房地產(chǎn)無錫尚都企劃提案

1、1,2,3,4,5,6,7,8,9,101112本案行銷企劃戰(zhàn)略規(guī)劃提案簡報內(nèi)容版塊:金達利集團背景描述/作業(yè)流程項目作業(yè)團隊介紹項目產(chǎn)品規(guī)劃方案引入案名推薦及釋義/LOGO設(shè)計及理念項目企劃總精神項目SWO分析項目目標(biāo)客戶層分析媒體分析競爭個案分析整體行銷廣告?zhèn)鞑?zhàn)略及策略廣告表現(xiàn)：報紙稿/指示牌/廣告牌等SP活動建議及組織提案報告、金達利集團簡介（部門/作業(yè)流程）集團簡介 發(fā)展歷程：金達利集團是一個全國性的、具有強勢創(chuàng)造力的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營團隊。業(yè)務(wù)范圍包括：城 市規(guī)劃、建筑設(shè)計、土地開發(fā)、項目投資、營銷企劃、廣告制作、銷售執(zhí)行、商業(yè)招商、 室內(nèi)裝修設(shè)計施工、家具批發(fā)零售等。走過臺灣房地產(chǎn)

2、30 年牛市熊市，進軍中國大陸 10 年，總部設(shè)在上海，目前業(yè)務(wù)范圍涵蓋 28 個城市，設(shè)立分公司的定點城市有 10 個， 2002 年的銷售總額約人民幣 65 億，累計銷售總額超過人民幣 250 億。我們自認為是一個快樂的、 認真地、專業(yè)的、人文化的、高效益的企業(yè)。我集團是一個“以創(chuàng)新化解開發(fā)風(fēng)險，憑創(chuàng) 造突破價值極限”的房產(chǎn)專業(yè)團隊。結(jié)合臺灣、香港和上海同濟大學(xué)三地強大的研發(fā)優(yōu)勢 和專業(yè)企劃、銷售、管理團隊優(yōu)勢。經(jīng)營特點：房地產(chǎn)稱為不動產(chǎn)的特點之一，就是濃厚的區(qū)域色彩。不同地區(qū)自有其獨特的人文歷史、經(jīng)濟型態(tài)以及建設(shè)發(fā)展。金達利采取的經(jīng)營策略，不是面的廣布，而是點的深入。只有對區(qū)域市場的深入

3、了解，才能迭創(chuàng)佳績。金達利集團在中國各地設(shè)立分公司，均以長期發(fā)展該地區(qū)業(yè)務(wù)為目標(biāo)，各地公司都具有完整和常態(tài)性的編制、獨立的作業(yè)機制，是屬于正規(guī) 軍的經(jīng)營方式，而不是一般銷售公司隨項目而遷徙、隨機組合的游擊部隊。專業(yè)分工的技術(shù)資源網(wǎng)絡(luò)作為整體經(jīng)濟活動中的火車頭，房地產(chǎn)本身是一個資金密集、技術(shù)密集、人力密集與信息 密集的龐大體系。金達利集團的各個分公司除了本身擁有規(guī)劃、行銷、企劃各方面的專業(yè) 人才之外，更因為長期專業(yè)經(jīng)營的實力，廣泛結(jié)交海內(nèi)外各技術(shù)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的精英，形成 一個密切合作的技術(shù)資源網(wǎng)絡(luò)。對于不同特性的項目，均有不同專業(yè)的精英參與，以達成 完美的建筑規(guī)劃及銷售。以銷定產(chǎn) 以 100%銷售

4、為目標(biāo)金達利對每一個項目的產(chǎn)品規(guī)劃，要求能 100%為市場所接受，我們采取以銷定產(chǎn)的作業(yè)模 式尋找市場的機會點、了解市場的需求，已銷售導(dǎo)向訂定產(chǎn)品方案。我們擁有完善的 市場調(diào)研操作系統(tǒng)、深入的生活觀察、充分的信息、長期累積的潛在客戶源，更有市場嗅 覺敏銳的規(guī)劃部門、企劃部門和銷售部門，使得金達利得以成為房地產(chǎn)行銷上的領(lǐng)導(dǎo)品牌 之一。主打項目：項目規(guī)劃顧問、土地評估調(diào)研、行銷企劃包裝、招商推廣策劃、建筑方案顧問、營銷全盤 代理。部門架構(gòu)上海集團總部產(chǎn)品研究設(shè)計中心集團總部設(shè)于上海市徐匯區(qū)，由具有 25 年房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、行銷經(jīng)驗，房地產(chǎn)業(yè)界的宗 師級人物金達利集團謝廣勇董事長親自統(tǒng)軍。集團總部

5、負責(zé)全國各地分公司的戰(zhàn)略及技術(shù) 指導(dǎo)。總部更設(shè)有超專業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計研究中心，以謝董事長及上海同濟大學(xué)建筑系戴烈老 師、香港伍偉光建筑師為核心，并結(jié)合全國各分公司研展部高手、同濟大學(xué)建筑精英、臺 灣、香港多位建筑師，組成了一個既富有市場概念，又兼顧人文精神及建筑藝術(shù)的工作團 隊。所研發(fā)產(chǎn)品的精彩創(chuàng)新以及市場接受度，已由集團眾多項目的成功，證明獨步全國。研展部產(chǎn)品之市場生命力的發(fā)動機研展部以敏銳嗅覺捕捉房地產(chǎn)市場的動態(tài)。專司方案規(guī)劃、產(chǎn) 品設(shè)計、經(jīng)濟測算、市場研判。針對每個項目，與開發(fā)商及設(shè)計院、規(guī)劃局溝通。從一塊 土地開始，小至面積建議，大至整體景氣時機預(yù)測，一絲一扣為開發(fā)商和購房客戶細細把 脈，

6、深入到每一張建筑圖紙，對戶型、面積、布局、配套等每一個利益點進行細微研討， 準(zhǔn)確的定位，力求能為開發(fā)商創(chuàng)造一個能穩(wěn)健取得最大利潤，而又能為購房客戶帶來滿意生活的產(chǎn)品 企劃部在全面了解產(chǎn)品設(shè)計精神以及市場狀況、客戶需求心態(tài)的前提下，設(shè)計制訂出一整套行之 有效的營銷方案并付諸實施。接過研展部的接力棒，憑借廣泛的專業(yè)知識和豐富的實踐經(jīng) 驗，根據(jù)不同類型的項目和不同的市場環(huán)境，以最有效的方法為客戶設(shè)計、制定和實施一 整套高效的專業(yè)的項目營銷及廣告企劃方案，并保證業(yè)務(wù)部門完成 100%肖售的目標(biāo)。管理部凝聚了公司每一個成員的向心力，無論是人事管理、體制建立與推行、公司內(nèi)部資源整合，每一個工作都為公司全體

7、成員提供完善的工作環(huán)境和向上的動力。行政管理的精準(zhǔn)、明確,使公司各部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一良性運作，讓企業(yè)的發(fā)展步伐整齊一致。業(yè)務(wù)部從銷售講習(xí)、各種建材、建筑法規(guī)了解到市場調(diào)查、客戶心理分析、溝通技巧、銷售策略 每一個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，均接受過系統(tǒng)的培訓(xùn)與實踐演練。從企劃部門接過最后一棒，面對消費 者，淋漓盡致的表現(xiàn)出產(chǎn)品優(yōu)點，達成最終目標(biāo)100唸肖售率。以誠信待客的態(tài)度，與消費者相處如朋友，在購買的過程中充當(dāng)消費者的參謀，積聚了大量的忠誠客戶，使金達利在 最前沿陣地不斷取得最佳業(yè)績。財務(wù)部公司整體資金的運作發(fā)展，包括員工福利、后勤支持及協(xié)助每一個銷售現(xiàn)場的發(fā)包、請款、 開支稽核均由財務(wù)統(tǒng)籌安排。處理公司內(nèi)外財務(wù)

8、，精心打造金達利集團的基礎(chǔ)，與公司的 發(fā)展擴大息息相關(guān)，毫不遜色經(jīng)濟師的理財能手。二、 項目作業(yè)團隊介紹（研展/企劃/業(yè)務(wù)）1前期市場定位2 項目規(guī)劃及經(jīng)濟測算3擬定廣告及營銷方案市場調(diào)查劃分銷售周期并確定各周期工作內(nèi)容確定可類比項目并進行調(diào)研土地評估廣告預(yù)算需求評估媒體計劃編制市場分析精神擬定分析項目潛在價值擬定協(xié)助開發(fā)商制定售樓工具及資料產(chǎn)品規(guī)劃培訓(xùn)銷售人員景觀設(shè)計并行階段性廣告宣傳廣告推廣總案名及LOGO初擬總體策劃思路設(shè)計效果圖、模型設(shè)計制作根據(jù)銷售進度舉行各種促銷活動VI識別系統(tǒng)目標(biāo)客戶群鎖定與分析售樓接待中心設(shè)計售樓接待中心及周邊包裝尾盤銷售規(guī)劃設(shè)計建議撰寫設(shè)計馬旗設(shè)計制作樣板房/

9、實品屋設(shè)計協(xié)助開發(fā)商交樓利潤最大化核算提供物管建議印刷宣傳品廣告牌、羅及制作審核規(guī)劃設(shè)計方案CF廣告策劃確定推廣銷售策略細化銷售策略銷售抗性去化分析制定市場進入整合方案三、項目背景分析（一）無錫在長三角地區(qū)的城市地位1長三角地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)況長三角地區(qū)是中國經(jīng)濟發(fā)展速度最快的區(qū)域，由上海，杭州，南京，無錫等十五個城市組成。本區(qū)域一直以來是經(jīng)濟發(fā)達，生產(chǎn)要素和城鎮(zhèn)密度程度最高地區(qū)。目前這一地區(qū)以全國百分之一的土地和百分之六的人口， 創(chuàng)造了百分之十八的國內(nèi)生產(chǎn)總值。國際經(jīng)濟學(xué)界公認，這一地區(qū)已成為繼紐約，多倫多與芝加哥，東京，巴黎與阿姆斯特丹，倫敦與曼徹斯特等城市為核心的五大城市帶之后的世界第六大城市

10、群。本區(qū)域的縣域經(jīng)濟尤其發(fā)達，江浙兩省在全國百強縣中占有接近半數(shù)的份額。2 無錫在長三角的城市定位無錫市滬寧城市密集帶上的中心城市，不僅僅因為是自然地理上的幾何中心，而且又是重要的交通樞紐，在蘇錫常三個城市中是市區(qū)體量最大，功能最全的特大城市，另200外還通過江陰長江大橋輻射蘇北地區(qū)，尤其是鹽城地區(qū)。無錫據(jù)上海和南京均為公里，目前正發(fā)展成為蘇錫常大城市圈的地域中心。二）當(dāng)前城市發(fā)展中產(chǎn)生的二大特征1、城市化進程城市化進程是未來若干年城市發(fā)展的主旋律，城市化進程帶來的最明顯的反應(yīng)即是城 市人口的急劇暴漲。這一階段人口遷移的特征是：人口從農(nóng)村向城市遷移，從不發(fā)達 地區(qū)到發(fā)達地區(qū)遷移。無錫作為發(fā)達地

11、區(qū) - 滬寧城市帶上的中心城市，未來若干年的 人口暴漲是可以預(yù)見的，因此，無錫的城市經(jīng)濟也將從以工業(yè)生產(chǎn)為主要特征的商品 經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)性經(jīng)濟，以零售業(yè)，金融業(yè)， 信息業(yè)以及科研，產(chǎn)品開發(fā)，市場服務(wù)， 貿(mào)易，咨詢業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)將得到蓬勃的發(fā)展。2、城市中產(chǎn)階級的產(chǎn)生2002 年，無錫人均GDP已超過4000美元，位居江蘇省第一位，進入了一個國際上公 認的經(jīng)濟高速發(fā)展區(qū)，在這樣一個人均 GDP水平，城市的人口結(jié)構(gòu)中將發(fā)生改變， 中產(chǎn)階級將成為中國未來社會的主流公民， 他們這一群體相對富有， 有較高的文化 修養(yǎng)和高質(zhì)量的生活， 對社會主流價值和現(xiàn)存秩序有較強的認同感， 勢必將成為未來 中國社會

12、的主流。 對于中國迅速和壯大的中產(chǎn)階級， 他們追求著風(fēng)格與個性， 選擇舒 適而高質(zhì)量的生活，并注重將自我的品味融入于細微、不奢亦不俗 .他們對于消費品質(zhì)的追求就要求房地產(chǎn)商在房產(chǎn)開發(fā)上做出相應(yīng)的反應(yīng)。三）本案在無錫市的位置傳統(tǒng)意義上的無錫市中心范圍為解放路環(huán)線以內(nèi)，而目前的中心商務(wù)區(qū)為三陽，勝利門中心商務(wù)區(qū)，范圍為：南至學(xué)前街，北至火車站，東至解放路。與本案的 道路聯(lián)系為：中山路北大街青石路。四）無錫市的商業(yè)分布：1以三陽廣場為中心的城市大型商業(yè)購物，餐飲和娛樂中心。以四大百貨公司為中心： 無錫商業(yè)大廈，大洋百貨，三陽百盛，新世界百貨。2金融，信息，物貿(mào)中心。人民路沿線3勝利門商圈：為商業(yè)，貿(mào)

13、易和旅館區(qū)，歷史上商業(yè)貿(mào)易黃金地段。九十年代以前無錫 最繁華的區(qū)域，現(xiàn)在還保有一百，二百的百貨公司，配以正在建設(shè)中的站前商貿(mào)區(qū)， 保利廣場。特別是有馬達斯班設(shè)計的總建筑面積為約 27 萬平米的站前商貿(mào)區(qū)的加盟， 將使本區(qū)域重新成為CBM商業(yè)一極。4以太湖廣場為中心的新市政商業(yè)中心：目前以家樂福為本區(qū)域的商業(yè)龍頭。未來有可 能成商業(yè)的另一極。5五愛廣場的區(qū)域商業(yè)中心。6河埒口商業(yè)圈。區(qū)域商業(yè)中心五）競爭商圈的分析1 三陽廣場商圈：目前無錫人心目中的絕對市中心，集結(jié)了最有影響力的國內(nèi)國際百 貨公司 ,再加上周邊的密密麻麻大大小小的商業(yè)網(wǎng)點，金融，商務(wù)辦公，餐飲，高檔酒店星羅密布，其商業(yè)中心的老大地

14、位基本無法撼動但區(qū)域內(nèi)的購物場所基本 上還是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心，車流人流混雜，汽車的暢通為該區(qū)域內(nèi)首要任務(wù)， 車是老大，人反而被擠壓，而且停車位奇少，更本不適應(yīng)不久的汽車時代的到來. 在 該區(qū)域內(nèi)購物只是購物，娛樂只是娛樂，餐飲只是餐飲，人的休憩，逗留，玩耍等 混合需求變成了奢望目的是清晰和快樂的，而過程卻是無奈和痛苦的我們其本 上認為該區(qū)域是女人的天堂，男人與孩子的無奈之地.2 勝利門廣場商圈：曾經(jīng)最繁華的黃金之地，但目前該區(qū)域已失去往日繁華，只能對三陽廣場甘拜下風(fēng)，且已淪為中低檔商品的集散地，甚至還摻雜著勸業(yè)場之類燈具， 電工用品市場及機電市場與時尚毫無關(guān)聯(lián)的商品這與該區(qū)域的大規(guī)模城市拆

15、遷改 造及火車站，長途汽車站的人流輻射有關(guān)但隨著該區(qū)域2 7萬平米的站前商貿(mào)區(qū) 及保利廣場的興建，圓通路地塊的興建，道長巷地塊的拍賣，24萬平米的頤河灣 的拔地而起，該區(qū)域有望重現(xiàn)繁華，成為無錫市最國際化的時尚之都但區(qū)域內(nèi)原 有建筑參差穿插，好好壞壞，會破壞該區(qū)域的整體形象，且火車站，長途汽車站的 影響依舊強烈.3 太湖廣場家樂福商圈：市中心南移的依靠點，新的市政中心及市民廣場目前尚以家樂福為核心，同青島等其他中國城市一樣的新區(qū)形態(tài)毫無人體尺度感的太湖市 民廣場和同樣毫無人體尺度感的城市快速道太湖大道決定了該區(qū)域未來商業(yè)形態(tài)的 發(fā)展，大尺度的超市大賣場，大尺度的購物中心分布在大尺度的快速道周邊

16、人依 然不被尊重.4 五愛廣場，河埒口商圈：相應(yīng)的區(qū)域商業(yè)中心，服務(wù)周邊社區(qū)，檔次感還談不上.無購物環(huán)境可言.（六）無錫的城市觀察比較無趣的城市a. 城市缺少歷史沉淀感，歷史的痕跡在大規(guī)模的舊城改造中其本上被抹光了。b. 改造后城市呈現(xiàn)出的現(xiàn)代感還缺少。c. 城市內(nèi)缺少令人激動的公共社交場所。d. 相對于上海，杭州，南京等中心城市相比，缺少中心城市應(yīng)具有的氣魄和容納度。e. 缺少中心城市應(yīng)有的時尚感，現(xiàn)代感。2 一個工業(yè)基礎(chǔ)扎實，工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的城市。3個商業(yè)發(fā)達，崇商的城市。4一個人口數(shù)量劇增，城市規(guī)模迅速擴大的城市。5一個城市建設(shè)面貌正在發(fā)生巨變的城市a. 大規(guī)模的城市改造，大規(guī)模的城市

17、綠化美化。b. 城市中心的南移，從河邊的城市到湖邊的城市。6一個逐步向具有中產(chǎn)階級情調(diào)發(fā)展的城市a. 站前商貿(mào)區(qū)，保利廣場的興建將使無錫與國際化城市，與時尚更進一步。b. 蠡湖新城的建設(shè)讓無錫成為一個太湖湖濱城市，市民的生活將充滿陽光和新鮮空氣，與休閑的韻味（七）地塊立地分析1. 本案位于規(guī)劃中的“城中城”的西北角，通過青石路一北大街一中山路與市中心相 連，目前以黃金海岸大酒店，誠隆超市為中心，青石路一北大街已形成了一條繁華 的帶狀商業(yè)街，但基本上還是以臨街店鋪為基本形態(tài)。2?；氐奈髅媾c北面雖然有密集的居民區(qū)，但建成區(qū)總體面積不大，居民總量不是太 大，基地的西北方向與城鄉(xiāng)結(jié)合部已相距不遠，

18、但對近郊與遠郊的輻射能力卻很小。3。東面的錫澄路一春申路東側(cè)就屬于勝利門火車站商圈內(nèi)了。4西南方向不遠即被京杭大運河所隔斷，運河南面的盛岸路沿線因蓉湖大橋的貫通，與 市區(qū)的直接距離將大大縮短且動線非常直接，錢橋，宜興的人流將直接通過蓉湖大橋進 入市中心.5。本案基地南側(cè)雖有青石路（歐風(fēng)街）商業(yè)街，餐飲，酒吧連綿，人流不少，但畢竟只 是兩張皮，建筑品位不高，總體商業(yè)檔次也不是太高，對本案龐大的商業(yè)規(guī)模幫助較少.6基地的北面與西面均非城市發(fā)展的主流區(qū)域.四、項目產(chǎn)品概念規(guī)劃方案（一）概念規(guī)劃總精神1.水文化主題商業(yè)街區(qū)A.戲劇性的水晶球體C.氣勢磅礴的噴泉水幕與水簾D.充滿生機的旱地噴泉與水車E.

19、水墻F.水景雕塑2.新都市主義社區(qū)A.反映時代特征的建筑群體B.商業(yè)，辦公，住宅交融的都心社區(qū)二）概念規(guī)劃方案A. 商業(yè)3.區(qū)域人流分析4.本案的商業(yè)人流導(dǎo)入5.本案的商業(yè)交通動線6.本案的商業(yè)分級圖7.本案的旗艦商業(yè)中心的輻射分析圖8.本案的商業(yè)店鋪的均好性和可達性9.本案商業(yè)商鋪形式分析10.商業(yè)與住宅辦公人流分析11.綠化分析12.總平面圖13.一層平面圖14.地下商鋪圖B. 辦公，住宅1。辦公，住宅形態(tài)分布圖2趣味的，反映網(wǎng)絡(luò)時代特征的空間形態(tài)（樓中樓圖片）a. 住宅b. 辦公3 精致豪華的公共空間a. 入口 b.大堂 c. 電梯廳 d. 轎廂15.住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖16.戶型平面圖三）

20、 經(jīng)濟利潤A:總建筑面積：243,100平米（不包括地下室商鋪：5224平米及地下室其他面積）1. 商場：30000 平米2. 商鋪：79639平米3 .公寓,辦公：133461平米B:總銷金額：205113萬元1.商場：30000 平米x 8000元/平米=24000萬元2 .商鋪：79639平米x 13000元/平米=103530萬元3 .公寓,辦公：133461平米x 5500元/平米=73404萬元地下店鋪：5224平米x 8000元/平米=4179萬元五、案案名推薦及LOGOS計理念Vogue Block主設(shè)計元素國際摩登街區(qū)-輔助元素開辟都市建筑情境新紀(jì)元，引領(lǐng)商業(yè)藝術(shù)新時尚一傳播

21、口號動感街區(qū)-主設(shè)計元素it is movi ng block-輔助元素開辟都市建筑情境新紀(jì)元，引領(lǐng)商業(yè)藝術(shù)新時尚一傳播口號紐約上城Uptow n of Newyork彌漫著異樣風(fēng)情的國際商業(yè)旗艦地標(biāo)水巴黎water paris無錫首座水主題時尚街區(qū)主推案名.Fashi on Town尚都江蘇首座水文化主題時尚之都案名釋義：形式組合上，案名以英文單詞作為主設(shè)計元素，以中文為輔助性元素，目的在于 增加本案的國際感、時尚感，容易為潛在客戶所認同、接納。內(nèi)涵意義上，“尚都”即“時尚之都”，冀望于本案將成為時尚的制造基地，時尚 氣息的發(fā)源地，時尚潮流的引領(lǐng)者，時尚、藝術(shù)的集大成者，成為中國的東方巴黎，

22、 東方的紐約不夜城時尚之都。再通過本案精準(zhǔn)的廣告?zhèn)鞑タ谔枺航K首座水文化主題時尚之都，致力于打造江蘇省、華東地區(qū)乃至長三角經(jīng)濟帶上一顆耀眼的時尚明星，首座融合建筑、水體、商業(yè)、時尚、藝術(shù)，融合辦公、時尚居住、休閑、觀光、購物等復(fù)合功能為一體的擁有強大時尚號召力的都心最亮點?。↙OG（設(shè)計方案如下：）六、尚都企戈U總精神一個城市要找尋城市精神，才有理由凝聚眾多的力量；一個社區(qū)要有社區(qū)的自我精神，張揚著某種來自群體的共同目標(biāo)和追求；一個規(guī)模磅礴、氣勢壯闊的社區(qū)，一個立志做商界、時尚界領(lǐng)銜明星的社區(qū)，更不能沒有一種獨特的“社區(qū)精神”，即完整而鮮明的獨特形象和風(fēng)格展現(xiàn)。首先，本案精神來源于無錫的城市現(xiàn)

23、實：一座中國鼎尖的經(jīng)濟大市、長三角經(jīng)濟帶上僅次于上海，擁有巨大經(jīng)濟活力和能量的城市，一座人均GDPS遙領(lǐng)先于其他城市、商業(yè)消費能力省內(nèi)最發(fā)達、擁有數(shù)量龐大的新興中產(chǎn)階層群體的城市，然而它同 時卻是一座缺乏鮮明城市精神、缺乏鮮明建筑表情的城市，無趣的公共建筑，不合理 的人性尺度，缺乏中心城市應(yīng)有的時尚氣息和現(xiàn)代感，氣魄和容納度。它曾經(jīng)的深厚 人文遺產(chǎn)和歷史沉淀被現(xiàn)實的城市擴張和改造而消解，它的現(xiàn)實也因為建設(shè)速度過于 迅猛、顯得無序而腳步凌亂。在無錫，購物、休閑、游憩有許多去處，但是卻以隔離、 孤立的姿態(tài)存在，使得人在其中，感覺不被充分尊重。凡此種種對于現(xiàn)實的觀察考量和對未來前景的希冀追求，本案的

24、企劃總精神就脫穎而出：打造一座充滿活潑、奇異、鮮明的外在形式（建筑風(fēng)格 /水文化構(gòu)造），蘊涵豐富 的層次、內(nèi)容，集合商、住、辦公、游憩、休閑多元功能，融合水文化、商文化、時 尚文化等多元文化藝術(shù)，通過“不走尋常路”的整合營銷推廣規(guī)劃戰(zhàn)略，始終以強大 的時尚氛圍引領(lǐng)城市的新潮、另類走向，成為江蘇省乃至長三角的時尚潮流發(fā)源地、 時尚產(chǎn)品代言人、時尚制造基地。七、尚都SWO分析及銷售解決方案1優(yōu)勢：a. 商業(yè)與住宅的規(guī)模足夠大，足以形成一定的氣勢，創(chuàng)造優(yōu)良的環(huán)境，自成一體，樹 立嶄新地標(biāo)物業(yè)典范。b. 以黃金海岸大酒店，誠隆超市為中心，青石路一北大街已形成了一條繁華的帶狀 商業(yè)街，目前總體繁華熱鬧程

25、度僅次于市中心三陽廣場商圈，極有希望成為無錫 商圈的嶄新一極。c. 位于規(guī)劃中的“城中城”的西北角，周邊已形成一定規(guī)模的居民數(shù)量.2 劣勢：a. 現(xiàn)有青石路歐風(fēng)街總體品質(zhì)不高.b. 商業(yè)量體太大，現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境不足以支撐如此大的量體.c. 周邊居民數(shù)量不是足夠多，區(qū)域?qū)紖^(qū)的輻射力偏弱.3 .機會：a. 經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，帶來消費水平的高漲.b. 無錫市近期城市人口的暴漲，對商業(yè)及住宅的需求旺盛.c. 普遍的土地價格暴漲，引發(fā)房價的持續(xù)高攀.d. 中產(chǎn)階級的產(chǎn)生，帶來對購物，消費的品質(zhì)要求.e. 目前無錫市尚缺乏有一定趣味性，街區(qū)環(huán)境優(yōu)美，能讓人購物，休閑，游憩，逗 留于一體的商業(yè)街區(qū)4威脅：

26、a.勝利門火車站商圈的重新崛起，27萬平米的站前商貿(mào)區(qū)、保利廣場等新興的 購物消費場所的興建將對本案形成最直接的威脅競爭.兩個案都聘請了華人圈 中頂級建筑師（馬達斯班，李祖原建筑師）擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計，讓建筑設(shè)計直接與 世界水平接軌且又有市政府及城投公司的直接支持.b.太湖廣場家樂福商圈的興起也將分流一定的消費購物人流，且該區(qū)域為城市發(fā)展 的主流方向.基于以上分析，尋找到銷售的賣點和阻力點，提出如下整體解決方案：1，完善項目形象定位：即江蘇首座水文化主題時尚之都，從起點就以高瞻遠矚的眼光視野高出市場一籌，概念極具吸引力和新穎性，通過一系列操作將時尚元素充實進去，將以鮮明獨特的市場定位、淋 漓盡致的傳

27、播氣勢推向市場，贏得超越競爭個案的后發(fā)優(yōu)勢。2，以本案充滿另類情趣的規(guī)劃、建筑形式、主題環(huán)境、時尚氛圍營造等人性化、時尚化、情趣化的理念，開辟情趣建筑新紀(jì)元，商業(yè)藝術(shù)新時尚，以在無錫獨樹一幟、完全不同于無錫現(xiàn)有商業(yè)模式的特 性切入市場，樹立嶄新的地標(biāo)色彩和領(lǐng)先意識。3，以本案的規(guī)模浩大的體量塑造“城中新城“的地標(biāo)形象，以完備的多元復(fù)合功能、完美的消費環(huán)境吸引潛在客戶，以大手筆提升市場環(huán)境的品質(zhì)感的層次帶動所在區(qū)域的預(yù)熱，成為新興熱點所在。4, 通過“不走尋常路”前衛(wèi)、另類傳播策略，糅合公關(guān)、軟文、廣告、游離于主流與非主流文化意識之間的獨特 SP活動策劃，多方位的媒 體傳播，形成媒體的談?wù)撛掝}、

28、對象，成為商界、時尚界、房產(chǎn)界 等眾多人士關(guān)注的興奮點，迅速制造“明星效應(yīng)”，引發(fā)追星、捧星 熱潮。八、尚都目標(biāo)客戶層分析A:辦公、SOH（公寓以及大部分商業(yè)客戶層從新興階層到中產(chǎn)階級，大中國的中流砥柱，正在裂變，嬗變越來越多的事實在證明這件事：中國社會正在發(fā)生著迅速的、不可逆轉(zhuǎn)的裂變，嚴(yán)重 影響著中國未來的走勢和國家性格。當(dāng)這群人在威嚴(yán)的法律制度和完善的游戲規(guī)則的保護 下，手法嫻熟地利用自己掌握的技術(shù)專長和智力資本贏取著身份的提升、地位的抬高和人 格的完善，也逐漸擁有了自己獨特的處世法則、欣賞世界的觀點和占有資源的欲望。品位 和生活質(zhì)感的包裹下，生活圈子的模式化、固定化，他們的共同語言開始收

29、縮在“俱樂部” 里和高爾夫球場上，有些話題則成為認證自己和對方的密碼。高學(xué)歷、高智商、深厚的歷 練、長久的騰達成就了慣性的優(yōu)越感和有教養(yǎng)的頭腦。他們敏銳地洞察著時勢萬象，不失 時機地判斷著每個為自己成功再次加冕的機會，在大多數(shù)人還在懵懂、猶豫的狀態(tài)里，已 然迅疾出手，又一次優(yōu)雅一如既往地贏得了獵物。他們的財富成為理所當(dāng)然的資本，消費著造價高昂的“奢侈品”，往往與轎車、名品、 化妝品、精品屋、COFFEE CD音樂、歌舞話劇有關(guān)，享受著物質(zhì)財富帶來的精神安逸，追 逐著風(fēng)行世界的新鮮刺激。權(quán)利、欲望、自由、享受，他們積極地爭取、豪爽地占有。他們富有愛心，家庭的責(zé)任和子女的教育責(zé)無旁貸，而對社會的貢

30、獻無可選擇，他們以漸漸 龐大的隊伍成為社會前進的穩(wěn)定器，成為社會變革的既得利益者和巨大推動力量，成為支 撐中國財富力量健康成長的奠基石，而社會也以更加歡迎的姿態(tài)向他們時時發(fā)出邀請，成 為某些活動場景的名主角、人生舞臺的大人物。他們的聲音為人們聽到，他們的身影為人 們偶爾捕捉，他們的一切讓人們迷戀，向往，于是他們的號召和影響日益增強，于是更多 的人開始努力走上這一征程：從新興階層，到中產(chǎn)階級，完成人生中可能最為得意的蛻變 他們到底是誰B:目標(biāo)客戶層身份認知：1、私營企業(yè)主和個體戶2、國企承包或租賃經(jīng)營人員3、股市投資成功者4、三資企業(yè)的高級員工/銀領(lǐng)/白領(lǐng)5、擁有技術(shù)發(fā)明的專利人才6、演藝界、體

31、育界、時尚界明星7、部分新經(jīng)濟體的CEO8部分律師、經(jīng)紀(jì)人和廣告人員9、部分歸國人員10、 部分知名學(xué)者、專家C:針對本案的旗艦商業(yè)部分的客戶層，勢必要進行全球性國際招商，招徠全球商界、時尚 界、家具界、餐飲美食界等行業(yè)內(nèi)最I(lǐng)N最具時尚姿彩的高檔鼎級品牌旗艦企業(yè)中與尚都之 形象氣質(zhì)最為吻合者、在業(yè)界具獨特個性和非凡品味者進駐，如意大利威乃達櫥柜、美時 櫥柜、諾爾特、法尼尼、德意拉丘那櫥柜等頂級名品專賣，以及名品時裝展賣等。欲進入 中國大陸市場做商業(yè)巨霸，就從進駐尚都開始！范思哲？VERSACE夏奈爾?CHANEL伊夫.圣洛朗？Yves Sai ntLaure nt克里斯汀迪奧？Christia

32、n Dior例外？EXCEPTION路易安路？LOUISANO九、尚都整體銷售傳播規(guī)戈U思想：1、銷售執(zhí)行“三步走“戰(zhàn)略2、整合營銷傳播戰(zhàn)略3、大型SP活動策劃實施1、銷售執(zhí)行“三步走“戰(zhàn)略國際招商：全球范圍內(nèi)遴選最具代表典范的時尚服裝界、餐飲界、娛樂業(yè)界、家具業(yè)界等 商業(yè)旗艦店加盟進駐，產(chǎn)生強烈的品牌號召力，與尚都之品位追求、實力形象 相印證，同時又可帶動更多的后期銷售。國內(nèi)招商：將主力產(chǎn)品以國內(nèi)招商形式推廣，網(wǎng)絡(luò)各業(yè)界最有個性形象和時尚氣息的品牌 名家，集合最優(yōu)秀的銷售、經(jīng)營廠商，打造真正時尚之都，魅力之都。其它產(chǎn)品常態(tài)銷售：辦公、公寓等產(chǎn)品，可以無錫本土客戶層去化為主，保持銷售現(xiàn)場的 熱

33、烈人氣和資金穩(wěn)定回籠。先商后住，以商帶住，以旺帶旺，展示形象，聚集人氣，和諧局面，良性互動。2、整合營銷傳播戰(zhàn)略基于尚都之形象定位一一江蘇首座水文化主題型時尚止都一一的宏浩目標(biāo)，尚都 在整體推廣銷售中將著重銷售成果建設(shè)，更考量其品牌定位的實施落實。因此，單單 賣掉產(chǎn)品并非唯一、最終的目的，而要真正朝打造的目標(biāo)方向努力，為尚都的地標(biāo)形 象、永續(xù)繁華的經(jīng)營積累最大的品牌有形、無形的優(yōu)勢寶貴資產(chǎn)。因為要面對江蘇省、長三角經(jīng)濟帶，要做中國的東方巴黎，紐約不夜城，要把氣 勢和眼光放在宏觀區(qū)域上作業(yè)。選擇長三角最有影響、有品牌價值、有時尚品位的媒 體力量，以各大城市的主流平面媒體和時尚精品雜志，當(dāng)?shù)厥找暋?/p>

34、收聽率最高的電視 廣播媒體和門戶網(wǎng)絡(luò)為為傳播載體，以長三角經(jīng)濟帶上黃金干線高速公路沿線為引導(dǎo)，以自有銷售印刷品和定期時尚刊物雜志為現(xiàn)場終端媒體，以高度整合、全方位立體化的媒體覆蓋，形成對市場的嚴(yán)密控制和有效傳播，讓意向客戶動心購房，實力加 盟，讓普通大眾亦期待一睹尚都時尚風(fēng)姿，早日享受來此購物、休閑、觀光的超凡樂 趣。平面報紙媒體類：無錫：無錫日報 江南晚報 華東信息日報 無錫廣播電視報 揚子晚報無錫版常州：常州日報 常州晚報 常州廣播電視報蘇州： 蘇州日報 姑蘇晚報 名城早報 蘇州廣電報揚子晚報蘇州版上海：新民晚報 解放日報 文匯報 上海青年報假日周刊申江服務(wù)導(dǎo)報區(qū)域性城市精品雜志類媒體：無

35、錫：理想家園雜志常州：住在常州蘇州：發(fā)現(xiàn)蘇州住在蘇州上海：世界服裝之苑經(jīng)理人 新聞周刊 上海大都市雜志電視媒體類：無錫：無錫電視臺 無錫有線電視臺太湖明珠電視臺常州：常州電視臺（總臺）蘇州：蘇州電視臺家園欄目 住在蘇州欄目上海：上海電視臺上海東方電視臺 無錫:無錫電臺？?無錫新聞臺 無錫經(jīng)濟臺 無錫音樂臺無錫交通臺江南之聲蘇州：蘇州音樂臺 蘇州交通經(jīng)濟頻道常州：常州電臺 常州經(jīng)濟廣播電臺常州在線調(diào)頻網(wǎng)絡(luò)電臺上海：上海東方廣播電臺 上海人民廣播電臺長三角高速公路沿線高炮廣告類：滬寧高速蘇嘉杭高速國內(nèi)有影響、有價值、有品位的高端時尚雜志類：時尚系列雜志，包括時尚家居時尚家居置業(yè)時尚中國時裝時尚先生

36、ESQUIRE上海藝術(shù)家經(jīng)理人世界mangazine 名牌網(wǎng)絡(luò)行銷類：無錫：無錫信息港及本地人氣最旺網(wǎng)站常州：常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)（中國國情一及本地人氣最旺網(wǎng)站蘇州：蘇州熱線（）搜房全球華人門戶網(wǎng)站蘇州站及本地人氣最旺網(wǎng)站全國各大航空雜志類媒體：上海東方航空海南航空國際航空南方航空3、大型SP活動策劃實施尚都作為“江蘇首座主題型地標(biāo)時尚之都”的宏大目標(biāo)，勢必要營造濃郁而熱烈的時 尚感、國際感，以前衛(wèi)的、超脫的、戲劇性的操作手法和手段來贏得市場的關(guān)注、業(yè)界的 認同和媒體的追捧，而欲達到此轟動效果，就要推陳出新，善于、敢于運用超越常規(guī)的戰(zhàn) 略戰(zhàn)術(shù)來傳播尚都的強勢信息和地標(biāo)形象，在市場上掀起時尚風(fēng)暴，引

37、發(fā)“暈輪”效應(yīng)， 將充足的信息量通過大型而出彩、出奇的 SP活動來傳播，短期內(nèi)得以最大程度的曝光，成 為大眾談?wù)摰脑掝}，意向客戶投資的必選對象。大型SP活動的規(guī)劃策劃及組織實施，要達到最理想的預(yù)期效果，需有周密的作戰(zhàn)計劃、 充分可供掌控的資源和縝密完善的操作人員，需動用大量的公關(guān)手法、廣告?zhèn)鞑ゼ记?、?合營銷手段、媒體單位配合、效果監(jiān)控反饋等多方位的配合運用，方能取得事半功倍的精 準(zhǔn)而轟動的效果。因此，在整個尚都作業(yè)周期的前期、中期、后期，均需要安排不同側(cè)重、 不同形式和內(nèi)容的sp活動，圍繞尚都強大的傳播主題賣點，既要不走尋常路，未必全部按 照牌理出牌，避免單一的模式化，但也要有步驟、環(huán)節(jié)，緊

38、鑼密鼓有序進行，形成自成一 體的SP活動“多米諾骨牌系統(tǒng)”。作業(yè)前期，將結(jié)合研展部分、業(yè)務(wù)現(xiàn)場進度，進行市場探測性的預(yù)熱，通過廣泛的企 劃操作，收集足夠多的信息并加以分析梳理，針對旗艦商業(yè)部分進行大型國際招商專場活SHO，以前衛(wèi)動。此活動將安排多層次內(nèi)容，如組織魅力十足的“國際時尚前線陣地”的時尚團隊配合非主流色彩的個性化手段制造聲勢，展現(xiàn)無錫乃至長三角地區(qū)罕見的時尚 風(fēng)采，讓受眾初步領(lǐng)略尚都與時尚的淵源關(guān)系，以及靈感無窮的時尚魅力，樹立起尚都唯 一、獨特、前衛(wèi)甚至有些反叛的形象定位。開盤階段，將配合密集的報廣宣傳，舉行盛大的“尚都隆重開盤新聞發(fā)布會及國內(nèi)菁 英招商打造江蘇首座水文化主題型時尚

39、之都”活動，邀請媒體、時尚界、商界等各界 人士蒞臨觀摩，全方位、多角度展示尚都之優(yōu)勢規(guī)劃、定位、未來遠景目標(biāo)、地標(biāo)形象等 優(yōu)勢賣點。配合此次發(fā)布會，還將組織“尚都一一水上巴黎少數(shù)派時裝、歌舞SHOW同樣以先鋒、前衛(wèi)的手法讓媒體、讓市場有精彩看法的創(chuàng)意色彩刺激人們的接受力，挑戰(zhàn)傳 統(tǒng)的主流價值觀念和做法。 通過這樣的活動， 勢必將積累的信息以爆炸式的速度快速傳播， 引發(fā)新一輪強勢沖擊波，同時與銷售形成良性促動，取得相得益彰之功效。在樓盤持續(xù)熱銷期間，還將依據(jù)銷售去化狀況，選擇合適時機，采用合適方式，發(fā)起 合適形式的廣告運動，將尚都的獨特、鮮明個性形象貫穿到底。如利用節(jié)日或長假期間， 組織規(guī)模龐大

40、、 高規(guī)格的“國際另類地下音樂大曝光演繹會” ，邀請那些流動于北京、 上海、 南京、無錫的酒吧、防空洞里“一半在地獄、一半在天堂”的音樂制作者、演唱者們走上 前臺，走進陽光，跟公眾做親密接觸，讓更多對中國地下音樂感到好奇或者關(guān)心的人們得 以聆聽到新鮮而另類的音樂文化的演繹。舉辦 “中國地下樂隊生存與發(fā)展前途”專場討論會等活動，或者贊助某些樂隊創(chuàng)作、 發(fā)行地下音樂文化事業(yè)，表達尚都的某種人文關(guān)懷和獨特的視覺關(guān)注，使得尚都獲得與之 對話的身份資本和時尚魅力。在銷售現(xiàn)場舉辦“關(guān)注行為藝術(shù)深刻還是做秀？”的大型展覽和賽事，以另類而 敏感的話題激發(fā)媒體的議論和關(guān)注。在銷售現(xiàn)場進行某新異品牌時裝展示發(fā)布會

41、，讓尚都變成時尚潮流發(fā)源地;在媒體公開有獎?wù)魑谋荣?，討論什么是時尚，時尚的主流與非主流對質(zhì)等話題，有無 定論在其次，讓人們引起思考和對尚都的深入人心是真正目的；參加無錫本地或周邊城市有區(qū)域影響力的房地產(chǎn)展示交易會，同時舉辦吸引受眾眼球 的時尚活動；十、尚都之競爭個案分析ii.保利廣場投資商：無錫市民生房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展商：無錫市保利置業(yè)有限公司建筑設(shè)計：上海大原建筑設(shè)計咨詢有限公司景觀設(shè)計：美國place maker景觀設(shè)計有限公司經(jīng)營顧問：善益咨詢有限公司物業(yè)管理：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司現(xiàn)場位置：無錫市解放東路、縣前東街占地面積：50000平米建筑面積：80000平米基本優(yōu)劣勢評析：A:

42、地段區(qū)域較好，屬于無錫市熱點商圈范圍內(nèi)，投資錢景明朗，具有相當(dāng)誘惑力;B:合作團隊實力強大，給市場和客戶相當(dāng)大的信心；產(chǎn)品“購物公園”主題定位清晰，標(biāo)榜是未來商業(yè)發(fā)展趨勢，較得人心；C:通過整體包裝、炒做，形象檔位較高，銷售力度快，足見其廣告營銷水準(zhǔn)頗佳。D:占地面積、建筑面積與地標(biāo)物業(yè)形象還有距離，是其難免的缺陷；E:保利廣場的產(chǎn)品規(guī)劃實質(zhì)仍然為傳統(tǒng)百貨公司店中店商業(yè)模式，且店鋪價格高 昂，如此大的硬性成本會給業(yè)主或承租戶后續(xù)經(jīng)營以及物業(yè)管理帶來相當(dāng)大的風(fēng)險 與挑戰(zhàn)。2、無錫站前商貿(mào)區(qū)發(fā)展商:無錫仲城房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計:美洲馬達思班策劃代理:無錫市大衛(wèi)不動產(chǎn)顧問有限公司售樓位置:無錫市通運路和解放北路交界處占地面積: 160000 平米建筑面積: 280000 平米 基本優(yōu)劣勢評析:A:規(guī)模浩大，資金投入力度較大，有政府和外資實力背景做強大支撐和后盾，財力雄厚;B:國際名家擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計，有國內(nèi)成功案例，理念較為新穎；C:商貿(mào)區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，為無錫傳統(tǒng)的繁華商業(yè)中心，其區(qū)域