土地增值稅清算指南與納稅籌劃

1、 （更多精彩內(nèi)容，請(qǐng)登陸房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)會(huì)計(jì)第一人氣門戶有您的加入更精彩?。┩恋卦鲋刀惽逅阒改吓c納稅籌劃 -劉玉章開篇?jiǎng)⒂裾麻_征土地增值稅的目的（1）為了增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）為了限制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的行為。（3）為了提高我國(guó)土地的利用效率。（4）為了規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入。主要亮點(diǎn)有兩個(gè)，其一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率； 二是對(duì)于不同類型的房產(chǎn)實(shí)行差別稅率。征稅方法：實(shí)行先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（ 國(guó)發(fā)201010 號(hào)）提高戰(zhàn)略級(jí)別的

2、嚴(yán)厲性（體現(xiàn)在兩個(gè)方面）：（一）將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對(duì)高房?jī)r(jià)的社會(huì)危害性評(píng)級(jí)最嚴(yán)厲的一次。（二）首次將問(wèn)責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，通知強(qiáng)調(diào)：“對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”，并且讓監(jiān)察部介入。這意味著，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國(guó)法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房?jī)r(jià)上僥幸和綏靖的退路。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的四大手段：（一）運(yùn)用信貸政策遏制房?jī)r(jià)上漲2國(guó)十條要求，單套面積在 90M以上的，提高首付比例；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。（二）堅(jiān)決遏制外地炒房者國(guó)十

3、條要求，對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。（三）發(fā)揮稅收的調(diào)控作用國(guó)十條要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政 策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定 ,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。（四）以問(wèn)責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力國(guó)十條指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制

4、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作201053號(hào)）各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，將思想統(tǒng)一到國(guó)發(fā) 201010號(hào)文件精神上來(lái)，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國(guó)發(fā) 201010號(hào)文件精神落到實(shí)處。二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅

5、預(yù)征工作改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房?jī)r(jià)快速上漲不匹配的情況。通過(guò)科學(xué)、精細(xì)的測(cè)算，研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。（1）除保障性住房外；保障性住房不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%；（3）中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5%；（4）西部地區(qū)省份不得低于 1%；各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。三、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。對(duì)確需核定征收的，

6、要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。四、深入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程，提高清算工作水平。對(duì)清算工作開展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制，積極推動(dòng)土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。2010年稅收專項(xiàng)檢查工作方案 土地增值稅部分1、是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。2、是否不按規(guī)定進(jìn)行成本分?jǐn)偅鲋殿~的計(jì)算是否正確。國(guó)稅發(fā)（ 2009）31號(hào)文 3、對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求，是否將高檔住宅與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混淆在一起預(yù)交或清算土地增值稅。國(guó)稅發(fā)（2009）91號(hào)文4、是否以工程未結(jié)算、未決算或商

7、品房未銷售完畢等理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。5、是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。國(guó)稅發(fā) （2006）187號(hào)文6、是否按規(guī)定對(duì)開發(fā)成本中的利息支出進(jìn)行分離，超過(guò)貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。國(guó)稅函 2010220號(hào)7、土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧1、2006年 3月 2日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅 200621號(hào)文）；2、2006年 12月 28日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)）；3、2007年 12月 29日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了土地增值稅清算鑒證

8、業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（國(guó)稅發(fā) 2007132號(hào)）；4、2008年 4月 11日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知（國(guó)稅函 2008318號(hào)）；5、2009年 4月 29日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見（國(guó)稅發(fā) 200985號(hào)）；6、2009年 5月 20日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā) 200991號(hào)）；7、2010年 5月 19日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知(國(guó)稅函 2010220號(hào)）；8、2010年 5月 25日，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知201053號(hào)）。（國(guó)稅發(fā)第一節(jié)土地增值稅概述（上）一、土地增值稅：

9、是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。（一）納稅人：（二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。1、“國(guó)有土地”是指法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。2、地上建筑物及附著物連同土地一并轉(zhuǎn)讓。 （三）征稅范圍的界定：1土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物的行為征稅。只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為；2土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。不包括出讓；不包括未轉(zhuǎn)讓；3土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不

10、征稅。二、收入總額的確認(rèn)（一）清算管理規(guī)程：審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致的，以實(shí)測(cè)面積確認(rèn)收入。（二）220號(hào)函：已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；合同所載房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。（三）視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將

11、開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、職工獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、債務(wù)重組、非貨幣性交易等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,繳納土地增值稅。（六種）國(guó)稅發(fā) 2006187號(hào)，國(guó)稅函（ 2009）3號(hào)，財(cái)企（ 2009） 242號(hào)（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。三、扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容：扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。包括地價(jià)款、契稅、繳納有關(guān)登

12、記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等。國(guó)稅發(fā) 200931號(hào)，國(guó)稅函 2010220號(hào)1.同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。2.是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。國(guó)稅函 2010220號(hào) （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。（1）企業(yè)用本項(xiàng)目建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的

13、補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。清算管理規(guī)程：審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。臨時(shí)性的3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出， 主要包括開

14、發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。審查時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（1）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?guó)稅發(fā) 200931號(hào)4.建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。（1）發(fā)生的費(fèi)用是否與工程結(jié)算報(bào)告（書）、工程決算報(bào)告（書）、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材

15、費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。甲供材料（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。（4）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具（例，鋁合金門窗）。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。國(guó)稅發(fā) 200931號(hào)，國(guó)稅函 2010220號(hào)（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套

16、設(shè)施費(fèi)。（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?guó)稅發(fā) 200931號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第 32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合 已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。計(jì)算土地增值稅時(shí)，無(wú)發(fā)票不得扣除。提示：國(guó)稅發(fā) 200631號(hào)：1、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位

17、給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本， 抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。例、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的某新建小區(qū)地處郊區(qū)，城市配套設(shè)施較差，為提高小區(qū)的服務(wù)功能，規(guī)劃建設(shè)一所小學(xué)校，建設(shè)總投資3000萬(wàn)元，市財(cái)政局同意用教育經(jīng)費(fèi)給予補(bǔ)償 2400萬(wàn)元，補(bǔ)償款已存入銀行，其余由甲公司自行解決。（1）收到補(bǔ)償款借：銀行存款貸：開發(fā)產(chǎn)品2400萬(wàn)2400萬(wàn)（2）將差額轉(zhuǎn)損益，調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。借：營(yíng)業(yè)外支出等貸：開發(fā)產(chǎn)品600萬(wàn)600萬(wàn)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)調(diào)整到“開發(fā)產(chǎn)品”中。提示：國(guó)稅發(fā) 200631號(hào)：2、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（1）利用地下人防工程建造

18、的車庫(kù)；（2）獨(dú)立的、有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)。單獨(dú)核算成本6.開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：屬于彈性較大的費(fèi)用項(xiàng)目。 是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。鏈接營(yíng)銷設(shè)施購(gòu)建的方式：國(guó)稅發(fā) 200931號(hào)：（1）銷售完成后可以對(duì)外出售

19、的；開發(fā)產(chǎn)品核算（2）銷售完成后自用的建筑；折舊記入開發(fā)間接費(fèi)（3）在開發(fā)的商品房中裝修成營(yíng)銷設(shè)施；（4）不可以對(duì)外出售的臨時(shí)建筑；售樓部（5）經(jīng)營(yíng)租賃的營(yíng)銷設(shè)施。裝修費(fèi)在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用核算，推銷記入開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)所得稅法：建造時(shí)間超過(guò) 12個(gè)月的建造期間發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入計(jì)稅基礎(chǔ)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。依附“制造成本法”。簡(jiǎn)稱“按照建造成本的10扣除”。計(jì)算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）財(cái)政部規(guī)定的其他扣

20、除項(xiàng)目：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本之”之和加計(jì) 20的扣除；簡(jiǎn)稱按照建造成本的 20加計(jì)扣除。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。印花稅不得重復(fù)扣除（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí) ,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)財(cái)稅200621號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的

21、成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì) 5計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò) 6個(gè)月、未滿 12個(gè)月的，可以視同為一年。（意味著不足 6個(gè)月的不計(jì)算扣除額）國(guó)稅函 2010220號(hào)第一節(jié)土地增值稅概述（下）四、扣除項(xiàng)目的具體要求（一）對(duì)原始憑證的要求： 清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。在土地增值稅清算中，

22、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定：清算管理規(guī)程第 22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。身份證復(fù)印件（2）扣留質(zhì)量保證金的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。解決辦法：在合同中約定。 15%預(yù)付款，結(jié)算款， 85%后不再預(yù)付款，

23、5%保證金（二）對(duì)單位面積建安造價(jià)的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（京地稅地2009245號(hào)）清算管理程序第 25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。房地產(chǎn)類型竣工年代核定單位成本（元 /平方米）2001及以前1386140214

24、691502148615121586179824252435262120022003多層住宅及底商200420052006200720082001及以前20022003 2004200520062007200828072769279029872997高層住宅及底商北京市分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息的計(jì)算：1.細(xì)則規(guī)定：利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5以內(nèi)計(jì)算扣除。2.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于

25、印發(fā) 的通知（國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)）規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用（指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10以內(nèi)計(jì)算扣除。3.國(guó)稅函 2010220號(hào)：（1)利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除（2）全部使用自有資金沒有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（ 1）、（ 2）項(xiàng)

26、所述兩種辦法。選擇一種（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。4.財(cái)稅字 1995048號(hào)：貸款逾期利息、加罰息不得扣除。審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。計(jì)算土地增值稅時(shí)，將利息支出“從開發(fā)成本”中剔除分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?guó)稅發(fā)（ 2009）31號(hào)按照直接成本法分配。利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。土地增值稅的計(jì)算方法： （1）增值額銷售收入總額扣除項(xiàng)目金額（2）增值率增值額扣除項(xiàng)目金額（3）選擇適用稅率：四檔稅

27、率（4）土地增值稅增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額扣除率扣除項(xiàng)目金額建造成本開發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除額有關(guān)稅金建造成本 10建造成本 20建造成本 +5.5銷售收入總額1.3建造成本營(yíng)業(yè)稅金及附加前提：實(shí)施細(xì)則規(guī)定的建造成本中不含利息支出。3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的變化國(guó)稅發(fā) 2007132號(hào)第三十五條（八）：在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。4.國(guó)稅函 2010220號(hào)：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。結(jié)論：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的， 開發(fā)費(fèi)用按稅收規(guī)定的 10計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)

28、構(gòu)證明的利息允許據(jù)實(shí)扣除，其余開發(fā)費(fèi)用按 5扣除?？鄢?xiàng)目的計(jì)算公式：（1）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額（建造成本已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息）1.3與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1.3不含息建造成本營(yíng)業(yè)稅及附加（2）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額（ 1.25不含息建造成本營(yíng)業(yè)稅及附加）實(shí)際支付的利息金融機(jī)構(gòu)利息支出 5%建造成本金融機(jī)構(gòu)利息支出 5%建造成本（四）開發(fā)成本計(jì)算和費(fèi)用分?jǐn)偟囊髶?jù)實(shí)扣除法比例扣除法國(guó)稅發(fā) 200931號(hào)1.開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本：是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各

29、項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用的對(duì)象化2.計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則。成本對(duì)象：是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的承擔(dān)費(fèi)用的項(xiàng)目。開發(fā)成本的承擔(dān)者（項(xiàng)目）。 （1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對(duì)象。可售開發(fā)產(chǎn)品獨(dú)立成本對(duì)象不可售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)渡性成本對(duì)象（2）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算?？煞皲N售原則（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為

30、獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。例如，一個(gè)綜合樓，地下為車庫(kù)， 13層為商業(yè)用房， 420層為住宅。小區(qū)內(nèi)多棟樓房結(jié)構(gòu)近似，開竣工時(shí)間相近，小區(qū)內(nèi)有商鋪、住宅、地下車庫(kù)等。（4）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。例如，商鋪與住宅，結(jié)構(gòu)、層高、室內(nèi)設(shè)備、裝飾都不同。（6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算?！皞浒钢贫取保旱?26條“成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并

31、報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意”。3.成本分?jǐn)偡椒ǎ簩?duì)共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則進(jìn)行分配。（1）占地面積法（落地面積法）：指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配；然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。例：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）建筑面積法：指按已動(dòng)工開發(fā)成本

32、對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。受益原則 一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。例：配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)。（3）直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。例：開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用（4）預(yù)算造價(jià)法：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。例：借款費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)4.下列成本應(yīng)按規(guī)定方法進(jìn)行分配：（1）土地成本

33、，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。待（2）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。（3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。（4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的免征土地增值稅。財(cái)稅2006141號(hào)規(guī)定：

34、“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省級(jí)人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā) 200526號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。國(guó)辦發(fā) 200526號(hào)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定的原則條件是1、住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0以上；：2、單套建筑面積在 120平方米以下；3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在以內(nèi)。（二）國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠條例第八條因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。細(xì)則解釋：是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)

35、。財(cái)稅200621號(hào)進(jìn)一步明確：（1）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；（2）因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1、細(xì)則：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn) ,凡居住滿五年或五年以上的 ,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的 ,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的 ,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。2、財(cái)稅字 1999210號(hào)規(guī)定：對(duì)居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收

36、土地增值稅。3、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。4、自 2008年 11月 1日起對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（四）企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠財(cái)稅字 1995048號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的（函單位及個(gè)人），投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的收土地增值稅。,應(yīng)征財(cái)稅200621號(hào)補(bǔ)充：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字 1995

37、48號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（五）合作建房的稅收優(yōu)惠對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（六）企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。（七）舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號(hào)）：第一條（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自 2007年 8月 1日起

38、執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算一、土地增值稅的征收管理1、細(xì)則第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因 ,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的 ,可以預(yù)征土地增值稅 ,待該項(xiàng)目全部竣工 ,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算 ,多退少補(bǔ)。2、財(cái)稅200621號(hào)：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。3、國(guó)稅發(fā) 201053號(hào)：第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅

39、預(yù)征工作為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。（1）除保障性住房外保障性住房不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%；（3）中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5%；（4）西部地區(qū)省份不得低于 1%；各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。二、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任：1、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)2、對(duì)納稅人申報(bào)情

40、況進(jìn)行審核。國(guó)稅發(fā)（ 2009）91號(hào)（二）納稅人的責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。三、土地增值稅的前期管理 1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。國(guó)稅發(fā) 199590號(hào)：開發(fā)商應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅項(xiàng)目登記表。京地稅地（ 2009）105號(hào) 30天內(nèi)2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要

41、求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。3、對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。四、土地增值稅的清算受理（一）土地增值稅的清算單位1 、以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；2 、對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；3、開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。清算管理規(guī)程：對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（二）土地增值稅清算項(xiàng)目的確定1. 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)

42、讓土地使用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。90日內(nèi)到2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。要求清算的項(xiàng)目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)決定并下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)

43、機(jī)關(guān)可依據(jù)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。五、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。六、收到清算資料后

44、的處理方式清算管理規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：1、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。2、對(duì)符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。3、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。意味著可能對(duì)該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照清算管理規(guī)程第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。七、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。清算管理規(guī)程第 12條：納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審

45、核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。國(guó)稅發(fā) 201053號(hào)：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。對(duì)清算八、土地增值稅清算的審核國(guó)稅發(fā) 201053號(hào)：土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)；組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要深入貫徹土地增值稅清算管理規(guī)程，按照土地增值稅清算管理規(guī)程的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升

46、清算水平。（一）土地增值稅清算的審核部門稅務(wù)機(jī)關(guān) 清算管理規(guī)程第五條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（二）審查內(nèi)容1、清算項(xiàng)目的審查：（1）清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；（2）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；（3）對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅 (91號(hào)文第十七條）。2、收入情況的審核：（1）重點(diǎn)審核“銷售明細(xì)表”、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)

47、聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；（2）對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；（3）對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況；（4）視同銷售房產(chǎn)的審查。確認(rèn)有無(wú)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。3、扣除項(xiàng)目金額的審查（1）在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和

48、費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?，防止人為調(diào)節(jié)成本。（5）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。九、土地增值稅的核定征收清算管理規(guī)程第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按

49、照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書。 5%國(guó)稅發(fā) 201053號(hào)：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，立即糾正?！扒罂毂仨殞?duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。十、土地

50、增值稅的清算補(bǔ)繳及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理5，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)1.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。2.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算清算時(shí)計(jì)算：?jiǎn)挝豢墒勖娣e成本費(fèi)用開發(fā)總成本費(fèi)用總可售面積清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算 :扣除項(xiàng)目的建造成本單位可售面積成本費(fèi)用銷售面積第三節(jié)土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn)：例 3-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)， 2008

51、年，出售一棟普通住宅樓，總面積 12,000平方米，平均單位售價(jià) 2,000元，銷售總額 2,400萬(wàn)元，該樓支付土地出讓金 324萬(wàn)元，房屋開發(fā)成本 1,200萬(wàn)元，其中：利息支出 100 萬(wàn)元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率花稅率 0.5，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例1、收入總額： 2400萬(wàn)；7%，教育費(fèi)附加 3%，印10%。2、扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出 100萬(wàn)）：（1）取得土地使用權(quán)金額： 324萬(wàn)（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本： 1100萬(wàn)（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（ 324+1100）10% = 142.4萬(wàn)（4）加計(jì) 20%扣除數(shù)：（ 324+1100）20% = 2

52、84.8萬(wàn)（5）扣除營(yíng)業(yè)稅及附加： 24005%（ 1+7%+3%）= 132萬(wàn)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.23、增值額： 24001983. 2 = 416.8萬(wàn)萬(wàn)4、增值率： 416.81983. 2 = 21.02%建造成本5、應(yīng)交土地增值稅： 416.8 30% 0 = 125.04萬(wàn)6、獲利金額收入成本費(fèi)用利息稅金24003241100100132125 619萬(wàn)假設(shè)：降價(jià)到 1975/平方米增值額 23701981.6 388.4萬(wàn)；增值率 388.41981.6 =19.6%小于 20%，免繳土地增值稅。獲利金額 23703241100100130.4 715.6萬(wàn)多獲利 715.661996.6萬(wàn)計(jì)算免稅臨界點(diǎn)：設(shè)