住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1、xxxx 物業(yè)管理有限公司目錄1.0前言2.0 xxxx 項(xiàng)目簡(jiǎn)介3. 04. 05. 06. 01.0物業(yè)管理人簡(jiǎn)介項(xiàng)目定位xxxx 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)策劃結(jié)束語(yǔ)前言物業(yè)管理是樓宇建成設(shè)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它不僅能夠延長(zhǎng)物業(yè)及附屬機(jī)設(shè)備的使用壽命，也能夠確保其功效的發(fā)揮。在 物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理能夠提高物業(yè)的價(jià)值和附加值，也能為開發(fā)商、業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全、舒適、和諧、文明的工作與生活環(huán)境提供保障。為此，我公司為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，在不同時(shí)期為“xxxx”項(xiàng)目的開發(fā)商、業(yè)主、使用人提供良好的各專業(yè)項(xiàng)目的物 業(yè)管理服務(wù)。特通過標(biāo)書的形式向貴公司

2、表達(dá)我公司精誠(chéng)努力與合作 的愿望，也為揭開我公司與貴公司絢麗的合作篇章，亮麗開篇。 2.0 xxxx 項(xiàng)目簡(jiǎn)介21xxxx 概況“xxxx”項(xiàng)目位于 ，總占地畝，總建筑面積約萬(wàn)平方?？偩幼∪丝诩s人。全小高層電梯洋房，項(xiàng)目采用超寬樓間距、超大中庭花園、圍合式布局設(shè)計(jì)；采用全人車分流的人性化動(dòng)線設(shè)計(jì)；戶型上采用了寬廳和入戶大花園設(shè)計(jì)。項(xiàng)目配備有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等休1xxxx 物業(yè)管理有限公司閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，配備高檔社區(qū)商業(yè)街及大型社區(qū)生活服務(wù)中心，打造了 50 米寬的休閑森林公園。建筑風(fēng)格將新古典主義和現(xiàn)代風(fēng)格高度結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代都市中的、獨(dú)特的典雅異域風(fēng)情，并 體現(xiàn)國(guó)際社區(qū)的大氣、簡(jiǎn)潔明快、實(shí)用

3、。2.1.1 項(xiàng)目名稱“xxxx”2.1.2 地理位置2.1.3 物業(yè)形態(tài)2.1.4項(xiàng)目面積概況用地面積：總建筑面積： 電梯住宅： 商業(yè)用房：地下車庫(kù)： 主體建筑布局：2.0物業(yè)管理人簡(jiǎn)介xxxxxxxxxx 物業(yè)管理有限公司作為本項(xiàng)目物業(yè)管理人，我公司本著以“服務(wù)是根本、業(yè)主是親人”為經(jīng)營(yíng)理念，以“堅(jiān)持住戶至上、提供誠(chéng)信服務(wù)、采用先進(jìn)技術(shù)、完善管理體系、創(chuàng)造一流品牌、建設(shè)理想家園 ”為質(zhì)量方針，竭誠(chéng)為貴公司和“xxxx”項(xiàng)目業(yè)主提供2xxxx 物業(yè)管理有限公司性價(jià)比優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。我公司是由 xxxxx 實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司、xxxxxx 屋業(yè)有限公司、xxxxxxx 房屋開發(fā)有限責(zé)

4、任公司投資組建成立的，下設(shè) xxx 分公司、xxxx 分公司、重慶分公司、xx 分公司，為專業(yè)從事各種檔次住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等物業(yè)管理的專業(yè)化、集團(tuán)化物管企業(yè)。公司注冊(cè)資金500 萬(wàn)元人民幣，員工人數(shù) 300 余名，其中管理技術(shù)人員具有大專以上文化程度的達(dá) 85%，持證上崗率 100%。由于在物業(yè)管理領(lǐng)域中的成功業(yè)績(jī)，xxxx 三泰物業(yè)已躋身中國(guó)物業(yè)管理大型企業(yè)之列。2000 年，xxxx 三泰物業(yè)管理有限公司當(dāng)選為中國(guó)首屆物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位；同年，在公司內(nèi)部進(jìn)行了 iso9001 ：2000 質(zhì)量體系認(rèn)證工作，全面導(dǎo)入了國(guó)際水準(zhǔn)的管理 機(jī)制。公司采用品牌連鎖經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)“芳草地”

5、、“碧云天”、 “芳草地 fg ”、 “新季節(jié)”、“棕南”、“蘭苑”等多個(gè)小區(qū)進(jìn)行了卓有成效的管理，并以其堅(jiān)實(shí)的專業(yè)管理和技術(shù)能力為多家物業(yè)管理公司從事顧問服務(wù)，為其提供全方位技術(shù)支持，截止2004 年 11 月，管理面積已達(dá) 300 萬(wàn)平方米。公司憑借雄厚的實(shí)力躍居為西南地區(qū)最具規(guī)模與極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)管理企業(yè)之一，并以其極高的專業(yè)水準(zhǔn)及全方位的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)樹立了健康完善的物業(yè)管理形象，創(chuàng)立了具有xxx 公司特色的物業(yè)管理模式。xxx 物業(yè)人正發(fā)揚(yáng)超越自我的追求精神，努力將公司建設(shè)成為具有現(xiàn)代企業(yè)制度的知名物管企業(yè)，并必將 為“xxxx”項(xiàng)目全體業(yè)主和開發(fā)商提供品牌支撐。31 管理特色我

6、公司始終遵循“關(guān)注顧客需求，提供誠(chéng)信服務(wù) ”的質(zhì)量方針，3xxxx 物業(yè)管理有限公司提倡“我們多努力，讓您更滿意”的經(jīng)營(yíng)理念，全體員工在各崗位上恪守盡職，兢兢業(yè)業(yè)，通過實(shí)際運(yùn)作和不斷摸索，逐步形成了我公司 獨(dú)具的管理特色。311 重視前期介入。我們認(rèn)真吸取了同行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為避免工程質(zhì)量、配套不完善等前期開發(fā)中的諸多問題遺留到物業(yè)使用、管理階段，從工程設(shè)計(jì)到施工的每一個(gè)重要環(huán)節(jié)都全程跟蹤、參與，深入現(xiàn)場(chǎng)了解、熟悉，掌握第一手資料，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出整改意見，并督促執(zhí)行，如在建設(shè)期間，定期與開發(fā)商、施工單位召開工程協(xié)調(diào)會(huì)，針對(duì)交付使用后易出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題，提出各種改進(jìn)意見和建議 ,并基本都得到

7、了重視和采納，為后期 物管工作爭(zhēng)取主動(dòng)提供了保證。312 公司嚴(yán)格按照 iso9001：2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作，建立了一套比較規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)程序和管理制度，通過程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的編制使每個(gè)工作崗位職責(zé)明確，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，目標(biāo)落實(shí)，提高了員工的管理素質(zhì)，增強(qiáng)了服務(wù)質(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量保證能力， 克服了工作隨意化，服務(wù)過程無(wú)序的弊端。313 以服務(wù)中心為平臺(tái)，積極引導(dǎo)、培養(yǎng)業(yè)主的物管自治意識(shí)，形成一種業(yè)主與物管公司對(duì)小區(qū)共同管理，共同維護(hù)的良好氛圍。認(rèn)真落實(shí)解決業(yè)主所反映的問題；對(duì)業(yè)主反饋的所有信息收集、分類處理后及時(shí)協(xié)調(diào)各相關(guān)責(zé)任部門逐項(xiàng)落實(shí)解決，服務(wù)過4xxxx 物業(yè)管理有限公司程有完整的記

8、錄，并跟蹤和回訪；廣泛征求業(yè)主對(duì)我們各項(xiàng)管理工作的意見和建議（以回訪表、征詢意見單），并針對(duì)小區(qū)一些實(shí)際問題共同商討解決辦法，使公司的工作得到了業(yè)主的理解和 支持。314 為業(yè)主著想，為業(yè)主辦實(shí)事，體現(xiàn)了公司全體員工“以人為本”的服務(wù)理念。各小區(qū)內(nèi)的各種生活配套設(shè)施（如茶房、診所、超市等）大大方便了業(yè)主。我們還與交行合作在小區(qū)內(nèi)設(shè)立了atm 自動(dòng)取款機(jī)，在小區(qū)大門口放置了手推車、自行車打氣筒供 業(yè)主使用，實(shí)實(shí)在在為小區(qū)業(yè)主提供細(xì)微周到的服務(wù)。315 在實(shí)施服務(wù)營(yíng)銷過程中，特別注重為業(yè)主提供個(gè)性化的服務(wù)，保持服務(wù)創(chuàng)新。公司根據(jù)業(yè)主不同需求，提供各種特約服務(wù)。如開展家政服務(wù)、復(fù)印業(yè)務(wù)、開辦境外收視

9、節(jié)目服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)開通業(yè)務(wù)、房屋中介服務(wù)等，這一系列的特約服務(wù)的推出，極大方便了 業(yè)主日常生活需要。316 為了密切物業(yè)公司與業(yè)主之間的魚水關(guān)系，公司有計(jì)劃的組織業(yè)主參加豐富有趣的各項(xiàng)活動(dòng)。如 2004 年新春之際，公司舉辦了新春游園活動(dòng)，歌舞晚會(huì)，業(yè)主給予了較高的評(píng)價(jià)。今后，我們還會(huì)針對(duì)“xxxx”項(xiàng)目開展更為豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，定期與不定期推出系列“文化套餐”活動(dòng)，把社區(qū)精神文明建設(shè) 搞得更好。532xxxx 物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理概況及業(yè)績(jī)憑借雄厚的實(shí)力，xxxx 物業(yè)管理有限公司成功管理了“芳草地”、“碧云天”、“蘭苑”、“新季節(jié)”、“百草苑”、“新興綜合樓”等多、高層各類型物業(yè)多處

10、；其中 “芳草地”小區(qū)在 1996 年被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”， 2001 年 8 月通過中國(guó)方圓委的“iso9001：2000 標(biāo)準(zhǔn)”質(zhì)量管理體系認(rèn)證“新綠季節(jié)”于 2003 年被評(píng)為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”。2004 年 11 月公司憑借“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、用心服務(wù)”的原則，成功的通過招投標(biāo)方式被 武警總隊(duì)醫(yī)院選聘為對(duì)該院實(shí)施物業(yè)管理的企業(yè)。公司多次組織員工系統(tǒng)學(xué)習(xí)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，將 iso9001：2000 質(zhì)量體系文件與標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地結(jié)合，每月制訂工作計(jì)劃，不定期組織內(nèi)部自檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題詳細(xì)記錄，逐項(xiàng)落實(shí)到 責(zé)任人限時(shí)整改，使公司各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

11、公司建立 24 小時(shí)值班制度，隨時(shí)受理業(yè)主的投訴和需求。業(yè)主電話告知管理服務(wù)部，由管理服務(wù)部工作人員作好記錄，立即通知有關(guān)人員進(jìn)行處理，責(zé)任人在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，或?qū)I(yè)主（住戶）做出限時(shí)解決的承諾，管理服務(wù)部值班人員對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行追蹤、記錄。公司在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，制訂嚴(yán)格的財(cái)務(wù)收支管理制度和現(xiàn)金管理制度 ，定期向業(yè)主公開6xxxx 物業(yè)管理有限公司一次財(cái)務(wù)收支情況。為確保公司管理的各物業(yè)房屋外觀整潔完好，樓宇管理員每天定期巡視各樓宇狀況、通過巡查來(lái)發(fā)現(xiàn)房屋所出現(xiàn)的問題，并及時(shí)針對(duì)問題加以處理解決。建立完善的樓宇巡查制度，嚴(yán)格裝修審批和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；健全檔案記錄

12、，確保外觀整潔，無(wú)破損立面，無(wú)改變使用功能及樓道無(wú)隨意占用現(xiàn)象。對(duì)小區(qū)業(yè)主二次裝修，嚴(yán)格按裝修管理規(guī)程把好裝修方案審核關(guān)，按規(guī)定對(duì)裝修過程進(jìn)行巡查和監(jiān)督，消除 了裝修隱患和不安全因素。公司工程維修部維修人員均持證上崗。小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備資料齊全，各種管理規(guī)章和操作規(guī)程健全（上墻），各項(xiàng)工作的實(shí)施和開展均有詳細(xì)的記錄可供查閱。所轄小區(qū)室外共用管網(wǎng)、管線均按要求進(jìn)行了埋地鋪設(shè)，雨水、污水、井道等管道排水暢通。維修人員定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行常規(guī)性保養(yǎng)和檢修，各種記錄齊全完整，做到了有 案可察。公司有一支訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)的 護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍 ，實(shí)行24 小時(shí)值班巡邏制度。設(shè)有門崗、巡邏崗、車庫(kù)崗、治

13、安監(jiān)控中心等崗位。各崗位職責(zé)、考核、獎(jiǎng)懲制度明確。充分利用小區(qū)監(jiān)控設(shè)備落實(shí)護(hù)衛(wèi)員崗位責(zé)任，明確責(zé)任區(qū)和重點(diǎn)部位，層層防衛(wèi)，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的管理，均實(shí)行嚴(yán)格的登記、換證制度，交通標(biāo)識(shí)設(shè)置有序，道路暢通，有效地保證了車輛和行人7xxxx 物業(yè)管理有限公司的安全。實(shí)行全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)、宣傳和演習(xí)，由護(hù)衛(wèi)進(jìn) 行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保消防安全。小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi) 設(shè)施齊全，垃圾日產(chǎn)日清，保潔工作按作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)行定人、定區(qū)域、定時(shí)間、定任務(wù)的責(zé)任制。房屋共用部位隨時(shí)保持清潔，小區(qū)內(nèi)無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。小區(qū)定 期進(jìn)行滅“四害”消殺活動(dòng)，一年一次對(duì)化

14、糞池進(jìn)行疏掏。公司非常重視社區(qū)文化活動(dòng)開展，成立了老年活動(dòng)中心。今年 春節(jié)公司舉辦了很有意義的迎新春活動(dòng)，得到了業(yè)主的好評(píng)。隨著公司所轄小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的完善，還將舉辦各種健康知識(shí)講座、體育比賽、文娛表演、少兒書法大賽、老年舞蹈表演等，以后還會(huì)組織外出旅游活動(dòng)，力求豐富小區(qū)業(yè)主（住戶）的文化生活，做到較好地引導(dǎo)小區(qū) 業(yè)主（住戶）參加有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)。公司針對(duì)醫(yī)院 的特殊性還制定了相應(yīng)的、完善的規(guī)章制度。并將“親情化、人性化”的管理服務(wù)意識(shí)貫徹到日常服務(wù)工作，加強(qiáng)員工隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)和管理。用現(xiàn)代化的管理標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施“共管式物業(yè) ”。為病員創(chuàng)建一個(gè)健康快樂、和諧、高尚、文明安全的治療環(huán)

15、 境。主要管理項(xiàng)目介紹序獲獎(jiǎng)樓盤名稱樓盤類型建筑面積備注號(hào)情況8xxxx 物業(yè)管理有限公司1.2.永興坊昆侖社區(qū)仿古建筑住宅12.57 萬(wàn)23.58 萬(wàn)國(guó)優(yōu)國(guó)優(yōu)商住及娛樂3.海星未來(lái)城21 萬(wàn)多元化社區(qū)東新科貿(mào)電4.商業(yè)17.85 萬(wàn)腦城10 萬(wàn)平方5.華南城商業(yè)公里6. 518 醫(yī)院服務(wù)型6.01 萬(wàn)市優(yōu)7.8.圣和醫(yī)院銀行學(xué)校服務(wù)型教育及住宅3.02 萬(wàn)5450 石油化工學(xué)9.教育及住宅2.40 萬(wàn)院10.西京醫(yī)院服務(wù)型5.60 萬(wàn)中特變壓器11.工廠1.40 萬(wàn)12.廠開米洗滌桃園湖別墅工廠 1.30 萬(wàn)13.多層別墅區(qū)4.6 萬(wàn)區(qū)圣威汽車銷14.商業(yè)10.12 萬(wàn)售公司15.16.17

16、.18.19.20.9xxxx 物業(yè)管理有限公司4.0本項(xiàng)目定位41 項(xiàng)目定位：高品質(zhì)、高文化內(nèi)涵、高增長(zhǎng)價(jià)值、高性價(jià)比、高 檔次的花園社區(qū)。42 客戶情況：關(guān)注健康的中產(chǎn)白領(lǐng)。5.0金茂曉苑項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)策劃51 物業(yè)管理前期策劃準(zhǔn)備階段為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，我 公司可在物業(yè)管理的不同時(shí)期提供各專業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)。511 物業(yè)管理項(xiàng)目前期介入策劃在金茂曉苑項(xiàng)目入住前期，我們將根據(jù)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想，建筑檔次以及其它諸多因素，為金茂曉苑項(xiàng)目制定一套完整的物業(yè)管理規(guī)劃，并據(jù)此策劃制定籌備工作計(jì)劃，以確保在入住前全部完成。 512 準(zhǔn)備階段具體服務(wù)范圍及內(nèi)容a、資料、規(guī)章制

17、度策劃準(zhǔn)備a. 策劃編制金茂曉苑項(xiàng)目業(yè)主臨時(shí)公約b. 策劃編制金茂曉苑項(xiàng)目住戶手冊(cè)c. 策劃制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算d. 策劃設(shè)計(jì)組織架構(gòu)及工作崗位e. 策劃建立各項(xiàng)規(guī)章制度a. 策劃協(xié)助籌備進(jìn)駐慶典活動(dòng)準(zhǔn)備工作b.辦公后勤a. 物業(yè)管理用房配置建議b. 物業(yè)管理工作開展的物料、工具器械準(zhǔn)備10xxxx 物業(yè)管理有限公司c.各類資料印刷前的認(rèn)價(jià)、組織商家等c.人員招聘、培訓(xùn)a. 策劃制定員工招聘計(jì)劃b. 策劃制定員工培訓(xùn)計(jì)劃策劃培訓(xùn)內(nèi)容：-物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)-處理客戶投訴技巧-緊急事件處理程序-物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)-各部門工作流程及工作程序的培訓(xùn)-節(jié)能意識(shí)和李能計(jì)劃的培訓(xùn)-工程、設(shè)施設(shè)備的日常

18、保養(yǎng)培訓(xùn)-員工禮儀、禮貌培訓(xùn)-崗位職責(zé)培訓(xùn)-撰寫各類報(bào)告及公函d各類證照辦理及相關(guān)政府部門聯(lián)系a. 政府職能部門聯(lián)系b. 項(xiàng)目同邊關(guān)系部門聯(lián)系c. 物業(yè)管理日常事務(wù)聯(lián)系部門52 物業(yè)前期介入階段金茂曉苑物 業(yè) 管 理 有 限 公 司 對(duì) 物 業(yè) 管 理 的 前 期 工 作 將 本 著 “ 以 人11xxxx 物業(yè)管理有限公司為本”的原則，從金茂曉苑項(xiàng)目使用人的角度，從日后物業(yè)管理以及節(jié)約能源和環(huán)境保護(hù)的角度，向金茂曉苑項(xiàng)目業(yè)主提供專業(yè)意見，于金茂曉苑項(xiàng)目交付使用前，由我公司工程高級(jí)顧問及專業(yè)工程師提供工程技術(shù)顧問服務(wù)，同時(shí)派出項(xiàng)目物業(yè)管理專業(yè)人員前往貴項(xiàng)目進(jìn)行考察，從住宅樓宇使用的角度隨時(shí)提出

19、合理化意見和建議。 521 物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃通常情況下，我們的物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃工作主要包括以 下內(nèi)容：-參照整個(gè)項(xiàng)目不同部分的設(shè)計(jì)功能，建議項(xiàng)目綜合發(fā)展所必需的 工程設(shè)施及安裝規(guī)范；-根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，協(xié)助開發(fā)商制定物業(yè)裝修方案；-從使用者的角度，協(xié)助開發(fā)商工程部門檢查基本設(shè)計(jì)及設(shè)施施 工，以達(dá)到特殊使用管理的要求；-根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求及安裝規(guī)范的在要求，并能順利移交達(dá)到使用管理的要求；-根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求及安 裝規(guī)范的要求，并能順利移交管理；-向項(xiàng)目開發(fā)商匯報(bào)一切承包商在安裝工程上達(dá)不到設(shè)計(jì)要求 的事項(xiàng)；-列出遺

20、漏工程及存在的問題供開發(fā)商基建部門參考跟進(jìn)；-建議可以改善的工程及增減工程項(xiàng)目，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)致最 高經(jīng)濟(jì)效益；12xxxx 物業(yè)管理有限公司-從物業(yè)管理角度，檢查項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖例，建議一切必須改善及改 良工程；-提供改善主要設(shè)備及改良服務(wù)的意見。如供電量等問題，以避免于項(xiàng)目落成后加裝需要的設(shè)備而影響其它設(shè)施的運(yùn)行及整個(gè)物 業(yè)的外觀及形象；522 物業(yè)驗(yàn)收接管為了配合開發(fā)商對(duì)竣工樓宇進(jìn)行交收事項(xiàng)，為保障該項(xiàng)工作的順利完成，同時(shí)項(xiàng)目物業(yè)樓宇驗(yàn)收，對(duì)接管后期物業(yè)樓宇維護(hù)、保養(yǎng)等極為重要，為確保接管后期限的工作順利開展，故擬定該項(xiàng)工作各種 事項(xiàng)：a. 普通檢查驗(yàn)收事項(xiàng)-各大門是否有鎖，是否有鑰匙，

21、門鼓是否正常，門鉸是否完整； -各機(jī)電、土建修理空間是否足夠；-各地漏是否可去水；-各地面排水槽槽蓋是否完整；-各墻身、地面瓷磚是否完整及良好；-所有建筑垃圾應(yīng)被清走；-公共地方玻璃、欄桿是否完整；-各機(jī)電/土建證書是否完整；-所有玻璃幕墻是否完整無(wú)瑕，瓷磚、石材、梯階是否完整，可有 劃痕；-各類卷簾門是否運(yùn)行正常；13xxxx 物業(yè)管理有限公司-各給水、熱水、采暖水、空調(diào)水閥門是否可全關(guān)全開，是否有漏 水現(xiàn)象；b.以下各機(jī)電設(shè)計(jì)建議用列明的規(guī)格檢查，但不限于此：-空調(diào)機(jī)：根據(jù)供應(yīng)商提供的啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試，同時(shí)記錄各初始運(yùn)行 平衡狀態(tài)的讀數(shù)；-冷水、采暖及熱水管：察看壓力測(cè)試報(bào)告及每個(gè)水閥是否操作

22、正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，管道保溫是否良好；-風(fēng)管：察看壓力測(cè)試，各風(fēng)量調(diào)節(jié)門是否操作正常，風(fēng)喉有沒有 漏風(fēng)、支撐件足夠；-各機(jī)器組件：根據(jù)測(cè)試報(bào)告及安裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；-各泵浦：根據(jù)測(cè)試報(bào)告試驗(yàn)等程序進(jìn)行；-各貯水池：根據(jù)貯水測(cè)試程序進(jìn)行；-消防系統(tǒng)：根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序進(jìn)行-強(qiáng)電系統(tǒng)：根據(jù)強(qiáng)電系統(tǒng)檢查程序進(jìn)行-后備發(fā)電機(jī)：根據(jù)后備發(fā)電機(jī)試驗(yàn)程序進(jìn)行-護(hù)衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)及測(cè)試訊號(hào)分貝；-樓宇自控系統(tǒng)：測(cè)試信號(hào)是否到位，執(zhí)行機(jī)構(gòu)是否可靠工作；-網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：檢查各組件安裝情況，接線是否牢固，信號(hào)是否暢通； -各類供回水管：壓力測(cè)試，并察看各閥門操作是否正常；-排水系統(tǒng)：測(cè)試排水

23、是否正常、通暢。-其他地方如天臺(tái)、消防樓梯、公共通道、卷閘、天花吊頂、公共 洗手間、車場(chǎng)等將會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)檢查。14xxxx 物業(yè)管理有限公司c.驗(yàn)收程序-所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由開發(fā)商基建部門負(fù)責(zé)牽頭；-所有系統(tǒng)必須于調(diào)試正常情況下，同時(shí)連續(xù)運(yùn)行一段時(shí)間，以便 盡量找出一些隱患，才能進(jìn)行驗(yàn)收；-在驗(yàn)收過程中，著重在將來(lái)運(yùn)行及維修角度，如發(fā)現(xiàn)問題，提交開發(fā)商，以便于開發(fā)商及時(shí)督促相關(guān)施工單位處理，并做出記錄；-作為驗(yàn)收合格的必要條件之一，是收到所有有關(guān)政府部門的合格 證、使用證；-接收所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說明書、維修手 冊(cè)、調(diào)試報(bào)告，收齊后必需建立檔案。-必須了解清楚保修期的起始日

24、期和終止日期；-必須知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址；-必須收齊所有備品備料，并妥為保管并記錄。d物業(yè)竣工及驗(yàn)收-物業(yè)及設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收調(diào)試-遺漏工程的跟進(jìn)-現(xiàn)場(chǎng)：清點(diǎn)、驗(yàn)收共用設(shè)施、設(shè)備-與開發(fā)商結(jié)清接管前的所有費(fèi)用-項(xiàng)目的工程竣工圖紙和技術(shù)資料-物業(yè)保修期內(nèi)維修事宜與開發(fā)商簽定維保協(xié)議。53 前期物業(yè)管理階段xxxx 項(xiàng)目進(jìn)駐后，即轉(zhuǎn)為正常的物業(yè)管理階段。在此期間，我15xxxx 物業(yè)管理有限公司公司將按照策劃籌備階段制定的物業(yè)管理策劃方案，一一落實(shí)到位。 531 前期物業(yè)管理階段工作策劃-項(xiàng)目管理處工作策劃-項(xiàng)目客戶服務(wù)部工作策劃-項(xiàng)目工程維修部工作策劃-項(xiàng)目護(hù)衛(wèi)部工作策劃-項(xiàng)目保潔

25、部工作策劃-項(xiàng)目綠化部工作策劃532 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處工作策劃-項(xiàng)目管理處的職能：xxxx 項(xiàng)目物業(yè)管理部作為向客戶提供服務(wù)的一個(gè)職能部門，在項(xiàng)目整個(gè)物業(yè)管理過程中起著重要的作用，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處必須起到與使用者聯(lián)絡(luò)的作用，提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)及處理投訴，并同時(shí)擔(dān)負(fù)起協(xié)調(diào)物業(yè)護(hù)衛(wèi)、清潔及工程維修的工作，以及收取 物業(yè)管理費(fèi)的工作。-物業(yè)管理項(xiàng)目管理處各崗位職責(zé)于 xxxx 項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)行管理時(shí)期，項(xiàng)目管理處的崗位職責(zé)主要包括主持開展物業(yè)管理服務(wù)中的各項(xiàng)樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導(dǎo)、大堂接待、客戶溝通、收管理費(fèi)等工作的正常運(yùn)行。同時(shí)接受公司的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)，對(duì)管理處各部門工作進(jìn)行協(xié)

26、調(diào)、合理調(diào)配管理處公共資源、管理處對(duì)外工作聯(lián)絡(luò)、 與相關(guān)政府職能部門的溝通與對(duì)接等相關(guān)事務(wù)。16xxxx 物業(yè)管理有限公司-綜上所訴，我公司根據(jù)已成型的崗位職責(zé)和 xxxx 項(xiàng)目的管理特點(diǎn)，特別設(shè)計(jì)適合的物業(yè)管理項(xiàng)目管理處的工作崗位，并制定 詳細(xì)的崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)。a. 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處主任崗位職責(zé)-認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家及政府的有關(guān)政策、法規(guī)以及公司制定下達(dá)的各項(xiàng)工作方針、計(jì)劃和指令，嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，定期向公 司匯報(bào)管理處工作情況。-負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)有關(guān)單位、部門的公共關(guān)系，確保各項(xiàng)工作順利開 展。-負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營(yíng)管理工作及日常費(fèi)用支出的審批工作，合理控制費(fèi)用開支，充分合理利用管理處人力、物

27、力資源，增收節(jié)支 ,確 保收支平衡及部門持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。-負(fù)責(zé)組織與住戶、免稅公司之間的溝通，準(zhǔn)確把握顧客需求，及 時(shí)認(rèn)真地解決業(yè)主提出的合理要求。-負(fù)責(zé)審批本部門的各類物資的采購(gòu)管理工作，控制本部門的物資 進(jìn)出、采購(gòu)程序。-負(fù)責(zé)簽定本部門的各類合同、分承包方合同、寫字樓管理協(xié)議書、 租賃合同和長(zhǎng)期家庭服務(wù)協(xié)議書。-不斷提高部門員工的品質(zhì)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步規(guī)范操作程序， 加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制，確保實(shí)現(xiàn)部門質(zhì)量目標(biāo)。-負(fù)責(zé)職工食堂重要問題的決策與監(jiān)督工作。-負(fù)責(zé) ci 工程的具體落實(shí)、組織及監(jiān)督，并提出合理化建議。17xxxx 物業(yè)管理有限公司-負(fù)責(zé)小區(qū)需要的環(huán)境、設(shè)備改造任務(wù)的落實(shí)及物業(yè)管理創(chuàng)新、規(guī)

28、 范等工作的具體安排與實(shí)施。-負(fù)責(zé)管理處日常經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)工商、稅務(wù)、管理報(bào)告等的規(guī)范化、 公開化等工作，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。-每周至少一次檢查小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)情況。-每周組織落實(shí)管理處工作例會(huì)，及時(shí)掌握人員狀態(tài)、工作中存在 的不足、疑點(diǎn)、難點(diǎn)，檢查、總結(jié)和布置工作。-負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)各類人員的工作安排，負(fù)責(zé)本部門員工每月工作業(yè)績(jī)考評(píng)，職工、職員每季度工作效績(jī)的考核，并將結(jié)果反饋至被考核人，報(bào)公司相關(guān)部門作為公司人力資源管理的依據(jù)。-負(fù)責(zé)審批本部門每月的培訓(xùn)計(jì)劃及安排、組織工作，監(jiān)督各類員 工之培訓(xùn)是否有效。-每月底審批下月月工作計(jì)劃表，并交指定人員匯總存檔。-負(fù)責(zé)每月對(duì)部門質(zhì)量記錄抽查

29、一次，確保質(zhì)量記錄的真實(shí)性、完 整性。-負(fù)責(zé)或授權(quán)主管制定 b 級(jí)夜間查崗計(jì)劃，合理安排夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況，每月組織一次夜間緊急查崗，以確保小區(qū)安全 保衛(wèi)工作質(zhì)量。-負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的監(jiān)督，實(shí)施及檢查工作，確保小區(qū) 社區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩并與日常管理工作緊密結(jié)合。-負(fù)責(zé)管理處各類員工業(yè)余文化生活及體育活動(dòng)的安排與落實(shí)，豐 富員工之業(yè)余生活，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。18xxxx 物業(yè)管理有限公司-負(fù)責(zé)落實(shí)每半年對(duì)管理及專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核，每季度對(duì)員 工的培訓(xùn)考核。-負(fù)責(zé)培養(yǎng)和造就經(jīng)營(yíng)管理人才及部門職員工職業(yè)生涯規(guī)劃工作，并負(fù)責(zé)管理處各類員工的加薪、調(diào)動(dòng)、獎(jiǎng)懲、晉升及獎(jiǎng)金分配等。-負(fù)責(zé)小

30、區(qū)消防安全工作的管理與監(jiān)督，為小區(qū)消防第一責(zé)任人，并負(fù)責(zé)小區(qū)消防知識(shí)的宣傳教育工作的監(jiān)督管理，每年底舉行一 次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)并進(jìn)行有效評(píng)估。-不斷提高自身素質(zhì)、創(chuàng)造性思維及管理水平。-完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。b. 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處副主任崗位職責(zé)-協(xié)助主任制定和完善管理處部門內(nèi)部的各項(xiàng)管理制度，制定各類工作人員的作業(yè)程序及考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施，經(jīng)管理處主任 批準(zhǔn)后組織實(shí)施。-根據(jù)管理處的經(jīng)營(yíng)方向和目標(biāo)，制定具體的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方案，策劃新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并組織實(shí)施，協(xié)助主任完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。-負(fù)責(zé)協(xié)助主任對(duì)所管轄人員之工作績(jī)效進(jìn)行公正合理的考評(píng)，包括合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的

31、開展等，負(fù)責(zé)各類專業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及職業(yè)安全教育，不斷提高專業(yè) 技術(shù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。-監(jiān)督管理處各類文件、資料、表格、內(nèi)外來(lái)文等質(zhì)量記錄的管理工作和歸檔工作，督促檢查各類信息、例會(huì)紀(jì)要、工作計(jì)劃的整 理、發(fā)送、落實(shí)工作。19xxxx 物業(yè)管理有限公司-負(fù)責(zé)管理處各類資產(chǎn)的監(jiān)督工作，每月核查掌握各類資產(chǎn)的使用狀況、技術(shù)性能，監(jiān)督管理處內(nèi)部各類檢查工作，并根據(jù)檢查結(jié) 果予以通報(bào)，采取合理措施對(duì)發(fā)現(xiàn)問題糾正預(yù)防。- 按公司質(zhì)量體系文件要求協(xié)助管理處經(jīng)理簽訂本部門的分承保 合同，并監(jiān)督合同實(shí)施。-負(fù)責(zé)接待來(lái)小區(qū)檢查、指導(dǎo)工作的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，正確宣傳住宅區(qū)整 體公眾形象和介紹小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。-健全并落實(shí)小

32、區(qū)精神文明建設(shè)公約，定期向住戶宣傳黨和政府的政策、法規(guī)、公共管理制度和消防法規(guī)等，并在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，監(jiān)督落實(shí)小區(qū)各項(xiàng)健康、有益的社區(qū)文化活動(dòng)。負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理每半年組織召開業(yè)主懇談會(huì)，加強(qiáng)與住戶的溝通，了解住 戶的需要，完善各項(xiàng)工作內(nèi)容。-負(fù)責(zé)每月 30 日前落實(shí)本月工作計(jì)劃完成情況，并匯總下一個(gè)月工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容，提交月度工作總結(jié) 評(píng)估報(bào)經(jīng)理審閱。-負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查、參與小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電等設(shè)備的月檢、季檢、年檢以及其它重要維修養(yǎng)護(hù)，審核部門設(shè)備年度檢修計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共設(shè)施及各類設(shè)備狀況良好，運(yùn)行正常。-負(fù)責(zé)小區(qū)公共預(yù)警信息公布的監(jiān)督工作，審核本部門消防演

33、習(xí)計(jì)劃，并予以組織落實(shí)、實(shí)施，審核各類安全預(yù)案，協(xié)助經(jīng)理安排 每月夜間查崗人員，并將查崗結(jié)果在部門內(nèi)通報(bào)。-負(fù)責(zé)審批住戶裝修方案，監(jiān)控有關(guān)責(zé)任人對(duì)裝修工程的管理，合20xxxx 物業(yè)管理有限公司理安排人員對(duì)裝修戶的巡視、檢查，及驗(yàn)收工作。-負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、返修等管理工作，并及時(shí)與施工單位或發(fā)展商聯(lián)系、協(xié)調(diào)，確保住戶房屋質(zhì)量問題在短期內(nèi)得到圓 滿解決。-負(fù)責(zé)制定及組織實(shí)施房屋及公用設(shè)施大、中修的計(jì)劃及改建 、 擴(kuò)建項(xiàng)目的施工、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，辦理竣工驗(yàn)收工作。-負(fù)責(zé)監(jiān)督機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施及技防設(shè)施的檢查工作，參與重大 項(xiàng)目維修施工，確保維修質(zhì)量。- 負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部正常工作的開展，確?？蛻?/p>

34、服務(wù)工作的有效進(jìn) 行，處理客戶投訴。-完成主任交辦的其它工作。533 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處各項(xiàng)管理制度-于 xxxx 項(xiàng)目進(jìn)入正常管理運(yùn)行前，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處將根據(jù)xxxx 項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行情況，制訂一套系統(tǒng)的管理制度來(lái)有效的 控制和保證物業(yè)日常運(yùn)作。-安全防火制度（包括組織防火隊(duì)伍，及火警應(yīng)急處理辦法，火警 演習(xí)）-員工交接班制度-員工值班制度-貨梯使用管理制度-貨物進(jìn)出大廈管理制度-文檔管理制度21xxxx 物業(yè)管理有限公司-樓宇巡視制度-客戶詢?cè)L制度-工作跟蹤檢查制度-專業(yè)培訓(xùn)制度：物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)服務(wù)技巧的培訓(xùn)節(jié)約能源培訓(xùn)內(nèi)部考核制度培訓(xùn)系統(tǒng)財(cái)

35、務(wù)管理培訓(xùn)對(duì)我公司管理的同類型物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析-特約服務(wù)制度根據(jù) xxxx 項(xiàng)目的特點(diǎn)，我公司建議提供如下物約服務(wù)： -大堂及樓層的接待咨詢服務(wù)-美容美發(fā)服務(wù)-商務(wù)服務(wù)：信件及報(bào)刊速遞、電話及訪客留言、代發(fā)傳真、24 小時(shí)秘書服務(wù)、代定飛機(jī)、火車、船票、預(yù)定酒店、安排 酒宴、會(huì)議-為客戶提供健身活動(dòng)設(shè)施和服務(wù)-郵局信件收發(fā)服務(wù)-勞務(wù)服務(wù)：送餐服務(wù)、衣物洗熨、汽車美容清洗、自行車修 理服務(wù)22xxxx 物業(yè)管理有限公司534 客戶服務(wù)策劃-小區(qū)業(yè)主入住后，xxxx 項(xiàng)目管理處還將密切關(guān)注與客戶間的聯(lián) 絡(luò)，做好服務(wù)狀況調(diào)查工作，以期不斷提高工作水平。-處理投訴：所有客戶的投訴，必須記錄及妥善處

36、理，同時(shí)要做定期分析及檢討客戶主要投訴項(xiàng)目。由項(xiàng)目副主任具體實(shí)施. -安排防火演習(xí)定期安排防火演習(xí)，與客戶聯(lián)絡(luò)并安排其職員積極參與。通常一年一次或半年一次。主要目的是讓客戶職員知悉物業(yè)之各項(xiàng)防火設(shè)備及消防栓，滅火器等之使用方法，并用熟悉防火通道。 -總經(jīng)理熱線電話設(shè)立總經(jīng)理公眾投訴程序，以便改進(jìn)服務(wù)，我公司將在管理處接待臺(tái)設(shè)立投訴熱線電話，由專人接聽，并記錄在一預(yù)設(shè)的熱線電話投訴表格，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自跟蹤處理任何有關(guān)問題，投 訴人的姓名會(huì)被保密。54 內(nèi)部管理策劃-物業(yè)管理主要是通過對(duì)人的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)，人力資源是物業(yè)項(xiàng)目最重要的資源，造就一支素質(zhì)良好的員工隊(duì)伍，以適應(yīng)物業(yè)管理的需要，給予客戶

37、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是項(xiàng)目管理處人事行政的首要職責(zé)。 541 行政管理的職能行政管理部是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政管理的專門機(jī)構(gòu)，與管理處各 部門之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督及考核的功能。542 人事管理的職能23xxxx 物業(yè)管理有限公司人事管理是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事管理的核心職能，與管理處各部 門之間實(shí)現(xiàn)人員招聘、培訓(xùn)及人力資本控制的。543 總公司對(duì)管理處人力資源支持-我公司將為 xxxx 項(xiàng)目派出一名項(xiàng)目管理處主任一名、副主任一名、工程主管一名、護(hù)衛(wèi)主管一名、保潔綠化主管一名，負(fù)責(zé) 項(xiàng)目管理處日常管理工作。-公司人力資源部將聯(lián)合項(xiàng)目管理處對(duì)從人員管理、服務(wù)品質(zhì)各方面進(jìn)行檢查監(jiān)督，同時(shí)按公司質(zhì)量管理體系

38、進(jìn)行內(nèi)外評(píng)審。-我公司將針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，組織進(jìn)行人員招聘，進(jìn)行公司內(nèi)部專業(yè)化培訓(xùn)，合格后上崗，確保項(xiàng)目管理處管理品質(zhì)及服務(wù)水平的 持續(xù)穩(wěn)定與上升。544 工作人員素質(zhì)要求-思想素質(zhì)要求：物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)工作的服務(wù)好壞、量大量小，在實(shí)際工作過程中有很大的彈性。每一個(gè)工作人員都必須樹立“服務(wù)光榮”的思想，在服務(wù)工作中做到尊重客戶，讓客戶滿意，時(shí)刻具有服務(wù)的自覺性。服務(wù)思想不正確、沒有足夠 的敬業(yè)精神的人無(wú)法勝任物業(yè)管理是這項(xiàng)工作。-身體素質(zhì)要求：身體健康，無(wú)重大疾病及傳染性疾病，五官端正。-業(yè)務(wù)素質(zhì)要求：熱愛服務(wù)性工作，對(duì)本職工作盡心盡責(zé)，儀表言行得體大方，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，工作積極主

39、動(dòng)，上進(jìn)鉆研業(yè)務(wù)工作，不斷提升服務(wù)水平和服務(wù)品質(zhì)，對(duì)公司管理提出合理 化建議，與公司共同成長(zhǎng)，將客戶利益放在首位。24xxxx 物業(yè)管理有限公司545 員工手冊(cè)員工手冊(cè)是人事管理中重要文件之一。員工手冊(cè)應(yīng)按照物業(yè)管理及服務(wù)特點(diǎn)制定，xxxx 有限責(zé)任公司已經(jīng)有了公司標(biāo)準(zhǔn)的員工手冊(cè)，我公司可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況要求酌情修改，以符合經(jīng)營(yíng)管理的要求。一經(jīng)確定，所有物業(yè)管理項(xiàng)目部員工須按有關(guān)規(guī)定切 實(shí)執(zhí)行。55 內(nèi)務(wù)管理工作內(nèi)容551 考勤：包括請(qǐng)假、補(bǔ)簽、加班、調(diào)班，具體事宜由行政部、 護(hù)衛(wèi)部共同執(zhí)行。552 員工到、離崗安排：包括報(bào)到、員工保險(xiǎn)、離職規(guī)定，具體 由行政部、護(hù)衛(wèi)部、財(cái)務(wù)部執(zhí)行。553 一

40、般行下安排：包括物品采購(gòu)，人員招聘，收轉(zhuǎn)檔案，辦理 保險(xiǎn)，具體事 宜由人事行政部執(zhí)行。554 檢查崗位工作紀(jì)律：包括著裝標(biāo)準(zhǔn)，行為規(guī)范，工作規(guī)范， 工作質(zhì)量，具體事宜由人事行政部執(zhí)行。555 建立質(zhì)量管理體系：根據(jù) iso9001 國(guó)際質(zhì)量管理體系，建立xxxx 項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量管理體系，并通過 iso 國(guó)際質(zhì)量管 理認(rèn)證，具體事宜由人事行政部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門完成。 56 人員到位安排根據(jù)架構(gòu)編制，我們預(yù)訂前期主要到位人中是工程，行政，物管之主管級(jí)骨干人員，然后可根據(jù)入伙情況逐步增加人員，并按員 工的專業(yè)及能力安排適當(dāng)崗位及工作。25xxxx 物業(yè)管理有限公司57 員工培訓(xùn)在員工到崗后及正

41、式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中， 項(xiàng)目管理處將定期安排業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在入職后進(jìn)行全體員工培訓(xùn)，課程包括本公司、xxxx 項(xiàng)目小區(qū)和開發(fā)商的相關(guān)背景簡(jiǎn)介，管理處員工工作要求，護(hù)衛(wèi)消防一般知識(shí)的了解，報(bào)告書寫、員工守則及各崗位職責(zé)等。在正式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，項(xiàng)目管理處將會(huì)按實(shí)際需要安排各部門專業(yè)培訓(xùn)，且受培訓(xùn)之員工必 須通過考核方可上崗。58 質(zhì)量管理管理處主在目管理處各項(xiàng)專業(yè)口工作的開展過程中，根據(jù)公司質(zhì) 量管理體系中的支持性文件，進(jìn)行作業(yè)管理。581 執(zhí)行作業(yè)性程序文件各專業(yè)崗位管理程序各專業(yè)崗位工作程序各專業(yè)崗位檢查 等程序582 執(zhí)行作業(yè)的作業(yè)指導(dǎo)書各專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書，如：游標(biāo)卡尺操作作業(yè)指導(dǎo)書、環(huán)境消殺 作業(yè)指導(dǎo)書、

42、發(fā)電機(jī)房值班指導(dǎo)書等。583 質(zhì)量記錄各專業(yè)管理記錄表格，如：客戶投訴記錄表、交接班記錄表、 顧客滿意度調(diào)查表等。59 財(cái)務(wù)管理策劃591 我公司將根據(jù) xxxx 項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商要求，設(shè)立一套完善的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度，包括各級(jí)員工之財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程26xxxx 物業(yè)管理有限公司序，務(wù)求有效的，按制度管理收支。592 編制財(cái)務(wù)用文件，表格，工作流程等593 根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家稅收法律,財(cái)務(wù)部將與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，協(xié)商有關(guān) 管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)。594 建立財(cái)務(wù)及資料貯存庫(kù)，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)測(cè)。595 定期向 xxxx 項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商提交財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)行 財(cái)務(wù)公開。596 編制管理項(xiàng)

43、目部年度管理預(yù)算，提交 xxxx 項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和 開發(fā)商審核批準(zhǔn)510 工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的活動(dòng)，宗旨是要在造當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取客戶和使用人的最大滿意?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為給客戶提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，所以，工程部是為客人營(yíng)造舒適、安全和方便，并直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程本身的工作，以及工程部與客戶服務(wù)部，護(hù)衛(wèi)部等部門之間的橫向聯(lián)系和配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。在物業(yè)管

44、理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度相對(duì)比較高的一項(xiàng)工作。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等，構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，如果組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)27xxxx 物業(yè)管理有限公司大問題，甚至造成成重大損失，因此，管理好這支隊(duì)伍要付出比其他 部門更大的努力。5101 工程部的主要職責(zé)-對(duì)物業(yè)土建及所有機(jī)電設(shè)施的維修保養(yǎng)-日常運(yùn)行管理-對(duì)使用者開展有償服務(wù)-對(duì)裝個(gè)工程進(jìn)行監(jiān)督管理-對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善的整改方案5102 建立工程部組織機(jī)構(gòu)的原則建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理的組織保 證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：-在物業(yè)公

45、司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)指導(dǎo)的原則-精兵簡(jiǎn)政的原則-設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則-符合實(shí)際的原則-職責(zé)職權(quán)對(duì)應(yīng)分明的原則-保持最佳管理幅度的原則-信息反饋和調(diào)控的原則5103 工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將根據(jù)我公司標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目實(shí)際情況制定下 列制度、措施、規(guī)程等。-工程部崗位職責(zé)a工程部主管崗位職責(zé)28xxxx 物業(yè)管理有限公司-每日早上巡視一次配電房、立體車庫(kù)、泳池水泵房、消防設(shè)備中心等設(shè)備房，及時(shí)處理設(shè)備隱患；監(jiān)督公用設(shè)施及機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，確保設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。-根據(jù)所轄設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)或技術(shù)改 造方案并報(bào)經(jīng)理審核。

46、-負(fù)責(zé)每月下旬對(duì)各類消防泵的試運(yùn)行，并及時(shí)通知供電人員共同 參與，并記錄。-負(fù)責(zé)每月 25 日前編制綜合維修下月工作計(jì)劃報(bào)主任匯總， 根據(jù)計(jì)劃完成情況，并不斷調(diào)整及時(shí)改進(jìn)。-負(fù)責(zé)安排、落實(shí)顧客維修工作，并按程序文件規(guī)定要求進(jìn)行客戶 回訪，以確保維修質(zhì)量。-負(fù)責(zé)小區(qū)裝修工程的跟蹤檢查及對(duì)裝修戶的管理。發(fā)現(xiàn)違章及時(shí) 跟蹤協(xié)調(diào)處理，并報(bào)經(jīng)理。-負(fù)責(zé)裝修工程完工后的驗(yàn)收，并將結(jié)果通知管理處出納。-根據(jù)所轄設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)改造 方案報(bào)經(jīng)理審核，并作好零配件的采購(gòu)計(jì)劃。-負(fù)責(zé)協(xié)助控制中心人員對(duì)消火栓，噴淋系統(tǒng)故障的處理。-每半年清洗水箱一次，并送防疫站化驗(yàn)，記錄存檔。-根據(jù)綜合

47、維修技術(shù)員的專業(yè)技能水平和工作表現(xiàn)，向經(jīng)理提出使 用考核意見。-負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和其它班組的關(guān)系。-負(fù)責(zé)日常工作安排。29xxxx 物業(yè)管理有限公司-及時(shí)將信息反饋予信息員，確保信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。-完成管理處交與的其它工作。-基礎(chǔ)管理措施：根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定-設(shè)備運(yùn)行管理：根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定-設(shè)備維修管理：根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定b設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理-重視節(jié)能的重工性，讓每位員工都要了解節(jié)能節(jié)耗辦法簡(jiǎn)介是物 業(yè)管理的重要內(nèi)容-設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理實(shí)施要點(diǎn)：-工程部各級(jí)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量和運(yùn)行情況 -了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查，督促-推廣節(jié)能的觀念，意識(shí)和方法-不斷對(duì)

48、用電，用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析，調(diào) 查，使之不斷完善-應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)，時(shí)間變化，即時(shí)調(diào)整。 -保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)-空調(diào)風(fēng)量根據(jù)季節(jié)，時(shí)間，客人的感覺隨時(shí)調(diào)整-照明線路的布置及調(diào)整-燈具的選擇-升降梯/電扶梯的智能管理-采用節(jié)能控制照明開關(guān)：30xxxx 物業(yè)管理有限公司聲控開關(guān)光控開關(guān)時(shí)間控制開關(guān)延時(shí)控制開關(guān)-合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率-使設(shè)備保持良好的運(yùn)行狀態(tài)-采用節(jié)水龍頭511 護(hù)衛(wèi)管理策劃xxxx 項(xiàng)目地處三環(huán)路旁，立交橋下，周邊環(huán)境較復(fù)雜，同時(shí)本項(xiàng)目為高尚電梯住宅，業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)要求高，所以在護(hù)衛(wèi)這部分，我們公司將派專業(yè)人員到本項(xiàng)目工地視察，配合物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃，制訂一個(gè)適當(dāng)?shù)淖o(hù)衛(wèi)計(jì)劃，并根據(jù)成都市治安管