第一周課程案例分析

1、案例分析題（直接根據(jù)圖片分析即可）1、根據(jù)太極圖中的財(cái)務(wù)自由智慧、財(cái)務(wù)自由綱領(lǐng)中的內(nèi)容，分析一下過去 30 年間東京的房?jī)r(jià)走勢(shì)，以及分析一下東京房?jī)r(jià)未來可能的走勢(shì)？（可從生錢資產(chǎn)、耗錢資產(chǎn)、凈現(xiàn)金流、價(jià)格運(yùn)動(dòng)等方面進(jìn)行分析，直接分析圖片，需 要精確的數(shù)字，只分析趨勢(shì)的變化即可）東京山手線某房產(chǎn) （單位：日元）首付時(shí)間 市價(jià) 月租金 房貸利率 月供（等額本息）其他支出（約房租的 20%）月凈現(xiàn)金流（月租金-月供-其他支出）（30%)1991 3000 萬(wàn) 7 萬(wàn)900 萬(wàn)8% 15.4 萬(wàn) 1.4 萬(wàn)-9.8 萬(wàn)2015 1200 萬(wàn) 7.5 萬(wàn)360 萬(wàn)2.50%3.3 萬(wàn)1.5 萬(wàn)2.7 萬(wàn)

2、圖中為 1985-2015 年?yáng)|京住宅價(jià)格指數(shù)。從圖中可以看到自 1985-1991 年?yáng)|京住宅價(jià)格 指數(shù)從大概 95 點(diǎn)漲到 240 點(diǎn)，漲幅高達(dá)（240-95）95100=153%，漲幅非常大，然根 據(jù)太極圖中規(guī)律我們知道資產(chǎn)價(jià)格的漲跌是循環(huán)運(yùn)動(dòng)的，因此東京的房?jī)r(jià)不可能一直漲下去 的，后來東京的房?jī)r(jià)從 1991 年的 240 點(diǎn)左右開始下跌，一直下跌到 2015 年的 100 點(diǎn)左右， 跌幅高達(dá)（100-240）240100=58左右（不少房子跌幅超過 80%）。根據(jù)太極圖中 規(guī)律知道資產(chǎn)價(jià)格的漲跌是循環(huán)運(yùn)動(dòng)，東京的房?jī)r(jià)不可能一直下跌，未來趨勢(shì)應(yīng)該是上漲的。我們根據(jù)東京住宅價(jià)格指數(shù)表我們來

3、具體分析一下東京山手線某房產(chǎn)，首先看 1991 年 當(dāng)時(shí)買入的房子大概 3000 萬(wàn)日元，月租金大概 7 萬(wàn)日元，首付 30%為 900 萬(wàn)日元，貸款 30 年當(dāng)時(shí)房貸利率大概 8%，等額本息，月供為 15.4 萬(wàn)日元。其他各項(xiàng)支出為房租的 20%，月 支出為 1.4 萬(wàn)元。則這套房子的月凈現(xiàn)金流為：7-15.4-1.4=9.8 萬(wàn)日元。投資年現(xiàn)金回報(bào)率 為：9.812900100%13%左右。此時(shí)房子為耗錢資產(chǎn)。根據(jù)太極圖中規(guī)律知道這 套房子的凈現(xiàn)金流的正負(fù)是循環(huán)運(yùn)動(dòng)的。所以此時(shí)不應(yīng)該買房子，有房子的話可以賣出。因 為在未來這套房子的凈現(xiàn)金流會(huì)變成正數(shù)。再來看看 2015 買進(jìn)的房子市價(jià)大概

4、 1200 萬(wàn)日元，月租大概 7.5 萬(wàn)日元，首付 30%為 360 萬(wàn)日元貸款當(dāng)時(shí)房貸利率大概 2.5%等額本息月供為 3.3 萬(wàn)日元。其他各項(xiàng)支出為房租的 20%， 月支出為 1.5 萬(wàn)日元。則這套房子的月凈現(xiàn)金流為：7.5-3.3-1.5=2.7 萬(wàn)日元。投資年現(xiàn)金回 報(bào)率為：2.712360100%9%左右。此時(shí)房子為生錢資產(chǎn)，根據(jù)太極圖中規(guī)律知道房 子的凈現(xiàn)金流的正負(fù)是循環(huán)運(yùn)動(dòng)的，所以此時(shí)可以持有房子。2、根據(jù)太極圖中的財(cái)務(wù)自由智慧、財(cái)務(wù)自由綱領(lǐng)中的內(nèi)容，分析一下過去 30 年間美國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，以及分析一下美國(guó)房?jī)r(jià)未來可能的走勢(shì)？（可從生錢資產(chǎn)、耗錢資產(chǎn)、凈現(xiàn)金流、價(jià)格運(yùn)動(dòng)等方面進(jìn)行

5、分析，直接分析圖片，不 需要精確的數(shù)字，只分析趨勢(shì)的變化即可）洛杉磯某房產(chǎn) （單位：美元）時(shí)間市價(jià) 月租金 首付（30%) 房貸利率月供（等額本 其他支出（約房租的 息） 30%）月凈現(xiàn)金流（月租金-月供-其他支出）200660 萬(wàn) 2800 18 萬(wàn)8%3100840-11402012 35 萬(wàn) 240010.5 萬(wàn)3.50%1100720580圖中為 1987-2017 年過去 30 年美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)表。從圖中可以看到自 1987-2007 年美國(guó) 房產(chǎn)價(jià)格從大概 60 點(diǎn)漲到 225 點(diǎn)，漲幅高達(dá)（225-60）60100=275%，漲幅非常大， 然根據(jù)太極圖中規(guī)律我們知道資產(chǎn)價(jià)格的漲跌是

6、循環(huán)運(yùn)動(dòng)的，因此美國(guó)的房?jī)r(jià)不可能一直漲 下去的，后來美國(guó)的房?jī)r(jià)從 2007 年的 225 點(diǎn)左右開始下跌，一直下跌到 2013 年的 130 點(diǎn) 左右，跌幅高達(dá)（130-225）225100=42左右。根據(jù)太極圖中規(guī)律知道資產(chǎn)價(jià)格的 漲跌是循環(huán)運(yùn)動(dòng)，美國(guó)的房?jī)r(jià)不可能一直下跌，未來趨勢(shì)應(yīng)該是上漲的。我們根據(jù)美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表我們來具體分析一下洛杉磯某房產(chǎn)，首先看 2006 年當(dāng)時(shí) 買入的房子大概 60 萬(wàn)美元，月租金大概 2800 美元，首付 30%為 18 萬(wàn)美元，貸款當(dāng)時(shí)房貸 利率大概 8%，等額本息，月供為 18 萬(wàn)美元。其他各項(xiàng)支出為房租的 30%，月支出為 840 美元。則這套房子的月

7、凈現(xiàn)金流為：2800-3100-840= 1140 美元。投資年現(xiàn)金回報(bào)率為： 114012180000100%7.6%左右。此時(shí)房子為耗錢資產(chǎn)。根據(jù)太極圖中規(guī)律知道這 套房子的凈現(xiàn)金流的正負(fù)是循環(huán)運(yùn)動(dòng)的。所以此時(shí)不應(yīng)該買房子，有房子的話可以賣出。因 為在未來這套房子的凈現(xiàn)金流會(huì)變成正數(shù)。再來看看 2012 買進(jìn)的房子市價(jià)大概 35 萬(wàn)美元，月租大概 2400 美元，首付 30%為 10.5 美元，貸款當(dāng)時(shí)房貸利率大概 3.50%等額本息月供為 1100 美元。其他各項(xiàng)支出為房租的 30%， 月支出為 720 美元。則這套房子的月凈現(xiàn)金流為：2400-1100-720=580 美元。投資年現(xiàn)金

8、回 報(bào)率為：5801210.5100%6.6%左右。此時(shí)房子為生錢資產(chǎn)，根據(jù)太極圖中規(guī)律知道 房子的凈現(xiàn)金流的正負(fù)是循環(huán)運(yùn)動(dòng)的，所以此時(shí)可以持有房子。3、根據(jù)太極圖中的財(cái)務(wù)自由智慧、財(cái)務(wù)自由綱領(lǐng)中的內(nèi)容，分析一下過去 20 年間香港股市（以恒生指數(shù)為例）的走勢(shì)，以及分析一下香港股市未來可能的走勢(shì)？（可從價(jià)格運(yùn)動(dòng)等方面進(jìn)行分析，直接分析圖片，不需要精確）分析：通過 hk 恒生指數(shù)的走勢(shì)圖可以看到，2000 年到 2003 年恒指從 18000 點(diǎn)跌到 8400 點(diǎn)，跌幅為（8400-18000）18000100%=53%左右。根據(jù)太極圖中規(guī)律知道資產(chǎn)價(jià)格的 漲跌是循環(huán)運(yùn)動(dòng)的，香港股市不可能一直跌

9、下去。我們可以確定香港股市未來還會(huì)上漲。之 后恒指從 2003 年的 8100 多點(diǎn)開始上漲到 2007 年的 31000 多點(diǎn)，漲幅高達(dá)（31000-8100） 8100100%283%左右。4、根據(jù)太極圖中的財(cái)務(wù)自由智慧、財(cái)務(wù)自由綱領(lǐng)中的內(nèi)容，分析一下過去 20 年間美國(guó)股市（以標(biāo)普 500 指數(shù)為例）的走勢(shì)，以及分析一下美國(guó)股市未來可能的走勢(shì)？（可從價(jià)格運(yùn)動(dòng)等方面進(jìn)行分析，直接分析圖片，不需要精確） 1分析：根據(jù)標(biāo)普 500 指數(shù)圖中可以看到從 2007 年 1600 點(diǎn)左右跌至 2008年 667 點(diǎn)左右，跌幅高達(dá)（667-1600 ）1600100%-58%左右，根據(jù)太極圖中規(guī)律資產(chǎn)價(jià)格的漲跌是循環(huán)運(yùn)動(dòng)的從而知道標(biāo)普 500 指數(shù)不可能一直下跌，后來從 2008 年的 667 點(diǎn)上漲到 20