城市規(guī)劃與城市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的研究(一)

1、城市規(guī)劃與城市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的研究 （一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方 案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利 益和長遠利益；而城市房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀 求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房 地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地 利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的 城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。而城市房 地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的 活動，是一個把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的

2、過程。從某種程度上說， 這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務、創(chuàng)造良好 的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開 發(fā)的“龍頭 ”，它指導和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)， 而城市規(guī)劃所繪制的城 市發(fā)展藍圖要依靠城市房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的 新情況而作出調(diào)整和補充，兩者關(guān)系密不可分。房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城 市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展 而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐活動中的重 要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來的?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與 城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國

3、的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起 步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的 滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一 些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較 突出的一個方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域 性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基 礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問 題，從幾個方面進行分析研究。1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達 到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋

4、 求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展 往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。城市房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行 為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益 最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活 動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。2. 城市規(guī)劃的長遠利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限一般為 20 年，即城市規(guī)劃最終形式表達為 20 年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市 土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi) .獲得 最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據(jù)

5、。城市開發(fā) 建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過 一個又一個的城市房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié) 調(diào)的發(fā)展。如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強 調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。3. 城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間 .完成后具有法律效應，實施若干年 后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭 機制的市場體制下 .城市房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益， 往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預想的突發(fā)行為。房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性 對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影

6、響的開發(fā)項目甚至 導致政府決策與規(guī)劃目標相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格 局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。三、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對城市房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國城市規(guī) 劃法規(guī)定 “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃， 服從規(guī)劃管理。 ”具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、 建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。 由于城市房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律影響， 若沒有規(guī)劃干預容易產(chǎn)生過度開發(fā)， 隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題， 通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。其次，城市規(guī)劃指導和促進城市房地產(chǎn)開發(fā)。建立

7、在詳細調(diào)查和科學 論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，城市 房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃 中獲得指導。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進城市房地 產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā) “熱點 ”。再次，城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房 地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計才能進行工程建設(shè)，合理的規(guī) 劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲 得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經(jīng)濟效益， 也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要?？傊禺a(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃 中得到指導