房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)知識考點摘要

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)知識考點摘要第一章 房地產(chǎn)市場與投資知識* 1、房地產(chǎn)市場的概念 *從營銷的角度來看，市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。房地產(chǎn)市場是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場，交易包括買賣、互換、租賃、抵押等。房地產(chǎn)市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場是指固定的房地產(chǎn)交易場所。* 2、有形市場和無形市場的區(qū)分 *市場可以是有形的，也可以是無形的。有形市場是指進行商品交易的固定場所，反之則稱為無形市場。一個市場至少要具備3個要素： 1、賣方； 2、買方； 3、可供交易的商品。賣方和買方又被稱為市場主體，可供交易的商品又被稱為市場客體。* 3、房地產(chǎn)市場的特點 *由于

2、房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值大、壽命長久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場有許多特點，其中主要的是： 1、交易的物質(zhì)實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。 2、交易的對象非標準化，是一個產(chǎn)品差異化的市場。 3、供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同，是一個地區(qū)性市場。 4、容易出現(xiàn)壟斷和投機。 5、較多地受到法規(guī)政策的影響和限制； 6、一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。 7、交易的金額較大，依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。 8、廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務(wù)。* 4、房地產(chǎn)市場的分類 *1、按用途（功能）劃分?？煞譃榫幼》康禺a(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)

3、市場兩大類。 2、按檔次劃分?？煞譃楦邫n房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。 3、按區(qū)域范圍劃分。可分為整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場兩大類。 4、接交易方式劃分?？煞譃榉康禺a(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場兩大類。 5、接交易目的劃分。可分為房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場兩大類。6、按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分。可分為房地產(chǎn)一級市場（具體為土地使用權(quán)出讓市場）、房地產(chǎn)二級市場（具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場）、房地產(chǎn)三級市場（具體為商品房、經(jīng)濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）。 7、按時間劃分?？煞譃檫^去的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場。* 5、市場競爭的概念 *房地產(chǎn)市場競爭是

4、指在房地產(chǎn)市場上交易雙方的各自利益的最大化而進行的努力。具體有賣方與買方之間的競爭，賣方與賣方之間的競爭，以及買方與買方之間的競爭。* 6、市場結(jié)構(gòu)種類及各自的特征 *在經(jīng)濟學(xué)里有一個專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài)，即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。 1、完全競爭 完全競爭市場必須具備以下幾個條件： (1)所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場； (2)有相當多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小的份額，因而單個買

5、者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者； (3)市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格； (4)買者和賣者都可以自由進出市場； (5)買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。 2、壟斷競爭 壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點： (1)賣者和買者都比較多； (2)產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別； (3)市場信息比較完全。 3、寡頭壟斷 寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上，生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產(chǎn)者之間的

6、價格戰(zhàn)往往會使整個市場的產(chǎn)品價格下降，從而使每個生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進行勾結(jié)。 4、完全壟斷 一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點： (1)只有一個賣者，而買者很多； (2)產(chǎn)品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異； (3)新生產(chǎn)者不能進入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。 造成賣方壟斷的原因有資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟等。* 7、賣方市場和

7、買方市場的含義在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會極力謀求抬高價格；買方為賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。競爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競爭和買方內(nèi)部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結(jié)果卻會降低價格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結(jié)果卻會抬高價格。* 8、房地產(chǎn)市場周期劃分的階段及

8、各階段的特征 *房地產(chǎn)市場周期大體有以下幾個階段： 1、上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋(房地產(chǎn))供不應(yīng)求。需求的增加主要是實質(zhì)性的消費需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟復(fù)蘇、收人增加等時期。由于實質(zhì)性需求的突然增加，市場上的房屋(房地產(chǎn))供給不足，租金和售價不斷上升；隨著租金和售價的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。 2、

9、高峰期。在這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實質(zhì)性消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項目開工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。 3、衰退期。由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困

10、難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。 4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很??；開發(fā)項目開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降。* 9、房地產(chǎn)“泡沫”的含義及其形成原因 *“泡沫”一詞用在經(jīng)濟方面是指一種價格運動現(xiàn)象，即價格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產(chǎn)生價格還會進一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買者-這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。 歷史上曾出現(xiàn)過多次資產(chǎn)或商品的“

11、泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。 房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價、房價人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠遠超過了整個經(jīng)濟的增長速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。 房地產(chǎn)“泡沫”形成原因歸結(jié)起來有兩個：一是群體的非理性預(yù)期，二是過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產(chǎn)價格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。 可將房地產(chǎn)需求歸納為4類： 1、消費性需求。它是購買或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。 2、投資性需求。它多是購買房地產(chǎn)后用于出租。 3、投機性需求

12、。投機是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）商品，利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。 4、盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風(fēng)”購買。 房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害： 1、與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會腐蝕人們的創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢想不勞而獲的暴富。 2、形成過程中造成的高房價，會使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會對政府產(chǎn)生不滿情緒，對社會的穩(wěn)定不利。 3、房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價值急劇“縮小”，大量的房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量

13、“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危機，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國家面臨嚴重的經(jīng)濟蕭條。 4、房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機者損失慘重，特別是使廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產(chǎn)者”，苦不堪言。 5、地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展也不利。一是會降低對外來投資的吸引力，二是會降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場競爭力，三是會使現(xiàn)有的投資者外遷。* 10、房地產(chǎn)的需求 *某種房地產(chǎn)的需求，是指消費者（買者）在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。如果僅

14、有第一個條件，只能被看成是需要或欲望；如果僅有第二個條件，不能命名購買行為實際發(fā)生。所以，在確定需求時，只考試有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。* 11、影響房地產(chǎn)需求的主要方面 *對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有： 1、該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。 2、消費者的收入水平。 3、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。 4、消費者的偏好。 5、消費者對未來的預(yù)期* 12、房地產(chǎn)的需求曲線房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系。

15、在下圖(a)中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。如下圖(b)，以D0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)需求的其他因素不變的前提下，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由D0向右位移到D1；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由D0向左位移到D2。 * 13、房地產(chǎn)的供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。 形成供給有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。* 14、影響房地產(chǎn)供

16、給的主要方面 *對某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：1、該種房地產(chǎn)的價格水平。 2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。 4、開發(fā)商對未來的預(yù)期。 它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下： 1、該種房地產(chǎn)的價格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。 2、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。 3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低

17、開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。 4、開發(fā)商對未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。* 15、房地產(chǎn)的供給曲線房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。在下圖(a)中，橫軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價格。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。

18、如下圖(b)，以S0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)供給的其他因素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由S0向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S0向右位移到S2。 * 16、房地產(chǎn)的均衡價格 *房地產(chǎn)的均衡價格是指房地產(chǎn)的需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。 當市場價格偏離均衡價格時，市場上會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場機制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復(fù)到均衡價格水平。一般來說，供給不變，當需求增加時，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價格上升。 均衡是市場

19、價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，就必然會形成短缺或過剩，導(dǎo)致買方之間或賣方之間的競爭，產(chǎn)生價格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。* 17、房地產(chǎn)的需求彈性 *彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴人們一個變量發(fā)生1%的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。 房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價格彈性。其中，需求的價格彈性通常簡稱需求彈性。 房地產(chǎn)的需求的價格彈性，用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。即： 房地

20、產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比 通常情況下，房地產(chǎn)需求的價格彈性是一個負數(shù)。 房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費者收入量變化的百分比 房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比* 18、房地產(chǎn)的供求狀況的四種類型 *可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型： 1、全國房地產(chǎn)總的供求狀況； 2、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況； 3、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況； 4、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。* 19、房地產(chǎn)的供給彈性

21、房地產(chǎn)的供給彈性主要有供給的價格彈性和供給的要素成本彈性。其中，供給的價格彈性通常簡稱供給彈性。 房地產(chǎn)供給的價格彈性，用來表示在一定暑期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價格變化的百分比之比，即： 房地產(chǎn)供給的價格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價格變化的百分比* 20、彈性數(shù)值的類型 *彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。 在經(jīng)濟學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類型： 1、彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。 2、彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏

22、彈性。 3、彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。 4、彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性。 5、彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。 需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線；需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。 一種房地產(chǎn)需求的價格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。 供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給

23、單一價格彈性的供給曲線與原點相交；供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時期內(nèi)，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開發(fā)商可以根據(jù)市場價格的變化較及時地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。* 21、資金存在時間價值的原因 *從經(jīng)濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有下列幾個： 1、通貨膨脹。通貨膨脹會降低未來資金相對于現(xiàn)在資金的購買力，即錢不值錢了。

24、 2、承擔風(fēng)險。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。 3、資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會隨著時間的推移而產(chǎn)生增值。4、機會成本。機會成本（其他投資機會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機會成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機會。所以，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。* 22、利息和利率的概念資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反

25、映為“利息率”(通常簡稱利率)。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率，即： 計算利息的單位時間稱為計息周期。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計算利息的時間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。* 23、單利單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算計息。在單利計息的情況下，每期的

26、利息是個常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數(shù)，I 表示總利息，F(xiàn) 表示計算期末的本利和，則：IPin FP(1in) 式中 I-利息；P-本金；i-利率；n-計算期；F-第n期期末的本利和。* 24、復(fù)利復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當期利息的方法。在復(fù)利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的“利滾利”。 復(fù)利的本利和計算公式為：FP(1i)n 復(fù)利的總利息計算公式為：I=P(li)n1* 25、單利和復(fù)利的換算(單利和復(fù)利的可比性)在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計息的周期數(shù)大于1)單利計息的利息少，復(fù)利計息的

27、利息多；如果要使單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時單利計息與復(fù)利計息的本利和相等，即通過 可以得出單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧的利率關(guān)系如下： 或者 由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，因此，為支付流動性補償，實際上的單利利率還應(yīng)比上述計算出的單利利率高一些。弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，只是表達方式上的不同而已。利息計算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計息周期結(jié)束時將本利一起取出后再存入)，采取單利方式只是為了實際計算上的方便

28、。* 26、名義利率以一年為計息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計息期的利率與每年的計息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計算方法，把各種不同計息期的利率換算為一年為計息期的利率。名義利率是指在一個度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計算公式為：FP（1r/m）nm 式中 F-第 n 期期末的本利和；P-本金；r-名義年利率；m-計息m次；n-計算期。* 27、名義利率與實際利率的換算 *名義利率與實際利率的關(guān)系，可以通過下列公式換算：i=(1r/m)m1 式中 i-實際利率；r-名義利率；m-計息m次。* 28、資金時間價值換算中的基本關(guān)系 *1、現(xiàn)值+復(fù)利利息將來值 2、將來值復(fù)利利息現(xiàn)值 3、將

29、來值現(xiàn)值復(fù)利利息* 29、資金時間價值換算中的假設(shè)條件 *1、資金時間價值換算中采用的是復(fù)利。 2、利率的時間單位與計息周期一致，為年。 3、本年的年末為下一后的年初。 4、現(xiàn)值P是在當前年度開始時發(fā)生的。 5、將來值F是在當前以后的第n年年末發(fā)生的。 6、年金A是在每年年末發(fā)生的。 7、第一個等差額G和增長率s是在第二年年末發(fā)生的。* 30、現(xiàn)值與將來值的換算F=P(1i)n 式中的(1i)n稱為“一次支付終值系數(shù)”，通常用(F/P，i，n)來表示。* 31、將將來值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的公式 上式中的稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”，通常用(P/F，i，n)來表示。* 32、將等額年金轉(zhuǎn)換成將來值的公式 *

30、 上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”，通常用(F/A，i，n)來表示。* 33、將來值與等額年金換算 式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用(A/F，i，n)來表示。* 34、將將來值轉(zhuǎn)換成等額年金的公式 上式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用(A/F，i，n)來表示。* 35、現(xiàn)值與等額年金換算 * 式中的稱為“資金回收系數(shù)”，通常用(A/P，i，n)來表示。* 36、投資風(fēng)險與收益的關(guān)系 *任何一項理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個階段： 1、投資機會尋找； 2、投資機會評價（又稱投資項目評價、投資方案評價）； 3、投資機會選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。 其中，投資項目經(jīng)濟評價是最重要

31、的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。 投資既要獲取收益，又要承擔風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項投資都包含著收益和風(fēng)險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為3個方面： 1、預(yù)期收益的大??； 2、預(yù)期收益的持續(xù)時間； 3、預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。 風(fēng)險分析包括風(fēng)險發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個方面。具體來說，如果風(fēng)險一定，投資者會選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會選擇風(fēng)險最小的。高風(fēng)險要求有高收益-投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險的補償。 根據(jù)風(fēng)險偏好，可以將投資者分為

32、3類： 1、投機型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。 2、保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。3、普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。* 37、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的步驟不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟： 1、估計相關(guān)的現(xiàn)金流量； 2、計算有關(guān)的評價指標；3、將評價指標與可接受的標準進行比較，得出評價結(jié)論。* 38、現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量是指一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支的改變量。 現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量

33、。 現(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點上的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量* 39、現(xiàn)金流量圖 *為直觀地反映現(xiàn)金流量與時間的關(guān)系，便于分析和計算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖。 現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是： 1、用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年； 2、劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到 n 結(jié)束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是

34、第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。 3、用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。 綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點： 1、時間段的總長度：時間段從何時開始至何時結(jié)束。 2、時間段的指向：時間的推移是自右向左，即右邊為過去，左邊為未來。 3、時間段的劃分：根據(jù)實際需要，按年、半年、季、月等，對時間段進行劃分。 4、現(xiàn)金流量在時間段上發(fā)生的具體時點。 5、現(xiàn)金流量在該時點上發(fā)生的具體數(shù)額。 6、現(xiàn)金

35、流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。* 40、財務(wù)凈現(xiàn)值及如何判斷項目可行 *凈現(xiàn)值（NPV）又稱財務(wù)凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。其計算公式為： 式中 NPV-項目在起始點時的凈現(xiàn)值；CI -現(xiàn)金流入量；CO-現(xiàn)金流出量；(CICO)t -項目在第t期（通常為年）的凈現(xiàn)金流量； t0 -項目開始進行的時間點；n-計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期； ic-投資者可接受的最低收益率。 計算出了凈現(xiàn)值NPV后，判斷項目是否可行如下： 當NPV0，則說明項目

36、的獲利能力超過了所要求的收益率，可以接受。 當NPV0，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，不可以接受。 當NPV0，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。* 41、內(nèi)部收益率 *內(nèi)部收益率（IRR） 稱財務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為： 求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下： 當IRRic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。 當IRRic，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的。 當IRRic，則說明項目的獲利能力等于所

37、要求的收益率，可以接受也可以不接受。 內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別： 1、凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。 2、凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率法存在的問題： 內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問題。 投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量* 42、動態(tài)投資回收期及如何判斷項目可行 *動態(tài)投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。計算投資回收期的起始時間有2種：一種是從

38、投資開始時算起，另一種是從項目建成計算起，計算時應(yīng)予以說明。 動態(tài)投資回收期的計算公式為： Pt -投資回收期。 動態(tài)投資回收期通常以年表示，其詳細計算公式為： 動態(tài)投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1+上年累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值 求出投資回收期后，判斷項目是否可以接受的標準通常有下列3種：1認為投資回收期越短越好；2投資回收期短于項目的壽命期即可以接受；3投資回收期短于基準投資回收期即可以接受。 求出動態(tài)投資回收期(Pt)后，將其與基準投資回收期Pc相比較，判斷項目是否可行。 當PtPc，則說明項目的獲利能力超過了所要求的收益率，可以接受。 當P

39、tPc，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，不可以接受。 當Pt = Pc，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。* 43、使用價值和交換價值 *“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價值是經(jīng)濟學(xué)的。在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，

40、也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。* 44、投資價值、市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者(他代表了市場上大多數(shù)人的觀點)的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。 投資價

41、值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法-價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機會成本。機會成本越大者，要求的收益率會越高。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購

42、買；反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。* 45、成交價格、市場價格、理論價格含義及其相互聯(lián)系成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。 理解成交價格，還應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解： 1、賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。 2、買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。 3、賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。 市場價格是指某種房地產(chǎn)在市

43、場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。 理論價格是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠。但在投機心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟下形成的畸高價格。* 46、原始價值和賬面價值原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。原始價值是始終不變的；賬面價值是隨時間的推移而減少的。市場價值是隨著時間的推移而變

44、化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。* 47、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 *從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。 市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。 政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。* 48、總

45、價格、單位價格和樓面地價 *總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。 單位價格簡稱單價，是指一個計量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位面積的房地價格。 樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 樓面地價與土地總價的關(guān)系是： 樓面地價土地總價/總建筑面積 樓面地價土地總價/容積率 認識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。* 49、實際價格和名義價格 *是指在成交日期

46、時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。* 50、現(xiàn)貨價格和期房價格 *現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達成的同時）進行商品交割的價格。 期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。 期房價格通常低于現(xiàn)房價格。 期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有： 期房價格=現(xiàn)房價格預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險補償 上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)

47、象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。* 51、土地價格、建筑物價格和房地價格1、土地價格 土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。 土地的生熟程度主要有下列5種： （1）未征用補償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補償?shù)醋觥叭ㄒ黄健被蛞陨祥_發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補償安置的城市空地。 2、建筑物價格 建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。3、房地價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。第二章 房地產(chǎn)價格和估價知識* 1、房地產(chǎn)價格含義及形成條件價格是為商品或服務(wù)所支