化、建筑、裝修、物業(yè)管理一條龍服務(wù)；C、營(yíng)銷策略：連鎖化經(jīng)營(yíng)，在珠江三角洲大板塊內(nèi)擴(kuò)張。二、可持續(xù)性發(fā)展模式 若論廣樓市十年的長(zhǎng)青樹，恐怕非祈福新村莫屬。十年來(lái)，祈福新村不斷發(fā)展，越戰(zhàn)越勇，到現(xiàn)在已發(fā)展成為占地6500畝的樓盤，并已售出16000多套房子，堪稱中國(guó)樓盤銷量冠軍。而其亦被評(píng)為廣州地區(qū)最大房地產(chǎn)項(xiàng)目公司第一名，成為名符其實(shí)的“中國(guó)第一村”。 祈福新村的成功在于開辟了一條可持續(xù)性發(fā)展的開發(fā)模式，而其革命性之處在于為廣州樓市發(fā)展提供

8、了三大參照系：1、大勢(shì)把握。2、要素整合。3、創(chuàng)新。三、復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)模式 廣州樓市風(fēng)雨十年，整合房地產(chǎn)業(yè)之外行業(yè)來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目不少，但最為成功，最典型的要數(shù)廣奧林匹克花園四、專業(yè)化連鎖開發(fā)模式廣州的發(fā)展商歷經(jīng)10年競(jìng)爭(zhēng)，走向成熟、邁向未來(lái)的開發(fā)商，如富力地產(chǎn)（廣州今年上半年銷量冠軍）、合生創(chuàng)展（旗下幾大公司廣州去年綜合銷量第一名）、保利房產(chǎn)（廣州成長(zhǎng)最快的國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)）都不約而同的采用了專業(yè)化、連鎖化開發(fā)模式，走的是一條精品路線，并形成各自的特色，僅用五六年時(shí)間便奠定了其在廣州的“江湖地位”。五、完善積累型開發(fā)模式人選房子，房子選人，一方水土養(yǎng)一方人。這是人與人之間不言而喻的連接密碼。把

9、房子建成何樣，人們才樂意選擇，這完全可以反映出選擇者的品位、修養(yǎng)與性情?；趯?duì)人性的關(guān)懷，對(duì)文化的獨(dú)到見解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產(chǎn)開發(fā)中，并形成了自己的獨(dú)特開發(fā)模式迎合社會(huì)主流，營(yíng)造一種健康生活方式。最為典型的要數(shù)麗江花園，其對(duì)房產(chǎn)業(yè)的革命性意義在于：率先營(yíng)造一種生活方式，并且精雕細(xì)琢之。六、城鎮(zhèn)開發(fā)模式 關(guān)注城鎮(zhèn)化開發(fā)模式，是基于兩點(diǎn)理由： (一)、是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商較為推崇的開發(fā)方式； (二)、中國(guó)正加快城市化進(jìn)程，有人預(yù)測(cè)，廣東再過(guò)10年，將建成300個(gè)布局合理、功能齊全；設(shè)施完善環(huán)境優(yōu)美富有地方特色的中心鎮(zhèn)，廣東城市化程度將達(dá)50%以上。七、集約化開發(fā)模式 用較少的占地面積

10、、開發(fā)精致樓盤，力爭(zhēng)營(yíng)造成最好的人居環(huán)境，最合理的產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)達(dá)到唯美效果，有專家將之稱為集約化開發(fā)模式。 集約化開發(fā)模式，其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現(xiàn)配套齊全的規(guī)?；钚^(qū)概念。八、唯景觀開發(fā)模式九、營(yíng)造開發(fā)模式 這類開發(fā)商，當(dāng)初找到是一塊荒地，在那里從無(wú)到有，認(rèn)真營(yíng)造房地產(chǎn)成功的必需要素，精雕細(xì)琢，下定賭注，一步步創(chuàng)造市場(chǎng)。 十、創(chuàng)新型開發(fā)模式 著名的地產(chǎn)巨子霍英東曾自豪地宣稱“賣樓花”是他發(fā)明的。這是他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的最大貢獻(xiàn)，因?yàn)?，“賣樓花”有助于解決起步期房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最薄弱的一環(huán)資本的瓶頸難題。 房地產(chǎn)開發(fā)模式共性規(guī)律： 品牌化、規(guī)模化、專業(yè)化。 在這些共性規(guī)

11、律之下，主要分化出以下幾種成功的開發(fā)模式1、萬(wàn)科模式 ：專注帶來(lái)專業(yè)專業(yè)化品牌擴(kuò)張型 市場(chǎng)化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者 專業(yè)化、品牌化路線 跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造了全國(guó)性的品牌 江湖盟主策略 局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢(shì)正日益淡化，新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)尚未形成 萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)模式.doc2、碧桂園模式：規(guī)模開發(fā)、縱向一體化規(guī)模化實(shí)力擴(kuò)張型 在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下的規(guī)模化生產(chǎn)和規(guī)?；癄I(yíng)銷 縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作 模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線 高門檻（現(xiàn)樓）營(yíng)銷策略 連鎖化經(jīng)營(yíng)，但較為局限于區(qū)域板塊 缺點(diǎn)： 在擴(kuò)張中被無(wú)限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個(gè)平面上重復(fù)，原地踏步，沒有創(chuàng)新。

12、“碧桂園模式”走不遠(yuǎn)？“碧桂園模式”：優(yōu)勢(shì)即劣勢(shì)？3、麗江花園模式 積累完善型 廣地、祈福、光大、金碧、匯僑等都屬于這一模式。 從一個(gè)項(xiàng)目開始到一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，一切都以項(xiàng)目運(yùn)作為中心 企業(yè)運(yùn)作是由項(xiàng)目公司到專業(yè)公司 產(chǎn)品成熟，配套完善 做細(xì)社區(qū)文化和生活方式 文火煲湯，小步慢走，缺乏速度與空間跨度，局限于一個(gè)局域性陣地 4、金地模式 專業(yè)化精品型 注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設(shè) 精品路線 品牌與企業(yè)成長(zhǎng)性很強(qiáng) 開始由區(qū)域市場(chǎng)向全國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)張 金地的發(fā)展歷程： 1996年發(fā)起設(shè)立的金地集團(tuán)前身不過(guò)是深圳一家區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，成立伊始，注冊(cè)資本僅有1.1億元。到了2004年，公司已經(jīng)成為了總資產(chǎn)58億，主營(yíng)業(yè)

13、務(wù)收入31.75億元，凈利潤(rùn)2.46億元的大鱷。短短8年的時(shí)間，金地由一家偏安一隅的項(xiàng)目公司發(fā)展成為全國(guó)型的大地產(chǎn)商。金地的商業(yè)盈利模式（04年以前） 協(xié)議拿地（土地出讓金欠繳或只繳一部分）以土地抵押銀行貸款籌集啟動(dòng)資金（用來(lái)拆遷等開發(fā)前期支出）建筑企業(yè)墊資開發(fā)樓花銷售回款償還欠款補(bǔ)繳土地出讓金，這是在2004年以前房地產(chǎn)典型的商業(yè)模式。 2004年以后，這種情況發(fā)生了變化：一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“杠桿效應(yīng)”獲取利潤(rùn)的模式仍然占據(jù)著主流的地位，但是，隨著土地招拍掛的施行和銀行信貸的緊縮，對(duì)自有資金要求的比例逐漸增加，“杠桿”的實(shí)際效應(yīng)逐步減弱。 目前：金地模式已不易復(fù)制！發(fā)展：精品化、專業(yè)化5、

14、另類模式 個(gè)性張揚(yáng)炒作型 ，如現(xiàn)代城等 ，差異化策略，前瞻，前衛(wèi)，求新求異，以奇制勝 注重包裝炒作，把某種趨勢(shì)性的消費(fèi)需求（如智能化、網(wǎng)絡(luò)生活、生態(tài)化）極端化，攻其一點(diǎn)不計(jì)其余，無(wú)限夸大 針對(duì)精英階層、前衛(wèi)一族 ，局限于局域性市場(chǎng) 6、奧林匹克花園模式 中體奧林匹克花園商業(yè)模式.doc主題與專業(yè)開發(fā)型 概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)，主題地產(chǎn) 注重速度與創(chuàng)新 注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場(chǎng)注意力，實(shí)現(xiàn)快速營(yíng)銷 由項(xiàng)目公司到專業(yè)化公司 與眾不同的是在技術(shù)領(lǐng)先、概念領(lǐng)先基礎(chǔ)上達(dá)到了高度專業(yè)化 強(qiáng)調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟 面向大眾的根本性需求 連鎖化全國(guó)性品牌擴(kuò)張，全國(guó)性網(wǎng)絡(luò) 萬(wàn)科模式 、碧桂園模式、麗江花園模式

15、、金地模式為傳統(tǒng)房地產(chǎn)。另類模式 、奧林匹克花園模式為概念房地產(chǎn)，但二者不同的是，奧林匹克花園模式是根植于泛地產(chǎn)的土壤之上，且關(guān)注和貼近大眾現(xiàn)實(shí)需求。4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度 房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分類按產(chǎn)權(quán)劃分:全民所有制企業(yè)集體所有制企業(yè)股份制企業(yè)股份合作制企業(yè)私營(yíng)企業(yè)外資企業(yè)按經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式劃分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按經(jīng)營(yíng)范圍劃分：房地產(chǎn)綜合企業(yè)房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)按企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分：一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)

16、企業(yè)4.2 房地產(chǎn)企業(yè)制度三種企業(yè)制度： 個(gè)人業(yè)主制企業(yè) 合伙制企業(yè) 公司制企業(yè)（有限責(zé)任公司、股份有限公司）以股份有限公司最為常見和最為符合現(xiàn)代企業(yè)制度4.3 現(xiàn)代企業(yè)制度的基本特征1、產(chǎn)權(quán)清晰 產(chǎn)權(quán)清晰，就是實(shí)現(xiàn)了股東所有權(quán)和法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的分離。 也就是說(shuō)，財(cái)產(chǎn)所有者不再親自經(jīng)營(yíng)自己的財(cái)產(chǎn)，而是將財(cái)產(chǎn)委托給公司法人代表經(jīng)營(yíng)。這在企業(yè)組織發(fā)展史上是一個(gè)重大的歷史進(jìn)步。財(cái)產(chǎn)交給有經(jīng)驗(yàn)、會(huì)管理的組織去經(jīng)營(yíng)，比股東自己經(jīng)營(yíng)要好得多，提高了經(jīng)營(yíng)水平。2、權(quán)責(zé)明確。 權(quán)責(zé)明確，就是要通過(guò)法律法規(guī)確立出資人和企業(yè)法人對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)分別擁有的權(quán)利、承擔(dān)的責(zé)任和應(yīng)履行的義務(wù)。 兩權(quán)分離以后，實(shí)際在公司內(nèi)部形成兩個(gè)

17、相互制約的權(quán)利主體，就是股東和公司法人。股東財(cái)產(chǎn)一旦投資到公司，就不可抽回，只能轉(zhuǎn)讓，但他必須操心，要以所有者的身份進(jìn)入企業(yè)，不能所有者“缺位”。進(jìn)入公司干什么呀？不是干預(yù)公司的財(cái)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，而是履行所有者應(yīng)該享有的權(quán)利和職責(zé)。所有者的權(quán)責(zé)范圍：擁有資產(chǎn)受益，重大決策、選擇經(jīng)營(yíng)管理者和轉(zhuǎn)讓股權(quán)等權(quán)利；負(fù)有重大責(zé)任，維護(hù)所有者權(quán)益至少不受損失。公司法人的權(quán)責(zé)范圍：擁有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)公司全部財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，包括股東資本金、借貸形成的資本金，以及剩余利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的資本金，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，照章納稅；負(fù)有不可推卸的責(zé)任，對(duì)股東承擔(dān)資產(chǎn)保值增值的責(zé)任。3、政企分開。 政企分開，就是把政府與企業(yè)的職能分開，建立與市場(chǎng)經(jīng)

18、濟(jì)體制相適應(yīng)的政府與企業(yè)的關(guān)系。 分開以后，國(guó)家作為國(guó)有資產(chǎn)所有者管住資產(chǎn)；企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)者增進(jìn)贏利和效益，各司其職，各得其所。4、管理科學(xué) 管理科學(xué)，現(xiàn)代企業(yè)制度實(shí)行公司法人治理結(jié)構(gòu)。 股東會(huì)是企業(yè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，股東會(huì)產(chǎn)生董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，董事會(huì)是企業(yè)的決策機(jī)構(gòu)，監(jiān)事會(huì)是企業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，董事會(huì)產(chǎn)生經(jīng)理層，經(jīng)理層是企業(yè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 股東會(huì)和董事會(huì)之間是財(cái)產(chǎn)委托代理關(guān)系，從資產(chǎn)關(guān)系上對(duì)董事會(huì)形成必要的制約，但無(wú)權(quán)干預(yù)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。董事會(huì)對(duì)外代表公司，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)做出決策，對(duì)內(nèi)向股東會(huì)負(fù)責(zé)。 董事會(huì)實(shí)行集體決策，投票簽字立案，負(fù)有經(jīng)濟(jì)責(zé)任。董事會(huì)對(duì)總經(jīng)理是授權(quán)經(jīng)營(yíng)關(guān)系，聘任或解聘總經(jīng)理，但并不具體

19、組織公司經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)?？偨?jīng)理則負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)制，并對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。公司法人治理結(jié)構(gòu)的建立，為企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制奠定了制度基礎(chǔ)，從而在企業(yè)內(nèi)部形成與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，包括企業(yè)決策機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、約束機(jī)制、發(fā)展機(jī)制。管理科學(xué)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的組織保證。4.4 房地開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí) （各級(jí)資質(zhì)企業(yè)必備條件P25）資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本至少（萬(wàn)元）從事時(shí)間（）近3年房建面積累計(jì)竣工（萬(wàn)m2）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%上一年房屋建筑施工面積（萬(wàn)平方米）專業(yè)管理人員（人數(shù)）其中：中級(jí)以上人員有資格證專職會(huì)計(jì)人員一級(jí)500053051540204二級(jí)20003153102

20、0103三級(jí)8002521052四級(jí)1001已竣工的建筑工程52一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)及三級(jí)以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)建設(shè)面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定，不得超越資質(zhì)范圍承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目。另外，各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具務(wù)完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度，從未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。5 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系1、房地產(chǎn)開發(fā)法律2、房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章4、相關(guān)法律法規(guī) 法律法規(guī)規(guī)章 法律效力： 大

21、小房地產(chǎn)開發(fā)法律體系 （見圖1-4、1-5）6 房地產(chǎn)開發(fā)的若干趨勢(shì) 6.1 市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分是市場(chǎng)發(fā)展的必然.市場(chǎng)細(xì)分有可能能找到市場(chǎng)的新蛋糕.市場(chǎng)細(xì)分要對(duì)人群進(jìn)行透徹的了解. 6.2 小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史機(jī)遇：城市的空心化：城市空心化是與城市化相對(duì)的概念，指城市中的富裕人群和中產(chǎn)階層中的大量城市居民選擇到城市的近郊或遠(yuǎn)郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市空心化的現(xiàn)象。 農(nóng)村的城鎮(zhèn)化 大城市的衛(wèi)星城化 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈在小城鎮(zhèn)發(fā)展中尋找投資機(jī)會(huì)-產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指向性理論：路線圖 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的梯度理論：區(qū)域定位及梯度排列 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論。 6.3 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 常見的不良傾向：住宅貴族化

22、。綠地公園化。鋪地廣場(chǎng)化。小品城市化。道路隨意化。配套商業(yè)化風(fēng)格歐美化。物管粗放化。 裝修賓館化。解決途徑：個(gè)性、 環(huán)保、 科技6.4 行業(yè)規(guī)范和企業(yè)品牌建設(shè) 行業(yè)更加規(guī)范：1、目前存在著信譽(yù)危機(jī)。2、政府部門正在加大整治力度。3、業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨著重新洗牌的考驗(yàn)。更重視品牌建設(shè)：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)質(zhì)量是品牌的龍頭2、高質(zhì)量和個(gè)性化是創(chuàng)品牌的生命線3、創(chuàng)品牌和塑造企業(yè)形象要統(tǒng)一 4、高品質(zhì)和合理價(jià)位要統(tǒng)一 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念 在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全

23、面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2、可行性研究的作用 1）為投資決策提供依據(jù) 2）作為資金籌措的依據(jù) 3）作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的論據(jù) 4）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 5）作為項(xiàng)目審批、申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)二、可行性研究的內(nèi)容2008年三亞泰星實(shí)業(yè)金色年華房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目二期工程可行性研究報(bào)告.doc1、項(xiàng)目概況2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論 XX市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

24、調(diào)研報(bào)告.doc （自學(xué)案例）可行性研究 小結(jié)在管理方面：以提高效率進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)在經(jīng)營(yíng)方面：分析房地產(chǎn)的供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、提出銷售的目標(biāo)市場(chǎng)和銷售渠道在技術(shù)方面：確定房屋的類型，規(guī)劃設(shè)計(jì)特色，布局結(jié)構(gòu)，選擇所需的設(shè)備、原材料和各種物資的來(lái)源。在財(cái)務(wù)方面：估算所需投資，研究項(xiàng)目的獲利能力，償還能力提出最佳運(yùn)用的方案。在環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面：評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，和環(huán)境效益。三、可行性研究的工作程序：項(xiàng)目籌劃、市場(chǎng)調(diào)查與分析、優(yōu)化和選擇開發(fā)方案、方案評(píng)價(jià)、編制研究報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析1、內(nèi)部影響因素 自身是否具備開發(fā)項(xiàng)目所必需的資源、能力或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2、

25、外部影響因素分析 宏觀因素：人口、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、信息、社會(huì)文化等微觀因素：地段位置與技術(shù)因素 基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施 鄰里影響（地段周圍的社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響） 規(guī)劃控制 二、市場(chǎng)調(diào)查1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)的供需情況調(diào)、開發(fā)場(chǎng)地調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查政策和法規(guī)：土地供應(yīng)、融資、各種稅費(fèi)環(huán)境保護(hù)、遷拆安置、項(xiàng)目審批等經(jīng)濟(jì)水平：國(guó)民收入、企業(yè)效益、家庭收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、社會(huì)購(gòu)買力等社會(huì)文化環(huán)境：社會(huì)穩(wěn)定情況、城市人口數(shù)、人口增長(zhǎng)率、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成等房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查：房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 2、房地產(chǎn)

26、不同營(yíng)銷階段的調(diào)查內(nèi)容 項(xiàng)目定位階段的市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 項(xiàng)目交通狀況調(diào)查 項(xiàng)目周邊景觀調(diào)查 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 區(qū)域基本信息調(diào)查 相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 市場(chǎng)推廣階段的市場(chǎng)調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售信息調(diào)查 客戶需求和接觸媒體習(xí)慣調(diào)查項(xiàng)目銷售階段的市場(chǎng)調(diào)查： 市場(chǎng)推廣調(diào)查和測(cè)評(píng) 成交客戶問(wèn)卷調(diào)查 銷售難點(diǎn)調(diào)查 房地產(chǎn)售后階段的市場(chǎng)調(diào)查3、調(diào)查方法（自學(xué)1731頁(yè)）文案調(diào)查法實(shí)地調(diào)查法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 抽樣調(diào)查法 非隨機(jī)抽樣方法第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用1、為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)2、作為研究工程造價(jià)合理性的手段3、作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制

27、條件4、作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說(shuō)明 1開發(fā)建設(shè)投資：開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用11.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用（見39頁(yè)）前期工程費(fèi)（見41頁(yè)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（見43頁(yè)）建筑安裝工程費(fèi)（見45頁(yè)）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（見47頁(yè)）開發(fā)間接費(fèi)（見48頁(yè)）管理費(fèi)用（見49頁(yè)）財(cái)務(wù)費(fèi)用（見5051頁(yè)）銷售費(fèi)用（見52頁(yè)）開發(fā)期稅費(fèi)（見56頁(yè)）其他費(fèi)用（見54頁(yè)）不可預(yù)見費(fèi)（見57頁(yè)）2經(jīng)營(yíng)資金： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金3項(xiàng)目總投資

28、（1）+（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算1土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。1）土地征用拆遷費(fèi)。 土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。2）土地出讓地價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4）土地租用費(fèi)。 土

29、地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。5）土地投資折價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。土地費(fèi)用估算 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合 計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明 1 2

30、3 4 5 6規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合 計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施合 計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算4建

31、筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算6開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)

32、開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算7管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述15項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算8財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資

33、與總成本費(fèi)用的估算1）長(zhǎng)期借款利息的估算 每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下： 每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額2）年利率（有效年利率）2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的10%左右。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算9銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收

34、入的2%3%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%6%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算10其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%3%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算11開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法

35、規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算12不可預(yù)見費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%7%估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用：13運(yùn)營(yíng)費(fèi)用14修理費(fèi)用第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、投資基礎(chǔ)知識(shí)1、資金的時(shí)間價(jià)值 通貨膨脹 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 資金增值 機(jī)會(huì)成本不同方案的優(yōu)劣比較 單位：萬(wàn)元500500500累計(jì)100200200第三年200100200第二年200200100第一年方案C方案B方案A年份2、資金的時(shí)間價(jià)值換算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來(lái)值： F=P（1+i）n將將

36、來(lái)值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值： P=F/（1+i）nN為計(jì)息周期例1：某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款100萬(wàn)元，貸款年利率為8%，貸款期限為3年，到期后一次償還本息。則到期后應(yīng)償還的本息是多少？例2：年利率為8%，3年后500萬(wàn)元的一筆收入，在目前來(lái)講相當(dāng)于多少？例1：將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來(lái)值F=P（1+i）n=100（1+8%）3=146.93（萬(wàn)）例2：將將來(lái)值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值P=F/（1+i）n=500/（1+8%）3=396.92（萬(wàn)）3、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量：一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量圖： （現(xiàn)金流量表）現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量=凈現(xiàn)金流量5000123N-1N7575757575二、投資

37、回收期項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間1、靜態(tài)投資回收期：不考慮時(shí)間因素影響2、動(dòng)態(tài)投資回收期： 動(dòng)態(tài)投資回收期還需要與基準(zhǔn)回收期相比較。三、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1、凈現(xiàn)值NPV：是指按投資者可接受的最低收益率，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。2、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性：NPV03、例：某投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如表（單位：萬(wàn)元），假設(shè)基準(zhǔn)收益率為10%，試計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量和凈現(xiàn)值，并判斷該項(xiàng)目是否可行。（算出NPV=-37.36 項(xiàng)目不可行）年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)部收益率1、內(nèi)部收益率：是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零

38、時(shí)的折現(xiàn)率。2、計(jì)算過(guò)程：試錯(cuò)法3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性的判斷： 內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率4、內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)種定義經(jīng)濟(jì)學(xué)家： 損失機(jī)會(huì)和損失可能性 決策理論家：損失的不確定性統(tǒng)計(jì)學(xué)家： 實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的離差度風(fēng)險(xiǎn)的分類按風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境分類 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn) 動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)分類 純粹風(fēng)險(xiǎn) 投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象分類 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 人身風(fēng)險(xiǎn) 責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分類 自然風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 政治風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍分類 特定風(fēng)險(xiǎn) 重大風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理程序：制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、衡量風(fēng)險(xiǎn)、選擇對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)的方法、貫徹和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的決策、

39、檢查和評(píng)價(jià)一、投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)二、風(fēng)險(xiǎn)分析的方法1、敏感性分析：分析和預(yù)測(cè)發(fā)項(xiàng)目的不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）影響的敏感程度。2、概率分析：可根據(jù)各種影響因素的概率分布，來(lái)分析開發(fā)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性的大小三、風(fēng)險(xiǎn)管理 1、風(fēng)險(xiǎn)回避2、風(fēng)險(xiǎn)控制（損失控制）3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避的含義 風(fēng)險(xiǎn)損失頻率很高 主動(dòng)放棄原先承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)損失的程度很嚴(yán)重 拒絕承擔(dān)該種風(fēng)險(xiǎn) 優(yōu)點(diǎn) 消除了所避免的風(fēng)險(xiǎn)，使得損失頻率=0。局限性和適用范圍： 局限性：（屬于最消極的手段） 有些風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的；

40、風(fēng)險(xiǎn)與利益同在并且正相關(guān)； 風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)換。 風(fēng)險(xiǎn)控制（損失管理）損失管理的含義 損失管理是指著眼于降低損失頻率或減少損失幅度的對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)的方法；（損失控制） 相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)回避的方法，這是一種積極的方法。損失管理的分類 按照損失管理的目的，分為損失預(yù)防、損失控制 按照所采取措施的性質(zhì)分為工程法和教育法 按照采取措施的時(shí)間分為損失發(fā)生前、損失發(fā)生時(shí)、損失發(fā)生后房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制： 1、選擇風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目 2、做好項(xiàng)目可行性研究 3、進(jìn)行投資組合 4、分期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)源（出售、租賃、承包、分包） 簽訂免除責(zé)任協(xié)議 利用合同中的轉(zhuǎn)移責(zé)任條款 購(gòu)買保險(xiǎn)第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的

41、類型一、房地開發(fā)用地的含義開發(fā)用地通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。 城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中規(guī)定。 2、房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 1）土地利用的性質(zhì)和功能劃分： 居住用地、公共設(shè)施用地 工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地 對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地 市政公用設(shè)施用地、綠地 2）開發(fā)的深度不同： 生地 熟地第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇1、投資區(qū)域選擇的因素分析 政治環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 投資環(huán)境 特大型建設(shè)投資2、開發(fā)地段

42、的選擇因素分析 城市規(guī)劃(明確5點(diǎn)P137) 自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素（景觀、地勢(shì)、地貌、氣象、生態(tài)、地質(zhì)狀況等） 現(xiàn)有的建設(shè)條件（地塊利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、現(xiàn)有建筑環(huán)境） 地段面積與形狀 投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（投資項(xiàng)目類型、規(guī)模、投資安排等）二、房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價(jià)的測(cè)算1、影響地價(jià)的兩大因素 土地的用途（商業(yè)用途地價(jià)最高） 土地的容積率 （容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積）2、對(duì)比法推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 常用來(lái)推算樓價(jià)及建筑成本 方法：找到具有可比性的項(xiàng)目 關(guān)鍵點(diǎn)：1）找到相當(dāng)數(shù)量條件相似的樓宇，2）綜合分析各相關(guān)因素2、一組與地價(jià)有關(guān)的概念 地價(jià)（單價(jià)）畝，公頃，平方英尺，坪 樓面價(jià)： 樓面地價(jià)

43、：是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 樓面地價(jià) = 土地總價(jià) / 總建筑面積 = 土地單價(jià) / 容積率 容積率：反映和衡量建筑用地的使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積常用土地面積換算公式: 1畝=60平方丈=6000平方尺= 666.66平方 =0.公頃 1平方米0.0015畝= 0.000 247 英畝 1公畝=100平方米= 0.024 710 英畝 1坪=3.30579平方米(臺(tái)灣常用坪) = 0.000 817 英畝 1 平方公里 =100公頃=247.105 英畝3、地價(jià)測(cè)算方法開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地價(jià)格管理費(fèi)用開發(fā)成本銷售稅費(fèi)投資利息開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)商

44、購(gòu)買土地的稅費(fèi)=例1 某開發(fā)商擬購(gòu)一塊商住混合用地，面積是10000平方米，允許建筑容積率為75。開發(fā)商準(zhǔn)備地上一至二層為商鋪，總面積為10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為60000平方米。預(yù)計(jì)建設(shè)周期為三年。項(xiàng)目全部完工后，商鋪即可全部售出，預(yù)計(jì)出售時(shí)平均售價(jià)為5000元每平方米；住宅樓一年后售出50%，其余在兩年后順利售出，預(yù)計(jì)出售時(shí)平均售價(jià)為2500元每平方米。 估計(jì)建造開發(fā)成本為7000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售房屋時(shí)的廣告宣傳費(fèi)為其售價(jià)的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需交納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的6%，開發(fā)商購(gòu)買土地需交納的契稅等為交易價(jià)格的3%。取貼現(xiàn)率為12%，在未來(lái)3年

45、的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)成本的投入情況如下：第一年為20%，第二年為50%，第三年為余下的30%。 用折現(xiàn)法測(cè)算開發(fā)商能承受的地價(jià)。解：計(jì)算的基礎(chǔ)時(shí)間定為該塊土地的出售時(shí)間：(1)開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)值=商業(yè)樓的價(jià)值+住宅樓的價(jià)值 =5000*10000/(1+12%)3+2500*60000/(1+12%)330%/(1+12%)0+ 50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1 =13712.78(萬(wàn)元)（2）開發(fā)成本=7000330%/(1+12%)0+50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1.5 =7000*0.837=5857.59（萬(wàn)元） （3）銷售稅費(fèi)= (1)*（2%+

46、6%）=1097.02（萬(wàn)元） （4）管理費(fèi)用=（2）*5%=292.88（萬(wàn)元） （5）購(gòu)買該宗土地的稅費(fèi)總額=地價(jià)*3% （6）地價(jià)=13712-5857.59-1097.02-292.88-地價(jià)*3%（即稅費(fèi)總額）所以能承受的地價(jià)=6276.98（萬(wàn)元）能承受的樓面地價(jià)=/70000=896.71（元/米2）第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式土地用途管制 國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地

47、、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式一、土地使用權(quán)出讓1、土地使用權(quán)出讓的概念: 國(guó)家以土地所有者的身份作為出讓人,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓年限 應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同中明確土地使用權(quán)出讓年限，但不能超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高年限。 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地

48、40年； 綜合或者其他用地50年。 2、土地使用權(quán)出讓的方式： 掛牌、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的涵義 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用

49、者的行為。 掛牌公告的主要內(nèi)容 出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； 競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得競(jìng)買資格的辦法； 索取掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； 掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、掛牌期限、競(jìng)價(jià)方式等； 確定競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； 競(jìng)買保證金； 其他需要公告的事項(xiàng)。 掛牌程序 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； 符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； 出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； 出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。 掛牌期限的要求 : 掛牌時(shí)間不得少于 10 個(gè)工作日。 確定競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法 在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； 在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； 在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的