大理房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告一、項目背景1 、 項目名稱 ：興盛富康苑（暫定名）2、項目概況1 ）地塊位臵： 該基地東起大麗路 ，西至興盛北路、圍該地塊 屬市中地段。2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積 ： 80 畝（平方米）； 容積率：3.35 ； 土地價格： 預(yù)計 300 萬元 / 畝 （國有土地使用權(quán)掛牌出讓 起價） 總面積（預(yù)計） ：53280 ； 建筑面積（預(yù)計） ： 178488 。3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施周邊配套設(shè)施有全民健身中心、 客運(yùn)北站、 濕地公園、 幼兒園、 小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院等。周邊鄰近的小區(qū)有洱海莊園、玉海豪庭等。其中：距離大理古城 13 公里；距離市人民醫(yī)院、海爾瑪、海 灣國

2、際酒店僅 3 公里； 距離下關(guān)第四中學(xué) 1 公里；距離大理市第 四幼兒園 大概 1.5 公里；距離周邊商業(yè)銀行 2 公里；步行到公交 車站僅 5-10 分鐘；3 、項目優(yōu)、勢分析優(yōu)勢及機(jī)會（1）該項目地處市中具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊配套設(shè)施已基本 完善 交通便利 ，在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。（2） 大理市近幾年因旅游業(yè)的帶動下，外來人口在此購臵屋業(yè)的機(jī)率增加，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3) 周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成。(4) 該項目東是蒼山，西鄰洱海，景致引人。(5) 該項目定位為高層建筑較為合適。(6) 在該項目的投資會給本集團(tuán)的物業(yè)管理公司帶來商機(jī)。 劣勢及

3、威脅(1) 該項目對于地塊排污系統(tǒng)工程不完善， 具有一定的不可確定 性。(2) “地塊成本 ” 估計相對有些高，會使開發(fā)成本增高。(3) 建筑材料價格與紅河州相比較相對高一些。 由于當(dāng)?shù)氐纳呈?料都從外地運(yùn)輸，所以運(yùn)輸費(fèi)用會有所增加。(3) “ 洱海莊園、玉海豪庭 ” 小區(qū)等日趨完善，即為高層住宅， 其中玉海豪庭預(yù)計于本年 9 月份開盤，是本項目的競爭對手。二、市場分析1 、大理州概況(參考) 大理州地處云南省中部偏西，東鄰楚雄州，南靠普洱、臨滄 二市，西與保山市、怒江州相連，北接麗江市。自治州首府駐大 理市下關(guān)，距昆明市 338 公里?？?cè)丝谶_(dá) 200 多萬，其中常駐人 口 64 萬左右。2

4、、房地產(chǎn)住宅市場分析目前為止， 大理市居民住房質(zhì)量顯著改善， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立 對今后市場的預(yù)測：從購房能力看 伴隨著國家政策的下達(dá)，盡管去年房價漲幅較大，但大理市的 消費(fèi)市場仍保持平穩(wěn)。從投資角度看 當(dāng)?shù)劂y行的執(zhí)行方式是限貸不限購，限貸是指限制戶口，限于 當(dāng)?shù)氐木印⒅苓吙h市及昆明戶口客戶才可以貸，其它外來人口是 貸不了款，但是不限制購房數(shù)量。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變 化。人們已不能滿足于 “夠住就行 ” 的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的 需求較為明顯。住房消費(fèi)正由 “ 居住型 ” 向“享受型 ”轉(zhuǎn)變。 次臵業(yè)、三次臵業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。3

5、、資料分析： （ 摘選于云房網(wǎng)）大理市現(xiàn)狀 :2012 年自此，大理樓市天籟家園價格由原來均價 5000/ 平米 上調(diào)為 5400/ 平米； 2 月大理山水間價格上調(diào)百分之一；本月華躍 梨花溪價格下調(diào)為均價 5000/ 平米 . 花韻藍(lán)山亮出抄底一口價 4580/ 平米，而事實并非花韻藍(lán)山所有房源 4580/ 平米。大理樓市 變化不一、無論風(fēng)云變幻，大理似乎沒有任何明顯是漲還是降的 趨勢對比昆明及其他地州 曲靖樓市關(guān)注度也是頗高，如今均價在 4000/ 平米左右；玉溪 相近之；與昆明相比，大理作為三線城市，其房地產(chǎn)市場起步較 晚，起價低，基數(shù)相對較低，因此不能因為大理在近段時間以來 的房價漲幅

6、超過昆明就認(rèn)為存在泡沫。從客觀的角度來分析，云 南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為大理具 有云南很多州市無可比擬的自然條件， “蒼山、洱海，四季如春的 氣候，風(fēng)花雪月，這都是大理房地產(chǎn)發(fā)展的資本。加之它作為滇 西咽喉，是通往麗江、保山等省內(nèi)城市和省外很多城市的要塞。 這些條件都注定了大理的房地產(chǎn)有著廣闊的市場，它的消費(fèi)群體 不僅僅局限于當(dāng)?shù)?、本省，而是來自世界各地?”大理房價堅挺的根本 旅游熱是大理房價熱根本所在。大理的房價憑什么漲得那么 快？面對大理房價的異軍突起，很多人發(fā)出了這樣的疑問。“大理的房地產(chǎn)市場目前已完成從政府提供公共住宅向市場 提供商品住房方面轉(zhuǎn)型，這為大理房

7、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā) 展機(jī)遇。 ”大理州規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城市居民住房消費(fèi) 觀念的轉(zhuǎn)變，為大理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了一場根本性的轉(zhuǎn)變，居 民已經(jīng)適應(yīng)從過去依賴政府供給住房轉(zhuǎn)向到市場找房，成為房地 產(chǎn)消費(fèi)主力。據(jù)了解中發(fā)現(xiàn)，大理居民開始鐘情于商品房似乎并非大理房價大漲的主要原因。外地人對大理情有獨(dú)鐘，旅游地產(chǎn)的興起反倒是一個不可忽視的房價推動力。4、主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表（高層）項目套數(shù)平均單價（元 / ）位臵洱海莊園4500-5800下關(guān)景觀大道 2 號玉海豪庭2355000下關(guān)北市區(qū)興盛佳園5000下關(guān)老城區(qū)興盛路花韻藍(lán)山9284800下關(guān)北區(qū)三、項目財務(wù)分析（一）建筑

8、成本分析 地塊內(nèi)大致布臵總占地面積： 5861 ，地上建筑面積： 178430.54 ，地下 建筑面積： 34489.2 建筑密度： 26.25% ，總建筑面積： 212919.74 ， 容積率： 3.35建設(shè)成本估算： 見附表 1 總成本：建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 毛利潤：銷售收入 總成本 - 賠償部分 三、項目費(fèi)用分析結(jié)論如土地掛牌競價在三百萬以內(nèi)， 容積率能達(dá)到 4 為理想數(shù)值， 該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大， 項目不可行。合作方案個人建議僅供參考： 假設(shè)我自己是投資人的角度去考慮問題： 前期，首先我要弄清楚此項目搭橋人是否可靠，人為因素是 也是項目成敗的關(guān)鍵。彼近，能拿到這么好位臵的人社交人脈也 應(yīng)該很廣，所以面對的也不止是我們一個客戶， 還會有其它人， “貨 比三家 ”這種心里我們應(yīng)該掌握，誰給的條件優(yōu)越肯定是幫誰做 事兒。我們應(yīng)做到 “ 防人之心不可無，害人之心不可有 ” ！ 其次，如果項目合作成功，轉(zhuǎn)讓土地相關(guān)手續(xù)得由搭橋人負(fù) 責(zé)完成，免得造成今后不