房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理制度能力分析

1、個人收集整理 勿做商業(yè)用途從 2008 年上市房企三季度報告的資產(chǎn)管理能力分析中，我們發(fā)現(xiàn)，各大房企經(jīng) 營性資金的流動性也并不樂觀存貨激增、 存貨周轉(zhuǎn)率明顯下降， 且持續(xù)低于 安全水平、 經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流普遍為負(fù)， 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營困境已暴露無 疑。存貨激增 存貨周轉(zhuǎn)率下降標(biāo)桿房企 2008 年前三季度存貨周轉(zhuǎn)率比較由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般為 23年，按照存貨在 2.5 年內(nèi)銷售并回籠資金計 算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于 0.4。但“招金保萬”四大上市房地產(chǎn)企業(yè)早在 2007 年就已跌破 0.4 這一安全值。 精品文檔收集整理匯總而較 2007年前三季度的存貨周轉(zhuǎn)率相比， 上述四家房企 2

2、008 年前三季度的存貨 周轉(zhuǎn)率又有所下降，尤其是招商地產(chǎn)降幅最大，由 2007 年的 22.48%下降至 9.87%，說明招商地產(chǎn)的存貨積壓現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。 精品文檔收集整理匯總據(jù) WIND 資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按照申銀萬國的行業(yè)分類并剔除 ST 公司， 86 家 A 股上市房地產(chǎn)企業(yè)三季度末的存貨合計達(dá) 4015.2億元，而 2007 年三季度末的存 貨合計為 2519.78億元，同比增加 1495.42億元，增幅為 59.35%。與 2007 年末 相比，三季度末的存貨也增加 1002.91 億元，增幅達(dá) 33.3%。精品文檔收集整理匯總其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為 417.51 億元，比年初

3、增加 48.66，成為四大龍 頭中存貨增幅最大的公司。保利素來銷售速度快，并參與了多個限價房建設(shè)， 但 仍難以逃過市場成交量低迷的行業(yè)大勢。 精品文檔收集整理匯總而在廣深兩地正大幅降價的金地集團(tuán)，存貨也達(dá)到 265.91 億元，比年初增加 42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣 3 年。 精品文檔收集整 理匯總個人收集整理 勿做商業(yè)用途招商地產(chǎn)三季度末存貨為 215.52 億元，比年初增加 25.54%。招商地產(chǎn)今年的計 劃銷售目標(biāo)為 100 億元，而前三季度僅完成銷售額約 50億元。低迷的市場嚴(yán)重 影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。 精品文檔收集整理匯總 即便是

4、龍頭企業(yè)萬科， 2008 年三季度的存貨也已高達(dá) 873.76億元，較年初增加 31.45%，約占其資產(chǎn)總值的 72%。以萬科三季度 52.87 億元的營業(yè)收入計算，這 些存貨的消化還需要近 2 年的時間。 精品文檔收集整理匯總 現(xiàn)金流持續(xù)惡化 資金壓力大存貨的大量積壓， 嚴(yán)重的制約了經(jīng)營性資金的流動性， 未來房企將不僅面臨更大 的銷售壓力，還面臨更大的建設(shè)開支壓力。 一般而言， 上市企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的 現(xiàn)金流量凈額應(yīng)為正數(shù)， 而且經(jīng)營活動的現(xiàn)金流占全部現(xiàn)金流的比重越大， 說明 公司的財務(wù)狀況越穩(wěn)定， 從而支付能力越有保證。 經(jīng)營活動的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)負(fù) 值，即使利潤表中揭示的營業(yè)收入和營業(yè)利潤

5、增長很多， 但其中的相當(dāng)部分可能 以賒銷實現(xiàn)， 加之房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款和存貨等數(shù)據(jù)上升過快， 反映出企業(yè)營 業(yè)利潤存在不實或過度包裝之嫌。 目前，大部分上市房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流 量凈額均為負(fù)值， 而期末現(xiàn)金流仍保持正值， 這是由籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來彌 補(bǔ)的。萬科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況， 2008 年三季度末，萬科經(jīng) 營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為 -19.89 億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則更 低，達(dá) -21.30 億元。過去 5 年萬科年均現(xiàn)金支出達(dá) 40 億元，據(jù)此計算，萬科只 有在 2008年釋放價值 186 億元的存貨才能實現(xiàn)現(xiàn)金平衡。 保利地產(chǎn)則更為嚴(yán)重， 已經(jīng)連

6、續(xù) 5 年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長， 2008 年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的 現(xiàn)金流量凈額為 -81.76 億元，同比減少 67.67%。從純財務(wù)安全的角度看，保利 地產(chǎn)需要在 2008年釋放 160 億元的存貨，才能使增長速度回歸安全水平。而對 于二三線房企來說，恐怕更為嚴(yán)重。有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比，下降了 200%以上，如萬通地產(chǎn)現(xiàn)金流為 -6.2 億元，比去年同期下降了 220%。精品文檔收集 整理匯總銷售萎縮 土地儲備成“燙手山芋”個人收集整理 勿做商業(yè)用途土地儲備的劇增，銷售市場的萎縮， 是造成存貨大量積壓的兩大重要原因。 2007 年，各大房企在全國大肆拿地，一時間地王頻現(xiàn)，土

7、地市場一度火爆。招商地產(chǎn) 2007年在 7個城市增加了 14個項目，新增 447.53萬平米的土地儲備。超過 800 萬平方米的總土地儲備將保證招商地產(chǎn)未來 5 年的土地開發(fā)需求。金地集團(tuán) 2007 年在 8 個城市獲取了 14 個項目，總價 161.61億元，規(guī)劃可售面積超過 504 萬平 方米，合計可結(jié)轉(zhuǎn)項目資源約為 994 萬平方米。保利地產(chǎn)近兩年來也一直在全國 大幅拿地，加速擴(kuò)張，僅 2007 年第三季度，保利就先后取得了上海、武漢、廣 州等城市的 8個地塊，規(guī)劃建筑面積 329 萬平方米，總價款接近 100 億元人民幣。 精品文檔收集整理匯總就在各大房企紛紛大肆拿地之后， 2008

8、年迎來了市場交易量的萎縮。今年 1-9 月，行業(yè)整體銷售萎縮較為明顯。 上市房企主要樓盤所在的上海、 北京前三季度 的住宅銷售面積同比分別下降 55.8%、41.1%。從三季度單季來看，銷售萎縮幅 度則更為明顯。全國房地產(chǎn)銷售額同比減少 31%，環(huán)比減少 11%；銷售面積同 比減少 26%，環(huán)比減少 7%；銷售均價為 3848 元/平方米，同比下降 7%，環(huán)比下 降 4% 。短短一年的時間，房地產(chǎn)企業(yè)已開始從囤地捂盤轉(zhuǎn)向零庫存，土地也開 始回歸本位，由投機(jī)工具轉(zhuǎn)為生產(chǎn)資料。 但在如今市場低迷的情況下， 對于昔日 大幅囤地的企業(yè)來說，零庫存似乎成了不可能，土地儲備已成了“燙手山芋”。 精品文檔收集整理匯總在樓市的低