興業(yè)紫苑江岸地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方案

1、興業(yè)紫苑江岸定價(jià)提案一、可類比項(xiàng)目綜合分析1、可類比項(xiàng)目基本情況一覽表：表一：序號(hào)樓盤(pán)名稱開(kāi)發(fā)商地理位置物業(yè)類型市場(chǎng)形象定位小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施1尚格名城（中外合資）尚格置業(yè)天元區(qū)廬山路與長(zhǎng)江北路交匯處西北角聯(lián)體別墅、多層、小高層、高層復(fù)合型城市社區(qū)酒店、教育、商貿(mào)、會(huì)所等2湘銀陽(yáng)光水岸株洲湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司天元區(qū)嵩山路與長(zhǎng)江北路交匯處西北角小高層、多層、商鋪株洲新外灘社區(qū)內(nèi)生活配套較成熟3海創(chuàng)明珠花園株洲海創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司天元區(qū)明珠路，長(zhǎng)江北路與湘江風(fēng)光帶之間多層純海派圍合式園林大社區(qū)配套完善4東方明園恒基房地產(chǎn)荷塘區(qū)新華東路53號(hào)流芳園旁多層、高層為主，少量商鋪、寫(xiě)字樓10萬(wàn)m2原版維也納風(fēng)

2、情名宅配備尊貴會(huì)所，實(shí)行人車(chē)分流5外海玫瑰名城株洲外海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司荷塘區(qū)桂花路56層多層為主，外加小高層和townhouse開(kāi)啟株洲新都市主義浪漫生活多功能會(huì)所、游泳池、托兒所、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等6西子花園2期株洲市九洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司荷塘區(qū)政府西側(cè)，原市老干所用地多層、小高層行政級(jí)現(xiàn)代生態(tài)社區(qū)商業(yè)街、尚品會(huì)所、品牌學(xué)校雙語(yǔ)幼兒園7湘江四季花園山水苑株洲湘銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、江山置業(yè)有限公司蘆淞區(qū)建設(shè)南路商貿(mào)中心地段小高層純山林、純水岸景觀住宅風(fēng)情會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街8惠天然山水國(guó)際湖南惠天然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司盧淞區(qū)南部小高層、多層會(huì)所、商業(yè)街、泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等表二：序號(hào)樓盤(pán)名稱占地面積建

3、筑面積建筑密度容積率綠化率物管費(fèi)用定價(jià)起價(jià)均價(jià)1尚格名城800畝120萬(wàn)m22.2537.5168019002湘銀陽(yáng)光水岸3.2萬(wàn)m28萬(wàn)m22.540小0.88多0.58小1780多200020003海創(chuàng)明珠花園163畝16萬(wàn)m21.4540多168023684東方明園27278 m299300m2353.6441小148019005外海玫瑰名城235畝23萬(wàn)m21.4735.20.65180020006西子花園2期58萬(wàn)m212萬(wàn)m2待添加的隱藏文字內(nèi)容245小0.88多0.58166018707湘江四季花園山水苑30萬(wàn)m2約13萬(wàn)m228.640.90.88168021008惠天然山水國(guó)

4、際約200畝20萬(wàn)m2151.564190023002、可類比項(xiàng)目具體分析（1）總體情況綜述就調(diào)查項(xiàng)目的區(qū)域分布來(lái)看，主要分布在天元、荷塘、盧淞三個(gè)區(qū)；建筑類型以多層和小高層為主；大多數(shù)樓盤(pán)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，市場(chǎng)形象定位也各有特色，具備各自獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。從各項(xiàng)目的具體數(shù)字指標(biāo)來(lái)看，占地面積分布從幾十畝到近千畝，且具有建筑密度低、容積率低、綠化率高的特點(diǎn)。其中，平均容積率約為2，平均綠化率為43。物業(yè)管理費(fèi)小高層為0.88元/平方米，多層為0.58元/平方米。多數(shù)項(xiàng)目的起價(jià)集中在1700元/平方米左右，均價(jià)在2000元/平方米左右。通過(guò)計(jì)算可知，被調(diào)查項(xiàng)目平均起價(jià)為1740元/平方米，均價(jià)

5、為2055元/平方米。（2）各項(xiàng)目具體情況分析序號(hào)項(xiàng)目名稱優(yōu)勢(shì)不足1尚格名城 地理位置優(yōu)越，外部景觀環(huán)境優(yōu)美，人文氣息濃厚 規(guī)模龐大，定位高檔，物業(yè)形態(tài)多樣 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施完善 法國(guó)地中海風(fēng)情景觀設(shè)計(jì)有特色 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，市場(chǎng)推廣形象好 建成后將成為株洲標(biāo)志性居住區(qū)，未來(lái)升值潛力大 周邊生活及市政等各項(xiàng)配套設(shè)施的完善尚需要一定的時(shí)間 沿江風(fēng)光帶、湘江五橋、廬山路、體育中心等還未建成 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施的完善需要時(shí)間2湘銀陽(yáng)光水岸 毗鄰沿江風(fēng)光帶，擁有水景優(yōu)勢(shì) 交通較為便利 離市委、市政府和炎帝廣場(chǎng)近，人文氣息濃厚 綠化率高，社區(qū)內(nèi)生活配套成熟 戶型設(shè)計(jì)類型多樣，且注重人

6、性化 開(kāi)發(fā)商有一定知名度 沿江風(fēng)光帶的建設(shè)需要一定時(shí)間 河西整體配套有待完善 容積率相對(duì)較高 園內(nèi)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)較少3海創(chuàng)明珠花園 毗鄰沿江風(fēng)光帶 地理位置相對(duì)較好，交通便利 規(guī)模較大，景觀設(shè)計(jì)好 容積率低，綠化率高 開(kāi)發(fā)商有知名度，樓盤(pán)綜合品質(zhì)較高 沿江風(fēng)光帶的建設(shè)還未完成 河西配套尚需進(jìn)一步完善 樓盤(pán)均價(jià)較高4東方明園 地理位置優(yōu)越，交通便利 周邊生活等各項(xiàng)配套設(shè)施完善 毗鄰流芳公園，具備一定的景觀優(yōu)勢(shì)，自身綠化率也較高 周邊教育資源豐富，文化氛圍好 物業(yè)形態(tài)多樣 樓盤(pán)綜合素質(zhì)好，物管為品牌企業(yè) 維也納風(fēng)情有賣(mài)點(diǎn) 容積率較高 規(guī)模較小，難以建立品牌優(yōu)勢(shì) 小區(qū)內(nèi)生活及其他配套設(shè)施缺乏5外海玫瑰

7、名城 地理位置優(yōu)越，交通便利 項(xiàng)目規(guī)模大，品牌形象好 區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套完善，容積率低 歐洲風(fēng)情建筑外觀漂亮，檔次高 提倡節(jié)能生活 物業(yè)管理費(fèi)用較低 目前一期已基本售完，市場(chǎng)評(píng)價(jià)高 入口處環(huán)境復(fù)雜，外部環(huán)境不夠好 綠化率相對(duì)較低6西子花園2期 地理位置優(yōu)越，交通便利 周邊配套齊全，行政氛圍濃厚 總體規(guī)模大，物業(yè)形態(tài)較多樣 綠化率高，得房率高 項(xiàng)目外觀形象好 項(xiàng)目綜合素質(zhì)高 外部景觀環(huán)境一般 入口處環(huán)境較復(fù)雜7湘江四季花園山水苑 地理位置優(yōu)越，交通便利 周邊有多個(gè)服裝、電腦等多個(gè)大型市場(chǎng)，生活配套好 毗鄰湘江，自然景觀資源好 建筑規(guī)劃為知名品牌 建筑密度低，綠化率高 二期為期房銷售，存在一定風(fēng)險(xiǎn) 戶型

8、面積普遍較大8惠天然山水國(guó)際 地理位置優(yōu)越，交通便利 規(guī)模較大 項(xiàng)目一、二期部分與1000畝原生林相連，擁有自然資源景觀優(yōu)勢(shì) 密度低，容積率低，綠化率高 樓盤(pán)綜合素質(zhì)好 區(qū)內(nèi)配套完善，功能多樣 均價(jià)較高 期房銷售存在一定風(fēng)險(xiǎn)9興業(yè)紫苑江岸 毗鄰沿江風(fēng)光帶，自然環(huán)境好，景色宜人 紅港大橋、廬山路、長(zhǎng)江北路均為城市主干道，交通便利 地處市行政中心，離新體育中心約1000米左右，人文氛圍好，配套較完善 周邊高檔樓盤(pán)提升居住品質(zhì) 隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步完善和區(qū)域開(kāi)發(fā)的日益成熟，地塊升值潛力大 通過(guò)節(jié)能材料和技術(shù)的應(yīng)用提升項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值 新區(qū)開(kāi)發(fā)和各項(xiàng)配套設(shè)施的完善需要23年時(shí)間 廬山路、紅港大橋、沿江

9、風(fēng)光帶的建設(shè)需要時(shí)間 項(xiàng)目與電廠隔江相望，存在煙塵污染，電廠整改尚未啟動(dòng) 周邊大盤(pán)項(xiàng)目對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅 項(xiàng)目地塊面積小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)商品牌形象未建立二、項(xiàng)目定價(jià)分析（1）類比項(xiàng)目均價(jià)算術(shù)平均法通過(guò)計(jì)算可知，可類比項(xiàng)目平均起價(jià)為1740元/平方米，均價(jià)為2055元/平方米。結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，及本項(xiàng)目推出時(shí)地塊區(qū)域價(jià)值提升情況，可將本項(xiàng)目起價(jià)確定為1660元/平方米，均價(jià)為1880元/平方米。（2）評(píng)估得分法i、項(xiàng)目與臨近樓盤(pán)綜合素質(zhì)評(píng)估項(xiàng)目與可類比樓盤(pán)綜合評(píng)分比較表：項(xiàng)目名稱尚格名城湘銀陽(yáng)光水岸海創(chuàng)明珠花園東方明園外海玫瑰名城西子花園2期湘江四季花園惠天然山水國(guó)際本項(xiàng)目地理位置8887

10、77998樓盤(pán)規(guī)模1057586685交通方便程度778998997外部環(huán)境情況989766788小區(qū)配套設(shè)施1088698796物業(yè)類型887887778容積率779698897綠化率7888798107開(kāi)發(fā)商品牌999897797物業(yè)管理877997777綜合837580738173758570ii、項(xiàng)目均價(jià)評(píng)估：項(xiàng)目的均價(jià)評(píng)估由以下幾步計(jì)算得出： 比較系數(shù)項(xiàng)目評(píng)估得分/比較項(xiàng)目評(píng)估得分 可調(diào)均價(jià)每個(gè)比較項(xiàng)目的比較系數(shù)比較項(xiàng)目的均價(jià) 項(xiàng)目評(píng)估均價(jià)每個(gè)比較項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和/比較項(xiàng)目個(gè)數(shù)比較樓盤(pán)均價(jià)（元/m2）起價(jià)（元/m2）綜合評(píng)估得分比較系數(shù)可調(diào)均價(jià)可調(diào)起價(jià)評(píng)估均價(jià)評(píng)估起價(jià)尚格名城190

11、01680830.8415961411湘銀陽(yáng)光水岸20001780750.9318601655海創(chuàng)明珠花園23681680800.8820841478東方明9616321421外海玫瑰名城20001800810.8617201548西子花園29617951594湘江四季花園21001680750.9319531562惠天然山水國(guó)際23001900850.8218861558本項(xiàng)目7018161528 經(jīng)計(jì)算，得出本項(xiàng)目的評(píng)估均價(jià)為1816元/m2，評(píng)估起價(jià)為1528元/m2因此，本項(xiàng)目的評(píng)估均價(jià)為1816元/平方米，本項(xiàng)目的評(píng)估起價(jià)為1528

12、元/平方米。綜合（1）與（2）之結(jié)論，可得出本項(xiàng)目起價(jià)為1596元/平方米，均價(jià)為1848元/平方米。其中，小高層均價(jià)為1650元每平方米，多層均價(jià)為1800元每平方米，高層江景房均價(jià)為1960元每平方米。在此價(jià)格基礎(chǔ)上，還可通過(guò)項(xiàng)目推出時(shí)間及項(xiàng)目各方面質(zhì)素的提升再加以適當(dāng)調(diào)整。三、價(jià)格調(diào)整方案價(jià)格調(diào)整首先要在保證利潤(rùn)最大化的原則和總的銷售均價(jià)不變的情況下進(jìn)行，并要根據(jù)項(xiàng)目中高檔樓盤(pán)定位及項(xiàng)目樓盤(pán)品質(zhì)的提升的必要，就要做到引領(lǐng)消費(fèi)而不是被動(dòng)地去適應(yīng)消費(fèi)的原則。如在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期以1596元的起價(jià)認(rèn)購(gòu)，很快將認(rèn)購(gòu)單位消化掉的話，一方面說(shuō)明聚集人氣的效果已達(dá)到，另一方面說(shuō)明內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格偏低，應(yīng)及時(shí)調(diào)整，可在加推單位提價(jià)50元每平方米，再在首期推廣時(shí)提價(jià)50元每平方米，或加推時(shí)價(jià)格不變，直接在首期推廣時(shí)提價(jià)100元每平方米。如在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，銷售情況不太理想，還沒(méi)有達(dá)到聚集人氣的效果，那一方面說(shuō)明我們的廣告宣傳沒(méi)有做到位，另一方面說(shuō)明我們定價(jià)偏高，這時(shí)決不能采取降價(jià)銷售的措施，這樣容易造成產(chǎn)品貶值的假象。在首期銷售時(shí)可略微提價(jià)銷售，并以折扣形式或送家電、送裝修、送物業(yè)管理費(fèi)等形式銷售，一方面可以造成物業(yè)升值的跡象，另一方面讓買(mǎi)家得到實(shí)惠，一樣可以促進(jìn)銷售。四、價(jià)格表的制定（待設(shè)計(jì)公司提交戶型圖時(shí)提交）價(jià)格的制定應(yīng)遵循好景觀好價(jià)錢(qián)，園景價(jià)高于路景價(jià)的原則、本案有多層、小