二手房合同法律教學(xué)文案

1、二手房買賣常見法律問(wèn)題:一、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？根據(jù)我國(guó)法律，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于 無(wú)效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲 得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過(guò)戶，那么視為合同履 行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實(shí)需要買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買 賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得 房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后 過(guò)戶的期限。這樣就能最大限度的維護(hù)買方的利益。二、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？尖鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人三、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？根據(jù)我國(guó)法

2、律，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于 無(wú)效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實(shí)際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲 得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過(guò)戶，那么視為合同履 行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實(shí)需要買賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買 賣無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋時(shí)約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間或者產(chǎn)權(quán)證取得后 過(guò)戶的期限。這樣就能最大限度的維護(hù)買方的利益。四、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？尖鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人是否具有合法的授權(quán)委托手續(xù)。按照慣例，一般這類房 屋買賣中，產(chǎn)權(quán)人無(wú)法與實(shí)際購(gòu)房人簽約的應(yīng)當(dāng)?shù)焦C處辦理授權(quán)委托公證，

3、明確 授權(quán)簽約人代理其進(jìn)行合同簽訂、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、代收房款、房屋交割等一切賣方 事宜。否則這類合同屬于無(wú)效合同或者效力待定的合同，買房人有權(quán)撤銷并要求簽 約人承擔(dān)賠償責(zé)任。五、定金法律問(wèn)題以及全款或貸款買房定金約定技巧如果房屋買賣中，雙方基本達(dá)成意向，購(gòu)房人繳納了定金，如果任何一方違約 導(dǎo)致合同無(wú)法履行。則對(duì)實(shí)際交付的定金施行定金罰則，即:購(gòu)房人違約則不能要 求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購(gòu)房則資金充 足，履 行付款義務(wù)問(wèn)題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定 金，如總價(jià)20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。反 之，由于定金罰

4、則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有 較大把握辦理 房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴(yán)審核貸款的情況，一旦 貸款無(wú)法辦理，那么如果沒有其他約定，將導(dǎo)致需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。六、購(gòu)房人無(wú)法辦理銀行房屋貸款手續(xù)怎么辦？原則上這屬于購(gòu)房人的違約行為，但是在2010年4月、6月，國(guó)家部委分別頒布實(shí)施了國(guó)十條、京十二條、三部委二套房標(biāo)準(zhǔn)等一系列調(diào)控政策。如果購(gòu) 房人由于政策變化導(dǎo)致無(wú)法按照原合同申辦房貸的，則根據(jù)購(gòu)房人的需要可分別采 取如下措施：如購(gòu)房人需要繼續(xù)購(gòu)房可以變更合同（加付首付、延長(zhǎng)貸款期限）后 繼續(xù)履行合同，如購(gòu)房人不想繼續(xù)購(gòu)房則可以解除合同并要求返還支付的全部

5、款項(xiàng) 且不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，如果不是這些政策導(dǎo)致的購(gòu)房人無(wú)法貸款，那么如果沒 有特殊約定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。七、賣方違約不辦理過(guò)戶或拒收收取款項(xiàng)買方如何應(yīng)對(duì)？這類糾紛常見于2009年這樣房?jī)r(jià)飆升過(guò)快的期間。如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，賣方惡意違約，買方有權(quán)選擇如下措施維護(hù)權(quán)利：一是如果買主要繼續(xù)購(gòu)買房屋， 則可以要求賣方繼續(xù)履行同時(shí)要求法院保全房屋，協(xié)助辦理過(guò)戶。二是如果不想 繼續(xù)購(gòu)買房屋，則可以要求賣主雙倍返還定金或按照合同要求賠償違約金， 同時(shí) 賠償其他經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)然雙方協(xié)商或者法院調(diào)解適當(dāng)加價(jià)也可以變更合同繼續(xù)履 行。八、買方不按約支付定金、首付或不辦理貸款賣方如何應(yīng)對(duì)？這類糾紛常

6、見于2010年初房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)房?jī)r(jià)有下降可能的時(shí)期內(nèi)，買方為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而持觀望或等待態(tài)度。如果遇到買方違約，賣方可以采取如 下措施，一是可以要求繼續(xù)履行合同并賠償違約損失；二是協(xié)商變更合同后再履 行；三是如果對(duì)方確實(shí)不愿購(gòu)買也可以解除合同，沒收對(duì)方定金，并要求對(duì)方賠償損失。當(dāng)然如前文中由于政策調(diào)整導(dǎo)致買方無(wú)法貸款買房的則不能追究買方違 約責(zé)任。九、買賣雙方均有違約行為如何定責(zé)？按照二手房交易的慣例，買賣程序如下，先由買方交付定金簽訂協(xié)議，再交付 首付款辦理網(wǎng)簽手續(xù)，再由買方申請(qǐng)住房貸款，銀行同意房貸通知后雙方辦理 房屋 過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶完成辦理房屋交割，交割后賣方領(lǐng)取剩余購(gòu)房款。如果雙方均有

7、違 約行為，則按照合同約定及上述程序確定那一方違約在前，如果一方違約 在前，導(dǎo) 致另一方無(wú)法履行的那么可以免除另一方的違約責(zé)任。比如買方不交納定金或首付 的，賣方有權(quán)不予辦理過(guò)戶。十、買賣房屋存在共有、租賃或者抵押情況如何處理？二手房買賣經(jīng)常出現(xiàn)房屋已經(jīng)出租或者抵押的情況，而按照我國(guó)法律買賣不破租賃”、買賣不破抵押”。因此，對(duì)抵押或租賃的房屋一定要在買賣前要求賣 方處理好抵押或租賃的第三方權(quán)利問(wèn)題。如果由此導(dǎo)致買方損失的，買房可以 追究 賣方的違約責(zé)任。如果房屋有其他共有權(quán)人，那么買方應(yīng)當(dāng)取得共有人同意方可買 房，否則合同可能被宣告無(wú)效十八一、夫妻一方在另一方不知情的情況下擅自買賣房屋的效力這

8、類情況二手房交易中經(jīng)常遇到，一般不會(huì)出現(xiàn)大的法律糾紛。即使存在另一 方不知情的情況，如果買方實(shí)際交付了房款，并辦理了過(guò)戶，那么也視為房屋買賣 合同有效。但是買方如果知道夫妻一方擅自售房而與之簽訂合同的，那么合同則可 能被撤銷而返還房屋。十二、買賣經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)適用房是特有的一種房屋產(chǎn)權(quán)形式，如果買賣沒有取得上市交易許可（轉(zhuǎn)商）的此類房屋，買賣合同原則上屬于無(wú)效合同，北京法院也曾有過(guò)類似的判 決支持合同無(wú)效。因此，對(duì)于此類買賣應(yīng)當(dāng)約定較高的違約責(zé)任，這樣一是可以制 約賣方及時(shí)轉(zhuǎn)商并及時(shí)過(guò)戶給買方，二是可以在賣方惡意違約不辦理過(guò)戶的情況下 即使合同無(wú)效也可以獲得一定的賠償彌補(bǔ)自

9、己的損失。隨著城市化發(fā)展及 城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城市居民到農(nóng)村買房買地的情況較多，如宅基地房屋、小產(chǎn)權(quán)房，但是從目前我國(guó)土地管理法律角度講這屬于國(guó)家 法 律嚴(yán)格禁止的行為。北京市高級(jí)人民法院曾出臺(tái)專門法律文件規(guī)定此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效”。但是針對(duì)城市近郊土地拆遷補(bǔ)償價(jià)格飛漲的現(xiàn)實(shí)，為了平衡雙方利益，也特別指出首先要全面考慮到合同無(wú)效 對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及 買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情

10、況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、 騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。十三、買賣拆遷安置房、限價(jià)房、危改房、集資房的法律糾紛這類糾紛的解決尖鍵看房屋的性質(zhì)，如果房屋適用經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法管 理， 或者房屋屬性屬于經(jīng)濟(jì)適用房，那么按照上述辦法解決。如果屬于完全產(chǎn)權(quán)的房 屋，則買賣合同有效。十四、買賣承租單位或房管所公房的情況公房分單位自管公房和房管所國(guó)有直管公房。承租人可以將房屋出賣”給買受人，也就是俗稱的使用權(quán)買賣”。這類買賣矣鍵是要取得房屋產(chǎn)權(quán)所有人或管 理人（單位或房管所）的許可，并辦理租賃手續(xù)變更登記，否則這類買賣”是不受 法律保護(hù)的。十五、私下交易

11、暫不過(guò)戶的利弊這種交易方式的特征是雙方談好房?jī)r(jià)，簽好合同，付清（部分付清）房款，但 暫時(shí)不辦理辦理過(guò)戶手續(xù)。由于我國(guó)認(rèn)定房屋權(quán)屬的主要依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)證，因 此，這類交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方利用產(chǎn)權(quán)登記人的身份重新?lián)Q發(fā)新證，并私 下買賣、抵押那么對(duì)買方的利益損害極大。或者賣方由于債務(wù)糾紛，該房也可能會(huì) 被法院查封拍賣償債。因此，變通做法是可以補(bǔ)充簽訂借款協(xié)議，并辦理 房屋抵押 登記，這樣可以有效防止賣方違約。當(dāng)然最根本的解決方式還是及時(shí)辦理過(guò)戶，以 防夜長(zhǎng)夢(mèng)多。十六、簽訂價(jià)格不同的兩份協(xié)議來(lái)逃避稅款雙方簽訂的協(xié)議約定了房屋的真實(shí)交易價(jià)格，但在交易市場(chǎng)填寫房屋買賣契約 時(shí)，將房屋價(jià)格填少，以達(dá)成

12、少交房屋營(yíng)業(yè)稅和契稅的目的。但由于協(xié)議在先，交 房管部門存檔的契約在后。按照法律契約便替代了原協(xié)議。如果在房屋過(guò)戶完成 后，買方堅(jiān)持以契約約定的價(jià)格為依據(jù)，少給付房款，糾紛就會(huì)產(chǎn)生，訴訟便 隨之 產(chǎn)生。當(dāng)然，賣方可以主張合同因避稅非法而無(wú)效。但是即使是差額款要回，所產(chǎn) 生的經(jīng)濟(jì)損失也會(huì)大于少交的稅。十七、名為贈(zèng)與”實(shí)為實(shí)賣”以前買賣契稅低，贈(zèng)與契稅高時(shí)，很多家庭成員內(nèi)部間的房屋交易原本是贈(zèng)與，為了省契稅，而改成買賣”；現(xiàn)在不是家庭內(nèi)部成員之間的房屋買賣，為了規(guī) 避營(yíng)業(yè)稅，也改成了贈(zèng)與。但因贈(zèng)與和買賣是兩不同的法律行為。以贈(zèng)與的方式來(lái)辦理房屋買賣交易會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)：贈(zèng)與不能反悔，沒有違約更談不

13、上 違約責(zé)任，一旦買方不能如數(shù)支付房款時(shí)，賣方無(wú)法得到法律的保護(hù)。如果賣方因 債務(wù)問(wèn)題而將房屋抵押出去，或者因債務(wù)糾紛被訴訟到法院，債權(quán)人行使撤銷權(quán)， 買方到手的房屋也可能被法院追回。十八、買賣無(wú)法上市央產(chǎn)房的風(fēng)險(xiǎn)中央在京單位已購(gòu)公有住房簡(jiǎn)稱央產(chǎn)房”這類糾紛與其他二手房買賣糾紛最大不同是常會(huì)出現(xiàn)賣方無(wú)法提供央產(chǎn)房上市證明而導(dǎo)致房屋買賣無(wú)法繼續(xù)的情 況。如果出現(xiàn)此問(wèn)題，買方應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求限期履行合同，如果賣方無(wú)法履行 則可追 究其違約責(zé)任，雙倍返還定金和賠償經(jīng)濟(jì)損失。央產(chǎn)房上市的主要法規(guī)是中央在京單位已購(gòu)公房上市出售管理辦法國(guó)管房改20031165號(hào)。十九、買賣按揭二手房如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于賣方房

14、屋曾辦理了銀行房貸的情況，如果要順利買賣，首先需要由賣方到 銀行辦理解抵押手續(xù)，待抵押權(quán)解除后才可以辦理過(guò)戶。如果遇到這種情況，那么 買方無(wú)疑要注意防范風(fēng)險(xiǎn)，一是首付可適當(dāng)降低，一般以賣方解抵押所需要的款項(xiàng) 數(shù)額為限，盡量不要多交首付款；二是如果賣方無(wú)法解除抵押，那么應(yīng)及 時(shí)要求對(duì) 方返還首付款。當(dāng)然對(duì)于這類房屋的買賣，最好是約定好解抵押出現(xiàn)障礙后的處理 方式，再者，如果條件允許，買方最好查詢下賣方的銀行還貸記錄確 認(rèn)可以解除抵 押，這樣就預(yù)先化解了風(fēng)險(xiǎn)。二十、20%違約金可以增加或者降低嗎？按照一些格式買賣合同的約定，如果出現(xiàn)違約則應(yīng)當(dāng)按照合同總價(jià)20%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。但是，我國(guó)合同法對(duì)違

15、約金的規(guī)定主要強(qiáng)調(diào)違約金補(bǔ)償性的 理念，只是有限地承認(rèn)違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數(shù)額是根據(jù)違約情況”確定的，即違約金的約定應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損 失，而不得約定與原來(lái)的損失不相稱的違約金數(shù)額。另一方面，如果當(dāng)事人約定的 違約金的數(shù)額低于違約造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適 當(dāng)增加，以使違約金與實(shí)際損失大體相當(dāng)。這明顯體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性，將違約 金作為一種違約救濟(jì)措施，既保護(hù)債權(quán)人的利益，又激勵(lì)當(dāng)事人積極大膽從事交易 活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)。同時(shí)合同法第114條第2款又規(guī)定：“ 約定的違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少

16、。即一般高于實(shí)際 損失則無(wú)權(quán)請(qǐng)求減少，這一方面是為了免除當(dāng)事人舉證的繁瑣，另一方面表明法律允許違約金在一定程度上大于損失，顯然大于部分具有對(duì)違約方的懲罰性。而且需要特別注意的是2009年5月13日起施行的最高人民法院尖于適用中華人 民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）有特別強(qiáng)調(diào)增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持增加后的違約金數(shù)額以不 超過(guò) 實(shí)際損失額為限”，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院 應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失

17、的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失”。由此可見，法律對(duì)違約金的多少還是以實(shí)際造成的損失為基本判斷依據(jù)的。因此，如果二手房買賣發(fā)生了違約，交易費(fèi)用、價(jià)格波動(dòng)等實(shí)際損失如果高于或者低于總價(jià)20%違約金的，當(dāng)事人還是可以要求法院適當(dāng)增加或減少的。二八一、如何防范買到兇宅?在二手房市場(chǎng)中，也有房主將出現(xiàn)兇殺、自殺等惡性事件的兇宅房屋惡意隱瞞事實(shí)又出賣給買方。對(duì)于此類房屋，買方一旦購(gòu)買完成，那么將處于自住或出賣均不可能的兩難境地。因此，盡管兇宅”只是極少數(shù)，但是買方一定要做好對(duì) 此問(wèn)題的防范，首先要在合同中明確如果出現(xiàn)此類情況，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任且 買方有權(quán)要求返還房屋。其次對(duì)于價(jià)格低于平均價(jià)的房屋要多